PROVINCIA DI PIACENZA

O.R.S.A. OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO

RAPPORTO PROVINCIALE DI PIACENZA

a cura di

PROGETTO O.R.S.A.

(OSSERVATORIO REGIONALE DEL SISTEMA ABITATIVO)

Promosso da:

Assessorato Programmazione Territoriale. Politiche Abitative. Riqualificazione Urbana.

e

Amministrazione Provinciale di Piacenza Assessorato Programmazione Pianificazione Territoriale e Urbanistica

Committenti: Amministrazione Regionale dell‘Emilia-Romagna Amministrazione Provinciale di Piacenza Assessorato Regionale Programmazione Territoriale. Assessorato Programmazione Pianificazione Territoriale Politiche Abitative. Riqualificazione Urbana. e Urbanistica Direzione Generale Programmazione e Pianificazione Settore Programmazione e Pianificazione Territoriale Urbanistica Servizio Politiche Abitative

Unità di Ricerca O.R.S.A. della Provincia di Piacenza: Piergiacomo Braga Nuova Quasco œ Ricercatore Carlo Foresti Nuova Quasco œ Coordinatore delle attività di ricerca e di elaborazione O.R.S.A. Daniele Ganapini Nuova Quasco œ Responsabile del Progetto O.R.S.A. Andrea Guerra Nuova Quasco œ Rilevazione ed elaborazione dati Alfredo Mazzacurati R.E.R. - Responsabile dell‘Osservatorio Regionale sul Sistema Abitativo Daniela Percoco Nomisma Enrico Scarpa Provincia di Piacenza Pierluigi Sciortino Nuova Quasco œ Ricercatore

Gruppo di lavoro della provincia di Piacenza: Franco Balordi A.C.E.R. di Piacenza Cristina Cunico C.C.I.A.A. di Piacenza Maurizio De Bernardi Provincia di Piacenza Massimo Feltrinelli Comune di Piacenza Silvano Gallerati Comune di Castel San Giovanni Enrico Scarpa Provincia di Piacenza Elena Trento Comune di Fiorenzuola

Si ringraziano per il loro contributo: I Sindaci e il personale delle Amministrazioni Comunali partecipanti alla ricerca, i responsabili e il personale degli uffici studi e statistica di Province, Regione, Camere di Commercio e Unioncamere nonché di tutti gli altri operatori che hanno contribuito alla positiva realizzazione del presente Rapporto: in particolare la Direzione Regionale dell‘Agenzia dell‘Entrate dell‘Emilia Romagna, AGCI, Arcab Federlavoro e le cooperative edilizie aderenti, la FIAIP FIMAA e le agenzie immobiliari aderenti, ASPPI APE-Confedilizia A.P.P.C. Unione Inquilini, UNIAT, SICET e SUNIA operanti sul territorio dell‘Emilia-Romagna. Un ringraziamento particolare ai partecipanti al focus group del 24 maggio 2004

Il presente rapporto è stato redatto il 30 giugno 2004 da Nuova Quasco, con la collaborazione di Nomisma per quanto riguarda il capitolo VI.

INDICE DEL DOCUMENTO

I. PREMESSA ...... 7

II.I L CONTESTO SOCIO ECONOMICO ...... 9 II.1. La popolazione residente...... 9 II.2. La struttura per età della popolazione...... 12 II.3. La popolazione straniera...... 15 II.4. Le famiglie...... 18 II.5. I redditi ...... 25

III. IL FENOMENO ABITATIVO ...... 30 III.1. Il patrimonio censito...... 30 III.2. L‘edilizia residenziale pubblica ...... 34 III.3. Il fondo sociale per l‘affitto...... 38

IV. IL COMPARTO DELLE LOCAZIONI E GLI SFRATTI ...... 41 IV.1. I contratti di locazione...... 41 IV.2. Indagine con le rappresentanze di proprietari ed inquilini...... 43 IV.3. Gli sfratti ...... 49 IV.4. I comuni ad alta tensione abitativa...... 50 IV.5. Indagine A.S.P.P.I...... 52

V. L‘ ATTIVIT EDILIZIA ED URBANISTICA ...... 56 V.1. L‘attività edilizia ...... 57 V.2. Attività urbanistica ...... 71

VI. IL MERCATO IMMOBILIARE ...... 82 VI.1. Il mercato immobiliare a Piacenza...... 82 VI.2. Il mercato abitativo nei comuni di prima cintura di Piacenza: Gossolengo San Nicolò...... 84 VI.3. Il mercato abitativo a Fiorenzuola d‘Arda ...... 86 VI.4. Appendice statistica ...... 87

VI.7 ALTRE FONTI ...... 90

VII. RIEPILOGO E PROSPETTIVE ...... 92

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I. PREMESSA

Il presente documento rappresenta il primo Report Provinciale, nel caso specifico della provincia di Piacenza, dell‘Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo istituito dalla Amministrazione Regionale dell‘Emilia-Romagna con L.R. 24 del 8 agosto 2001 al fine di raccogliere e coordinare in modo organico le informazioni di rilievo per tale settore, una anagrafe dell‘intervento pubblico (art. 17) e un osservatorio regionale del sistema abitativo (art. 16) specificato e articolato d‘intesa con le Province. Si tratta di un documento che attesta l‘articolazione dell‘osservatorio regionale in osservatori provinciali, intesi come strumento di raccolta di dati maggiormente rappresentativi delle realtà territoriali ma soprattutto quale supporto agli enti locali nel loro ruolo primario di amministratori pubblici e di relazione con le organizzazioni socio-economiche e coi cittadini/utenti. Tale evoluzione ha necessariamente dovuto mediare le differenti situazioni territoriali, eterogenee sia per modalità organizzative che per esperienza specifica, con l‘obiettivo di mantenere inalterata la dotazione standard di informazioni presenti nella struttura del report regionale. Ferme restando le rilevazioni in essere, salvo interventi di miglioramento, sia in termini contenutistici che di dispositivi per la raccolta dei dati, si è proceduto a dare maggior valenza al momento locale offrendo specifici spazi di partecipazione agli operatori attivi sul territorio per mezzo di gruppi di lavoro, interviste integrative e focus group. L‘ultimo di questi strumenti, il focus group, ha rappresentato il momento in cui i diversi operatori interpellati si sono confrontati, su aspetti del sistema abitativo e fenomeni locali, fornendo descrizioni ed interpretazioni difficilmente raggiungibili col solo ausilio delle rilevazioni campionarie. Per garantire il successo di questa modalità di intervista collettiva, cioè per assicurare che tutti i partecipanti avessero modo di esprimersi, è necessario limitare il numero dei partecipanti ad un massimo di sette/nove persone. Ovviamente il numero dei soggetti coinvolgibili per competenza ed autorevolezza risulta molto più ampio, si provvederà pertanto nelle prossime rilevazioni ad una parziale e progressiva rotazione degli invitati.

L‘attuale dotazione di informazioni consente di disporre di elementi fondamentali per definire un insieme di parametri di riscontro sui quali attivare altri strumenti (ad es. ampliamento delle rilevazioni, interviste integrative, focus group). E‘ in questi contesti e con eventuali accordi su temi specifici (ad es. coi Tavoli di concertazione e con osservatori locali) che sarà perciò possibile

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rendere massimamente dinamica e coerente con le risorse e gli interessi locali l‘articolazione territoriale. L‘attuale versione dell‘osservatorio non è quindi da considerarsi assolutamente stabile né definitiva. Il programma di ricerca prevede inoltre un ulteriore momento di riflessione, da attuarsi in collaborazione con tutte le Province e gli operatori coinvolti tramite le attività seminariali, in cui possono essere segnalate eventuali integrazioni o modifiche al sistema degli indicatori utilizzati ferma restando la dotazione minima definita nell‘osservatorio nazionale del sistema abitativo.

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II. IL CONTESTO SOCIO ECONOMICO

I dati contenuti in questo capitolo non riportano informazioni dirette sul patrimonio abitativo ma riguardano prevalentemente i fruitori dei servizi abitativi, la loro distribuzione territoriale, le loro caratteristiche, le loro dinamiche. Si è ritenuto opportuno aprire il documento con questo capitolo in quanto tali dati risultano assolutamente indispensabili per la comprensione e la valutazione dei fenomeni rilevati per mezzo dei canali di ricerca successivamente riportati nel testo. Vengono quindi affrontati temi diversi, che spaziano dalla popolazione residente alla sua articolazione per famiglie, dal fenomeno dell‘immigrazione ai redditi e all‘occupazione, in una lettura che cerca di cogliere le principali trasformazioni e le possibili evoluzioni d‘interesse del territorio.

II.1. LA POPOLAZIONE RESIDENTE

A livello provinciale negli anni intercorsi tra il 1981 ed il 2003, la popolazione residente è diminuita in misura rilevante passando da 278.424 unità a 270.934 con un decremento percentuale pari al 2,6%: tale decremento tuttavia non è generalizzato a tutti i territori ed inoltre non si è sviluppato uniformemente nel tempo, mostrando un picco inferiore di 265.954 residenti nel 1998 per poi mostrare una, seppur lieve, costante crescita demografica nel corso degli ultimi anni. Nel corso del decennio 1981-1991 la popolazione residente a livello provinciale cala sensibilmente, arrivando ad un decremento del 3,9%: a livello comunale, tuttavia, mentre assistiamo ad un crollo in alcuni comuni situati agli estremi confini provinciali (Cerignale œ30,2%, Pecorara -24,9%, Zerba -22,1%, Morfasso œ20,2%, Ottone œ19,4% solo per citarne i più rilevanti), si verifica l‘espansione dei comuni che costituiscono la prima cintura del capoluogo (Gossolengo+24,7%, Rottofreno +12,4%, Podenzano +10,1%) e di quelli che si pongono in prossimità di essa e posizionati a raggiera sulle principali vie di comunicazione (Cadeo +16,9%, Rivergaro +16,6%,Vigolzone +5,6%). Nel decennio successivo, dopo un calo massimo raggiunto nel 1998 (265.954 residenti), si ha un leggero recupero della popolazione (arrivando a 268.004 unità, 371 in più rispetto al 1991, pari allo 0,1% della popolazione), pur continuando i due trend demografici opposti all‘interno del territorio: da un lato i comuni periferici continuano nel loro calo demografico, portando il decremento dal 1981 a quote che raggiungono il 50% della popolazione (Cerignale œ50,7%, Pecorara -36,0%, Zerba -31,7%, Morfasso œ36,9%, Ottone œ34,6%, Farini œ 32,0%), dall‘altro i comuni che costituiscono la cintura al capoluogo o quelli immediatamente limitrofi ad essa portano il loro incremento fino al

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62,1% (Gossolengo +62,1%, Rivergaro +35,5%, Rottofreno +28,41%, Podenzano +24,6%, Cadeo +18,8%). Nel corso del 2002 e del 2003 continua la lenta crescita demografica della provincia, soprattutto nel corso dell‘ultimo anno: se nel 2002 assistiamo ad una crescita di 308 persone rispetto all‘anno precedente, nel corso dell‘ultimo anno si registra un aumento di 2.622 persone. A livello comunale possiamo osservare come continui l‘espansione di Gossolengo (+7,3%), Gazzola (6,4%), Rivergaro (6,2%), Gragnano Trebbiese (5,6%), Rottofreno (5,2%), mentre il comune di Castelvetro Piacentino, dopo un minimo nel 1996, mostra negli ultimi anni una continua crescita che si attesta al 4,5% rispetto al 2001 ed al 2,8% rispetto al 2002. Sul versante opposto continua lo spopolamento dei territori appenninici: tra il 2001 ed il 2003 Ferriere cala del 12,6%, Zerba del 8,8%, Cerignale del 5,8%, Morfasso del 4,9%, Ottone del 4,8% e Farini del 4,7%. Tra il 1981 ed il 2003 la provincia piacentina sembra così ristrutturarsi al proprio interno attraverso uno spopolamento dei territori periferici (ed in particolare di quelli appartenenti alla zona della montagna) ed una costante crescita dei comuni limitrofi al capoluogo (ed in particolare di quelli situati a ridosso del confine meridionale ed occidentale del comune): esaminando l‘andamento della popolazione in questo arco temporale possiamo osservare che i territori che rivelano uno sviluppo demografico più consistente sono quelli di Gossolengo (+73,9%), Rivergaro (+43,9%), Rottofreno (34,8%), Podenzano (30,1%) Gazzola (26,7%), Gragnano Trebbiense (21,7%), San Giorgio Piacentino (20,6%), Vigolzone (13,6%). Esaminando la distribuzione della popolazione sul territorio possiamo osservare l‘effetto di redistribuzione demografica all‘interno della provincia nel corso dell‘ultimo ventennio: il comune di Piacenza nel 1981 costituiva il 39,2% della popolazione, mentre nel 2003 ne rappresenta il 36,4%, Fiorenzuola d‘Arda rimane stabile al 5,1% e Castel San Giovanni passa dal 4,3% al 4,6%. Contestualmente il comune di Rottofreno passa dal 2,5% al 3,5%, Gossolengo dal 0,8% al 1,5%, Podenzano dal 2,2% al 2,9% e Rivergaro dall‘ 1,5% al 2,2%. I comuni di montagna hanno invece dimensioni ridotte che in una decina di casi non raggiungono le mille unità.

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Tabella 1 - Popolazione residente nei comuni della provincia di Piacenza (anni 1981, 1991, 2001, 2003)

Peso % Peso % sulla 5 5 sulla Comune di residenza 1981 1991 2001 2003 provincia 2001-1991 2003-2002 provincia nel 1981 nel 2003 Agazzano 1.974 0,70% 1.903 2.044 7,40% 2.041 1,2% 0,8% Alseno 4.492 1,60% 4.566 4.701 3,00% 4.754 0,6% 1,8% Besenzone 1.235 0,40% 1.047 965 -7,80% 990 2,3% 0,4% Bettola 3.964 1,40% 3.452 3.217 -6,80% 3.199 -0,4% 1,2% Bobbio 4.172 1,50% 3.867 3.821 -1,20% 3.772 -0,5% 1,4% Borgonovo Val Tidone 6.434 2,30% 6.559 6.873 4,80% 7.023 1,0% 2,6% Cadeo 4.616 1,70% 5.396 5.483 1,60% 5.551 1,0% 2,0% Calendasco 2.409 0,90% 2.170 2.320 6,90% 2.359 0,9% 0,9% Caminata 332 0,10% 319 299 -6,30% 299 1,4% 0,1% Caorso 4.461 1,60% 4.454 4.535 1,80% 4.555 1,2% 1,7% Carpaneto Piacentino 6.310 2,30% 6.206 6.899 11,20% 7.149 3,8% 2,6% Castell'Arquato 4.518 1,60% 4.405 4.631 5,10% 4.606 0,5% 1,7% Castel San Giovanni 11.898 4,30% 11.741 12.063 2,70% 12.374 1,9% 4,6% Castelvetro Piacentino 5.051 1,80% 4.874 4.804 -1,40% 5.022 2,8% 1,9% Cerignale 454 0,20% 317 224 -29,30% 211 -2,8% 0,1% Coli 1.329 0,50% 1.187 1.082 -8,80% 1.051 -0,3% 0,4% Corte Brugnatella 1.026 0,40% 914 820 -10,30% 782 -4,0% 0,3% Cortemaggiore 4.901 1,80% 4.481 4.186 -6,60% 4.215 0,4% 1,6% Farini 2.770 1,00% 2.326 1.883 -19,00% 1.794 -2,1% 0,7% Ferriere 3.146 1,10% 2.675 2.161 -19,20% 1.888 -3,5% 0,7% Fiorenzuola D'arda 14.113 5,10% 13.317 13.503 1,40% 13.706 0,9% 5,1% Gazzola 1.421 0,50% 1.473 1.691 14,80% 1.800 2,3% 0,7% Gossolengo 2.332 0,80% 2.907 3.780 30,00% 4.055 4,7% 1,5% Gragnano Trebbiense 3.051 1,10% 3.102 3.516 13,30% 3.714 3,9% 1,4% Gropparello 3.038 1,10% 2.642 2.466 -6,70% 2.366 -4,1% 0,9% Lugagnano Val D'Arda 4.149 1,50% 4.235 4.276 1,00% 4.223 -0,4% 1,6% Monticelli D'Ongina 5.846 2,10% 5.392 5.275 -2,20% 5.267 0,3% 1,9% Morfasso 2.178 0,80% 1.737 1.375 -20,80% 1.307 -1,9% 0,5% Nibbiano 2.678 1,00% 2.449 2.414 -1,40% 2.404 0,3% 0,9% Ottone 1.105 0,40% 891 723 -18,90% 688 -4,0% 0,3% Pecorara 1.446 0,50% 1.086 926 -14,70% 894 -1,3% 0,3% Piacenza 109.039 39,20% 102.268 98.477 -3,70% 98.583 0,6% 36,4% Pianello Val Tidone 2.473 0,90% 2.303 2.213 -3,90% 2.246 0,7% 0,8% Piozzano 858 0,30% 750 717 -4,40% 722 2,3% 0,3% Podenzano 5.997 2,20% 6.603 7.472 13,20% 7.804 2,0% 2,9% Ponte Dell'Olio 4.937 1,80% 4.827 4.781 -1,00% 4.885 1,4% 1,8% Pontenure 5.161 1,90% 5.042 5.250 4,10% 5.438 2,6% 2,0% Rivergaro 4.097 1,50% 4.777 5.552 16,20% 5.894 3,9% 2,2% Rottofreno 6.969 2,50% 7.835 8.928 14,00% 9.391 2,4% 3,5% San Giorgio Piacentino 4.485 1,60% 4.692 5.249 11,90% 5.410 1,3% 2,0% San Pietro In Cerro 1.186 0,40% 1.001 948 -5,30% 948 -1,5% 0,3% Sarmato 2.523 0,90% 2.583 2.617 1,30% 2.673 1,8% 1,0% Travo 2.200 0,80% 1.978 2.049 3,60% 2.017 0,4% 0,7% Vernasca 3.022 1,10% 2.665 2.461 -7,70% 2.445 -1,1% 0,9% Vigolzone 3.245 1,20% 3.426 3.592 4,80% 3.686 0,5% 1,4% Villanova Sull'Arda 2.199 0,80% 2.012 1.933 -3,90% 1.929 0,2% 0,7% Zerba 199 0,10% 155 136 -12,30% 124 -3,1% 0,0% Ziano Piacentino 2.985 1,10% 2.626 2.673 1,80% 2.680 -0,1% 1,0% Provincia 278.424 100,00% 267.633 268.004 0,10% 270.934 1,0% 100,0% REGIONE 3.957.513 3.909.512 4.037.095 3,30% 4.101.324 1,0% Fonte Regione Emilia-Romagna œ ISTAT œ Anagrafi Comunali

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II.2. LA STRUTTURA PER ET DELLA POPOLAZIONE

I dati che seguono ( Tabella 2 ), riferiti al 31.12.2003, ritraggono la popolazione residente nella Provincia di Piacenza suddivisa per classi di età lavorativa e non ed alcuni indici che permettono di comprenderne le principali caratteristiche. La popolazione complessiva, corrispondente al 6,6% di quella regionale, ha un‘età media di 45,9 anni, superiore quindi di un anno all‘età media calcolata sull‘intera regione (44,9). In effetti in provincia di Piacenza si rileva una minor incidenza di giovani (11,5% contro una media regionale di 12,1%) e di persone tra i 15 e i 65 anni (64,1% contro 65,5%) e conseguentemente una maggior incidenza di persone in età anziana (24,3% contro una media regionale di 22,5%). Ciò trova ovviamente riscontro negli indici presi in esame: l‘indice di vecchiaia (rapporto percentuale tra la popolazione 65 anni e oltre e quella con meno di 15 anni) ammonta a 210,53 contro quello di 186,35 calcolato per la regione; l‘indice di dipendenza totale (rapporto percentuale tra la popolazione non attiva, quella minore di 15 o maggiore di 64 anni, con la popolazione attiva, quella compresa tra 15 e 65 anni) di 55,92% contro 52,76% della regione e l‘indice di struttura della popolazione attiva (rapporto percentuale tra la popolazione di età compresa tra 15 e 39 anni e quella di età compresa tra 40 e 65 anni) pari a 111,35% contro un valore medio regionale di 106,2%. Localmente le situazioni assumono aspetti contrastanti, che variano da Gossolengo, Rottofreno, Cadeo e San Giorgio Piacentino con un‘età media rispettivamente di 41,47 42,6 42,89 e 43,09, a Cerignale, Zerba ed Ottone con età media rispettivamente di 61,1 60,19 e 60,04. Di pari passo l‘indice di vecchiaia varia tra i 107,17% di Gossolengo, i 140,56% di Rottofreno e i 141,3% di Cadeo ed i 2160,00% di Cerignale i 1034% di Ferriere, i 987,5% di Coli, 907,5% di Ottone ed i 862,5% di Zerba. In questi ultimi ( e con un trend generalizzabile a quasi tutti i comuni appenninici) nonostante il basso numero di giovani il rilevante numero di anziani rende particolarmente elevato anche l‘indice di dipendenza totale: infatti i comuni che presentano i valori più alti per questo tipo di indice sono: Zerba (163,83%), Ottone (141,4%), Pecorara (121,29%), Cerignale (115,31%), Ferriere (109,54%) e Coli (98,68%). Analogamente i comuni che presentano gli indici di dipendenza inferiori sono quelli di Rottofreno (46,83%), Cadeo (47,05%), Gossolengo (47,24%), Sarmato (47,6%), Alseno (49,45%) e Podenzano (49,53%). Per quanto concerne l‘indice di struttura attiva osserviamo la stessa distribuzione territoriale mostrata precedentemente: infatti, con la sola eccezione di Villanova sull‘Arda (98,89%) i comuni con i valori più bassi per questo tipo di indice sono situati sulla parte sud-occidentale della cintura al capoluogo (Gragnano Trebbiese 95,84%, San Giorgio Piacentino 96,29%, Sarmato 99,23%,

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Rottofreno 100%, Carpaneto Piacentino 101, 39%, Cadeo 103,5, Gossolengo 104,15). I comuni della montagna mostrano invece i valori massimi: Cerignale (216,13%), Zerba (213,33%), Caminata (180,7%), Pecorara (174,83%), Ferriere (168, 96%), Morfasso (162,11%), Coli (160,59%), Farini (157,38%) ed Ottone (147,83%). Le caratteristiche della popolazione del comune capoluogo non si discostano significativamente dalla media provinciale, mentre invece gli altri due comuni assunti nel campione dell‘osservatorio (Castel San Giovanni e Fiorenzuola d‘Arda), mostrano indici lievemente inferiori a quelli calcolati per la provincia. Alcuni comuni della montagna, già indicati nel testo, segnalano situazioni peculiari in cui la prevalenza della componente anziana associata alla mancanza di giovani è gravata anche dall‘esigua numerosità della popolazione.

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Tabella 2 - Popolazione residente per classi di età ed indici della popolazione (anno 2003)

Indice di Indice di Indice di 0-14 15 œ 64 65 anni e struttura Comuni Età media vecchiaia dipendenza anni anni oltre popolazione (%) totale (%) attiva (%) Agazzano 229 1186 626 48,29 273,36 72,09 120,04 Alseno 576 3181 997 44,2 173,09 49,45 108,04 Besenzone 126 629 235 45,5 186,51 57,39 108,28 Bettola 278 1947 974 49,99 350,36 64,3 132,62 Bobbio 344 2108 1.320 51,41 383,72 78,94 125,7 Borgonovo Val Tidone 865 4440 1.718 45,48 198,61 58,18 106,7 Cadeo 736 3775 1.040 42,89 141,3 47,05 103,5 Calendasco 265 1561 533 45,26 201,13 51,12 110,09 Caminata 19 160 120 54,75 631,58 86,88 180,7 Caorso 549 2989 1.017 44,97 185,25 52,39 108,73 Carpaneto Piacentino 976 4628 1.545 43,76 158,3 54,47 101,39 Castell'Arquato 520 2888 1.198 46,64 230,38 59,49 112,82 Castel San Giovanni 1.400 8121 2.853 45,22 203,79 52,37 107,06 Castelvetro Piacentino 552 3357 1.113 45,2 201,63 49,6 108,9 Cerignale 5 98 108 61,1 2.160,00 115,31 216,13 Coli 48 529 474 57,52 987,5 98,68 160,59 Corte Brugnatella 60 399 323 54,21 538,33 95,99 141,82 Cortemaggiore 460 2687 1.068 46,37 232,17 56,87 114,27 Farini 101 924 769 56,59 761,39 94,16 157,38 Ferriere 87 901 900 58,44 1.034,48 109,54 168,96 Fiorenzuola D'arda 1.724 8701 3.281 45,4 190,31 57,52 110,78 Gazzola 238 1141 421 45,26 176,89 57,76 130,04 Gossolengo 628 2754 673 41,47 107,17 47,24 104,15 Gragnano Trebbiense 488 2446 780 43,57 159,84 51,84 95,84 Gropparello 228 1433 705 48,98 309,21 65,11 122,52 Lugagnano Val D'Arda 491 2714 1.018 45,7 207,33 55,6 110,71 Monticelli D'Ongina 527 3371 1.369 47,42 259,77 56,24 119,04 Morfasso 73 671 563 56,37 771,23 94,78 162,11 Nibbiano 245 1454 705 48,08 287,76 65,34 117,34 Ottone 40 285 363 60,04 907,5 141,4 147,83 Pecorara 58 404 432 57,82 744,83 121,29 174,83 Piacenza 11.197 64178 23.208 45,8 207,27 53,61 113,42 Pianello Val Tidone 249 1363 634 47,72 254,62 64,78 109,69 Piozzano 73 429 220 48,39 301,37 68,3 106,25 Podenzano 1.031 5219 1.554 43,41 150,73 49,53 105,23 Ponte Dell'Olio 563 3049 1.273 46,48 226,11 60,22 113,22 Pontenure 670 3556 1.212 44,56 180,9 52,92 104,72 Rivergaro 761 3856 1.277 44,44 167,81 52,85 107,87 Rottofreno 1.245 6396 1.750 42,6 140,56 46,83 100 San Giorgio Piacentino 756 3545 1.109 43,09 146,69 52,61 96,29 San Pietro In Cerro 102 612 234 45,91 229,41 54,9 113,99 Sarmato 313 1811 549 43,99 175,4 47,6 99,23 Travo 185 1196 636 50,03 343,78 68,65 134,97 Vernasca 259 1399 787 49,18 303,86 74,77 111,33 Vigolzone 410 2431 845 45,15 206,1 51,62 103,26 Villanova Sull'Arda 226 1251 452 45,41 200 54,2 98,89 Zerba 8 47 69 60,19 862,5 163,83 213,33 Ziano Piacentino 308 1544 828 48,38 268,83 73,58 112,97 Provincia 31.292 173764 65.878 45,91 210,53 55,92 111,35 REGIONE 494.654 2.684.858 921.812 44,85 186,35 52,76 106,2 Fonte Regione Emilia-Romagna œ ISTAT œ Anagrafi Comunali Legenda Indice di vecchiaia: rapporto tra la popolazione 65 anni e oltre e quella con meno di 15 anni. Indice di dipendenza totale: rapporto tra la popolazione non attiva (minore di 15 anni e oltre 64 anni) e la popolazione attiva (tra 15 e 65 anni) .Indice di struttura della popolazione attiva: rapporto tra la popolazione di età compresa tra 40 e 64 anni e quella di età compresa tra 15 e 39 anni.

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II.3. LA POPOLAZIONE STRANIERA

La Tabella 3 descrive le dimensioni di un fenomeno abbastanza recente, l‘immigrazione straniera. Tale fenomeno ha cominciato a manifestarsi maggiormente negli ultimi 20 anni ai quali risale infatti la prima legislazione in materia, ma che ha tuttavia conosciuto un rilevante aumento nell‘ultimo decennio: pertanto ci limiteremo ad analizzare i dati a partire dal censimento del 1991. I dati reperiti, che risalgono al censimento del 1991, ci mostrano che l‘intera popolazione straniera residente in provincia di Piacenza ammontava a 1206 persone, con un‘incidenza sulla popolazione complessiva che ammontava allo 0,4%. La presenza degli stranieri, si concentrava prevalentemente su pochi comuni, con un‘incidenza superiore all‘1% (Coli con un valore pari all‘1,2%, Piazzano con un valore del 1,1%, Gropparello e Besenzone con l‘1%), mentre numerosi comuni registravano un‘incidenza inferiore allo 0,2%. In termini di ripartizione territoriale circa il 46,4% degli stranieri si concentrava tuttavia nel comune capoluogo (con un‘incidenza dello 0,5%): se a questo sommiamo i dati di Castel San Giovanni, Borgonovo Val Tidone e Fiorenzuola d‘Arda otteniamo il 57,9% degli stranieri residenti a Piacenza. Più recentemente il fenomeno assume dimensioni maggiori: la popolazione straniera in provincia è passata dalle 1206 unità del 1991 alle 8.828 del 2001 (da notare che ci si riferisce alla sola popolazione straniera residente). L‘incremento, che ha coinvolto tutti i comuni della provincia, si è compiuto con intensità differenti da comune a comune, con un andamento più accentuato nei comuni posti alle estremità occidentali e nord orientali della provincia, probabilmente per attrazione dei mercati del lavoro di Milano e Parma. In termini di ripartizione territoriale prevalgono ancora i comuni di Piacenza, Castel San Giovanni, Fiorenzuola d‘Arda e Borgonovo Val Tidone (rispettivamente 38,7%, 6,9 %, 5,3% e 4,0%) anche se si verifica una maggiore redistribuzione su tutti i territori. Il fenomeno, esaminato in relazione all‘incidenza sulla popolazione, appare più omogeneo, con una media provinciale del 3,6% ed oscillando la maggioranza dei comuni tra un‘incidenza dell‘1% e del 5,1%;fanno eccezione invece alcuni comuni che mostrano un‘incidenza superiore (Aguzzano, Sarmato e Villanova sull‘Arda rispettivamente col 7,7%, 6,8% e 5,8%), o inferiore (soprattutto comuni della montagna che si collocano su valori inferiori all‘unità percentuale, con il caso di Caminata che non ha, tra i propri residenti nessuno straniero). Nella Tabella 4 prendiamo invece in considerazione i dati provenienti dalle amministrazioni comunali e facenti riferimento agli anni 2002 e 2003. Gli stranieri residenti in provincia di Piacenza al 31/12/2003 sono 15.437, 4.013 in più rispetto l‘anno precedente, con un aumento del 35,1% rispetto il 31.12.2002, che porta quindi l‘incidenza sul totale della popolazione al 5,7%. Gli aumenti

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percentualmente maggiori si hanno nei comuni di Caminata (+300,0%), Cerignale (+200,0%), Ferriere (+157,1%), Gropparello (+111,8%), Pecorara (111,1%), Gossolengo (107,1%) e Castelvetro Piacentino (+69,4%). Per quanto riguarda invece l‘incidenza della popolazione straniera rispetto al totale della popolazione possiamo osservare come sia massima nei comuni di Agazzano (11,2%), Sarmato (10,0%), Castel San Giovanni (8,7%), Villanova sull‘Arda (8,2%), Borgonovo Val Tidone (7,7%), Ziano Piacentino (7,2%) e Piacenza (6,8%). Esaminando invece la ripartizione territoriale degli stranieri residenti all‘interno della provincia ricaviamo che il 42,8% si colloca nel comune di Piacenza, il 7,0% nel comune di Castel San Giovanni e il 5,4% a Fiorenzuola d‘Arda.

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Tabella 3 œ Popolazione residente straniera (anni 1991-2001)

Ripartizione Ripartizione 5 1991 Incidenza 2001 Incidenza Comuni territoriale territoriale 2001-1991 Agazzano 5 0,3% 0,4% 154 7,7% 1,7% 2980% Alseno 34 0,7% 2,8% 137 2,9% 1,6% 303% Besenzone 10 1,0% 0,8% 34 3,6% 0,4% 240% Bettola 12 0,4% 1,0% 88 2,8% 1,0% 633% Bobbio 9 0,2% 0,7% 118 3,1% 1,3% 1211% Borgonovo Val Tidone 43 0,6% 3,6% 351 5,1% 4,0% 716% Cadeo 10 0,2% 0,8% 133 2,4% 1,5% 1230% Calendasco 4 0,2% 0,3% 62 2,7% 0,7% 1450% Caminata 0 0,0% 0,0% 0 0,0% 0,0% Caorso 32 0,7% 2,7% 185 4,1% 2,1% 478% Carpaneto Piacentino 28 0,4% 2,3% 183 2,7% 2,1% 554% Castell'Arquato 9 0,2% 0,7% 128 2,8% 1,4% 1322% Castel San Giovanni 55 0,5% 4,6% 607 5,1% 6,9% 1004% Castelvetro Piacentino 11 0,2% 0,9% 72 1,5% 0,8% 555% Cerignale 0 0,0% 0,0% 2 0,9% 0,0% Coli 14 1,2% 1,2% 8 0,7% 0,1% -43% Corte Brugnatella 4 0,4% 0,3% 5 0,6% 0,1% 25% Cortemaggiore 4 0,1% 0,3% 111 2,7% 1,3% 2675% Farini 13 0,6% 1,1% 31 1,6% 0,4% 138% Ferriere 11 0,4% 0,9% 49 2,4% 0,6% 345% Fiorenzuola d'Arda 40 0,3% 3,3% 472 3,5% 5,3% 1080% Gazzola 10 0,7% 0,8% 55 3,3% 0,6% 450% Gossolengo 12 0,4% 1,0% 42 1,1% 0,5% 250% Gragnano Trebbiense 7 0,2% 0,6% 128 3,7% 1,4% 1729% Gropparello 27 1,0% 2,2% 73 3,1% 0,8% 170% Lugagnano Val d'Arda 22 0,5% 1,8% 105 2,5% 1,2% 377% Monticelli d'Ongina 6 0,1% 0,5% 83 1,6% 0,9% 1283% Morfasso 3 0,2% 0,2% 16 1,2% 0,2% 433% Nibbiano 3 0,1% 0,2% 75 3,1% 0,8% 2400% Ottone 0 0,0% 0,0% 6 0,8% 0,1% Pecorara 2 0,2% 0,2% 5 0,5% 0,1% 150% Piacenza 560 0,5% 46,4% 3416 3,6% 38,7% 510% Pianello Val Tidone 13 0,5% 1,1% 89 4,0% 1,0% 585% Piozzano 8 1,1% 0,7% 25 3,6% 0,3% 213% Podenzano 21 0,3% 1,7% 191 2,5% 2,2% 810% Ponte dell'Olio 14 0,3% 1,2% 146 3,0% 1,7% 943% Pontenure 13 0,3% 1,1% 161 3,1% 1,8% 1138% Rivergaro 18 0,4% 1,5% 187 3,4% 2,1% 939% Rottofreno 22 0,3% 1,8% 247 2,8% 2,8% 1023% San Giorgio Piacentino 22 0,5% 1,8% 150 2,9% 1,7% 582% San Pietro in Cerro 5 0,5% 0,4% 46 4,8% 0,5% 820% Sarmato 18 0,7% 1,5% 176 6,8% 2,0% 878% Travo 12 0,6% 1,0% 24 1,2% 0,3% 100% Vernasca 2 0,1% 0,2% 105 4,3% 1,2% 5150% Vigolzone 14 0,4% 1,2% 114 3,2% 1,3% 714% Villanova sull'Arda 14 0,7% 1,2% 111 5,8% 1,3% 693% Zerba 0 0,0% 0,0% 1 0,7% 0,0% Ziano Piacentino 10 0,4% 0,8% 121 4,6% 1,4% 1110% Provincia 1206 0,4% 100,0% 8828 3,3% 100,0% 632% Fonte: elaborazione su dati ISTAT;

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Tabella 4 œ Popolazione residente straniera (anni 2002-2003)

Ripartizione 5% Ripartizione 2002 Incidenza 2003 Incidenza Comuni territoriale 2003-2002 territoriale Agazzano 189 9,4% 1,7% 228 20,6% 11,2% 1,5% Alseno 166 3,5% 1,5% 226 36,1% 4,8% 1,5% Besenzone 47 4,9% 0,4% 66 40,4% 6,7% 0,4% Bettola 93 2,9% 0,8% 104 11,8% 3,3% 0,7% Bobbio 140 3,7% 1,2% 172 22,9% 4,6% 1,1% Borgonovo Val Tidone 445 6,4% 3,9% 544 22,2% 7,7% 3,5% Cadeo 160 2,9% 1,4% 223 39,4% 4,0% 1,4% Calendasco 83 3,5% 0,7% 111 33,7% 4,7% 0,7% Caminata 2 0,7% 0,0% 8 300,0% 2,7% 0,1% Caorso 213 4,7% 1,9% 266 24,9% 5,8% 1,7% Carpaneto Piacentino 203 2,9% 1,8% 295 45,3% 4,1% 1,9% Castell'Arquato 144 3,1% 1,3% 193 34,0% 4,2% 1,3% Castel San Giovanni 746 6,1% 6,5% 1.081 44,9% 8,7% 7,0% Castelvetro Piacentino 85 1,7% 0,7% 144 69,4% 2,9% 0,9% Cerignale 2 0,9% 0,0% 6 200,0% 2,8% 0,0% Coli 14 1,3% 0,1% 17 21,4% 1,6% 0,1% Corte Brugnatella 8 1,0% 0,1% 8 0,0% 1,0% 0,1% Cortemaggiore 162 3,9% 1,4% 215 32,7% 5,1% 1,4% Farini 15 0,8% 0,1% 25 66,7% 1,4% 0,2% Ferriere 7 0,4% 0,1% 18 157,1% 1,0% 0,1% Fiorenzuola d'Arda 613 4,5% 5,4% 827 34,9% 6,0% 5,4% Gazzola 76 4,3% 0,7% 111 46,1% 6,2% 0,7% Gossolengo 56 1,4% 0,5% 116 107,1% 2,9% 0,8% Gragnano Trebbiense 145 4,1% 1,3% 212 46,2% 5,7% 1,4% Gropparello 68 2,8% 0,6% 144 111,8% 6,1% 0,9% Lugagnano Val d'Arda 128 3,0% 1,1% 179 39,8% 4,2% 1,2% Monticelli d'Ongina 98 1,9% 0,9% 153 56,1% 2,9% 1,0% Morfasso 13 1,0% 0,1% 17 30,8% 1,3% 0,1% Nibbiano 117 4,9% 1,0% 157 34,2% 6,5% 1,0% Ottone 11 1,5% 0,1% 18 63,6% 2,6% 0,1% Pecorara 9 1,0% 0,1% 19 111,1% 2,1% 0,1% Piacenza 4.851 5,0% 42,5% 6.602 36,1% 6,7% 42,8% Pianello Val Tidone 99 4,4% 0,9% 137 38,4% 6,1% 0,9% Piozzano 29 4,1% 0,3% 44 51,7% 6,1% 0,3% Podenzano 220 2,9% 1,9% 304 38,2% 3,9% 2,0% Ponte dell'Olio 176 3,7% 1,5% 201 14,2% 4,1% 1,3% Pontenure 199 3,8% 1,7% 274 37,7% 5,0% 1,8% Rivergaro 204 3,6% 1,8% 276 35,3% 4,7% 1,8% Rottofreno 332 3,6% 2,9% 435 31,0% 4,6% 2,8% San Giorgio Piacentino 189 3,5% 1,7% 206 9,0% 3,8% 1,3% San Pietro in Cerro 57 5,9% 0,5% 61 7,0% 6,4% 0,4% Sarmato 207 7,9% 1,8% 266 28,5% 10,0% 1,7% Travo 39 1,9% 0,3% 64 64,1% 3,2% 0,4% Vernasca 120 4,9% 1,1% 128 6,7% 5,2% 0,8% Vigolzone 175 4,8% 1,5% 184 5,1% 5,0% 1,2% Villanova sull'Arda 121 6,3% 1,1% 159 31,4% 8,2% 1,0% Zerba 1 0,8% 0,0% 1 0,0% 0,8% 0,0% Ziano Piacentino 147 5,5% 1,3% 192 30,6% 7,2% 1,2% Provincia 11.424 4,3% 100,0% 15.437 35,1% 5,7% 100,0% Fonte: dati Osservatorio provinciale delle politiche sociali.

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II.4. LE FAMIGLIE Tra i mutamenti delle caratteristiche della popolazione osservate negli ultimi venti anni, una di quelle che ha inciso significativamente sul sistema abitativo è la modificazione strutturale a cui sono state soggette le famiglie. Il numero medio dei componenti è sceso da 2,96 del censimento del 1981 a 2,48 nel 2001 e di riflesso le famiglie sono aumentate numericamente con un coefficiente di crescita molto superiore a quello della popolazione: nel 1981 il numero delle famiglie residenti in provincia di Piacenza ammontava a 102.608 e nel corso di venti anni, con una crescita del 10%, se ne contano 102.896, nonostante la popolazione nel contempo abbia subito un decremento del 3,7% stando al valore 2001 anagrafico e del 5,2% stando a quello censuario (263.872 residenti). Questo fenomeno trova origine in molteplici fattori quali l‘invecchiamento della popolazione (quindi un maggior numero di coppie di anziani o vedovi/e), l‘immigrazione (la prima immigrazione di giovani in età da lavoro, mentre i ricongiungimenti familiari e il radicarsi nel territorio di immigrazione hanno invece un effetto opposto), la minor fecondità della popolazione (sulle cui ragioni occorrerebbe destinare una specifica indagine), le nuove abitudini o stili di vita prima poco frequenti (i single ) ed infine in una recente condizione di stato civile, quella di separato/divorziato (l‘introduzione del divorzio è avvenuta con la legge n. 898 del 1 dicembre 1970). Il fenomeno, pur risultando diffuso su tutti i territori della provincia, ha localmente assunto andamenti molto differenziati: i risultati più evidenti si ritrovano nei comuni circostanti la città di Piacenza, quelli che hanno registrato i maggiori incrementi della popolazione, dove, a differenza del capoluogo, il numero delle famiglie ha subito aumenti superiori al 50% in venti anni. Il caso limite è rappresentato dal Comune di Gossolengo in cui, a fronte di un aumento della popolazione corrispondente al 62,1% (e del 61,4% secondo i dati censuari), si osserva un aumento del numero delle famiglie dell‘ 84,2%. Nel comune di Piacenza, la cui popolazione è calata in modo piuttosto rilevante nel tempo (variazione 1981œ2001 pari al œ9,7%rispetto ai dati anagrafici e del 12,3% rispetto ai dati censuari), alla data del censimento 2001 risultano residenti 41.525 famiglie, dato rimasto quasi invariato rispetto a venti anni prima, con un incremento dello 0,3%. Nelle tabelle che seguono, in cui per gli ultimi tre censimenti della popolazione viene rappresentato il numero delle famiglie ordinato per numero dei componenti, è possibile prendere in esame, in maggior dettaglio, gli effetti di questo processo. Nel 1981 (Tabella 6) la tipologia familiare prevalente è composta da due persone (28.068 famiglie corrispondenti al 27,3% del totale) a cui

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seguono le famiglie di tre componenti (25.752 famiglie pari al 25,1% del totale), e quelle composte da 1 sola persona (21.859 unità equivalenti al 21,3%). In alcuni comuni della montagna ed in altrettanti della bassa, tuttavia, si rinviene una più spiccata prevalenza di nuclei familiari composti da due persone ed una prevalenza dei nuclei formati da una sola persona: Zerba (46,8% nuclei da 1 persona e 35,8% di nuclei da 2 persone) Travo (25,7% e 32%, Ottone (31,8% e 32,8%). Da rilevare, altresì, che nella quasi totalità dei comuni piacentini la somma delle prime 2 categorie di famiglie rappresentino dal 40% al 60% del totale delle famiglie, con le sole eccezioni di Zerba (82,6%) da un lato e di Podenzano (38,4%) dall‘altra. Schematicamente le famiglie più numerose si rinvengono nelle zone del circondario del capoluogo, variando in modo inversamente proporzionale al numero dei residenti: nei comuni di maggiori dimensioni la dimensione media del nucleo familiare è minore. Proseguendo con l‘analisi dei dati di censimento, nel 1991 ( Tabella 7 ), possiamo osservare che il processo di riduzione dei nuclei familiari prosegue costantemente: se nel 1981 la somma dei nuclei da 1 e 2 componenti rappresentava il 48,6% (21,3% e 27,3%) nel 1991 tale somma ammonta al 54,2% sul totale (25,7% e 28,5%), rappresentando le 2 tipologie più frequenti. (57.951 famiglie), mentre contestualmente la dimensione media dei nuclei familiari si attesta sul valore di 2,5. Infine, analizzando i dati dell‘ultimo censimento, ( Tabella 8 ), rileviamo l‘ulteriore calo della dimensione media delle famiglie che raggiunge un valore di 2,37, tanto che la tipologia familiare prevalente è ora costituita da 1 persona (34.581 famiglie, 30,6% del totale) a cui segue la tipologia composta da 2 persone (33.777 nuclei familiari, 29,9%).

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Tabella 5 œ Famiglie residenti e numero medio dei componenti (Anni 1981, 1991, 2001) 1981 1991 2001 N° Dimensione N° Dimensione N° Dimensione Agazzano 751 2,63 790 2,41 882 2,24 Alseno 1.568 2,87 1.718 2,66 1890 2,46 Besenzone 404 3,07 367 2,85 366 2,6 Bettola 1.480 2,68 1.446 2,39 1492 2,13 Bobbio 1.661 2,51 1.719 2,25 1867 2,02 Borgonovo Val Tidone 2.249 2,86 2.535 2,59 2727 2,43 Cadeo 1.573 2,94 1.967 2,74 2156 2,53 Calendasco 886 2,72 908 2,39 987 2,34 Caminata 126 2,63 148 2,16 166 1,81 Caorso 1.658 2,70 1.714 2,60 1819 2,46 Carpaneto Piacentino 2.133 2,96 2.354 2,64 2820 2,43 Castell'arquato 1.609 2,81 1.696 2,60 1900 2,36 Castel San Giovanni 4.295 2,77 4.545 2,58 4907 2,4 Castelvetro Piacentino 1.877 2,70 1.857 2,62 1984 2,41 Cerignale 203 2,24 182 1,74 142 1,58 Coli 510 2,62 564 2,10 593 1,81 Corte Brugnatella 386 2,66 393 2,33 411 1,99 Cortemaggiore 1.684 2,92 1.685 2,66 1712 2,41 Farini 1.021 2,71 1.051 2,21 962 1,95 Ferriere 1.255 2,51 1.282 2,09 1104 1,82 Fiorenzuola D'arda 4.963 2,85 5.174 2,57 5510 2,4 Gazzola 510 2,79 608 2,42 734 2,28 Gossolengo 813 2,88 1.098 2,65 1494 2,52 Gragnano Trebbiense 1.094 2,80 1.220 2,54 1460 2,37 Gropparello 1.145 2,65 1.140 2,32 1085 2,18 Lugagnano Val D'arda 1.466 2,83 1.646 2,57 1712 2,41 Monticelli D'ongina 2.179 2,68 2.159 2,50 2201 2,36 Morfasso 828 2,64 792 2,19 681 1,98 Nibbiano 993 2,70 1.033 2,37 1064 2,23 Ottone 491 2,25 480 1,86 427 1,69 Pecorara 583 2,53 552 1,97 477 1,92 Piacenza 41.452 2,63 41.200 2,48 41694 2,26 Pianello Val Tidone 892 2,77 997 2,31 1023 2,14 Piozzano 319 2,69 301 2,49 304 2,29 Podenzano 2.010 2,99 2.418 2,73 2945 2,52 Ponte Dell'olio 1.783 2,77 1.893 2,55 2009 2,34 Pontenure 1.849 2,79 1.889 2,67 2121 2,45 Rivergaro 1.412 2,90 1.882 2,54 2400 2,27 Rottofreno 2.559 2,74 2.979 2,63 3506 2,52 San Giorgio Piacentino 1.548 2,90 1.736 2,70 2046 2,55 San Pietro In Cerro 393 3,03 396 2,53 404 2,37 Sarmato 945 2,67 1.013 2,55 1075 2,41 Travo 872 2,52 907 2,18 1079 1,85 Vernasca 1.113 2,73 1.105 2,41 1101 2,23 Vigolzone 1.140 2,85 1.321 2,59 1559 2,28 Villanova Sull'arda 766 2,87 747 2,69 757 2,55 Zerba 109 1,83 93 1,67 87 1,61 Ziano Piacentino 1.219 2,45 1.171 2,24 1259 2,09 Provincia 102.775 2,71 106.871 2,50 113101 2,31 Fonte: elaborazione su dati ISTAT; anni 2001 e 2002 dati provvisori da anagrafi comunali

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Tabella 6 - Numero di famiglie, per numero di componenti, Censimento 1981 COMUNI 1 2 3 4 5 6 o più TOTALE

Agazzano 165 228 185 118 38 17 751 Alseno 293 406 395 285 137 52 1568 Besenzone 53 111 108 66 39 27 404 Bettola 354 397 350 228 95 56 1480 Bobbio 450 502 362 225 72 50 1661 Borgonovo Val Tidone 447 648 569 370 151 64 2249 Cadeo 223 424 428 326 116 56 1573 Calendasco 184 232 217 182 51 20 886 Caminata 33 34 36 11 4 8 126 Caorso 346 461 425 297 91 38 1658 Carpaneto Piacentino 362 525 553 429 157 107 2133 Castell'arquato 329 430 387 281 136 46 1609 Castel San Giovanni 784 1.213 1.171 766 266 95 4295 Castelvetro Piacentino 398 555 462 305 102 55 1877 Cerignale 75 51 42 26 7 2 203 Coli 134 142 106 81 25 22 510 Corte Brugnatella 105 102 80 46 33 20 386 Cortemaggiore 295 415 441 356 116 61 1684 Farini 261 264 214 145 91 46 1021 Ferriere 405 326 220 169 84 51 1255 Fiorenzuola D'arda 865 1.298 1.267 1.056 355 122 4963 Gazzola 104 141 120 75 53 17 510 Gossolengo .139 203 210 192 48 21 674 Gragnano Trebbiense 219 283 282 204 68 38 1094 Gropparello 274 341 225 187 74 44 1145 Lugagnano Val D'arda 317 381 332 255 110 71 1466 Monticelli D'ongina 446 642 570 338 119 64 2179 Morfasso 245 223 146 103 61 50 828 Nibbiano 241 250 223 171 79 29 993 Ottone 161 156 100 52 15 7 491 Pecorara 174 177 103 68 41 20 583 Piacenza 9.461 11.286 10.684 7.699 1.824 498 41452 Pianello Val Tidone 224 215 186 165 70 32 892 Piozzano 74 89 75 50 17 14 319 Podenzano 266 505 559 471 153 56 2010 Ponte Dell'olio 360 470 467 332 112 42 1783 Pontenure 310 514 512 360 122 31 1849 Rivergaro 231 405 349 288 104 35 1412 Rottofreno 479 711 699 473 148 49 2559 San Giorgio Piacentino 261 410 391 316 117 53 1548 San Pietro In Cerro 82 75 94 79 41 22 393 Sarmato 181 276 256 165 49 18 945 Travo 224 279 178 113 52 26 872 Vernasca 243 345 219 195 63 48 1113 Vigolzone 185 328 286 221 81 39 1140 Villanova Sull'arda 134 211 187 148 51 35 766 Zerba 51 39 9 8 1 1 109 Ziano Piacentino 351 349 272 161 54 32 1219 Provincia 21859 28068 25752 18657 5893 2407 102636 Fonte dati: Istat - XIII Censimento generale della popolazione e delle abitazioni

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Tabella 7 - Numero di famiglie, per numero di componenti, Censimento 1991 COMUNI 1 2 3 4 5 6 o più TOTALE Agazzano 202 262 185 108 23 10 790 Alseno 371 466 463 298 83 37 1718 Besenzone 67 94 95 68 30 13 367 Bettola 434 433 289 203 61 26 1446 Bobbio 589 531 327 207 46 19 1719 Borgonovo Val Tidone 621 749 643 382 112 28 2535 Cadeo 363 529 526 418 94 37 1967 Calendasco 268 253 207 133 39 8 908 Caminata 49 54 30 9 2 4 148 Caorso 401 456 462 286 84 25 1714 Carpaneto Piacentino 530 639 606 406 124 49 2354 Castell'arquato 406 492 406 274 90 28 1696 Castel San Giovanni 1.014 1.332 1.181 747 202 69 4545 Castelvetro Piacentino 422 525 495 290 89 36 1857 Cerignale 95 54 19 13 1 0 182 Coli 211 181 101 50 16 5 564 Corte Brugnatella 131 108 82 46 21 5 393 Cortemaggiore 355 470 462 284 86 28 1685 Farini 404 281 187 115 49 15 1051 Ferriere 544 358 192 125 44 19 1282 Fiorenzuola D'arda 1.150 1.459 1.407 906 203 49 5174 Gazzola 166 184 133 92 28 5 608 Gossolengo 225 313 281 208 54 17 1098 Gragnano Trebbiense 296 345 305 200 54 20 1220 Gropparello 372 338 217 148 47 18 1140 Lugagnano Val D'arda 453 429 363 275 88 38 1646 Monticelli D'ongina 544 649 538 299 92 37 2159 Morfasso 324 225 116 70 35 22 792 Nibbiano 319 277 225 165 41 6 1033 Ottone 228 146 72 26 5 3 480 Pecorara 243 169 77 45 14 4 552 Piacenza 10.589 11.752 10.590 6.611 1.356 302 41200 Pianello Val Tidone 328 292 193 148 30 6 997 Piozzano 83 92 59 42 16 9 301 Podenzano 457 675 688 452 112 34 2418 Ponte Dell'olio 486 531 459 314 79 24 1893 Pontenure 377 536 512 336 101 27 1889 Rivergaro 479 544 461 297 87 14 1882 Rottofreno 584 855 830 550 125 35 2979 San Giorgio Piacentino 359 466 454 323 104 30 1736 San Pietro In Cerro 98 102 112 61 20 3 396 Sarmato 243 285 249 173 54 9 1013 Travo 328 282 166 95 26 10 907 Vernasca 340 311 233 142 52 27 1105 Vigolzone 303 379 313 234 68 24 1321 Villanova Sull'arda 160 209 179 131 50 18 747 Zerba 52 27 8 5 1 0 93 Ziano Piacentino 408 351 225 121 48 18 1171 Provincia 27471 30490 26423 16931 4286 1270 106871 Fonte dati: Istat - XIII Censimento generale della popolazione e delle abitazioni

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Tabella 8 - Numero di famiglie, per numero di componenti, Censimento 2001 COMUNI 1 2 3 4 5 6 o più TOTALE Agazzano 302 260 168 119 26 7 882 Alseno 506 534 451 308 64 27 1890 Besenzone 87 103 86 58 26 6 366 Bettola 565 447 262 168 43 7 1492 Bobbio 782 555 293 191 34 12 1867 Borgonovo Val Tidone 696 846 642 433 81 29 2727 Cadeo 501 620 553 384 78 20 2156 Calendasco 314 270 209 148 40 6 987 Caminata 79 60 15 7 3 2 166 Caorso 469 536 456 260 71 27 1819 Carpaneto Piacentino 757 836 643 456 100 28 2820 Castell'arquato 549 581 418 274 62 16 1900 Castel San Giovanni 1324 1470 1188 715 168 42 4907 Castelvetro Piacentino 524 583 515 290 55 17 1984 Cerignale 90 31 13 7 1 0 142 Coli 295 175 77 33 11 2 593 Corte Brugnatella 181 117 66 32 15 0 411 Cortemaggiore 447 538 403 242 69 13 1712 Farini 445 263 149 78 19 8 962 Ferriere 574 306 115 78 25 6 1104 Fiorenzuola D'arda 1480 1625 1364 838 159 44 5510 Gazzola 229 235 144 93 28 5 734 Gossolengo 359 420 386 259 53 17 1494 Gragnano Trebbiense 425 402 353 238 34 8 1460 Gropparello 387 340 187 124 39 8 1085 Lugagnano Val D'arda 511 466 385 253 77 20 1712 Monticelli D'ongina 634 663 529 273 70 32 2201 Morfasso 320 186 88 55 21 11 681 Nibbiano 355 318 225 126 35 5 1064 Ottone 238 117 44 23 3 2 427 Pecorara 221 148 59 33 8 8 477 Piacenza 13089 12761 9203 5401 977 263 41694 Pianello Val Tidone 388 306 180 104 37 8 1023 Piozzano 98 86 68 40 10 2 304 Podenzano 655 891 781 494 97 27 2945 Ponte Dell'olio 603 590 447 279 79 11 2009 Pontenure 515 641 562 318 65 20 2121 Rivergaro 777 692 523 327 70 11 2400 Rottofreno 760 1062 958 587 114 25 3506 San Giorgio Piacentino 473 578 531 364 78 22 2046 San Pietro In Cerro 118 120 86 62 16 2 404 Sarmato 283 333 260 149 42 8 1075 Travo 547 283 138 89 17 5 1079 Vernasca 396 319 201 128 44 13 1101 Vigolzone 487 470 343 207 45 7 1559 Villanova Sull'arda 193 201 184 129 38 12 757 Zerba 53 22 6 5 1 0 87 Ziano Piacentino 500 371 218 126 33 11 1259 Provincia 34581 33777 25175 15405 3281 882 113101 Fonte dati: Istat - XIV Censimento generale della popolazione e delle abitazioni œ dati provvisori

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II.5.I REDDITI I dati del valore aggiunto provinciale ai prezzi base calcolati nel periodo 1995-2001 (per quest‘ultimo anno le valutazioni sono da considerarsi ancora provvisorie) dall‘Istituto Guglielmo Tagliacarne per conto di Unioncamere, consentono di verificare i percorsi dello sviluppo economico delle singole province. Nella graduatoria del valore aggiunto pro capite dell‘anno 2001 la provincia di Piacenza occupa il trentesimo posto, con un reddito pro capite di 21.138 euro, seguito dalle province della regione solo da Ferrara con un reddito pro capite di 19.592 euro. Solitamente le informazioni disponibili sono parche e poco recenti: nel caso delle tabelle proposte i dati si riferiscono all‘imposta sui redditi delle persone fisiche del 1999 ma beneficiano di un livello di dettaglio comunale. In esse sono posti a confronto il totale dei contribuenti, i contribuenti con imposta netta e l‘imponibile medio, con la popolazione residente nel 2000, anno in cui sono state effettuate le dichiarazioni in oggetto

Tabella 9 - Imponibile IRPEF 1999 (dati provinciali) Numero di Incidenza dei Popolazione al Totale contribuenti contribuenti con contribuenti con Imponibile medio 31.12.2000 imposta netta imposta netta Piacenza 212.087 267.164 198.972 74,5% 14.795 Parma 317.378 399.990 299.293 74,8% 16.328 Reggio-Emilia 352.612 455.998 331.505 72,7% 15.851 Modena 498.423 632.625 469.110 74,2% 15.854 Bologna 752.245 921.972 713.031 77,3% 17.350 Ferrara 282.979 347.558 265.358 76,3% 13.413 Ravenna 285.892 352.236 266.575 75,7% 14.258 Forlì-Cesena 281.917 356.629 260.868 73,1% 13.890 Rimini 204.603 274.669 184.143 67,0% 13.383 Emilia-Romagna 3.188.136 4.008.841 2.988.855 74,6% 15.505 Fonte dati: Ministero dell‘Economia e delle Finanze œ Valori in ⁄

I dati provinciali ( Tabella 9 ) evidenziano, per Piacenza, un imponibile medio pari a 14.795 euro, valore inferiore alla media regionale (15.505 euro) che si colloca al quinto posto in regione dopo le province di Bologna (17.350 euro), Parma (16.328), Modena (15.854) e Reggio Emilia (15.851). Il numero totale dei contribuenti, 212mila persone, rappresenta il 6,7% di quelli regionali, valore quasi coincidente con l‘incidenza della popolazione piacentina (6,6%). Dei 212.087 contribuenti, il numero di quelli con imposta netta, cioè al netto dei crediti di imposta e delle detrazioni, risulta molto elevato e pari a circa il 93,8% (198.972 contribuenti con imposta netta). L‘imponibile medio della provincia di Piacenza confrontato con i valori medi delle altre regioni e con quello nazionale (14.639 euro per l‘Italia, mentre la regione Emilia Romagna si colloca al terzo posto della classifica nazionale al seguito di Lombardia e Lazio che registrano rispettivamente

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16.713 e 16.430 euro) tracciano uno scenario che colloca questa Provincia in un contesto di relativo benessere, certamente superiore alla media nazionale, anche se lievemente inferiore alla media regionale. Il tasso di attività (definito dal rapporto tra le forze di lavoro e la popolazione con età superiore ai 15 anni), che esprime il livello di partecipazione al mercato del lavoro, nel territorio della provincia piacentina, coerentemente a quanto detto in precedenza, (pari a 50,2%) risulta più alto di quello nazionale (49,1%) ma più basso di quello regionale (54,0%); in esso si afferma una partecipazione femminile al mercato del lavoro con un valore (41,3%) più elevato del corrispondente nazionale (37,1%), ma inferiore al corrispondente regionale (46,0%) Gli annuari di statistiche delle forze di lavoro dell‘ISTAT evidenziano il buon andamento occupazionale della provincia che registra un lieve aumento nel corso del 2003 e che porta ad avere indici occupazionali, anche in questo caso, superiori alla media nazionale ma inferiori a quella regionale. Il tasso di occupazione passa dal 48,3% del 2002 al 48,9% dell‘ultimo anno: in particolare le medie annue delle rilevazioni trimestrali delle forze di lavoro per settore di attività economica, condotte dall‘ISTAT, indicano che in provincia di Piacenza si registra un ulteriore aumento degli occupati nel settore del commercio (che arriva così a raccogliere il 17,6% degli occupati), mentre i settori colpiti dalla contrazione dell‘occupazione sono quello delle costruzioni, che, con un calo pari al 1,2%, subisce la riduzione percentuale maggiore, e dell‘agricoltura, che, con un calo dello 0,8% sul totale ed arriva ad occupare il 3,6% degli occupati piacentini. La Tavola 10 ripropone gli imponibili IRPEF del 1999 articolati per territorio. In essa si osserva che solamente sette comuni registrano un imponibile superiore alla media della provincia: Piacenza (16.977), Gossolengo (15.811), Rivergaro (15.361), Fiorenzuola d‘Arda (15.236), Gazzola (15.146), Rottofreno (14.992), Pontenure (14.893). Tutti gli altri comuni, invece, segnano valori inferiori.

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Tabella 10 - Imponibile IRPEF 1999 (dati comunali) Incidenza dei Popolazione Contribuenti con Imponibile medio Comuni Totale contribuenti contribuenti con al 31.12.2000 imposta netta (EUR) imposta netta Agazzano 1.581 1.996 92,5% 1.462 13.663 Alseno 3.591 4.664 93,2% 3.347 13.396 Besenzone 794 964 90,3% 717 11.425 Bettola 2.848 3.266 92,7% 2.639 11.287 Bobbio 3.218 3.851 94,0% 3.026 12.507 Borgonovo Val Tidone 5.252 6.868 94,6% 4.969 13.175 Cadeo 4.084 5.454 94,0% 3.837 14.384 Calendasco 1.830 2.293 95,8% 1.753 14.169 Caminata 267 313 93,6% 250 10.988 Caorso 3.480 4.483 94,4% 3.285 13.271 Carpaneto Piacentino 5.270 6.835 92,0% 4.850 13.618 Castel San Giovanni 9.110 4.647 94,1% 8.573 13.943 Castell'arquato 3.593 11.928 92,3% 3.318 13.574 Castelvetro Piacentino 3.759 4.764 94,3% 3.544 13.779 Cerignale 225 230 92,4% 208 10.200 Coli 947 1.108 92,7% 878 10.544 Corte Brugnatella 736 853 90,5% 666 10.448 Cortemaggiore 3.368 4.193 92,9% 3.128 13.603 Farini D'olmo 1.806 1.922 88,7% 1.602 9.269 Ferriere 1.797 2.192 89,6% 1.611 10.162 Fiorenzuola D'arda 10.537 13.537 94,4% 9.945 15.236 Gazzola 1.285 1.628 91,3% 1.173 15.146 Gossolengo 2.718 3.729 93,5% 2.542 15.811 Gragnano Trebbiense 2.649 3.470 94,9% 2.515 13.951 Gropparello 2.094 2.487 90,8% 1.901 11.347 Lugagnano Val D'arda 3.437 4.264 91,4% 3.142 11.899 Monticelli D'ongina 4.225 5.290 94,3% 3.983 12.512 Morfasso 1.528 1.429 86,6% 1.323 8.986 Nibbiano 1.925 2.463 92,4% 1.778 12.212 Ottone 661 757 91,2% 603 10.589 Pecorara 845 956 91,6% 774 9.330 Piacenza 78.792 98.407 94,8% 74.723 16.977 Pianello Val Tidone 1.752 2.199 91,8% 1.608 12.735 Piozzano 588 716 88,3% 519 11.239 Podenzano 5.636 7.400 94,3% 5.314 14.565 Ponte Dell'olio 3.802 4.794 94,1% 3.578 13.974 Pontenure 4.046 5.197 94,3% 3.816 14.893 Rivergaro 4.075 5.438 93,3% 3.801 15.361 Rottofreno 6.668 8.634 94,2% 6.284 14.992 San Giorgio Piacentino 4.083 5.110 94,4% 3.854 13.801 San Pietro In Cerro 738 948 90,8% 670 11.558 Sarmato 2.016 2.623 95,0% 1.915 13.637 Travo 1.683 2.050 90,0% 1.515 12.448 Vernasca 2.142 2.518 91,5% 1.961 11.338 Vigolzone 2.763 3.563 93,7% 2.590 14.294 Villanova Sull'arda 1.574 1.972 92,3% 1.453 12.941 Zerba 121 145 90,9% 110 9.780 Ziano Piacentino 2.148 2.616 89,3% 1.919 11.665 Provincia 212.087 267.164 93,8% 198.972 14.795 (Ministero dell'Economia e delle Finanze)

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II.6. I PRESTITI PER LA CASA In questo paragrafo, per mezzo dei dati della Banca d‘Italia, possiamo prendere in esame il tema dell‘indebitamento delle famiglie per l‘acquisto dell‘abitazione. Occorre preliminarmente precisare che tali dati, raccolti dalla Direzione Centrale dei Rischi, rappresentano i prestiti erogati alle famiglie residenti nel territorio per l‘acquisto dell‘abitazione da parte di qualsiasi istituto dell‘intero sistema bancario e quindi anche da banche con sede esterna al territorio di riferimento. I valori indicati rappresentano la totalità dei prestiti e quindi anche i mutui (prestiti cioè per cui è prevista un‘ipoteca): le due tabelle indicano le consistenze ed i flussi per prestiti a tasso agevolato, non agevolato ed il totale, dove per consistenze si intende l‘ammontare complessivo dei prestiti erogati ad una certa data mentre per flussi si intende l‘ammontare dei prestiti erogati nell‘anno di riferimento.

Tabella 11 - Consistenze dei prestiti alle famiglie residenti in provincia di Piacenza per l‘acquisto dell‘abitazione (Valori in milioni di euro)

Consistenze - PC Agevolati Var. annua % Non agevolati Var. annua % Totale Var. annua %

Al 31/12/1997 3,323 203,718 207,041 Al 31/12/1998 2,782 -16,3% 240,067 17,8% 242,849 17,3% Al 31/12/1999 0,884 -68,2% 284,032 18,3% 284,915 17,3% Al 31/12/2000 0,993 12,3% 361,658 27,3% 362,651 27,3% Al 31/12/2001 0,741 -25,4% 415,136 14,8% 415,877 14,7% Al 31/12/2002 0,764 3,1% 521,206 25,6% 521,970 25,5%

Al 31/12/2003 0,718 -6,0% 685,136 31,5% 685,853 31,4%

Incidenza sul totale 0,1% 99,9% 100,0% Fonte dati: elaborazione Nuova Quasco su dati Banca d‘Italia

La serie storica delle consistenze evidenzia come a partire dal 1997, primo anno disponibile, l‘esposizione finanziaria delle famiglie per l‘acquisto dell‘abitazione aumenti con tassi di incremento crescenti e attenuati solamente nel corso dell'anno 2001. Nell‘ultimo anno, quando il totale dei prestiti in essere equivale a 686,853 milioni di euro, la variazione sull‘anno precedente ammonta al 31,4 segnando il maggiore incremento tra il 1997 ed il 2003. Nella stessa tabella si desume la ripartizione tra i prestiti a tasso agevolato ed i prestiti a tasso non agevolato: i primi, che nel 2003 assommano a circa 0,7 milioni di euro, rappresentano rispetto al totale una percentuale equivalente allo 0,1% del totale.

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Tabella 12 - Flussi dei prestiti alle famiglie residenti in provincia di Piacenza per l‘acquisto dell‘abitazione (Valori in milioni di euro)

Flussi - PC Agevolati Var. anno % Non agevolati Var. anno % Totale Var. anno %

Nel 1997 0,016 15,531 15,547 Nel 1998 0,029 81,3% 28,687 84,7% 28,716 84,7% Nel 1999 -100,0% 127,579 344,7% 127,579 344,3% Nel 2000 0,067 33,233 -74,0% 33,300 -73,9% Nel 2001 -100,0% 35,327 6,3% 35,327 6,1% Nel 2002 0,178 57,655 63,2% 57,833 63,7%

Nel 2003 0,015 -91,6% 85,937 49,1% 85,952 48,6%

Incidenza sul totale 0,0% 100,0% 100,0% Fonte dati: elaborazione Nuova Quasco su dati Banca d‘Italia

La seconda tabella ( Tabella 12 ) evidenzia i flussi per prestiti, cioè l‘ammontare dei prestiti erogati nell‘anno di riferimento in essa troviamo la conferma della crescita dell‘indebitamento delle famiglie per l‘acquisto dell‘abitazione. A fronte di una erogazione annua di 15,5 milioni di euro avvenuta nel 1997, nel 2003 si rileva una erogazione annua di 85,9 milioni euro. Ovviamente l‘aumento delle erogazioni deve essere messo in relazione a diversi fattori: l‘aumento del numero di famiglie che hanno richiesto un prestito, la variazione della capacità di spesa delle famiglie, che incide sull‘entità del prestito, l‘aumento del costo delle abitazioni che porta ad indebitamenti crescenti di anno in anno. Infine, per quanto concerne i prestiti a tasso agevolato, anche in questo caso l‘incidenza sul totale risulta quasi nulla.

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III. IL FENOMENO ABITATIVO

III.1. IL PATRIMONIO CENSITO

Le informazioni disponibili sul patrimonio immobiliare sono davvero poche e frammentarie rispetto alla complessità del fenomeno in esame: a tutt‘oggi i dati censuari definitivi non sono ancora stati divulgati (se non quelli sulla popolazione legale) e quelli provvisori finora pubblicati risultano per lo più aggregati in macroaree, contenendo poche informazioni sulle abitazioni, sul titolo di godimento e sullo stato d‘uso delle stesse. Secondo i dati provvisori del 14° censimento della popolazione e delle abitazioni il numero complessivo di edifici in Italia è di circa 13 milioni di unità di cui circa l‘86,5%, pari circa ad 11 milioni, sono quelli ad uso abitativo. Il patrimonio immobiliare della nostra regione consiste in circa 836 mila edifici di cui 735mila ad uso abitativo, mentre per la provincia di Piacenza gli edifici sono circa 78 mila e quelli ad uso abitativo 67 mila. Gli edifici sono ripartiti secondo quattro diverse destinazioni d‘uso: Uso Abitativo (che include solo gli edifici costruiti a fini residenziali), Alberghi, uffici, commercio e industria, comunicazione e trasporti, Altri tipi di utilizzo (che include gli edifici destinati ad ospitare attività ricreative e sportive, scuole, ospedali, chiese, convivenza come caserme, conventi, etc.), Non utilizzati (che comprende gli edifici in costruzione, in ricostruzione, in fase di consolidamento e gli edifici cadenti, in rovina e in demolizione). Per la provincia di Piacenza, si rileva che circa l‘86,4% degli edifici sono relativi all‘uso abitativo, il 3,8% ad alberghi, uffici, commercio, industria, comunicazione e trasporti, il 3,7% ad altri tipi di utilizzo ed il 6,1% non utilizzati. Nelle tabelle riprodotte di seguito ( Tabella 13 e 14 ), sono invece rappresentati i dati relativi alle abitazioni per i censimenti del 1981, 1991 e 2001. In particolare vi compaiono il numero delle famiglie residenti, le abitazioni occupate, le abitazioni non occupate, il numero complessivo delle abitazioni e gli altri tipi di alloggio. E‘ necessario ricordare che i dati del 2001 sono provvisori (e pertanto suscettibili di variazioni) e che le abitazioni non occupate, secondo la definizione dell‘ISTAT, sono quelle non abitate da alcuna persona o abitate solamente da persone temporaneamente presenti, che, cioè, non hanno dimora abituale in quella abitazione (ad esempio, è il caso di studenti fuori sede che frequentano un corso di studi nel comune di censimento) e pertanto non necessariamente vuote. Nei venti anni intercorsi tra i tre censimenti, il numero complessivo di abitazioni della provincia di Piacenza è cresciuto di circa il 9,3%, passando dai 126.948 alloggi del 1981 ai 138.798 del 2001. L‘incremento di abitazioni, paragonato con quello della popolazione, che come abbiamo visto, nello

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stesso periodo è calata del pari al 3,7% secondo il dato anagrafico e del 5,2% secondo il dato censuario, appare piuttosto elevato, ma se posto in confronto con l‘aumento del numero delle famiglie, corrispondente al 10,0%, risulta lievemente inadeguato. Occorrerebbe inoltre verificare l‘adeguatezza delle abitazioni alle nuove caratteristiche delle famiglie, costituite da un numero sempre minore di componenti, peraltro, mediamente sempre più anziani. Al censimento del 1991 (essendo il dato 2001 non ancora disponibile) il 91,1% degli alloggi risultava costruito o ristrutturato prima del 1981. Anche se in tal senso qualche beneficio può essere derivato dall‘incentivo sulle ristrutturazioni (36% di detrazione fiscale sulle spese di ristrutturazione), considerando il ciclo di vita medio degli alloggi (generalmente si ritiene necessaria una ristrutturazione leggera ogni 10 ÷15 anni ed un intervento più incisivo ogni trent‘anni, ma tale ciclo, non può essere reiterato all‘infinito) e l‘età media degli stessi pare improbabile che le abitazioni esistenti possano rispondere integralmente alle nuove esigenze abitative ed a quelle normative. Chiusa questa breve divagazione e tornando al numero delle abitazioni censite, troviamo che gli alloggi non occupati, nel consueto periodo di osservazione, sono diminuiti di circa 2.900 unità con una diminuzione percentuale pari al 7,6%. Di fatto, mentre nel 1981 le abitazioni non occupate incidevano per il 22,3%, nel 2001 esse rappresentano il 18,9% del patrimonio immobiliare abitativo. Gli andamenti congiunti del totale delle abitazioni e di quelle non occupate registrano un incremento delle abitazioni occupate che per l‘intera provincia ammonta a 13.938 unità immobiliari, valore superiore all‘aumento delle famiglie, pari a 10.288 unità. A livello comunale le variazioni del numero degli alloggi differiscono in modo sensibile: nel caso delle abitazioni occupate si passa dal +85,5% del comune di Gossolengo (da 799 a 1482) al œ29% del comune di Cerignale dove il numero degli alloggi si riduce di 58 unità rispetto al 1981 a fronte di un calo delle famiglie di 61. Genericamente si può affermare che i territori dell‘intorno piacentino, registrano incrementi molto superiori alla media provinciale: Gossolengo, Rivergaro, Podenzano, Rottofreno sono cresciuti con tassi che variano dal 85,5% al 46,5%. A parte il caso di Castel San Giovanni, che ha registrato un incremento del 17,4%, il comune capoluogo ed i comuni più popolati segnano incrementi lievemente inferiori alla media (Piacenza 5,4%, Fiorenzuola d‘Arda 12,6%), a fronte di un aumento di alloggi occupati in provincia del 14,1%. Infine, i rimanenti territori, prevalentemente situati nelle zone altimetriche più elevate, segnano decrementi degli alloggi occupati talora anche consistenti.

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Tabella 13 œ Famiglie, abitazioni occupate ed altri tipi di alloggio œ Censimenti 1981, 1991, 2001.

Famiglie Abitazioni occupate Altri tipi di alloggio 1981 1991 2001 1981 1991 2001 1981 1991 2001 Agazzano 751 790 879 721 784 850 0 - 1 Alseno 1.563 1.718 1.891 1.493 1.706 1.889 0 - 2 Besenzone 402 367 366 372 366 362 1 - 0 Bettola 1.478 1.446 1.495 1.452 1.441 1.495 1 - 0 Bobbio 1.661 1.719 1.869 1.620 1.717 1.860 0 - 1 Borgonovo Val Tidone 2.249 2.535 2.711 2.234 2.523 2.711 0 - 0 Cadeo 1.569 1.967 2.158 1.516 1.967 2.158 2 - 0 Calendasco 886 908 986 864 908 969 0 - 0 Caminata 126 148 167 120 148 155 0 - 0 Caorso 1.651 1.714 1.817 1.563 1.705 1.806 7 - 0 Carpaneto Piacentino 2.133 2.354 2.819 2.061 2.340 2.811 0 - 4 Castell'arquato 1.609 1.696 1.902 1.557 1.681 1.892 0 - 0 Castel San Giovanni 4.289 4.545 4.888 4.147 4.542 4.868 3 2 2 Castelvetro Piacentino 1.873 1.857 1.984 1.740 1.857 1.983 4 - 0 Cerignale 203 182 142 200 182 142 0 - 0 Coli 508 564 590 488 564 590 1 - 0 Corte Brugnatella 386 393 411 368 393 411 0 - 0 Cortemaggiore 1.676 1.685 1.712 1.605 1.685 1.712 8 - 0 Farini 1.021 1.051 962 1.021 1.038 962 0 - 0 Ferriere 1.254 1.282 1.101 1.253 1.279 1.101 1 - 0 Fiorenzuola d'Arda 4.959 5.174 5.516 4.893 5.164 5.509 2 - 1 Gazzola 510 608 732 510 605 729 0 - 2 Gossolengo 811 1.098 1.494 799 1.091 1.482 1 1 0 Gragnano Trebbiense 1.091 1.220 1.461 1.089 1.220 1.449 0 - 0 Gropparello 1.145 1.140 1.080 1.135 1.139 1.080 0 - 0 Lugagnano Val D'arda 1.464 1.646 1.700 1.402 1.599 1.699 1 - 0 Monticelli D'ongina 2.179 2.159 2.203 2.081 2.159 2.200 0 - 0 Morfasso 826 792 681 784 785 674 1 5 2 Nibbiano 993 1.033 1.063 972 1.033 1.063 0 - 0 Ottone 491 480 430 484 480 430 0 - 0 Pecorara 571 552 476 536 512 473 10 - 0 Piacenza 41.383 41.200 41.525 39.275 40.827 41.398 45 136 21 Pianello Val Tidone 892 997 1.023 892 996 1.015 0 1 1 Piozzano 319 301 301 300 301 298 0 - 0 Podenzano 2.007 2.418 2.949 1.957 2.413 2.948 1 - 0 Ponte Dell'olio 1.781 1.893 2.012 1.752 1.891 2.012 1 2 0 Pontenure 1.849 1.889 2.121 1.714 1.887 2.121 0 - 0 Rivergaro 1.412 1.882 2.400 1.402 1.882 2.371 0 - 14 Rottofreno 2.539 2.979 3.506 2.383 2.973 3.492 9 - 0 San Giorgio Piacentino 1.548 1.736 2.046 1.457 1.729 2.046 0 - 0 San Pietro in Cerro 392 396 404 383 396 403 1 _ 0 Sarmato 945 1.013 1.075 928 1.012 1.075 0 - 0 Travo 872 907 1.078 846 907 1.078 0 - 0 Vernasca 1.108 1.105 1.101 1.069 1.105 1.101 4 - 0 Vigolzone 1.139 1.321 1.566 1.125 1.321 1.552 0 - 0 Villanova sull'arda 766 747 757 738 747 757 0 - 0 Zerba 109 93 87 102 93 85 0 - 1 Ziano Piacentino 1.219 1.171 1.259 1.185 1.171 1.259 0 - 0 Provincia di Piacenza 102.608 106.871 112.896 98.588 106.264 112.526 104 147 52 Emilia Romagna 1.397.270 1.482.065 1.638.914 1.323.599 1.466.580 1.623.132 1.371 1.483 1.214 Italia 18.516.703 19.909.003 21.503.088 17.541.752 19.735.913 21.327.599 99.300 20.765 22.500

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Tabella 14 œ Famiglie, abitazioni non occupate e totale abitazioni œ Censimenti 1981, 1991, 2001 Famiglie Abitazioni non occupate Totale 1981 1991 2001 1981 1991 2001 1981 1991 2001 Agazzano 751 790 879 279 258 302 1.000 1.042 1.152 Alseno 1.563 1.718 1.891 478 390 175 1.971 2.096 2.064 Besenzone 402 367 366 113 88 82 485 454 444 Bettola 1.478 1.446 1.495 1.226 1.505 1.431 2.678 2.946 2.926 Bobbio 1.661 1.719 1.869 1.116 1.710 1.576 2.736 3.427 3.436 Borgonovo Val Tidone 2.249 2.535 2.711 488 481 223 2.722 3.004 2.934 Cadeo 1.569 1.967 2.158 289 187 96 1.805 2.154 2.254 Calendasco 886 908 986 240 162 88 1.104 1.070 1.057 Caminata 126 148 167 129 142 130 249 290 285 Caorso 1.651 1.714 1.817 304 387 328 1.867 2.092 2.134 Carpaneto Piacentino 2.133 2.354 2.819 446 336 118 2.507 2.676 2.929 Castell'arquato 1.609 1.696 1.902 724 807 687 2.281 2.488 2.579 Castel San Giovanni 4.289 4.545 4.888 644 519 651 4.791 5.061 5.519 Castelvetro Piacentino 1.873 1.857 1.984 247 204 279 1.987 2.061 2.262 Cerignale 203 182 142 200 278 228 400 460 370 Coli 508 564 590 676 671 642 1.164 1.235 1.232 Corte Brugnatella 386 393 411 324 380 600 692 773 1.011 Cortemaggiore 1.676 1.685 1.712 182 125 249 1.787 1.810 1.961 Farini 1.021 1.051 962 1.199 1.485 1.506 2.220 2.523 2.468 Ferriere 1.254 1.282 1.101 1.510 1.816 2.103 2.763 3.095 3.204 Fiorenzuola d'Arda 4.959 5.174 5.516 465 502 417 5.358 5.666 5.926 Gazzola 510 608 732 430 550 506 940 1.155 1.235 Gossolengo 811 1.098 1.494 223 114 53 1.022 1.205 1.535 Gragnano Trebbiense 1.091 1.220 1.461 199 235 77 1.288 1.455 1.526 Gropparello 1.145 1.140 1.080 784 796 912 1.919 1.935 1.992 Lugagnano Val D'arda 1.464 1.646 1.700 680 738 601 2.082 2.337 2.300 Monticelli D'ongina 2.179 2.159 2.203 181 271 452 2.262 2.430 2.652 Morfasso 826 792 681 582 621 622 1.366 1.406 1.296 Nibbiano 993 1.033 1.063 490 638 687 1.462 1.671 1.750 Ottone 491 480 430 1.006 920 1.056 1.490 1.400 1.486 Pecorara 571 552 476 787 805 801 1.323 1.317 1.274 Piacenza 41.383 41.200 41.525 4.568 4.013 3.034 43.843 44.840 44.432 Pianello Val Tidone 892 997 1.023 487 470 561 1.379 1.466 1.576 Piozzano 319 301 301 296 314 249 596 615 547 Podenzano 2.007 2.418 2.949 319 242 43 2.276 2.655 2.991 Ponte Dell'olio 1.781 1.893 2.012 505 602 33 2.257 2.493 2.045 Pontenure 1.849 1.889 2.121 224 230 128 1.938 2.117 2.249 Rivergaro 1.412 1.882 2.400 1.106 707 8 2.508 2.589 2.379 Rottofreno 2.539 2.979 3.506 330 381 359 2.713 3.354 3.851 San Giorgio Piacentino 1.548 1.736 2.046 492 393 319 1.949 2.122 2.365 San Pietro in Cerro 392 396 404 159 100 169 542 496 572 Sarmato 945 1.013 1.075 116 216 193 1.044 1.228 1.268 Travo 872 907 1.078 1.153 1.123 1.197 1.999 2.030 2.275 Vernasca 1.108 1.105 1.101 533 705 818 1.602 1.810 1.919 Vigolzone 1.139 1.321 1.566 204 360 212 1.329 1.681 1.764 Villanova sull'arda 766 747 757 185 171 157 923 918 914 Zerba 109 93 87 316 414 427 418 507 512 Ziano Piacentino 1.219 1.171 1.259 726 652 687 1.911 1.823 1.946 Provincia di Piacenza 102.608 106.871 112.896 28.360 29.214 26.272 126.948 135.478 138.798 Emilia Romagna 1.397.270 1.482.065 1.638.914 298.026 316.027 306.909 1.621.625 1.782.607 1.930.041 Italia 18.516.703 19.909.003 21.503.088 4.395.471 5.292.609 5.198.274 21.937.223 25.028.522 26.525.873

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III.2. L‘ EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

L‘Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo non può naturalmente esimersi dall‘analizzare anche fenomeni legati all‘Edilizia Residenziale Pubblica ed al Fondo Sociale per l‘Affitto. Il sistema di osservazione promosso dal Legislatore Regionale prevede, anzi, uno specifico ambito di ricerca direttamente gestito dal Servizio Politiche Abitative dell‘Assessorato Programmazione Territoriale œ Politiche Abitative œ Riqualificazione Urbana. Tuttavia, una particolare congiuntura, derivante dall‘aggiornamento degli archivi informatici e del sistema di rilevamento dei dati, ha ritardato l‘edizione del Rapporto 2003 sull‘Edilizia Residenziale Pubblica in Locazione. Nell‘intento di adempiere al dovere di analisi di tali informazioni, e con l‘obiettivo di valorizzare e diffondere le attività del Servizio Politiche Abitative, si è ritenuto opportuno proporre alcune statistiche che alimentano questo canale di rilevazione accedendo alle banche dati on-line (statistica self-service) presenti nel sito web della Regione Emilia Romagna alle pagine dedicate all‘Osservatorio del Sistema Abitativo (http://www.regione.emilia- romagna.it/fr_edilizia.htm).

Il patrimonio di alloggi E.R.P. in locazione in Emilia Romagna ammonta, al 31 gennaio 2002, a 53.732 unità, che sommata alle 4.546 abitazioni di proprietà e gestione comunale, genera un totale di 58.278 alloggi. Nella Tabella 15 troviamo il numero di alloggi suddiviso per numero di occupanti degli stessi: il primo dato utile è che gli alloggi totali nella provincia di Piacenza sono 2908 e di questi 2.550 risultano essere occupati (l‘87,7% del totale), mentre in Regione risultano essere occupati 49630 alloggi (il 93,1% del totale): da ciò, confrontando il dato con la popolazione ricaviamo che in regione si dispone di 13,13 alloggi E.R.P. ogni 1000 abitanti, mentre a Piacenza si rileva una media di 10,83 alloggi ogni 1000 abitanti. Inoltre se analizziamo la distribuzione territoriale degli alloggi occupati in provincia di Piacenza, osserviamo come nel comune di Piacenza sia concentrato il 75,1% degli alloggi di Edilizia residenziale pubblica: poiché, come abbiamo visto nei precedenti paragrafi, il comune capoluogo rappresenta nel 2002 il 57,3% della popolazione provinciale ne deriva che si dispone di 22,7 alloggi ogni mille abitanti. Gli altri comuni che mostrano una maggiore disponibilità di alloggi in rapporto alla popolazione risultano essere: Fiorenzuola d‘Arda (10,5 alloggi ogni 1000 abitanti), Castel San Giovanni (9,3 alloggi), Calendasco (7,3), Monticelli d‘Ongina (6,7), Castelvetro Piacentino (5,7), Coli (5,7), Piozzano (5,7) e Pontenure (5,7).

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Relativamente invece al numero degli occupanti, è interessante rilevante che il 47,1% degli alloggi è occupato da una sola persona, mentre gli alloggi occupati da due persone sono il 26,7%: i nuclei con più di 2 componenti sono il 23,% del totale, con una percentuale che decresce all‘aumentare del numero degli occupanti . La tavola successiva ( Tabella 16 ) indica il numero complessivo degli alloggi E.R.P. occupati suddivisi per 9 fasce di reddito imponibile dei nuclei familiari assegnatari dell‘alloggio. La tabella, pur non fornendo indicazioni sulla condizione economica vera delle famiglie (dichiarazioni ISE ed ISEE), produce una stima basata sul reddito imponibile. Così, vediamo che il 31,8% dei nuclei assegnatari dispone di un reddito imponibile inferiore agli 8.000 euro annui, e che, escludendo questa fascia di reddito, quella maggiormente frequente è compresa tra i 10.500 ed i 13.000 euro annui, dove ricade il 12,5% dei nuclei familiari in assegnazione. La maggior parte delle assegnazioni si inserisce nelle fasce di reddito meno elevate ma non mancano nuclei familiari con redditi imponibili superiori ai 31.000 euro annui (172 nuclei familiari in provincia corrispondenti all‘6,7% delle assegnazioni). Inoltre per quanto attiene al 2003 possiamo riportare alcuni dati relativi all‘attività Acer Piacenza: sono stati costruiti 21 nuovi alloggi (nel comune di Piacenza), sono stati recuperati 45 alloggi (ristrutturazioni di edifici ex demaniali, di cui 41 nel comune capoluogo e 4 a Fiorenzuola) e vari interventi manutentivi (rinnovo impianti di riscaldamento, rinnovo serramenti ecc.).

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Tabella 15 - Numero di alloggi per numero occupanti (anno 2002)

Numero occupanti Non TOTALE 1 2 3 4 5 Oltre 5 occupato Agazzano 1 ------1 Alseno 1 7 4 7 2 - 2 23 Bettola - 2 1 - - 1 - 4 Bobbio 1 1 3 - 1 - - 6 Borgonovo Val Tidone - 4 3 2 - - - 9 Cadeo - 3 6 3 2 - - 14 Calendasco 1 6 6 4 1 - - 18 Caorso - 6 6 3 1 1 2 19 Carpaneto Piacentino 1 4 3 6 - - 1 15 Castell'arquato - 4 2 2 1 - - 9 Castel San Giovanni 5 50 18 16 17 10 2 118 Castelvetro Piacentino 1 13 7 5 2 1 - 29 Coli - 2 2 1 - - 1 6 Cortemaggiore - 7 10 3 3 - - 23 Fiorenzuola D'arda 22 59 34 23 18 4 5 165 Gossolengo - 6 2 1 - - - 9 Gragnano Trebbiense 4 5 2 3 2 - - 16 Lugagnano Val D'arda 1 3 6 - 1 - - 11 Monticelli D'ongina - 5 10 6 9 5 - 35 Piacenza 314 949 500 269 127 50 20 2.229 Piozzano - 1 2 - 1 - - 4 Podenzano - 18 8 - - - - 26 Ponte Dell'olio 1 8 6 5 - 2 1 23 Pontenure - 13 7 7 2 1 - 30 Rivergaro 1 5 3 1 - - - 10 Rottofreno 2 10 7 1 5 1 - 26 San Giorgio Piacentino - 2 - 1 1 1 - 5 Sarmato - 7 3 - 1 - - 11 Vigolzone 2 2 5 3 2 - - 14 Provincia 358 1.202 666 372 199 77 34 2.908 Fonte: Regione Emilia Romagna

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Tabella 16 - Numero totale alloggi occupati per fasce di reddito imponibile nucleo (anno 2002) Fasce di reddito imponibile nucleo Fino a 8000 Da 8000 a Da 10500 a Da 13000 a Da 15500 a Da 18000 a Da 20500 a Da 26000 a Oltre 31000 Comune euro 10500 euro 13000 euro 15500 euro 18000 euro 20500 euro 26000 euro 31000 euro euro TOTALE Alseno 4 5 1 2 1 1 2 3 3 22 Bettola 1 2 - 1 - - - - - 4 Bobbio 1 2 2 ------5 Borgonovo Val Tidone 3 - 2 2 1 - 1 - - 9 Cadeo 2 - - 4 2 4 - 1 1 14 Calendasco 2 - 1 1 2 2 2 2 5 17 Caorso 3 5 1 3 - - 2 2 3 19 Carpaneto Piacentino 1 3 3 - - 4 1 - 2 14 Castell'arquato 2 1 1 2 - - 1 1 1 9 Castel San Giovanni 38 13 14 10 5 7 7 9 10 113 Castelvetro Piacentino 6 5 3 4 3 1 4 2 - 28 Coli 2 - - 1 - 1 1 1 - 6 Cortemaggiore 5 2 3 4 1 1 2 2 3 23 Fiorenzuola D'Arda 40 20 15 21 15 4 6 15 7 143 Gossolengo 2 1 2 1 3 - - - - 9 Gragnano Trebbiense 2 - 3 2 1 - - 1 3 12 Lugagnano Val D'arda 3 3 1 1 - - 1 - 1 10 Monticelli D'ongina 7 2 6 2 7 3 1 3 4 35 Piacenza 655 199 243 206 163 108 134 90 117 1.915 Piozzano - 1 - - - 2 1 - - 4 Podenzano 8 5 6 4 2 - - - 1 26 Ponte Dell'olio 7 3 1 4 2 - 2 2 1 22 Pontenure 7 3 3 2 2 2 3 2 6 30 Rivergaro 2 2 1 2 2 - - - - 9 Rottofreno 6 2 3 3 2 4 2 1 1 24 San Giorgio Piacentino 1 3 - - - - 1 - - 5 Sarmato 1 2 4 2 - 1 - 1 - 11 Vigolzone - 1 - 1 3 - 2 2 3 12

Totale 811 285 319 285 217 145 176 140 172 2.550

Fonte: Regione Emilia Romagna

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III.3. IL FONDO SOCIALE PER L‘AFFITTO

Le domande di Fondo Sociale per l‘Affitto del 2003, in regione, sono state 39.105 e di queste 1.653 ricadono in provincia di Piacenza. Per le stesse ragioni esposte in merito all‘Edilizia Residenziale Pubblica in Locazione si è deciso di accedere alle banche dati on-line (statistica self-service) presenti nel sito web della Regione Emilia Romagna alle pagine dedicate all‘Osservatorio del Sistema Abitativo. Tale servizio on-line fornisce dati statistici sul Fondo Sociale relativamente all‘anno 2002, quando il numero complessivo delle domande presentate è stato di circa 34.000 in regione e 1.665 in provincia di Piacenza. Nella tavola seguente ( Tabella 17 ) troviamo alcune indicazioni sulle domande valide, quindi corrispondenti alle effettive contribuzioni. Complessivamente ammontano a circa il 90% di quelle presentate in regione ed a circa l‘82% di quelle presentate in provincia di Piacenza: nella tabella sono ripartite in ordine a sei fasce di canone di locazione mensile e territorialmente. Partendo da quest‘ultima distribuzione, troviamo al primo posto la città di Piacenza con 978 domande che rappresentano il 58,7% del totale. Al secondo posto Castel San Giovanni con 122 domande valide equivalenti al 7,3% del totale, seguito da Fiorenzuola con 71 domande, pari al 4,3%. Gli altri comuni, per semplicità, possono essere suddivisi in tre fasce: tra il 3,2% ed l‘1,9%, in cui troviamo Rottofreno, Borgonovo Val Tidone, Alseno, Pontenure, Corso, Carpaneto Piacentino; tra l‘1,6% e l‘1,0% in cui si ritrovano Podenzano, San Giorgio Piacentino, Ponticelli d‘Ongina, Sarmato, Rivergaro, Castell‘Arquato, Lugagnano Val d‘Arda, Bettola; i rimanenti comuni con incidenze inferiori all‘1%. Nelle tavole successive ( Tabella 18, 19, 20 ), per i soli comuni inclusi nel campione O.R.S.A., le domande sono state ordinate in relazione alle fasce di canone mensile e alle dimensioni degli alloggi in locazione. I dati, così ordinati, possono fornirci, in modo improprio ma attendibile,alcune indicazioni sul mercato delle locazioni, anche se la presenza di domande in cui non viene fornito il dato può spostare la distribuzione. A Piacenza prevale la classe dimensionale delle tre stanze con 397 domande valide, a cui segue quella costituita da due stanze con 367 domande. I canoni corrispondenti si collocano prevalentemente tra i 200 ed i 300 euro al mese nel caso delle due stanze e tra i 300 ed i 400 euro mese nel caso di tre stanze. A Castel San Giovanni non abbiamo il dato relativo alle stanze, mentre per quanto riguarda Fiorenzuola d‘Arda la maggior parte delle domande riguarda alloggi con più di due stanze, con valori che si concentrano nella fascia di canone tra i 200 e i 300 euro per gli alloggi con quattro stanze od oltre e che oscillano nelle prime due fasce nel caso delle tre stanze.

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Tabella 17 - Numero di domande valide per fasce di canone di locazione mensile (anno 2002) Fasce di canone di locazione mensile Dato Fino a 200 Da 200 a Da 300 a Da 400 a Da 500 a Oltre 600 Comune non TOTALE 300 400 500 fornito Euro 600 Euro Euro Euro Euro Euro Agazzano - 4 4 1 1 - - 10

Alseno - 8 16 22 - 1 - 47

Bettola - 13 3 - - - - 16

Borgonovo Val Tidone - 13 26 10 - - - 49

Calendasco - 2 1 - - - - 3

Caorso - 5 14 14 - - - 33

Carpaneto Piacentino - 3 17 9 2 - - 31

Castell'Arquato - 3 12 4 - - - 19

Castel San Giovanni - 15 67 38 2 - - 122

Fiorenzuola D'Arda - 18 31 21 1 - - 71

Gazzola - 2 2 2 - - - 6

Gossolengo - 2 3 7 - - - 12

Gragnano Trebbiense - 2 6 3 - - - 11

Lugagnano Val d'Arda - 6 9 2 - - - 17

Monticelli D'ongina - 3 16 5 - - - 24

Piacenza - 86 353 440 82 16 1 978

Pianello Val Tidone - 7 7 - - - - 14

Piozzano - - 1 - - - - 1

Podenzano - 7 14 6 - - - 27

Pontenure - 5 12 17 4 - - 38

Rivergaro - 6 10 3 1 - - 20

Rottofreno - 9 23 20 1 - - 53

San Giorgio Piacentino - 5 11 8 - - - 24

Sarmato - 1 14 7 - - - 22

Travo - 1 2 - - - - 3

Villanova Sull'arda - 2 5 2 - - - 9

Ziano Piacentino - 4 1 - - - - 5

Provincia - 232 680 641 94 17 1 1.665

Totale 4.293 1.262 4.508 7.542 7.384 3.917 1.274 30.180 Fonte: Regione Emilia Romagna

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Tabella 18 Piacenza (anno 2002) Fasce di canone di locazione mensile Numero stanze TOTALE Fino a 200 Da 200 a Da 300 a Da 400 a Da 500 a Oltre 600 Euro 300 Euro 400 Euro 500 Euro 600 Euro Euro Dato non fornito 6 19 33 3 1 - 62 Una stanza 12 20 25 4 - - 61 Due stanze 47 168 125 19 4 - 363 Tre stanze 20 129 206 35 7 - 397 Quattro stanze e oltre 1 17 51 21 4 1 95 TOTALE 86 353 440 82 16 1 978 Fonte: Regione Emilia Romagna

Tabella 19 Castel San Giovanni (anno 2002)

Fasce di canone di locazione mensile Fino a 200 Da 200 a Da 300 a Da 400 a TOTALE Numero stanze Euro 300 Euro 400 Euro 500 Euro Dato non fornito 15 67 38 2 122

TOTALE 15 67 38 2 122 Fonte: Regione Emilia Romagna

Tabella 20 Fiorenzuola d‘Arda (anno 2002) Fasce di canone di locazione mensile

Numero stanze Fino a 200 Da 200 a Da 300 a Da 400 a TOTALE Euro 300 Euro 400 Euro 500 Euro

Dato non fornito - 1 - - 1 Una stanza - 1 1 - 2 Due stanze 4 1 1 - 6 Tre stanze 12 13 8 - 33 Quattro stanze e oltre 2 15 11 1 29

TOTALE 18 31 21 1 71 Fonte: Regione Emilia Romagna

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IV. IL COMPARTO DELLE LOCAZIONI E GLI SFRATTI

Il presente capitolo tratta due temi centrali dell‘Osservatorio del Sistema Abitativo, che, da un lato, suscitano un elevato interesse e richiesta di informazioni e che, dall‘altro, risultano non sufficientemente presidiati dal punto di vista del monitoraggio e della raccolta di dati. Accade così che le informazioni disponibili siano spesso frammentarie o ordinate su raggruppamenti territoriali di scarso dettaglio: è il caso per esempio dell‘Agenzia del Territorio, presso cui vengono registrati i contratti di locazione, il cui dettaglio massimo nella restituzione delle informazioni coincide con la dislocazione degli uffici locali, 25 in tutta la regione. Per tale ragione, il programma di ricerca dell‘Osservatorio parte dalle statistiche ufficiali del Ministero dell‘Interno per poi consultare operatori locali, associazioni di proprietari ed inquilini, funzionari e tecnici delle Amministrazioni Locali, associazioni di categoria ed altri soggetti, per integrare le informazioni mancanti e aumentarne il livello di dettaglio, quantomeno in termini qualitativi. Oltre alle rilevazioni sul campo sono stati previsti ed utilizzati già in questa fase altri strumenti, quali le interviste dedicate ed i focus group, i cui risultati sono integrati nel testo.

IV.1. I CONTRATTI DI LOCAZIONE I primi elementi, proposti nella Tabella 21 proveniente dal Ministero dell‘Interno, restituiscono la serie storica del numero dei contratti di locazione registrati in provincia di Piacenza a partire dal 1985. Nell‘ultimo anno disponibile, il 2002, questi ammontano a 5.630 in complesso ed a 3.147 nel solo comune capoluogo (in regione ne sono stati complessivamente registrati 151.456 di cui 77.012 nei comuni capoluogo). Esaminando la serie storica si deduce un mercato complessivamente in crescita, anche se connotato da un andamento instabile che si traduce in variazioni annuali anche piuttosto consistenti ed anche numerose variazioni di segno: si passa infatti da valori che oscillano da 3.400 a 4.000 locazioni negli anni ottanta agli attuali valori sui 5.100-5.600. Limitandoci agli ultimi anni della serie si osservano diversi picchi (con valori di circa cinquemila locazioni) negli anni 1993, 1996 e 1998, mentre nei restanti anni si oscilla su valori intorno ai 4.200-4.700 locazioni. Tuttavia negli anni 2001-2002 ha luogo un impennata del numero delle locazioni che ne porta il valore a 5.630 che rappresenta un valore mai raggiunto all‘interno della serie. Ovviamente queste considerazioni risentono di una quota indefinita di mercato irregolare che, in quanto tale, non lascia spazio a valutazioni di sorta. Tuttavia secondo le opinioni degli operatori del settore e delle rappresentanze

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Tabella 21 œ Andamento dei contratti di locazione in provincia di Piacenza

Anno Capoluogo Altri Comuni Totale Variazione

1985 2'402 1'615 4'017 - 1986 1'949 1'818 3'767 -6,2% 1987 2'053 1'569 3'622 -3,8% 1988 1'955 1'524 3'479 -3,9% 1989 1'956 1'479 3'435 -1,3% 1990 2'202 1'629 3'831 11,5% 1991 2'061 1'730 3'791 -1,0% 1992 2'222 1'782 4'004 5,6% 1993 2'951 2'091 5'042 25,9% 1994 2'412 1'744 4'156 -17,6% 1995 2'684 1'944 4'628 11,4% 1996 2'706 2'352 5'058 9,3% 1997 2'705 2'188 4'893 -3,3% 1998 2'682 2'482 5'164 5,5% 1999 2'300 2'461 4'761 -7,8% 2000 2'489 2'299 4'788 0,6% 2001 2'715 2'478 5'193 8,5% 2002 3'147 2'483 5'630 8,4% Fonte dati œ Ministero dell‘Interno di proprietari ed inquilini, anche questo segmento ha subito delle modificazioni: la frazione di contratti totalmente irregolari si sarebbe notevolmente contratta lasciando invece spazio a contratti registrati per importi inferiori al canone reale percepito, od anche all‘aumento delle spese condominiali per recuperare quella quota del canone non registrata. Ancora in riferimento alle fonti istituzionali, grazie alla collaborazione della Direzione Regionale dell‘Emilia Romagna dell‘Agenzia delle Entrate, si sono ottenute le informazioni relative al numero di contratti di locazione per uso abitativo registrati nel 2003 presso gli uffici competenti in regione. Complessivamente ammontano a 6.682 in provincia di Piacenza registrando quindi una notevole impennata (+ 18,7%) e confermando quindi l‘aumento degli ultimi anni che ha portato nel corso di un ventennio quasi a raddoppiare i valori provinciali: questo andamento si mostra in controtendenza al dato regionale (96.125 locazioni) che registra una flessione rispetto al dato 2002 del Ministero dell‘Interno che apparentemente si attesta al 40% in regione. La nota di accompagnamento ai dati sottolinea, tuttavia, che i contratti di locazione, essendo formalizzati quasi esclusivamente mediante scrittura privata, possono essere registrati presso qualunque ufficio del territorio italiano e pertanto il confronto con i valori del Ministero dell‘Interno non è propriamente corretto.

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IV.2. INDAGINE CON LE RAPPRESENTANZE DI PROPRIETARI ED INQUILINI

In questa sezione del testo vengono proposti i risultati dell‘indagine sul mercato delle locazioni svolta con la collaborazione delle rappresentanze di proprietari ed inquilini (indagine svolta nel 2003 su andamenti del 2002) aggiornati con le informazioni raccolte, a distanza di un anno, presso le stesse associazioni mediante una serie di interviste dedicate. Gli stessi risultati, poi, sono integrati dalle considerazioni scaturite nell‘ambito dei focus group provinciali che hanno visto il coinvolgimento di un numero più ampio di soggetti comunque legati al settore, quali le associazioni dei costruttori, le cooperative di abitazione, le associazioni degli intermediatori immobiliari, le A.C.E.R., gli ordini professionali, ed altri ancora tra cui funzionari di enti ed aziende pubbliche. Il primo tema dell‘indagine riguarda la percezione della struttura del mercato delle locazioni in relazione alle forme contrattuali introdotte dalla legge 431 del 1998, i canoni concordati. Negli ultimi mesi del 2003 e nei primi mesi di quest‘anno, conformemente a quanto previsto dal Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (entrato in vigore il 30 aprile 2003) le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori hanno riaperto le contrattazioni locali per la ridefinizione dei canoni concordati (nei comuni di Piacenza e Fiorenzuola d‘Arda tuttavia non si sono, alla data del 30/06/04, siglati i nuovi accordi). Secondo le dichiarazioni dei rappresentanti dei proprietari e degli inquilini contattati nel 2003 in provincia di Piacenza, la ripartizione del numero dei contratti di locazione per le diverse tipologie corrisponderebbe, percentualmente, a quanto rappresentato nel grafico sottostante. A distanza di un anno la situazione pare essere piuttosto incerta, poiché le stime degli operatori nuovamente intervistati appaiono decisamente divergenti tra loro, optando per valori del concordato che oscillano tra il 40% e ed il 2-3%, pur mostrando maggiore accordo nel ritenere poco rilevanti le altre forme contrattuali, che parrebbero contrarsi fino al 2-3%. Anche sulla valutazione dell‘andamento delle locazioni in nero, non vi è identità di vedute: se da parte di alcuni si rileva la contrazione del fenomeno e l‘esistenza solo di una piccola fascia di evasione, da parte di altri si sottolinea un forte aumento dell‘evasione parziale, ossia della registrazione di un canone inferiore a quello effettivamente percepito.

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Percezione della struttura del mercato delle locazioni da parte di testimoni privilegiati

5% 34% 61%

Contratto libero Contratto concordato Altre forme

Figura 1

Durante l‘attività di focus group, dove i soggetti coinvolti coprivano un più ampio spettro di vedute del mercato, è emersa l‘opinione, sostanzialmente condivisa da tutti gli operatori presenti, che la reale incidenza dei canoni concordati si posizioni su valori decisamente più bassi, quasi nulla, anche dovuta al fatto che il nuovo accordo territoriale non è ancora stato approvato: i canoni da applicare col concordato sono quelli stabiliti dall‘accordo del 99, che sarebbero troppo distanti dai valori di mercato e perciò renderebbero lo strumento del concordato inapplicato. Lo scostamento tra le differenti dichiarazioni trova riscontro nelle caratteristiche ed anche nelle dimensioni dell‘universo di riferimento assunto dai diversi operatori. A seguito della legge 431/98 viene peraltro a mancare l‘obbligo dell‘assistenza delle associazioni di proprietari ed inquilini nella stipula dei contratti, con la conseguenza che queste hanno visto ridursi drasticamente la dimensione del campione di riferimento. Al contempo, non vi è nessun altro soggetto che detenga l‘intero panorama del mercato delle locazioni se non l‘Agenzia delle Entrate presso cui è obbligatorio registrare i contratti. I dati prodotti dalla Direzione Regionale dell‘Emilia Romagna dell‘Agenzia delle Entrate (Tabella 22) mostrano gli andamenti del numero di contratti di tipo concordato a livello regionale e provinciale. In regione, dopo l‘exploit del 2001 in cui se ne sono contati 5.541, il numero dei concordati si è ridotto del 2% nel 2002 e del 25% nel 2003, scendendo così a 4.041 unità che, poste in confronto al totale dei contratti di locazione (96.125 contratti), ne simboleggiano il 4,2%. Occorre precisare che nei 96 mila contratti registrati in regione vi sono conteggiate tutte le forme contrattuali vigenti e non solo quelle definite dalla legge 431 del 1998.

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Nel caso della provincia di Piacenza si osserva un andamento in linea con l‘andamento regionale registrando un aumento nel 2001 per poi calare progressivamente fino a conteggiarne 184 nel 2003, equivalenti a circa l‘2,4% del totale registrati in provincia (6.682 unità).

Tabella 22œ Contratti concordati per provincia œ serie storica 2000 2001 2002 2003 5% (2003-2002) Bologna 178 883 791 706 -10,7% Ferrara 793 3111 3006 1505 -49,9% Ravenna 114 252 120 194 61,7% Forlì-Cesena 104 137 88 47 -46,6% Modena 291 575 872 1179 35,2% Parma 203 217 58 50 -13,8% Reggio Emilia 2 34 234 168 -28,2% Piacenza 127 301 229 184 -19,7% Rimini 5 31 16 8 -50,0% Regione 1817 5541 5414 4041 -25,4% Variazione % annua - 205,0% -2,3% -25,4% Fonte dati: Direzione Regionale dell‘Agenzia delle Entrate dell‘Emilia Romagna

Il secondo tema affrontato nell‘indagine sul mercato delle locazioni riguarda la disponibilità di alloggi per la locazione per i due comuni inseriti nel campione O.R.S.A e per i comuni di Gossolengo e Rottofreno: nel grafico sottostante ne troviamo una rappresentazione per istogrammi in ordine a quattro fasce dimensionali degli alloggi (Figura 2). A parte il caso del capoluogo, dove abbiamo una prevalenza delle due fasce centrali, nel resto dei comuni le prime tre fasce hanno incidenza simile con valori che oscillano tra il 30% e il 33%, mentre la fascia di alloggi di dimensione superiore agli 80 mq non supera in nessun comune l‘8%. L‘offerta si concentra prevalentemente sulle due fasce dimensionali centrali, da 45 a 60 mq la prima e da 60 a 80 mq la seconda, con percentuali che mediamente ammontano rispettivamente al 40% ed al 30%.

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Offerta di alloggi per dimensione - Provincia di Piacenza

60%

40% 33% 34% 33% 32% 30% 32% 30% 30% 30% 30% 30% 32% 30% 30% 25% 20% 8% 7% 8% 8% 8%

0% Piacenza Fiorenzuola Castel San Gossolengo Rottofreno D'Arda Giovanni

fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq

Infine, nelle Tabelle 23 e 24 , troviamo i valori dei canoni liberi segnalati dalle associazioni nel corso dell‘indagine svolta nel 2003. Le tabelle, che si riferiscono rispettivamente al comune capoluogo ed al resto della provincia, rappresentano stime fornite dagli operatori sulla base della loro esperienza e conoscenza del mercato e non medie di contrattazioni realmente avvenute.

Tabella 23 - Valore medio dei canoni liberi - Comune di Piacenza (anno 2002) Valore medio dei canoni liberi - Comune di Piacenza fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Zona di pregio Minimo 303 383 457 492 Massimo 447 517 567 633 Centro/Semicentro Minimo 267 333 390 425 Massimo 392 467 500 533 Periferia/Frazioni Minimo 233 283 327 375 Massimo 317 383 443 490

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Tabella 24 - Valore medio dei canoni liberi - Provincia di Piacenza (anno 2002) fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq

Piacenza Minimo 268 333 391 431 Massimo 385 456 503 552 Fiorenzuola D'Arda Minimo 268 320 367 408 Massimo 383 433 443 483 Castel San Giovanni Minimo 260 303 350 392 Massimo 325 360 393 442 Gossolengo Minimo 265 303 350 375 Massimo 300 383 393 433 Rottofreno Minimo 240 303 350 375 Massimo 275 360 393 433

Nel corso delle interviste compiute nel 2004 si è tuttavia rilevato che nel corso dell‘ultimo anno vi sarebbe un aumento consistente dei canoni, causata anche da un aumento della domanda provocata dall‘ingresso di diverse tipologie di conduttori: soprattutto l‘aumento della popolazione straniera, ma anche di tecnici e maestranze addette alla costruzione della TAV (Treno Alta Velocità), nonché, anche se in misura minore, l‘aumento degli studenti universitari legati all‘apertura di nuovi corsi dell‘Università di Milano. In particolare è stato sottolineato come nel corso degli anni vi sia stato un processo di sostituzione all‘interno dell‘insieme dei conduttori: progressivamente i tradizionali conduttori piacentini hanno di norma acquisito l‘abitazione in proprietà, mentre nel frattempo si è assistito all‘arrivo di un consistente numero di immigrati sia dal meridione d‘Italia che di stranieri che costituiscono ormai la parte prevalente di questa categoria. E‘ soprattutto questa tipologia di utenti che determina un forte aumento della domanda per le tipologie di alloggi di minore valore a cui non si riscontra sovente un offerta adeguata per quanto riguarda la variabile prezzo. L‘aumento dei canoni ha così portato da un lato alla crescita delle richieste di monolocali e bilocali e dall‘altra all‘aumento delle ristrutturazioni di numerosi spazi accessori (solai, cantine ecc.) da adibire alla locazione. Alcuni referenti, ma su questo punto non vi è stata uniformità di vedute, sottolineano come l‘aumento dei canoni in misura maggiore dei redditi stia provocando un aumento dei casi di sfratto per morosità e l‘insorgere di una nuova situazione di emergenza abitativa. D‘altronde anche nell‘ambito del focus group tenuto in Provincia di Piacenza, sono emerse alcune tendenze che hanno goduto di un diffuso consenso: 1. il valore dei canoni indicati in tabella è stato giudicato attendibile da tutti gli operatori presenti, in riferimento al momento della rilevazione, anche se successivamente si sono verificati aumenti rilevanti;

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2. il costante aumento dei prezzi e le concomitanti trasformazioni sociali ripropongono nella provincia il problema dell‘emergenza abitativa: l‘aumento di famiglie di immigrati e la frammentazione a cui sono sottoposte anche quelle locali (divorzi, single, vedovi ecc.) ripropongono l‘esistenza di numerosi casi sociali che comportano, di riflesso, l‘aumento delle domande di accesso all‘edilizia residenziale pubblica, al fondo sociale per l‘affitto e del numero degli sfratti per morosità; 3. date queste premesse è emersa l‘esistenza di differenziati mercati abitativi: se da un lato, soprattutto per l‘acquisto della casa, vi è una maggiore attenzione alla qualità dell‘alloggio, dall‘altra l‘esistenza di nuove fasce sociali deboli rende vendibili ed affittabili alloggi di scarsa qualità, che fino a qualche anno fa‘ non avrebbero trovato collocazione. Anche nella Provincia di Piacenza, seppure con toni molto meno accentuati dei mercati limitrofi di Milano e di Parma, emerge così la difficoltà di accesso alla locazione a costi accessibili per quelle fasce sociali deboli che costituiscono una parte significativa dell‘insieme dei conduttori.

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IV.3. GLI SFRATTI

Il presente paragrafo propone alcune considerazioni in merito all‘andamento delle procedure di rilascio degli immobili ad uso abitativo. Gli sfratti, infatti, rappresentano da un lato una misura della tensione abitativa espressa dai cittadini (le richieste di sfratto presentate all‘Autorità giudiziaria) e dall‘altro una quota del reale fabbisogno di abitazioni (gli sfratti eseguiti). I dati presentati nella Tabella 25 provengono dalle rilevazioni statistiche ufficiali del Ministero dell‘Interno e contengono la serie storica a partire dal 1983 fino al 2002, ultimo anno disponibile, per i provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili ad uso abitativo emessi dall‘Autorità Giudiziaria, per le richieste di esecuzione presentate all‘Ufficiale Giudiziario e per gli sfratti eseguiti con l‘intervento dell‘Ufficiale Giudiziario.

Tabella 25 œ Andamento dei provvedimenti di rilascio di immobili ad uso abitativo in provincia di Piacenza œ serie storica Provvedimenti emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti anni Necessità Finita Morosità locatore Locazione Altra causa Totale Variazione % Totale Variazione % Totale Variazione % 1983 8 152 48 208 - 40 - 27 - 1984 2 221 46 269 29,33 36 -10 34 25,93 1985 2 94 50 146 -45,72 84 133,33 75 120,59 1986 1 188 50 239 63,7 57 -32,14 46 -38,67 1987 1 182 53 236 -1,26 53 -7,02 45 -2,17 1988 0 142 37 179 -24,15 95 79,25 46 2,22 1989 0 139 35 174 -2,79 76 -20 74 60,87 1990 0 169 35 204 17,24 81 6,58 70 -5,41 1991 1 323 56 380 86,27 94 16,05 81 15,71 1992 2 194 60 256 -32,63 89 -5,32 69 -14,81 1993 0 117 64 181 -29,3 98 10,11 79 14,49 1994 0 108 80 188 3,87 87 -11,22 54 -31,65 1995 1 156 51 208 10,64 72 -17,24 70 29,63 1996 0 140 79 219 5,29 66 -8,33 61 -12,86 1997 0 83 81 164 -25,11 71 7,58 74 21,31 1998 0 79 93 172 4,88 95 33,8 71 -4,05 1999 0 52 105 157 -8,72 62 -34,74 50 -29,58 2000 0 48 127 175 11,46 168 170,97 66 32 2001 0 64 99 163 -6,86 272 61,9 99 50 2002 0 35 119 154 -5,52 164 -39,71 71 -28,28 Fonte dati: Ministero dell‘Interno

E‘ doveroso precisare che le tre serie rappresentate non sono confrontabili tra loro: infatti i provvedimenti emessi, le richieste di esecuzione e gli sfratti eseguiti coincidono con tre fasi del provvedimento di rilascio degli immobili che non risultano necessariamente conseguenti nel tempo e né, tanto meno, procedono con la medesima velocità. All‘emissione del provvedimento può non succedere una richiesta di rilascio così come a quest‘ultima può non succedere un‘esecuzione. Le

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esecuzioni poi vengono eseguite dall‘Ufficiale Giudiziario in autonomia e pertanto può verificarsi che in un dato anno il numero delle esecuzioni sia superiore al numero delle richieste Detto ciò non rimane che esaminare le singole serie separatamente. Cominciando con i provvedimenti emessi vediamo che, il loro numero complessivo è generalmente costante e compreso tra le 150 e le 250 unità, mentre ciò che varia nel tempo è la causa del provvedimento: se i provvedimenti per necessità del locatore rappresentano sempre una percentuale minima o nulla del totale, i provvedimenti per finita locazione risultano in calo, soprattutto per quanto concerne gli ultimi anni della serie, mentre i provvedimenti per morosità, invece, crescono sensibilmente e negli ultimi anni rappresentano quasi l‘unica causa di emissione dei provvedimenti. Le richieste di esecuzione, invece mostrano un andamento altalenante ma comunque in crescita sul lungo periodo con un picco nel 2001 ed una battuta di arresto nel 2002; gli sfratti eseguiti invece non mostrano alcuna tendenza di lungo periodo, rimanendo, pur osservandosi variazioni annuali molto elevate per entrambi i segni algebrici, piuttosto costanti. Nel 2002 in provincia di Piacenza vi sono state 71 esecuzioni di sfratto con l‘intervento dell‘ufficiale giudiziario.

IV.4. I COMUNI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA

Secondo quanto previsto dall‘art. 8 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, il Comitato Interministeriale Programmazione Economica (C.I.P.E.) ha redatto, con Delibera n° 87 del 13 novembre 2003, il nuovo elenco dei comuni ad alta tensione abitativa. 1. Piacenza 2. Fiorenzuola d‘Arda Per quanto riguarda il comune di Piacenza l‘accordo territoriale sui canoni concordati è ancora quello risalente al 1999, non ancora aggiornato, e risulta recentemente poco applicato: nel corso del 2003, infatti, su 6682 contratti registrati in provincia di Piacenza solo 184 (pari al 2,8%) risultano essere a canone concordato, mentre per quanto riguarda il comune di Fiorenzuola d‘Arda non vi è nessun contratto concordato, non essendo precedentemente inserito nei comuni ad alta tensione abitativa e non essendo ancora stato siglato il nuovo accordo territoriale. La Tabella 26 mostra un‘analisi comparativa sulle aliquote dell‘Imposta Comunale sugli Immobili adottate dalle Amministrazioni Comunali dei comuni piacentini che compongono il campione dell‘indagine sul comparto delle locazioni.

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Tabella 26 œ Aliquote dell‘Imposta Comunale sugli Immobili (anno 2004)

Aliquota ridotta Comune ad Detrazione Aliquota ridotta Aliquota Aliquota per locazioni con alta tensione Aliquota per abitazione per locazioni con maggiorata per Territorio abitazione contratto di abitativa ordinaria principale contratto immobili sfitti (3) principale comodato (Euro) (1) concordato (2) gratuito SI NO Piacenza X 6,5„ 4,95„(4) 103,30 4,50„ 4,95„ Fiorenzuola X 7,00 4,70„ 113,62 5,2„ 4,70„(5) Castel San Giovanni X 6,75„ 5,00„ 104,00 Gossolengo X 6,20„ 5,50„ 103,30 Rottofreno X 7,00„ 5,00„ 103,30 6,5„

Note alla Tabella precedente: (1) la detrazione d‘imposta dovuta per l‘abitazione principale, come previsto dall‘art.3, comma 55/2, della L. 662/96, è elevata per categorie particolari (definite singolarmente nelle delibere comunali, a titolo indicativo tali categorie sono: pensionati di età superiore a 65 anni con solo reddito da pensione; famiglie di 6 o più persone; portatori di handicap;ecc.) (2) aliquota ICI da applicare ad unità immobiliari in locazione a titolo di abitazione principale con contratto stipulato ai sensi dei c.3-4 art.2 Legge 431/98; (3) aliquota ICI da applicare a tutte le unità immobiliari non locate; (4) aliquota ICI da applicare anche ad unità immobiliari possedute a titolo di proprietà od usufrutto da parte di anziano o disabile che acquisisce la residenza in istituto di ricovero o sanitario, a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata; da applicarsi altresì ad unità immobiliari locate, con contratto registrato ad un soggetto che le utilizzi come abitazione principale.

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IV.5. INDAGINE A.S.P.P.I. (A SSOCIAZIONE SINDACALE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI )

La ricerca si propone di aprire una finestra sulla situazione del mercato dell‘affitto in Emilia Romagna a partire dai dati forniti dalle sedi Asppi localizzate sul territorio delle province di Bologna, Modena, Parma, Reggio Emilia, Ferrara, Forlì/Cesena, Ravenna, Rimini e Piacenza. I dati, raccolti elaborati e analizzati, fanno riferimento a contratti, liberi e concordati, realmente stipulati presso le sedi dell‘associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari, indistintamente per abitazioni arredate e non arredate, nel corso del 2003.

L‘indagine che, quasi inutile precisarlo, non ha alcuna pretesa di esaurire la complessità delle dinamiche del mercato delle locazioni in Emilia Romagna, si apre con alcune considerazioni sull‘andamento dei contratti liberi e concordati stipulati presso le sedi statisticamente più rappresentative., cercando di fotografare la situazione del —doppio binario“ previsto dalla legge 431/98 e tralasciando di conteggiare le altre forme contrattuali (comodato, commerciale, uso turistico) numericamente residuali rispetto alla totalità dei contratti stipulati presso le sedi Asppi. L‘andamento di quelle che, semplificando, denominiamo —altre forme contrattuali“ tende alla stabilità con differenze comunque significative in relazione alla vocazione turistica del territorio o alle consuetudini acquisite nel corso degli anni dalla singola sede territoriale. La seconda parte della rilevazione si focalizza sull‘andamento dei canoni di locazione liberi suddivisi in ordine a quattro classi dimensionali e in rapporto al territorio sul quale è ubicato l‘immobile ( Tabelle 27 e 28 ). La raccolta dei canoni reali, così come dichiarati al momento della stipula contrattuale dalle parti e successivamente registrati presso gli uffici competenti, permette di costruire due tabelle dei canoni medi applicati nei comuni capoluogo e in altri comuni di ogni singola provincia nel corso del 2003

Il contesto

I dati forniti dall‘ultimo rapporto dell‘ANCE parlano chiaro: —nel 1981 il 35,2% delle famiglie vivevano in affitto, nel 1991 la percentuale è scesa al 25,4% e nel 2002 è pari al 18,7%“ 1. Nonostante l‘incremento dei prezzi delle abitazioni, che puntualmente Nomisma registra nei suoi rapporti sul mercato immobiliare, sempre più famiglie decidono di acquistare casa: nell‘ultimo decennio sono aumentate di 1,5 milioni di unità ( + 13%). I proprietari della propria abitazione

1 Osservatorio congiunturale Ance œ Maggio 2004, pag. 50.

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sono, al 2003, il 79,4% 2. Una percentuale destinata ad aumentare grazie anche al contributo del mercato immobiliare dell‘Emilia Romagna tra i più vivaci dell‘intero territorio nazionale per prezzi e numero di transazioni in rapporto allo stock disponibile 3. Non è un caso se nel corso del 2003 il mercato dei mutui in Emilia Romagna ha fatto registrare una crescita del 26% 4. Una crescita dovuta al livello piuttosto basso dei tassi di interesse, al clima di incertezza legato ad altre forme di investimento e naturalmente all‘andamento generale del mercato delle locazioni di cui ci occupiamo in questa rilevazione.

Tra libero e concordato

Possiamo affrontare l‘andamento del mercato delle locazioni in Emilia Romagna tracciando una distinzione tra contratti liberi e contratti concordati e misurando l‘incidenza di questi ultimi sul totale dei contratti stipulati presso alcune sedi A.S.P.P.I. nel corso del 2003. Si tratta di un primo sondaggio per verificare la diffusione del concordato a sei anni dall‘entrata in vigore della nuova legge sulle locazioni. Nella maggior parte degli ambiti territoriali presi in esame sono stati definiti nel corso del 2003 i nuovi accordi territoriali che fanno riferimento al D.M del 30 dicembre 2002. Come previsto dalla legge 431/98 infatti, art. 4 comma 1, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ogni tre anni convoca le organizzazioni della proprietà e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale per definire i criteri generali per la realizzazione degli accordi provinciali e locali necessari alla stipula dei contratti di locazione agevolati, transitori e per studenti universitari. Tuttavia in provincia di Piacenza come abbiamo visto precedentemente, alla data di redazione del presente rapporto non è stato aggiornato l‘accordo del 99 e non si è ancora stipulato l‘accordo di Fiorenzuola d‘Arda: ciò ovviamente contribuisce alla scarsa applicazione di questo istituto in questa provincia: tra i contratti stipulati dall‘A.S.P.P.I. sono infatti pochi i contratti concordati stipulati a Piacenza, dove per il 2004 l‘amministrazione comunale ha innalzato ulteriormente il valore dell‘aliquota Ici e non applicato le detrazioni fiscali previste dalla normativa. Per ciò che attiene al resto della regione, se si prescinde dal risultato straordinario di Ferrara, dove il concordato supera addirittura il libero, sono i contesti tradizionalmente ad alta tensione abitativa come Bologna e Modena a registrare risultati degni di nota.

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma 1-04, pag.13 3 Comunicato stampa Nomisma 25 marzo 2004. Sistema economico ed immobiliare dell‘Emilia Romagna a fine 2003. 4 Dati forniti in conferenza stampa da Unicredit Banca per la Casa

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Il valore dei canoni liberi

L‘operazione di rilevazione sui canoni liberi risulta più agevole e permette di tracciare un quadro abbastanza attendibile dei valori di riferimento del mercato dell‘affitto emiliano romagnolo suddivisi per classe dimensionale e ubicazione territoriale. Come già abbiamo anticipato nell‘introduzione la distinzione tra comuni capoluogo e altri comuni senza l‘aggiunta di altre distinzioni in grado di affinare l‘indagine sollecita una certa prudenza nella lettura dei risultati che devono essere recepiti come semplici indicatori in un mercato condizionato da una molteplicità di variabili. Da un‘analisi comparativa dei valori medi riportati nella Tabella 27 Bologna, Modena, Parma e Rimini si caratterizzano per canoni di locazione elevati. A Bologna e in misura minore anche a Modena e a Parma il mercato risulta fortemente condizionato dalla presenza dell‘Università. La domanda si indirizza prevalentemente verso appartamenti di taglio medio piccolo ( 70-80mq ) con una significativa preferenza per l‘arredato che fa lievitare i prezzi del 10-15%. Reggio Emilia, Ravenna, Ferrara e Forlì - Cesena possono essere raggruppati in una seconda classe di mercato subito a ridosso del gruppo di comuni a mercato più —caldo“. Anche per questo secondo gruppo gli appartamenti più richiesti sono quelli di medie e piccole dimensioni. Chiude la classifica Piacenza dove il valore medio del canone di affitto è decisamente più contenuto che nelle altre città. Lo stesso tipo di classificazione si può applicare anche per una lettura comparativa della Tabella 28 relativa ai valori di mercato negli altri comuni dell‘Emilia Romagna.

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Tab. 27 - Valore medio dei canoni mensili liberi rilevato nel 2003 per dimensione dell‘alloggio. (Comuni capoluogo)

Comuni fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Piacenza 241 281 318 370 Parma 338 434 545 612 Reggio Emilia 346 415 460 548 Modena 398 482 540 665 Bologna 424 511 570 740 Ferrara 333 408 498 581 Ravenna 312 435 478 537 Forlì - -Cesena 352 402 496 617 Rimini 357 420 527 582 VALORE MEDIO 344 420 492 583

Tab. 28 - Valore medio dei canoni mensili liberi rilevato nel 2003 per dimensione dell‘alloggio. (Altri comuni)

Altri comuni della Provincia fino a 45 mq da 45 a 60 mq da 60 a 80 mq oltre 80 mq Piacenza 180 220 260 297 Parma 320 387 492 567 Reggio Emilia 312 367 392 462 Modena 345 451 502 599 Bologna 349 488 515 547 Ferrara 305 370 410 482 Ravenna 300 400 495 455 Forlì œ Cesena 294 349 429 583 Rimini n. r. n.r. n.r. n.r. VALORE MEDIO 300 379 436 499

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V. L‘ATTIVIT EDILIZIA ED URBANISTICA

Il grado di risposta al fabbisogno di abitazioni espresso sul territorio può essere stimato con buona approssimazione valutando l‘attività edilizia ed urbanistica realizzata sul territorio di riferimento. Mentre l‘attività edilizia esprime in concreto il numero di alloggi immessi sul mercato, l‘attività urbanistica rappresenta l‘attività edilizia potenzialmente esprimibile sul territorio. Le variazione di tali indicatori con finalità residenziale sono rilevate partendo dalle fonti statistiche ufficiali integrate ed integrandole con la raccolta ed elaborazione di dati su dimensione e caratteristiche dell‘attività edilizia e sugli strumenti urbanistici generali ed attuativi vigenti nei comuni inseriti nel campione dell‘Osservatorio. Avvalendosi della collaborazione delle Amministrazioni Municipali sono state quindi reperite informazioni sui Permessi di Costruire e sulle Dichiarazioni Inizio Attività per interventi di nuova costruzione e di recupero del patrimonio esistente, a partire dalle informazioni disponibili negli appositi registri comunali. Sono stati reperiti, inoltre, dati sulla pianificazione urbanistica generale (PRG, PSC, POS, RUE) e sugli strumenti urbanistici attuativi (Piani particolareggiati pubblici e privati, Piani di Recupero, Progetti Integrati, ecc.) con indicazioni di dettaglio raccolte presso gli uffici comunali preposti al governo del territorio. Per tali rilevazioni, nella logica congiunturale sottostante al progetto di Osservatorio, l‘elemento fondamentale è stato l‘analisi di un aggregato campionario costante nelle modalità di rilevazione piuttosto che l‘esaustività del dato di ogni singolo Comune, e il reperimento di dati volumetrici, sul numero delle abitazioni e sulla localizzazione degli interventi in una quota statisticamente rappresentativa degli interventi progettati. Una opzione che si è resa particolarmente lungimirante a seguito degli effetti derivanti dal superamento del regime edilizio concessorio, anche per quanto concerne le modalità di rilevazione statistica ISTAT, prima limitate alle sole nuove costruzioni e ampliamenti. Il campione di comuni coinvolto nella rilevazione per la Provincia di Piacenza consiste nel comune capoluogo ed in due comuni di dimensioni minori ma non per questo meno rappresentativi: Fiorenzuola d‘Arda e Castel San Giovanni.

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V.1. L‘ ATTIVIT EDILIZIA Nel presente paragrafo verranno dapprima prese in esame le informazioni provenienti dalle fonti statistiche ufficiali, le elaborazioni delle rilevazioni dell‘Istat sull‘attività edilizia, per poi analizzare i dati raccolti presso le Amministrazioni locali, sintetizzate in schede comunali.

Tabella 29 œ Concessioni edilizie ritirate. Totale fabbricati e abitazioni. Provincia di Piacenza

TOTALE FABBRICATI ABITAZIONI Cubatura stanze accessori vani

Nei fabbricati totale per per per

Nuova costruzione Ampliamenti Totale per abitaz. abitazione abitazione abitazione

N. volume volume volume Residenz. Non resid. Totale 1980 803 2'588'655 442'597 3'031'252 2'388 66 2'454 1'235 4,2 3,6 7,7 1981 694 1'835'524 215'987 2'051'511 1'504 63 1'567 1'309 4,1 3,3 7,4 1982 688 1'665'847 168'566 1'834'413 1'763 45 1'808 1'015 4,1 3,3 7,4 1983 566 1'211'098 253'986 1'465'084 1'268 68 1'336 1'097 4,0 3,2 7,2 1984 548 1'192'501 203'642 1'396'143 1'253 65 1'318 1'059 4,0 3,1 7,1 1985 413 975'710 133'960 1'109'670 890 32 922 1'204 4,3 3,2 7,5 1986 372 694'368 276'618 970'986 673 63 736 1'319 3,7 3,3 7,0 1987 404 1'149'732 134'998 1'284'730 720 36 756 1'699 4,4 3,5 7,8 1988 417 1'111'603 238'894 1'350'497 1'006 29 1'035 1'305 4,3 3,4 7,7 1989 403 1'060'250 220'568 1'280'818 709 25 734 1'745 4,3 3,5 7,8 1990 463 1'559'309 359'805 1'919'114 1'094 31 1'125 1'706 4,2 3,4 7,6 1991 354 1'069'591 178'091 1'247'682 771 31 802 1'556 4,2 3,1 7,3 1992 457 1'405'362 239'444 1'644'806 1'184 31 1'215 1'354 4,4 3,5 7,8 1993 405 1'072'929 191'739 1'264'668 1'083 21 1'104 1'146 4,2 3,6 7,7 1994 350 895'995 166'337 1'062'332 826 18 844 1'259 4,2 3,6 7,7 1995 376 1'545'385 327'150 1'872'535 1'048 24 1'072 1'747 4,1 3,3 7,4 1996 340 1'371'544 264'084 1'635'628 745 18 763 2'144 3,9 3,3 7,3 1997 308 1'158'429 126'500 1'284'929 562 29 591 2'174 4,3 3,6 7,9 1998 252 1'769'256 213'325 1'982'581 719 12 731 2'712 4,1 3,3 7,4 1999 255 1'258'785 126'270 1'385'055 626 5 631 2'195 4,2 3,3 7,5 2000 303 1'486'506 283'396 1'769'902 842 10 852 2'077 4,1 3,4 7,5 2001 280 1'371'017 217'478 1'588'495 745 12 757 2'098 3,9 3,0 6,8 Fonte: Banca dati di Unioncamere Emilia Romagna œ Dati Istat

La Tabella 29 propone la serie storica delle concessioni edilizie rilasciate per interventi di nuova costruzione ed ampliamento dell‘esistente, rilevate dall‘ISTAT nei comuni della Provincia di Piacenza a partire dal 1980 e fino al 2001, ultimo anno disponibile. Negli ultimi anni disponibili in tabella, considerando il numero dei fabbricati ed il loro volume complessivo, gli andamenti della serie si stabilizzano intorno a circa 250-300 con un corrispondente volume pari a circa 1,5 milioni di mc. I volumi totali, ad esclusione dei primi anni ottanta, risultano tra i più alti rappresentati ed indicano, pur con un numero di interventi minore rispetto al passato, un periodo di intensa attività edilizia.

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In riferimento al numero delle abitazioni, negli ultimi anni si rileva un aumento di quelle in fabbricati residenziali rispetto agli immediatamente precedenti (anni ‘90) ed un numero pressoché stazionario di abitazioni in fabbricati non residenziali. Globalmente il numero delle abitazioni cresce. A partire dalla metà degli anni ‘90 diminuisce la cubatura media delle abitazioni, fenomeno che trova ovviamente riscontro nel numero di stanze per abitazione e nel numero di vani per abitazione: negli anni novanta si rilevano 4,3 stanze per alloggio e 8,3 vani mentre nel 2001, mediamente, il numero delle stanze scende a 3,6 e quello dei vani a 6,8. A livello comunale non si dispone della serie storica delle concessioni edilizie ritirate, ma solamente della elaborazione dell‘anno 2000 (Tabella 30) . Considerando il volume complessivo dei fabbricati, i territori in cui si registra un maggior volume di attività edilizia sono quelli di Piacenza, Castelvetro Piacentino, Pontenure, Rivergaro, Fiorenzuola d‘Arda, Carpaneto Piacentino e Monticelli d‘Ongina. Se tuttavia consideriamo il numero delle abitazioni progettate in rapporto alla popolazione residente i territori con attività edilizia più intensa diventano: Castelvetro Piacentino, con 16,58 abitazioni ogni 1000 abitanti, Pontenure con 14,81 abitazioni, Piozzano con 12,56, Rivergaro con 9,7, San Giorgio Piacentino con 8,0, Carpaneto Piacentino con 7,18 e Gossolengo con 6,9. Considerando il numero di stanze e di vani per abitazione troviamo che i valori più elevati si riscontrano nei comuni di Caorso (6,3 stanze e 8,3 Vani), San Pietro in Cerro (6 e 8), Cortemaggiore (5,5 e 7,5), Ziano Piacentino (5,25 e 11,25) e Villanova sull‘Arda (5 e 11). Sul versante opposto ritroviamo invece Morfasso (2,6 stanze e 4 vani), Farini (3,12 stanze e 5,12 vani), Piacenza (3,23 e 6,51) e Ferriere (3,28 e 5,2). Per quanto concerne l‘attività edilizia dei comuni inseriti nel campione, per ognuno di essi riportiamo di seguito le schede sintetiche contenenti i dati raccolti presso le amministrazioni comunali. Il numero degli atti amministrativi (concessioni più permessi di costruire) da noi segnalato come rilasciate fa riferimento ai soli atti ritenuti interessanti per la nostra ricerca; è quindi possibile che tali valori riportati non coincidano con quelli ufficiali. Le pratiche rilevate sono state suddivise in residenziali e altre destinazioni (insieme comprendente l'ambito terziario, produttivo, rurale e il caso misto dove non vi è un'unica destinazione d'uso); successivamente le pratiche residenziali sono state classificate per tipologia d'intervento (nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione e altri interventi di minore importanza). Per offrire un panorama il più possibile dettagliato sull'attività edilizia si è continuata l'analisi dei dati raccolti ripartendo gli interventi residenziali per entità d'intervento (inferiore a 100 mq, tra 101 e 200 mq, tra 201 e 500 mq, tra 501 e 1000 mq, tra 1001 e 2000 mq, oltre 2000 mq).

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Per il comune capoluogo di provincia ci si è spinti oltre ripartendo l'attività edilizia per zone omogenee di centro abitato, così come riportato nelle diciture delle singole tabelle.

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Tabella 30 œ Concessioni edilizie ritirate. Totale fabbricati e abitazioni. (Anno 2000) TOTALE FABBRICATI ABITAZIONI Nei fabbricati stanze accessori vani Nuova costruzione Ampliamen. Totale per per per abitazione abitazione abitazione Residenz. Non resid. Totale N. Volume (volume) volume Alseno 0 0 43.375 43.375 - - - Besenzone 2 4.290 0 4.290 - - - Borgonovo Val Tidone 7 7384 0 7384 9 - 9 4,33 3,56 7,89 Calendasco 7 6091 3139 9230 15 - 15 4,53 2,27 6,80 Caorso 3 7.843 0 7.843 6 - 6 6,33 2,00 8,33 Carpaneto Piacentino 26 63.589 7.700 71.289 49 - 49 4,43 4,06 8,49 Castell'Arquato 9 11.973 5.711 17.684 17 - 17 4,18 3,59 7,76 Castel San Giovanni 25 29.495 3.807 33.302 43 - 43 4,33 3,14 7,47 Castelvetro Piacentino 20 153.427 3.747 157.174 79 - 79 4,47 4,43 8,90 Cortemaggiore 2 1335 0 1335 4 - 4 5,50 2,25 7,75 Farini 5 3.391 1170 4.561 8 - 8 3,13 2,00 5,13 Ferriere 5 3260 131 3391 7 - 7 3,29 2,00 5,29 Fiorenzuola d'Arda 16 57.251 19.849 77.100 73 2 75 4,45 3,12 7,57 Gazzola 0 0 0 0 - - - Gossolengo 10 46.199 6.628 52.827 23 3 26 4,62 4,08 8,69 Gropparello 3 1555 406 1961 2 - 2 4,00 2,50 6,50 Monticelli d'Ongina 6 21.955 38.418 60.373 18 1 19 4,47 4,53 9,00 Morfasso 3 6.024 144 6.168 3 - 3 2,67 1,33 4,00 Nibbiano 6 8.453 0 8.453 8 - 8 4,38 4,13 8,50 Pecorara 2 925 2099 3024 5 - 5 3,60 3,20 6,80 Piacenza 25 753.340 96.140 849.480 229 1 230 3,24 3,28 6,52 Pianello Val Tidone 8 6.493 2209 8.702 13 - 13 4,92 3,77 8,69 Piozzano 12 6.928 2602 9.530 9 - 9 5,00 3,56 8,56 Pontenure 23 120.414 673 121.087 77 - 77 4,51 3,08 7,58 Rivergaro 25 88.409 31.263 119.672 50 3 53 4,13 3,66 7,79 Rottofreno 11 16758 821 17579 33 - 33 4,45 2,39 6,85 San Giorgio Piacentino 16 26941 146 27087 41 - 41 4,39 3,44 7,83 San Pietro in Cerro 2 2.220 7.809 10.029 1 - 1 6,00 2,00 8,00 Travo 10 8001 0 8001 14 - 14 4,14 3,21 7,36 Vernasca 0 0 0 0 - - - Vil lanova sull'Arda 2 10.013 91 10.104 2 - 2 5,00 6,00 11,00 Ziano Piacentino 12 12.549 5.318 17.867 4 - 4 5,25 6,00 11,25 Provincia 303 1486506 283396 1769902 842 10 852 4,10 3,42 7,52

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PIACENZA

Nella Tabella 31 sono riportate le percentuali di ogni tipologia di intervento per la propria destinazione d‘uso: gli interventi di tipo residenziale costituiscono il 78,6% degli interventi realizzati nel capoluogo piacentino ed l‘73,1% degli interventi di nuova costruzione. Tra gli interventi di tipo residenziale il 44,5% è di nuova costruzione, mentre il 20,9% è costituito da ampliamenti e sopraelevazioni e lo 0,9% da interventi di ristrutturazione.

Tabella 31 - Ripartizione degli interventi residenziali per tipologia di intervento e per destinazione d‘uso (anno 2003) Tipologia intervento Rurale Residenziale Secondario Terziario Misto Totale Nuova Costruzione 4,5% 73,1% 10,4% 6,0% 6,0% 100,0% Ampliamento Sopraelevazione 0,0% 79,3% 3,4% 13,8% 3,4% 100,0% Ristrutturazione 0,0% 25,0% 0,0% 25,0% 50,0% 100,0% Altro su Esistente 0,0% 92,5% 2,5% 0,0% 5,0% 100,0% Totale complessivo 2,1% 78,6% 6,4% 6,4% 6,4% 100,0% Fonte: Amministrazioni Comunali œ elaborazioni Nuova Quasco

Per quanto concerne la dimensione degli interventi ( Tabella 32 ) la maggior parte di quelli residenziali di nuova costruzione ha una dimensione compresa tra i 100 ed i 200 mq (47,2% dei casi), mentre la maggior parte degli interventi di ampliamento e sopraelevazione ha valori dimensionali inferiori ai 100 mq (80,0%), così come le ristrutturazioni (100%).

Tabella 32 - Ripartizione degli interventi residenziali per dimensione di superficie utile (anno 2003) Nuova Ampliamento Dimensioni Ristrutturazioni Altro su esistente Totale costruzione sopraelevazione <100 mq 0,0% 80,0% 100,0% 80,0% 33,9% 100 œ 200 mq 47,2% 15,0% 0,0% 20,0% 33,9% 200 œ 500 mq 27,8% 5,0% 0,0% 0,0% 17,7% 500 œ 1000 mq 22,2% 0,0% 0,0% 0,0% 12,9% >1000 mq 2,8% 0,0% 0,0% 0,0% 1,6% di cui oltre 2000 mq 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Totale 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Fonte: Amministrazioni Comunali œ elaborazioni Nuova Quasco

Per quanto riguarda la localizzazione degli interventi (Tabella 34) possiamo notare che la maggior parte degli interventi ha luogo nella periferia ovest e sud del capoluogo (il 24,0% ognuna): così come gli interventi di nuova costruzione (rispettivamente col 29,5% e il 27,3%); gli ampliamenti

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Tabella 34 - Ripartizione degli interventi residenziali per zona del Comune e tipo di intervento (anno 2003) Ampliamento Altro su esistente Zone Nuova costruzione Ristrutturazioni Totale sopraelevazione Centro storico 0,0% 0,0% 0,0% 30,3% 10,0% Semicentro 25,0% 27,3% 0,0% 12,1% 21,0% Zona di pregio 9,1% 9,1% 0,0% 12,1% 10,0% Periferia ovest 29,5% 31,8% 0,0% 12,1% 24,0% Periferia sud 27,3% 22,7% 100,0% 18,2% 24,0% Periferia est 9,1% 9,1% 0,0% 15,2% 11,0%

Totale 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Fonte: Amministrazioni Comunali œ elaborazioni Nuova Quasco

riguardano prevalentemente la zona di semicentro (27,3%), mentre le ristrutturazioni senza ampliamenti si concentrano nella periferia sud. Nella Tabella 35 possiamo osservare il numero totale degli interventi, specificandone per il settore residenziale e per la parte di residenziale presente negli interventi misti, la superficie ed il numero degli alloggi interessati: occorre precisare tuttavia che per taluni interventi non è stato possibile rilevare il numero degli alloggi o delle superfici. Dai dati raccolti emerge che nel corso del 2003 sono stati realizzati 53 interventi di nuova costruzione residenziale (ivi compresi gli interventi misti), che hanno dato luogo a circa costruiti circa 271 nuovi alloggi (in un caso non è stato possibile rilevare i dati), di cui per 259 è stato possibile ottenere la superficie, che complessivamente ammonta a circa 17.196 mq: da ciò si ricava che le dimensioni medie per alloggio sono di 66,39 mq. Partendo da questo dato e tenendo conto degli interventi per cui si dispone della sola superficie o del solo numero degli alloggi, arriviamo ad una superficie stimata per le nuove costruzioni residenziali di 18.047 mq. Analogamente per quanto riguarda gli interventi di ampliamento e sopraelevazione otteniamo che risultano ampliati circa 34 alloggi, per una superficie di circa 1.363,5 mq. Per ciò che attiene alle ristrutturazioni si ricava invece una stima di circa 7 alloggi ristrutturati, per una superficie complessiva di circa 296 mq (occorre tenere presente che nella categoria ristrutturazioni rientrano solo gli alloggi nel processo di ristrutturazione non abbiano subito aumenti di superficie).

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Tabella 35 - Riepilogo degli interventi con valori dimensionali Piacenza (2003) Destinazione Tipologia Dati Rurale Residenziale Secondario Terziario Misti Totale Interventi totali 2 49 7 4 4 66

Nuova di cui con n°alloggi 48 4 52 Costruzione Numero di alloggi 241 25 266 di cui con superficie 48 3 51 Superficie totale 16187,73 1008,9 17196,63 Interventi totali 23 1 4 1 29 di cui con n°. alloggi 23 1 24 Ampliamenti Numero di alloggi 29 5 34 Sopraelevazioni di cui con superficie 23 1 24 Superficie totale 1253,44 110 1363,44 Interventi totali 1 0 1 2 4 di cui con n°alloggi 1 1 2 Ristrutturazioni Numero di alloggi 1 3 4 di cui con superficie 1 1 2 Superficie totale 60 118 178 Interventi totali 37 1 0 2 40 di cui con n°. alloggi 15 15 Altro su esistente Numero di alloggi 16 16 di cui con superficie 5 5 Superficie totale 361 361 Interventi totali 2 110 9 9 9 139 di cui con n°. alloggi 0 87 0 0 6 93 TOTALE Numero di alloggi 0 287 0 0 33 320 di cui con superficie 0 77 0 0 5 82 Superficie totale 0 17862,17 0 0 1236,9 19099,07

Nella Tabella 36 sono invece considerate le denuncie di attività che abbiamo ritenuto ai nostri fini di una certa importanza: da ciò emerge che vi sono state 644 DIA, di cui 42 per ristrutturazioni e 602 per interventi minori.

Tabella 36 - Ripartizione delle denunce di inizio attività per tipologia e destinazione d‘uso (anno 2003)

Tipologia intervento I semestre 2003 II semestre 2003 Totale 2003 Nuova Costruzione 0 Ampliamento Sopraelevazione 0 Ristrutturazione 25 17 42 Altro su Esistente 360 242 602 Totale complessivo 385 259 644 Fonte: Amministrazioni Comunali - elaborazioni Nuova Quasco

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Fiorenzuola d‘Arda

Nella Tabella 37 vengono presentate le percentuali relative ai permessi di costruire e alle concessioni edilizie rilasciati nel corso del 2003, suddivisi per tipologia di intervento (nuova costruzione, ampliamento e sopraelevazione, ristrutturazioni e altro su esistente) e per destinazione d‘uso (rurale, residenziale, secondario, terziario e misto): dalle rilevazioni emerge che nel corso del 2003 la maggior parte degli interventi ha riguardato il settore residenziale (62,7%), seguito da quello secondario (13,7%). Esaminando la tipologia di intervento tuttavia si può osservare come gli interventi di nuova costruzione e di ampliamento e sovraelevazione sono in misura preponderante di destinazione residenziale (64,9% e 75,0%), mentre quelli di ristrutturazione riguardano per il 71,4% una particolare concentrazione nel settore rurale (che comprende anche le abitazioni coloniche).

Tabella 37 - Ripartizione degli interventi residenziali per tipologia di intervento e per destinazione d‘uso (anno 2003) Tipologia intervento Rurale Residenziale Secondario Terziario Misto Totale

Nuova Costruzione 2,7% 64,9% 16,2% 10,8% 2,7% 100,0% Ampliamento Sopraelevazione 0,0% 75,0% 25,0% 0,0% 0,0% 100,0% Ristrutturazione 71,4% 28,6% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0% Altro su Esistente 0,0% 66,7% 0,0% 33,3% 0,0% 100,0%

Totale complessivo 11,8% 62,7% 13,7% 9,8% 2,0% 100,0% Fonte: Amministrazioni Comunali œ elaborazioni Nuova Quasco

Nella Tabella 38 sono invece suddivisi i soli interventi a destinazione residenziale per tipologia di intervento e classe dimensionale. Il maggior numero di interventi si riscontra nella fascia tra i 200 e i 500 mq (30%), mentre la fascia immediatamente inferiore e quella superiore riguarda il 25% degli interventi ognuna.

Tabella 38 - Ripartizione degli interventi residenziali per zona del Comune e tipo di intervento (anno 2003) Nuova Ampliamento Dimensioni Ristrutturazioni Altro su esistente Totale costruzione sopraelevazione <100 mq 0,0% 33,3% 0,0% 0,0% 5,0% 100 œ 200 mq 20,0% 0,0% 100,0% 100,0% 25,0% 200 œ 500 mq 33,3% 33,3% 0,0% 0,0% 30,0% 500 œ 1000 mq 26,7% 33,3% 0,0% 0,0% 25,0% >1000 mq 20,0% 0,0% 0,0% 0,0% 15,0% di cui oltre 2000 mq 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Totale 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Fonte: Amministrazioni Comunali œ elaborazioni Nuova Quasco

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Nella Tabella 39 possiamo osservare il numero totale degli interventi, specificandone per il settore residenziale e per la parte di residenziale presente negli interventi misti, la superficie ed il numero degli alloggi interessati: occorre precisare tuttavia che per taluni interventi non è stato possibile rilevare il numero degli alloggi o delle superfici. Dai dati raccolti emerge che nel corso del 2003 sono stati costruiti 89 nuovi alloggi, per una superficie che complessivamente ammonta a 7.037 mq: da cui si ricava che le dimensioni medie per alloggio sono di 79 mq. Analogamente per quanto riguarda gli interventi di ampliamento e sopraelevazione otteniamo che risultano ampliati circa 24 alloggi stimati, per una superficie di circa 1.039 mq. Per ciò che attiene alle ristrutturazioni abbiamo invece un solo alloggio ristrutturato per una superficie di 123 mq (occorre tenere presente che in questa categoria rientrano solo gli edifici ristrutturati senza ampliamenti). Infine riportiamo il numero totale delle Denuncie di Inizio Attività rilasciate nel corso del 2003 dal comune di Fiorenzuola d‘Arda sono 35 per quelle onerose e 50 per quelle gratuite (nel conteggio sono escluse varianti, sanatorie ed interventi non realtivi ad edifici)

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Tabella 39 - Riepilogo degli interventi con valori dimensionali Fiorenzuola d‘Arda (2003) Destinazione Tipologia Dati Rurale Residenziale Secondario Terziario Misti Totale Interventi totali 1 14 5 3 3 26 Nuova di cui con n°alloggi 14 2 16 Costruzione Numero di alloggi 89 17 106

di cui con superficie 14 2 16 Superficie totale 7037,72 1640,42 8678,14 Interventi totali 0 3 1 0 4 di cui con n°. alloggi 3 3 Ampliamenti Numero di alloggi Sopraelevazioni 24 24 di cui con superficie 3 3 Superficie totale 1039,45 1039,45 Interventi totali 3 1 0 0 4 di cui con n°alloggi 1 1 Ristrutturazioni Numero di alloggi 1 1 di cui con superficie 1 1 Superficie totale 123,1 123,1 Interventi totali 0 3 0 0 3 di cui con n°. alloggi 1 1 Altro su esistente Numero di alloggi 1 1 di cui con superficie 0 0 Superficie totale 0 0 Interventi totali 4 21 6 3 3 37 di cui con n°. alloggi 0 19 0 0 19 TOTALE Numero di alloggi 0 115 0 0 115 di cui con superficie 0 18 0 0 18 Superficie totale 0 8200,27 0 0 8200,27

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Tabella 40 - Ripartizione delle denunce di inizio attività onerose per tipologia e destinazione d‘uso (anno 2003) Tipologia Rurale Residenziale Secondario Terziario Misto Totale intervento Nuova Costruzione 0 Ampliamento Sopraelevazione 1 1 2 Ristrutturazione 19 1 6 26 Altro su Esistente 7 7 Totale 1 26 2 6 0 35 Fonte: Amministrazioni Comunali - elaborazioni Nuova Quasco

Tabella 41 - Ripartizione degli interventi residenziali attuati con Dia onerosa per dimensione di superficie utile (anno 2003) Dimensioni Ristrutturazioni Altro su esistente Totale

<100 mq 7 0 7 100 œ 200 mq 1 0 1 200 œ 500 mq 4 0 4 500 œ 1000 mq 0 0 0 >1000 mq 0 0 0

Totale 12 0 12 Fonte: Amministrazioni Comunali œ elaborazioni Nuova Quasco

Tabella 42 - Ripartizione delle denunce di inizio attività gratuite per tipologia (anno 2003) Tipologia intervento Numero delle Dia Gratuite Nuova Costruzione 1 Ampliamento Sopraelevazione 4 Ristrutturazione 2 Altro su Esistente 43 Totale 50 Fonte: Amministrazioni Comunali - elaborazioni Nuova Quasco

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CASTEL SAN GIOVANNI

Nella Tabella 43 vengono presentate le percentuali relative ai permessi di costruire e alle concessioni edilizie rilasciati nel corso del 2003, suddivisi per tipologia di intervento (nuova costruzione, ampliamento e sopraelevazione, ristrutturazioni e altro su esistente) e per destinazione d‘uso (rurale, residenziale, secondario, terziario e misto): dalle rilevazioni emerge che nel corso del 2003 la maggior parte degli interventi ha riguardato il settore residenziale (64,8%), seguito da quello rurale (13,0%). Esaminando la tipologia di intervento il 64,1% degli interventi di nuova costruzione afferisce al comparto residenziale, mentre gli ampliamenti e sopraelevazioni mostrano una maggiore distibuzione; così come gli interventi di ristrutturazione.

Tabella 43 - Ripartizione degli interventi residenziali per tipologia di intervento e per destinazione d‘uso (anno 2003)

Tipologia intervento Rurale Residenziale Ssecondario Terziario Misto Totale Nuova Costruzione 15,4% 64,1% 12,8% 7,7% 0,0% 100,0%

Ampliamento Sopraelevazione 20,0% 40,0% 20,0% 20,0% 0,0% 100,0%

Ristrutturazione 0,0% 33,3% 0,0% 33,3% 33,3% 100,0%

Altro su Esistente 0,0% 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0%

Totale complessivo 13,0% 64,8% 11,1% 9,3% 1,9% 100,0% Fonte: Amministrazioni Comunali œ elaborazioni Nuova Quasco

Nella Tabella 44 sono invece suddivisi i soli interventi a destinazione residenziale per tipologia di intervento e classe dimensionale. Il maggior numero di interventi si riscontra nella fascia tra i 200 e i 500 mq (62,1%): esaminando la dimensione degli interventi per tipologia emerge invece che la maggior parte delle nuove costruzioni residenziale appartiene alla stessa classe dimensionale (78,3%), mentre gli ampliamenti e gli interventi di minor rilevanza hanno dimensioni inferiori ai 100 mq; le ristrutturaziioni infine riguardano interventi compresi nella fascia tra 100 e 200 mq.

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Tabella 44 - Ripartizione degli interventi residenziali per dimensione di superficie utile (anno 2003) Nuova Ampliamento Dimensioni Ristrutturazioni Altro su esistente Totale costruzione sopraelevazione <100 mq 0,0% 100,0% 0,0% 100,0% 17,2% 100 œ 200 mq 0,0% 0,0% 100,0% 0,0% 3,4% 200 œ 500 mq 78,3% 0,0% 0,0% 0,0% 62,1% 500 œ 1000 mq 21,7% 0,0% 0,0% 0,0% 17,2% >1000 mq 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% di cui oltre 2000 mq 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Totale 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Fonte: Amministrazioni Comunali œ elaborazioni Nuova Quasco

Nella Tabella 45 infine possiamo osservare il numero totale degli interventi, specificandone per il settore residenziale e per la parte di residenziale presente negli interventi misti, la superficie ed il numero degli alloggi interessati: occorre precisare tuttavia che per taluni interventi non è stato possibile rilevare il numero degli alloggi o delle superfici. Dai dati raccolti emerge che nel corso del 2003 sono stati costruiti 105 nuovi alloggi, per una superficie, che complessivamente ammonta a 8.068 mq: da cui si ricava che le dimensioni medie per alloggio sono di 76 mq. Procedendo in modo analogo per quanto riguarda gli interventi di ampliamento e sopraelevazione otteniamo che risultano ampliati 4 alloggi stimati, per una superficie di circa 164 mq. Per ciò che attiene alle ristrutturazioni abbiamo invece tre alloggi per una superficie di 103 mq (occorre tenere presente che in questa categoria rientrano solo gli edifici ristrutturati senza ampliamenti). Infine riportiamo il numero totale delle Denuncie di Inizio attività rilasciate nel corso del 2003 dal comune di Castel San Giovanni ( Tabella 46 ). sono 141 la maggior parte delle quali per interventi di ristrutturazione.

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Tabella 45 - Riepilogo degli interventi con valori dimensionali Castel San Giovanni (2003)

Destinazione Tipologia Dati Rurale Residenziale Secondario Terziario Misti Totale Interventi totali 6 23 5 3 0 37 Nuova di cui con n°alloggi 23 23 Costruzione Numero di alloggi 105 105

di cui con superficie 23 23 Superficie totale 8068,16 8068,16 Interventi totali 1 4 1 1 0 7 di cui con n°. alloggi 4 4 Ampliamenti Numero di alloggi Sopraelevazioni 4 4 di cui con superficie 4 4 Superficie totale 164 164 Interventi totali 0 1 0 1 1 3 di cui con n°alloggi 1 1 Ristrutturazioni Numero di alloggi 3 3 di cui con superficie 1 1 Superficie totale 103 103 Interventi totali 0 7 0 0 0 7 di cui con n°. alloggi 0 Altro su esistente Numero di alloggi 0 di cui con superficie 0 Superficie totale 0 Interventi totali 7 35 6 5 1 54 di cui con n°. alloggi 0 28 0 0 0 28 TOTALE Numero di alloggi 0 112 0 0 0 112 di cui con superficie 0 28 0 0 0 28 Superficie totale 0 8335,16 0 0 0 8335,16

Tabella 46 - Ripartizione delle denunce di inizio attività per tipologia e destinazione d‘uso (anno 2003)

Tipologia intervento Totale 2003 Nuova Costruzione 2 Ampliamento Sopraelevazione 2 Ristrutturazione 112 Altro su Esistente 25 Totale 141 Fonte: Amministrazioni Comunali - elaborazioni Nuova Quasco

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V.2. ATTIVIT URBANISTICA

Il presente canale di ricerca è finalizzato alla realizzazione di un quadro conoscitivo sulla pianificazione urbanistica di carattere generale (Piani Regolatori Generali e nuovi strumenti previsti dalla legge 24 marzo 2000, n. 20) dei comuni inseriti nel campione O.R.S.A. e sullo stato della attuazione degli stessi monitorando gli strumenti urbanistici attuativi. Per questo secondo scopo vengono raccolte informazioni sui piani particolareggiati, sulla superficie edificabile prevista e sul loro grado di attuazione.. Le informazioni raccolte vengono restituite sotto forma di schede territoriali coincidenti con i comuni campione.

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PIACENZA

P.R.G. Adottato: con delibera del C.C. n° 10 del 26-gennaio-1998, n° 15 del 2-febbraio-1998, n° 25 del 9-febbraio-1998 Approvato: in data 29-marzo-2001 con delibera di G.P. n° 127 Esecutivo: dalla data di pubblicazione sul BUR n° 36 il 2-maggio-2001, efficace a tutti gli effetti dal 28-maggio-2001 Note: questo è il terzo PRG del Comune di Piacenza. Sono state realizzate delle Varianti di anticipazione, adottate nel luglio del 1996 ed approvate nell‘ottobre del 1997, per definire alcune scelte urgenti non rinviabili al PRG relative a: viabilità, servizi pubblici, insediamenti produttivi e commerciali, alcune di queste decisioni sono poi state inserite nel nuovo PRG e all‘occorrenza opportunamente modificate.

REGOLAMENTO EDILIZIO Adottato: in data 25-giugno-1981 con delibera del C.C. n° 201 Approvato: dal Comitato Comprensoriale di Piacenza, dopo esser stato modificato con delibera del C. C. n° 37 in data 17-aprile-1984 Esecutivo: dalla data di pubblicazione sul BUR il 25-giugno-1984 Note: ultima modifica del C. C. in data 24-maggio-1999, documento n° 113 in vigore dal 5-luglio-1999

NUOVI STRUMENTI IN STUDIO L‘elaborazione del PRG di Piacenza è stata condotta in previsione della riforma urbanistica sperimentandone ed anticipandone alcuni temi e contenuti, pur essendo stato redatto tenendo conto delle leggi nazionali e regionali esistenti. La Relazione Operativa ha assunto la funzione di Preliminare di PRG, inteso come un documento che delinea le scelte strategiche di assetto e sviluppo del territorio, secondo la riforma urbanistica (in quel periodo già sperimentata in alcune leggi regionali , ma non in Emilia Romagna) tale compito spetta al Piano Strutturale Comunale (PSC). Il Consiglio Comunale sta esaminando le disposizioni della Legge regionale n° 20/‘00, artt. 41 e 43, relative ai Comuni con PRG approvato dopo il primo gennaio 1997, in base a tali deliberazioni stabilirà quali previsioni del piano vigente, appena approvato, costituiscono il PSC, il POC e quali assumere nella disciplina del RUE.

In base alla Relazione Operativa l‘Amministrazione Comunale ha approvato cinque Programmi Integrati di Intervento (per un totale di circa 300 alloggi) anticipando il nuovo PRG, poiché tali programmi utilizzano gli indici urbanistico-ecologici e le regole insediative in esso successivamente adottate. Il nuovo PRG di Piacenza ha dovuto far riferimento alle disposizioni vigenti durante la sua elaborazione trovandosi di fronte al problema di dover dimensionare utilizzando standard urbanistici la cui definizione era stabilita in riferimento a fabbisogni e motivazioni valide molti anni prima ed ormai superati (L.R. 47/78; —legge ponte“ 765/67), poiché sono parametri che rispondevano alle necessità avvertite in fase di espansione e non più rispondenti alle necessità nell‘attuale fase di trasformazione.

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Nel Centro Storico sono totalmente di iniziativa pubblica i progetti relativi agli Ambiti di riqualificazione in cui è previsto un recupero del patrimonio edilizio esistente e la conseguente riqualificazione del tessuto urbanistico (piazze, strade, spazi verdi). Le analisi eseguite per il recupero del patrimonio edilizio hanno rilevato quattro tipologie edilizie residenziali storiche: − Unità edilizie a schiera; − Unità edilizie in linea (di rifusione); − Unità edilizie in linea; − Unità edilizie di tipo palaziale; per le quali le modalità di intervento previste sono: − Manutenzione ordinaria e straordinaria; − Restauro; − Risanamento conservativo; − Ristrutturazione edilizia.

Come precedentemente citato uno degli obiettivi del PRG è quello relativo all‘aumento della funzione residenziale del Centro Storico.

Essendosi stabilizzata la domanda di spazi per il terziario diffuso e per il finanziario si sono create le condizioni per il recupero della residenzialità nel Centro Storico, a tal fine nel corso dell‘elaborazione del PRG il Comune si è posto l‘obiettivo di garantire, con gli interventi di recupero edilizio, standard abitativi competitivi con quelli degli edifici di nuova costruzione, per raggiungere ciò si sono posti tre incentivi: − realizzare box ed autorimesse private, al piano terra o nel sottosuolo delle unità edilizie che consentono tale intervento; − poter accorpare unità immobiliari di dimensioni ridotte o dividere quelle più grandi, nel rispetto della tipologia storica; − poter utilizzare i sottotetti nel rispetto delle condizioni di abitabilità deliberate nelle disposizioni di igiene.

Il nuovo PRG propone un doppio computo della capacità insediativa e del dimensionamento degli standard urbanistici considerando la soluzione che rispetta la normativa vigente e la soluzione che corrisponde alle reali esigenze della popolazione:

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− Capacità Insediativa Teorica (L.R. 47/78), ossia le misurazioni relative ai nuovi abitanti teorici insediabili, ottenuti trasformando le superfici utili derivate da aree di trasformazione integrata, aree polifunzionali, Piani Urbanistici esecutivi in corso di attuazione, lotti di completamento, in stanze e in abitanti teorici (1 stanza = 30 mq) con un indice di affollamento di progetto pari a 0,75 abitanti per stanza; − Capacità Insediativa Reale, ossia le misurazioni relative ai nuovi abitanti reali insediabili, ottenuti trasformando le superfici utili derivate da aree di trasformazione integrata, aree polifunzionali, Piani Urbanistici esecutivi in corso di attuazione, lotti di completamento, in stanze e in abitanti reali (1 stanza = 40 mq) con un indice di affollamento di progetto pari a 0,75 abitanti per stanza;

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PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E ESAURITI (maggio 2004)

Data di Edificazione Denominazione del Piano Destinazione Iniziativa % real. approvazione prevista SILVA Residenziale Privata 25-gen-99 2.371 mq 100 Immobiliare NOVAFIN S.R.L. Mista Privata 18-dic-00 4453 mq 100 Immobiliare.PALMERIO s.r.l. Mista Privata 18-dic-00 2592 mq 100

PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E NON ESAURITI (maggio 2004)

Data di Edificazione Denominazione del Piano Destinazione Iniziativa % real. approvazione prevista

PEEP MORTIZZA Residenziale Pubblica 27-set-65 7.600 mq 75 MONTIPO' IVACCARI Residenziale Privata 21-giu-96 6.852 mq 50 VALLERA ULTREST Residenziale Privata 30-mar-98 70.000 mc 40 SANSONE IMMOBILIARE Residenziale Privata 5-ott-98 1.373 mq 50 IMMOBILIARE RESIDENCE VELLEIA Residenziale Privata 2-mar-98 7.224 mq 0 PIACENZA CENTRO SRL Mista Privata 26-feb-96 24.400 mq 60 BENI STABILI Terziario Privata 7-nov-88 29.580 mq 30 PROG. UNITARIO LA MADONNINA Terziario Privata 30-mar-98 37.000 mq 70 P.I.P. LE MOSE Produttivo Mista 19-gen-98 60.000 mq 90 MANDELLI INDUSTRIALE SPA Produttivo Privata 20-mar-90 38.666 mq 0 Ospizi civili di Piacenza Mista Privata 18-dic-00 5636 mq 0 ASTRA VEICOLI industriali s.p.a. Produttiva Privata 08-mag-00 38.690 mq 50 TIMAF S.N.C. Produttiva Privata 08-mag-00 5.249 mq 50 DOSSARELLI P.P. PUBBLICO Produttiva Privata 15-mag-00 200.800 mq 70

PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI (maggio 2004)

Data di edificazione % Denominazione del Piano Destinazione Iniziativa approvazione prevista real

COOP CONSUMATORI NORDEST SCRL Commerciale Privata 12.05.2003 31.600 Mq. 0 UNICEM Mista Privata 19.06.2003 73.280 Mq. 0 ABAZIA SRL Produttivo Privata 10.07.2003 36.560 Mq. 0 AL15 (SPINAZZI) Mista Privata 10.07.2003 1.410 Mq. 0 AL4_BORGOTREBBIA Residenziale Privata 19.12.03 1.471 Mq. 0 AID18_ARBOS Mista Privata 11.12.2003 21.800 Mq. 0 AL32_PONCHIELLI Mista Privata 1.12.2003 990 Mq. 0 ALf22_IVACCARI Residenziale Privata 29.09.2003 2.649 Mq. 0 Alf8(PITTOLO) Residenziale Privata 19.12.2003 899 Mq. 0 AC1_CONCILIAZIONE Commerciale Privata 17.07.2003 5.115 Mq. 0 AL12 MALCHIODA Residenziale Privata 19.12.2003 11.441 Mq. 0 Alf15(MUCINASSO) Residenziale Privata 23.02.2004 1.458 Mq. 0 AID28(FIERA) Mista Privata 04.04.2004 6.770 Mq. 0 AP3 (POLO LOGISTICO) Produttivo Privata 22.03.2004 704.399 Mq. 0

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FIORENZUOLA D‘ARDA

P.R.G. Adottato: adottato con Delibera n° 163 del 09/10/92 Approvato: con delibera di Giunta n° 600 dello 02/04/1996 Note:

REGOLAMENTO EDILIZIO Adottato: Approvato: Note:

NUOVI STRUMENTI IN STUDIO

Le modifiche apportate allo strumento urbanistico consistono principalmente nella totale ridefinizione della Disciplina Particolareggiata del Centro Storico del Capoluogo, nonché alcune nuove previsioni edificatorie per insediamenti residenziali e produttivi. La variante non modifica i criteri d‘indirizzo previsti nel PRG vigente in merito alle direttrici previste nel Capoluogo nella zona sud, all‘interno del tracciato della futura tangenziale, localizzate lungo la strada provinciale Castellana, nella zona residenziale —Molinetto“ e nella parte est fra il torrente Arda e gli impianti del Centro Sportivo SUD del Capoluogo. Viene prevista una riorganizzazione distributiva delle aree interne e limitrofe al Campus Scolastico e si prevede una zona di recupero urbanistico collocata all‘interno della zona edificata lungo il torrente Arda, attualmente occupata da edifici parzialmente utilizzati per attività produttive. La variante nel prevedere le nuove zone residenziali si pone come obiettivo prioritario, il soddisfacimento del fabbisogno abitativo per i prossimi anni, l‘individuazione di nuovi elementi in grado di eliminare le ragioni che hanno prevedibilmente determinato la mancata urbanizzazione di alcune aree di espansione previste nel PRG vigente. In particolare ridefinendo le funzioni d‘uso, indici edilizi ed i perimetri di alcune aree, individuati nelle zone sopracitate. La variante riconferma le aree PEEP già previste dal PRG vigente individuando una nuova zona inserita all‘interno degli insediamenti residenziali —Molinetto“.

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Viene confermato come limite all‘espansione urbana il tracciato della tangenziale, indirizzo indicato anche nella delibera programmatica che precedeva la stesura della variante adottata con Consiglio Comunale Per quanto attiene alle quantità dimensionali per il settore residenziale la variante prevede complessivamente 5.603 stanze di cui 4.475 di nuova previsione pari al 77% del dimensionamento. Mentre si prevede tramite interventi di ristrutturazione il recupero di 1.1.28 stanze che costituiscono il 21% del dimensionamento. Gli interventi nelle aree PEEP costituiscono il 31% del dimensionamento riferito alle nuove edificazioni per complessive 1.390 stanze; mentre quelli in aree privata (PUE di iniziativa privata) rappresentano il 62% del dimensionamento pari a 2.752 nuove stanze. La parte più consistente della nuova previsione è concentrata nel Capoluogo dove si prevede di realizzare 4.144 nuove stanze per complessivi 3.160 abitanti, nelle frazioni (S. Protaso e Baselicaduce) sono previste 331 nuove stanze per complessivi 248 abitanti.

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PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E ESAURITI (maggio 2004)

Data di Edificazione prevista % realiz. Denominazione del piano Destinazione approvazione FOLLO Residenziale Approvato 29.000 mc 100 QUERCETO 2 Residenziale Approvato 6.000 mc 100

PIANI PARTICOLAREGGIATI APPROVATI E NON ESAURITI (maggio 2004)

Data di Edificazione prevista % realiz. Denominazione del piano Destinazione approvazione CANALE Residenziale Approvato 25.000 mc 90 CAPPUCCINI Residenziale Approvato 16.000 mc 60 CATI Residenziale Approvato 26.000 mc 40 DORDONI Residenziale Approvato 25.000 mc 0 MARAZZI Residenziale Approvato 14.000 mc 0 MULINETTO 3 Residenziale Approvato 35.000 mc 0 QUERCETO 1 Residenziale Approvato 5.000 mc 70 QUERCETO 3 Residenziale Approvato 16.000 mc 40 RODA B Residenziale Approvato 44.000 mc 0 TORCHINA 1 Residenziale Approvato 24.000 mc 30 TORCHINA 2 Residenziale Approvato 44.000 mc 0 FORNACE MOY Produttiva Approvato 17.000 mq 50 RODA A Produttiva Approvato 30.000 mq 30 RODA C Produttiva Approvato 63.000 mq 40 S. BERNARDINO Produttiva Approvato 54.000 mq 40

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CASTEL SAN GIOVANNI

VARIANTE GENERALE n° 14 al P.R.G. Adottato: Approvato: Note: lo strumento urbanistico generale del Comune di Castel San Giovanni è la Variante Generale al Piano Regolatore Generale, adottata con Delibera del Consiglio Comunale n° 123 in data 18 luglio 1988 ed approvata dalla Giunta Regionale con proprio atto n° 269 in data 28 febbraio 1992

REGOLAMENTO EDILIZIO Adottato: Approvato: Note:

NUOVI STRUMENTI IN STUDIO

L‘Amministrazione Comunale di Castel San Giovanni, in ottemperanza alle disposizioni della L.R. 20/2000, ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici comunali, sta predisponendo il Quadro Conoscitivo al P.S.C. . Ë stata elaborata la bozza preliminare del Sistema economico sociale per quanto attiene i seguenti capitoli: Condizione demografica Condizione abitativa Condizione occupazionale, economica e produttiva

Le scelte di Pianificazione I principali contenuti pianificatori della variante n. 14 al PRG sono i seguenti: Individuazione di una grande nuovo polo produttivo: Si è proceduto ad una scelta coerente con gli indirizzi del Piano Territoriale Infraregionale, che individua, per Castel San Giovanni, il potenziamento delle funzioni urbane di livello sovracomunale in particolare nel settore produttivo. In tale contesto si intende potenziare, per Castel San Giovanni, il ruolo di polo emergente con funzioni di livello sovracomunale dell‘intera area-sistema della Val Tidone, comprendente anche i comuni dell‘Oltrepò Pavese di fatto gravitanti su Castel San Giovanni. Si è prevista l‘individuazione di 4 grandi aree di sviluppo produttivo, l‘una adiacente all‘altra, collocate a nord del Capoluogo, tra la ferrovia e l‘autostrada.

Riorganizzazione delle previsioni 1992 non attuate: Si è proceduto ad una verifica delle nuove previsioni introdotte dalla Variante Generale 1992 e non ancora attuate, sia nel settore residenziale sia in quello extraresidenziale. Le aree non ancora attuate

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sono quindi state eliminate a favore di nuove previsioni in zone ove maggiore è la domanda insediativa, allo scopo di non congelare aree e di scoraggiare la rendita fondiaria, favorendo contemporaneamente invece chi ha manifestato volontà di intervenire.

Sviluppo della funzione residenziale nei centri abitati Si è provveduto a trasformare tutte le previsioni vigenti a funzione extraresidenziale (produttivo, artigianale, terziario, ecc.), comprese all‘interno dei centri abitati, soprattutto del Capoluogo, in funzione residenziale, al fine di scoraggiare l‘insediamento di attività di carattere produttivo o comunque incompatibile con la prevalente funzione residenziale, all‘interno dei centri abitati. Contemporaneamente si è comunque previsto che le attività esistenti potranno continuare ad esistere fino alla loro cessazione ed a prevedere nuove aree produttive attrezzate in zone più esterne ai centri abitati.

Riqualificazione dei poli produttivi dismessi interni all‘abitato Si è prevista l‘incentivazione al recupero di tali aree attraverso una sorta di —premio“ in termini edificatori, qualora si proceda al recupero di tali aree, denominate —zone di riqualificazione urbana“, per finalità residenziali. In ogni caso l‘operazione di riqualificazione dovrà avvenire a seguito di un piano integrato di intervento.

Riqualificazione delle zone produttive insalubri Si è provveduto alla eliminazione delle previsioni vigenti di zone produttive destinate ad attività insalubri a favore di una loro riqualificazione in zone produttive pure e semplici. Si è fissato un —blocco“ per le strutture commerciali di vendita al dettaglio di generi alimentari e miste per le medie superfici. Questo anche in considerazione del fatto che tali strutture, che sono quelle che generano maggiori problemi di accessibilità e parcheggi, dovrebbero essere individuate come localizzazione puntuale e specifica nel Piano, e quindi, non essendoci al momento elementi e criteri certi di valutazione, si rimanda tale decisione al momento della emanazione dei criteri regionali.

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PIANI APPROVATI ED ESAURITI (maggio 2004)

Edificazione prevista Denominazione del piano Destinazione Iniziativa % realiz. Aurora Residenziale Privata 9.436,50 Mc 100 PEEP Poggio Salvini œ Coop. Nuovo Abitare Residenziale Pubblica 6.461,34 Mc 100 PEEP Poggio Salvini œ Coop. Piacenza 74 Residenziale Pubblica 10.850,00 Mc 100 PEEP San Bernardino œ Coop. Piacenza 74 Residenziale Pubblica 4.666,00 Mc 100 Villa Brughieri Residenziale Privata 18.502,50 Mc 100 Pellegrini œ Fusini e Terzoni Residenziale Privata 7.786,11 Mc 100 PEEP Campo Piscina Residenziale Pubblica 4.800,00 Mc 100 Comparto PC2 Produttiva Pubblica 97.487,00 Mq 100 Casa Bernini Produttiva Privata 6.016,50 Mq 100 Tecnoforge 1 Produttiva Privata 20.645,00 Mq 100 Ex Consorzio Agrario Terziaria Pubblica 1.890,15 Mc 100 Urania Terziaria Privata 11.000,00 Mq 100 Ex Mulino Tosca Mista Pubblica 9.066,00 Mc 100

PIANI APPROVATI E NON ESAURITI (maggio 2004)

Denominazione del Piano Destinazione Iniziativa Edificazione prevista % real.

Aurora 2 Residenziale Privata 10.500,00 Mc 0 Cà dei Sassi Residenziale Privata 15.621,75 Mc 0 Le Fontane Residenziale Privata 9.222,00 Mc 43 Olimpo Residenziale Privata 7.920,00 Mc 48 Peschiera-Pellegrini Residenziale Privata 19.460,00 Mc 90 Poggio Salvini Residenziale Privata 46.624,00 Mc 80 San Bernardino Residenziale Privata 23.929,00 Mc 80 Area Nord A21 - 2 Produttiva Privata 72.921,49 Mq 0 Barianella Produttiva Privata 56.373,00 Mq 30 Comparto PC1 Produttiva Pubblica 22.374,00 Mq 50 Comparto PC3 Produttiva Pubblica 55.913,00 Mq 0 Piano Insediamenti Produttivi Produttiva Pubblica 77.019,00 Mq 90 Romea Produttiva Privata 5.605,43 Mq 0 Tecnoforge 2 Produttiva Privata 50.500,40 Mq 50 Campo Sportivo Terziaria Privata 5.572,00 Mq 40 Cà Nuova Fabbrica Mista Privata 19.636,00 Mq 25 Petrol Mista Privata 20.810,00 Mq 90 La Gatta Costruzioni Mista Privata 4.725,00 Mq 50 Area Nord A21 œ 1 Alberghiera Privata 4.091,80 Mq 0

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VI. IL MERCATO IMMOBILIARE L‘ Osservatorio O.R.S.A. non ha il fine di —fissare“ prezzi di riferimento per il mercato immobiliare ma piuttosto intende seguirne l‘andamento congiunturale, per poter riflettere sulle relazioni in essere col sistema abitativo. La scelta di affidare la gestione di informazioni di questo tipo ad un autorevole partner di Nuova Quasco quale Nomisma è peraltro riprova di questa scelta strategica.

VI.1. IL MERCATO IMMOBILIARE A PIACENZA

Le abitazioni

Piacenza - Le tendenze nel mercato delle compravendite e locazioni di abitazioni

Mercato Mercato delle compravendite delle locazioni

Offerta ⇔/⇓⇓⇓ ⇔ Domanda ⇑⇑⇑ ⇑⇑⇑/⇔ Numero di contratti ⇑⇑⇑ ⇔ Prezzi/Canoni ⇑⇑⇑ ⇑⇑⇑ Tempi di vendita/locazione (mesi) 4,0 1,8 Divario prezzo richiesto ed effettivo (%) 9,4 - Divario prezzo abitazione libera/occupata 19,2 -

Numero: Prezzi: Numero: Canoni: Previsioni ⇑⇑⇑/⇔ ⇑⇑⇑ ⇔ / ⇑⇑⇑ ⇑⇑⇑

Fonte: Nomisma.

Il mercato delle compravendite di Piacenza ha evidenziato tendenze positive in virtù di una domanda vivace e decisa, che è riuscita a non limitare il volume di scambi nonostante un‘offerta percepita in leggero calo soprattutto nelle localizzazioni di pregio e centrali della città. Diretta conseguenza di tale tendenza sono i diversi incrementi messi a segno dai valori: nelle localizzazioni centrali, caratterizzate da un‘offerta in diminuzione, si sono registrati incrementi pari al 22%, in quelle periferiche, dove invece vi è più l‘offerta gli aumenti sono stati del 16%.

Il tendenziale apprezzamento relativo delle localizzazioni centrali rispetto a quelle periferiche è individuabile nella figura dove il rapporto fra i prezzi nelle due localizzazioni ha presentato una progressiva crescita negli ultimi 3 anni.

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Meno vivace il mercato locativo, sostanzialmente fermo su posizioni di stabilità. L‘eguale crescita di canoni e prezzi ha mantenuto pressoché inalterata la redditività media degli immobili (4,3%), che risulta essere tra le più basse dei capoluoghi di provincia della regione.

Ottimistiche le previsioni circa l‘andamento futuro del mercato.

Piacenza - Prezzi e loro variazioni rispetto ad OSAR VII, canoni e rendimenti di abitazioni usate

Mercato delle compravendite Mercato delle locazioni Canoni (⁄/mq/anno) Prezzi (⁄/mq) Variazioni (%) Rendimenti(%)

Zona di pregio 1.908 16,0 82 4,3 Centro 1.695 22,3 70 4,1 Semicentro 1.296 12,4 57 4,4 Periferia 1.118 16,2 49 4,4

Media 1.295 16,1 56 4,3 Fonte: Nomisma.

Figura 3 - Serie storica numeri indici di prezzi medi di abitazioni e rapporto centro/periferia

130

Prezzi 120 Centro/periferia

110

100 N.I. 1997 = 100 = 1997 N.I.

90

80 Mar '97 Nov '98 Apr '00 Mag '01 Mag '03

Fonte: Nomisma.

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Gli immobili d'impresa e gli spazi destinati a parcheggio

PIACENZA - LE TENDENZE DEL MERCATO NON RESIDENZIALE

Posti auto Uffici Negozi Capannoni e box

Numero di compravendite ⇔ ⇔ ⇔/⇓⇓⇓ ⇔ Prezzi di compravendita ⇑⇑⇑ ⇑⇑⇑ ⇑⇑⇑/⇔ ⇑⇑⇑ Numero di locazioni ⇔ ⇔ ⇔ ⇔ Fonte: Nomisma.

I mercati degli immobili non residenziali hanno evidenziato andamenti molto simili, caratterizzandosi per una sostanziale stabilità sul versante dell‘attività transattiva e per diffusi incrementi nei valori. Da sottolineare solamente che il comparto degli immobili logistici, pur essendo in linea con gli altri segmenti, ha mostrato un andamento leggermente più fiacco.

VI.2. IL MERCATO ABITATIVO NELLE LOCALIT DI PRIMA CINTURA DI PIACENZA : GOSSOLENGO SAN NICOLÔ

GOSSOLENGO E SAN NICOLÔ (PC) - QUADRO DI SINTESI DEL MERCATO ABITATIVO

Gossolengo San Nicolò

Offerta ⇑⇑⇑ ⇑⇑⇑ Domanda ⇔/⇑⇑⇑ ⇔/⇑⇑⇑ Numero di compravendite ⇑⇑⇑ ⇔/⇑⇑⇑ Prezzi di compravendita ⇑⇑⇑ ⇔/⇑⇑⇑ Numero di locazioni ⇔ ⇔ Canoni di locazione ⇑⇑⇑/⇔ ⇔ Tempi di vendita (mesi) 3,6 3,9 Tempi di locazione (mesi) 2,0 3,1 Divario prezzo abitazione libera/occupata 20,0 19,3 Prezzo medio abitazione usata (⁄/mq) 1.100 1.046 Variazione rispetto ad OSAR VII (%) 10,6 10,5 Canone medio di locazione (⁄/mq/anno) 52 49 Rendimento medio lordo annuo (%) 4,7 4,6

Fonte: Nomisma.

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I mercati residenziali dei due comuni di prima cintura analizzati mostrano tendenze e valori molto simili. Domanda e offerta per l‘acquisto, così come gli scambi, sono segnalati in aumento sia a Gossolengo che a San Nicolò, anche se da una quota differente di operatori. I valori hanno messo a segno variazioni che si collocano sui 10œ11 punti percentuali, attestandosi intorno ai 1.100 ⁄ al metro quadrato nel caso dei prezzi e ai 50 ⁄ al mq/anno per i canoni. Simili anche gli altri indicatori (tempi, divari e rendimenti).

Complessivamente ottimistiche le opinioni degli operatori circa l‘evoluzione futura del mercato di ciascun comune.

Gossolengo (PC) - Prezzi e canoni San Nicolò (PC) - Prezzi e canoni medi medi di abitazioni usate (N.I. 1997 = di abitazioni usate (N.I. 1997 = 100) 100)

115 125

105 115

105 95 95 85 Prezzi Prezzi 85 Canoni Canoni N.I. 1997 = 100 1997= N.I. 75 100 1997= N.I. 75

65 65

55 55 Mar '97 Nov '98 Apr '00 Mag '01 Mag '03 Mar '97 Nov '98 Apr '00 Mag '01 Mag '03 Fonte: Nomisma. Fonte: Nomisma.

Gossolengo e San Nicolò (PC) - Le previsioni sul mercato abitativo

Gossolengo San Nicolò

Numero di compravendite ⇑⇑⇑ ⇔/⇑⇑⇑ Prezzi di compravendita ⇑⇑⇑ ⇑⇑⇑/⇔ Numero di locazioni ⇔/⇑⇑⇑ ⇔/⇑⇑⇑ Canoni di locazione ⇑⇑⇑/⇔ ⇑⇑⇑/⇔ Fonte: Nomisma.

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VI.3. IL MERCATO ABITATIVO A FIORENZUOLA D‘ARDA

Fiorenzuola D‘Arda (PC) - Quadro di sintesi del mercato abitativo

Fiorenzuola D‘Arda

Offerta ⇑⇑⇑ Domanda ⇑⇑⇑ Numero di compravendite ⇑⇑⇑/⇔ Prezzi di compravendita ⇑⇑⇑ Numero di locazioni ⇑⇑⇑/⇔ Canoni di locazione ⇔/⇑⇑⇑ Tempi di vendita (mesi) 2,4 Tempi di locazione (mesi) 1,0 Divario prezzo abitazione libera/occupata 20,0 Prezzo medio abitazione usata (⁄/mq) 1.040 Canone medio di locazione (⁄/mq/anno) 49 Rendimento medio lordo annuo (%) 4,7 Fonte: Nomisma.

Il mercato residenziale di Fiorenzuola D‘Arda ha fatto registrare un andamento complessivamente positivo. Tutti gli indicatori sono apparsi in crescita; anche i valori, pur risultando inferiori alla media, sono percepiti in rialzo. I rendimenti da locazione si collocano intorno al dato medio regionale, mentre i tempi necessari per piazzare un immobile sul mercato risultano piuttosto bassi.

Gli operatori si mostrano decisamente pessimisti riguardo al volume dei nuovi contratti d‘acquisto, mentre appaiono orientati alla stabilità riguardo ai valori. Più fiduciose invece le aspettative circa il mercato locativo.

Fiorenzuola D‘Arda (PC) - Le previsioni sul mercato abitativo

Fiorenzuola D‘Arda

Numero di compravendite ⇓⇓⇓ Prezzi di compravendita ⇔ Numero di locazioni ⇑⇑⇑/⇔ Canoni di locazione ⇔/⇑⇑⇑ Fonte: Nomisma.

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VI.4. APPENDICE STATISTICA

Divario percentuale medio tra il prezzo di un‘abitazione libera e quello di una occupata e tra il prezzo richiesto e quello effettivo

Divario % Divario % prezzo richiesto/effettivo Comune libero/occupato Pregio Centro Semicentro Periferia Media

Piacenza 19.2 11.0 9.3 8.6 8.6 9.4

Media regionale comuni capoluogo 19,9 7,4 7,1 7,8 8,1 7,6

Fonte: Nomisma.

Divario percentuale medio tra il prezzo di un‘abitazione libera e quello di una occupata œ Comuni campione e di cintura

Comune Divario % libero/occupato

Castel San Giovanni 26,0

Fiorenzuola D‘Arda 20,0

Gossolengo 20,0

San Nicolò 19,3

Fonte: Nomisma.

Tempi medi di vendita di abitazioni (mesi)

Comune Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Media Piacenza 4.7 4.4 3.9 3.0 4.0 Media regionale comuni capoluogo 4,5 4,3 4,1 4,0 4,2 Fonte: Nomisma.

Tempi medi per la locazione di abitazioni (mesi)

Comune Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Media Piacenza 2.1 2.0 1.6 1.6 1.8 Media regionale comuni capoluogo 1,6 1,6 1,6 1,7 1,6

Fonte: Nomisma.

Tempi medi di vendita e per la locazione di abitazioni œ Comuni campione e di cintura (mesi)

Comune Tempi di vendita Tempi per la locazione Castel San Giovanni 3,4 1,3 Fiorenzuola d‘Arda 2,4 1,0 Gossolengo 3,6 2,0 San Nicolò 3,9 3,1

Fonte: Nomisma.

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Prezzi minimi e massimi medi di compravendita di abitazioni libere (⁄ al metro quadrato)

Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Indice Comune Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi sintetico Abitazioni nuove o ristrutturate Piacenza 2.258 3.443 1.967 2.833 1.600 2.025 1.379 1.693 1.812 Media regionale comuni capoluogo 2.417 3.184 2.186 2.830 1.851 2.257 1.558 1.883 1.987 Abitazioni usate abitabili Piacenza 1.617 2.200 1.450 1.940 1.100 1.492 967 1.270 1.295 Media regionale comuni capoluogo 1.863 2.331 1.668 2.099 1.411 1.749 1.171 1.480 1.519 Abitazioni da ristrutturare completamente Piacenza 1.25 1.440 890 1.192 703 933 590 783 805 Media regionale comuni capoluogo 1.307 1.653 1.177 1.497 943 1.214 774 1.023 1.044

Fonte: Nomisma.

Prezzi minimi e massimi medi di compravendita di abitazioni libere œ Comuni campione e di cintura (⁄ al metro quadrato) Abitazioni Abitazioni Abitazioni

Comune nuove usate da ristrutturare Media Min Max Min Max Min Max Castel San Giovanni 1.060 1.368 800 1.052 422 493 882 Fiorenzuola d‘Arda 1.400 1.860 880 1.200 520 760 1.103 Gossolengo 1.333 1.600 1.014 1.186 583 733 1.075 San Nicolò 1.275 1.525 967 1.125 557 700 1.025

Fonte: Nomisma

Prezzi medi sintetici di compravendita di abitazioni nelle diverse localizzazioni urbane (⁄ al metro quadrato)

Comune Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Media Piacenza 1.997 1.712 1.309 1.114 1.304 Media regionale comuni capoluogo 2.126 1.910 1.571 1.315 1.517

Fonte: Nomisma.

Canoni minimi e massimi medi di locazione di abitazioni usate (⁄ al metro quadrato per anno)

Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Indice Comune Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi Minimi Massimi sintetico Piacenza 68 95 60 80 50 63 43 55 56 Media regionale comuni capoluogo 95 118 85 105 71 86 61 75 77 Fonte: Nomisma.

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Canoni minimi e massimi medi di locazione di abitazioni usate œ Comuni campione e di cintura (⁄ al metro quadrato per anno)

Comune Minimi Massimi Media Castel San Giovanni 40 58 49 Fiorenzuola d‘Arda 39 58 49 Gossolengo 44 60 52 San Nicolò 42 55 49

Fonte: Nomisma.

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VI.7 ALTRE FONTI

Durante le attività di elaborazione dei dati sono stati conferiti all‘Osservatorio O.R.S.A. i dati dell‘Osservatorio Immobiliare F.I.A.I.P. (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) con i prezzi al in euro al metro quadro. Le tabelle riportano le valutazioni dei prezzi di compravendita delle abitazioni per gli anni 2002 e 2003, suddivisi per tipologia di abitazione (Case nuove o ristrutturate, Case in buono stato e Case da ristrutturare) e quartiere o zona di città. I valori indicati, che peraltro non tengono conto di molte altre valutazioni (ubicazione esatta dell‘abitazione, altezza di piano dell‘abitazione, la luminosità, la rumorosità, la presenza di accessori, la tipologia degli impianti ecc.), sono utili per la valutazione degli andamenti congiunturali dei prezzi senza per questo Per completezza d‘informazione e confidando in una cosciente interpretazione dei dati da parte dei lettori, si è deciso di riportare nel testo anche i prezzi delle abitazioni. Le variazioni maggiormente significative sono state evidenziate in neretto in modo tale che si possano immediatamente individuare le zone di città in cui il mercato delle abitazioni è risultato più attivo.

Case nuove o ristrutturate I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere minimo massimo minimo massimo minimo massimo minimo massimo Centro 1.600,00 3.000,00 1.600,00 3.000,00 1.600,00 3.000,00 1.600,00 3.000,00 Semicentro 1.550,00 2.500,00 1.550,00 2.600,00 1.550,00 2.600,00 1.550,00 2.600,00 Periferia 1.450,00 2.100,00 1.450,00 2.200,00 1.450,00 2.200,00 1.450,00 2.200,00 Estrema periferia est/ovest 1.300,00 1.450,00 1.300,00 1.450,00 1.300,00 1.450,00 1.300,00 1.450,00 Estrema periferia sud 1.350,00 1.550,00 1.350,00 1.600,00 1.350,00 1.600,00 1.350,00 1.600,00 Valore medio 1.450,00 2.120,00 1.450,00 2.170,00 1.450,00 2.170,00 1.450,00 2.170,00

Variazione % I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere minimo massimo minimo massimo minimo massimo minimo massimo Centro 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Semicentro 0,00% 4,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Periferia 0,00% 4,76% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Estrema periferia est/ovest 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Estrema periferia sud 0,00% 3,23% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Valore medio 0,00% 2,36% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

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Case in buono stato abitabili I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere minimo massimo minimo massimo minimo massimo minimo massimo Centro 1.200,00 1.900,00 1.250,00 1.900,00 1.250,00 2.000,00 1.250,00 2.000,00 Semicentro 1.100,00 1.400,00 1.100,00 1.450,00 1.100,00 1.500,00 1.100,00 1.500,00 Periferia 950,00 1.150,00 1.000,00 1.250,00 1.000,00 1.250,00 1.000,00 1.250,00 Estrema periferia est/ovest 850,00 1.100,00 900,00 1.200,00 900,00 1.200,00 900,00 1.200,00 Estrema periferia sud 1.000,00 1.200,00 1.100,00 1.250,00 1.100,00 1.250,00 1.100,00 1.250,00 Valore medio 1.020,00 1.350,00 1.070,00 1.410,00 1.070,00 1.440,00 1.070,00 1.440,00

Variazione % I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere minimo massimo minimo massimo minimo massimo minimo massimo Centro 4,17% 0,00% 0,00% 5,26% 0,00% 0,00% Semicentro 0,00% 3,57% 0,00% 3,45% 0,00% 0,00% Periferia 5,26% 8,70% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Estrema periferia est/ovest 5,88% 9,09% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Estrema periferia sud 10,00% 4,17% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Valore medio 4,90% 4,44% 0,00% 2,13% 0,00% 0,00%

Case da ristrutturare I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere minimo massimo minimo massimo minimo massimo minimo massimo Centro 750,00 1.450,00 800,00 1.450,00 800,00 1.450,00 800,00 1.450,00 Semicentro 750,00 950,00 750,00 950,00 750,00 1.000,00 750,00 1.000,00 Periferia 600,00 770,00 600,00 800,00 600,00 800,00 600,00 800,00 Estrema periferia est/ovest 560,00 650,00 600,00 800,00 600,00 800,00 600,00 800,00 Estrema periferia sud 600,00 700,00 600,00 750,00 600,00 750,00 600,00 750,00 Valore medio 652,00 904,00 670,00 950,00 670,00 960,00 670,00 960,00

Variazione % I semestre 2002 II semestre 2002 I semestre 2003 II semestre 2003 Quartiere minimo massimo minimo massimo minimo massimo minimo massimo Centro 6,67% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Semicentro 0,00% 0,00% 0,00% 5,26% 0,00% 0,00% Periferia 0,00% 3,90% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Estrema periferia est/ovest 7,14% 23,08% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Estrema periferia sud 0,00% 7,14% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Valore medio 2,76% 5,09% 0,00% 1,05% 0,00% 0,00%

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VII. RIEPILOGO E PROSPETTIVE

Nel presente paragrafo, sintetizzando i dati e le informazioni raccolte attraverso le rilevazioni, le interviste dedicate ed il focus group , si cerca di tracciare i contorni di un quadro rappresentativo del sistema abitativo della provincia delineandone i principali fenomeni, le caratteristiche e le peculiarità. Nel capitolo sul contesto socio economico della provincia abbiamo osservato il verificarsi di trasformazioni piuttosto rilevanti: la popolazione residente, pur registrando un lieve recupero negli ultimi anni, risulta sostanzialmente calata nel corso degli ultimi anni (-2,6% in provincia), con caratteristiche di struttura che presentano età media, indice di vecchiaia, indice di dipendenza ed indice di struttura della popolazione attiva superiori alla media regionale. Nonostante questo le modificazioni avvenute nella struttura familiare media hanno prodotto un incremento delle famiglie residenti a livello provinciale del 10% (112.896 famiglie nell‘ultimo censimento contro i 102.608 del censimento dell‘1981): ciò a causa della sensibile riduzione della dimensione media del nucleo familiare (nel 2001 il numero medio di componenti per famiglia è di 2,37, contro il valore del 1981 di 2,71) e soprattutto cominciano a prevalere tipologie familiari particolari come single , separati/divorziati, ecc... Queste modificazioni demografiche hanno rilevanti riflessi sui fabbisogni residenziali, sia a livello quantitativo che qualitativo. Per quanto riguarda le trasformazioni socio-demografiche occorre anche prendere in considerazione il fenomeno dell‘immigrazione che negli ultimi anni sta assumendo una rilevanza sempre maggiore: nel 1981 vi erano in provincia di Piacenza 206 stranieri residenti, mentre nel 2001 ve ne sono 8.828, con un aumento del 632%, per poi passare a 15.437 nel 2003, contribuendo in modo preponderante a frenare il calo demografico piacentino ed anzi provocare un cambio di segno nel corso degli ultimi anni. E‘ questo un fenomeno complesso, che pone in atto diverse modificazioni delle dinamiche abitative in termini di mercato delle locazioni, politiche abitative, dinamiche immobiliari, costituendo una quota rilevante dei conduttori ed una fascia particolarmente esposta a fenomeni di precarietà socio-economica ed alle connesse problematiche di accesso al bene casa. Per quanto concerne l‘intero patrimonio immobiliare si è rilevato un sensibile aumento del numero delle abitazioni (+9,3% in venti anni), che tuttavia risulta inferiore al contestuale aumento del numero delle famiglie (+10%); analizzando tuttavia l‘andamento delle abitazioni in modo più articolato, possiamo rilevare come le abitazioni non occupate subiscano una contrazione percentuale sul totale passando dal 22,3% al 18,9%, che può così essere un indicatore di un maggiore utilizzo

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del patrimonio abitativo. Ci pare importante tuttavia segnalare che tale dato è di ben quattro punti superiore alla media regionale (15,9%), costituendo un possibile segnale dell‘alto numero di alloggi sfitti, fenomeno che incide in modo rilevante sul mercato delle locazioni. A livello territoriale, invece, emergono processi di trasformazione rilevanti, segnando la perdita di popolazione del capoluogo e dei territori montani in favore della cintura residenziale del capoluogo, in particolare i comuni di Roccofreno, Gossolengo, Rivergaro e Podenzano. A livello immobiliare anche a Piacenza, a seguito della cattiva congiuntura economica e finanziaria, sono aumentati gli investimenti nel settore delle costruzioni (come registrato anche dall‘andamento dei mutui a livello provinciale) sia da parte di privati con lo scopo di acquisire l‘abitazione principale in proprietà, sia da parte di investitori della provincia, ma anche, fenomeno nuovo per Piacenza, da parte di investitori provenienti da altre province (Milano, Brescia ecc.). Ciò ha provocato un incremento dei prezzi delle aree e degli immobili particolarmente sostenuto, anche se probabilmente inferiore ai quanto avvenuto nei territori limitrofi di Milano e Parma, la cui vicinanza ha tuttavia esercitato una certa influenza al rialzo sul territorio provinciale: la Provincia di Piacenza detenendo valori inferiori può infatti divenire una possibile area di insediamento per quelle attività o persone gravitanti sulle due province limitrofe. Al rialzo del valore degli immobili ha corrisposto anche una crescita dei canoni delle locazioni, che pur avendo valori anche in questo caso inferiori alla media regionale ed ai territori succitati, sta generando l‘insorgenza di problematiche sociali legate all‘accesso all‘abitazione. A ciò si aggiunge un ulteriore fenomeno che potrebbe andare ad aggravare questa situazione: il mercato delle locazioni ha visto negli ultimi anni profilarsi un processo di sostituzione dei conduttori tradizionali piacentini (che considerato l‘andamento dei tassi di interesse dei mutui, hanno progressivamente acquistato l‘abitazione, prevalentemente nel comuni dell‘hinterland) a cui sono progressivamente subentrati cittadini provenienti da altre province e spesso cittadini stranieri, la cui precarietà economica e sociale (stante anche la progressiva flessibilizzazione del mercato del lavoro) pone nuove sfide alle politiche abitative provinciali. Pur godendo Piacenza di redditi ed indici occupazionali generalmente buoni (con medie superiori al dato nazionale, ma inferiori alla media regionale) si delinea una situazione di crescente problematicità per tutti coloro che non riescono né ad entrare in un alloggio E.R.P., né ad accedere alle locazioni del libero mercato. Nei capitoli precedenti abbiamo osservato lo stato di attuazione di alcune politiche volte ad intervenire positivamente sul fabbisogno abitativo: il canale dei canoni concordati, l‘edilizia residenziale pubblica e il fondo sociale per l‘affitto. L‘accordo territoriale sui canoni concordati è ancora quello risalente al 1999 e risulta scarsamente praticato, mentre per quanto riguarda le dotazioni E.R.P. abbiamo visto come esse rappresentino uno dei patrimoni

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numericamente minori a livello regionale ed esprimano una dotazione per abitante di 3 unità inferiore al dato regionale (10,4 alloggi ogni mille abitanti contro un valore di 13,13 a livello regionale), a cui si aggiunge nell‘ultimo periodo un consistente aumento delle richieste. Nonostante queste considerazioni se analizziamo in una prospettiva regionale i dati relativi agli sfratti, le domande di contribuzione al fondo sociale per l‘affitto, il valore medio degli immobili e dei canoni di locazione, si rivela una tensione abitativa meno preoccupante ed una maggior tenuta del contesto socioeconomico rispetto ad altri territori limitrofi. Inoltre l‘andamento dei prezzi del mercato immobiliare, registrato in crescita negli ultimi anni, mostra in prospettiva uno scenario di maggiore incertezza: è opinione comune che fin dall‘inizio del 2004 la tendenza al rialzo stia progressivamente rallentando, mentre si sono registrati pareri divergenti rispetto l‘andamento a medio termine. Diversi fattori infatti potrebbero incidere sul mercato immobiliare, provocandone una battuta d‘arresto se non, come prefigurato da alcuni, un abbassamento dei prezzi: da un lato un aumento dell‘offerta immobiliare conseguente all‘investimento del settore delle costruzioni, a fronte di un andamento della popolazione pressoché stazionario, dall‘altro una possibile ripresa dei tassi di interesse e la maggiore cautela degli istituti bancari nell‘erogazione dei fondi, congiunto al profilarsi di numerosi interventi di recupero-riqualificazione urbana in grado di immettere sul mercato una grossa quantità di alloggi. In particolare gli interventi relativi al recupero di notevoli aree dismesse (ad esempio si pensi al piano particolareggiato denominato Unicem) prefigurano una trasformazione consistente degli usi del territorio piacentino, capace di modificare gli assetti urbanistici, le linee di tendenza del mercato immobiliare e delle locazioni tanto da generare una situazione di attesa presso gli investitori. Considerando l‘importanza demografica, economica ed immobiliare del comune capoluogo possiamo pensare che l‘intero scenario immobiliare e soprattutto residenziale provinciale (con ricadute sul mercato delle locazioni, sulle politiche e i fabbisogni abitativi) sia estremamente incerto e condizionabile dall‘attuazione di questo processo di trasformazione del territorio.

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Provincia di Piacenza Movimenti Popolazione Stranieri Occupazione Mutui popolazione anno 2003 Consistenze 2003 31.12.2003 31.12.2003 270.934 31.12.2002 15.437 Mln ⁄ 685 Saldo migratorio Contesto Socio 5 =‘03-”02 +1,0% 5 =03-02 +35,1% Tasso 48,9% 5 = +31,4% 5.256 Censimento 31.12.2001 268.004 8.828 5 = 1,2% Flussi 2003 Saldo naturale Economico 2001 Censimento 31.12.1981 278.424 1.206 Mln ⁄ 85 -1584 1991 5 =‘01-”81 -3,7% 5 = ‘01-”91 632% 5 = +48,6%

Abitazioni Famiglie E.R.P. Fondo Sociale Focus Group occupate Censimento 2001 Censimento 2001 anno 2002 anno 2002 n° = 112.526 utenti n° = 5.052 Fabbisogno di su totale 81,1% n° = 113101 5 = n° = 1.665 Abitazioni Fenomeno alloggi Abitativo Censimento 1991 5 =‘01-”81 10,0% occupati n° 2.550
 = / n° = 106.264 5 = -0,2% 5 = +44,3% su totale 78,4%

Canoni Contratti Concordati Sfratti Focus Group anno 2002 anno 2002 anno 2002 anno 2002 Canoni
Capoluogo n° = 229 Provvedimenti emessi Affitti fino a 45 mq 333 euro n° = 3147 n° = 154 5 = -5,52% Contratti
/  e da 45 a 60 mq 378 euro 5 = +15,9% anno 2003 di cui morosità Sfratti da 60 a 80 mq 464 euro Altri Comuni n° = 184 n° = 119 5 = +20.2% Concordati
/  oltre 80 mq 529 euro n° = 2483 Sfratti eseguiti 5 = +0,2% 5 = -19,7% n° = 71 5 =-28,28% Sfratti

Piani altre Pdc DIA Piani residenziali Focus Group destinazioni Anno 2003 Anno 2003 giugno 2004 giugno 2004 Attività Andamento Edilizia n° atti 298 n° atti 860 Superficie residua Superficie residua attività edilizia ed Urbanistica alloggi 547 209.893,94 mq 1543679 mq n° casi 3 n° casi n° casi

n° casi 3 3 3
/⇓

Compravendite Prezzi Canoni Mercato Focus Group Anno 2002

Capoluog 1.392 Domanda
Prezzi  Mercato o

Immobiliare 5 = +24,1%

Provincia 3826  Offerta /⇓
5 = +15% Offerta

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