Verkehrswertgutachten für das unbebaute Grundstück Karl-Marx-Straße 39 15732 Schulzendorf Aktenzeichen Amtsgericht: 8 K 45/17 Aktenzeichen: KW 27/09/17 Schulzendorf, 25.10.2017 Dr. Jörg-Ronald Strehz Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken SACHVERSTÄNDIGENBÜRO Dr. Jörg-Ronald Strehz Rudolf-Breitscheid-Straße 51, 15732 Schulzendorf Tel: 033762 / 21117, Funk: 0172 / 319 09 19, Fax: 033762 / 21119 e-mail: [email protected], Internet: www.sachverstaendigenbuero-strehz.de - Verkehrswertgutachten unbebautes Grundstück Karl-Marx-Straße 39, 15732 Schulzendorf - Oktober 2017 Inhaltsverzeichnis 0. Vorbemerkungen 3 1. Ergebnisübersicht 4 2. Allgemeine Angaben 5 2.1 Zweck der Wertermittlung 5 2.2 Unterlagen 5 2.3 Grundbuchliche und sonstige Rechte 5 2.3.1 Grundbuchinhalt 5 2.3.2 Baulastenverzeichnis 6 2.4 Angaben zur Vermietung 6 3. Beschreibung der Lage 6 3.1 Wohnlage 6 3.2 Verkehrslage 7 3.3 Nachbarschaftsbebauung 7 3.4 Grundstücksgestalt und Bodenbeschaffenheit 7 4. Art und Maß der baulichen Nutzung und Nutzbarkeit 8 4.1 Planungsrechtliche Gegebenheiten 8 4.2 Bebauung 8 5. Infrastruktur, Außenanlagen 8 6. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 9 6.1 Arrondierungsfläche 9 7. Wertermittlung 10 7.1 Verfahrenswahl mit Begründung 10 7.2 Allgemeine Bewertung 10 7.3 Ermittlung des Bodenwertes 10 7.4 Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse 13 7.5 Verkehrswert 13 8. Anlagen 14 SACHVERSTÄNDIGENBÜRO Dr. Jörg-Ronald Strehz Rudolf-Breitscheid-Straße 51, 15732 Schulzendorf Tel: 033762 / 21117, Funk: 0172 / 319 09 19, Fax: 033762 / 21119 e-mail: [email protected], Internet: www.sachverstaendigenbuero-strehz.de KW 27/09/17 Seite 2 - Verkehrswertgutachten unbebautes Grundstück Karl-Marx-Straße 39, 15732 Schulzendorf - Oktober 2017 0. Vorbemerkungen Das vorliegende Verkehrswertgutachten wurde in Anlehnung an die folgenden Rechtsvorschriften erstellt: - Baugesetzbuch i. d. F. d. B. v. 23.09.2004, letzte Änderung vom 20.07.2017 - WertR 06 - Wertermittlungsrichtlinien 2006 - ImmoWertV - Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 - Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtli- nie - VW-RL) i. d. F. d. B. v. 20.03.2014 Zur Ableitung des Verkehrswertes (Marktwertes) nach Paragraph 194 BauGB wird das Vergleichs- wertverfahren angewendet. Erläuterungen zur Ermittlung des Bodenwertes erfolgen in Anlage 5. Über die Beschaffenheit des Baugrundes kann ohne eine nähere Prüfung keine Aussage getroffen werden. Hierzu wäre eine Baugrunduntersuchung erforderlich. Es wird im Folgenden davon ausge- gangen, dass der Baugrund tragfähig ist. Das Vorliegen einer Baugenehmigung für die vorhandenen Gebäude und baulichen Anlagen und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit der Baugenehmigung und der verbindli- chen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft. Bei der Wertermittlung wird deshalb die formelle und materielle Legalität der Gebäude und baulichen Anlagen vorausgesetzt. Für die Wertermittlung wird davon ausgegangen, dass alle Gebäudeteile innerhalb der Grundstücks- grenzen errichtet wurden und kein Überbau entstanden ist. Genaueres kann hier jedoch erst durch eine Vermessung festgestellt werden. Sollte sich herausstellen, dass ein Überbau entstanden ist, wä- re das vorliegende Gutachten entsprechend zu überarbeiten. Der Sachverständige konnte bei der Ortsbesichtigung auf dem Bewertungsobjekt keinerlei Altlasten im Sinne von Stoffbelastungen des Untergrundes erkennen. Um jedoch eine Aussage darüber machen zu können, ob Altlasten vorhanden sind oder nicht, wären die Feststellungen eines Sachverständigen für Altlasten erforderlich. Im Folgenden geht der Sachverständige von Altlastenfreiheit aus. Im Gutachten ist es erforderlich für die Wertermittlung Annahmen zu treffen, wenn zum Ortstermin und anhand der vorhandenen Unterlagen oder aus Angaben der zuständigen Behörden konkrete An- gaben zu einzelnen wertrelevanten Sachverhalten nicht festgestellt oder ermittelt werden konnten. Sollte sich zu einem späteren Zeitpunkt herausstellen, dass diese Annahmen nicht zutreffen, wäre das vorliegende Gutachten diesbezüglich zu überarbeiten. SACHVERSTÄNDIGENBÜRO Dr. Jörg-Ronald Strehz Rudolf-Breitscheid-Straße 51, 15732 Schulzendorf Tel: 033762 / 21117, Funk: 0172 / 319 09 19, Fax: 033762 / 21119 e-mail: [email protected], Internet: www.sachverstaendigenbuero-strehz.de KW 27/09/17 Seite 3 - Verkehrswertgutachten unbebautes Grundstück Karl-Marx-Straße 39, 15732 Schulzendorf - Oktober 2017 1. Ergebnisübersicht Unbebautes Grundstück Grundbuch von Schulzendorf Blatt 1092 Gemarkung: Schulzendorf Flur: 7, Flurstück: 478, 82 m² Karl-Marx-Straße 39, 15732 Schulzendorf Auftraggeber: Amtsgericht Königs Wusterhausen Auftragnehmer: SACHVERSTÄNDIGENBÜRO Friedrich-Engels-Straße 58 Dr. Jörg-Ronald Strehz 15745 Wildau Rudolf-Breitscheid-Straße 51 15732 Schulzendorf Auftragsdatum: 11.09.2017 Wertermittlungsstichtag: 28.09.2017 Aktenzeichen: 8 K 45/17 Qualitätsstichtag: 28.09.2017 Bebauung: Das Flurstück 478 ist unbebaut. Erschließung: Trinkwasseranschluss, Abwasserkanal-, Elektro-, Telefon-, Gasanschluss sind möglich. Die Karl-Marx-Straße ist mit Bitumen befestigt. Die beidseitig vorhandenen Gehsteige sind mit Beton befestigt. Die Puschkinstraße ist mit Beton befestigt. Die Gehsteige sind beidseitig unbefestigt. Lage: Karl-Marx-Straße Ecke Puschkinstraße, Anliegerstraßen im Nordwesten von Schulzendorf. Bus ca. 240 m, S- Bahnhof Eichwalde (S 46, S 8) ca. 1,4 km, B 179 ca. 3,9 km, Autobahnanschlussstellen Waltersdorf (A 113) ca. 5,2 km, Königs Wusterhausen (A 10) ca. 9,5 km Verkehrswert 7.300,00 Euro SACHVERSTÄNDIGENBÜRO Dr. Jörg-Ronald Strehz Rudolf-Breitscheid-Straße 51, 15732 Schulzendorf Tel: 033762 / 21117, Funk: 0172 / 319 09 19, Fax: 033762 / 21119 e-mail: [email protected], Internet: www.sachverstaendigenbuero-strehz.de KW 27/09/17 Seite 4 - Verkehrswertgutachten unbebautes Grundstück Karl-Marx-Straße 39, 15732 Schulzendorf - Oktober 2017 2. Allgemeine Angaben 2.1 Zweck der Wertermittlung Feststellung des Verkehrswertes des unbebauten Flurstückes 478 der Flur 7 zum Zweck der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Die Ortsbesichtigung fand am 28.09.2017 statt. Sie wurde vom Sachverständigen selbst gemeinsam mit zwei Eigentümern und dem Betreuer eines Eigentümers durchgeführt. Die vorhandenen örtlichen Gegebenheiten des Grundstückes wurden dabei, einschließlich Bebauung und erkennbarem Bauzustand, mit Fotos und einem Diktiergerät dokumentiert. Das besprochene Band wurde nach der Gutachtenerstellung gelöscht. 2.2 Unterlagen Zur Wertermittlung wurden die folgenden Unterlagen herangezogen bzw. die folgenden Informatio- nen schriftlich oder mündlich eingeholt. /U 1/ Beschluss in dem Zwangsversteigerungserfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemein- schaft AZ: 8 K 45/17, Amtsgericht Königs Wusterhausen, vom 11.09.2017 /U 2/ Ausdruck aus dem Grundbuch von Schulzendorf Blatt 1092 (Bestandsverzeichnis, Erste bis Dritte Abteilung) vom 04.08.2017 /U 3/ Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Liegenschaftskarte, Katasterbehörde des Landkreises Dahme-Spreewald, Gemeinde Schulzendorf, Gemarkung Schulzendorf, vom 19.09.2017 /U 4/ Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Landkreis Dahme-Spreewald, Untere Bauaufsichts- behörde, Schreiben vom 09.10.2017 /U 5/ Angaben der Gemeinde Schulzendorf, Bauamt, zur planungsrechtlichen Beurteilung, Schrei- ben vom 25.10.2017 /U 6/ Auskunft aus dem Altlastenkataster, Landkreis Dahme-Spreewald, Untere Abfallwirt- schafts- und Bodenschutzbehörde, Schreiben vom 20.09.2017 /U 7/ Angaben aus den Bodenrichtwertkarten 2014, 2015 und 2016 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landkreises Dahme-Spreewald und der LGB vom 24.10.2017 (Stand: 31.12.2016) 2.3 Grundbuchliche und sonstige Rechte 2.3.1 Grundbuchinhalt Das Grundstück ist eingetragen im Grundbuch von Schulzendorf Blatt 1092. Auftragsgemäß wird der Inhalt des Grundbuches im vorliegenden Gutachten nicht wiedergegeben. Der Gutachter weist aus- drücklich darauf hin, dass Rechte in Abteilung II und/oder Abteilung III des Grundbuches im Zwang- sversteigerungsverfahren erlöschen können. Die Abteilungen II und III des Grundbuches werden hier nicht dargestellt. Schuldverhältnisse, die in den Abteilungen II und III eingetragen werden können, bleiben deshalb in diesem Gutachten auftragsgemäß unberücksichtigt. Ob oder welche Rechte erlö- schen, ist im jeweiligen Versteigerungstermin in Erfahrung zu bringen. SACHVERSTÄNDIGENBÜRO Dr. Jörg-Ronald Strehz Rudolf-Breitscheid-Straße 51, 15732 Schulzendorf Tel: 033762 / 21117, Funk: 0172 / 319 09 19, Fax: 033762 / 21119 e-mail: [email protected], Internet: www.sachverstaendigenbuero-strehz.de KW 27/09/17 Seite 5 - Verkehrswertgutachten unbebautes Grundstück Karl-Marx-Straße 39, 15732 Schulzendorf - Oktober 2017 2.3.2 Baulastenverzeichnis Nach Auskunft der Unteren Bauaufsichtsbehörde /U 4/ sind im Baulastenverzeichnis für das Flur- stück 478 der Flur 7 keine Baulasten eingetragen. Grundbuchliche und sonstige Rechte - Lagewertfaktor: sehr günstig günstig normal ungünstig schlecht 2.4 Angaben zur Vermietung Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung wurde das Flurstück 478 augenscheinlich von den Eigentü- mern des Flurstücks 477/1 der Flur 7 als hausnaher Garten genutzt. Ein Miet- oder Pachtvertrag besteht nach Angaben der Eigentümer nicht. 3. Beschreibung der Lage 3.1 Wohnlage Das Eckgrundstück liegt im Nordwesten von Schulzendorf, südöstlich der Karl-Marx-Straße und nordöstlich der Puschkinstraße. Die Straßen sind ruhige Anliegerstraßen. Die