Verkehrswertgutachten

für das unbebaute Grundstück

Karl-Marx-Straße 39 15732 Schulzendorf

Aktenzeichen Amtsgericht: 8 K 45/17

Aktenzeichen: KW 27/09/17

Schulzendorf, 25.10.2017 Dr. Jörg-Ronald Strehz Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

SACHVERSTÄNDIGENBÜRO Dr. Jörg-Ronald Strehz Rudolf-Breitscheid-Straße 51, 15732 Schulzendorf Tel: 033762 / 21117, Funk: 0172 / 319 09 19, Fax: 033762 / 21119 e-mail: [email protected], Internet: www.sachverstaendigenbuero-strehz.de - Verkehrswertgutachten unbebautes Grundstück Karl-Marx-Straße 39, 15732 Schulzendorf - Oktober 2017

Inhaltsverzeichnis 0. Vorbemerkungen 3 1. Ergebnisübersicht 4 2. Allgemeine Angaben 5 2.1 Zweck der Wertermittlung 5 2.2 Unterlagen 5 2.3 Grundbuchliche und sonstige Rechte 5 2.3.1 Grundbuchinhalt 5 2.3.2 Baulastenverzeichnis 6 2.4 Angaben zur Vermietung 6 3. Beschreibung der Lage 6 3.1 Wohnlage 6 3.2 Verkehrslage 7 3.3 Nachbarschaftsbebauung 7 3.4 Grundstücksgestalt und Bodenbeschaffenheit 7 4. Art und Maß der baulichen Nutzung und Nutzbarkeit 8 4.1 Planungsrechtliche Gegebenheiten 8 4.2 Bebauung 8 5. Infrastruktur, Außenanlagen 8 6. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 9 6.1 Arrondierungsfläche 9 7. Wertermittlung 10 7.1 Verfahrenswahl mit Begründung 10 7.2 Allgemeine Bewertung 10 7.3 Ermittlung des Bodenwertes 10 7.4 Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse 13 7.5 Verkehrswert 13 8. Anlagen 14

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0. Vorbemerkungen

Das vorliegende Verkehrswertgutachten wurde in Anlehnung an die folgenden Rechtsvorschriften erstellt: - Baugesetzbuch i. d. F. d. B. v. 23.09.2004, letzte Änderung vom 20.07.2017 - WertR 06 - Wertermittlungsrichtlinien 2006 - ImmoWertV - Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 - Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtli- nie - VW-RL) i. d. F. d. B. v. 20.03.2014 Zur Ableitung des Verkehrswertes (Marktwertes) nach Paragraph 194 BauGB wird das Vergleichs- wertverfahren angewendet.

Erläuterungen zur Ermittlung des Bodenwertes erfolgen in Anlage 5.

Über die Beschaffenheit des Baugrundes kann ohne eine nähere Prüfung keine Aussage getroffen werden. Hierzu wäre eine Baugrunduntersuchung erforderlich. Es wird im Folgenden davon ausge- gangen, dass der Baugrund tragfähig ist.

Das Vorliegen einer Baugenehmigung für die vorhandenen Gebäude und baulichen Anlagen und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit der Baugenehmigung und der verbindli- chen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft. Bei der Wertermittlung wird deshalb die formelle und materielle Legalität der Gebäude und baulichen Anlagen vorausgesetzt.

Für die Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass alle Gebäudeteile innerhalb der Grundstücks- grenzen errichtet wurden und kein Überbau entstanden ist. Genaueres kann hier jedoch erst durch eine Vermessung festgestellt werden. Sollte sich herausstellen, dass ein Überbau entstanden ist, wä- re das vorliegende Gutachten entsprechend zu überarbeiten.

Der Sachverständige konnte bei der Ortsbesichtigung auf dem Bewertungsobjekt keinerlei Altlasten im Sinne von Stoffbelastungen des Untergrundes erkennen. Um jedoch eine Aussage darüber machen zu können, ob Altlasten vorhanden sind oder nicht, wären die Feststellungen eines Sachverständigen für Altlasten erforderlich. Im Folgenden geht der Sachverständige von Altlastenfreiheit aus.

Im Gutachten ist es erforderlich für die Wertermittlung Annahmen zu treffen, wenn zum Ortstermin und anhand der vorhandenen Unterlagen oder aus Angaben der zuständigen Behörden konkrete An- gaben zu einzelnen wertrelevanten Sachverhalten nicht festgestellt oder ermittelt werden konnten. Sollte sich zu einem späteren Zeitpunkt herausstellen, dass diese Annahmen nicht zutreffen, wäre das vorliegende Gutachten diesbezüglich zu überarbeiten.

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1. Ergebnisübersicht Unbebautes Grundstück Grundbuch von Schulzendorf Blatt 1092 Gemarkung: Schulzendorf Flur: 7, Flurstück: 478, 82 m² Karl-Marx-Straße 39, 15732 Schulzendorf

Auftraggeber: Amtsgericht Königs Wusterhausen Auftragnehmer: SACHVERSTÄNDIGENBÜRO Friedrich-Engels-Straße 58 Dr. Jörg-Ronald Strehz 15745 Rudolf-Breitscheid-Straße 51 15732 Schulzendorf Auftragsdatum: 11.09.2017 Wertermittlungsstichtag: 28.09.2017 Aktenzeichen: 8 K 45/17 Qualitätsstichtag: 28.09.2017 Bebauung: Das Flurstück 478 ist unbebaut. Erschließung: Trinkwasseranschluss, Abwasserkanal-, Elektro-, Telefon-, Gasanschluss sind möglich. Die Karl-Marx-Straße ist mit Bitumen befestigt. Die beidseitig vorhandenen Gehsteige sind mit Beton befestigt. Die Puschkinstraße ist mit Beton befestigt. Die Gehsteige sind beidseitig unbefestigt. Lage: Karl-Marx-Straße Ecke Puschkinstraße, Anliegerstraßen im Nordwesten von Schulzendorf. Bus ca. 240 m, S- Bahnhof (S 46, S 8) ca. 1,4 km, B 179 ca. 3,9 km, Autobahnanschlussstellen Waltersdorf (A 113) ca. 5,2 km, Königs Wusterhausen (A 10) ca. 9,5 km Verkehrswert 7.300,00 Euro

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2. Allgemeine Angaben

2.1 Zweck der Wertermittlung

Feststellung des Verkehrswertes des unbebauten Flurstückes 478 der Flur 7 zum Zweck der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft.

Die Ortsbesichtigung fand am 28.09.2017 statt. Sie wurde vom Sachverständigen selbst gemeinsam mit zwei Eigentümern und dem Betreuer eines Eigentümers durchgeführt.

Die vorhandenen örtlichen Gegebenheiten des Grundstückes wurden dabei, einschließlich Bebauung und erkennbarem Bauzustand, mit Fotos und einem Diktiergerät dokumentiert. Das besprochene Band wurde nach der Gutachtenerstellung gelöscht.

2.2 Unterlagen

Zur Wertermittlung wurden die folgenden Unterlagen herangezogen bzw. die folgenden Informatio- nen schriftlich oder mündlich eingeholt.

/U 1/ Beschluss in dem Zwangsversteigerungserfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemein- schaft AZ: 8 K 45/17, Amtsgericht Königs Wusterhausen, vom 11.09.2017 /U 2/ Ausdruck aus dem Grundbuch von Schulzendorf Blatt 1092 (Bestandsverzeichnis, Erste bis Dritte Abteilung) vom 04.08.2017 /U 3/ Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Liegenschaftskarte, Katasterbehörde des Landkreises Dahme-Spreewald, Gemeinde Schulzendorf, Gemarkung Schulzendorf, vom 19.09.2017 /U 4/ Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Landkreis Dahme-Spreewald, Untere Bauaufsichts- behörde, Schreiben vom 09.10.2017 /U 5/ Angaben der Gemeinde Schulzendorf, Bauamt, zur planungsrechtlichen Beurteilung, Schrei- ben vom 25.10.2017 /U 6/ Auskunft aus dem Altlastenkataster, Landkreis Dahme-Spreewald, Untere Abfallwirt- schafts- und Bodenschutzbehörde, Schreiben vom 20.09.2017 /U 7/ Angaben aus den Bodenrichtwertkarten 2014, 2015 und 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landkreises Dahme-Spreewald und der LGB vom 24.10.2017 (Stand: 31.12.2016)

2.3 Grundbuchliche und sonstige Rechte

2.3.1 Grundbuchinhalt

Das Grundstück ist eingetragen im Grundbuch von Schulzendorf Blatt 1092. Auftragsgemäß wird der Inhalt des Grundbuches im vorliegenden Gutachten nicht wiedergegeben. Der Gutachter weist aus- drücklich darauf hin, dass Rechte in Abteilung II und/oder Abteilung III des Grundbuches im Zwang- sversteigerungsverfahren erlöschen können. Die Abteilungen II und III des Grundbuches werden hier nicht dargestellt. Schuldverhältnisse, die in den Abteilungen II und III eingetragen werden können, bleiben deshalb in diesem Gutachten auftragsgemäß unberücksichtigt. Ob oder welche Rechte erlö- schen, ist im jeweiligen Versteigerungstermin in Erfahrung zu bringen.

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2.3.2 Baulastenverzeichnis

Nach Auskunft der Unteren Bauaufsichtsbehörde /U 4/ sind im Baulastenverzeichnis für das Flur- stück 478 der Flur 7 keine Baulasten eingetragen.

Grundbuchliche und sonstige Rechte - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

2.4 Angaben zur Vermietung

Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung wurde das Flurstück 478 augenscheinlich von den Eigentü- mern des Flurstücks 477/1 der Flur 7 als hausnaher Garten genutzt. Ein Miet- oder Pachtvertrag besteht nach Angaben der Eigentümer nicht.

3. Beschreibung der Lage 3.1 Wohnlage

Das Eckgrundstück liegt im Nordwesten von Schulzendorf, südöstlich der Karl-Marx-Straße und nordöstlich der Puschkinstraße. Die Straßen sind ruhige Anliegerstraßen. Die Lärmbelastung durch den Straßenverkehr wird hier als gering eingeschätzt. Das Grundstück liegt in der Nacht-Schutzzone (Lärmschutzbereich nach Paragraph 3 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm Flughafen Berlin- (EDDB). Im Nachtschutzgebiet werden alle zum Schlafen genutzten Räume mit den erforderlichen Schallschutzvorrichtungen gemäß Schallschutzprogramm ausgestattet. Die vom Gut- achterausschuss im Landkreis Dahme-Spreewald (L 11/) seit mehreren Jahren durchgeführten Un- tersuchungen in den betroffenen Gebieten, so auch im Teilmarkt der Wohn-Bestandsimmobilien in der Gemeinde Schulzendorf, zeigen keine abgekoppelte Tendenz von der Entwicklung im sonstigen Berliner Umland. Die Preisentwicklung für Einfamilien-Wohnhäuser verläuft in diesen Gemeinden parallel zur allgemeinen Entwicklung des von der Flughafendiskussion nicht betroffenen Teils des Berliner Umlandes.

Die Wohnlage ist als gut einzuschätzen (vgl. www.capital.de/immobilien- kompass/schulzendorf.html).

Schulzendorf (ca. 7.872 Einwohner, Stand: 2015) liegt im Landkreis Dahme-Spreewald des Landes Brandenburg südöstlich von Berlin. Die amtsfreie Gemeinde befindet sich im Berliner Wald-Seen- Gebiet, einem traditionellen Naherholungsgebiet für die Berliner Bevölkerung. Der Wald- und Seenreichtum (Grünauer Forst, Zeuthener See, Seddinsee, Langer See, Dahme) bietet für Erholung- suchende und Bewohner viele Möglichkeiten der Freizeitbeschäftigung.

Die schon sehr alte Gemeinde Schulzendorf erfuhr am Ende des vergangenen Jahrhunderts mit der Entwicklung Berlins einen bedeutenden Aufschwung als Wohnstandort vor den Toren der Stadt.

Schulzendorf verfügt über ein Gemeindeamt, eine Poststelle und eine Sparkasse. Darüber hinaus sind hier eine Grundschule, eine Gesamtschule und mehrere Arzt- und Zahnarztpraxen. Das nächste

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Krankenhaus befindet sich in Königs Wusterhausen, die nächste Gesamtschule in . Gymna- sien können in Eichwalde und Königs Wusterhausen besucht werden.

In der Gemeinde gibt es einige Gaststätten und Pensionen. Die Einkaufsmöglichkeiten für Waren des täglichen Bedarfs sind in Schulzendorf gut. Die neu errichtete Ortsmitte, die vom Bewertungs- objekt aus ca. 1,4 km entfernt ist, bietet gute Einkaufsmöglichkeiten für Waren des täglichen Be- darfs. In Waltersdorf, ca. 3,9 km entfernt, und auch in der benachbarten Gemeinde Wildau (A-10- Center, ca. 8,6 km entfernt), befindet sich je ein attraktiver Gewerbepark mit zahlreichen Einkaufs- möglichkeiten.

Die Beschäftigungsmöglichkeiten im Ort sind sehr begrenzt. Die Berufstätigen pendeln in der Regel nach Berlin oder Königs Wusterhausen.

Wohnlage - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

3.2 Verkehrslage

Die Gemeinde verfügt über eine gute Verkehrsanbindung. Die Durchgangsstraße von Berlin nach Königs Wusterhausen befindet sich unweit der Gemeinde im Osten. Die Bundesstraße B 179 von Berlin nach Königs Wusterhausen tangiert die Gemeinde im Südosten, ca. 3,9 km vom Bewer- tungsobjekt entfernt. Die Autobahn-Anschlussstellen Waltersdorf (A 113) und Königs Wusterhau- sen (A 10) sind ca. 5,2 km bzw. 9,5 km entfernt. Der ca. 1,4 km entfernte S-Bahnanschluss in der benachbarten Gemeinde Eichwalde von Berlin nach Königs Wusterhausen ermöglicht eine Erreich- barkeit des Berliner Stadtzentrums (Alexanderplatz) in ca. 45 Minuten und der Stadt Königs Wus- terhausen, als nächste Stadt im Landkreis, in ca. 10 Minuten.

Verkehrslage - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

3.3 Nachbarschaftsbebauung

Im Nordosten, Südosten, nordwestlich der Karl-Marx-Straße und südwestlich der Puschkinstraße stehen Ein- und Zweifamilien-Wohnhäuser in offener Bauweise.

Umgebung/Nachbarschaft - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

3.4 Grundstücksgestalt und Bodenbeschaffenheit

Das Flurstück 478 ist schmal und rechteckig geschnitten. Es wird davon ausgegangen, dass der Baugrund tragfähig ist.

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Grundstücksgestalt und Bodenbeschaffenheit - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

4. Art und Maß der baulichen Nutzung und Nutzbarkeit

4.1 Planungsrechtliche Gegebenheiten

Die Angaben zur planungsrechtlichen Beurteilung wurden aus /U 5/ übernommen.

Für Schulzendorf existiert ein genehmigter Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan ge- mäß Paragraph 1 Absatz 2 und Paragraph 5 BauGB (Stand: 06/2008). Für den Teil der Gemeinde, in dem das Flurstück 478 der Flur 7 liegt, besteht kein Bebauungs- oder Vorhaben- und Erschließungs- plan als verbindlicher Bauleitplan gemäß Paragraphen 8 bis 10 BauGB. Gemäß /U 5/ liegt das Grund- stück in einem allgemeinen Wohngebiet (WA). Es ist eine Bebauung in offener Bauweise zulässig. Sie hat sich an der Umgebungsbebauung zu orientieren. Über die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird keine Aussage getroffen. Die tatsächliche Bebau- ung entspricht der möglichen Bebauung. Eine rechtsverbindliche Auskunft zur Bebaubarkeit kann nur im Rahmen einer Bauvoranfrage oder eines Bauantrages erfolgen.

Denkmalschutz besteht nicht.

Nach Angaben von /U 5/ bestehen darüber hinaus eine Baumschutz-, eine Straßenausbau-, eine Stellplatz-, eine Straßenreinigungs- und eine Sondernutzungssatzung.

Das Grundstück wird gemäß /U 6/ nicht im Altlastenkataster geführt. Es liegen keine Erkenntnisse und Hinweise auf schädliche Bodenverunreinigungen gemäß Paragraph 2 Absatz 3 BBodSchG vor.

4.2 Bebauung

Das Flurstück 478 der Flur 7 ist unbebaut und wird augenscheinlich als hausnaher Garten in wirt- schaftlicher Einheit mit dem benachbarten Flurstück 477/1 der Flur 7 genutzt.

Es wird davon ausgegangen, dass das Flurstück 478, entsprechend der aktuellen Nutzung, künftig weiterhin als hausnaher Garten genutzt wird.

Art und Maß der baulichen Nutzung - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

5. Infrastruktur, Außenanlagen

Für das Flurstück 478 der Flur 7 sind Außenanlagen im Sinne der DIN 276 (1993) in ortsüblichem Umfang vorhanden bzw. möglich. Für das Grundstück sind ein Elektro- und ein Telefonanschluss realisierbar. Die Wasserversorgung kann über einen zentralen Trinkwasseranschluss erfolgen. Das Abwasser kann über den Kanalanschluss entsorgt werden. Ein Gasanschluss ist möglich.

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Im Nordwesten, Südwesten und Südosten stehen Maschendrahtzäune mit Betonpfeilern mit angren- zenden Laubholzhecken an der Grundstücksgrenze. Im Nordosten steht kein Zaun.

Das Flurstück ist mit Rasen und Gartenpflanzen bewachsen.

Die Karl-Marx-Straße ist mit Bitumen befestigt. Die beidseitig vorhandenen Gehsteige sind mit Beton befestigt. Die Puschkinstraße ist mit Beton befestigt. Die Gehsteige sind beidseitig unbefes- tigt.

Die Außenanlagen wurden zum Ortstermin erfasst.

Außenanlagen - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

Versorgung - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

Entsorgung - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

6. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

6.1 Arrondierungsfläche

Nach /L 6/ sind Arrondierungsflächen selbständig nicht bebaubare Teilflächen, die zusammen mit einem angrenzenden Grundstück dessen bauliche Ausnutzbarkeit erhöhen oder einen ungünstigen Grenzverlauf verbessern. Sie sind aufgrund ihres Zuschnitts und der Lage selbständig nicht baulich nutzbar und können auch sonst kaum sinnvoll genutzt werden, ermöglichen jedoch in Verbindung mit dem benachbarten Grundstück erst dessen bauliche oder sonstige Nutzung. Dabei wurden hier Preisrelationen zum jeweiligen Bodenrichtwert von 15 bis 25 Prozent ermittelt. /L 8/ weist für den Landkreis Dahme-Spreewald für Verkäufe von Arrondierungsflächen fünf verschiedene Arten der unselbständigen Teilflächen aus. Die hier zu bewertende Teilfläche ist den baurechtlich notwendi- gen Flächen bzw. zur baurechtlichen Erweiterung zuzuordnen. Bei einer Fläche unter 100 m² wird hier eine Preisspanne von 10 bis 178 Prozent vom jeweiligen Bodenrichtwert ausgewiesen. Ein Durchschnittswert wird mit 89 Prozent vom Bodenrichtwert angegeben.

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7. Wertermittlung

7.1 Verfahrenswahl mit Begründung

Die Bewertung eines unbebauten Grundstücks kann wertbestimmend nur nach dem Vergleichswert- verfahren über die Berechnung des Bodenwertes erfolgen, da hier für den Erwerber der Wert des Grundstücks bezogen auf Verkäufe vergleichbarer Grundstücke aus realisierten Verkäufen von Interesse ist. Die Erläuterungen zur Ermittlung des Bodenwertes erfolgen in Anlage 5.

7.2 Allgemeine Bewertung

Schon aufgrund der Lage und der Nutzungsverhältnisse kann davon ausgegangen werden, dass die- ses Flurstück eine dem gegenwärtigen Markt entsprechende mäßige Nachfrage hat, da aufgrund der Lage nur ein eingeschränkter Käuferkreis in Frage kommt. Die Lage des Bewertungsobjektes ist gut.

Unter Berücksichtigung der Lage, der Erschließung nach KAG und BauGB, der Nutzbarkeit, der Umgebungsbebauung und der Grundstücksgröße wird die zu bewertende Fläche als Arrondie- rungsfläche (baurechtlich notwendige Flächen bzw. zur baurechtlichen Erweiterung) eingestuft. Entscheidend ist hier die Situation, wie sie sich zum Wertermittlungsstichtag darstellt.

Die äußere Verkehrslage ist, bedingt durch die Nähe zum Bus und die Entfernungen zur B 179, zur Autobahn A 113 und A 10 und zum S-Bahnanschluss, gut.

Der Freizeitwert ist insgesamt gut.

Allgemein hinterlässt das Bewertungsobjekt einen guten Eindruck.

Unter Berücksichtigung aller wertbildenden Faktoren kann folgende allgemeine Bewertung angege- ben werden:

Verkaufsmöglichkeit - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

7.3 Ermittlung des Bodenwertes Die Erläuterungen zur Ermittlung des Bodenwertes erfolgen in Anlage 5.

Unter Berücksichtigung der Angaben der Gemeinde Schulzendorf (/U 5/) und der tatsächlichen Nutzung bzw. Nutzbarkeit wird das Flurstück 478 der Flur 7 für die Wertermittlung als baureifes Land/Wohnbauland (W) eingeordnet.

Nach Angaben des Gutachterausschusses des Landkreises Dahme-Spreewald (/U 7/) ergibt sich für die Bodenrichtwertzone von Schulzendorf, in der das Bewertungsgrundstück liegt, ein Bodenricht- wert für baureifes Land/Wohnbauland, erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei nach BauGB und mit einer Grundstücksfläche von 800 m², von

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Veränderung Stand: 31.12.2014 65,00 €/m² Stand: 31.12.2015 85,00 €/m² + 30,77 % Stand: 31.12.2016 110,00 €/m² + 29,42 % Durchschnittliche Veränderung + 30,06 %

Bodenwertentwicklung - Lagewertfaktor:

sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstü- cken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücks- merkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen (vgl. /L 8/, Seite 103). Er be- rücksichtigt nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke, wie Art und Maß der bauli- chen Nutzung, Grundstücksgestalt, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, mit dem Grundstück verbundene Rechte oder wertmindernde Belastungen. Diese Eigenschaften können Abweichungen vom Bodenrichtwert bewirken.

Bei der Ableitung des Bodenwertes für das Bewertungsgrundstück aus dem Bodenrichtwert werden die in der folgenden Tabelle genannten Faktorenkomplexe einer Wichtung und Bewertung unterzo- gen. Die Bewertung erfolgt unter Einbeziehung von Lagewertfaktoren. Ergebnis ist eine Prozent- zahl, die zum Abgleich des Bodenrichtwertes auf den Bodenwert des Bewertungsgrundstückes he- rangezogen wird. Diese Methode ist als Multifaktorenanalyse bekannt geworden und gestattet eine plausible Nachvollziehbarkeit des ermittelten Bodenwertes.

Die in den Abschnitten 2.3, 3., 4.1, 5., 8.2 und 8.3 eingeschätzten Lagewertfaktoren werden wie folgt definiert: Sehr günstig: 1,4 Ungünstig: 0,8 Günstig: 1,2 Schlecht: 0,6 Normal: 1,0 Bei Zwischenlagen werden die Mittelwerte verwendet, z.B. Günstig bis Sehr günstig: 1,3.

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Wert- Faktorenkomplexe Wichtung Eingeschätzte La- gewertfaktoren anteile Lagemerkmale (40 %) Wohnlage 10 x 1,0 = 10 Verkehrslage 10 x 1,0 = 10 Umgebung/ Nachbarschaft 10 x 1,0 = 10 Grundstücksgestalt/ Bodenbeschaffenheit 10 x 0,8 = 8 Infrastruktur (25 %) Außenanlagen 5 x 1,0 = 5 Versorgung 10 x 1,0 = 10 Entsorgung 10 x 1,0 = 10 Nutzungsmöglich- Grundbuchliche/ keit (30 %) sonstige Rechte 10 x 1,0 = 10 Art und Maß der bauli- chen Nutzung 10 x 0,6 = 6 Beleih-/ Verkaufsmöglichkeit 10 x 0,6 = 6 Subjektive Beurtei- lung (5 %) Bodenwertentwicklung 5 x 1,2 = 6 Summe 100 91

Bodenwert: 110,00 €/m² x 91 % = 100,10 €/m² = rund 100,00 €/m²

Zur Anpassung des Bodenwertes bezogen auf die Arrondierungsfläche wird im vorliegenden Fall vom Durchschnittswert in Höhe von 89 Prozent vom Bodenrichtwert ausgegangen.

100,00 €/m² x 89 % = 89,00 €/m² = rund 89,00 €/m²

Im Folgenden wird von einem Wert von 89,00 €/m² für die Ermittlung des Bodenwertes des Flur- stückes ausgegangen.

Flur: 7, Flurstück: 478 Wohnbauland 82 m² x 89,00 €/m² = 7.298,00 € Gesamt: 7.298,00 € Gerundet: 7.300,00 €

Der Bodenwert für das Flurstück 478 der Flur 7 beträgt insgesamt 7.300,00 €.

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7.4 Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Wie geeignet das jeweilige Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes ist, hängt entscheidend von zwei Faktoren ab: a) von der Art des zu bewertenden Objektes (übliche Nutzung; vorrangig rendite- oder substanz- wertorientierte Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr) und b) von der Verfügbarkeit und Zuverlässigkeit der zur Erreichung einer hohen Marktkonformität des Verfahrensergebnisses erforderlichen Daten. Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjektes werden aus den bei der Wahl des Wer- termittlungsverfahrens beschriebenen Gründen als eigengenutztes Objekt erworben. Im vorliegen- den Fall ergibt sich die Besonderheit eines als Arrondierungsfläche einzustufenden Flurstücks. Die Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Flurstück 478 der Flur 7 orientiert sich deshalb vorrangig an den in die Vergleichswertermittlung einfließenden Faktoren. Der Verkehrswert wird deshalb aus dem ermittelten Vergleichswert abgeleitet. Der Vergleichswert wurde mit 7.300,00 € ermittelt. 7.5 Verkehrswert Bei dem vorliegenden Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück. Das Flurstück 478 ist unbebaut. Das Grundstück liegt im Nordwesten von Schulzendorf. Der Verkehrswert ergibt sich aus dem Vergleichswert. Für das Bewertungsobjekt sind folgende Feststellungen zu treffen: - Das Grundstück wird augenscheinlich von den Eigentümern des Flurstücks 477/1 der Flur 7 als hausnaher Garten genutzt. Ein Miet- oder Pachtvertrag besteht nach Angaben der Eigentümer nicht. - Baulasten gibt es nach Auskunft der zuständigen Bauaufsichtsbehörde nicht. Unter Berücksichtigung aller ermittelten Werte und unter Ansatz der tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Umstände hat der Sachverständige den Verkehrswert für das Flurstück 478 der Flur 7 zum 28.09.2017 mit 7.300,00 Euro festgestellt. Das Wertermittlungsobjekt wurde am 28.09.2017 von Herrn Dr. Jörg-Ronald Strehz besichtigt.

Schulzendorf, 25.10.2017

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8. Anlagen

1. Kartenausschnitt des Landkreises Dahme-Spreewald M 1:100.000 2. Ortsplan von Schulzendorf M 1:10.000 3. Auszug aus der Liegenschaftskarte Gemeinde Schulzendorf, Gemarkung Schulzendorf M 1:1.000 4. Fotodokumentation 5. Erläuterungen zur Ermittlung des Bodenwertes 6. Literatur

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Anlage 1: Kartenausschnitt des Landkreises Dahme-Spreewald M 1:100.000 (Printlizenz bei der Euro-Cities AG)

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Anlage 2: Ortsplan von Schulzendorf M 1:10.000 (Printlizenz bei der Euro-Cities AG)

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Anlage 3: Auszug aus der Liegenschaftskarte Gemeinde Schulzendorf, Gemarkung Schulzendorf M 1:1.000

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Anlage 4: Fotodokumentation

Foto 1: Ansicht des Grundstückes Karl-Marx-Straße 39, Flurstück 478, 15732 Schulzendorf Foto 2: Puschkinstraße in Richtung Südosten

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Foto 3: Karl-Marx-Straße in Richtung Nordwesten

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Anlage 5: Erläuterungen zur Ermittlung des Bodenwertes

Der Bodenwert ist ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen vorrangig im Ver- gleichswertverfahren nach den §§ 15 und 16 ImmoWertV zu ermitteln. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (§ 16 Abs. 1 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentli- chen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwert- grundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt, sind durch entspre- chende Abweichungen des Bodenwerts von dem Bodenrichtwert berücksichtigt.

Die hierfür zugrunde gelegte Entwicklungsstufe des Grund und Bodens basiert auf den Angaben der zuständigen Baubehörde und dient ausschließlich der Wertermittlung in diesem Gutachten.

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Anlage 6: Literatur

/L 1/ DIN 276, DIN 277, DIN 283 /L 2/ W. KLEIBER WertR 06 Wertermittlungsrichtlinien 2006 9. Auflage 2006 /L 3/ Baugesetzbuch i. d. F. d. B. v. 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 2 Absatz 3 des Gesetzes vom 20.07.2017 (BGBl. I S. 2808) /L 4/ Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) /L 5/ W. KLEIBER, R. FISCHER, K. SCHRÖTER Verkehrswertermittlung von Grundstücken Rechtsstand Juli 2015 /L 6/ J. SIMON, W. KLEIBER Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten 7. Auflage 1996 /L 7/ H. O. SPRENGNETTER Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten Rechtsstand September 2017 /L 8/ Grundstücksmarktbericht Landkreis Dahme-Spreewald 2016

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