Analyse kantorenmarkt Haarlemmermeer 2018
De leegstand van kantoren in Haarlemmermeer is in 2017 verder gedaald. Omdat er maar weinig kantoor- ruimte werd opgeleverd en opnieuw een recordoppervlak aan de voorraad werd onttrokken kromp de voorraad sterk. Het gebruik van kantoorruimte bleef in 2017 vrijwel onveranderd. De daling van de leegstand is daarmee vrijwel volledig het gevolg van de sloop en forse omzetting van kantoorruimte naar andere functies.
Figuur 1 Ontwikkeling kantorenmarkt Haarlemmermeer (x 1.000 m2) 60 De Hoek: Kruisweg 601-603 wordt verbouwd naar hotel
40 de oplevering nog altijd op een lager niveau dan in 2008 t/m 2011 toen jaarlijks gemiddeld zo’n 35.000 m2 20 kantoorruimte per jaar werd opgeleverd.
0 Figuur 2 Opgeleverd en januari 2918 in aanbouw naar gebied (x 1.000 m2) -20 40 groei voorraad groei gebruik groei leegstand -40 30 -60 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20 2015 2016 2017
Nieuwbouw 10
Sinds 2005 is in metropoolregio Amsterdam ruim 2 miljoen 0 m² kantoorruimte opgeleverd. Daarvan betrof 201.000 m² 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 oplevering in de gemeente Haarlemmermeer. Het betreft in Schiphol Schiphol-Rijk/Oude Meer sterke mate nieuwbouw in Beukenhorst (110.000 m²) en De Hoek/Kruisweg/Rozenburg Hoofddorp Schiphol (64.000 m²). Daarnaast is vooral in De Hoek Beukenhorst Badhoevedorp/Lijnden (11.000 m²) en Lijnden (9.000 m²) kantoorruimte Nieuw Vennep Overig opgeleverd. De afgelopen zeven jaren lag de nadruk sterk op nieuwbouw in Beukenhorst-Zuid. In 2017 werd in de Functiewijziging metropoolregio 80.000 m2 kantoorruimte opgeleverd, waarvan in Haarlemmermeer 6.000 m2 in Beukenhorst- Sinds 2005 is in metropoolregio Amsterdam per saldo (ont- Zuid (NOW Building). trekking min verkantoring) ongeveer 2,7 miljoen m2 aan de voorraad onttrokken, waarvan 223.000 m² in Haarlemmer- meer. Daarbij lag de nadruk op functiewijziging/sloop van verouderde kantoorruimte in Schiphol (44.000 m²), Beukenhorst (42.000 m²), Badhoevedorp (39.000 m2),
Figuur 3 Functiewijziging naar gebied (x 1.000 m2) 10
0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -10
-20
-30
Beukenhorst-Zuid: NOW-building opgeleverd -40 Januari 2018 was 25.900 m2 in aanbouw. In Beukenhorst- Zuid wordt 11.100 m2 in wordt opgeleverd voor Asics en -50 Schiphol Schiphol-Rijk/Oude Meer 8.300 m2 in 2019 voor Danone. In Schiphol-Centrum wordt De Hoek/Kruisweg/Rozenburg Hoofddorp 6.500 m2 in 2019 opgeleverd (The Base D). Daarmee ligt Beukenhorst Badhoevedorp/Lijnden Nieuw Vennep Overig Figuur 4 Ontwikkeling van de voorraad per januari naar gebruik (x 1.000 m²) 1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200 Hoofddorp: Wieger Bruinlaan 92-96 wordt verbouwd naar appartementen 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Hoofddorp (30.000 m2) en Fokkerterrein (24.000 m2). gebruik leeg in aanbouw
Het afgelopen jaar werd in de metropoolregio per saldo Door sloop en het stimuleren van de omzetting van 470.000 m² aan de voorraad onttrokken, waarvan 45.000 kantoren naar andere functies daalde de voorraad m² in Haarlemmermeer. Het betreft in Haarlemmermeer kantoorruimte in Haarlemmermeer ondanks nieuwbouw vooral omzetting naar hotel in Badhoevedorp (18.900 m2), van kantoren sinds 2005 met 22.000 m². en De Hoek (4.400 m2), naar wonen in Hoofddorp (3.800 m2), Badhoevedorp (800 m2) en Beukenhorst-West (4.400 Binnen de huidige voorraad van 1,37 miljoen m2 m2), en sloop in Beukenhorst-West (6.900 m2) voor kantoorruimte ligt de nadruk sterk op Beukenhorst met woningbouw, Schiphol-Centrum (3.400 m2) voor de bouw 501.000 m2 (Oost 207.000 m2, Zuid 182.000 m2, West van een nieuwe terminal, en Schiphol-Rijk (2.400 m2). 99.000 m2, Noord 13.000 m2), Schiphol met 385.000 m2 (waarvan 227.000 m2 Centrum en 126.000 m2 Oost) en Voorraad Schiphol Rijk/Oude Meer met 216.000 m2.
2 In de metropoolregio nam de voorraad kantoorruimte Figuur 5 Voorraad januari 2018 naar gebied (x 1.000 m ) tussen 2005 en 2015 met 255.000 m2 toe, gevolgd door 600 een daling met 280.000 m2 in 2015, 250.000 m2 in 2016 en 390.000 m2 in 2017. Ook de kantorenmarkt in 500 Haarlemmermeer is sinds 2005 van karakter veranderd. 400 Tussen 1990 en 2005 was sprake van een groeimarkt 300 waarbij de voorraad kantoorruimte met 1 miljoen m² toenam van 0,4 miljoen m² naar 1,4 miljoen m². Sindsdien 200 is de kantorenmarkt een vervangingsmarkt, waarbij de 100 voorraad ondanks de oplevering van nieuwe kantoren maar beperkt toenam, en de afgelopen jaren weer kromp. 0 Zo daalde de voorraad kantoorruimte in Haarlemmermeer in 2015 met 8.000 m2, in 2016 met 40.000 m2, en vorig
jaar met 39.000 m2 weer naar 1,37 miljoen m2 januari Overig
Schiphol
De Hoek/ De
Kruisweg/ Hoofddorp
2018. Rozenburg
Lijnden
Oude Meer Beukenhorst
Schiphol-Rijk/
Nieuw-Vennep Badhoevedorp/ gebruik leeg in aanbouw
Ingebruikname
Sinds 2005 werd in Haarlemmermeer een ingebruikname van 1.121.000 m2 kantoorruimte geregistreerd. Dat komt neer op een aandeel van 10 procent in de totale ingebruik- name van 11,4 miljoen m2 in de metropoolregio. De nadruk lag in Haarlemmermeer sterk op Beukenhorst (454.000 m²) en Schiphol (277.000 m²). Daarnaast werd kantoorruimte betrokken in Schiphol-Rijk/Oude Meer (165.000 m²), Badhoevedorp/Lijnden (82.000 m²), Hoofd- dorp (73.000 m²), De Hoek/Kruisweg/Rozenburg (37.000 m²), Nieuw-Vennep (21.000 m²) en overig Haarlemmer-
Beukenhorst-Zuid: Taurus Avenue, nieuwbouw voor Asics meer (11.000 m²).
Figuur 6 Betrokken naar gebied (x 1.000 m2) 120
100
80
60
40
20
0 Schiphol-Centrum: Evert van de Beekstraat, The Base D in aanbouw 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Schiphol Schiphol-Rijk/Oude Meer De Hoek/Kruisweg/Rozenburg Hoofddorp Groei kantoorgebruik Beukenhorst Badhoevedorp/Lijnden Nieuw Vennep Overig De groei van het kantoorgebruik hangt samen met de economische groei. Tussen 2005 en 2009 groeide het
kantoorgebruik in de metropoolregio met 505.000 m2 en in In 2017 werd in Haarlemmermeer 69.000 m² kantoorruimte Haarlemmermeer met 46.000 m2, maar daarna was door betrokken, waarvan 28.000 m² in Beukenhorst, 18.000 m² de langdurige economische recessie tot 2015 sprake van in Schiphol, 10.000 m2 in Schiphol-Rijk/Oude Meer en een elk jaar dalend kantoorgebruik. Het gebruik van 4.000 m² in Badhoevedorp/Lijnden. Voor zover kon worden kantoorruimte nam hierdoor tussen 2009 en 2015 in de nagegaan werd 31.000 m² in gebruik genomen door onder- metropoolregio af met 685.000 m2 en in Haarlemmermeer nemingen die zich binnen Haarlemmermeer hervestigden. met 79.000 m2. Daarna groeide het kantoorgebruik in de
metropoolregio weer met 95.000 m2 in 2015, in 2016 met Met 69.000 m² had de gemeente in 2017 een aandeel van 75.000 m2, en in 2017 met 20.000 m2.In Haarlemmermeer 8 procent in de totale ingebruikname van 890.000 m² was in 2015 met een groei van 48.000 m2 sprake van een kantoorruimte in de metropoolregio. Ten opzichte van de sterk herstel, maar bleef het kantoorgebruik zowel in 2016 voorraad in gebruik kwam de dynamiek in Haarlemmer- met een groei van 1.000 m2, als in 2017 met een krimp meer vorig jaar neer op een ingebruikname van 5 procent van 2.000 m2, vrijwel onveranderd. en in de metropoolregio van 6½ procent.
Figuur 7 Betrokken naar type activiteit (x 1.000 m2) 120
100
80
60
40
20
0 Beukenhorst-Oost: Spicalaan1-59, vestiging Unisys (uit 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Tupolevlaan 1-39) bouw, industrie, handel financieel rechtskundig, accountants informatie- en communicatietechnologie advies en ontwerp media, reclame Figuur 8 Betrokken naar schaal gebruikers (x 1.000 m²) overig zakelijk overheid 120 sociaal en maatschappelijk onderwijs en gezondheid divers/verzamel onbekend 100
In 2017 lag het accent in Haarlemmermeer op ingebruik- 80 name door informatie- en communicatie-technologie (17.000 m²), overige zakelijke activiteiten (12.000 m²) en 60 bouw en industrie (10.000 m²). 40
Het door kantoorgebruikers in gebruik genomen oppervlak 20 betrof voor 33 procent eenheden kleiner dan 500 m2, 28 procent eenheden van 500 tot 1.000 m², 28 procent van 0 1.000 tot 2.500 m², en 11 procent van 2.500 tot 5.000 m². 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Zo werd in Beukenhorst-Oost 4.000 m2 in gebruik genomen door Unisys; in Beukenhorst-West 3.400 m2 < 500 m² 500-1.000 m² 1.000-2.500 m² door Ingenico. 2.500-5.000 m² 5.000-10.000 m² > 10.000 m²
Sinds 2005 is het gebruik van kantoorruimte vooral gegroeid in Schiphol (51.000 m²) en Beukenhorst (79.000 m²), maar gedaald in Hoofddorp (-32.000 m²), Badhoevedorp/Lijnden (-15.000 m2) en De Hoek/Kruisweg/Rozenburg (-13.000 m²).
Figuur 9 Kantoorgebruik en nationale economische groei 5% 4% 3% 2% 1%
0% Hoofddorp: Parklaan 6-8, wordt verbouwd naar appartementen -1% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 In de metropoolregio is de leegstand in 2015 met 373.000 -2% m2 gedaald (door een krimp van de voorraad met 285.000 -3% m2 en een groei van het kantoorgebruik met 90.000 m2), in 2016 met 325.000 m2 (door een krimp van de voorraad -4% met 250.000 m2 en groei van het kantoorgebruik met groei kantoorgebruik Haarlemmermeer 75.000 m2), en in 2017 met 410.000 m2 (door een krimp nationale economische groei (gegevens CBS) van de voorraad met 390.000 m2 en groei van het kantoorgebruik met 20.000 m2). In Haarlemmermeer Januari 2018 was in Haarlemmermeer vrijwel evenveel daalde de leegstand in 2015 met 57.000 m2 (door een kantoorruimte in gebruik als januari 2017. Er was vooral groei van het kantoor-gebruik met 49.000 m2 en krimp van sprake van groei in Beukenhorst (Oost 11.000 m2, Zuid de voorraad met 8.000 m2), in 2016 met 40.000 m2 (door 4.000 m2, West 5.000 m2) en Schiphol-Centrum (3.000 krimp van krimp van de voorraad met 39.000 m2 en een m2). Door omzetting en sloop daalde het kantoorgebruik groei van het kantoorgebruik met 1.000 m2), en in 2017 vooral in Badhoevedorp/Lijnden met 15.000 m2 en met 37.000 m2 (door krimp van krimp van de voorraad met Schiphol-Rijk met 7.000 m2. 39.000 m2 en daling gebruik met 2.000 m2).
Figuur 10 Groei kantoorgebruik naar gebied (x 1.000 m²) Sinds 2005 nam de leegstand vooral toe in De Hoek/ 60 Kruisweg/Rozenburg (15.000 m²), en daalde vooral in Schiphol (-31.000 m2), Beukenhorst (-13.000 m²) en 50 Badhoevedorp/Lijnden (- 15.000 m2). 40 30 De leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer steeg tussen 2005 en 2015 van 290.000 m² naar 389.000 m², 20 gevolgd door een sterke daling in 2015 naar 332.000 m², 10 naar 291.000 m2 in 2016, en naar 254.000 m2 in 2017. Dit 0 komt neer op een aandeel van 16 procent van de -10 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1.640.000 m² kantoorruimte die januari 2018 binnen de metropoolregio leeg stond. -20 -30 Schiphol Schiphol-Rijk/Oude Meer De Hoek/Kruisweg/Rozenburg Hoofddorp Beukenhorst Badhoevedorp/Lijnden Nieuw Vennep Overig
Ontwikkeling van de leegstand In Haarlemmermeer is sprake geweest van een min of meer vergelijkbare ontwikkeling van de leegstand als in de metropoolregio Amsterdam. Tussen 2005 en 2015 nam de leegstand van kantoorruimte in de metropoolregio met 435.000 m2 toe, waarvan 99.000 m² in Haarlemmermeer. In deze periode groeide de voorraad in Haarlemmermeer met 66.000 m² en daalde het kantoorgebruik met 33.000 m².
Badhoevedorp: Meidoornweg 2 is verbouwd naar hotel
Figuur 11 Toename leegstand naar gebied (x 1.000 m²) Figuur 13 Onverhuurde leegstand per januari naar gebied (x 1.000 m²) 60 400 40 350 20 300 0 250 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 -20 200
-40 150 100 -60 50 -80 0 Schiphol Schiphol-Rijk/Oude Meer 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 De Hoek/Kruisweg/Rozenburg Hoofddorp Schiphol Schiphol-Rijk/Oude Meer Beukenhorst Badhoevedorp/Lijnden De Hoek/Kruisweg/Rozenburg Hoofddorp Nieuw Vennep Overig Beukenhorst Badhoevedorp/Lijnden Nieuw-Vennep overig Ten opzichte van de voorraad steeg de leegstand in Haarlemmermeer tussen 2005 en 2015 van 21 naar 26½ De onverhuurde leegstand in Haarlemmermeer is sterk procent, gevolgd door een daling naar 23 procent in 2016, geconcentreerd in Schiphol-Rijk/Oude Meer met 74.000 m² naar 20 ½ procent in 2017, en naar 18½ procent in 2018. (34 procent van de voorraad) en Beukenhorst met 98.000 Januari 2018 was voor 7.700 m2 leegstand een nieuwe m² (18 procent van de voorraad), waarvan 30.000 m² in huurder bekend. Beukenhorst-West (30 procent van de voorraad) en 34.000 m² in Beukenhorst-Oost (16 procent van de voorraad). In Badhoevedorp/Lijnden stond 12.000 m² (19 procent van de voorraad) onverhuurd leeg, in De Hoek/Kruisweg/Rozen- burg 25.000 m² (40 procent), in Hoofddorp 20.000 m² (20 procent) en in Schiphol 15.000 m² (4 procent) van de voorraad.
Figuur 14 Onverhuurde leegstand per januari naar schaal leegstand (x 1.000 m²) 400 350 300 250
Badhoevedorp: Schipholweg 275 wordt verbouwd naar hotel 200 150 Als gevolg van de krimp van de voorraad daalde de leegstand in Haarlemmermeer vorig jaar met 2 procent 100 naar 18½ procent, en in de metropoolregio met bijna 3 50 procent naar 13 procent van de voorraad. 0 Figuur 12 Percentage leegstand per januari 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 30% < 500 m² 500-1.000 m² 1.000-2.500 m² 2.500-5.000 m² 5.000-10.000 m² > 10.000 m² 25% De schaal van het onverhuurde vloeroppervlak betrof 20% januari 2018: % van totaal m2 15% < 500 m2 4% 11.100 500-1.000 m2 11% 26.300 10% 1.000-2500 m2 27% 65.500 2.500-5.000 m2 25% 61.100 5% 5.000-10.000 m2 19% 46.600 > 10.000 m2 14% 35.600 0% totaal 100% 246.200 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 onverhuurd voorverhuurd
Figuur 15 Onverhuurde leegstand januari 2017 naar bouwperiode en veel kantoorruimte is en wordt omgezet naar hotels en periode leegstand (x 1.000 m2) appartementen. 100 Groei van het kantoorgebruik is ook afhankelijk van 80 behoud van ondernemingen binnen de gemeente. In combinatie met voortgaande omzetting van kantoorruimte 60 naar andere functies en een niet te omvangrijke nieuwbouw kan de leegstand de komende jaren verder 40 worden teruggedrongen.
Figuur 17 Oplevering, functiewijziging en leegstand 20 60 30%
0 40 25% t/m 1980 1981 t/m 1991 t/m 2001 t/m 2011 t/m 1990 2000 2010 2017 20 20% 5 of meer jaar 4-5 jaar 3-4 jaar 2-3 jaar 1-2 jaar 0-1 jaar 0 15%
'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 De onverhuurde leegstand betrof januari 2018 voor 6 '04 procent kantoorruimte in panden met een bouwjaar tot en -20 10% met 1980, 18 procent in panden met bouwjaar 1981 t/m 1990, 39 procent in panden met bouwjaar 1991 t/m 2000, -40 5% en 36 procent panden met bouwjaar 2001 t/m 2010. Er is met 1 procent vrijwel geen leegstand in panden die in de -60 0% periode 2011 t/m 2016 zijn opgeleverd. Van de m² saldo functiewijziging onverhuurde leegstand was 12 procent het afgelopen jaar m² oplevering/januari 2018 in aanbouw % leegstand 31/12 vrijgekomen, stond 9 procent 1 tot 2 jaar leeg, 5 procent 2 tot 3 jaar, 14 procent 3 tot 4 jaar, 6 procent 4 tot 5 jaar en 54 procent 5 jaar of langer.
Figuur 16 Onverhuurde leegstand januari 2018 naar gebied (x 1.000 m²)
100
80 60
40 20 Gemeente Haarlemmermeer 0 Raadhuisplein 1 Postbus 250 2130AG Hoofddorp 0900 1852
overig [email protected] Schiphol
De Hoek/ De www.haarlemmermeer.nl
Kruisweg/
Hoofddorp Rozenburg
Lijnden Oude Meer
Beukenhorst
Schiphol-Rijk/
Nieuw-Vennep Badhoevedorp/ onverhuurde panden onverhuurde panddelen verhuurd
De leegstand is voor meer dan de helft geconcentreerd in delen van kantoorpanden. In Haarlemmermeer was januari 2018 van de leegstand voor 7.700 m² een nieuwe huurder bekend, betrof 117.500 m² onverhuurd leegstaande panden en 128.600 m² delen van onverhuurde (verzamel)panden.
Om de leegstand terug te dringen stimuleert de gemeente Haarlemmermeer actief de vestiging van kantooronder- nemingen van buiten de gemeente. Daarnaast wordt actief ingezet op sloop en omzetting van verouderde kantoorruimte naar andere functies. Mede door de gunstige marktsituatie voor hotels en woningen is de afgelopen jaren een ontwikkeling in gang gezet waarbij