Załącznik Nr 1 do Uchwały Nr XL/367/2013 Rady Gminy Kobylnica z dnia 10 października 2013r.

WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY KOBYLNICA NA LATA 2014 - 2019

Opracowanie: Urząd Gminy Kobylnica Referat Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej

Kobylnica wrzesień 2013r. WIELOLETNI PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY KOBYLNICA NA LATA 2014-2019

Przez użyte w niniejszym programie pojęcia rozumie się:

1. ustawa o ochronie praw lokatorów – ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zmianami). 2. Stan techniczny: a) dobry – poziom sprawności technicznej i użytkowej budynku (lokalu) wymagający przeprowadzenia tylko konserwacji jego elementów, b) średni – poziom sprawności technicznej i użytkowej budynku (lokalu) wymagający przeprowadzenia remontu bieżącego, c) zły – poziom sprawności technicznej i użytkowej budynku (lokalu) wymagający przeprowadzenia remontu kapitalnego, d) remont kapitalny – naprawa główna polegająca na wymianie co najmniej jednego znaczącego elementu budynku (lokalu), e) remont bieżący – naprawa okresowa elementów budynku (lokalu) zapobiegająca skutkom zużycia tych elementów i pozwalająca na utrzymanie budynku (lokalu) we właściwym stanie technicznym, f) konserwacja – wykonanie robót budowlanych w celu utrzymania sprawności technicznej istniejących elementów budynku (lokalu), g) stawka bazowa czynszu – stawka 1m² lokalu mieszkalnego o współczesnym standardzie wyposażonego w energię elektryczną, sieć gazową, sieć wodociągową, kanalizację sanitarną, c.o., łazienkę, wc. 3. Gmina rozumie się przez to Gminę Kobylnica. 4. lokal – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. 5. lokal socjalny – należy przez to rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. 6. lokal zamienny – lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal użytkowany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym, warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m² tej powierzchni, WSTĘP

Według stanu na dzień 30.09.2013 roku w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Kobylnica wchodzi 101 lokali mieszkalnych, stanowiących własność Gminy Kobylnica, w tym:

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 2 - 4 lokale w budynkach szkolnych w: Kobylnicy, Kwakowie, Sycewicach, - 2 lokale w budynku Ośrodka Zdrowia w: Kwakowie, - 2 lokale w budynkach świetlicy wiejskiej w: Bolesławicach, Kruszynie.

Tabela nr 1 Zestawienie ilości lokali komunalnych Liczba Liczba lokali w budynku Adres Rok budynków budowy Miejscowość z lokalami Komunalne Ogółem komunalnymi

Bolesławice 1 1 1 ul. Słupska 38 przed 1939 Bzowo 1 1 1 19 przed 1939 Kobylnica 4 1 3 ul. Główna1C/2 przed 1939 1 1 ul. Główna 63/1 przed 1939

1 1 ul. Franciszkańska 8 po 2000 1 5 ul. Główna 5/5 przed 1939 Kończewo 2 1 1 ul. Kolejowa 5 przed 1939 2 12 ul. Główna 23/1 1976 ul. Główna 23/11 Kruszyna 2 1 2 4/2 przed 1939 2 2 15B/1 przed 1939 15B/2 5 1 1 1a przed 1939 1 12 3a/7 1985 1 12 3c/10 1985 1 4 3/1 1985 1 1 41/1 przed 1939 Kwakowo 3 2 2 ul. Cicha 13/1 1970 ul. Cicha 13/2 1 12 ul. Spacerowa12/11 1980 1 1 ul. Słupska 5/1 przed 1939 Lubuń 1 3 3 47/1 przed 1939 47/2

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 3 47/3

Łosino 1 3 3 ul. Starowiejska 1/1 przed 1939 ul. Starowiejska 1/2 ul. Starowiejska 1/3 Płaszewo 1 2 2 16/1 przed 1939 16/3 3 1 2 ul. Kolejowa 3/1 przed 1939 1 3 ul. Kolejowa 4b/1 przed 1939 1 1 ul. Dębowa 5c przed 1939 Runowo Sł. 2 1 5 6/5 przed 1939 1 2 11/1 przed 1939 Sierakowo 1 1 4 28/3 przed 1939 6 1 12 ul. Poprzeczna 3/12 1970 1 1 ul. Sportowa 2/1 przed 1939 1 12 ul. Sportowa 15/9 przed 1970 1 6 ul. Pocztowa 4/6 przed 1945 2 4 ul. Pocztowa 1/1 przed 1970 ul. Pocztowa 1/3 2 2 ul. Szkolna 1/1 1980 ul. Szkolna 1/2 4 1 1 ul. Krzywa 1 przed 1939 3 6 ul. Krzywa 6/3 przed 1939 ul. Krzywa 6/4 ul. Krzywa 6/6 1 1 ul. Główna 29/2 przed 1939 1 2 ul. Rzeczna 8/1 przed 1939 Wrząca 2 2 2 52/1 przed 1939 52/2 Zagórki 2 1 4 13a przed 1939 1 3 16b przed 1939 Zębowo 1 1 4 16/3 przed 1939

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 4 Żelki 1 1 1 4a przed 1939 Żelkówko 1 1 1 14b przed 1939 RAZEM 44 56 - - -

Ponadto posiada 45 lokali socjalnych.

Tabela nr 2

Zestawienie ilości lokali socjalnych L.p. Miejscowość Adres 1 Kobylnica ul. Główna 3/5 2 ul. Główna 3/7 3 ul. Główna 35/1 4 ul. Główna 35/2 5 ul. Główna 35/4 6 ul. Główna 35/5 7 ul. Główna 35/6 8 ul. Główna 35a 9 ul. Główna 36a/2 10 Kruszyna 1b 11 Sycewice ul. Sportowa 5/3a 12 ul. Sportowa 5/3b 13 Kczewo 6/2 14 6/3 15 Lubuń 32/1 16 32/2 17 Kuleszewo 9 18 ul. Polna 11a 19 ul. Polna 11b/1 20 ul. Polna 11b/2 21 Wrząca 68/2 22 Kwakowo ul. Spacerowa 14/1 23 ul. Spacerowa 14/2 24 ul. Spacerowa 14/3 25 ul. Spacerowa 14/4 26 ul. Spacerowa 14/5 27 ul. Spacerowa 14/6 28 ul. Spacerowa 14/7 29 ul. Spacerowa 14/8 30 ul. Spacerowa 14/9 31 ul. Spacerowa 14/10 32 ul. Spacerowa 14/11 33 ul. Spacerowa 14/12 34 ul. Spacerowa 14/13 35 ul. Spacerowa 14/14 36 ul. Spacerowa 14/15 37 ul. Spacerowa 14/16

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 5 38 ul. Spacerowa 14/17 39 ul. Spacerowa 14/18 40 ul. Spacerowa 14/19 41 ul. Spacerowa 14/20 42 ul. Spacerowa 14/21 43 ul. Spacerowa 14/22 44 ul. Spacerowa 14/23 45 ul. Spacerowa 14/24

I. PROGNOZA DOTYCZĄCA WIELKOŚCI ORAZ STANU TECHNICZNEGO ZASOBU MIESZKANIOWEGO GMINY KOBYLNICA.

1. Prognoza wielkości zasobu mieszkaniowego. Gmina na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, stara się zapewnić lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokajać potrzeby gospodarstwom domowym o niskich dochodach. Posiadany przez Gminę zasób mieszkaniowy na przestrzeni lat nie uległ istotnym zmianom. W latach 1999-2013 znaczna część lokali komunalnych została sprzedana na rzecz najemców z zastosowaniem bonifikaty, do czego upoważniały stosowne uchwały Rady Gminy. Część lokali komunalnych stanowią lokale przejęte na mocy porozumienia od Agencji Nieruchomości Rolnych. W roku 2010 Gmina powiększyła zasób lokali socjalnych, poprzez wybudowanie budynku wielorodzinnego z 24 lokalami socjalnymi w Kwakowie. Zakłada się budowę kolejnych budynków komunalnych z mieszkaniami socjalnymi w Kwakowie i Sycewicach. Na liście oczekujących na mieszkanie komunalne nadal figuruje 199 rodzin. Znaczna część mieszkańców Gminy Kobylnica żyje na granicy ubóstwa. Dla wielu problemem jest regulowanie opłat czynszu. Pomoc Państwa i Gminy jest niewystarczająca z uwagi na ograniczone możliwości finansowe. Staramy się pomóc takim rodzinom poprzez organizację prac społeczni – użytecznych i prac interwencyjnych. Podjęliśmy próbę uregulowania zaległych stawek czynszowych poprzez możliwość odpracowania. Najemcy wykonują proste prace przy sprzątaniu gminnych terenów i budynków, odchwaszczaniu i porządkowaniu terenów zielonych. W zamian za redukcję zaległych opłat. Na przestrzeni lat 2007-2013 liczba ludności w Gminie wzrosła o 624 osoby. Wzrost ten dotyczy głównie miejscowości Kobylnica oraz Bolesławic, Łosina, Sycewic. Jest to efekt stworzenia dogodnych warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Inwestycje wodociągowo-kanalizacyjne, drogowe, budowa i remonty obiektów użyteczności

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 6 publicznej ośrodki zdrowia, szkoły, świetlice w ostatnich latach, były dużym obciążeniem budżetu Gminy, które przełożyło się niekorzystnie na możliwość realizacji budownictwa mieszkaniowego. Jednak obowiązujące prawo nakłada na gminy nowe obowiązki dotyczące realizacji budownictwa mieszkaniowego, w tym lokali socjalnych. W związku z tym, Gmina zamierza realizować program budowy nowych lokali socjalnych. Posiada dokumentację projektowo-kosztorysową na budowę w miejscowości Kwakowo kolejnego budynku wielorodzinnego z 24 lokalami socjalnymi. Na początku II kwartału 2014 roku planowane jest złożenie wniosku o finansowe wsparcie na tworzenie lokali socjalnych i mieszkań chronionych z rządowego programu wsparcia budownictwa socjalnego z Funduszu Dopłat na budowę kolejnego budynku w miejscowości Kwakowo. W tym celu aktualizowana jest dokumentacja projektowa, w związku ze zmianą wytycznych dotyczących warunków technicznych jakim powinny odpowiadać takie budynki. Realizacja inwestycji uzależniona będzie od możliwości finansowych Gminy oraz od możliwości uzyskania dofinansowania ze źródeł zewnętrznych. W związku z powyższym w przypadku uzyskania dofinansowania realizację inwestycji planuje się na lata 2014-2016. Jednocześnie Gmina planuje budowę trzech budynków mieszkalnych w miejscowości Sycewice. Realizacja inwestycji możliwa będzie po uchwaleniu dla miejscowości Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Tabela nr 3 Dynamika zmian ilości zbywanych lokali komunalnych w latach 2008-2013 Rok zbycia Ilość Lokalizacja 2008r. 2 Kobylnica ul. Główna 94 (rozbiórka budynku) 1 Runowo Sławieńskie 12/3 1 Kończewo 1a 2009r. 1 8 1 Lubuń 18 2010r. 1 Widzino ul. Krzywa 6/1 1 Lubuń 47a (rozbiórka budynku) 1 Kwakowo ul. Spacerowa 2/1 2011r. 2 Kobylnica ul. Główna 1c/2,3 1 Zagórki 13b

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 7 1 Zębowo 16/2 1 Runowo Sławieńskie 23 1 Zbyszewo 3b 2012r. 1 Słupsk ul. Hubalczyków 12/227 1 Bolesławice ul. Słupska 51/3 1 Zagórki 13c 1 Runowo Sławieńskie 6/4 2013 1 Kobylnica ul. Witosa 1B/1

OGÓŁEM 20 -

Przy zachowaniu dotychczasowych zasad zbywania lokali komunalnych można przyjąć następującą prognozę zmniejszania wielkości zasobu mieszkaniowego:

Tabela nr 4 Prognozowana sprzedaż lokali w latach 2014-2019 Rok Ilość zbywanych lokali 2014 3 2015 3 2016 4 2017 4 2018 5 2019 4 Razem 2014-2019 23

Zbywanie lokali dotyczy sytuacja gdzie jeden, dwa lokale są własnością komunalną. Pozostałe lokale w budynku są własności prywatną. Gmina będzie realizowała program budowy mieszkań socjalnych dla najuboższych. Ważnym czynnikiem będzie możliwość uzyskania dofinansowania zewnętrznego. 2. Ocena stanu technicznego zasobu mieszkaniowego Gminy. Na podstawie wyników z przeprowadzonych przeglądów budowlanych, bieżących wizji lokalnych oraz potrzeb zgłaszanych przez użytkowników lokali, ustalono stan techniczny zasobu mieszkaniowego.

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 8 Tabela nr 5 Stan techniczny lokali mieszkalnych Miejscowość Ilość lokali Stan techniczny dobry średni zły Lokale socjalne Kobylnica 9 8 1 - Kruszyna 1 - 1 - Sycewice 2 2 - - Kczewo 2 2 - - Lubuń 2 - 1 1 Kuleszewo 4 4 - - Wrząca 1 1 - - Kwakowo 24 24 - - Razem 45 41 3 1 Lokale komunalne Bolesławice 1 1 - - Bzowo 1 - 1 - Kobylnica 4 4 - - Kończewo 3 2 - 1 Kruszyna 3 3 - - Kuleszewo 5 4 1 - Kwakowo 4 4 - - Lubuń 3 - 3 - Łosino 3 3 - - Płaszewo 2 2 - - Reblino 3 1 2 - Runowo Sł. 2 1 1 - Sycewice 8 6 2 - Sierakowo 1 1 - - Wrząca 2 2 - - Widzino 6 - 6 - Zagórki 2 1 1 - Zębowo 1 1 - -

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 9 Żelki 1 - 1 - Żelkówko 1 - - 1 Razem 56 36 18 2 OGÓŁEM 101 77 21 3

II. ANALIZA POTRZEB ORAZ PLAN REMONTÓW I MODERNIZACJI ZASOBU MIESZKANIOWEGO GMINY KOBYLNICA NA LATA 2014-2019

1. Analiza potrzeb na lata 2014-2019. Opracowanie planu remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego Gminy pomoże określić poziom zapewnienia koniecznych środków finansowych, jakie Gmina powinna przeznaczyć na ten cel. Gmina, występując w roli właściciela musi rozwiązywać szereg problemów wynikających: a) ze złego stanu technicznego części zasobu mieszkaniowego i zaległości w naprawach głównych, czego przyczyną są niskie czynsze regulowane, ograniczające podjęcie takich remontów, b) z ograniczenia w swobodzie kształtowania stawek czynszu wynikającego z zapisu ustawy o ochronie praw lokatorów, limitującej w sposób istotny podwyżki czynszu, c) z pogarszającej się sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych wielu najemców, zaległości w opłatach czynszowych.

Potrzeby remontowe budynków i lokali wynikają z konieczności: a) utrzymania stanu technicznego budynków i lokali na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie jego użytkowania, b) zapewniania sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych, ciepła, energii elektrycznej, odprowadzenia ścieków oraz montażu innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Podstawą planowania remontów i modernizacji będą wyniki okresowych przeglądów budynków przeprowadzonych w zakresie wymaganym przez art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.). Kontrole te powinny być przeprowadzane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności.

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 10 Uwzględniając prognozę stanu technicznego zasobu mieszkaniowego oraz podział obowiązków najemcy i wynajmującego w zakresie prac konserwacyjno-remontowych można określić następujące potrzeby remontowe elementów budynków:

Tabela nr 6 Potrzeby remontowe w lokalach komunalnych i socjalnych Lp. Potrzeby remontowe szt. 1 wymiana pokrycia dachowego 9 W2y wymiana pokrycia dachu z płyt azbestowo ceramicznych 3 3 przebudowa kominów 7 4 wymiana rynien i rur spustowych 3 5 wymiana stolarki okiennej 33 6 wymiana stolarki drzwiowej 6 7 przestawienie pieców 10 8 naprawa i wymiana stropów drewn. 2 9 naprawa i wymiana podłóg i posadzek 5 10 naprawa i wymiana instalacji wod.-kan. 5 11 naprawa i wymiana instalacji elektr. 3 12 docieplenie ścian zewnętrznych budynku 13

2. Plan remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego. Dla określonych potrzeb remontowych oraz założonego poziomu finansowania przewiduje się następujący harmonogram robót.

Tabela nr 7 Harmonogram prac remontowych Ilość remontowanych obiektów Lp. Zakres prac remontowych 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 wymiana pokrycia dachowego - 4 4 - 1 - 2 wymiana pokrycia dachu z płyt - - 1 - 2 - azbestowo ceramicznych 3 przebudowa kominów - 6 1 - - - 4 wymiana rynien i rur spustowych - 2 1 - - - 5 wymiana stolarki okiennej 9 7 7 5 5 - 6 wymiana stolarki drzwiowej 2 2 1 - 1 - 7 przestawienie pieców 2 4 2 2 - - 8 naprawa i wymiana stropów drewn. 2 - - - - - 9 naprawa i wymiana podłóg i posadzek - 2 1 1 1 - 10 naprawa i wymiana instalacji wod.-kan. 3 1 - - 1 - 11 naprawa i wymiana instalacji elektr. 1 1 - - 1 - 12 docieplenie ścian zewnętrznych budynku 3 2 3 1 3 1

Zmiana cen materiałów i usług a także ewentualna ograniczona wielkość środków na remonty w budżecie Gminy oraz we wspólnotach mieszkaniowych, może skutkować zmianą zakresu prac lub przesunięciem terminu ich wykonania.

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 11 III. PLANOWANA SPRZEDAŻ LOKALI W LATACH 2014-2019

Na dzień 30 września 2013r. w zasobie mieszkaniowym Gminy pozostaje 101 lokali. Obecnie nie toczy się żadne postępowanie przygotowawcze do zbycia lokalu, na rzecz najemcy. Sprzedaż lokali komunalnych jest jednym z głównych założeń polityki mieszkaniowej, głównie z uwagi na ich stan techniczny oraz wnioski najemców o ich kupno. Prywatyzacja odbywa się na ogólnie przyjętych zasadach i opiera się na przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 roku Nr 102, poz. 651 ze zmianami). Przy sprzedaży lokali w drodze bezprzetargowej na rzecz najemców, każdy wniosek traktowany jest indywidualnie, również pod względem udzielanych ulg i bonifikat, na mocy odrębnych uchwał Rady Gminy.

Tabela nr 8

Dynamika zmian ilości zbywanych lokali komunalnych w latach 2008-2013 Rok zbycia Ilość Lokalizacja 2008r. 2 Kobylnica ul. Główna 94 (rozbiórka budynku) 1 Runowo Sławieńskie 12/3 1 Kończewo 1a 2009r. 1 Lulemino 8 1 Lubuń 18 2010r. 1 Widzino ul. Krzywa 6/1 1 Lubuń 47a (rozbiórka budynku) 1 Kwakowo ul. Spacerowa 2/1 2011r. 2 Kobylnica ul. Główna 1c/2,3 1 Zagórki 13b 1 Zębowo 16/2 1 Runowo Sławieńskie 23 1 Zbyszewo 3b 2012r. 1 Słupsk ul. Hubalczyków 12/227 1 Bolesławice ul. Słupska 51/3 1 Zagórki 13c 1 Runowo Sławieńskie 6/4

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 12 2013 1 Kobylnica ul. Witosa 1B/1

OGÓŁEM 20 -

Przy zachowaniu dotychczasowych zasad sprzedaży lokali komunalnych można przyjąć następującą prognozę zbywania zasobu mieszkaniowego:

Tabela nr 9 Prognozowana sprzedaż lokali w latach 2014-2019 Rok Ilość zbywanych lokali 2014 3 2015 3 2016 4 2017 4 2018 5 2019 4 Razem 2014-2019 23

IV. ZASADY POLITYKI CZYNSZOWEJ.

Na podstawie Zarządzenia Nr 151/2012 z dnia 14 września 2012r. Wójta Gminy Kobylnica aktualna stawka bazowa czynszu wynosi 2,00 zł/ m2/m-c. Po uwzględnieniu czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokalu, czynsz minimalny wynosi 1,53 zł/m2/m-c, natomiast czynsz maksymalny wynosi 2,20 zł/ m2/m-c. Politykę czynszową w Gminie prowadzić należy głównie w oparciu o przepisy zawarte w art. 8, 8a oraz w art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów. (Dz. U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 ze zmianami). Stawka czynszu najmu za lokal socjalny nie może przekroczyć połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym (art. 23 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego należy ustalić w wysokości czynszu, jaki wynajmujący mógłby otrzymać za ten lokal od nowego najemcy. Jeżeli odszkodowanie nie

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 13 pokrywa poniesionych strat, Gmina może żądać odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Stawki czynszu najmu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali Gmina powinna określać z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: a) położenia budynku, b) położenia lokalu w budynku, c) wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu, d) ogólnego stanu technicznego budynku (lokalu) (art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Polityka czynszowa Gminy Kobylnica zmierzać będzie w kierunku kształtowania i uaktualniania stawek czynszu za wynajem lokali komunalnych i socjalnych wg możliwie najściślej określonych kosztów ich utrzymania. W związku z powyższym Gmina utrzymuje podział terenu na strefy, które określa tabela nr 10. Podział na strefy uzależniony jest od odległości miejscowości od centrów administracyjno- gospodarczych, położenia względem szlaków komunikacyjnych, dostępu do komunikacji zbiorczej, atrakcyjności terenów. Jednocześnie utrzymuje się zróżnicowanie stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zależności od położenia budynku, położenia lokalu w budynku, wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu, ogólnego stanu technicznego budynku (lokalu), co określa tabela nr 11. Obniżki lub zwyżki stawki bazowej nie dotyczą najemców lokali socjalnych.

Tabela nr 10 Podział Gminy na strefy.

strefa % Stawki bazowej Miejscowość I 100 Kobylnica II 95 Łosino, Widzino, Bolesławice, Sycewice, Sierakowo, Kończewo, Kwakowo, Zębowo, , Zajączkowo. III 90 Kuleszewo, Kruszyna, Reblino, Runowo Sł. Wrząca, Słonowice, Słonowiczki, Lubuń, Lulemino, , Płaszewo. IV 85 Zagórki, Zbyszewo, Dobrzęcino, Komiłowo, Żelki, Żelkówko, Miedzno, Bzowo, Kczewo, Maszkowo, Ciechomice, Rozłęka, Żelkowiec, Ścięgnica.

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 14 Tabela nr 11 Różnicowanie stawek czynszu za 1m² powierzchni użytkowej lokalu komunalnego z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokali.

% zniżki % zwiększenia lub zmniejszenia stawki czynszu w zależności Stan wyposażenia stawki od: budynku i lokalu w czynszu w urządzenia zależności od Stan techniczny budynku (lokalu) Usytuowanie lokalu w techniczne i wyposażenia budynku instalacje budynku Bardzo dobry Dobry Zły Korzystne Niekorzystne i lokalu (wybud. po 1* 2* 3* 4* 2013r.)

+ 15 + 5 - 5 + 5 - 5 mieszkanie o współczesnym 0 standardzie 5* z ogrzewaniem piecowym 5 brak instalacji wodociągowej 5

brak instalacji kanalizacji sanitarnej 5

brak łazienki lub wc 5

Legenda do tabeli: 1* - budynki zadbane o wysokim standardzie pierwotnym, 2* - budynki w dużym stopniu zaniedbania, wymagające remontu kapitalnego, 3* - lokal usytuowany na parterze lub piętrze, doświetlony, 4* - lokal na poddaszu (skośne ściany), niedoświetlony – ciemny, 5* - za lokal o współczesnym standardzie uważa się lokal wyposażony w sieci: instalacji gazowej, elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, c. o. etażowe, łazienkę i wc.

Zakłada się podwyższanie aktualnie obowiązującej stawki bazowej czynszu za najem 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego według poniższej tabeli.

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 15 Tabela nr 12 Przewidywany wzrost stawki bazowej czynszu za 1m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

2013 rok 2015rok 2017rok 2019 rok Procentowy wzrost 10 % 10% 10% 10% stawki bazowej (wykonane) (planowane) (planowane) (planowane) czynszu za 1m² lokalu

V. SPOSÓB ZARZĄDZANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY KOBYLNICA NA LATA 2014-2019.

Gmina Kobylnica gospodaruje swoim zasobem mieszkaniowym, wynajmując lokale mieszkalne członkom wspólnoty mieszkaniowej Gminy. Lokale stanowiące mieszkaniowy zasób Gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych wynajmowane są na czas nieoznaczony. Natomiast lokale socjalne wynajmowane są na czas oznaczony trzech lat. Najemcą lokalu socjalnego może zostać wyłącznie osoba, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody brutto z gospodarstwa domowego w okresie poprzedzającym trzy miesiące przed datą złożenia wniosku o przydział lokalu socjalnego nie przekraczały 110% najniższej emerytury w gospodarstwach jednoosobowych lub 60 % najniższej emerytury w gospodarstwach wieloosobowych. Najemcą komunalnego lokalu mieszkalnego może zostać wyłącznie osoba, która dotychczas zamieszkuje w lokalu, w którym na osobę przypada mniej niż 5 m² powierzchni mieszkalnej i której dochody brutto z gospodarstwa domowego w okresie poprzedzającym trzy miesiące przed datą złożenia wniosku o przydział lokalu komunalnego nie przekraczały 150% najniższej emerytury w gospodarstwach domowych jednoosobowych lub 110% najniższej emerytury w gospodarstwach wieloosobowych. Tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych zawarty jest w uchwale Nr XX/266/2008 Rady Gminy Kobylnica z dnia 22 kwietnia 2008 r. w sprawie określenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Kobylnica. Aktualnie, obowiązki wynajmującego i najemcy zawarte są w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 16 VI. ŹRÓDŁA FINANSOWANIA GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ W LATACH 2013 - 2019

Podstawowym źródłem utrzymania zasobu mieszkaniowego Gminy jest opłata wnoszona przez najemców za najem.

Tabela nr 13

Rok WYKONANIE PROGNOZA 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 (na 30.06.2013r.) Przypis 95 190 205 212 228 222 239 czynszu najmu Środki 133 250 250 250 250 250 150 budżetu Gminy Razem 228 440 455 462 478 472 389 w tys. zł

Docelowo koszty utrzymania komunalnego i socjalnego zasobu mieszkaniowego muszą być pokrywane wpływami uzyskiwanymi z czynszu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych bez dotacji z gminnego budżetu. Jednak do czasu uzyskania pułapu czynszu odpowiadającego kosztom eksploatacji i remontów lokali do rozważenia pozostaje propozycja przeznaczenia wpływów z tytułu np. zbywania lokali mieszkaniowych na zwiększenie zakresu remontów gminnego zasobu mieszkaniowego oraz utrzymania dopłat z budżetu Gminy.

VII. WYSOKOŚĆ WYDATKÓW W KOLEJNYCH LATACH NA UTRZYMANIE GMINNEGO ZASOBU MIESZKANIOWEGO.

Tabela nr 14

Prognoza wydatków na utrzymanie zasobu mieszkaniowego Gminy.

Rok WYKONANIE PROGNOZA

Zakres prac 2013r. 2014 2015 2016 2017 2018 2019 (koszt w tys. (na zł) 30.06.2013r.) Koszty 95 190 205 212 228 222 239 bieżącej eksploatacji

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 17 Koszty 133 250 250 250 250 250 150 remontów i modernizacji Wydatki - - 2 500 2500 - - 2500 inwestycyjne Określając na lata 2014-2019 potrzeby finansowe w zakresie utrzymania zasobów, wzięto pod uwagę przewidywany wzrost stawki bazowej czynszu za 1m2, prognozę zbywania lokali mieszkalnych w poszczególnych latach, jak również decyzje o budowie i oddaniu do użytkowania 1 budynku z lokalami socjalnymi.

VIII. INNE DZIAŁANIA RACJONALIZUJĄCE GOSPODAROWANIE MIESZKANIOWYM ZASOBEM GMINY.

1) Niezbędny zakres zamian lokali. Po uwzględnieniu planu remontów modernizacji lokali generalnie w programie nie przewidziano zamian lokali związanych z remontami budynków. W zasobach należy przewidzieć jeden lokal mieszkalny do zamiany na okres remontu lub modernizacji lokali komunalnych lub socjalnych, a także na ewentualne klęski powodzi i pożaru. Dopuszcza się przeprowadzenie zamian lokali mieszkalnych pomiędzy zasobami różnych właścicieli. 2) Najważniejsze przesłanki sprzedaży lokali mieszkalnych. 1) stan komunalnego zasobu mieszkaniowego wymaga znacznych nakładów, jest duża liczba rodzin oczekujących na mieszkanie a możliwości budżetu Gminy Kobylnica są i nadal będą ograniczone; 2) intensywna prywatyzacja mieszkań umożliwi pozyskanie dodatkowych źródeł finansowania prac remontowo-konserwacyjnych lokali. Zbywanie lokali mieszkalnych najemcom nie może być rozpatrywane wyłącznie przez pryzmat możliwych do uzyskania przychodów Gminy; 3) należy mieć świadomość, że o ile wolny lokal mieszkalny posiada realną wartość materialną, to lokal wynajęty jest mieniem o praktycznie ”ujemnej” wartości. Czynsz nie pokrywa w 100% kosztów utrzymania przeciętnego lokalu. Dlatego należy aktualizować wysokość czynszu do wysokości gwarantującej zwrot kosztów ich remontów i eksploatacji. Wprowadzić system zamiany (przeniesień) najemców lokali komunalnych zalegających z opłatami czynszu do lokali socjalnych o niższym standardzie. 4) przeszkodą w realizacji tych założeń może być relatywnie niski poziom czynszu, który zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów może być podnoszony w bardzo

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 18 ograniczonym zakresie, system ten nie zachęca najemców do nabywaniem zajmowanych lokali. Stan rzeczy może poprawić wprowadzenie systemu bardzo korzystnej bonifikaty przy sprzedaży lokali na rzecz najemców. 3) Konsekwencją powyższych przesłanek są następujące wnioski. Liberalizacja zasad zbywania lokali z zastosowaniem bonifikat jest w pełni uzasadniona, gdyż niewątpliwie spowoduje znaczny wzrost zainteresowania nabywania lokali przez najemców. Egzekwować od członków wspólnot mieszkaniowych partycypacji w kosztach utrzymania, eksploatacji części wspólnych lokali budynków. Konsekwentnie realizować przepisy ustawy dotyczące wspólnot mieszkaniowych, w których Gmina ma swoje udziały. Uporządkować ewidencję wspólnot dot. spraw organizacyjnych, eksploatacji itp. Należy umożliwić wprowadzenie ulgi przy zakupie lokali mieszkalnych z zasobów komunalnych Gminy do wysokości 99% wartości lokalu pod warunkiem, że wszyscy najemcy wykupią lokale mieszkalne - dot. budynków wielorodzinnych, zbudowanych przed rokiem 1939. Dla zachowania bezpieczeństwa i równowagi w polityce lokalowej Gminy, koniecznym jest jednak utrzymanie w zasobach mienia komunalnego ilości 40-50 lokali socjalnych oraz około 100 lokali komunalnych.

WNIOSKI KOŃCOWE

Do rozważenia pozostaje problem zwiększenia skuteczności windykacji zadłużenia najemców. Nadmiernie liberalna polityka Państwa wobec dłużników (likwidacja eksmisji na bruk) nie wpływa pozytywnie na istotne zmniejszenie się zadłużenia najemców, głównie dlatego, że brak jest lokali socjalnych, do których nierzetelni najemcy mogliby być wyeksmitowani. Nie ma też miejsca zakwaterowania dla tych osób w domach pomocy społecznej, noclegowni. A jeżeli już są to koszty pobytu w nich przekraczają wielokrotnie wysokości czynszu za najem lokalu komunalnego. Tworzy się zatem sytuacja patowa, którą powinny rozwiązać zmiany przepisów dotyczących polityki mieszkaniowej. Trudna sytuacja materialna zadłużonych najemców powoduje, że składają oni wnioski o umorzenie zaległości z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych. Należałoby przyjąć zasadę, że zadłużony najemca lokalu mieszkalnego może uzyskać ulgę z tytułu zadłużenia (całkowitą, częściową lub rozłożenie na raty), jeśli wyrazi zgodę na zamianę lokalu na lokal socjalny lub na lokal o pogorszonym standardzie, pod warunkiem, że Gmina lokale takie może zaproponować. Ponadto konieczne jest rozpoczęcie w najbliższym czasie budowy budynków z lokalami socjalnymi.

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Kobylnica na lata 2014-2019 19