Analyse kantorenmarkt Haarlemmermeer 2019

Door gemeentelijke herindeling maakt Haarlemmer- Figuur 2 Opgeleverd en januari 2918 in aanbouw naar gebied (x 1.000 liede en Spaarnwoude vanaf januari 2019 onderdeel uit m2) van de gemeente Haarlemmermeer. De kantoorpanden 0 20 40 60 80 100 120 140 en ontwikkeling op de Schipholterreinen die buiten de Schiphol kantoorgebieden liggen zijn door de gemeente Fokkerterrein Haarlemmermeer op verzoek van Schiphol buiten Schiphol-Rijk beschouwing gelaten. De Hoek Hoofddorp

Beukenhorst Halfweg, Suikersilo’s (verzamelpanden), Suikersilo-oost en -west Badhoevedorp/Lijnden

Nieuw Vennep

Haarlemmerliede c.a.

Overig

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Functiewijziging

Sinds 2005 is in metropoolregio Amsterdam per saldo (onttrekking min verkantoring) ongeveer 2,9 miljoen m2 aan de voorraad onttrokken, waarvan 203.000 m² in Haarlemmermeer. Daarbij lag de nadruk op omzetting/sloop van verouderde kantoorruimte in Beukenhorst (49.000 m²), Fokkerterrein (39.000 m2), Hoofddorp (38.000 m2), Badhoevedorp (36.000 m2) en Schiphol (25.000 m²).

De leegstand van kantoren in Haarlemmermeer is in Hoofddorp: Hoofdweg 640 zal worden verbouwd naar appartementen 2018 niet verder gedaald. Zowel de voorraad als het gebruik van kantoorruimte krompen met 1 procent.

Figuur 1 Ontwikkeling kantorenmarkt Haarlemmermeer (x 1.000 m2)

60

40

20

0

-20 groei voorraad groei gebruik groei leegstand -40 -60 Het afgelopen jaar werd in de metropoolregio per saldo 2005 2006 2007 2008 2009 185.000 m² aan de voorraad onttrokken, waarvan 15.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 m² in Haarlemmermeer. Het betreft in Haarlemmermeer vooral omzetting naar wonen in Hoofddorp (8.000 m2), sloop voor woningbouw in Beukenhorst-West (6.000 m2), Nieuwbouw en omzetting naar hotel in Beukenhorst-West (3.000 m2) en onderwijs in Graan voor Visch (2.000 m2). In Lijnden Sinds 2005 is in Metropoolregio Amsterdam ruim 2 miljoen werd een bedrijfspand in gebruik genomen als kantoor m² kantoorruimte opgeleverd, waarvan 186.000 m² in de (5.000 m2). gemeente Haarlemmermeer. Het betreft in sterke mate nieuwbouw in Beukenhorst (111.000 m²) en Schiphol Lijnden, PCI, New Yorkstraat 66 (47.000 m²). Daarnaast is vooral in De Hoek (11.000 m²) en Lijnden (9.000 m²) kantoorruimte opgeleverd.

In 2018 werd in de metropoolregio 63.000 m2 kantoor- ruimte opgeleverd, waarvan 1.000 m2 in Haarlemmermeer (uitbreiding gebouw Azura in Beukenhorst-West). Januari 2019 was 26.000 m2 in aanbouw die dit jaar wordt opgeleverd, waarvan 19.000 m2 in Beukenhorst-Zuid voor Asics en Danone, en 7.000 m2 in Schiphol-Centrum (The Base D, verhuurd aan Heineken). Daarmee ligt de oplevering nog altijd op een lager niveau dan in 2008 t/m 2011 toen jaarlijks gemiddeld zo’n 35.000 m2 kantoorruimte per jaar werd opgeleverd.

De Hoek: Kruisweg 601-603 wordt verbouwd naar hotel Door sloop en het stimuleren van de omzetting van kantoren naar andere functies daalde de voorraad kantoorruimte in Haarlemmermeer ondanks verkantoring en nieuwbouw van kantoren sinds 2005 met 17.000 m².

Figuur 5 Voorraad januari 2018 naar gebied (x 1.000 m2)

600

500

400

300

200

100

0

Figuur 3 Functiewijziging naar gebied (x 1.000 m2)

Overig Schiphol

-50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 Hoofddorp

Meer

Beukenhorst Nieuw-Vennep

Schiphol Haarlemmerliede

Schiphol Rijk/Oude Schiphol De Hoek, Rozenburg Hoek, De Fokkerterrein Badhoevedorp/Lijnden gebruik leeg in aanbouw Schiphol-Rijk De Hoek Hoofddorp Binnen de huidige voorraad van 1,29 miljoen m2 Beukenhorst kantoorruimte ligt de nadruk sterk op Beukenhorst met Badhoevedorp/Lijnden

Nieuw Vennep 497.000 m2 (Oost 207.000 m2, Zuid 182.000 m2, West

Haarlemmerliede c.a. 95.000 m2, Noord 13.000 m2), Schiphol met 289.000 m2

Overig (Centrum 183.000 m2, Oost 101.000 m2, Zuidoost 5.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 m2) en Schiphol Rijk/Oude Meer met 216.000 m2.

2014 2015 2016 2017 2018 Ingebruikname Voorraad Beukenhorst-West, Ingenico, Neptunusstraat 41-63

In de metropoolregio nam de voorraad kantoorruimte tussen 2005 en 2015 met 255.000 m2 toe, gevolgd door een daling met 1.030.000 m2 tussen 2015 en 2019. In Haarlemmermeer nam de voorraad tussen 2005 en 2015 met 73.000 m2 toe, gevolgd door een daling met 90.000 m2 (- 40.000 m2 in 2016, -37.000 m2 in 2017 en –13.000 m2 in 2018).

Figuur 4 Ontwikkeling van de voorraad per januari naar gebruik (x 1.000 m²)

-60 -40 -20 0 20 40 60 80 100

Schiphol

Fokkerterrein

Schiphol-Rijk

De Hoek

Hoofddorp

Beukenhorst

Badhoevedorp/Lijnden Sinds 2005 werd in Haarlemmermeer een ingebruikname

Nieuw Vennep van 1.214.000 m2 kantoorruimte geregistreerd. Dat komt Haarlemmerliede c.a. neer op een aandeel van 10 procent in de totale ingebruik- Overig name in de metropoolregio. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Figuur 6 Betrokken naar gebied (x 1.000 m2)

0 100 200 300 400 500 600 Beukenhorst-West: uitbreiding Saturnusstraat 42-62 Schiphol

Fokkerterrein

Schiphol-Rijk

De Hoek

Hoofddorp

Beukenhorst

Badhoevedorp/Lijnden

Nieuw Vennep

Haarlemmerliede c.a.

Overig

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2014 2015 2016 2017 2018

Business Garden, Bloemlaan 2, o.a. Smith & Nephew Met 108.000 m² had de gemeente in 2018 een aandeel van 12 procent in de totale ingebruikname van 875.000 m² kantoorruimte in de metropoolregio. Ten opzichte van de voorraad in gebruik kwam de dynamiek in Haarlemmer- meer vorig jaar neer op een ingebruikname van 8½ procent en in de metropoolregio van 7½ procent.

Figuur 8 Betrokken naar type activiteit (x 1.000 m2)

0 20 40 60 80 100 120

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 De nadruk lag in Haarlemmermeer sterk op Beukenhorst 2018 (512.000 m²) en Schiphol (240.000 m²). Daarnaast werd bouw, industrie, handel financieel rechtskundig, accountants informatie- en communicatietechnologie kantoorruimte betrokken in Schiphol-Rijk/Oude Meer advies en ontwerp media, reclame (173.000 m²), Badhoevedorp/Lijnden (91.000 m²), overig zakelijk overheid sociaal en maatschappelijk onderwijs en gezondheid Hoofddorp (77.000 m²), De Hoek/Kruisweg/Rozenburg divers/verzamel onbekend

(51.000 m²), Haarlemmerliede en Spaarnwoude (33.000 m2), Nieuw-Vennep (23.000 m²) en overig In 2018 lag het accent in Haarlemmermeer op ingebruik- Haarlemmermeer (14.000 m²). name door informatie- en communicatie-technologie (27.000 m²), overige zakelijke activiteiten (24.000 m²), Figuur 7 Betrokken naar gebied (x 1.000 m2) diverse gebruikers in verzamelpanen (20.000 m2) en 0 20 40 60 80 100 120 bouw, handel en industrie (15.000 m²). 2006 2007 2008 Halfweg, Verzamelpand Bogota, Haarlemmerstraatweg 79 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Schiphol Schiphol-Rijk, Oude Meer De Hoek Hoofddorp Beukenhorst Badhoevedorp/Lijnden Nieuw-Vennep Haarlemmerliede overig

In 2018 werd in Haarlemmermeer 108.000 m² kantoorruimte betrokken, waarvan 58.000 m² in Beukenhorst, 14.000 m2 in De Hoek/Kruisweg/Rozenburg, 11.000 m2 in Badhoevedorp/Lijnden en 8.000 m² in Schiphol. Voor zover kon worden nagegaan werd 58.000 Het door kantoorgebruikers in gebruik genomen oppervlak m² in gebruik genomen door ondernemingen die zich betrof voor 27 procent eenheden kleiner dan 500 m2, 17 binnen Haarlemmermeer hervestigden. procent eenheden van 500 tot 1.000 m², 22 procent van 1.000 tot 2.500 m², 15 procent van 2.500 tot 5.000 m² en Beukenhorst-Zuid: Interxion en Fedex, Scorpius 2-28 en 30 19 procent van 5.000 tot 10.000 m2. Zo werd in Beukenhorst-West 9.500 m2 in gebruik genomen door Ingenico, in Beukenhorst-Zuid 5.100 m2 door Interxion, en in Lijnden 5.400 m2 door PCI.

Figuur 9 Betrokken naar schaal gebruikers (x 1.000 m²)

0 20 40 60 80 100 120

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 < 500 m² 500-1.000 m² 1.000-2.500 m² 2.500-5.000 m² 5.000-10.000 m² > 10.000 m²

Beukenhorst-Zuid, Verzamelgebouw Pharos, Mercuriusplein 1-63 gedaald in Hoofddorp (-39.000 m²), Fokkerterrein (- 39.000 m2), Schiphol Rijk/Oude Meer (- 13.000 m2) en Badhoevedorp/Lijnden (-10.000 m2).

Ontwikkeling van de leegstand

In Haarlemmermeer is sprake geweest van een min of meer vergelijkbare ontwikkeling van de leegstand als in de metropoolregio Amsterdam. Tussen 2005 en 2015 nam de leegstand van kantoorruimte sterk toe, vanaf 2015 is de leegstand weer fors gedaald.

In Haarlemmermeer steeg de leegstand tussen 2005 en 2015 met 98.000 m2, groeide de voorraad met 73.000 m² en daalde het kantoorgebruik met 25.000 m². Groei kantoorgebruik Vanaf 2015 daalde de leegstand in Haarlemmermeer met 125.000 m2: in 2015 met 42.000 m2 (door een groei van De groei van het kantoorgebruik hangt samen met de het kantoorgebruik), in 2016 met 42.000 m2 (door krimp economische groei. Tussen 2005 en 2009 groeide het van krimp van de voorraad met 39.000 m2 en een groei kantoorgebruik in Haarlemmermeer met 44.000 m2, maar van het kantoorgebruik met 3.000 m2), in 2017 met 41.000 tussen 2009 en 2015 was door de langdurige economische m2 (door krimp van krimp van de voorraad met 37.000 m2 recessie sprake van een daling van het kantoorgebruik met en een groei van het kantoorgebruik met 4.000 m2), en in 69.000 m2. In 2015 was met een groei van 48.000 m2 2018 met 1.000 m2 (door een krimp van de voorraad met sprake van een sterk herstel van het kantoorgebruik, 13.000 m2 en een dalend kantoorgebruik met 12.000 m2). gevolgd door een beperkte groei van 3.000 m2 in 2016, Sinds 2005 nam de leegstand vooral toe in De Hoek/ 4.000 m2 in 2017, en een daling van 12.000 m2 in 2018. Kruisweg/Rozenburg (5.000 m²), en daalde vooral in In 2018 was vooral sprake van groei van het Schiphol (-19.000 m2) en Badhoevedorp/Lijnden (- 17.000 kantoorgebruik in De Hoek/Kruisweg/Rozenburg (7.000 m2). m2), Badhoevedorp/Lijnden (5.000 m2) en Haarlemmer- liede en Spaarnwoude (3.000 m2), en van een daling in Figuur 12 Toename leegstand naar gebied (x 1.000 m²) Beukenhorst (- 15.000 m2), Schiphol (- 8.000 m2) en -150 -100 -50 0 50 100 150

Hoofddorp (- 7.000 m2). Schiphol Fokkerterrein Figuur 10 Kantoorgebruik en nationale economische groei Schiphol-Rijk

5% De Hoek Hoofddorp 4% Beukenhorst 3% Badhoevedorp/Lijnden

2% Nieuw Vennep

1% Haarlemmerliede c.a.

0% Overig 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 -1% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -2% 2014 2015 2016 2017 2018 -3%

-4% De leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer steeg

groei kantoorgebruik Haarlemmermeer tussen 2005 en 2015 van 290.000 m² naar 388.000 m², nationale economische groei (gegevens CBS) gevolgd door een sterke daling naar 345.000 m² in 2016, 303.000 m2 in 2017, 263.000 m2 in 2018 en 262.000 m2 in Sinds 2005 is het gebruik van kantoorruimte vooral 2019. Dit komt neer op een aandeel van 18 procent van de gegroeid in Beukenhorst (65.000 m²),Schiphol (41.000 m²) 1.455.000 m² kantoorruimte die januari 2019 binnen de en Haarlemmerliede en Spaarnwoude (14.000 m2), maar metropoolregio leeg stond.

Figuur 11 Groei kantoorgebruik naar gebied (x 1.000 m²) Figuur 13 Percentage leegstand per januari

-100 -50 0 50 100 150 30%

Schiphol 25% Fokkerterrein

Schiphol-Rijk 20% De Hoek

Hoofddorp 15%

Beukenhorst 10% Badhoevedorp/Lijnden

Nieuw Vennep 5% Haarlemmerliede c.a.

Overig 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 onverhuurd voorverhuurd 2014 2015 2016 2017 2018 Beukenhorst-Zuid: Taurus Avenue, nieuwbouw voor Asics Figuur 15 Onverhuurde leegstand per januari naar schaal leegstand (x 1.000 m²)

0 50 100 150 200 250 300 350 400

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 < 500 m² 500-1.000 m² 1.000-2.500 m² 2.500-5.000 m² 5.000-10.000 m² > 10.000 m²

Ten opzichte van de voorraad steeg de leegstand in De schaal van het onverhuurde vloeroppervlak betrof Haarlemmermeer tussen 2005 en 2015 van 22 naar 28 januari 2019 voor 4 procent panden waar minder dan 500 procent, gevolgd door een daling naar 25 procent in 2016, m2 leegstond, 8 procent in panden met 500 tot 1.000 m² 22½ procent in 2017, 20 procent in 2018 en 20 procent in leegstand, 24 procent in panden met 1.000 tot 2.500 m² 2019. Januari 2019 was voor 3.300 m2 leegstand een leegstand, 25 procent in panden met 2.500 tot 5.000 m² nieuwe huurder bekend. In de metropoolregio daalde de leegstand, 19 procent panden met 5.000 tot 10.000 m² leegstand vorig jaar van 13 naar 11½ procent van de leegstand en 20 procent panden met meer dan 10.000 m² voorraad. leegstand.

Figuur 14 Onverhuurde leegstand per januari naar gebied (x 1.000 m²) Figuur 16 Onverhuurde leegstand januari 2017 naar bouwperiode en periode leegstand (x 1.000 m2) 0 50 100 150 200 250 300 350 400 0 20 40 60 80 100 120 2007 2008 t/m 1980 2009 2010 2011 1981 t/m 1990 2012 2013 2014 1991 t/m 2000 2015 2016 2017 2001 t/m 2010 2018 2019 2011 t/m 2018 schiphol schiphol-rijk, oude meer de hoek hoofddorp beukenhorst badhoevedorp/lijnden nieuw-vennep haarlemmerliede 5 of meer jaar 4-5 jaar 3-4 jaar 2-3 jaar 1-2 jaar 0-1 jaar overig

De onverhuurde leegstand betrof januari 2019 voor 8 De onverhuurde leegstand in Haarlemmermeer is sterk procent kantoorruimte in panden met een bouwjaar tot en geconcentreerd in Schiphol-Rijk/Oude Meer met 73.000 m² met 1980, 19 procent in panden met bouwjaar 1981 t/m (34 procent van de voorraad) en Beukenhorst met 105.000 1990, 40 procent in panden met bouwjaar 1991 t/m 2000, m² (22 procent van de voorraad), waarvan 28.000 m² in en 33 procent panden met bouwjaar 2001 t/m 2010. Er is Beukenhorst-West (29 procent van de voorraad) en 57.000 vrijwel geen leegstand in panden die sinds 2011 zijn m² in Beukenhorst-Oost (28 procent van de voorraad). In opgeleverd. Van de onverhuurde leegstand was 31 procent Badhoevedorp/Lijnden stond 10.000 m² (16 procent van de het afgelopen jaar vrijgekomen, stond 9 procent 1 tot 2 jaar voorraad) onverhuurd leeg, in De Hoek/Kruisweg/Rozen- leeg, 6 procent 2 tot 3 jaar, 4 procent 3 tot 4 jaar, 9 procent burg 15.000 m² (25 procent), in Hoofddorp 19.000 m² (20 4 tot 5 jaar en 40 procent 5 jaar of langer. procent) en in Schiphol 23.000 m² (8 procent) van de voorraad. Figuur 17 Onverhuurde leegstand januari 2018 naar gebied (x 1.000 m²)

0 25 50 75 100 125 Beukenhorst-Zuid: Taurus Avenue, nieuwbouw voor Danone x 1.000 m² Schiphol

Schiphol-Rijk, Oude Meer

De Hoek

Hoofddorp

Beukenhorst

Badhoevedorp/ Lijnden

Nieuw-Vennep

Haarlemmerliede

onverhuurde panden onverhuurde panddelen verhuurd

De leegstand is voor meer dan de helft geconcentreerd in Figuur 18 Oplevering, functiewijziging en leegstand delen van kantoorpanden. In Haarlemmermeer was januari 60 x 1.000 m2 30% 2019 van de leegstand voor 3.200 m² een nieuwe huurder bekend, betrof 124.500 m² onverhuurd leegstaande 40 25% panden en 134.000 m² onverhuurd leegstaande delen van 20 20% (verzamel)panden. 0 15% Schiphol-Centrum: Evert van de Beekstraat, The Base D in aanbouw x -20 10%

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 -40 5%

-60 0% m² saldo functiewijziging m² oplevering/januari 2018 in aanbouw % leegstand 31/12

© drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V. januari 2019

Gemeente Haarlemmermeer Raadhuisplein 1 Postbus 250 2130AG Hoofddorp Om de leegstand terug te dringen stimuleert de gemeente 0900 1852 Haarlemmermeer actief de vestiging van kantooronder- [email protected] nemingen van buiten de gemeente. Daarnaast wordt actief www.haarlemmermeer.nl ingezet op sloop en omzetting van verouderde kantoorruimte naar andere functies.

Groei van het kantoorgebruik is ook afhankelijk van behoud van ondernemingen binnen de gemeente. In combinatie met voortgaande omzetting van kantoorruimte naar andere functies en een niet te omvangrijke nieuwbouw kan de leegstand de komende jaren verder worden teruggedrongen.