Verträglichkeitsanalyse Für Die Verlagerung Und Erweiterung Eines ALDI Nord- Lebensmitteldiscounters in Neuenkirchen Gem
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Verträglichkeitsanalyse für die Verlagerung und Erweiterung eines ALDI Nord- Lebensmitteldiscounters in Neuenkirchen gem. § 11 Abs. 3 BauNVO Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer M.A. Ulf Braun M. Sc. Ramona Kröll Dortmund, 24. Oktober 2018 Im Auftrag von: Gemeinde Neuenkirchen Auftragnehmer Hörder Hafenstraße 11 Tibarg 21 Beiertheimer Allee 22 Markt 9 44263 Dortmund 22459 Hamburg 76137 Karlsruhe 04109 Leipzig Fon: +49 231 8626890 Fon: +49 40 53309646 Fon: +49 721 14512262 Fon: +49 341 92723942 Fax: +49 231 8626891 Fax: +49 40 53309647 Fax: +49 721 14512263 Fax: +49 341 92723943 Stadt + Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB [email protected] www.stadt-handel.de Amtsgericht Essen, Partnerschaftsregisternummer PR 3496, Hauptsitz: Dortmund Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis ______________________________________________________ iii 1 Ausgangssituation und Zielsetzung ____________________________________ 1 2 Methodik ___________________________________________________________ 3 3 Beschreibung Planvorhaben __________________________________________ 9 3.1 Mikrostandort __________________________________________________ 9 3.2 Sortimente und Verkaufsflächen __________________________________ 11 4 Markt- und Standortanalyse _________________________________________ 13 4.1 Makrostandort _________________________________________________ 13 4.2 Wettbewerbssituation und Ableitung des Untersuchungsraums ______ 15 4.3 Angebotsanalyse _______________________________________________ 16 4.4 Nachfrageanalyse ______________________________________________ 19 4.5 Städtebaulich-funktionale Charakterisierung der zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum (Standortprofile) _______ 22 4.6 Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen _________ 29 5 Marktposition des Planvorhabens ____________________________________ 31 5.1 Einzugsgebiet _________________________________________________ 31 5.2 Umsatz Bestandsmarkt __________________________________________ 33 5.3 Umsatzprognose Planvorhaben __________________________________ 33 6 Auswirkungsanalyse _________________________________________________ 39 6.1 Einordnung in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Gemeinde Neuenkirchen 2018 _____________________________________________ 39 6.2 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen ______________________________ 44 6.3 Städtebaulich-funktionale Auswirkungen des Planvorhabens _________ 46 6.3.1 Räumliche Nahversorgung in Neuenkirchen _______________________ 47 6.3.2 Qualitative Nahversorgung in Neuenkirchen _______________________ 48 6.3.3 Quantitative Nahversorgung in Neuenkirchen ______________________ 48 6.4 Auswirkungen auf das Ortszentrum (insbesondere hinsichtlich der _____ avisierten „Pol-Struktur“) ________________________________________ 49 6.5 Städtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen auf die ________ integrierte Nahversorgung in Neuenkirchen _______________________ 51 6.6 Städtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die integrierte Nahversorgung im Neuenkirchener Umland ________________________________________ 53 6.7 Berücksichtigung einer Verkaufsflächenreduktion des Planvorhabens _ 55 6.8 Einordnung in die landesplanerischen Zielstellungen ________________ 57 7 Zusammenfassung der Ergebnisse____________________________________ 60 Anhang ____________________________________________________________________ I Abbildungsverzeichnis ________________________________________________________ I i Tabellenverzeichnis _________________________________________________________ II Literatur und sonstige Quellen _______________________________________________ III ii Abkürzungsverzeichnis Abs. ........................................... Absatz B ................................................ Bundesstraße BAB ........................................... Bundesautobahn BauGB ....................................... Baugesetzbuch BauNVO .................................... Baunutzungsverordnung BGF ........................................... Bruttogeschossfläche bspw. ........................................ beispielsweise BVerfGH ................................... Bundesverfassungsgerichtshof BVerwG ..................................... Bundesverwaltungsgericht bzw. .......................................... beziehungsweise d. h. ........................................... das heißt EW ............................................ Einwohner EH ............................................. Einzelhandel gem. ......................................... gemäß ggf. ........................................... gegebenenfalls GVKF ......................................... Gesamtverkaufsfläche i. d. R. ....................................... in der Regel inkl. ........................................... inklusive i. H. v. ........................................ in Höhe von i. S. ............................................ im Sinne IZ ................................................ Innenstadtzentrum L ................................................ Landesstraße LEP NRW .................................. Landesentwicklungsplan NRW m ............................................... Meter m² ............................................. Quadratmeter max. .......................................... maximal Mio. ........................................... Millionen NuG .......................................... Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel NRW ......................................... Nordrhein-Westfalen NVZ ........................................... Nahversorgungszentrum ÖPNV ........................................ öffentlicher Personennahverkehr OVG .......................................... Oberverwaltungsgericht p. a. ........................................... per annum rd. ............................................. rund S. ............................................... Seite s. ............................................... siehe s. o. ........................................... siehe oben s. u. ........................................... siehe unten siL .............................................. städtebaulich integrierte Lage u. a. ........................................... unter anderem v. a. ........................................... vor allem VG ............................................. Verwaltungsgericht vgl. ............................................ vergleiche v. H. .......................................... von Hundert VKF ........................................... Verkaufsfläche ZVB ........................................... zentraler Versorgungsbereich z. B. ........................................... zum Beispiel z. T. .......................................... zum Teil iii 1 Ausgangssituation und Zielsetzung In Neuenkirchen ist die Verlagerung und Erweiterung des ALDI Nord-Marktes von der Bahn- hofstraße 19 auf das sog. Hecking-Gelände projektiert. Der Markt befindet sich aktuell in Siedlungsrandlage und soll auf eine im EHZK Neuenkirchen 20181 ausgewiesene Potenzial- fläche innerhalb des ZVB OZ Neuenkirchen verlagert werden. Im Zuge der Verlagerung ist eine Verkaufsflächenerweiterung von aktuell 795 m² GVKF 2 auf 1.200 m² GVKF projektiert. Eine Nachnutzung des Altstandortes mit zentren- und nahversorgungsrelevanten bzw. zen- trenrelevanten Sortimenten wird in diesem Zusammenhang ausgeschlossen 3. Bei dem Planvorhaben handelt es sich somit um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb (> 800 m² VKF/1.200 m² BGF). Demnach wird die Regelvermutung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ausgelöst. Mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den Bestand oder die Ent- wicklung zentraler Versorgungsbereiche und/oder die integrierte Nahversorgung können demnach nicht per se ausgeschlossen werden. In der Folge bleibt zu prüfen, ob gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO keine negativen absatzwirtschaftlichen und/oder städtebaulichen Aus- wirkungen zu erwarten sind. Des Weiteren ist die Konformität zur Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Gemeinde Neuenkirchen 2018 (Entwurf) 4 sowie zum LEP NRW 2017 zu prüfen. Stadt + Handel wurde angefragt, die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebau- lichen Auswirkungen des Planvorhabens zu untersuchen und letztlich zu bewerten, ob mit schädlichen Auswirkungen im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO zu rechnen ist und insbesondere auch zu würdigen ob es den zentralen Zielstellungen zur Ortszentrenentwicklung (insbeson- dere ausgewogene „Pol-Struktur“) entspricht. Wie mit der Gemeinde Neuenkirchen abgestimmt, wird zudem eine mögliche Erweiterungsoption des gem. EHZK als Nahversor- ger eingestuften Netto-Marktes auf bis zu 800 m² GVKF mitberücksichtigt. Die Gemeinde sieht eine Sicherung als städtebaulich zielführend an und würde aufgrund der Nahversor- gungsfunktion eine Erweiterung auf 800 m² GVKF im Falle an sie herangetragener Veränderungswünsche entsprechend ermöglichen. Als Grundlage für das weitere Planverfahren werden im vorliegenden Gutachten folgende Punkte untersucht und bewertet: 1 Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Gemeinde Neuenkirchen (Stadt + Handel 2018). Im Folgenden als EHZK Neuenkirchen 2018 bezeichnet. 2 Im Bestandsmarkt ist eine derzeit nicht belegte Verkaufsfläche von rd. 30 m² festzustellen, welche vormals von einem Bäcker genutzt wurde. Diese ist in der Folge und i. S. eines Worst Case-Ansatzes nicht in die Bestandsumsatzberechnung mittels Flächenproduktivitäten einzubeziehen. 3 Vgl. Stadt + Handel (2008), S. 90 – Leitsatz III; Stadt + Handel (2018), S. 42, 44. 4 Im Folgenden