Reguleringsplan for Løvøya Boligområde, På Oppdrag for Løvøya Eiendom AS

Løvøya boligområde, Arendal kommune LØVØYA BOLIGOMRÅDE Detaljregulering

PLANBESKRIVELSE Dato: 20.06.17

1. Innledning

Asplan Viak AS har omarbeidet og utvidet gjeldende reguleringsplan for Løvøya boligområde, på oppdrag for Løvøya Eiendom AS. Utbyggers representant har vært Svein Arne Risdal.

Prosjektansvarlig for reguleringsplanarbeidet har vært ing. Roar Melsom. Øvrige medarbeidere i Asplan Viak har vært: landskapsark. Helene Øhlenschlæger regulering, landskap geograf Øivind Hugsted risiko- og sårbarhetsanalyse ing. Sidsel Brabrand Urfjell digital plankonstruksjon/veiprosjektering siv.ing. Arvid Svendsen tekniske forhold Akustiker/utreder Nina Lu støyberegning

Planforslaget datert 05.01.17 er endret etter gjennomgang med kommunens saksbehandler, senest ved revisjon 20.06.17.

2. Bakgrunn

Kartutsnitt – planområdet markert med blå ring

Området ble første gang regulert tidlig på 2000-tallet. I 2004 - 2005 ble planen omarbeidet av Asplan Viak AS på oppdrag for daværende grunneier Reidar Homdrom. Området er senere overtatt av utbyggingsselskapet Løvøya Eiendom AS, og størstedelen av området innenfor gjeldende plan er nå opparbeidet (grovplanert) og mellom rundt 25 tomter er solgt.

Ved behandling av kommuneplan 2013 – 2023 i bystyret i møte 22.05.14 ble et tilgrensende område i nordøst omdisponert til boligformål. Dette området inngår i nytt planforslag med til sammen 9 boliger. Et område langs riksveien foreslås omdisponert fra landbruk til boligformål med inntil 27 boliger. Et område langs atkomstveien er satt av til 6 eneboliger i kjede. Bryggeanlegget foreslås utvidet med ca. 35 plasser til totalt ca. 90.

1 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Et reguleringsforslag datert 05.01.16 ble gjennomgått av saksbehandler i Arendal kommune og oversendt vegvesenet for kommentar, først og fremst i forhold til planlagte nye tomter langs fv. 410. Etter tilbakemelding fra vegvesenet og utførte støyberegninger, er deler av planforslaget vesentlig omarbeidet.

3. Planområdet

Norge i bilder (2015)

Boligområdet ligger rett øst for Strengereid, langs fv. 410 ca. 15 km fra Arendal sentrum og ca. 4 km fra Eydehavn.

Gjeldende plan avgrenses i hovedsak av fv. 410 i vest og nord, i sjøen (Garthafjorden) i syd og eiendomsgrenser i øst.

Området har mye sol, utsikt til sjøen og tilgang til attraktive friluftsområder i tilknytning til sjøen.

Nedre del sett fra nord (23.07.13)

Deler av anlegget er opparbeidet med asfalterte veier, gatelys og lekeplasser. Utbygger opparbeider (grovplanerer) alle tomtearealene og ferdigstiller fellesarealer og lekeplasser før salg, slik at området framstår

2 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune ryddig også i utbyggingsfasen. Tomtene selges suksessivt både til selvbyggere og til byggefirmaer for videresalg av ferdige boliger.

4. Planstatus og tidligere revisjoner

 Kommuneplan 2013 - 2023

Arealdelen av kommuneplan for perioden 2013 – 2023 vedtatt av Arendal bystyre 22.05.14

I kommuneplanens arealdel er områdene innenfor gjeldende plan (område B84) avsatt med hensynssone H910 – detaljeringssone. Et område i nordøst ble omdisponert til boligformål ved vedtak av ny kommuneplan i bystyret 22.05.14. Området er avsatt til boligformål med betegnelse B76.

 Kommunedelplan for sykkeltrafikk

3 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Utsnitt av plankart for kommunedelplan for sykkeltrafikk i Arendal vedtatt 25.08.11

I Kommunedelplan for sykkeltrafikk vedtatt av Arendal bystyre 25.08.11, følger hovedrute 2 fv. 410 fra sentrum til Tvedestrand grense. I konsekvensutredningen vises prinsippsnitt for ulike strekninger på ruten. Forbi Løvøya Boligområde er det ikke illustrert hvilken standard traséen skal ha og på hvilken side gang-/sykkelveien skal ligge.

Det er ikke stilt krav om regulering av gang-/sykkelvei på strekningen forbi Løvøya boligområde.

 Reguleringsplan vedtatt 10.02.05

Den første reguleringsplanen for området - med plantittel Strengereid øst - ble vedtatt av Arendal bystyre i 2003. Ved omarbeiding av planen i 2004 ble navnet endret til Løvøya boligområde og den nye planen vedtatt av driftsstyret (Det faste utvalg for plansaker) som en «mindre vesentlig endring» i møte den 10.02.05.

Reguleringsplan for Løvøya vedtatt av driftsstyret i Arendal kommune 10.02.05

Senere endringer av planen er gjennomgått med utgangspunkt i de dokumenter som ligger i planarkivet på kommunens hjemmeside på internett.

4 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

 Revisjon vedtatt 12.03.09

Revisjon vedtatt 12.03.09

Forslag til planendring datert 03.11.08 omfattet utvidelse av bryggeanlegget med ca. 10 plasser til 56. Endringen ble godkjent ved vedtak 12.03.09.

 Revisjon vedtatt 04.07.12

Forslag til justering av tomtegrenser i område B5

Revisjon godkjent som mindre endring av administrasjonen i Arendal kommune ved brev av 04.07.12, omfattet justering av planløsningen i område B5.

Endringene er beskrevet slik i brevet fra kommunen:

- Flytting av tomtegrenser innenfor område B5. - Utvidelse på 292 m² av byggeområdet, gjelder tomt 6/Sp5b. - Lekeområde FL3 utvides fra 118 m² til 232 m² og flyttes til andre siden av snuplassen, Sp5b området. - Del av B5 i syd omgjort til friluftsområde og blir en del av Sp5b.

Mindre endring godkjent 04.07.12

5 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

 Revisjon vedtatt 11.03.13

Revisjon vedtatt som mindre endring av administrasjonen 11.03.13 gjelder justering av byggegrenser, høyder og møneretning innenfor tomtene 21 – 24, samt endring av høydebestemmelsene i punkt 3.2 for hele planområdet.

Mindre endring vedtatt 11.03.13

Teksten under er utdrag fra kommunens godkjenningsbrev:

(Bestemmelsen er senere tatt ut etter anbefaling fra kommunen).

6 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

 Revisjon vedtatt 02.07.13

Plan for oppfylling og opparbeiding av tidligere område Sp4 (ny betegnelse f_F1), ble godkjent av administrasjonen som mindre endring 02.07.13.

Hensikten med å fylle opp og opp- arbeide området, var dels et behov for å deponere vegetasjonsmasser internt i området og dels et ønske om å gjøre arealene mer anvendelige for lek og uteopphold.

Illustrasjonsplanen under lå ved planforslaget som ble fremmet for kommunen.

Mindre endring godkjent 02.07.13

Illustrasjonsplan til plankart godkjent 02.07.13

Område f_F1 er opparbeidet og tilsådd og er i dag et fint uteoppholdsområde i sonen mellom boligområdet og sjøen, jfr. avsnittet om lek og uteoppholdsarealer. 7 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Opparbeidet området ned mot sjøen

 Revisjon 18.08.14

I brev av 18.08.14 (uten adressat) har kommunen godkjent nye bestemmelser for område B5 som mindre endring.

8 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Teksten under er utdrag av kommunens godkjenningsbrev:

9 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

5. Planforslaget

Generelt

Plankart datert sist 20.06.17

I forslaget til ny detaljregulering er kart og bestemmelser oppdatert med tidligere revisjoner. Ny plan er tegnet opp etter gjeldende plan- og bygningslov av 2008. Endringene i forhold til tidligere godkjent plan kan kort oppsummeres slik:

- Høyspentlinje gjennom området er lagt i jordkabel og trafo flyttet nærmere kryss med fv. 410.

- Et område langs første del av atkomstveien på sydsiden er satt av til 6 kjedeboliger i 2 etasjer med mulighet for takterrasse.

- Parkeringsplass Sp2 er av terrengmessige hensyn flyttet til motsatt side av atkomstveien (med ny betegnelse f_P1).

10 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

- Tomt B5.2 (ny betegnelse) er flyttet mot nord og utvidet for å oppnå bedre mulighet for opparbeidelse og plassering av bebyggelse.

- Området langs fv. 410 som i gjeldende plan er satt av til landbruksformål L1, er foreslått omdisponert til boliger med 13 frittliggende eneboliger og inn til 14 eneboliger i kjede. Gjenværende del av kolle nord for område B19.3 er markert med hensynssone H560.

- Et område i nordøst, som ble tatt inn i kommuneplanen ved revisjon 22.05.14, har gitt mulighet for en utvidelse med 7 frittliggende eneboligtomter og 2 stk. 2-mannsboliger.

- Område B4 er inndelt i B4.1 og B4.2. Område B4.2 kan nyttes til 2-mannsbolig.

- Bryggeanlegget er utvidet hovedsakelig mot syd og øst, fra 56 til 89 plasser. Antallet kan variere noe avhengig av plassenes bredde og fordeling mellom plasser med ulike bredder.

- Sti / atkomst til bryggeanlegget er regulert som «turvei» med bestemmelser om tillatt standard.

- Ny plan gir mulighet for at det kan settes opp mindre utstyrsboder i tilknytning til bryggeanlegget.

- Antall planlagte boliger er i sum økt fra 52 eneboliger i gjeldende plan til 73 frittliggende eneboliger, 20 eneboliger i kjede og 3 stk. 2-mannsboliger, til sammen 99 boliger (100 medregnet ny bolig i område B2). De 2 eneboligtomtene i område B6 kan alternativt nyttes til leilighetsbygg med 6 boenheter.

- Ferdselsområde i sjø er redusert i sydøst etter ønske fra Havnesjefen.

Arealer

Planområdet omfatter et areal på til sammen 201, 591 daa fordelt slik på reguleringsformål:

Bebyggelse og anlegg Areal i m² Sum i m² Bebyggelse og anlegg 65.139 Fritidsbebyggelse 3.846 Nærmiljøanlegg 3.251 Energianlegg 0.221 Renovasjonsanlegg 0.469 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone 7.635 Lekeplass 3.495 Industri/ lager 1.451 85.507 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjørevei 12.47 Gang-, sykkelvei 0.112 Annen veggrunn 14.197 Parkering 0.523 27.302 Grønnstruktur Turvei 1.284 Badeplass/ -område 0.786 2.07 Landbruks-, natur- og friluftsområde Friluftsformål 63.707 63.707 Bruk og vern av sjø og vassdrag Ferdsel 19.200 Badeområde 0.441 23.007 Sum alle områder 201.591 11 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Planlagt bebyggelse

Reguleringsplanen og gjennomføring av området er basert på salg av enkelttomter til selvbyggere. Utbygger opparbeider fellesanlegg, grovplanerer tomtearealer og ferdigstiller overganger mellom tomtene og avslutning mot naturlig terreng.

Bildene fra august 2015 viser områdene under opparbeidelse og under utbygging.

Nedre del er delvis utbygd. Foto 12.08.15

Veien opp mot øvre platå. Foto 12.08.15

Område B5.2 (tidligere tomt nr. 6) er ved revisjon 04.04.17 flyttet for å oppnå bedre terrengtilpassing og noe bedre mulighet for opparbeidelse og plassering av bolig. Tegningen under viser en mulig utnyttelse av tomt B5.2 med en boligtype uten underetasje. Terrenget gir også mulighet for å benytte boligtype med underetasje mot vei.

12 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Tomtene som inngår i gjeldende plan er fradelt med egne gnr./bnr. Kartet under viser eksisterende eiendomsgrenser.

Eiendomskart

Øvre del er under opparbeidelse. Foto 12.08.15

13 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Området langs fv. 410 som i gjeldende plan er avsatt til landbruksformål og tidligere bevokst med tett, uproduktiv gran, og er i dag hogd ut for å få mer lys og sol inn i boligområdet. I forslaget til ny plan er området foreslått omdisponert til byggeområde med 27 boliger, hvorav 13 frittliggende eneboliger og 14 eneboliger i kjede.

Området langs fv. 310. Foto 12.08.15

Området langs fv. 410. Foto 12.08.15

Byggegrenser

Regulering av byggegrenser er tidligere gjennomgått med administrasjonen i Arendal kommune. Kommunen har foreslått at byggegrenser bare inntegnes når avstandskravene avviker fra gjeldende plan- og bygningslov og fra vegloven.

Kartet viser eksempel på tomter i området der bygge- grensene avviker fra lovens krav.

I flg. bestemmelsene til kommuneplanen skal avstand fra kommunal vei til bygninger/byggverk være minst 7 meter målt fra asfaltkant.

Utsnitt av plankart

14 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Bebyggelse langs fv. 410

Den generelle byggegrensen langs fv. 410 er 50 meter fra senter. I forslag til detaljregulering for Løvøya boligområde er byggegrensen mot fv. 410 satt til min. 30 meter. Byggegrensen for tomtene langs fylkesveien varierer mellom 30 og 37 meter.

Illustrasjonen under viser et tidligere forslag til opparbeidelse av terrenget med en voll mellom tomtene og fylkesveien, evt. med en skjerm eller et gjerde på toppen. Både vegvesenet og kommunen har imidlertid hatt innvendinger til at nye boligtomter må avskjermes for å oppnå tilfredsstillende støyforhold (jfr. e-post 10.02.16 fra Arendal kommune til Asplan Viak AS). I forslag datert 04.04.17 er tomtene langs fylkesveien flyttet/omarbeidet og basert på at det naturlige terrenget mellom tomtene og fylkesveien kan opprettholdes uten en kunstig voll eller skjerm. Det er utført støyberegninger og all bebyggelse er flyttet utenfor rød sone.

Det er videre redegjort for at tomtene kan etableres uten at terreng- eller grunnforhold vil hindre eller vanskelig- gjøre senere framføring av gang-/sykkelvei eller sykkelbane kombinert med fortau langs fv. 410, i tråd med gjeldende kommunedelplan for sykkel.

Fylkeskommunens kart for byggegrenser

Tidligere forslag (prinsipp) til etablering av tomter med kunstig støyskjerm langs fv. 410

Snittene under viser 3 situasjoner med ferdig opparbeidet terreng og en framtidig g/s-vei langs fylkesveien. Evt. kan det i forbindelse med opparbeidelse av boligområdet samtidig tilrettelegges for utvidelse av fylkesveien med g/s-vei.

15 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Plankart med illustrert bebyggelse og snitthenvisning

Bildene på neste side viser at eksisterende terreng langs deler av fylkesveien vil danne en naturlig terrengskjerm mot de planlagte tomtene.

16 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Sett nordover etter krysset (foto 08.11.16)

Sett sydover vest for stien ut til fylkesveien (foto 08.11.16)

Lek og uteopphold

17 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Ny kommuneplan fastsetter følgende krav til uteopphold og lek:

18 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Oversikt over småbarnslekeplasser kan settes opp slik:

Lek f_LEK2 f_LEK3 f_LEK4 f_LEK5 f_LEK6 f_LEK7 Areal 531 m² 232 m² 85 m² 158 m² 239 m² 204 m² Omr./ant. B4 3 B1 1 B2 2 B9 3 B15 6 B13 4 B5.2 1 B5.1 4 B7.2 4 B10 1 B16 3 B14 4 B7.1 2 B6 2 B8.2 6 B11 4 B21 1 B8.1 2 B12 4 B22 4 B17 6 B23 3 B18.1 8 B24 2 B18.2 6 B19.1 2 B19.2 6 B19.3 3 B20 2 Sum boliger 41 7 17 8 9 18 Arealkrav 205 m² 35 m² 85 m² 40 m² 45 m² 90 m² Avvik + 326 m² + 197 m² 0 m² + 118 m² + 194 m² + 114 m² 19 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Tallene i nest siste rad angir arealkravet med 5 m² pr. boenhet. Hver av plassene tilfredsstiller arealkravet i kommune-planen med god margin. I sum utgjør alle småbarnslekeplassene 1 449 m², mens kravet utgjør 500 m², dvs. et plussavvik på 949 m². Innenfor Lek4 er 85 m² forbeholdt småbarnslek, mens resten av arealet er tatt med i beregningene for nærlekeplass.

Lek f_LEK1 f_LEK4 Tilsvarende tabell kan settes opp for nærlekeplassene Areal 1 159 m² 941 m² Lek1 og Lek4. Lek4 skal nyttes som en kombinasjon av Omr./ant. B1 1 B2 2 småbarnslekeplass og nærleke-plass. Tilgjengelig areal B4 2 B7.2 4 for Lek4 er derfor redusert med 85 m², som utgjør arealkravet for småbarnslek innenfor området. B5 5 B8.2 6 B6 2 B9 4 Kravet til nærlekeplass er i flg. kommuneplanens bestemmelser 10 m² pr. boenhet. Nærlekeplassene B7.1 2 B10 1 utgjør i sum 2 100 m² mens kravet utgjør 1 000 m², dvs. B8.1 2 B11 4 et plussavvik på 1 100 m². B17 6 B12 4 Et areal på 3 251 m² er satt av til «nærmiljøanlegg» som B18.1 8 B13 4 del av et større sammenhengende friluftsområde nær B18.2 6 B14 4 sjøen. Arealkravet i boligområder med flere enn 50 B15 6 boenheter er 30 m² pr. boenhet, som til sammen utgjør 3 000 m².

B19.1 2 B16 3 B19.2 6 B21 1 Vi legger til grunn at kravene til uteopphold - «grønt- B19.3 3 B22 1 anlegg, møteplasser og tilsvarende» - på 30 m² pr. boenhet er innfridd med god margin, uten ytterligere B20 2 B23 4 dokumentasjon. Felles grøntområde i planen utgjør 60 - B24 3 65 daa, mesteparten av dette som tilgjengelige og attraktive aktivitets- og rekreasjonsområder. Sum 48 52

Krav 480 m² 520 m²

Avvik + 679 + 421

Tabell nærlekeplasser

Utbygger har tilrettelagt store områder mellom boligområdet og sjøen for lek og uteopphold, med store grønne sletter for ballspill, det er anlagt flere sitteplasser i terrenget – både som «natursitteplasser» og bord/benker. Det er opparbeidet stiforbindelser til sjøen og bade-/oppholdsområder i strandkanten, en felles brygge/platting med sitteplasser mv. Anlegget i strandsonen opparbeides i samsvar med godkjente tegninger for søknad om bryggeanlegg med tilhørende arealer innvilget den. 29.01. 15.

Store grønne arealer mellom boligene og sjøen. Stedlig vegetasjon vil etter hvert vokse frem igjen. Foto august 2015.

20 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Bilde fra de grønne arealer med små «åkerholme. Bildet er fra området mellom boligene og sjøen Foto august 2015.

Naturelementer med særlige former er ivaretatt og plassert i de grønne områder. Her en sittestein. Foto juni 2013

21 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Utbygger har brukt naturlige elementer kombinert med god fantasi for å tilrettelegge områdene for aktiv bruk. «solseng». Foto august 2015.

Trapp laget av stein fra stedet ned mot sjøen bedrer fremkommeligheten i bratt terreng. Foto oktober 2013

22 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Områdene ved sjøen som er under opparbeidelse Foto august 2015.

23 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Parkering

Kravene til parkering for eneboliger og 2-mannsboliger utgjør 2 plasser pr. boenhet, i tråd med bestemmelsene til gjeldende kommuneplan. Eneboliger med hybel må ha en plass i tillegg.

Felles parkering f_P1 er felles for alle boligene, gjester og for brukere av bryggeanlegget. Parkeringsplassen er foreslått flyttet til et område der anlegget kan bedre tilpasses i terrenget.

Bildet under viser området som i gjeldende plan er avsatt til felles parkering – området under og delvis inn i den bratte skrenten opp mot område B5.

Felles p-plass bl.a. for evt. brukere av bryggeanlegget utenfra, er flyttet et flatt terreng inn mot den bratte skråningen opp mot øvre platå.

Felles p-plass er flyttet til et mer egnet terreng

Veistandard

Veiene innenfor planområdet er dimensjonert og utformet for kommunal overtakelse, med 4,0 meter kjørebane og 2,5 meter sideareal. Felles private veier er dimensjonert med regulert bredde 6,0 meter.

24 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Kryss med fv. 410

Kravet til sikt i kryss med fv. 410 er påpekt av vegkontoret i forbindelse med melding om oppstart av planarbeidet. Vegvesenet skriver følgende:

Vi forutsetter at eksisterende kryss til planområdet benyttes også for den videre utvidelse av feltet. Da det har funnet sted en del endinger siden planen første gang ble vedtatt mener vi at utformingen av krysset må sjekkes opp mot krav gitt i N100 (HB017 har skiftet navn). Statens vegvesen forutsetter at avkjørsel/kryss ved fylkesvegen oppgraderes i henhold til N100 (tidligere HB017), med tanke på horisontal- og vertikalgeometri, samt siktsoner. Siktsonene må sjekkes i horisontalt og vertikalt plan.

Fylkesveien forbi kryssområdet er forkjørsregulert med skiltet hastighet 60 km/t. Krav til siktsone er 10 x 1,2 Ls (stoppsikt), som er beregnet til 10 x 84 meter.

Det er videre lagt inn siktsone på gjennom kurven på fylkesveien videre nordover med fartsgrense

Siktsonen mot vest langs fv. 410

Renovasjon

Etter omlegging av renovasjonssystemet i 2017 er innsamling basert på at alle husstandene har hver sine beholdere for ulike avfallstyper. Arealer som opprinnelig ble satt av til renovasjon (felles papirinnsamlingsdunker) benyttes til postkassestativer og evt. til nedgravde innsamlingsbeholdere (godkjent system).

Bryggeanlegget

For å kunne tilby bryggeplasser til de fleste boligene innenfor området, er det foreslått å utvide brygganlegget mot sør og øst. Regulert bryggeanlegg inneholder 56 plasser. Ett-trins søknad for bryggeanlegget er innvilget 29.01.15 og opparbeidelsen er i satt gang. Bryggene skal utføres med flyteelementer.

25 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Utsnittet viser gjeldende reguleringsplan datert den 03.11.08, med revisjon vedtatt den 12.03.09.

Utsnitt under (av planforslag datert sist 20.06.17) viser forslag til utvidelse av bryggeanlegget til ca. 90 plasser.

Bryggeanlegget er foreslått utvidet mot sør og øst, bl.a. for å ta hensyn til sjøatkomsten til eien- dommene innerst i bukta, samt for å sikre sirkulasjon i vannet.

Utvidelse av bryggeanlegget vil sikre båtplasser til bebyggelsens behov, og dermed hindre at båtplasser etableres uorganisert langs land.

Utsnitt av gjeldende reguleringsplan

Vi kan ikke se at det ekstra brygge- element vil ha negative konsekvenser for miljø eller landskap. Havnesjefen har ikke merknader til forslaget i forhold til trafikken i området.

Utsnitt av forslag til detaljregulering (utvidelse innringet)

I forslag til ny plan er det lagt til rette for at det kan settes opp et mindre fellesbygg med små utstyrsboder (a ca. 2 m²) for oppbevaring av utstyr, fiskeredskaper mv. Området er vist med byggegrenser og markert med rød sirkel.

Bodene er tenkt plassert inn mot den bratte fjellskråningen i vest.

I forbindelse med ett-trinns-søknaden for bryggeanlegget ble det utarbeidet tegninger (situasjonsplan) for bade- plassen og stien langs sjøen. Tegningene datert 12.06.14 viser også mulighet for utstyrsboder, men disse er ikke en del av søknaden.

Det legges opp til god gangpassasje både foran bodene og på bryggen og langs vannet for allmenheten.

26 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Utsnitt av tegning for bryggeanlegg og med tilhørende arealer langs strandsonen utarbeidet til ett trinnss søknad.

Prinsippsnittt utarbeidet til ett trins søknad av bryggeanlegg med tilhørende arealer langs strandsonen. Viser tenkt plassering av fellesbrygge med god mulighet for passasje og, atkomst i forkant av et fåtall lave boder.

Bildet er tatt i 2013 mot det området som er tenkt opparbeidet til en mindre sol-/badeplass med utstyrsbodene inn mot terrenget til høyre for bilen. 27 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

6. Barn og unges oppvekstforhold

Kartutsnittet viser bolig- områdets lokalisering i forhold til registrerte kommunale og private barnehager i denne delen av kommunen.

Kartutsnittet viser boligområdets lokalisering (med rød ring) i forhold til nærliggende skoler.

- Eydehavn 1 – 7 trinn skole på Ulfsryggen – ca. 3 km fra boligområdet

- Nye Stuenes skole ca. 5 km fra bolig- området.

Skolevei baseres på busstransport. Det er etablert ensidig buss- stopp ved innkjøringen til bolig- feltet fra fv. 410.

Stuenes 1 – 10 trinn skole er beregnet for ca. 210 elever på barnetrinnet og ca. 300 elever på ungdomstrinnet. Ungdomstrinnet får elever fra Flosta, Eydehavn og Nesheim i tillegg til Stuenes.

Områdets beliggenhet ved sjøen med muligheter for båtliv, fiske og bading gjør at området er egnet for barn og unge. Leke- og aktivitetsområder innenfor området legger til rette for at barn i alle aldre kan drive med utendørs lek og utfoldelse. 28 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

7. Andre konsekvenser

Kapitlet gir en oppsummering over aktuelle konsekvenser av regulering og utbygging av området.

 Klimabevisst arealforvaltning

Området ligger ca. 15 km fra Arendal sentrum, ca.4,2 km fra matforretning på Eydehavn og ca. 8,6 km fra bydelssenter på Krøgenes og forutsetter bil- eller busstransport til og fra jobb og handel. Området ligger langs kollektivakse med flere bussavganger pr. dag og er således rimelig godt dekket.

Boligområdet er regulert og under utbygging. En fortetting og utvidelse basert på stort sett eksisterende infrastrukturanlegg gir en mer effektiv arealbruk og bedre utnyttelse av teknisk infrastruktur.

 Kulturminner

Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet.

 Jordvern

Området eller utvidelsen av planområdet berører ikke landbruksområder. Området som er regulert til landbruk i da har vært bevokst med tett plantet gran og har i flg. kommunens landbruksansvarlig liten verdi. Området er i dag hogd ut. Området har ikke vært benyttet til lek, friluftsformål eller vært en viktig grønn korridor. Det var et forvokst plantefelt.

 Risiko- og sårbarhetsanalyse

Risiko- og sårbarhetsanalyse følger som vedlegg til planforslaget. Det er ikke identifisert forhold som medfører særskilt risiko.

 Naturmiljø

Naturbase (Miljødirektoratet) har i den offentlig tilgjengelige databasen registrert et areal nord i planområdet med «Rik bakkevegetasjon» og som «Forvaltningsareal». Det er ukjent hvilke arter som da potentielt kan finnes innenfor dette område. Utsnittet under fra Naturbase viser avgrensningen for det nevnte feltet.

Registrering i naturbase med «Rik bakkevegetasjon» og som «Forvaltningsareal».

29 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

 Støy

Støyberegninger er utført av Asplan Viak v/akustiker Nina Lu. Kartene viser framskrevet situasjon 4,0 meter og 1,5 meter over terreng (ferdig opparbeidet). Bebyggelsen er trukket utenfor rød sone. I bestemmelsene stilles krav om at bebyggelse i gul sone må disponere minst 30 m² uteoppholdsareal på stille side av bebyggelsen og at det tas hensyn til støyforholdene ved planlegging og prosjektering av bebyggelsen.

Støykart 4 m over bakken satt inn i illustrasjonsplanen

Støykart 1,5 m over bakken satt inn i illustrasjonsplanen

30 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

Utsnitt av illustrasjonsplan med rød og gul støysone 4m over bakken

31 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

8. Melding om planarbeid

Oppstartmøte for reguleringen ble avholdt 14.10.13 og regulerings- arbeidet ble meldt igangsatt ved brev av 19.05.14.

Merknadene er kort gjengitt og kommentert av Asplan Viak (i kursiv).

Annonnse i Agderposten

32 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

o Fylkesmannen i Aust-Agder – e-post//brev datert 13.06.2014

Fylkesmannen har ingen særlige merknader til melding om oppstart av planarbeid, bortsett fra utvidelse av bryggeanlegg og etablering av båtbuer.

Fylkesmannen mener utvidelsen av bryggeanlegget burde har vært spilt inn i forbindelse med revisjon av kommuneplanen, slik de totale konsekvenser av en utvidelse av boligområdet hadde blitt klarlagt på et overordnet nivå. Fylkesmannen finner det uheldig, at dette spilles inn så kort tid etter kommuneplanen er vedtatt.

Når det gjelder båtbuer vil Fylkesmannen vurdere disse, når planen kommer på høring. De forutsetter disse plasseres slik de ikke vil være til hinder for ferdsel og opphold i strandsonen, og anbefaler små boder i lave fellesanlegg.

Fylkesmannen viser i tillegg til konsekvensutredningen til kommuneplanen og påpeker, at det eksisterende felt ikke har hatt god nok landskapstilpasning og ber derfor om at det ved utvidelse av feltet legges større vekt på dette, at terrenginngrep begrenses og det utarbeides realistiske landskapsskisser og snitt som viser omfanget av nye planlagte inngrep.

Asplan Viak: Etter vårt skjønn er fylkesmannens merknader ivaretatt i planforslaget. Utvidelsen av boligområdet er plassert på arealer som ikke krever store terrenginngrep. Båtbuer / boder er tenkt plassert inn mot den høye fjellveggen, og som lave små boder. Bodene er tenkt plassert slik de ikke bør bli til hinder for fri ferdsel, men være en del av et mindre anlegg på land, som skal forbedre ferdsel og opphold i strandsonen.

o Kystverket Sørøst – e-post/ brev datert 27.06.2014

Kystverket har ingen vesentlige merknader til oppstartmeldingen.

o Fiskeridirektoratet – e-post/ elektronisk post datert 01.07.2014

Fiskeridirektoratet kan ikke ut fra de opplysninger som pr. i dag er tilgjengelig i eget kartverktøy eller Naturbase (Miljødirektoratet) se, at det finnes fiskeinteresser eller viktige naturtyper i reguleringsområdet, som vil bli direkte berørt av planene. Fiskeridirektoratet viser til at det lengre ut i farvannet finnes viktige ålegressforekomster ved Latkilen og Store Klokkerøya. Av hensyn til denne naturtype minner de om det har stor betydning å vise aktsomhet ved utbygging i sjø.

Asplan Viak: Fiskeridirektoratets innspill er hensyntatt i planforslaget.

o Statens vegvesen – brev av 03.07.14

Staten vegvesen opplyser om at det etter vegloven skal settes en byggegrense på 50 meter langs fv. 410, og opplyser om hvor det finnes føringer for utredninger, dersom denne fravikes.

Gjør oppmerksom på vedtatt Kommunedelplan for sykkeltrafikk i Arendal.

Ber om utformingen av krysset må sjekkes opp mot krav gitt i N100; og forutsetter krysset oppgraderes ihht. denne med tanke på horisontal – og vertikalgeometri, samt siktsoner.

Viser til at siktsone fra 2005 ikke er opparbeidet i tråd med vedtatt reguleringsplan fra 2005. Ber om siktsone reguleres ihht. N100 og det legges inn en bestemmelse som sier, at siktsoner skal være fysisk opparbeidet før det kan gis ytterligere byggetillatelser i planområdet. I tillegg må følgende tekst settes inn i bestemmelsene: «Innenfor siktsonen skal terrenget planeres slik at det ikke på noe sted blir høyere enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Beplantningen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates dersom denne ikke er høyere enn 0,5m over tilstøtende vegers nivå.» 33 Asplan Viak AS/arkiv: 530299 Løvøya Boligområde, Arendal kommune

Minner om planen må redegjøre for trafikksikker skolevei.

Asplan Viak: De forholdene som Statens Vegvesen informerer om er så langt vi kan se ivaretatt og begrunnet i planforslaget.

o Aust-Agder fylkeskommune, Fylkesrådmannen v/Plan- og naturseksjonen – e-post datert 07.07.14

Fylkeskommunens plan- og naturseksjon skriver at når endringene i sum gir rom for vesentlig flere boenheter må areal for lek mv. justeres deretter.

Plan – og naturseksjonens hos Fylkeskommunen mener utvidelsen av småbåtanlegget burde ha blitt vurdert i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel. De skriver at i gjeldende plan er det regulert et krevende naboskap med bryggeanlegg og badeplass på innsiden, og en vesentlig utvidelse av småbåthavnen vil øke konfliktpotentalet i forhold til sikkerhet og forurensning/ avfall. Planen bør ta stilling til hvordan dette best skal kunne løses.

Fylkeskommunens Plan- og naturseksjon er skeptisk til å tilrettelegge for sjøboder i området. Eventuelle sjøboder bør være begrenset i omfang og landskapsmessig godt innpasset.

Seksjon for kulturminnevern har ingen merknader til oppstartmeldingen.

Asplan Viak: Merknadene fra fylkeskommunen er ivaretatt i planforslaget.

o Tone og Silje Kolbenstvedt– e-post datert 03.07.14

Eier av Gnr 64 / Bnr 101. Ønsker ingen utvidelse av bryggeanlegget eller trafikkområdet i retning sør-vest eller sør-øst. Foreslår at utstikket mot nord-øst forlenges med 63 meter med hhv. 18 o g17 båtplasser på hver side. Viser til vedlagt skisse.

Asplan Viak: Den løsningen som er foreslått av Tone og Silje Kolbenstvedt vil medføre at anlegg blir liggende for nær land med båttrafikk helt inn til den lille stranda og det attraktive oppholdsområdet. Henvendelsen er imidlertid langt på vei imøtekommet ved at utvidelsen er vist med en L-form mot øst slik at avstanden til land blir omtrent like stor til begge sider av bukta.

34 Asplan Viak AS Løvøya boligområde, Arendal kommune

9. Vedlegg

Tidligere innsendte vedlegg:

 Risiko- og sårbarhetsanalyse  Merknader til melding om planarbeid

Separate vedlegg:

 Plankart i målestokk 1:1000  Planbestemmelser

35 Asplan Viak AS/arkiv: 530299