Wohnraumversorgungskonzept Für Den Landkreis Cloppenburg Cloppenburg

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Wohnraumversorgungskonzept für den Landkreis Cloppenburg Cloppenburg | 09.05.2017

Daniel Hofmann GEWOS GmbH © GEWOS Herausforderungen

• Dynamische Baukostenentwicklung • Steigende Miet- und Kaufpreise • Verschiebung der Wohnprioritäten • Trend zur Haushaltsverkleinerung • Generationenwechsel • Polarisierung der Einkommen • Abschmelzen des geförderten Wohnungsbestandes • Zusätzliche Nachfrage durch Flüchtlinge • Bauflächenknappheit.

2 © GEWOS Gliederung

Nachfrage

Angebot

Analyse zum preisgünstigen Wohnen

Wohnungsbauförderung

Wohnungsmarktprognose

Zusammenfassung (Interviews)

3 © GEWOS Nachfrage: Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur

• Positive Bevölkerungsentwicklung in sämtlichen Kommunen

• Der Landkreis Cloppenburg +3,6 % seit 2011 (Zensus)

• Der Anteil der Kinder und Jugendlichen im Landkreis ist verhältnismäßig hoch

• Innerhalb des Landkreises ist die Struktur relativ homogen

• Molbergen bildet eine Ausnahme (höherer Anteil an Kindern und Jugendlichen) Landkreis Cloppenburg

-1.600-1.200 -800 -400 0 400 800 1.200 1.600

weiblich männlich Quelle: LSN, destatis und Einwohnermeldeämter 4 © GEWOS Nachfrage: Natürliche Entwicklung und Wanderungssalden

Landkreis Cloppenburg (o. Stadt) 2.000 • Deutschlandweit gab es einen Rückgang der 1.500 Geburtenrate, seit 2012 gibt es wieder einen 1.000 Aufwärtstrend 500 0 -500 • Der Landkreis Cloppenburg weist einen positiven -1.000 natürlichen Saldo auf -1.500

Geburten Sterbefälle Saldo

Landkreis Cloppenburg (o. Stadt) • Der Wanderungssaldo im Landkreis Cloppenburg 16.000 14.000 ist positiv 12.000 10.000 • Der Anstieg in 2014/2015 wurde insbesondere 8.000 6.000 durch Flüchtlinge geprägt 4.000 2.000 • Der Landkreis (ohne Stadt) gewinnt insbesondere 0 -2.000 aus -4.000 -6.000 • dem Ausland -8.000 -10.000 • dem Kreis Osnabrück (seit 2013 – -12.000 Flüchtlinge) -14.000 • der Stadt Cloppenburg • Es ziehen insbesondere Familien mit Kindern in Zuzüge Fortzüge Saldo den Landkreis

Quelle: LSN 5 © GEWOS Gliederung

Nachfrage

Angebot

Analyse zum preisgünstigen Wohnen

Wohnungsbauförderung

Wohnungsmarktprognose

Zusammenfassung (Interviews)

6 © GEWOS Angebot: Wohnungsangebot

Saterland 2% 6% 30% 16% 28% 18% • Geringer Anteil an Wohnungen in Molbergen 2% 4% 30% 15% 27% 22% Mehrfamilienhäusern Löningen, Stadt 4% 5% 35% 13% 24% 19% Lindern (Oldenburg) 3% 7% 32% 19% 20% 18% • Hohe Eigentümerquote Lastrup 3% 6% 37% 16% 21% 17% Garrel 1% 5% 28% 16% 23% 26% Frriesoyte, Stadt 1% 5% 36% 15% 21% 21% Essen (Oldenburg) 6% 6% 32% 17% 21% 17% Emstek 3% 5% 30% 12% 27% 22% • Viele Bestände aus den 50er bis Cloppenburg, Stadt 2% 5% 36% 17% 24% 18% 70er Jahren Cappeln 6% 5% 29% 17% 24% 18% Bösel 1% 5% 33% 16% 26% 18% • Hoher Neubauanteil und hohe Barßel 3% 6% 34% 17% 26% 15% Neubautätigkeit 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Vor 1919 1919 - 1948 1949 - 1978 1979 - 1990 1991 - 2000 ab 2001

Saterland Angebotsmieten Molbergen • Geringer Anteil geförderter Löningen Häuser und Wohnungen Wohnungen Lindern (Oldenburg) Lastrup Garrel • Moderates Mietpreisniveau Friesoythe Essen (Oldenburg) Emstek Cappeln (Oldenburg) Bösel Barßel €- €1,00 €2,00 €3,00 €4,00 €5,00 €6,00 €7,00 Quelle: LSN, Immoscout24, Zeitungsannoncen 7 © GEWOS Gliederung

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Wohnungsbauförderung

Wohnungsmarktprognose

Zusammenfassung (Interviews)

8 © GEWOS Analyse zum preisgünstigen Wohnen: Definitionen

Modellrechnung zum preisgünstigen Wohnen • Wie hoch ist die Zahl der preisesensiblen Nachfrager • Wie hoch ist das Angebot an preisgünstigen Wohnungen

Definition des Angebots und der Nachfrage über die Grenzen der sozialen Wohnraumförderung

Einkommensgrenze Wohnungsgrößen Fördermiete niedersächsische niedersächsische Mietobergrenze pro m² Wohnraumförderung Wohnraumförderung 1 PHH 17.000 € 5,60 € bis 50 m² 280 €

2 PHH 23.000 € 5,60 € bis 60 m² 336 €

3 PHH 29.000 € 5,60 € bis 75 m² 420 €

4+ PHH 38.000 € 5,60 € über 75 m² 504 €

Die Methodik wurde von der NBank in anderen Konzept bereits anerkannt .

9 © GEWOS Analyse zum preisgünstigen Wohnen: Ergebnis

1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 PHH Barßel -30 -20 20 50 Quantitativ: Bösel -10 -10 0 30 Cappeln -10 -10 -10 20 Emstek -10 -10 0 10 Die theoretische Nachfrage nach kleinen Essen -10 -10 0 10 und mittleren preisgünstigen Wohnungen Friesoythe -40 -20 10 70 übersteigt das Angebot in allen Gemeinden Garrel -30 -10 0 20 Lastrup -20 -10 10 20 Lindern -10 -10 0 10 Insgesamt fehlt es im Landkreis Löningen -20 0 10 30 Cloppenburg (o. Stadt) an 360 Molbergen -10 -10 0 10 preisgünstigen Wohnungen unter 60 m² Saterland -30 -10 20 60 Gesamt -230 -130 60 340

Stadt -180 -70 +20 +110 Cloppenburg

Qualitativ: Interviews (Jobcenter) und ein Workshop im Rahmen der Demografiestrategie: Es fehlt an kleinen preisgünstigen und mittelpreisigen Wohnungen

10 © GEWOS Gliederung

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Wohnungsmarktprognose

Zusammenfassung (Interviews)

11 © GEWOS Wohnungsbauförderung: Förderumfang

• Wohneigentum wie bisher (z.B. kinderreiche Familien) • Neue Nbank-Darlehen zum allgemeinen Mietwohnungsbau (Neubau, Ersatzbau bei Abriss o. Teilrückbau unwirtschaftlicher Mietwohngebäude) • Höhe der Fördermittel 400 Mio. einmalig + jährlich 78,3 Mio. bis 2019 fest • rückwirkend zum 01.01.2016 • auch in ländlichen Bereichen • (bisher nur in städtischen Bereichen oder für Behinderte, ältere Menschen und Gemeinschaftliches Wohnen)

Folie 12 Mai 2015 © GEWOS Wohnungsbauförderung: Zweckbestimmung

• Vermietung der geförderten Wohnung nur an Haushalte mit geringem Einkommen (17.000 € Single, 23.000 € Zwei PersonenHH plus 3.000 € je Kind) = Miete 5,60 € pro qm • Vermietung an Bezieher höherer Einkommen (Überschreitung bis 60 Prozent der o.a. Einkommen z.B. 27.200 € Single) möglich bei Vorlage eines Wohnraumversorgungskonzeptes = Miete 7 €/m² • Zweckbindung 20 Jahre • 10 Jahre lang Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge möglich, anschließend 20 Jahre zinsfrei

Folie 13 © GEWOS Gliederung

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Wohnungsmarktprognose

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14 © GEWOS Wohnungsmarktprognose: Bevölkerungsprognosen

Saterland +6,1 % 830 Saterland Molbergen +11,8 % 1.010 Molbergen Löningen +7,0 % 1.010 Löningen Lindern +3,8 % 190 Lindern Lastrup +6,1 % 430 Lastrup Garrel +9,4 % 1.330 Garrel Friesoythe +11,7 % 2.630 Friesoythe Essen +11,2 % 1.000 Essen

Emstek +3,3 % 400 Emstek

Cloppenburg +2,7 % 950 Cloppenburg

Cappeln +3,0 % 210 Cappeln

Bösel +6,3 % 500 Bösel

Barßel +3,6 % 480 Barßel

Bevölkerungszahl0 10.000 20.000 30.000 40.000 +7,4 % 10.020 Landkreis ohne Cloppenburg

2030 2025 2020 2015 +6,5 % 10.970 Landkreis gesamt

15 © GEWOS Wohnungsmarktprognosen: Altersstruktur 2015 und 2030

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter

+10,0 % 510 Saterland Saterland +11,0 % 290 Molbergen Molbergen +10,5 % 550 Löningen Löningen +6,1 % 100 Lindern Lindern Lastrup +8,1 % 200 Lastrup Garrel +11,0 % 520 Garrel Friesoythe +14,4 % 1.150 Friesoythe Essen +11,5 % 370 Essen Emstek +8,2 % 330 Emstek Cloppenburg +6,1 % 870 Cloppenburg

Cappeln +5,8 % 140 Cappeln

Bösel +9,9 % 280 Bösel

Barßel +7,1 % 360 Barßel

Haushaltszahl0 5.000 10.000 15.000 20.000 +10,1 % 4.800 Landkreis ohne Cloppenburg

2030 2025 2020 2015 +9,2 % 5.670 Landkreis gesamt

Saterland Molbergen Löningen

Lindern (Oldenburg) Lastrup

Garrel Friesoythe

Essen (Oldenburg) Emstek

Cloppenburg Cappeln (Oldenburg)

Bösel Barßel

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2030 2015

Die Anteile des Neubaubedarfs an Wohneinheiten EZFH MFH Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Barßel 340 100 entsprechen dem aktuellen Anteil bei den Bösel 240 70 Bauanträgen (22 %) Cappeln 100 30 1.400 Cloppenburg 990 480 1.200 Emstek 390 110 1.000 Essen 350 100 800 Friesoythe 990 280 600 Garrel 410 120 400 200 Lastrup 240 70 0 Lindern 90 30 Löningen 430 120 Molbergen 320 90 Saterland 550 150

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Landkreis ohne Cloppenburg 4.460 1.260 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Landkreis gesamt 5.450 1.740

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Wohnungsmarktprognose

Zusammenfassung (Interviews)

Angebot und Nachfrage Nachfrager

Vielfach angespannter Wohnungsmarkt Junge Familien Nachfrage zum Teil höher als das Angebot Ältere Paare (Bungalows) Kernorte am stärksten nachgefragt

Leerstände in dezentraleren Lagen

Vielfach Situation für einkommensschwache Flächen Haushalte schwierig Zum Teil wenig Bauland Erwerb von Bestandsobjekten sekundär

Landwirte verlangen hohe Preise

Bedarfe Emissionen

Kleine Wohnungen (in zentralen Lagen) z. T. Nachverdichtung

Kontakt:

GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH Maurienstraße 5 22305 Hamburg Friedbergstraße 39 14057 Berlin 040 69712-0 [email protected] www.gewos.de