TRIBUNALE Di SIENA SEZIONE PROCEDURE CONCORSUALI FALLIMENTO 2/2016 N I V a Di
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Volume Unico TRIBUNALE di SIENA SEZIONE PROCEDURE CONCORSUALI FALLIMENTO 2/2016 N I V A di .......... s.n.c. C RELAZIONE TECNICA DESCRITTIVA e VALUTATIVA e DESCRITTIVA TECNICA RELAZIONE VALUTATORE DOTT. ANDREA PETRENI………. via Montanini n. 63 53100 Siena cell. 3395274210 tel. 0577042138 fax. 0577364795 P.I. 01335350524 C.F.: PTRNDR74T14I726Y mail: [email protected] pec: andreapetreni@ legalmail.it Fallimento 2/2016 www.studiopetreni.it website: www.studiopetreni.it relazione valutativa del compendio mobiliare ed immobiliare 0 LOTTO 1 FOGLIO 53 - PARTICELLA 836 - SUB. 1-2-3 e 9-16-17 DUE MAGAZZINI FOGLIO 53 - PARTICELLA 684 - SUB. 1 e 2 DUE UFFICI NIVA DI LORENZETTI PAOLO & LUCA SNC (PIENA PROPRIETA’) COMUNE di COLLE DI VAL D’ELSA (SI) - FRAZ. GRACCIANO - LOC. SAN MARZIALE SNC 1-DATI IDENTIFICATIVI 1.1- Ubicazione Il compendio immobiliare (di proprietà della società fallita) oggetto di indagine valutativa, composto da un fabbricato a destinazione direzionale ed una porzione di fabbricato a carattere produttivo, risulta localizzato in comune di Colle di Val d’Elsa (Si) in località San Marziale senza numero civico (convenzionalmente indicato con il n.12) nella frazione di Gracciano dell’Elsa. 1.2- Zona La zona di San Marziale, a vocazione produttiva, gode di una posizione di particolare privilegio in quanto è direttamente collegata, tramite la S.P. 541, al raccordo autostradale Firenze-Siena. La viabilità interna ed i collegamenti con il centro ed i servizi appaiono sufficienti e ben attrezzati - Localizzazione dei beni oggetto di perizia - - Localizzazione geografica del bene oggetto di indagine - Fallimento 2/2016 www.studiopetreni.it relazione valutativa del compendio mobiliare ed immobiliare 19 1.3 - Collegamento viario Colle di Val d'Elsa si trova al centro della Toscana, a 30 km da Siena ed a circa 50 km da Firenze. Tutti i collegamenti sono garantiti. STRADE e AUTOSTRADE: Colle di Val d'Elsa si trova sul raccordo autostradale Firenze-Siena; vi sono due svincoli, Colle di Val d'Elsa nord e Colle di Val d'Elsa sud. Risulta quindi facilmente raggiungibile l’Autostrada A1 al casello di Firenze-Certosa. Il collegamento da e per la costa avviene attraverso la ex strada statale 68 di Val Cecina, ora strada regionale 68, che raggiunge Volterra e termina a Cecina. AUTOLINEE: la città è collegata con autobus di linea con Firenze e Siena e numerosi sono i collegamenti giornalieri. Altri collegamenti con autobus di linea sono attivi da e per Volterra, San Gimignano, Casole d'Elsa e Radicondoli. Vi sono inoltre collegamenti con le maggiori località italiane (tra cui Roma, Milano, Puglia e la Sicilia). FERROVIA: le stazioni più vicine si trovano a Siena e Poggibonsi sulla linea ferroviaria Empoli - Chiusi. Colle di Val d'Elsa ha una la linea ferroviaria che è stata dismessa nel 1993, dopo che il servizio passeggeri era già cessato nel 1982, con Stazione ferroviaria riconvertita a edificio urbano. SCALO AEREO: gli aeroporti più vicini sono quelli di Firenze, di Pisa e quello di Siena. Presso Mensanello, lungo la strada statale 541 traversa Maremmana, in direzione Grosseto nel Pian dell'Olmino, vi è l'aviosuperficie Mensanello. - Localizzazione della località San Marziale rispetto a Colle Val d’Elsa- - Localizzazione della località San Marziale rispetto a Colle Val d’Elsa- Fallimento 2/2016 www.studiopetreni.it relazione valutativa del compendio mobiliare ed immobiliare 20 Colle di Val d'Elsa è situata nel cuore della Toscana, in una posizione strategicamente favorevole, vicino alle città di Siena, Firenze e Volterra, sul percorso della via Francigena, la grande via di comunicazione medioevale dei grandi pellegrinaggi dal nord Europa verso Roma. Colle Val d’Elsa rispetto ad alcuni comuni limitrofi distanza Siena 31,5 Monteriggioni (SI) 11 Castelnuovo Berardenga (SI) 47 Gaiole in Chianti (SI) 41 Buonconvento (SI) 52 Poggibonsi (SI) 9 Rapolano Terme (SI) 54 Sovicille (SI) 33 Montalcino (SI) 65 Montevarchi (AR) 72 Colle Val d’Elsa rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene oggetto della relazione di stima Arezzo 112 km Perugia 132 km Grosseto 101 km Firenze 52 km Roma 255 km Pisa 110 km Colle Val d’Elsa si trova a nord della provincia di Siena e conta attualmente 21.664 abitanti (al 01/01/2015 - fonte Istat) ed una superficie territoriale di 92,06 km², con una densità di 235,32 ab./km² abitanti. Il comune fa parte dell’area Val d’Elsa e ricomprende le località, le frazioni ed i nuclei abitati di Campiglia, Gracciano, Quartaia, Bibbiano, Borgatello, Boscona, Castel San Gimignano, Collalto, Coneo, Lano, Mensanello, Montecchio, Montegabbro, Onci, Sant'Andrea, Scarna, Selvamaggio. San Marziale è un area pianeggiante a prevalente destinazione produttiva a confine con la frazione residenziale di Gracciano. Nelle vicinanze sono facilmente raggiungibili servizi di necessità, come supermercati, negozi, bar/ristoranti, farmacia, banche e servizi postali. Le unità immobiliari oggetto di valutazione risultano far parte di due fabbricati posti in località San Marziale con ingresso al civico convenzionalmente indicato con il n. 12. Fallimento 2/2016 www.studiopetreni.it relazione valutativa del compendio mobiliare ed immobiliare 21 - Localizzazione geografica dei fabbricati contenenti l’unità immobiliari oggetto di valutazione- 1.4 - Fungibilità Complessivamente il compendio non risulta destinabile ad altre funzioni se non quelle attuali (produttiva e direzionale). 1.5 - Consistenza e caratteristiche generali Le unità oggetto di indagine valutativa sono ubicate nella zona industriale San Marziale, e risultano avere un unico ingresso carrabile senza numero civico, anche se convenzionalmente riconosciuto/indicato con il n. 12 (tale ingresso risulta afferente solamente alle quattro unità immobiliari oggetto di valutazione). La zona risulta essere prevalentemente a destinazione industriale ed artigianale, ricca di un brillante e dinamico tessuto economico. La localizzazione appare sicuramente strategica non solo per la presenza di una costante viabilità, ma anche dai servizi che ne garantiscono una - Inquadramento della proprietà su estratto catastale con buona collegabilità. identificazione fabbricati ed accesso- Le unità immobiliari oggetto di valutazione risultano far parte di due fabbricati distinti fra loro ma posizionati uno fronte l’altro che insistono su tre particelle catastali: la n. 684 (fabbricato “A” contenente i due uffici), la n.836 (fabbricato “B” contenete i due magazzini) e la. 685 (fabbricato “B” non contenente unità immobiliare oggetto di indagine). Entrambi gli immobili sono stati costruiti a fine degl’anni ’70 e risultano così composti: Fallimento 2/2016 www.studiopetreni.it relazione valutativa del compendio mobiliare ed immobiliare 22 -fabbricato “A”: contenete due unità immobiliari a destinazione ufficio, risulta a forma squadrata e si sviluppa su due piani fuori terra, terreno e primo. Risulta circondato su tutti e quattro i lati da piazzale di proprietà esclusiva. Le principali caratteristiche sono: o strutture verticali intelaiatura travi e pilastri in c.a.; o copertura piana in c.a.; o paramento esterno in cemento-armato e muratura in intonacata colore bianco; o stabilità non si rilevano lesioni; o solai in latero-cemento; o partizioni interne prevalentemente con forati dello - Porzione di Fabbricato “A”- spessore di circa cm.8; - Panoramica fabbricato “A”- o infissi esterni in metallo e vetro camera. Tale fabbricato risulta totalmente oggetto di valutazione in quanto i due uffici risultano essere le sole due unità immobiliari che lo compongono. -fabbricato “B”: contenete sette unità immobiliari a destinazione artigianale-industriale-direzionale, risulta composto da più volumi accorpati insieme di forma squadrata. Le principali caratteristiche della porzione di fabbricato contente i due magazzini oggetto di valutazione sono: o strutture verticali intelaiatura travi e pilastri in c.a.p.; o strutture orizzontali solai in c.a.p.; o copertura piana e curva in pannelli di fibrocemento (cemento-amianto) ondulate; o paramento esterno pannelli in c.a.p. finiti esternamente - Panoramica fabbricato “B”- in colore bianco; o stabilità non si rilevano lesioni; o partizioni interne prevalentemente con forati dello spessore di circa cm. 8; o infissi esterni in metallo e vetro. Risulta oggetto di valutazione solamente una porzione di tale fabbricato consistente nelle due unità immobiliari adibite a magazzino (part. 836 sub. 1-2-3 e 9-16-17). - Panoramica ingresso carrabile- Fallimento 2/2016 www.studiopetreni.it relazione valutativa del compendio mobiliare ed immobiliare 23 L’accesso all’unità immobiliari dalla strada denominata di Selvamaggio (civico convenzionalmente indicato con il n. 12), è permesso da un cancello carrabile a comando elettronico. Oltrepassato il cancello ci si immette nel piazzale di proprietà esclusiva identificato catastalmente con i sub.3 della particella 684 (b.c.n.c. ai sub. 1 e 2), - Panoramica del piazzale a servizio dell’unità immobiliari- sub.16 della particella 836 (resede esclusivo del sub. 9), sub.3 della particella 836 (resede esclusivo del sub. 1). Anche se catastalmente separato, il piazzale si presenta in un’unica area aperta, piastrellata con mattoncini auto-bloccanti di colore grigio chiaro e perimetralmente la proprietà risulta delineata da muretto basso in c.a. con sovrastante rete in maglia metallica di colore verde scuro. - Inquadramento di porzione del piazzale su estratto di Elaborato - Inquadramento di porzione del piazzale su estratto di Elaborato Planimetrico della particella 836