Gemeinde Belgershain Stand: September 2018 Bebauungsplan „An der Bahnhofstraße“ frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 und Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB Anlass, Plangeltungsbereich und Beschreibung der Inhalte des Bebauungsplanes „An der Bahnhofstraße“ ----- frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB 1 Anlass der Planaufstellung Die Gemeinde Belgershain plant, die brachliegenden Flächen des ehemaligen Agrochemischen Zentrums wieder einer Nutzung zuzuführen. Da es in der Gemeinde an verfügbaren Baugrundstücken für Wohnungsbau mangelt, sollen die Flächen eine Wohnbebauung zulassen. Aufgrund der speziellen Lagebedingung in direkter Nachbarschaft zur Bahnlinie und zum Bahnhof, will die Gemeinde einen Teil der Grundstücke auch gewerblich entwickeln. Da das Plangebiet trotz der vorhandenen Bebauung planungsrechtlich dem Außenbereich zuzuordnen ist, soll für das ehemalige Betriebsgelände ein qualifizierter Bebauungsplan aufgestellt werden. Hierdurch sollen neben der Festsetzung des Mischgebietes / Allgemeinen Wohngebietes, die dazugehörige Verkehrserschließung, Ver- und Entsorgung und Grünausstattung planungsrechtlich gesichert werden. Für das hier vorliegende Plangebiet wird erstmalig ein Bebauungsplan aufgestellt. Der Bebauungsplan soll das Plangebiet so regeln und ordnen, dass für zukünftige Anwohner und Eigentümer verbindliche Festsetzungen zur Nutzung und Bebauung der Flächen getroffen werden und einer geordneten städtebaulichen Weiterentwicklung der Gemeinde Belgershain zugeführt werden. 1 Planungsbüro Hanke GmbH Gemeinde Belgershain Stand: September 2018 Bebauungsplan „An der Bahnhofstraße“ frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 und Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB 2 übergeordnete Planungen Bei der Planung werden folgende übergeordnete Planungen berücksichtigt: ± Landesentwicklungsplan Sachsen des Sächsischen Staatsministeriums für Umwelt und Landesentwicklung (Stand 2013, rechtskräftig seit 31.08.2013), ± Regionalplan Westsachsen des regionalen Planungsverbandes Westsachsen – regionale Planungsstelle (Stand 2008, rechtskräftig seit 25.07.2008) ± Flächennutzungsplan der Stadt Naunhof (Genehmigung 27.06.2006) Im Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Naunhof ist das Plangebiet zum Großteil als Gemischte Baufläche ausgewiesen. Der nordwestliche Bereich ist als Fläche für Landwirtschaft - maßgeblich als Entwicklungsfläche für Natur und Landschaft – ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan wurde am 27.06.2006 genehmigt. Die geplanten Nutzungsarten lassen sich prinzipiell aus dem FNP entwickeln, da sowohl die Wohnnutzung als die gewerbliche Nutzung in einer gemischten Baufläche zulässig sind. Abb.: Auszug aus der Darstellung des FNP, „RAPIS 09/2018 (http://rapis.sachsen.de)“ 3 Zeichnerische Unterlagen Als zeichnerische Unterlagen dient ein Auszug aus der Liegenschaftskarte der Gemarkung Belgershain mit Stand vom 11.09.2018. Der Bebauungsplan wird im Maßstab 1 : 1.000 dargestellt (siehe Planzeichnung). 2 Planungsbüro Hanke GmbH Gemeinde Belgershain Stand: September 2018 Bebauungsplan „An der Bahnhofstraße“ frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 und Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB 4 Plangebiet Das Plangebiet befindet sich in der Gemeinde Belgershain, welche sich im Landkreis Leipzig ca. 15 km südöstlich vom Leipziger Stadtzentrum befindet. Durch die unmittelbare Lage an der Bahnlinie Leipzig-Geithain und dem Bahnhof Belgershain ist das Plangebiet über den ÖPNV sehr gut an Leipzig angebunden. Abb.: Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet liegt im liegt am westlichen Rand der Ortslage Belgershain und wird wie folgt begrenzt: • im Südwesten durch die Bahnstrecke Chemnitz-Leipzig und durch brachliegende Flächen der Deutschen Bahn im Umfeld des Bahnhofs Belgershain, • im Osten durch bestehende Wohngrundstücke entlang der Bahnhofstraße • im Norden durch Landwirtschaftsflächen Die Abgrenzung erfolgt anhand der vorhandenen Flurstücksgrenzen. Das Plangebiet beinhaltet die Flurstücke 158/2, 159/2, 159/4, 159/10 (teilweise) und 159/11 der Gemarkung Belgershain. Der Plangeltungsbereich hat eine Gesamtfläche von 10.117 m². 3 Planungsbüro Hanke GmbH Gemeinde Belgershain Stand: September 2018 Bebauungsplan „An der Bahnhofstraße“ frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 und Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB 5 Planungskonzept Die Nachfrage nach Bauland in der Gemeinde Belgershain hat in der letzten Zeit zugenommen, selber verfügt die Gemeinde über keine eigenen Baugrundstücke. Die Stadt möchte gern den bauwilligen Interessenten Bauland zur Verfügung stellen, damit erhofft sie sich einen weiteren Zuwachs an Einwohnern. Das Plangebiet ist für die Entwicklung von Wohnbauflächen geeignet. Es ist baulich vorbelastet und besitzt über die Bahnhofstraße bereits eine funktionierende Erschließung. Östlich angrenzend befindet sich ausschließlich Wohngrundstücke (entlang der Bahnhofstraße und im Wohnpark1), so dass es durch die geplante Wohnnutzung zu keinen Konflikten im Umfeld kommt. Die zusätzliche gewerbliche Nutzung im Plangebiet ist geeignet, bei einer sinnvollen Baukörperanordnung auf den südwestlichen Grundstücken, eine abschirmende Wirkung für die Emissionen der Bahnlinie zu ergeben. Daher soll innerhalb des Plangebietes nochmal zwischen den Baugebieten Allgemeines Wohngebiet und Mischgebiet differenziert werden. So wird die Ansiedlung von gewerblichen Nutzungen auf den südwestlichen Grundstücken begünstigt. 6 Beschreibung der Inhalte des Bebauungsplanes Die wesentlichsten Inhalte des Bebauungsplanes werden die: - Ausweisung der Art der baulichen Nutzung als Mischgebiet / Allgemeines Wohngebiet, - Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung und der Baugrenzen, - Festsetzung von Verkehrsflächen zur Sicherung der Erschließung - sonstige Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 89 Abs. 2 SächsBO aus gestalterischen Gründen und zur Eingliederung in das vorhandene Orts- und Landschaftsbild Art der Nutzung Die Gemeinde Belgershain beabsichtigt den Standort als gemischten Wohn- und Gewerbestandort zu entwickeln. Gemäß dem Planungskonzept werden im Plangebiet die Nutzungsarten Mischgebiet und Allgemeines Wohngebiet festgesetzt wobei die Flächen des Mischgebietes überwiegen. Maß der Nutzung - Baugrenzen Die GRZ wird entsprechend §17 BauNVO für das Mischgebiet mit 0,6 und für das Allgemeine Wohngebiet mit 0,4 festgesetzt. Die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse beträgt zwei. Aufgrund der teilweise sehr geringen Grundstückstiefen wird die Baugrenze im Plangebiet mit einem Abstand von 2m zur Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Im Mischgebiet werden entlang der hinteren Grundstücksgrenzen keine Baugrenzen festgesetzt. Dies ermöglicht insbesondere im südwestlichen Mischgebiet eine abschirmende Bebauung zur Bahnstrecke auch auf der Grundstücksgrenze, solange keine anderen Belange dem entgegen stehen. 4 Planungsbüro Hanke GmbH Gemeinde Belgershain Stand: September 2018 Bebauungsplan „An der Bahnhofstraße“ frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 und Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB Erschließung Die Festsetzung der Verkehrsfläche dient neben der Erschließung der Baugrundstücke auch der Erschließung des unmittelbar nordwestlich des Plangebietes stehenden denkmalgeschützten Stellwerks. 7 Ökologie und Umweltbelange Nach § 2 Abs.4 BauGB ist bei der Aufstellung von Bauleitplänen für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs.6 Nr.7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen. Die voraussichtlichen Umweltauswirkungen durch die Überplanung werden in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet. Dieser Umweltbericht soll Dritten die Beurteilung ermöglichen, ob und in welchem Umfang sie von den Umweltauswirkungen der Festsetzungen für das Vorhaben betroffen werden können. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung und wird in der Entwurfsplanfassung zur Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung vorliegen. 5 Planungsbüro Hanke GmbH .