Kommuneplantillæg Nr 18 Endelig Vedtaget

Kommuneplantillæg nr. 18

Temarevision af kommuneplan 2009 ved- rørende afsnit 2.2 - ”Bymønster og byudvikling” og afsnit 4.1 - ”Boliger”

BORNHOLMS R E G I O N S K O M M U N E N MU M O K S N I O G RE

April 2014

Teknik & Miljø, oktober 2012

Titel: Kommuneplantillæg nr. 18 (Temarevision af kommuneplan 2009 vedrørende afsnit 2.2 ”Bymønster og byudvikling” og afsnit 4.1 – Boliger) Journal-nr.: 01.02.15P16-0001 Produktion: Teknik & Miljø, koordinator Bjarne Dreier Christensen. Kommuneplantillæg nr. 18 blev endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen den 24/4 2014. Vedtagelsen blev offentligt bekendtgjort den 25/4 2014.

Indholdsfortegnelse

Side

Indledning om forslag til kommuneplantillæg nr. 18 4

Om kommuneplanens tema ”Bymønster og byudvikling” 5 - Baggrund for revision 5 - Statslige krav til kommuneplanlægningen 6

Forslag: kommuneplanens afsnit 2.2, ”Bymønster og byudvikling” 7 - Målsætning 7 - Retningslinjer 7 - Redegørelse 13 - Ændringer i kommuneplanens del 2, bybeskrivelse og rammer 17

Om kommuneplanens tema ”Boliger” 19 - Baggrund for revision 19 - Statslige krav til kommuneplanlægningen 19

Forslag: Kommuneplanens afsnit 4.1, ”Boliger” 20 - Målsætning 20 - Retningslinjer 21 - Redegørelse 21 - Ændringer i kommuneplanens del 2, bybeskrivelse og rammer 23

Indledning

Kommuneplantillæg nr. 18

Af kommuneplanstrategi 2011 fremgik hvilke temaer kommunalbestyrelsen havde besluttet skulle revideres i kommuneplan 2009. Bl.a. indgik kommuneplanens afsnit 2.2, ”Centerstruk- tur og byudvikling”, og afsnit 4.1, ”Boliger”.

Kommunalbestyrelsen gennemførte i foråret 2013 en omfattende debat omkring temaerne helårsboliger/byudvikling.

Debatten tog udgangspunkt i befolkningsudviklingen og et stigende antal ubeboede boliger. En rapport fra oktober 2012, ”Boliger på Bornholm”, viste bl.a., at der i flere byer, især flere mindre byer, findes et øget antal ubeboede boliger. Øens interne flytninger betyder desuden, at stadig flere flytter mod de største byer. Endelig forværres befolknings- og boligsituationen af finanskrisen, der bl.a. medfører at lånefinansiering af boliger er blevet vanskeligere.

Kommunalbestyrelsen offentliggjorde i foråret 2013 et debatoplæg ”Undersøgelse af udvalgte boligscenarier på Bornholm”. Fælles for de 6 udvalgte scenarier var, at de i forskelligt omfang fjerner helårskrav og bopælspligt. Kommunalbestyrelsen så en mulighed for at imødegå et øget antal ubeboede boliger, ved at fjerne den hidtidige pligt til helårsbeboelse i visse byer eller by- områder. En fortsat befolkningsnedgang på Bornholm gør, at det under alle omstændigheder er nødvendigt at tilpasse boligmassens anvendelse, så man undgår spøgelsesbyer med ubenyt- tede og forfaldne boliger.

Kommunalbestyrelsen har efter debatten og behandlingen af indkomne forslag fra byforeninger og borgere besluttet at ophæve alle helårskrav i 23 mindre byer på Bornholm. Kun 8 større byer fastholdes uændret som helårsområder: Rønne, Nexø, Aakirkeby, Hasle, Allinge, Svane- ke, Gudhjem-Melsted og Klemensker.

Opgivelsen af helårskrav i 23 mindre byer indebærer samtidig, at den hidtidigt gældende centerstruktur og hidtil gældende muligheder for byudvikling skal revurderes og tilpasses den nye situation.

Kommuneplanens temaer ”centerstruktur og byudvikling” samt ”boliger” er tæt forbundet, og derfor revideres disse to temaer i sammenhæng.

De ændringer der foretages vedrører dels kommuneplanens del 1, ”Mål og retningslinjer”, dels del 2, ”Bybeskrivelse og rammer”.

Om kommuneplanens tema ”Bymønster og byudvikling”

Baggrund for revision

Kommuneplan 2009, Afsnit 2.2, ”Centerstruktur og Byudvikling”, blev især besluttet revideret, fordi der havde været kritik af kommuneplanens nuværende inddeling i 4 by-niveauer. Opdelingen i hele 4 by-niveauer virkede overdrevet, og til tider misvisende, i forhold til de forskelle der reelt findes i de bornholmske byers funktionelle og befolkningsmæssige indhold.

De 4 by-niveauer der indgik i kommuneplan 2009 omfattede Kommunecentret (Rønne), 3 ”større erhvervs, handels- og servicebyer”, 11”mindre erhvervs, handels- og servicebyer” og 17 ”små boligbyer”, og var næsten alene baseret på byernes funktionelle indhold.

Det betød eksempelvis, at selv meget små byer som Pedersker og Østerlars blev kategoriseret som mindre handels- og servicebyer, mens kommunens 4. største by Hasle også kun blev kategoriseret som mindre handels- og service-by.

Kommuneplanens oprindelige definition af en by-niveauer var i høj grad baseret på et eksisterende serviceudbud. Dette har vist sig at passe dårligt til de ændringer og centraliseringer der løbende sker på serviceområdet. Kommuneplanens centerstruktur (her kaldet ”bymønster”) bør i højere grad være baseret på befolkningstal og bystørrelse, og kommunens bymønster fo- reslås her forenklet til 3 by-niveauer.

Kommuneplanens bymønster har desuden betydning for byernes fremtidige udviklingsmuligheder. Tidligere ønsker om at der muliggøres byudvikling i alle bysamfund, uanset størrelse, hænger ikke længere sammen med befolkningsudviklingen, eller den senere tids udvikling af servicetilbud eller nye helårsboligområder.

Der ses en udvikling mod at flere, især ældre, flytter mod de større byer, og at især landområ- der og småbyer mister befolkning, med risiko for, at endnu flere boliger står ubeboede. Efter den seneste debat om boliger står det klart, at en række byer har problemer med at opretholde en helårsbefolkning. Kommunalbestyrelsen besluttede derfor i august 2013, at man ikke læn- gere vil fastholde helårsbopælspligt eller helårskrav i en række mindre byer.

Kommunerne har kun hjemmel til at udlægge nye byudviklingsområder i kommuneplanen, hvis de afspejler et reelt byudviklingsbehov, herunder boligbehov. Der må i særdeleshed ikke udlægges arealer, der kan komme i konflikt med planlovens generelle forbud mod udlæg af nye byudviklingsområder i kystzonen, som kan anvendes til feriebeboelse.

En afledt konsekvens af befolknings- og boligudviklingen er derfor, at kommuneplanens are- aludlæg til helårs boligformål skal revurderes og evt. reduceres, så de afspejler det reelt forventede boligudbygningsbehov i den kommende 12 års periode (som er den planlægningshorisont der arbejdes med i kommuneplanlægningen).

Statslige krav til kommuneplanlægningen.

De krav der stille til kommuneplanlægningen fremgår af planloven (kap. 4). Desuden stilles en række statslige krav til kommunernes planlægning, som fremgår af Miljøministeriets Lands- planredegørelse, samt ”oversigt over statslige interesser i kommuneplanlægningen 2013”.

Krav til kommuneplanlægningen vedr. bymønster og byudvikling

 Kommuneplanens afgrænsning af nye byzonearealer skal ske ud fra en helhedsvurdering (herunder gælder, at udviklingen af bymønstret skal basere sig på strategiske overvejelser i forhold til en afbalanceret regional udvikling, og at det ved et revideret bymønster skal fremgå af redegørelsen, hvordan kommunen har forholdt sig til en revurdering af kommuneplanens rummelighed til boliger, erhverv m.m.)  Der skal være klare grænser for byerne og byvækst skal ske indefra og udad, så der sikres forskel mellem land og by, og så ny spredt bebyggelse i det åbne land undgås  Arealudlæg til byvækst skal svare til størrelsen af den forventede byudvikling i kommunen i den kommende planperiode på 12 år  Kommunerne skal vurdere mulighederne for at inddrage tidligere erhvervs- og havnearealer til andre byformål.  Kommunerne skal inden udlæg af nye erhvervsområder overveje en fornyelse af eksisterende ældre erhvervsområder, så de fortsat kan udnyttes til erhverv og alternativt fortæt- tes  Der skal lægges vægt på en hensigtsmæssig udnyttelse af investeringer i f.eks. trafik- og serviceforsyning.  Kommuneplanens retningslinjer for nye byudviklingsområder skal ledsages af retningslinjer for trafikanlæg og vejbetjening  Udlæg af byudviklingsarealer skal tage hensyn til arealer udlagt til støjende aktiviteter  Der må ikke etableres luftfartsforhindringer inden for indflyvningsplan til flyveplads  I kystnærhedszonen kan der udlægges nødvendige nye byudviklingsarealer på baggrund af en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse og lokaliseret efter hoved- principperne for planlægning i kystnærhedszonen (herunder at inddragelse af ny byzone til boligområder forudsættes udlagt til helårsbeboelse, sikret ved lokalplaner).  Der kan kun i særlige tilfælde planlægges for bebyggelse og anlæg på land som forudsæt- ter inddragelse af arealer på søterritoriet eller særlig kystbeskyttelse  Forudsat rækkefølge for bebyggelse og ændret anvendelse af byudviklingsarealer m.m.

Kommuneplanens afsnit 2.2 – ”Bymønster og byudvikling”

Målsætning

 Bornholm skal være et attraktivt sted at bo, arbejde og rejse til – i harmoni med øens smukke bymiljøer og landskaber.

 Bymønstret skal så vidt muligt understøtte udvikling i alle områder på Bornholm. Kommu- neplanen skal samtidig skabe rammer for en bæredygtig byudvikling, der så vidt muligt op- fanger de udviklingsmuligheder, der opstår for borgere og erhvervsliv på Bornholm.

 De bornholmske byer skal udvikles i forhold til de stærke sider den enkelte by har med hensyn til boligforhold, erhverv og service, så de muliggør et godt og aktivt liv for alle. By- ernes boligområder skal så vidt muligt imødekomme ændrede boligbehov.

 Rønne skal videreudvikles som kommunecenter, der understøtter hele Bornholm med gode muligheder for udvikling af erhverv og handel der kan skabe vækst, af institutioner der kan udvikle Bornholm som vidensamfund.

 De større erhvervs- og handelsbyer skal fungere som lokale centre, med muligheder for udvikling af lokale bolig-, erhvervs- og handelsinteresser, der kan understøtte byerne og deres naturlige nærområder.

 De små boligbyer skal bevares som attraktive lokalsamfund, med fleksible muligheder for bosætning og udvikling inden for eksisterende bygrænser.

Retningslinjer

Kommuneplanens bymønster (figur 2.2.1) 1. Kommunecenteret er Rønne. Rønne er hjemsted for de fleste overordnede funktioner, der betjener hele Bornholm (regionale trafikforbindelser, sygehus, regionale uddannelsesinstitu- tioner o. lign.) samt en betydelig del af øens arbejdspladser, handel og service. Kommune- centret tillægges væsentlige byudviklingsinteresser.

2. De større erhvervs og handelsbyer omfatter 10 byer med mere end 600 indbyggere: Nexø, Aakirkeby, Hasle, Allinge, Svaneke, Tejn, Gudhjem-Melsted, Snogebæk, Nyker og Klemen- sker. Byerne udgør lokale beboelses-, erhvervs- og handelscentre, der ofte betjener et større opland af småbyer og sommerhusområder. Byerne tillægges i alle tilfælde byudviklingsmuligheder, der muliggør en fremtidig udbygning med nye helårs byformål.

3. De små boligbyer omfatter 20 byer med under 600 indbyggere: Sorthat-Muleby, Aarsdale, Østermarie, Sandvig, Lobbæk, Vestermarie, Østerlars, Pedersker, Listed, Balka, Nylars, Knudsker, Rø, Arnager, Årsballe, Vang, Rutsker, Olsker, Teglkås-Helligpeder og Bølshavn. Byerne udgør små bysamfund med boligområder uden helårskrav (jf. afsnit 4.1-Boliger) og med begrænsede erhvervs- eller handelsinteresser.

Kommuneplan 2013 Sandvig

Allinge Kommunecenter

Større erhvervs- og handelsbyer Tejn Olsker Små boligbyer Vang

Teglkås-Helligpeder Gudhjem-Melsted Rutsker Rø Hasle Klemensker

Sorthat-Muleby Østerlars Bølshavn Svaneke Nyker Årsballe Listed Østermarie Møllevang-Knudsker

Aarsdale Vestermarie Lobbæk Aakirkeby Nylars Rønne Nexø

Arnager Balka

Pedersker Snogebæk

Figur 2.2.1 – Kommuneplanens bymønster

Arealudlæg til byudvikling  Der udlægges byudviklingsområder som vist på figur 2.2.2. Tidligere arealreservationer i Rønne og de 10 større erhvervs- og handelsbyer fastholdes uændret. Der udlægges ikke nye byudviklingsarealer til boligformål i de små boligbyer. Enkelte mindre arealudlæg omkring eksisterende erhverv og offentlige formål i Pedersker, Vestermarie og Lobbæk opretholdes i planen.

 Et areal omkring et eksisterende fjernvarmeværk i Østerlars inddrages i byområdet, som offentligt område.

 Et gammelt erhvervsområde ved Muleby (tidligere Hasle Klinker) opretholdes til blandede erhvervs- og serviceformål samt evt. helårsbeboelse.

 Byudviklingsarealer skal udbygges indefra og ud (i forhold til eksisterende bebyggelse).

Landområder  Det åbne land skal som udgangspunkt friholdes for alle aktiviteter, herunder ny bebyggelse, der ikke naturligt kan indpasses (f.eks. landbrugsbyggeri og andre funktioner der er af- hængig af lokalisering i det åbne land).

 Uplanlagt nybyggeri i landzone kan kun ske i overensstemmelse med de retningslinjer der gælder for landzoneadministration (se afsnit 4.4 om landzoneadministration).

Bevaring og byudvikling  Bornholms bevaringsinteresser skal tilgodeses i byudviklingen, hvilket begrænser mulighederne for byomdannelse og egentlig byfortætning (se afsnit 8.5 om kulturmiljø mm.)

Byomdannelse  En del havnearealer i de største havne i Rønne, Allinge, Hasle, Tejn og Nexø, der ikke i dag anvendes til traditionelle havneformål, udlægges i planen som byomdannelsesområder, der kan planlægges til blandede bolig og erhvervsformål eller rekreative formål.

Figur 2.2.2 – Byudviklingsområder

De viste byudviklingsområder ajourføres tilsvarende i kommuneplanens øvrige kortbilag

For yderligere oplysning om byudviklingsarealer henvises til kommuneplanens del 2, Bybeskrivelse og rammer for lokal- planlægning.

Redegørelse

Bornholm har mange at- Figur 2.2.3 – Befolkningsudvikling – Historisk udvikling og traktive byer og bymiljø- prognose for byer og landdistrikter er. (Kilde: Befolkningsprognose 2013- indgår i kommuneplanens afsnit 1.1) Historisk udvikl. Prognose Område Men selvom der generelt 2007 2013 2019 2025 er færre borgere på Kommunecenter Bornholm, er der fortsat Rønne By 14.030 13.822 13.478 13.249 behov for nye byudvik- Større handels og erhvervsbyer Nexø 3.865 3.666 3.629 3.672 lingsmuligheder, der kan Aakirkeby 2.147 2.047 2.024 2.130 imødekomme ændrede Hasle 1.722 1.646 1.561 1.511 boligbehov og tiltrække Allinge-Sandvig 1.694 1.562 1.480 1.469 ny bosætning og er- Svaneke 1.160 1.059 963 935 hvervsudvikling. Dette Tejn 973 872 834 806 gælder især for de større Gudhjem-Melsted 767 699 648 638 byer. Snogebæk 787 677 622 616 Nyker 704 687 641 588 Klemensker 639 602 578 560 Befolkningsudviklingen Små boligbyer fra 2007 til i dag afspejles Sorthat-Muleby 533 526 490 453 i kommunens befolk- Aarsdale 484 441 384 373 ningsprognose, der for- Østermarie 489 452 429 415 udsiger et kraftigt fald i Sandvig (inkluderet i Allinge) befolkningstallet fra 2013 Lobbæk 333 316 293 283 til 2025 på 8,0 %. Vestermarie 265 240 218 211 Østerlars 275 254 249 241 Pedersker 257 241 233 226 Man kan dog håbe på en Listed 239 202 187 180 vis opbremsning i be- Balka 153 150 143 141 folkningsnedgangen de Nylars 208 194 191 187 kommende år, når fi- Knudsker 221 215 199 183 nanskrisens effekt tager Rø By 190 181 172 166 Arnager 150 152 143 133 af. I en tilsvarende prog- Årsballe 76 80 76 73 nose fra 2009 til 2020 var Vang 76 84 74 70 det forventede fald i be- Rutsker 64 69 65 62 folkningstallet ”kun” 3,8 Olsker 60 63 59 56 %. Bølshavn 26 26 25 24 Byer i alt 32.587 31.225 30.088 29.649

De seneste års negative Land 10.440 9.494 8.528 7.794 befolkningsudvikling op- leves især i landområder Hele kommunen 43.027 40.719 39.063 37.444 og små byer fordi mange Tabel 1 søger mod de større byer, hvor der er bedre service, og hvor også hovedparten af byudviklingen finder sted. Udviklingen har medført stadig flere boliger står ubeboede (især ældre boliger på landet og i de små byer).

Selvom befolkningstallet er faldet gennem mere end 30 år, bygges der til stadighed nye boliger (se i øvrigt afsnit 4.4, ”Boliger”). Befolkningsnedgangens effekt på boligernes benyttelse mod- virkes af stadig mindre husstandsstørrelser (beboere pr. bolig), som især hænger sammen med, at Bornholm får færre børnefamilier og flere ældre. På den opstår der hele tiden nye boligbehov, som kun kan dækkes med byggeri af nye boliger.

Bymønster Bymønstret opdeles i 3 niveauer:

1. Kommunecenter 2. Større erhvervs- og handelsbyer 3. Små boligbyer

Strukturen defineres i høj grad ud fra bystørrelse. Kommunecentret og de større erhvervs- og handelsbyer tillægges særlig betydning mht. erhvervs- og handelsudvikling, mens de mindste byer primært ses som boligbyer, med mere begrænsede erhvervs- og handelsmæssig betydning.

Den offentlige service er som oftest lokaliseret i større byer, men det fremtidige indhold og omfang af kommunens service defineres ikke af kommuneplanens bymønster.

1. Kommunecenter: Rønne skiller sig ud som Bornholms suverænt største by, med ca. 14.000 indbyggere. Byen rummer en lang række regionale servicefunktioner, og er desuden Bornholms største handels-, service- og erhvervsby.

Offentlige institutioner i byen omfatter bl.a. sygehus, regionale og lokale uddannelses- og kul- turinstitutioner. De fleste kommunale administrative funktioner ligger i Rønne.

Rønne er desuden øens trafikknudepunkt med hensyn til kollektiv trafik, færge- og flyforbin- delser. Hovedparten af trafikken til og fra øen sker via Rønne Havn eller lufthavnen syd for byen. En ny omfartsvej vil give byen nye muligheder for at betjene såvel den lokale trafik som trafikken fra havnen.

Rønne indeholder et større arealudlæg til ny boligudbygning i Rønne Syd. Området udgør en fortsættelse af et eksisterende boligområde (åben-lav bebyggelse). Der er desuden udlagt arealer til offentlige formål. Rønne har i forvejen uudnyttede arealer til erhverv i byens erhvervs- områder.

2. De større erhvervs- og handelsbyer De større handels- og erhvervsbyer fungerer overvejende som lokale bycentre, med erhvervs- og handelsmuligheder. Et vist udbud af offentlig og privat service varierer med hensyn til indhold fra by til by. I alle byerne opretholdes tidligere arealreservationer til byudvikling.

Nexø er den næststørste by på Bornholm, og udgør et vigtigt erhvervs- og handelscenter på Østbornholm. Byens offentlige institutioner omfatter bl.a. en Glas- og Keramikskole, forsk- ningscentret CRT, samt flere kommunale institutioner. Nexø Havn er et stort aktiv for byen og omfatter øens største fiskerihavn, og en trafikhavn med færgeforbindelser til Polen. En del af havnens område er udlagt som byomdannelsesområde. Nexø rummer uændret byudvik- lingsareler til boliger og offentlige formål nord for byen, og der muliggøres udvidelse af et næ- sten udbygget erhvervsområde ved Industrivej syd for byen.

Aakirkeby har med sin centrale beliggenhed et godt erhvervs- og handelsliv med et stort opland. Byens institutioner omfatter NaturBornholm og lokale serviceinstitutioner. Aakirkeby har bibeholdt byudviklingsmuligheder til nye boliger og offentlige formål vest for byen.

Hasle. Hasle rummer en del erhverv og handel, samt lokale institutioner. Byens havneområde og bymidte er under omdannelse, så byen gøres mere attraktiv for erhverv, borgere og turister. De nuværende arealudlæg til nye bolig- og erhvervsområder nord og øst for byen fastholdes.

Allinge rummer en del mindre erhverv og handel, samt lokale institutioner. Byen er blevet hjemsted for det årlige Folkemøde. Nuværende arealudlæg til bolig- og erhvervsformål syd og vest for byen fastholdes.

Svaneke, Tejn, Gudhjem-Melsted, Snogebæk, Nyker og Klemensker har alle et godt erhvervs- og handelsliv der i høj grad knytter sig til byernes funktion som lokalcentre og/eller turistbyer. Desuden findes et vist udbud af offentlig og privat service.

En række mindre arealudlæg til helårs boligformål fastholdes indtil videre uændret i alle disse byer, hvor f.eks. Snogebæk og Svaneke har vist sig attraktive for nye tilflyttere.

3. De små boligbyer De små boligbyer omfatter alle øvrige byer der alle har mindre end 600 indbyggere: Sorthat- Muleby, Aarsdale, Østermarie, Sandvig, Lobbæk, Vestermarie, Østerlars, Pedersker, Listed, Balka, Nylars, Knudsker, Rø, Arnager, Årsballe, Vang, Rutsker, Olsker, Teglkås-Helligpeder og Bølshavn.

Selvom alle byerne er ”små”, er de meget forskellige med indbyggertal – fra ca. 550 helt ned til ca. 30 indbyggere. Størrelse og placering i landskabet betyder desuden, at der er forskelle i de små byers funktionelle indhold. Nogle af byerne har stadig mindre butikker og virksomheder, andre består udelukkende af boliger. Der er mulighed for, at eksisterende erhverv og service kan fortsætte som hidtil. Men da især de små byer oplever faldende befolkningstal, udlægges der ikke nye arealer til byudvikling i de små boligbyer i denne planperiode.

Vurdering af byudvikling og arealbehov Behovet for arealer til byudvikling på Bornholm kan hverken på kort eller lang sigt dækkes gennem fortætning eller byomdannelse i eksisterende byer. Ændrede boligbehov og flytninger mod de større byer indebærer, at det især er her, der opføres nye boliger. Det samme gælder for andre byformål, især byudvikling til erhvervsformål.

Der fastlægges kun helårsboligkrav i 8 større byer (se afsnit 4.4 – ”Boliger”). Et stigende antal ubeboede boliger i især mindre byer imødegås i første omgang ved, at eksisterende boliger kan anvendes uden helårskrav.

Den forventede befolkningsudvikling afspejles i kommuneplanens arealudlæg til ny byudvikling. Det forventes dermed, at behovet for byvækst koncentreres i de større byer i den kommende planperiode.

Mens tidligere arealudlæg til byudvikling og boligudbygning fastholdes i alle de større byer, ud- lægges der ikke længere arealer til nye boligområder i de små byer.

En række mindre byudviklingsarealer til helårsboliger i tidligere kommuneplan 2009 udtages i Sorthat-Muleby, Aarsdale, Lobbæk, Vestermarie, Pedersker, Listed, Nylars, Rø, Aarsballe, Rut- sker (ca. 22 ha arealudlæg).

Det vurderes at flere byer, også mindre byer, Figur 2.2.4 har uudnyttede muligheder for f.eks. bolig- Arealudlæg til byudvikling i 2013-24 byggeri, inden for de nuværende bygrænser. Byer B+BL E Andre Der skønnes dog kun at være en samlet rest- (efter indbyg- Boligom- Erhvervs Offentligeformål rummelighed på ca. 200 byggegrunde i de gertal) råder, områder formål,BERD re- eksisterende byer. blandet kreative bolig og områder, I kommuneplan 2013 udlægges i alt ca. 105 erhverv Etc. ha areal til boliger og blandet boli-

1) Kommunecenter ger/erhverv (kun helårs boligformål), ca. 31 ha til erhvervsformål og ca. 38 ha til andre Rønne 30,9 14,2 formål (offentlige og rekreative formål). 1) 30,9 14,2 Fordelingen af byudviklingsarealer på de en- 2)I alt Større erhvervs og handelsbyer kelte byer ses af skemaet. Allinge 8,8 7,4 - Nexø 25,0 8,8 6,0 Arealudlæggene er afvejet i forhold til de Aakirkeby 14,8 - 4,4 enkelte byers funktioner og roller i bymøn- Hasle 6,1 - - stret. Svaneke 2,7 - 2,0

Tejn 10,7 1,4 - Gudhjem- 0,9 - 0,9 I perioden 2013 til 2024 forventes, at der Melsted opføres 750 nye boliger på Bornholm (jf. Snogebæk 3,6 - - befolkningsprognose 2013) – heraf forven- Nyker 1,6 - 4,9 tes at ca. 50 % opføres i Rønne og 48-49 % i Klemensker 0,0 8,2 de øvrige større erhvervs- og handelsbyer. 2) I alt 74,2 25,8 18,2 3) Små boligbyer under 600 indbyggere Der opføres erfaringsmæssigt meget få nye boliger i de små byer og på landet. Sorthat- Muleby - - 19,7

Aarsdale - - - Arealudlæg til boligområder omfatter også Østermarie - - - arealer til blandede bolig og erhvervsområ- Sandvig - - - der(BL-områder), men skønnes samlet at Lobbæk - 1,4 - muliggøre udbygning med de forventede nye Vestermarie - 0,7 0 boliger de kommende 12 år. Østerlars - 1,0 Pedersker - - 4,2 Arealudlæg til nye boligområder, og eksiste- Listed - - - rende ubebyggede lokalplanlagte arealer til Balka - - - helårsboliger, omfattes fortsat af helårskrav, Nylars - - - så de f.eks. ikke kommer i strid med planlo- Knudsker - - - vens generelle forbud mod udlæg af nye fe- Rø - - - rieboligområder i 3 km kystnærhedszonen. Arnager - - -

Årsballe - - - Arealudlæg til erhvervsformål og offentli- Vang - - - Rutsker - - - ge/rekreative formål er stort set uændret i Olsker - - - planen. Der udlægges som hovedprincip kun Teglkås- - - - nye erhvervsarealer i større byer. Enkelte Helligpeder mindre udlæg i små byer er afgrænset omkring eksisterende virksomheder og funktio- Bølshavn - - - ner. 3) i alt 0,0 2,1 24,9

Udlæg i alt 105,4 27,9 57,3

19,7

Kun i Østerlars er der afgrænset et nyt offentligt område på ca. 1 ha omkring et allerede eksisterende varmeværk.

Allerede lokalplanlagte områder opretholdes uændret til byformål, herunder lokalplanlagte områder i de små byer.

Ændringer af Bybeskrivelse og rammer (kommuneplanens del 2)

Områdenummerering Den områdenummerering der henvises til, opgøres her efter nummereringen i Kommuneplan 2009 (Nummereringen forventes ændret i forbindelse med den samlede vedtagelse af kommuneplan 2013).

Byudviklingsarealer i større byer Områdeafgrænsninger og rammebestemmelser vedr. nye byudviklingsarealer er uændret i forhold til Kommuneplan 2009 i Rønne, Nexø, Aakirkeby, Hasle, Allinge, Svaneke, Tejn, Gud- hjem-Melsted, Nyker og Klemensker.

Byudviklingsarealer i små boligbyer Ændringer af områdeafgrænsninger og rammebestemmelser vedr. byudviklingsområder i de små boligbyer i forhold til Kommuneplan 2009:  Sorthat-Muleby: Område 411.B.04 udgår. Ellers uændret.  Aarsdale: Område 414.BL.03 udgår. Ellers uændret  Sandvig: 410.B.04 udgår (Er lokalplanlagt til boligformål). Ellers uændret.  Lobbæk: 405.B.03 udgår. Ellers uændret.  Vestermarie: Ubebygget byudviklingsområde af 309.B.01 udgår af planen. Ellers uændret.  Østerlars: Et areal omkring fjernvarmeværket ved Østerlars udlægges til offentlige formål (310.D.03). Arealet ligger uden for 3 km. kystnærhedszonen. Bestemmelser for 310.D.03.: Navn: Østerlars fjernvarmeværk Anvendelse: Offentlige formål – Fjernvarmeværk Området er beliggende i landzone og kan med lokalplan overføres til byzone Bebyggelsesprocent – max 40 Etager – max 2 Højde – max 10 m.  Pedersker: Ubebyggede byudviklingsområder af 305.B.02, 305.B.04, samt 305.BL.01 udgår. Bebygget areal i 305.B.04 tillægges i stedet 305.B.03. Ellers uændret.  Listed: Ikke lokalplanlagt byudviklingsområde af 404.B.03 udgår. Ellers uændret.  Nylars: Ikke bebygget byudviklingsområde af 406.B.01 samt 406.R.02 udgår. Ellers uæn- dret.  Rø: 409.B.01 udgår. Ellers uændret.  Årsballe: Ubebygget byudviklingsområde øst for Årsballevej udgår af 413.BL.01. Ellers uændret.  Rutsker: Ubebygget byudviklingsområde af 408.BL.01 udgår. Ellers uændret De arealer der udtages, er alle beliggende i landzone.

Arealer der herefter er udlagt til byudvikling fremgår samlet af retningslinjerne, figur 2.2.2.

Rammebestemmelser for rækkefølge af bebyggelse og ændret anvendelse Der fastlægges ikke særlige rammebestemmelser vedr. rækkefølge for bebyggelse mm. Gene- relt forudsættes, at byudviklingsområder udbygges ”indefra og ud” (i overensstemmelse med de ”statslige interesser i kommuneplanlægningen, 2013”).

Kommuneplanen indeholder ikke rækkefølge af byudviklingsområder, fordi det vurderes, at arealudlæg for de enkelte bornholmske byområder er så begrænsede, at rækkefølgebestemmel- ser synes uvæsentlig.

Det betyder, at kommunalbestyrelsen ikke vil nedlægge forbud mod udstykning eller bebyggelse, i strid med rækkefølgebestemmelse, fastlagt i medfør af planlovens § 11e, stk.1.

Afledte ændringer Afledt af det ændrede bymønster, vil der blive foretaget ajourføring i andre kommuneplanaf- snit og kortbilag, som direkte henviser til bymønstret. F.eks. skal kommuneplanens redegørel- se for detailhandelsoplande tilpasses i overensstemmelse med det nye bymønster.

Om kommuneplanens tema ”Boliger”

Baggrund for revision

Kommuneplan 2009, afsnit 4.4, ”Boliger”, blev besluttet revideret i forbindelse med Kommu- nalbestyrelsens vedtagelse af kommuneplanstrategi 2011. Kommunalbestyrelsen ønskede en revurdering af kommunens boligpolitik mht. helårsbeboelse.

I 2005 besluttede Kommunalbestyrelsen, at man ville opretholde helårskrav i alle kommuneplanens byområder, samt en del afgrænsede bebyggelser i det åbne land. Ambitionen var at sikre levende helårsbyer. Kommuneplanens afsnit om ”Boliger” har i såvel retningslinjer, som rammer for lokalplanlægning, indeholdt konsekvente krav om helårsanvendelse. Kun et fåtal mindre afgrænsede byområder var planlagt til blandende helårs- og ferieboligformål.

Efter finanskrisen er det i stigende grad blevet klart, at målsætningen for helårsbeboelse ikke længere er realistisk set i forhold til samfundsudviklingen.

I forbindelse med kommunalbestyrelsens behandling af idéer og forslag til en debat om ”udvalgte boligscenarier på Bornholm” blev det besluttet, at bopælspligten (efter boligreguleringsloven) ophæves på Bornholm, med undtagelse af byerne Rønne, Nexø, Aakirkeby, Hasle, Al- linge, Svaneke, Gudhjem-Melsted og Klemensker. Samtidig blev det besluttet, at der udarbej- des et kommuneplantillæg og at lokalplankrav om helårsbeboelse i de berørte byer ophæves.

Kommuneplantillæg nr. 18 vedrører derfor ændringer af de byer, hvor kommunalbestyrelsen ikke længere ønsker at opretholde krav om helårsbeboelse. Som det fremgår af kommuneplan- tillæg vedr. ”bymønster og byudvikling”, betyder dette ikke, at kommuneplanen giver mulighed for ny byudvikling med fritidsboliger/sommerhuse.

Statslige krav til kommuneplanlægningen

Det er kommunalbestyrelsen der afgør, om boligområder eller dele af boligområder udelukkende skal anvendes til ”helårs-boligformål”, eller det mere bredt formulerede ”boligformål” uden krav om helårsanvendelse.

Der kan ikke planlægges for byudvikling med nye boligområder, som kan komme i strid med planlovens forbud mod udlæg af nye sommerhusområder i kystnærhedszonen.

Krav til kommuneplanlægningen vedr. boliger

 Der må ikke planlægges for nye sommerhusområder i kystnærhedszonen, og eksisterende sommerhusområder skal fastholdes til ferieformål (forbud mod udlæg af nye sommerhus- områder, jf. planlovens § 5b, stk1, nr. 3)  Deltidsbosætning i eksisterende helårsboliger i områder præget af fraflytning og med ringe efterspørgsel efter helårsboliger, kan modvirke tomme boliger (Statslige interesser i kom- muneplanlægningen, 6.2)  Krav til boligers anvendelse fastlægges kun i medfør af planlovens § 11b. Krav om beboelse i medfør af boligreguleringsloven fastlægges ikke i kommuneplanlægningen.

Kommuneplanens afsnit 4.1 – ”Boliger”

Målsætning

 Bornholm skal være et attraktivt sted at bo – med forskelligartede og attraktive boligområ- der som kan tiltrække tilflyttere, og som understøtter udviklingen af bæredygtige byer og bymiljøer på Bornholm.

 De større byer Rønne, Nexø, Aakirkeby, Hasle, Allinge, Svaneke, Gudhjem-Melsted og Klemensker er helårsbyer med levende bycentre og attraktive helårs boligområder, der un- derstøtter erhvervs- og handelsudvikling.

 De øvrige byer, med overskud af boliger, skal kunne udvikles som attraktive boligbyer, med fleksible boligformer uden helårskrav.

 Nyt boligbyggeri med helårsboliger og støttet boligbyggeri, skal understøtte befolkningsudviklingen og imødekomme nye behov for boligformer og arkitektur.

Retningslinjer

Boliger i byerne  Boligområder, og nye udlæg til boligområder, afgrænses i kommuneplanens del 2, ”Ram- mer for lokalplanlægning”.

 Helårs boligområder (B, BL og C områder med boliger): Alle boligområder i byerne Rønne, Nexø, Aakirkeby, Hasle, Allinge, Svaneke, Gudhjem-Melsted og Klemensker defineres som helårs-boligområder.

 Boligområder uden helårskrav: Eksisterende boligområder i byerne Snogebæk, Tejn, Nyker, Sorthat-Muleby, Aarsdale, Østermarie, Sandvig, Lobbæk, Vestermarie, Østerlars, Pedersker, Listed, Balka, Nylars, Knudsker (Møllebakken), Rø, Arnager, Årsballe, Vang, Rutsker, Ol- sker, Teglkås-Helligpeder og Bølshavn defineres som boligområder uden krav om helårs- anvendelse. Udlagte byudviklingsområder til boligformål i Snogebæk, Tejn og Nyker kan dog kun planlægges som helårs-boligområder.

 I særligt afgrænsede havneområder i Nexø, Hasle, Allinge og Tejn Havn kan der planlægges for nye boliger uden krav om helårsanvendelse.

 I alle byer kan der lokalplanlægges for afgrænsede byområder eller bebyggelser, så de om- dannes til boliger uden krav om helårsboliganvendelse. Det forudsættes at der findes en særlig planlægningsmæssig begrundelse for det, f.eks. i forhold til befolkningsudvikling, bo- ligefterspørgsel og turistmæssige overvejelser.

 Der kan planlægges for husbåde uden krav om helårsbeboelse i Hasle Havn.

Boliger i det åbne land  Etablering og anvendelse af nye boliger i landzone kræver tilladelse efter reglerne i planlovens kap. 7 vedr. landzoneadministration (se desuden kommuneplanens afsnit 4.4, ”landzoneadministration”). Dette gælder også ferieboliger, der ønskes anvendt til helårsbeboelse.

 Eksisterende helårsboliger i landzone, der ligger uden for kommuneplanens byafgrænsnin- ger, kan, uden tilladelse, tages i anvendelse som deltids- eller fritidsbolig. Dette gælder dog ikke, når en ejendom omfattes af lokalplan med andre anvendelseskrav, eller når ejendom- men omfattes af helårskrav efter landbrugsloven.

Boliger i sommerhusområder  Boliger i sommerhusområder skal anvendes til sommerhusformål (jf. planlovens § 40 og sommerhuslovens bestemmelser). Otiumsophold tillades efter reglerne i planlovens § 41.

Støttede boliger  Kommunens støttede boligbyggeri, herunder almennyttige boliger, skal imødekomme behovet for lokalisering og indretning af boliger til ældre og handicappede. Boligbehovet vurderes løbende, i samråd med boligorganisationer og brugere.

 Nyt alment byggeri og andelsboligbyggeri skal som udgangspunkt lokaliseres i de større byer.

Byggeri af nye boliger  Nyt boligbyggeri i byerne skal altid opføres efter de krav om isolering, tilgængelighed mm., der gælder for helårs-boligbyggeri (og ikke efter bygningsreglementets krav for sommerhusbyggeri).

 Eksisterende ferieboliger i byerne tillades udvidet på samme vilkår, og med samme byg- ningskrav, som gælder for helårs-boligbyggeri.

 Der henvises desuden til de krav der fremgår af kommuneplanens afsnit 4.2, om ”Byggeri og anlæg”.

Redegørelse

Arealudlæg til boligformål Nye arealudlæg til helårsboliger er vist under afsnit 2.2, ”Bymønster og byudvikling”. Bolig- områder er derudover defineret under det enkelte byområde, i kommuneplanens del 2.

Boligudbud og boligbehov Selvom Bornholms indbyggertal er faldet mere end 10 % siden 1980, er antallet af helårsboli- ger steget med næsten 20 % (se fig. næste side).

I 2010 var der 42.129 indbyggere og ca. 22.000 Helårsboliger og befolkning på Bornholm 1981-2010, boliger. Fra 1980 til 2010 130 indeks: 1981=100 var antallet af boliger øget 120 med over 2.500 (netto, in- klusiv nedlæggelser af bo- 110 liger). 100 Mens der i 1981 var 2,5 90 Helårsboliger Bornholm beboere pr. bolig, var der i Befolkningstal 2010 kun 1,9 beboere pr. 80 bolig. Udviklingen skyldes 70

især ændringer i befolk-

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ningssammensætning og 1981 boligbehov. Færre børne- Figur 4.1.1 familier og flere ældre gør, at boligbehovene ændres mod mindre husstandsstørrelser. En generel velstandsstigning, og lave huspriser, har desuden medført et større boligareal pr. indbygger.

Ca. halvdelen af alle nye boliger er støttede boliger, primært boliger indrettet for ældre. Born- holm har ikke helt oplevet den vækst i det private byggeri af nye boliger, som andre regioner havde frem til finanskrisen. Det hænger generelt sammen med den lokale erhvervs- og beskæf- tigelsessituation der også påvirker boligefterspørgslen. Hertil kommer at det ofte er billigere at ombygge en eksisterende bolig end at bygge en ny på Bornholm, fordi boligpriserne er lave.

Byggeriet af nye helårsboliger finder helt overvejende sted i de større byer, især Rønne. Da man samtidig ser en samlet befolkningsnedgang, øges andelen af ubeboede boliger, især i de mere tyndt befolkede dele af Bornholm.

Siden 1981 er andelen af lejeboliger øget fra under 20 % til næsten 30 % (på landsplan er andelen ca. 45 %). Dette skyldes især byggeriet af flere offentligt støttede boliger, især almennyttige boliger, der imødekommer behovet for flere ældreegnede boliger.

Antallet af boliger var 21.972 i 2011. Andelen parcelhuse udgør ca. 53 % af boligmassen, tæt- tere boligbebyggelse (f.eks. rækkehuse og etageejendomme) udgør ca. 38 %, mens resten ud- gør stuehuse til landbrugsejendomme. Mens andelen af landejendomme er faldende, øges især andelen af parcelhuse.

Beboelse af boliger Selvom ca. 3 ud af 4 personer i dag bor i byerne, har Bornholm stadig en stor landbefolkning. Men fordi stadig flere flytter til de større byer, sker der en gradvis affolkning af landområderne og de mindre byområder.

Indtil 2013 har Bornholm haft entydige krav om helårsanvendelse. Alle byområder var således omfattet af helårskrav efter såvel kommune- og lokalplanlægningen, som efter boligreguleringsloven. I det åbne land var der normalt ikke krav om helårsanvendelse.

Fordi andelen af ubeboede helårsboliger øges gradvist, ikke mindst i de små byer, vil Born- holm ikke længere fastholde tidligere krav om helårsbeboelse i disse områder. Ved at lempe på bopælspligtkrav i medfør af boligreguleringsloven, og ved at fjerne krav om helårsanvendelse i

22 kommune- og lokalplanlægningen, håber Kommunalbestyrelsen, at man undgår, at bornholmske småbyer går en fremtid i møde som ”spøgelsesbyer”, præget af tomme og forfaldne huse.

En debat om boligsituationen, medførte at flere borgere og byforeninger efterlyste at deres områder blev fritaget for helårskrav, for at stimulere bolighandel og boligpriser, og for at und- gå flere tomme boliger.

På den baggrund besluttede Kommunalbestyrelsen at fjerne alle krav om helårs anvendelse i byerne Snogebæk, Tejn, Nyker, Sorthat-Muleby, Aarsdale, Østermarie, Sandvig, Lobbæk, Ve- stermarie, Østerlars, Pedersker, Listed, Balka, Nylars, Knudsker, Rø, Arnager, Årsballe, Vang, Rutsker, Olsker, Teglkås-Helligpeder og Bølshavn. Dette indebærer at gældende plankrav om helårs anvendelse ændres eller fjernes, og samtidig, at kommunalbestyrelsen ikke længere vil kræve bopælspligt efter boligreguleringsloven i disse områder.

Uudnyttede byudviklingsområder i Snogebæk, Tejn og Nyker opretholdes dog som helårs- boligområder, så de ikke kan lokalplanlægges til sommerhusanvendelse, der kan komme i strid med de statslige retningslinjer for området.

Kun 8 byer fastholdes som helårsbyer: Rønne, Nexø, Aakirkeby, Hasle, Allinge, Svaneke, Gudhjem-Melsted og Klemensker.

Ændringer af bybeskrivelser og rammer for lokalplanlægning (kommuneplanens del 2)

Områdenummerering Områdenummerering og indhold opgøres her efter nummerering og indhold i kommuneplan 2009 (Nummereringen forventes ændret i forbindelse med vedtagelsen af den samlede kommuneplan 2013).

Ændringer af ”Generelle rammebestemmelser” (De generelle rammebestemmelser beskriver de rammer der gælder mere generelt for forskellige områder, ligesom de indeholder definitioner af hvordan anvendelsesbegreber mm. fortolkes i Bornholms Regionskommune)

B – Boligområder

1 Anvendelse

1.1 Boligers lovlige anvendelse fremgår af rammebestemmelserne for det enkelte boligom- råde (”Helårs boligformål” eller ”boligformål”).

Definitioner:

- ”Helårs-boligformål” defineres ved, at boliger kun kan anvendes til helårsbeboelse, og at boliger ikke kan tages i anvendelse som feriebolig. Plankrav om helårs boligformål inde- bærer ikke pligt til fast beboelse, og det er f.eks. muligt at anvende en helårsbolig som deltidsbolig, sekundær bolig eller lignende, når dette ikke strider mod andre regler (f.eks. boligreguleringsloven).

- ”Boligformål” defineres ved, at boliger lovligt kan anvendes til forskellige boligformål – som helårsboliger, deltidsbolig eller fritidsbolig. Der gælder således ikke krav om helårs- anvendelse, og boliger kan eksempelvis anvendes og udlejes som feriebolig.

1.2 I større byer, hvor der ellers gælder krav om helårsboligformål, kan særligt afgrænsede bebyggelser lokalplanlægges til boligformål (uden krav om helårsboliganvendelse), når der er en særlig planlægningsmæssig begrundelse for det, f.eks. i forhold til befolkningsudvikling, boligefterspørgsel eller turistmæssige overvejelser.

1.3 Uden for Centerområder tillades etablering af supplerende feriebolig som supplement til helårsbeboelse. Der tillades maksimalt én feriebolig til én helårsbolig, der ikke må ud- stykkes efterfølgende. Boligerne skal være fysisk sammenhængende og etagearealet for ferieboligen må ikke overstige helårsboligen, der mindst skal være 75 m2.

1.4 – 1.6 vedr. erhverv i forbindelse med boliger ændres ikke.

De generelle rammebestemmelser vedr. boligers anvendelse i blandede bolig- og erhvervsom- råder og Centerområder ændres tilsvarende.

2 Byggeri

2.1 Nyt boligbyggeri i byerne skal altid opføres efter de krav om isolering, tilgængelighed mm., der gælder for helårs-boligbyggeri (og ikke efter bygningsreglementets krav for sommerhusbyggeri).

2.2 Bebyggelsesart og bebyggelsesmuligheder (bebyggelsesprocent og bygningshøjde) fast- lægges generelt i rammerne for det enkelte område. Der kan evt. tillades højere bebyggelsesprocent og bygningshøjde, hvis det efter individuelt skøn vurderes at svare til be- byggelsesforholdene i den lokale bebyggelse.

2.3 Eksisterende ferieboliger i byerne tillades udvidet på samme vilkår, og med samme byg- ningskrav, som gælder for helårs-boligbyggeri.

Øvrige generelle rammebestemmelser vedr. udstykning af boliger ændres ikke

Ændringer af rammer for lokalplanlægning i de enkelte byområder Der foretages ændringer af rammebestemmelser vedr. boliganvendelse for en række mindre byer. Dette vedrører B-områder (boligområder), BL-områder (blandede bolig og erhverv) samt C (centerområder) – hvor anvendelsesbestemmelser ændres, så krav om ”helårsboligformål” udgår.

Boligers anvendelse defineres i stedet mere bredt, som ”boligformål”. Dette gælder for føl- gende byområder (efter størrelse): Snogebæk, Tejn, Nyker, Sorthat-Muleby, Aarsdale, Øster- marie, Sandvig, Lobbæk, Vestermarie, Østerlars, Pedersker, Listed, Balka, Nylars, Knudsker, Rø, Arnager, Årsballe, Vang, Rutsker, Olsker, Teglkås-Helligpeder, Bølshavn.

Dog fastholdes følgende byudviklingsområder uændret til helårs boligformål: Snogebæk: Byudviklingsområde 306.BL.03 er uændret udlagt til helårs boligformål. Tejn: Byudviklingsområder 308.B.08 og 308.B.09 er uændret udlagt til helårs boligformål. Nyker: Byudviklingsområde 304.BL.02 er uændret udlagt til helårs boligformål.

Således vedtaget af kommunalbestyrelsen den 24. april 2014

Winni Grosbøll / Claus Steensgaard Jensen Borgmester Økonomidirektør