Vysoká Škola Regionálního Rozvoje a Bankovní Institut- AMBIS Katedra Ekonomie, Financí a Oceňování

Vysoká škola regionálního rozvoje a Bankovní institut- AMBIS Katedra ekonomie, financí a oceňování

Vliv progresivních konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb

Bakalářská práce

Autor: Karina Čapková

Oceňování majetku

Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Praha 2018

Prohlášení:

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne …………………….

Karina Čapková

Poděkování:

Tímto bych ráda poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za vedení, vstřícný přístup a odbornou pomoc při zpracování mé bakalářské práce. Dále bych ráda poděkovala panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za poskytnutí studijních materiálů a odborné rady při zpracování mé práce. Zároveň bych ráda poděkovala všem z mého okolí, za podporu, kterou mi poskytovali po dobu mého celého studia.

Anotace:

První teoretická část je věnována progresivních materiálům a konstrukcím a jejich vlivům na tržní hodnotu stavby. V úvodu budou definovány stavební materiály a následně představeny vybrané konstrukce. Závěr teoretické části obsahuje celkové posouzení z různých hledisek a popis hlavní metody oceňování. Praktickou část tvoří dvě ocenění. Jedno menšího rozsahu - rodinný dům a druhá nemovitost většího rozsahu - bytový dům. Tyto dvě nemovitosti jsou v textu následně popsány, výstupem je tržní ocenění. Poslední část je analytická, v níž se práce zaměřuje na analýzu okresu Praha- západ.

Klíčová slova progresivní materiály, progresivní konstrukce, tržní hodnota, ocenění

Annotation

The first theoretical part is devoted to progressive materials and structures and their effects on the market value of the construction.

In the introduction, building materials will be defined and subsequently introducing selected progressive wood constructions. The conclusion of the theoretical part contains an overall assessment from variol points of view and description of the main valuation methods. The practical part consists of two valuations, one minor - family house and the second large - scale real estate - apartment house. These two properties are in the text subsequently described and the outcome is market valuation. The last part is analytical, in which work is done focuses on the analys is of the Prague-West district.

Keywords

Progressive material, progressive construction, market value, appraisement

Obsah

1. TEORETICKÁ ČÁST...... 8 1.1 Základní pojmy ...... 9 1.1.1. Základní pojmy dle zákona č. 183/2006 Sb...... 9 1.1.2. Požadavky na bezpečnost a vlastnosti stavby ...... 9 1.2 Základní a progresivní materiál ...... 11 1.2.1. Progresivní materiál definice ...... 11 1.2.2. Materiály ve stavebnictví ...... 11 1.2.3. Dřevo ...... 15 Historie dřeva ...... 15 Výhody a nevýhody dřeva ...... 15 1.3 Progresivní materiály, prvky a konstrukce ...... 18 1.3.1. Termicky modifikované dřevo ...... 18 ThermoWood® ...... 19 Accoye® ...... 22 1.3.2. Materiál na bázi dřeva ...... 23 1.3.3. Dřevovláknitá izolace ...... 24 1.3.4. Dřevěné konstrukce ...... 25 1.4 Vlivy progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb...... 26 1.5 Závěr teoretické části ...... 31 2. PRAKTICKÁ ČÁST ...... 32 Ocenění tržní hodnoty nemovitosti ...... 32 2.1 Rodinný dům ...... 33 2.1.1 Úvodní list ...... 35 2.1.2 Popisné informace ...... 36 2.1.3 Rodinný dům ...... 38 2.1.4 ZÁVĚR OCĚNĚNÍ RODINNÉHO DOMU ...... 49 2.1.5 Dokumentace ke stavbě ...... 52 2.2 Bytový dům ...... 55 2.2.1 Úvodní list ...... 57 2.2.2 Popisné informace ...... 58 2.2.3 Bytový dům ...... 59 2.2.4 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ...... 62

2.2.5 Ocenění ...... 62 2.1.6 ZÁVĚR OCĚNĚNÍ RODINNÉHO DOMU ...... 71 2.2.6 Dokumentace ke stavbě ...... 74 3. ANALYTICKÁ ČÁST ...... 78 3.1 Popis okresu Praha-západ ...... 79 3.2 Trh s nemovitostmi ...... 80 3.3 Regionální segmentace ...... 81 3.3.1. Pozemky ...... 81 3.3.2. Byty ...... 83 3.3.3. Rodinné domy ...... 85 3.3.4. Objekty k rekreaci ...... 85 3.3.5. Trh s komerčními nemovitostmi ...... 86 3.3.6. Ostatní nemovitosti ...... 86 3.3.7. Nájemné ...... 86 3.4 Potenciál do budoucna ...... 88 3.5 Závěr analytické části ...... 88 Závěr ...... 89

Úvod

Tématem bakalářské práce je „Vliv progresivních konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb“. Tímto tématem se zaobírá první část bakalářské práce. Následné kapitoly se budou skládat z praktické a analytické části.

V dnešní době je kladen velký důraz na životní prostředí, z toho důvodu je téma progresivních materiálů velmi aktuální. Životní prostředí, ale není jediný důvod výroby progresivních materiálů. Nároky na stavby se stále zpřísňují, z toho důvodu se inovaci technologií věnuje velká pozornost. Progresivní materiály mají mnoho výhod. Porovnat jejich výhody můžeme hned z několika hledisek, mezi které spadá dobrý poměr kvality a ceny, životnosti a výše zmiňovaného dopadu na životní prostředí. Tomuto hledisku bych se v závěru ráda věnovala.

Cílem této bakalářské práce je uvést celkové progresivní materiály a konstrukce. Díky širokému množství těchto materiálů bude práce zaměřena především na progresivní materiály a konstrukce ze dřeva. Vybraný materiál má mnoho předností. Jednou z jeho hlavních předností je to, že se jedná o obnovitelný materiál, který je ve stavitelství využíván už od samých počátků. Ačkoliv se jedná o materiál, který lze považovat za standardní, v některých případech i podstandardní, můžeme ho řadit díky jeho vlastnostem úpravy i do progresivních. Proto bych ráda uvedla několik z nich, které jsou významné mezi progresivními materiály. Cílem závěru teoretické části bude celková analýza progresivních materiálů, a to hned z několika hledisek. Chtěla bych udělat celkové porovnání materiálu, které ovlivňuje celkovou hodnotu stavby.

1. TEORETICKÁ ČÁST

1.1 Základní pojmy

První část kapitoly bude věnována vymezení hlavních pojmů a definic, které jsou nedílnou součástí této bakalářské práce. Dále uvedeme platné termíny a právní zakotvení v rámci legislativy ČR, které souvisí se stavitelstvím a oceňováním nemovitostí.

1.1.1. Základní pojmy dle zákona č. 183/2006 Sb.

„Stavební pozemekdle ustanovení § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona je stavebním pozemkem pozemek nebo jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem.“1

„Stavbase rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu“.2

1.1.2. Požadavky na bezpečnost a vlastnosti stavby

Hlavním cílem těchto požadavkům je navrhnout stavbu, která co nejméně zatěžuje životní prostředí. Dalším cílem je malá náročnost na údržbu v průběhu používání, samozřejmě s co nejdelší životností. Požadavky na stavby se stále novelizují, rovněž se zpřísňují nároky na materiál. Ostatní kritéria, bez kterých nemůže být stavba zrealizována, jsou uvedeny v § 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. Z toho důvodu přichází nové výzkumy s progresivními materiály, které budou těmto nárokům nejen vyhovovat, ale rovněž budou přinášet inovace přesahující stávající materiál.

Dle § 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb.,o technických požadavcích na stavby, musí stavba splňovat tyto podmínky:

(1) „Stavba musí být navržena a provedena tak, aby byla při respektování hospodárnosti vhodná pro určené využití a aby současně splnila základní požadavky, kterými jsou

1https://www.uur.cz/1000-otazek/?action=heslo&id=197&IDtema=17

2 § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) [cit. 20. 4.2018]. Dostupné z:https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-183

a) mechanická odolnost a stabilita, b) požární bezpečnost, c) ochrana zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí, d) ochrana proti hluku, e) bezpečnost při užívání, f) úspora energie a tepelná ochrana.

(2),,Stavba musí splňovat požadavky uvedené v odstavci1 při běžné údržbě a působení běžně předvídatelných vlivů po dobu plánované životnosti stavby.“

(3) Výrobky, materiály a konstrukce navržené a použité pro stavbu musí zaručit, že stavba splní požadavky podle odstavce 1.3

3 § 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb.,o technických požadavcích na stavby[cit. 20. 4. 2018]. Dostupné z: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-183 10

1.2 Základní a progresivní materiál

1.2.1. Progresivní materiál definice

Slovo progresivní můžeme vykládat jako - vyvíjející se, pokrokové či vzestupné. Jedná se tedy o materiál, který byl vyvinut aspoň s jedním parametrem převyšující současný materiál. Může to být i materiál, který byl už využíván, ale změnou jeho vlastností byl přeměněn na materiál progresivní. Mezi tuto skupinu se řadí i některé materiály, které mají velmi nízký dopad na životní prostředí. Jak už bylo uvedeno výše, v posledních letech je sledován dopad na životní prostředí. Z toho důvodu je na toto hledisko kladen důraz. Dalšími sledovanými parametry materiálu je například: tvrdost a tuhost.

Progresivní materiály přichází na trh každým rokem. Avšak tento typ materiálu není v odborných publikacích doposud řádně zastoupen. Publikací o materiálech ve stavitelství je mnoho, ale tyto materiály se v nich nevyskytují. Pokud se vyskytují, pak jde jejich vývoj tak rychle, že k roku 2018 se už nedají řadit mezi progresivní, nýbrž většina z nich dnes spadá mezi již standardní materiály.

1.2.2. Materiály ve stavebnictví

„Podle původu lze stavební hmoty dělit na:

• přírodní; • anorgatické (horniny); • organické (dřevo, bambus, ovčí vlna); • umělé; • z anorganických surovin (vápno, cement, keramika, sklo, kovy aj.); • z organických surovin (plasty, bitumeny, aglomerované dřevo); • z kombinovaných surovin (dřevocement, polystyrenbeton).“4(Luboš Svoboda, Stavební hmoty, str. 23)

Materiál lze rozdělit dle jeho využití. První skupinu tvoří takový materiál, který tvoří nosnou konstrukci stavby. Nazývá se konstrukční materiál, jeho prvky mohou tvořit jak vodorovnou, tak i nosnou konstrukci. Na konstrukční materiál jsou kladeny nároky na její vysokou mechanickou vlastnost. Výplňové materiály, které doplňují konstrukční materiál,

4 Svoboda, L. a kol.: Stavební hmoty. Praha 2013. [cit. 15. 4. 2018]. Dostupné z: http://people.fsv.cvut.cz/~svobodal/sh/SH3v1.pdf 11

mají na rozdíl od konstrukčních nižší objemovou vlastnost. Izolační materiály chrání tepelnou stránku stavby, kde má izolace zabraňovat únikům tepla. Dalším typem izolace je akustická, ta brání tomu, aby nepronikaly (ven ani dovnitř) nežádoucí zvuky. Mezi další funkce izolace spadá izolace hydroizolační, která má chránit stavbu před chemickými látkami - nebo tvoří vrstvu proti radonu. Dekorační materiály tvoří skupiny materiálů, které mají spíše estetickou stránku (než funkční), proto na ně nejsou kladeny takové nároky. Tyto materiály se dají rozdělit na použitelné v interiéru /exteriéru.

Materiál je možné dělit dle jeho druhu.

Výrobky z kamene a hornin

Jedním z nejstarších stavebních přírodních materiálů je kámen. Tento materiál je využíván dodnes, avšak v menším množství než tomu bylo dříve. Tato skutečnost je do značné míry ovlivněna technologickou náročností. Oproti minulosti, kdy byl kámen používán jako hlavní stavební materiál, například na výstavbu rotund. Dnes je ve stavitelství využíván spíše jako doplňkový materiál. Využívá se například na chodníčky, gabiony nebo jako dekorativní doplněk na fasádě.

Velkou výhodou kamene je jeho životnost, která přesahuje celou životnost stavby. U hornin a výrobků z kamene je velmi těžké změnit jejich složku, proto již jako hlavní stavební materiál nevyhovuje všem normám. Z toho důvodu je nutné jej doplnit dalším materiálem. Kámen lze i rozdrtit, využít jako jednu ze složek k výrobě jiného materiálu. Pro výše uvedené vlastnosti se nevyvíjí mnoho progresivních materiálů.

Keramické výrobky

Keramika je pevná anorganická látka. Její složení obsahuje jílové minerály a další sloučeniny. K finálnímu materiálu dochází jejím vypalováním.

„Teplota vypalování je různá dle druhu surovin a druhu keramického výrobku.

• cihlářské výrobky 900 - 1100 °C • kameninové výrobky 1150 - 1350 °C • pórovinové výrobky 1050 - 1280 °C • žárovzdorné výrobky 1300 - 1600 °C • porcelán 1350 - 1450 °C.“ (Doc. Ing. Miroslava Netopilová, CSc., Stavební materiály)

Hlavní keramický výrobek je ve stavitelství cihlářský výrobek. Mezi ně spadá například cihla. První zmínky pochází přibližně 7500 př. n. l., kde se cihly uhnětly z hlíny, poté musely delší dobu tvrdnout na slunci, aby dostatečně ztvrdly a daly se použít. Tento materiál prošel tak velkou revolucí, že dnes již jsou vyvinuty cihly, které jsou plněny izolací a svými parametry je lze řadit mezi progresivní.

Mezi novinky roku 2017 spadají například cihly od firmy Wienerberger. Tato firma přivedla na trh cihlu plněnou minerální vatou. Jedná se o spojení nosné cihly s izolací, díky tomu není potřeba dělat dodatečné zateplení domu. Tento postup šetří jak čas, tak i užitnou plochu stavby. Firma Wienerberger své produkty stále inovuje. Každým rokem přichází na trh s novinkou v podobě spojovacích materiálů, nebo přímo cihel. Další z progresivních materiálů je obvodová cihla Porotherm EKO+, která má taky velmi dobré izolační vlastnosti.

Odlišné složení má pórobetonová tvárnice od Ytongu. Ta se vyrábí ze směsi křemičitého písku, vápna a vody. Firma přivedla na trh tvárnici Ytong Lambda+ s velmi dobrými tepelně - izolačními vlastnostmi. Odvětví s keramickými výrobky je velmi inovativní a neustále se přichází na nové progresivní materiály.

Pojiva a maltoviny

Díky pojivům a maltovinám můžeme k sobě spojit materiály se stejným, anebo zcela odlišným skupenstvím, a vytvořit tak jeden celek. Existují dva druhy pojiv, prvním jsou pojiva chemická, která se mění. Mezi ně patří například vápno, nebo cement. Pájky, dehty nebo některá lepidla, u kterých se nemění chemické prvky, tak spadají do pojiv mechanických. Další dělení můžeme určit podle okolností tuhnutí, buď jen na čistém vzduchu, nebo mohou schnout i pod vodou.

Beton

Jeho složení je tvořeno směsí plniva, vody a pojiva. To je určující, jedná-li se o beton s přídavkem cementu, asfaltu, či sádry. Mezi nejčastější pojiva řadíme cement. Především díky jeho mechanickým vlastnostem, dostupnosti a také jeho dlouhodobé trvanlivosti. Beton v zatvrdlém stavu vykazuje podobné vlastnosti - jako je tomu u kamenných materiálů, ale přitom se beton řadí mezi umělé stavivo. Beton lze dělit podle jeho vlastností na beton: konstrukční, výplňový, základový, podkladní, žáruvzdorný, pancéřový apod. Podle účelu se dělí na beton nosný nebo nenosný. Nenosný materiál se vyznačuje tím, že se jedná o lehký beton, který se převážně využívá jako beton výplňový. Nosný materiál se většinou prokládá

ocelovými vložkami, popř. jinými ztužujícími materiály. Takto ztužený beton se nazývá železobeton a má větší pevnost v tlaku.

Dnes se na trhu objevuje široká škála produktů z betonu. Beton má ve stavebnictví velké zastoupení, ať už se jedná jen o prvky, nebo i v zastoupení celé konstrukce. Jeho vlastnosti se stále vylepšují, aby měl co nejlepší mechanické vlastnosti. S novou technologií se přichází i na způsoby, jak recyklovat nevyužitelný materiál, který by se jinak řadil mezi odpady. Mezi jeden z produktů patří i betonový potěr, který zvyšuje pevnost a rovinnost podlahy. Velmi časté využití betonu je na celé konstrukce, mosty, či výškové budovy, kde je využíván kvůli svým, již zmiňovaným, dobrým mechanickým vlastnostem a dlouhodobé životnosti. Dále má zvýšený statický průřez a celkové zmenšení objemu konstrukce. Tento beton disponuje vysokou pevnostní třídy v tlaku, což je více jak C 50/60. Jedná se o vysoko-pevnostní beton (ang.Hight- strenght concrete-HSC), či ultra-vysoko-pevnostní beton (z ang. Ultra-high- strenght concerete-UHSC).

Mezi další progresivní materiál z betonu se řadí i reaktivní práškové kompozity - RPC. Tyto kompozity se skládají z velmi jemného kameniva, kde se vylučuje hrubé kamenivo. Dále je beton vyztužen mikrovlákny z ocele. Z tohoto důvodu dosahuje velmi dobrých fyzikálně- mechanických vlastností.

Kovy

Kovy se vyznačují svou nízkou ionizační energií. Mezi další vlastnosti tohoto materiálu počítáme dobrou tepelnou a elektrickou vodivost, pevnost, pružnost a v neposlední řadě také dobrou tvárnost. Kovy lze zpracovávat několika způsoby, buď lze vytvořit odlitek do formy, nebo kov tvarovat různou deformací (lisováním, kováním apod.). Dalším způsobem zpracování kovu je jeho mechanické obrábění. Tím se rozumí frézování, řezání nebo broušení kovu.

Ve stavebnictví se využívají následující prvky. Například hliník, měď, které se používají na část rámu oken. Dále slitiny zinku (či pozinkovaný plech), z kterého se dělají oplechování. Spojením betonu s ocelí vzniká železobeton, takže je možné tvrdit, že kovy doplňují řadu konstrukčních materiálů. Ve stavebnictví se velmi často využívaná ocel, z které se dělají - jak celé konstrukce, tak i mnoho dalších komponentů. Je tomu tak především díky jednoduché výstavbě a dlouhé životnosti oceli. Ocelové konstrukce se nejčastěji používají na haly, ale také na přístřešky.

Shrnutí

Tato kapitola definovala hlavní stavební materiály ve stavebnictví. Věnovala se rovněž stručnému popisu progresivních materiálů. Moje práce je zaměřena na materiál, kterému se (dle mého názoru), v posledních letech opět věnuje velká pozornost. Jedná se o dřevo, které je velmi žádaným materiálem. Tento materiál se pohybuje ve stavitelství od počátku a díky jeho inovacím bude mít na trhu stavitelství stále své místo.

1.2.3. Dřevo

Historie dřeva

Lidé využívali dřevo ke své potřebě od počátku věků. Bylo využíváno např. k lovu. Ze dřeva se tvořilo nejrůznější náčiní, různé zbraně apod. Rovněž bylo využíváno k výrobě věcí denní potřeby, například nádobí. Jednalo se i o hlavní stavební materiál, který dříve nebyl nijak upravován. Postupem času se dřevo začínalo využívat i v jiném odvětví. Ze dřeva se začaly vyrábět různé hudební nástroje, hračky. Dřevo se vyskytovalo i v dopravním odvětví. Lidé používali dřevo na výrobu vorů, kde k sobě bylo svázáno několik klád. Postupem času se začal tento vodní dopravní prostředek inovovat a začala se vyrábět důmyslnější dopravní plavidla. Dřevo je využíváno v tomto odvětví dodnes. Naopak je tomu v leteckém průmyslu. Zde se využívalo na kostru letadel, tady dřevo nahradil jiný materiál. Postupem času se přicházelo na technologické postupy úpravy dřeva, aby mělo lepší tvrdost a životnost.

Výhody a nevýhody dřeva

Dřevo spadá mezi lukrativní materiály ve stavebnictví. Poslední dobou se tomuto materiálu věnuje velká pozornost. Jeden z hlavních důvodů tohoto vzestupu jsou jeho nízké energetické nároky a reprodukce minima oxidu uhličitého. Jak jeho produkce, tak i likvidace je příznivá k životnímu prostředí. Dřevo je obnovitelný materiál, který je produkován stále se stejnými vlastnostmi. Tento prvek se dá lehce ovlivnit například podnebím, ve kterém strom roste a průběžnou péčí, mezi které spadají například různé postřiky, likvidace nákaz apod. Avšak na pevnosti dřeva to příliš nemění. Proto se přichází s novými metodami a postupy. Tyto metody a postupy mají za úkol vlastnosti dřeva změnit.

Složení dřeva

Dřevo je složitý komplex různých látek, jehož základ tvoří přírodní polymery, celulóza, hemicelulóza a lignin. Každý druh dřeva má jiné vlastnosti složení, které jsou brány v potaz při jeho využití. U všech druhů se především zaměřujeme na dobrou tvrdost, hustotu, stálost, barevnost, opracovatelnost a rozměrovou stabilitu. Každé dřevo má jinou buněčnou strukturu, a tím i jinou hustotu dřevních vláken. Díky tomu má každé dřevo i jinou hmotnost. Dřevo je ale materiálem, který má i přes svou nižší hustotu velmi vysokou pevnost. Jeden z faktorů přirozené trvanlivosti je trvanlivost dostatečná, nebo nedostatečná. Dále dřevo vlivem povětrnostních podmínek a rychlé změně činitelů - jakými jsou například déšť, sníh, ale také i UV záření, tak rychle koroduje a degraduje.

Využití dřeva

Dřevo se dá velmi dobře opracovávat, rovněž je využíváno v interiéru, i exteriéru. Je také často využíváno pro jeho líbivý estetický vzhled. Vzhled dřeva se odvíjí od jeho buněčné struktury, ale také od stáří dřeva, které odvozujeme od tzv. letokruhů. Naopak suky, zárostky či smolíky, které se na materiálu objevují, naopak krásu a hodnotu dřeva snižují.

Průběžná peče

Dřevo je velmi náchylné a jeho životnost není tak dlouhá (v porovnání s ostatními materiály), které se ve stavitelství využívají. Pokud má ale dřevo příznivé podmínky, tak se dá jeho životnost porovnávat i s ostatními materiály. Pro toto docílení se musí vytvořit příznivé podmínky a okolí, omezující vznik a rozvoj biotickými škůdci. Pomocí různých nástřiků, nátěrů, máčení v chemikáliích a průběžné kontrole se dá životnost dřeva zvýšit. Pokud je dřevo součástí konstrukce, je velmi důležité jeho správné uložení. Je-li uložení do konstrukce nesprávné, hrozí rychlá degradace. Mezi hlavní nebezpečí poškození dřeva spadá například napadení škůdci a houbami. Úpravou dřeva se dají tato napadení minimalizovat a zneškodnit. Dalším velkým problémem je vysoká hořlavost dřeva. Částečným řešením je chemická úprava dřeva, která případné znehodnocení snižuje.

Celkové zhodnocení dřeva

Na dnešní materiál jsou kladeny i velké požadavky a nároky. Tyto nároky se stále zpřísňují, aby vyprodukovaný materiál měl co nejmenší dopad na životní prostředí. Následně se sleduje akt průběhu životnosti materiálu, aby údržba byla co nejmenší s co možná nejdelší 16

životností. Dřevo s neupravenou vlastností by již tyto normy nesplňovalo, proto mnoho prvků podstupuje úpravu - jak chemickou - tak tepelnou. Z tohoto důvodu se mnoho konstrukcí a materiálů ze dřeva řadí mezi progresivní materiály.

1.3 Progresivní materiály, prvky a konstrukce

1.3.1. Termicky modifikované dřevo

Modifikační metoda funguje na principu změny vybrané vlastnosti dřeva. Následně její struktury změní, aby došlo k jejímu zlepšení. Tohoto lze docílit různými modifikacemi, mezi které patří mechanická, chemická, termická a biologická metoda. Tato záměrná změna způsobí vylepšenou vlastnost modifikovaného dřeva. Mezi vylepšené vlastnosti patří lepší odolnost, pevnost, tvrdost, barevná stálost, odolnost vůči agresivním chemikáliím, odpudivost vůči vodě a rozměrová stabilita.

Při modifikaci dřeva dochází ke zvyšování jeho teploty. Při teplotě od 150 do 170°C se začínají projevovat změny ve struktuře dřeva. Avšak k výraznější změně dochází až od 180 do 280°C. V tomto intervalu začne dřevo měnit barvu do tmavších odstínů a začne být odolnější proti škůdcům, ale zároveň ztrácí i svou pevnost. Ve vyšších teplotách nad 300°C se již dřevo vznítí a tím degraduje.

Při termické modifikaci dochází k přípravě materiálu, který bude splňovat tyto kritéria: vyšší rozměrová stabilita, zachování, nebo zlepšení mechanických vlastností, vyšší odolnost vůči dřevokazným houbám, zlepšení, nebo zachování estetické stránky a nahrazení některých exotických druhů dřevin.

Dnes se vyskytuje již několik termicko modifikovaných materiálů, které jsou na trhu běžně dostupné. Liší se metodou přípravy.

• Themo Wood se připravuje v atmosféře vzduchu • PlatoWoodpomocí vodní páry • RetificatedWoodpříprava v prostředí interních plynů • OHT-Wooodpříprava v olejích

Obrázek 1Chemická struktura dřeva a vlastnosti termodřeva (Reinprecht, Vidholdová, 2008)

Zdroj: REINPRECHT, Ladislav; VIDHOLDOVÁ, Zuzana. Termodrevo – príprava, vlastnosti a aplikácie.1.vyd. Zvolen: Technická univerzita voZvolene, 2008. 89s. ISBN 978-80-228-1920-6.

ThermoWood®

Při modifikaci dřeva dochází ke zlepšení jeho vlastností. Díky tomu lze považovat tuto metodu za velmi progresivní. Byla vynalezena ve Finsku, kde je i pod ochrannou známkou, kterou mohou spravovat jen členové Finnish ThermoWood Association. Firma dodává na jejich výrobky záruku 30 let.

ThermoWood nabízí širokou škálu výrobků, které zahrnují interiérové i exteriérové vybavení a materiály. Využívá se velká škála dřevin, mezi které patří například smrk, bříza, buk, dub, jasan. Nejčastěji používanou dřevinou je borovice. Dále se dřevo rozděluje při výrobě na Thermo-D a Thermo-S.

Interiér

V interiéru se nejčastěji využívá úprava dřeva Thermo-S. Písmeno„S“ v názvu je odvozeno z anglického slova „stability“, v překladu stabilní. Na tento druh úpravy se nejčastěji používají listnaté dřeviny, především kvůli jejich vzhledu.

Tento druh dřeva se používá i u výplně oken. Tuto variantu je vhodné použít především u místností s vyšší vlhkostí. Při výrobě byla vlhkost nahrazena vzduchem a díky tomu je lepším

izolantem. Také se zaručuje, že v průběhu životnosti není nutná údržba. V interiéru se využívá na podlahy a obklady. Tento druh dřeva je také vhodný na výstavbu saun, používá se rovněž jako obkladový materiál u bazénů.

Exteriér

Jedná se o dřevo vyrobené z jehličnanů. Uváděno je pod názvem Thermo-D. Písmeno „D“ v názvu je odvozeno z anglického slova „durability“, v překladu trvanlivost. Ve stavitelství se tento modifikovaný materiál používá na venkovní obklady budov, kde má díky své změně vlastností delší životnost a lepší odolnost v přírodních podmínkách. Není vhodné používat tento materiál v případech, kde je stále ponořen ve vodě nebo do půdy. Díky těmto zhoršeným podmínkám by ztratil svou pevnost. Na zmíněné příklady se používá dřevo, které bylo vystaveno větším teplotním úpravám.

Profily z ThermoWood lze využít na pomocné venkovní konstrukce. ThermoWood se nedoporučuje používat jako nosnou konstrukci.

Obrázek 2-Řez okna s rámem z ThermoWood (www.eokno.cz)

Zdroj: http://www.eokno.cz/index.php?sid=14

Výrobní proces

Výrobní proces zahrnuje šest kroků a trvá přibližně 36 hodin. Během procesu musí dřevo projít několika částmi, aby se z něj stal finální produkt ThermoWood. Prochází tepelnou úpravou, při které se mění jeho vnitřní strukura, mění i své fyzikální vlastnosti. Výrobní zařízení má tvar podlouhého tunelu, ve kterém dřevo prochází třemi fázemi.

1.fáze: V první fázi se uskutečňuje vysokoteplotní sušení, při kterém se teplota prudce zvýší na 100°C a za působení vodní páry se dřevo vysuší. V dalším kroku je dřevo postupně zahříváno až na 130°C, kde vlhkost dřeva klesá až na nulové hodnoty. Časová náročnost této fáze záleží na struktuře a vlhkosti dřeva. Ze všech výrobních částí trvá tento proces nejdéle a uskutečnuje se celkem ve třech komorách.

2.fáze: V této fázi se rozděluje výroba na úpravu Thermo-S nebo Thermo-D. Od toho se odvíjí i tepelné rozmezí od 185 do 215°C. Tento proces se provádí v uzavřené komoře.

3.fáze: Během celé výroby (u sušení, i u tepelného zpracování) se používá vodní pára, která chrání dřevo před případným vznícením. V těchto posledních komorách se dřevo pomalu ochlazuje a průběžně kontroluje, aby při ochlazování nedošlo k trhlinám. Tento proces (v závislosti na druhu dřeva) trvá v rozmezí 515 hodin.

Po tepelném zpracování zůstává dřevo v zastřešených prostorech pod tlakem 24-48 hodin. Následovně přichází finální část, při které se dřevo dělí podle jakosti a dostává finální podobu.

Obrázek 3-Schéma teplotní výroby

Zdroj: http://www.prokom.cz/tepelne-upravene-drevo-thermowood

Accoye®

Jedná se o chemickou modifikaci, tento produkt vzniká acetylací, při které dochází k chemické reakci a ke složce se přidává nová funkční skupina. Tento postup probíhá v celém průřezu. Celkový proces se řadí do tří fází. V prvním fázi se celé dřevo impregnuje acetanhydridem. Další krok se provádí pomocí vakua a páry, při kterém se celé dřevo opět očišťuje od chemikálií, které již nejsou potřeba. V konečné fázi se dřevo pouze vysušuje na požadovanou vlhkost. Jedná se o velmi ekologický materiál a po dobu životnosti je recyklovatelný. Na tuto metodu se používá borovice Radiata Pine, ale po své modifikaci získává vlastnosti stejné (až vyšší) než tropické dřeviny.

Takto modifikované dřevo je uzpůsobeno pro využití v exteriérech, jako jsou například obklady a venkovní podlahy. Dále je Accoye používána na okna.

Na rozdíl od ThermoWood je Accoye uzpůsobena na usazení ve vodě. Accoye se dá využít při výstavbě vodních díl. Na takto usazenou konstrukci je záruka 25 let. Pokud však je Accoye usazena v exteriéru (bez kontaktu s vodou a zemí), tak je její záruka 50 let.

Obrázek 4-Test rozměrové stálosti (http://totem-accoya.cz)

Zdroj: http://totem-accoya.cz/predstaveni-dreva-accoya/

1.3.2. Materiál na bázi dřeva

Materiál na bázi dřeva se začal vyrábět z důvodu využití obnovitelného materiálu. Dřevo, jak bylo zmíněno výše, má několik výhod i nevýhod. Tento druh materiálu využije výhody dřeva ve svůj prospěch. Nevýhody, které se týkají dřeva, mezi která spadá vysoká hořlavost a napadení škůdci, jsou úpravou eliminovány. Na výrobu se používají většinou rychle rostoucí stromy, které ovšem nemají tak dobré vlastnosti. Tyto stromy se vylisují a vznikají z nich třísky, vlákna, štěpky, dýhy. Dnešní technologie dokáže vyvinout velké komponenty díky lepení a úpravě. Z neupraveného dřeva by toto nebylo možné. Jelikož se při jeho výrobě používají různá lepidla a jiné komponenty, tak produkt není 100% recyklovatelný. V porovnání s jinými materiály má stále lepší dopad na životní prostředí.

Parallam PSL

Materiál pod názvem Parallam má vysokou pevnost v tlaku i tahu, proto se často využívá v krovu. Často se využívá jako například nosníky, sloupy, vaznice, trámy. Jeho využití odpovídá i jeho tvar, většinou se vyrábí jako dlouhý hranol. Název Parallam se odvíjí od jeho výroby, při které se jeho jednotlivé proužky skládají paralelně. Na výrobu Parralemu PSL se většinou používá dřevo, které nemá žádné vady a je z odrůdy borovice. Zkratka PSL (parallel stramd lumber) znamená vrstvené dřevo z dýhových pásků5.

Intrallam LSL

LSLlaminet strand lumberm (vrstvené dřevo z dlouhých třísek). Instrallam LSL je vyráběno na stejném principu jako Parallam PSL, ale vyrábí se v menších rozměrech. Na jeho výrobu se používá osikové dřevo. Ve stavebnictví má velké zastoupení při výrobě krovů, kde jsou zapotřebí komponenty menších rozměrů. S tím souvisí jeho lehká manipulace s ním a opracovatelnost materiálu.

Microllam LVL

LVL (laminated veneer lumber) přeloženo z angličtiny  jako řezivo z vrstvených dýh. Postup výroby spočívá ve vysušení každé dýhy, která se následně na sebe jednotlivě lepí - v rovnoběžném směru, ve finální fázi se zalisují. Takto upravený materiál se využívá většinou jako nosníky nebo desky.

5 Zdroj: Dostupné z: https://www.weyerhaeuser.com/woodproducts/engineered-lumber/parallam-psl/parallam- psl-beams/ [cit. 15. 3. 2018].

1.3.3. Dřevovláknitá izolace

Dřevovláknitá izolace je vybavena takovými vlastnostmi, že v případě zasažení stavby požárem, dochází k regulaci rychlého rozšíření po budově. Další vlastností je, že také zabraňují prohoření izolační desky. Tuto vlastnost má díky obsaženým látkám v izolaci. Jedná se o druh soli - fosforečnan amonný, ten dodává izolaci stejné látky, jako má rostlé dřevo. To znamená, že při zasažení požárem, dřevo obhoří, ale přitom jeho dutina zůstává stabilní a má stále vysokou pevnost.

Tento systém izolace je velmi přínosný - jak v chladných dnech, tak i v létě. Jedná se o takový princip, při kterém si izolace (v době slunečního záření) všechnu energii schovává do sebe, následně večer tuto tepelnou zásobu vydává zpět - přes střechu ven. Takto odbourává tepelné zatížení pro stavbu. Tento systém je již na trhu několik let, avšak firma STEICO systém stále inovuje. Tím se může zařadit se svými izolačními vlastnostmi mezi progresivní materiály. Dále je uváděno, že je vyvážený poměr mezi součinitelem tepelné vodivosti, její objemové hmotnosti a hodnot měrné tepelné kapacity. Oproti běžným izolacím, kde v letních dnech dochází k přehřívání konstrukce, je tento systém nastaven tak, aby přirozeně větral konstrukci, když se teplota venkovního vzduchu ochladí.

Obrázek 5-Dřevovláknitá deska STEICO

Zdroj:https://www.nonstopstavebniny.cz/6738-drevovlaknita-deska-steico-therm-30- mm-1350x600.html

1.3.4. Dřevěné konstrukce

V posledních letech se díky progresivním technologiím vyvíjí i vysoce pevnostní konstukce ze dřeva. Za největšího průkopníka tohoto stylu je považován architekt Shigeru Ban, který pochází z Japonska. Navrhnul budovu Swiss media company Tamedia (viz níže na obr.) Tato stavba patří mezi jednu z největších budov s dřevěnou konstrukcí. Budovu tvoří 7 podlaží a její podlahová plocha je 8 905m2. Avšak největší budova s dřevěnou konstukcí je vysoká 52,8 m a má 14 podlaží. Jedná se o stavbu v Norsku - Bergenu a jmenuje se Treet.

Dřevo s takto vysokopevnostními podmínkami se řadí mezi progresivní, avšak takto vysoké konstukce už zasahuje problém s požární bezpečností. Z toho důvodu se jich stále mnoho nevyskytuje. Dřevěné konstukce jsou díky výše zmíněné modifikaci využívány na konstrukce menšího rozsahu.

Obrázek 6-Swiss media Compaq Tamedie Obrázek 7-Swiss media companyTamenia

Zdroj:(www.asb-portal.cz) Zdroj:(www.asb-portal.cz)

Obrázek 8-Treet

Zdroj: (https://stavba.tzb-info.cz)

1.4 Vlivy progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb

1.4.1. Metody používané při oceňování

K oceňování se používají tři metody. Mezi nejpoužívanější patří metoda porovnávací, dále se jedná o metodu nákladovou a výnosovou. Výběr metody závisí na konkrétní nemovitosti. K oceňování majetku je nutné vysvětlení pojmu tržní hodnota. Tržní hodnotu majetku vysvětluje mnoho definic (viz níže).

Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie)

„Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.

Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná.“6

Definice podle IVSC/TEGoVA „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.

Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVSC a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců (viz dále). Z uvedené definice vychází většina metodik používaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na tržních principech.“7

6 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy 7 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy 26

Definice z českého zákona o oceňování majetku „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit.

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“8

Metoda porovnávací

K metodě porovnávací je možné využít evidovanou databázi, ve které se tyto údaje schraňují a průběžně aktualizují. Ceny porovnávaných nemovitostí by neměly být zastaralé. V porovnávací metodě je nutno brát v úvahu, že nemovitosti, které jsou porovnávány, musí mít podobnou: velikost, lokalitu a shodné parametry. Pokud se tyto parametry liší, je nutné upravit koeficient, ten se odvíjí od čísla 1. Pokud má parametry horší, koeficient se snižuje a pokud má lepší parametry, naopak se koeficient zvyšuje.

Porovnávací metoda aplikovaná na standardních a progresivních materiálech, se upravuje v již zmíněných koeficientech. Parametry, které se berou v potaz, jsou prodejní cena, kvalita a plánovaná životnost. Avšak tuto metodu není vhodné aplikovat na progresivních materiálech z důvodů absence databáze progresivních materiálů.

Příjmová metoda

Ve srovnání s porovnávací metodou nám vypočítaná hodnota z příjmové metody ve většině případech, vyjde jako nižší hodnota, než na kterou byla vypočtena metodou porovnávací. Tento výpočet nám udává správnost vypočítané částky. Tato metoda je také využívána v případě rychlého zjištění částky nemovitosti, vzhledem k menší časové náročnosti metody příjmové. Metoda příjmová je indikace budoucí hodnoty, kterou lze vypočítat podle budoucích příjmů. Tento výpočet se provádí pomocí diskontování budoucí hodnotu na hodnotu současnou. Tato metoda uvažuje o částce, kterou je schopna nemovitost

8ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy 27

po celou dobu její životnosti vyprodukovat. Avšak tato metoda nemá v souvislosti na progresivní materiál takový vliv (jako to tomu i metody nákladové). Jedním z faktorů, který ovlivňuje metodu příjmovou, je celková pronajímatelná plocha, která je zohledněna.

Metoda nákladová

U nákladové metody se porovnávají reprodukční náklady, tedy skutečné náklady, které byly na stavbu vynaloženy s nemovitostí, která má porovnatelné technické parametry. Při výpočtech je nutné brát v potaz stáří budovy a od výpočtu odečíst její opotřebovanost, ale také celkové nedostatky budovy. U nákladové metody jsou zkoumány všechny prvky, které byly na stavbě použity. Pomocí korekce se tyto prvky zohlední při celkovém ocenění. Z těchto důvodů je považována aplikace nákladové metody na progresivní materiály za tu nejvhodnější, jelikož se zde zkoumají jednotlivé prvky, které byly při výstavbě použity.

1.4.2. Vliv progresivního materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska ceny

Cena je pro mnohé investory ten nejdůležitější faktor, který ovlivňuje jejich rozhodování. Cena je také určena současnou ekonomikou na trhu a cenách, které se na ní pohybují. Peněžní prostředky vynaložené na stavbu lze dělit na několik fází. Mezi první spadá fáze předinvestiční, kdy se investor rozhoduje, jaké peněžní prostředky je schopen vynaložit na stavbu. V této fázi jsou také definovány materiály, které budou na stavbu použity. Ve fázi investiční hovoříme o přímém financování stavby - už ve vybraných kritériích, které byly určeny v předinvestiční fázi. Poté co je stavba dokončena, přichází na řadu fáze provozní. Tato fáze by měla být brána v potaz už při fázi předinvestiční. Díky správně vybranému materiálu by měly být prostředky na provoz co nejnižší a co nejjednodušší. V poslední fázi - likvidace, je nutné zohlednit dopad na životní prostředí.

Pokud si investor vybere progresivní materiál, tak sice zaplatí větší cenu, ale všechny fáze životního cyklu budou prospěšnější. Ceny progresivních materiálů převyšují materiály se standardními vlastnostmi. U většiny progresivních materiálů jsou počáteční náklady velmi vysoké, ale v provozní části budovy se tento rozdíl oproti materiálu s normálními vlastnosti sníží. Například u izolací, kdy budou menší tepelné úniky a tím pádem menší náklady na vytápění. Nebo u výše zkoumaného dřeva opadnou náklady a čas na průběžnou úpravu materiálu.

1.4.3. Vliv progresivního materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska kvality

Normy a předpisy určují, v jaké kvalitě musí být stavba postavena. Podle těchto norem se dá materiál zařadit do tří kategorií: podstandard, standard a nadstandard. Mezi podstandardní se řadí materiál, který dříve sice spadal do materiálu standardního, ale kvůli zpřísňování požadavků, tyto podmínky již nesplňuje. Tento fakt je také určen technologiemi, které jsou stále vyvíjeny. Standardní materiál splňuje všechny normy a je na stavbách nejčastěji používán. Mezi nadstandardní materiál se řadí i materiál progresivní. Tento materiál převyšuje svými vlastnosti, cenou a kvalitou standardní materiál. Mezi nadstandardní materiál se řadí i luxusnější vybavení, jako příklad můžeme uvést mramorové podlahy.

Jak bylo již výše zmíněno, dřevo je velmi náchylný materiál na vnější vlivy, proto se u dřevěných výrobků vyplatí vybírat progresivní materiál, který svou kvalitou převyšuje standardní materiál.

1.4.4. Vliv progresivního materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska výstavby a životnosti

Životnost stavby je důležitý parametr, který se při výběru materiálu zohledňuje. Avšak není to jediný parametr, který se při výběru bere v potaz. Dále se zohledňuje cena, rychlost výstavby, dopad na životní prostředí a náklady na provoz stavby. Investor si všechny tyto požadavky ujasní a následně vybere parametr, který je pro něj nejdůležitější.

Životnost stavby jako celku můžeme dělit také na životnost právní, ekonomickou, morální a technickou. Za právní životnost je považována doba od jejího kolaudačního souhlasu, až po dobu, kdy byla stavba z tohoto rozhodnutí odstraněna. Ekonomická životnost je životnost stavby po dobu, co stavba vyprodukovává výnos, dokud nezačne ztráta. Pak stavba ztrácí svou ekonomickou užitečnost. Morální životnost, tak jak je tomu i u životnosti ekonomické, se počítá ode dne jejího vzniku. Avšak morální životnost záleží na současných standardech, změně na trhu a dále také na technologii, která se stále rozvíjí. Technická životnost patří mezi nejdůležitější, sleduje se od vzniku stavby a končí technickým zánikem, či zchátráním stavby.

Životnost stavby je ovlivněna její průběžnou údržbou, modernizací s případnou rekonstrukcí. Pokud životnost stavby vyprší, v mnoha případech nevyplatí do stavby investovat další finanční prostředky. Proto je výhodnější danou stavbu zlikvidovat a vybudovat novou. Jednotlivé příklady předpokládané životnosti jsou uvedeny ve vyhlášce č. 441/2013 Sb.

Dřevo v porovnání s ostatními stavebními materiály nevykazuje příliš velkou životnost. I přesto že se veškeré vlastnosti dřeva stále zlepšují, nemohou se vyrovnat materiálům, jako jsou například zděné stavby či z oceli. Proto se u větších budov dřevo nepoužívá. Stavby a prvky ze dřeva jsou také více náchylné na okolní vlivy. Z pohledu vlivu progresivního materiálu na tržní hodnotu staveb z hlediska výstavby a životnosti má spíše negativní vlivy.

1.4.5. Analýza vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb

Jednotlivé faktory, které byly zmíněny v předchozích kapitolách, se zaměřovaly na posouzení z hlediska životnosti, ceny a kvality. Je však nutné posuzovat progresivní materiál, prvky i konstrukce ze všech hledisek současně. Není možné opomenout ani celkovou užitečnost objektu, která úzce souvisí s hodnotou stavby. Pokud se na stavbě využije progresivní konstrukce, dochází ke zlepšení vlastnosti a snížení velikosti celé konstrukce. Proto při výstavbě vzniká větší užitná plocha, která je při ocenění pomocí porovnávací metody zohledňována. Ačkoliv při použití progresivních materiálů vznikají vyšší náklady, na celkovém ocenění jsou posouzeny kladně. V nákladové metodě se hledí na předpokládanou životnost a při využití progresivních materiálů, či celé konstrukci, se tento faktor razantně zvyšuje, proto celková hodnota nemovitosti stoupá. Tímto bych celkový přínos progresivních materiálu a konstrukcí shrnula jako velmi přívětivý a přínosný, jak na celkovou hodnotu stavby, tak i na jeho okolí.

Práce se zaměřovala především na materiál ze dřeva. Z toho důvodu je nutné uvést celkové shrnutí. Investice do progresivního dřeva se vyplatí v případech, že je použití dřeva nezbytné. Pokud by se progresivní materiál ze dřeva měl srovnávat s běžnými stavbami, kde jsou použity materiály, které se řadí mezi standardní, tak je možné, že jejich životnost i cena bude dosahovat lepších výsledků. Avšak pokud budeme porovnávat běžné dřevo s dřevem upraveným, tyto parametry budou mít velmi dobré výsledky a investice se vyplatí.

Pokud se jedná o progresivní konstrukce ze dřeva, tento fakt je zatím jen estetického rázu a jeho tržní hodnota se nijak nezvyšuje. Díky požární bezpečnosti a životnosti se zatím nemůže rovnat jiným konstrukcím, jakými jsou například konstrukce ze železobetonu. Proto je nutné využití progresivních materiálů a konstrukcí zvážit na konkrétní stavbu i s jeho vlivy, které budou na stavbu působit.

1.5 Závěr teoretické části

Teoretická část byla zaměřena na téma „Vliv progresivních konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb“. Práce je rozdělena do několika kapitol, dle jejího zaměření. Práce uvádí celkový pohled na stavební materiál, které jsou ve stavitelství využívány a jeho nahlédnutí na progresivní materiály. Bakalářská práce je dále směřována na progresivní materiály a konstrukce ze dřeva. Zde je uvedeno několik upravených materiálů. Mezi jednu z úprav spadá termická modifikace, v rámci které jsou představeny jejich výrobci ThermoWod a Accoye, každá z nich prochází jinou úpravou. Dále jsou uvedeny materiály na bázi dřeva, či dřevovláknité izolace. V závěru tohoto bloku jsou uvedeny konstrukce ze dřeva. Velkou roli hrají i metody oceňovaní, které jsou uvedeny s jejich vlivy na progresivní materiály. V závěru jsou popsány vlivy na stavby z několika hledisek, počínaje ceny, kvality a životnosti.

2. PRAKTICKÁ ČÁST

Ocenění tržní hodnoty nemovitosti

2.1 Rodinný dům

Objednatel:

Vlastník

Okružní 117

252 09 PIKOVICE

Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Okružní 117

252 09 Pikovice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY

Datum ocenění: 18.3.2018

Obsah zprávy:

• Úvodní list • Obsah • Průvodní dopis • Popisné informace • Analýza nejvyššího a nejlepšího využití • Ocenění • Závěr • Omezující podmínky a předpoklady • Osvědčení

Přílohy:

• Fotodokumentace současného stavu • Výpis z katastru nemovitostí • Snímek katastrální mapy

2.1.1 Úvodní list

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označovaného jako

RODINNÝ DŮM č.p. 117

Uvedený na listu vlastnictví 2172, pro katastrální území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko, okres Praha-západ

Nacházejícího se na adrese

Okružní 117, 252 09 Pikovice, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření:

Tato zpráva vyjadřuje můj odborný názor o tržní hodnotě výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví za podmínek prodeje na volném trhu. Odhad byl stanoven k datu konaného místního šetření 18. března 2018. Všechny zjištěné právní a technické skutečnosti spadají k datu místního šetření. Účel odhadu je uveden pouze jako informativní zjištění tržní hodnoty majetku, není známo, že by zpráva měla sloužit i k jiným účelům. Například ke stanovení základu daně nebo k zajištění úvěru.

Nemovitost, která byla účelem ocenění, se nachází v katastrálním území Hradištko pod Medníkem. List vlastnictví je pod číslem 2172, okres Praha-západ, Středočeský kraj. Výpis z katastru je přílohou této zprávy. Dle zjištěných informací je majetek užíván pro bydlení vlastníků. Dále nebyly dodány (ani zveřejněny) žádné nájemní smlouvy. Dle těchto informací mohu shledat, že nemovitost není pronajímána (ani pro komerční nebo soukromé účely).

Zpracovatel chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by nemovitost na volném trhu mohla být za přiměřenou dobu prodána, aniž by žádná ze stran, tedy kupující a prodávající, jednali pod jakýmkoliv nátlakem. Strany by měly jednat s vědomím oboustranně výhodného obchodu.

V místním šetření jsem vzala v úvahu několik faktorů, které ovlivňují tržní hodnotu: poloha, velikost, využitelnost, náklady na pořízení, daná lokalita, analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku, technický a funkční stav nemovitosti.

2.1.2 Popisné informace

Popis lokality

Nemovitost se nachází ve Středočeském kraji obec Hradištko, část Pikovice, kterou tvoří zástavba rodinných domů, od původní zástavby, až po novostavby. V části Pikovice se nenachází žádná občanská vybavenost. Spádová škola a obvodní lékař je v obci Hradištko, která je vzdálená 4 km. Běžné potraviny lze nakoupit v obci Hradištko, ale do supermarketu je nutné dojíždět do okolních větších měst. Nejbližší nemocnice Praha-Krč,vzdálenost35 km. Veřejná doprava je zajištěna autobusovou a železniční dopravou.

Oceňovaný majetek

Podle skutečnosti zjištěné na místě, i podle informací poskytnutých od zadavatele posudku, slouží nemovitost pouze k bydlení rodiny vlastníka. Oceňovaný dům není užíván k podnikatelským účelům.

Historie

Stavba byla zahájena roku 1989 a roku 1992 byla zkolaudována. V roce 2004 byl přistavěn dřevěný přístřešek, který je tvořen dřevěnými hranoly 20x20 cm s krovem, se střešní krytinou šindel. Ze dvou stran uzavřený podlahovými fošnami. Nemovitost má po celou dobu stejného vlastníka.

Pozemek

Oceňovaný majetek stojí na pozemku 651/18 a 651/22. Stavební parcela (2363) vznikla ze zemědělské půdy, kdy byly všechny pozemky zakresleny a dále rozparcelovány na stavební parcely. Pozemek má výměru 517 m2. Terén pozemku je lehce svažitý, a má obdélníkový tvar. Nejedná se o řadovou zástavbu. Okolní pozemky a nemovitosti mají podobnou rozlohu a i typovou zástavbu.

Díky struktuře půdy, která je v oblasti, písčito-jílovitá, byly výkopové práce snazší a nemusela se zde používat bourací kladiva, jako tomu bylo ve vedlejší části obce Brunšov. Zde jsou výkopové práce zkomplikovány břidlicovitým podkladem. Spodní část pozemku byla srovnána vytěženým materiálem a využita na parkovací místa pro auta.

Venkovní úpravy

Venkovní úpravy na oceňovaném pozemku jsou situovány:

1. Vodovodní přípojka; 2. Kanalizační přípojka; 3. Přípojka elektriky; 4. Studna kopaná studna (betonové skruže), hl. 9,5m; 5. Zpevněné plochy příjezdová cesta, chodníky, parkovací plocha v zadní části pozemku; 6. Dešťová voda; 7. Přístřešek pro auto dřevěný přístřešek se sedlovou střechou ze dvou stran uzavřený; 8. Plot oplocení pozemku: levá strana drátěné pletivo na kovových sloupcích, spodní strana pozemku: ŽB podezdívka, část oplocení tvoří stěna přístřešku a část dřevěný plot, pravé oplocení z části z pletiva a část prkenný plot, přední část plotu u komunikace je tvořena podezdívkou z crash bloků s dřevěnými poli; 9. Vrata elektrická pojezdová samonosná s výdřevou; 10. Vrátkakovová s výdřevou s elektrickým zámkem; 11. Bazén polozapuštěný v terénu, vana svařená z plastových desek o rozměru (š,d,hl)4x6x1,2 s integrovanými schody, posuvné zakrytí z hliníkových profilů s polykarbonátem; 12. Skleník podezdívka ze štípaných betonových tvárnic, pozinkovaná konstrukce vyplněná pozinkovanými tabulemi, rozměr 2x4m; 13. Zděný kompostér z prolévacích tvárnic; 14. Opěrná zeď v zadní části na hranici pozemku ze ztraceného bednění vylité betonem s armaturou; 15. Terasa k jižní části domu je přistavěná terasa, podsklepení terasy je zhotoveno z armovaného ŽB;

Veškeré stavební příslušenství je v dobrém stavu a v průběhu let je stále udržováno.

Trvalé porosty

Na pozemku jsou pouze ovocné stromy a okrasné skalky osazené rostlinami. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.

Vedlejší stavby

Jednotlivé vedlejší venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, jejich hodnota je zohledněna při výpočtu celkové tržní ceny.

2.1.3 Rodinný dům

Architektonické a dispoziční řešení

Dům je koncipovaný jako třípodlažní bytová jednotka s přistavěnou podsklepenou terasou. V podzemním podlaží se nachází sklad, WC, samostatná místnost s infrasaunou se sprchovým koutem, technická místnost s kotlem na pevná paliva, elektrokotlem a vodárnou, sklad pevných paliv, posilovna a sklípek potravin. V podsklepené terase se nachází domácí dílna, sklad s úpravnou vody bazénu. Schodiště do 1PP.

První nadzemní podlažívstupní zádveří, chodba, WC, koupelna s prádelnou, kuchyň, sklad potravin, pracovna, obývací pokoj a schodiště do 2NP.

Ve druhém nadzemním podlaží je chodba, ložnice, dva pokoje, koupelna se sprchovým koutem a WC. V druhém 2NP se nachází balkon nad vstupní halou a balkon s výhledem do zahrady. Nad stropem 2NP je půdní prostor.

Konstrukční řešení a vybavenost

Konstrukce Provedení

Základy včetně Pasy z prostého betonu, ŽB deska s izolací proti zemní zemních prací vlhkosti

-1. PP v suterénu z plných cihel tl.45cm, dvě řady, uvnitř prolité betonem s železnou armaturou a nosná příčka, ostatní příčky tl.15cm z plných cihel Svislé konstrukce vč. -1.NP a 2. NP obvodové zdivo z plynosilikátových obvodového pláště tvárnic 30x30x45 cm, příčky z plných cihel tl. 15 a 8 cm -1.NP a 2.NP jsou zatepleny vatou rotaflex 5 cm a přizděny plnou cihlou 8 cm

Nosná konstrukce z ocelových traverz, vyplněná hurdiskami, zalitými betonovou směsí s armaturou s kari Stropy sítěmi

V 2NP stropy heraklit s polystyrenovou izolací tl. 5cm

Sedlová s tupým úhlem. Krovy pobity prkny tl.2cm a potaženy asfaltovou Střecha lepenkou.

Z barevných Alu krytových šablon. Krytiny střech

Z pozinkovaného plechu. Jedná se o dešťové svody, Klempířské konstrukce atiky, parapety oken, přístřešku nad vchodem a garáží.

Úprava vnitřních Vápenocementové omítky se štukem tl. 2 cm. povrchů

Úprava vnějších Vápenocementová fasáda s povrchovou úpravou. povrchů

Vnitřní obklady Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, keramické (hygienická prádelen apod. zařízení)

Schody Železobetonové monolitické. Dveře Dýhované s obložkami. Vrata Elektrická pojezdová samonosná s výdřevou

Okna Dvojitá dřevěná okna.

Povrchy podlah Keramická dlažba, plovoucí podlaha.

Vytápění Ústřední topení, kotel na pevná paliva a elektro-kotel. Světelné a zásuvkové obvody provedené kabely CYKY Elektroinstalace pod omítkou

Bleskosvod Ne

Plastové trubky, rozvod studené a teplé vody. Vnitřní vodovod

Plastové potrubí, odpady ze všech hygienických Vnitřní kanalizace zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí.

Vnitřní plynovod Není

Ohřev vody Zásobníkový ohřívač vody-elektrický.

Běžné elektrické sporáky, varné jednotky Vybavení kuchyní čtyřplotýnkové .

Vnitřní hygienická Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného vybavení provedení, WC splachovací.

Odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, Ostatní (individuální) rozvody antén pod omítkou a v lištách, krb, zděný komín příklady z plných cihel s dvěma průduchy se šamotovými vložkami průměr 20cm

1.4.6. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Definice nejvyššího a nejlepšího využití je chápána jako racionální a zákonné využití nemovitosti či pozemku, který je finanční proveditelné, ale také fyzicky možné, zajišťující výnos a jeho výsledek je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.

Nejvyšší a nejlepší využití musí také splňovat několik podmínek, mezi které patří dodržení předepsaných právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

V katastru nemovitostí je oceňovaný majetek zanesen jako rodinný dům, z tohoto hlediska majetek odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě zjištěných skutečností je využívání nemovitosti zcela právně přípustné.

Nemovitost je stále udržována a prošla několika rekonstrukcemi, z tohoto hlediska je oceňovaná nemovitost plně uzpůsobena k využívání a je zcela přípustná z technického hlediska.

Mezi další kritéria nejvyššího a nejlepšího využití spadá maximální ziskovost, tedy je nutný pronájem nemovitosti, či využití vlastníkem pro vlastní potřeby. Nemovitost, je podle zjištěných informací, užívána vlastníkem a tedy i toto kritérium je splněné.

Ze zjištěných podkladů a uvedených skutečností jsem toho názoru, že je nemovitost využívána v souladu s nejvyšším a nejlepším využitím.

1.4.7. Ocenění rodinného domu

Úvod

Při ocenění nemovitostí se využívají tři metody, které jsou mezinárodně uznávané. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Toto ocenění nám indikuje tržní hodnotu majetku.

• Porovnávací metodaanalyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

• Příjmová metodaanalyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

• Nákladová metodaanalyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Ke stanovení tržní hodnoty pozemku byla použita porovnávací metoda. Ocenění počítalo s pozemky jako volnými pozemky, tedy nebyly brány v úvahu stavby stojící na nich. Tedy se počítá s pozemky, které mohou být zastavěny s nejlepším a nejvyšším využitím. Oceňovaný pozemek byl porovnáván se čtyřmi dalšími pozemky, které byly prodány v posledních letech (nebo jsou v nabídce). V tabulce jsou zohledněny všechny parametry, které jsou nutné k ocenění a jsou upraveny příslušným koeficientem. Nemovitosti, které byly uvedeny pouze v nabídkové ceně, jsou upraveny koeficientem s přihlédnutím na aktuální situaci na trhu. Mezi další faktory, které ovlivňují cenu, spadá tvar a svažitost pozemku, lokalita a možná zastavitelnost apod. Všechny parametry jsou porovnávány na hodnotu jednoho metru čtverečního pozemku.

Na základě výše uvedených skutečností jsem indikovala tržní hodnotu majetku pomocí porovnávací metody a dospěla jsem k názoru, že tržní hodnota pozemku je:

981 266,-Kč

Výpočet tržní ceny je uveden v tabulce viz níže.

Tabulka 1-RD- Pozemek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí)

TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Pikovice Masečín Kamenný Davle Buš Přívoz Parcelní číslo 651/18, 651/22 Adresa pozemku Okružní 117, Pikovice 252 09 Katastrální území Hradištko pod Masečín Kamenný Hradištko Buš Medníkem Přívoz pod Medníkem Obec Hradištko Štěchovice Kamenný Hradištko Buš

Přívoz Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 Kč Prodejní cena celkem X 2 300 000 2 285 396 2 875 000 2 160 000 Rozloha pozemku v m2 517 1182 1350 985 1200 Cena za 1 m2 X 1946 1293 2919 1800 Datum transakce 18.3.2018 18.3.2018 18.3.2018 18.3.2018 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1946 1293 2919 1800 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 1848,7 1228,35 2773,05 1710 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1848,7 1228,35 2773,05 1710 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1848,7 1228,35 2773,05 1710 Využití podle územního Stavební Stavební Stavební Stavební Stavební plánu pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1848,7 1228,35 2773,05 1710 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1848,7 1228,35 2773,05 1710 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1848,7 1228,35 2773,05 1710 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Obdobná Obdobná Lepší Horší Korekce 1 1 0,95 1,05 Upravená hodnota 1848,7 1228,35 2634,39 1795,5 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1848,7 1228,35 2634,39 1795,5 Svažitost Mírná Mírná Rovinná Rovinná Mírná Korekce 1 0,95 0,95 1 Upravená hodnota 1848,7 1166,94 2502,67 1795,5 Dostupnost inženýrských Úplná Úplná Úplná Úplná Úplná sítí Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1848,7 1166,94 2502,67 1795,5 Kontaminace půdy Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1848,7 1166,94 2502,67 1795,5 Dopravní obslužnost Autobus,vlak Horší Obdobná Lepší Horší Korekce 1,05 1 0,95 1,1 Upravená hodnota 1941,14 1166,94 2377,54 1975,05 Dopravní dostupnost a Dobré Dobré Dobré Dobré Dobré parkování Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 1941,14 1166,94 2377,54 1975,05 Nutnost demolice Ne Ne Ne Ne Ne stávajících objektů Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 1941,14 1166,94 2377,54 1975,05 Jiná technická korekce Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1941,14 1166,94 2377,54 1975,05 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 517 m2 Větší Větší Srovnatelná Větší Korekce 1,05 1,05 1 1,05 Upravená hodnota 2038,19 1289,77 2377,54 1885,27 Možná zastavitelnost Viz. územní plán Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2038,19 1289,77 2377,54 1885,27 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 1898 2038,19 1289,77 2377,54 1885,27 Rozloha pozemku 517 Celková porovnávací 981 266 0 0 0 0 hodnota

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při výpočtu tržní hodnoty se použila metoda porovnávací. Všechny porovnávané nemovitosti se nachází v obdobné lokalitě. Porovnávané nemovitosti byly zohledněny koeficientem, zda se jednalo o nabídku či prodej. Při porovnávání je zvolena jednotka na metr čtvereční zastavěné plochy. Při indikace se zohledňuje několik faktorů, které jsou upraveny koeficientem. Mezi tyto faktory patří například lokalita, technická stav, dostupnost, velikost a vybavenost nemovitosti.

Na základě zjištěných skutečností je tržní hodnota pomocí porovnávací metody, indikována částkou: 4 463 330 Kč

Tabulka 2-RD- Majetek jako celek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí)

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 4

Název nemovitosti RD Okružní RD Okružní RD Slepá RD Hradištko RD Dolní 117 Průhon Parcelní číslo 651/18,651/22 Adresa nemovitosti Pikovice, Okružní 117 Katastrální území Hradištko pod Hradištko pod Hradištko pod Hradištko pod Hradištko pod Medníkem Medníkem Medníkem Medníkem Medníkem Obec Hradištko Hradištko Hradištko Hradištko Hradištko Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

Plocha pozemku 517m2 590 887 528 1 566

Hodnota za 1 m2 pozemku 1898 Kč 1898 Kč 1898 Kč 1898 Kč 1898 Kč

Hodnota pozemku celkem 981 266 1 119 820 1 683 526 1 002 144 2 972 268

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

Počet srovnávacích jednotek 128 90 244 220 265

Prodejní cena celkem X 4 500 000 Kč 7 290 000 Kč 4 700 000 Kč 6 990 000 Kč Prodejní cena bez ceny pozemku 3 380 180 5 606 474 3 697 856 4 017 732

Cena za 1 porovnávací jednotku X 37 557,55 22 977,35 16 808,43 15 161,25

Datum transakce 18.3.2018 18.3.2018 18.3.2018 18.3.2018 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 37 557,55 22 977,35 16 808,43 15 161,25 D. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Nabídka

Korekce 1 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 37 557,55 21 828,48 15 968 14 493,18

Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 37 557,55 21 828,48 15 968 14 493,18 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 37 557,55 21 828,48 15 968 14 493,18

Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 37 557,55 21 828,48 15 968 14 493,18

Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 37 557,55 21 828,48 15 968 14 493,18 Jiná právní omezení a závazky Zástavní Ne Ne Ne Ne právo Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 37 557,55 21 828,48 15 968 14 493,18 E. Technické parametry

Lokalita Dobrá Srovnatelná Srovnatelná Srovnatelná Srovnatelná

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 37 557,55 21 828,48 15 968 14 493,18

Technický stav objektu Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Horší

Korekce 1,1 1,1 1,1 1,15

Upravená hodnota 41 313,3 24 011,32 17 564,8 16 667,15

Technická vybavenost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1,05 1,05 1,05 1,1

Upravená hodnota 43 378,97 25 211,886 18 443,04 18 333,86

Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 43 378,97 25 211,886 18 443,04 18 333,86

Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Omezený Omezený Možný

Korekce 1 1 1 0,90

Upravená hodnota 43 378,97 25 211,886 18 443,04 16 500,47

Dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 43 378,97 25 211,886 18 443,04 16 500,47

Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 43 378,97 25 211,886 18 443,04 16 500,47

Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Horší

Korekce 1 1 1 1,2 Upravená hodnota 43 378,97 25 211,886 18 443,04 19800,56 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 43 378,97 25 211,886 18 443,04 19800,56

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Větší

Korekce 1 1 1 1,1

Upravená hodnota 43 378,97 25 211,886 18 443,04 21 780,61

Jiná korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 43 378,97 25 211,886 18 443,04 21 780,61 Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky 27 203,62 43 378,97 25 211,886 18 443,04 21 780,61

Porovnávací hodnota celkem (bez 3 482 064 Kč poz.) Hodnota pozemku 981 266Kč

Celková porovnávací hodnota 4 463 330Kč

VÝNOSOVÁ METODA

Tato metoda je využívána u nemovitostí, které mohou generovat výnos. Tato metoda se utváří na základě kapitalizace potencionálního příjmu z pronájmu. Při výpočtu se také zohledňuje riziko vlastnictví celkové investice. Výnosová metoda patří mezi spolehlivou indikaci hodnoty majetku, která byla pořízena za účelem výnosu.

Ve výpočtu se stanový odhadovaný hrubý roční výnos, který je nemovitost schopna generovat. Dále je nutno vypočíst provozní příjem, který dostaneme odečtením rezervy na renovace. Obvyklou cenu získáme pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů. První kapitalizační postup se děla pomocí přímé kapitalizace a druhý pomocí analýzy diskontované cash flow.

K přihlédnutím na okolní trh, kde se pronájem rodinných domů příliš nevyskytuje, tak tato metoda nebude aplikována.

NÁKLADOVÁ METODA

Nákladová metoda se stanovuje podle pořízení stejné nemovitosti (jako nové) a od toho se odečítá fyzické opotřebení nemovitosti, funkční a ekonomické nedostatky. Technické opotřebení snižuje hodnotu nemovitosti. Toto opotřebení vzniklo v důsledku provozu nemovitosti a působením vnějšího prostředí na stavbu. Další parametry, které snižují celkovou hodnotu majetku, jsou funkční nedostatky, které se díky vylepšení metod projektů a technologií stávají nedostačujícími. Poslední skupinou, která působí na nemovitost je ekonomický nedostatek, který může být způsoben například negativními vlivy na stavbu. K následné indikované hodnotě se přičte také hodnota pozemku a budou zohledněny venkovní úpravy pozemku.

Na základě všech zjištěných skutečností, byla hodnota stavby indikována v hodnotě: 4 075 692 Kč.

Tabulka 3-RD-Nákladová metoda (zdroj:vlastní)

NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, Okružní 117, Pikovice Číslo pozemku 651/18 a 651/22 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 28 Efektivní stáří (po rekonstrukci) 5 Ekonomická životnost 60 Zastavěná plocha 128 m2 Počet podlaží 2 nadzemní podlaží, 1 podzemní podlaží Koeficient využitelnosti 0,8 Celková podlahová plocha 102,4 Celkový obestavěný prostor 889,74 m3 Jednotkové reprodukční náklady 4800 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 4 270 752 Fyzické opotřebení 34,1% 1 456 326,43 Funkční nedostatky 0% 0 Ekonomické nedostatky 0% 0

Vedlejší stavby 80 000 Kč Venkovní úpravy 200 000 Kč

Pozemek 981 266Kč

Indikovaná hodnota 4 075691,57 Zaokrouhleno 4 075 692

Tabulka 4-RD-výpočet opotřebení (zdroj:vlastní)

Č. položky Konstrukce Ai Bi Ci Výsledek 1. Základy včetně zemních prací 0,072 26 100 1,87 2. Svislé konstrukce 0,218 26 100 5,67 3. Stropy 0,119 26 100 3,09 4. Zastřešení mimo krytinu 0,054 26 100 1,40 5. Krytiny střech 0,02 26 50 1,04 6. Klempířské konstrukce 0,006 26 30 0,52 7. Úpravy vnitřních povrchů 0,058 26 50 3,02 8. Úpravy vnějších povrchů 0,031 26 30 2,69 9. Vnitřní obklady keramické 0,028 26 40 1,82 10. Schody 0,023 26 100 0,60 11. Dveře 0,033 1 50 0,07

13. Okna 0,053 1 50 0,11 14. Povrch podlah 0,053 4 20 1,06 15. Vytápění 0,023 6 15 0,92 16. Elektroinstalace 0,043 26 50 2,24 17. Bleskosvod 0,052 26 30 4,51 18. Vnitřní vodovod 0,003 1 50 0,01 19. Vnitřní kanalizace 0,031 26 60 1,34 20. Vnitřní plynovod 0,029 0 50 0,00 21. Ohřev teplé vody 0 6 40 0,00 22. Vybavení kuchyní 0,016 26 20 2,08 Vnitřní hygienická zařízení 0,018 23. včetně WC 1 30 0,06 Celkem 0,983 0 20 34,10

2.1.4 ZÁVĚR OCĚNĚNÍ RODINNÉHO DOMU

Vypracované hodnocení vyjadřuje můj osobní názor na tržní hodnotu majetku v závislosti na níže uvedených omezujících podmínkách a předpokladů. Toto ocenění bylo zpracováno ke dni 18. března 2018.

Následující tabulka sumarizuje všechny aplikované metody ocenění. K metodám jsou přiřazeny váhy ocenění, které jsou zohledněny při výsledné indikaci. V tomto případě je nejvíce zastoupená porovnávací metoda, kde je prodej nemovitostí v této lokalitě velmi zastoupen, proto s přihlédnutím na aktuální trh je tato metoda nejpřesnější. Z důvodu že se nejedná o majetek, který generuje zisk. Z toho důvodu nebyla výnosová metoda aplikována, proto není při výpočtu zohledněna. Indikovaná hodnota pomocí nákladové metody nemusí odpovídat dnešním požadavkům, proto je přiřazena váha 20%.

Tabulka 5-RD-Závěrečné ocenění (zdroj:vlastní)

Metody Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda 4 463 330 80 3 570 664

Výnosová metoda Nestanoveno 0 Nestanoveno

Nákladová metoda 4 075 692 20 815 138,4

Výsledná cena 4385 802,4

Zaokrouhleno 4 386000

Na základě všech zjištěných skutečností uvedené výše, jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku za předpokladu, že by byl nabídnut na volném trhu, je stanovena ke dni 18. 3 a reprezentována částkou:

=4 386 000 Kč

(Slovy: Čtyřmilionytřistaosmdesátšestisíckorunčeských)

Omezující podmínky a předpoklady

1) Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2)Informace u jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí. Nebyly ověřovány ve všech případech. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy i jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve „Zprávě o ocenění“ předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

5) Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10) Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ

Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne

…………………………………..

Karina Čapková

2.1.5 Dokumentace ke stavbě

Fotodokumentace

Obrázek 9-RD-foto1

Zdroj: vlastní

Obrázek 10-RD foto2

Zdroj: vlastní

Výpisy z katastru nemovitostí

Obrázek 11-RD-situace

Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

2.2 Bytový dům

Objednatel:

Vysoká škola regionálního rozvoje a Bankovní institut  AMBIS, a.s. Nárožní 2600/9, 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

adresa

Chovatelů č.p.156, 157

252 09 Hradištko, Česká republika

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY

Datum ocenění: 5.4.2018

Obsah zprávy:

Přílohy:

• Výpis z katastru nemovitostí • Snímek katastrální mapy • Fotodokumentace současného stavu

2.2.1 Úvodní list

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označovaného jako

BYTOVÝ DŮM ČP. 156,157

Uvedený na listu vlastnictví 3033, pro katastrální území Hradištko pod Medníkem,

obec Hradištko, okres Praha-západ

Nacházejícího se na adrese

Chovatelů č.p.156, 157, 252 09 Hradištko, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření:

Tato zpráva vyjadřuje můj odborný názor o tržní hodnotě výše uvedeného majetku. V tomto ocenění se uvažuje, že je majetek v absolutním vlastnictví a za absenci věcných břemen, dále že je prodej uskutečněn na volném trhu. Odhad byl stanoven k datu konaného místního šetření5. dubna 2018. Všechny zjištěné právní a technické skutečnosti spadají k datu místního šetření. Účel odhadu je uveden pouze jako informativní zjištění tržní hodnoty majetku, není známo, že by zpráva měla sloužit i k jiným účelům, například ke stanovení základu daně, či zajištění úvěru.

Nemovitost, která byla účelem ocenění je v katastrálním území Hradištko pod Medníkem. List vlastnictví je pod číslem 3033, okres Praha-západ, Středočeský kraj. Výpis z katastru je přílohou této zprávy. Dle zjištěných informací je majetek užíván pro bydlení vlastníků. Dále nebyly dodány ani zveřejněny žádné nájemní smlouvy, dle těchto informací mohu shledat, že nemovitost není pronajímána ani pro komerční či soukromí prostor.

Zpracovatel chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by nemovitost na volném trhu mohla být prodána za přiměřenou dobu, aniž by žádná ze stran, tedy kupující a prodávající, jednali pod jakýmkoliv nátlakem. Strany by měli jednat s vědomím oboustranného výhodného obchodu.

2.2.2 Popisné informace

Popis lokality

Oceňovaný majetek bytový dům čp. 156,157, je umístěn v centru obce Hradištko ve Středočeském kraji. Okolní stavby tvoří bytová zástavba. Veřejná doprava je zastoupena pouze autobusovou dopravou, která je snadno dostupná chůzí do vzdálenosti 400m. Parkování je možné před bytovým domem, nebo na dvoře pozemku. Garážová stání jsou pouze pro dvě bytové jednotky v suterénu domu. V obci se nachází základní občanská vybavenost: mateřská škola, základní škola, obchod, praktický lékař.

Lokalita se stává velmi žádanou, pro její dostupnost z hlavního města a malebnou krajinu u soutoku Vltavy a Sázavy. Obec tvoří povětšinou zástavba rodinných domů. Bytové domy se nachází pouze v centru obce.

Oceňovaný majetek

Podle skutečnosti zjištěné na místě a podkladů poskytnutých vlastníky nemovité věci slouží oceňovaná budova pro účely bydlení. Oceňovaný dům není užíván k podnikatelským účelům.

Historie

Stavba byla schválená v dokumentační komisi 9. ledna 1963. Plánovací komise projednala dodržení ochranného páska minimálně 30m od zemědělských objektů. Výstavba bytového domu byla podmíněna vybudováním mateřské školy. Plánovací komise upozornila investora, že výstavba se provádí v místě, kde nebudou rozšiřovány zařízení občanské vybavenosti, pokud by tyto podmínky investor neschválil, tak by se výstavba nemovitosti přesunula do vedlejší obce Štěchovice. Přímým investorem byl ÚPS Praha. Celkové náklady stavby 785.700,- Kčs. Bytová jednotka byla plánovaná na rozhodnutí doplnit výstavbu pro Ústřední plemenářskou stanici, 12 pohotovostními bytovými jednotkami. Podmínkou bylo, že v pětibytových jednotkách budou ubytování pracovníci z vědecko-pracovního úseku činnosti ÚPS a jejich pracovní náplní bude výzkumná a vývojová činnost na úseku plemenářství a inseminace.

Pozemek

Oceňovaný majetek se nachází na pozemku číslo st. 905/1 v obci Hradištko, číslo LV 10002. Zastavěná plocha nemovitosti 314m2, výměra pozemku2216 m2. Jedná se o

pozemek se zastavěnou plochou a nádvořím. Pozemek vlastní stát a právo hospodařit s ním náleží Státnímu pozemkovému úřadu (Husinecká 1024/11a, Žižkov, 130000, Praha 3). Parcela je rovinná a má obdélníkový tvar, na pozemku se nachází i vedlejší bytový dům s číslem popisným 906/1.

Venkovní úpravy

1. Vodovodní přípojka 2. Kanalizační přípojka 3. Přípojka elektriky 4. Zpevněné plochynádvoří, okapové chodníčky 5. Dešťová voda – svedená do vsakovacích jímek se štěrkem 6. Plot železné sloupky s betonovou podezdívkou, pletivo 7. Vrátka – železný rám s výplní pletivem 8. Vrata  železný rám s výplní pletivem

Trvalé porosty

Na pozemku se nachází několik stromů – stříbrný smrk, jabloně. Tržní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.

Vedlejší stavby

Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují.

2.2.3 Bytový dům

Nemovitost má 12 spoluvlastníků a 12 bytových jednotek. Dále vypsaní spoluvlastníci:

Bartošák Tomáš, Vdovská 696/36, 712 00 Ostrava (587/8192)

SJM Hadraba Petr a Hadrabová Alena (587/8192) Hadraba Petr, Chovatelů 156, 252 09 Hradištko Hadrabová Alena, Chovatelů 156, 252 09 Hradištko

SJM Hruboš Stanislav a Hrubošová Věra (707/8192) Hruboš Stanislav, Chovatelů 156, 252 09 Hradištko Hrubošová Věra, Chovateů 156, 252 09 Hradištko

Justová Blaženka Vlnitá 451/21, 147 00 Praha 4 (707/8192)

Mejnar Josef ing. Chovatelů 156, 252 09 Hradištko (707/8192)

Schröffel Ondřej ing. Chovatelů 156, 252 09 Hradištko (921/8192)

Šimerová Klára Chovatelů 157, 252 09 Hradištko (707/8192)

Šimková Ivana Chovatelů 156, 252 09 Hradištko (801/8192)

SJM Šulc Jiří ing. a Šulcová Hana (587/8192) Šulc Jiří ing., Chovatelů 156, 252 09 Hradištko Šulcová Hana, Italská 2082/9, 276 01 Mělník

Takiová Miroslava, Chovatelů 157, 252 09 Hradištko (587/8192)

SJM Tiefenbach Milan a Tiefenbachová Renáta (587/8192) Tiefenbach Milan, Chovatelů 157, 252 09 Hradištko Tiefenbachová Renáte, Chovatelů 157, 252 09 Hradištko

SJM Vondrášek Ladislav ing. a Vondrášková Anna ing. (707/8192) Vondrášek Ladislav ing., Dr. Jahna 561/8, 373 72 Lišov Vondrášková Anna ing., Dr. Jahna 561/8, 373 72 Lišov

Architektonické a dispoziční řešení

Nemovitost má tři nadzemní podlaží. Počet bytů v podlaží je 2+2 v jednom bloku. Průměrná obytná plocha bytu je 48,35m2. V každém bytě se nachází kuchyň s obývacím pokojem, ložnice, koupelna a WC. Celková obytná plocha bytového domu je 1231,45m2.

Bytový dům má dva samostatné vchody. Celý dům je podsklepen. V tomto suterénu se nachází dvě garážová stání, kočárkárna, sklad paliv, sušárna a sklípky pro skladování potravin.

V roce 2017 byla provedená nová zateplená fasáda a zateplení střechy.

Konstrukční řešení a vybavenost

Základové pasy jsou z prostého betonu B 135, podkladní Základy včetně beton pod vodorovnou izolací tl. 7,5cm, Izolace proti zemních prací zemní vlhkosti, 2 lepenky A 400 se třemi nátěry.

Tradiční zděné v tl. 375 mm z cihel CDM. Příčky tl. Svislé konstrukce vč. 12,5 cm z cihel CDM s obyčejnou maltou. Příčky tl. 6cm obvodového pláště z příčkovek 29/17/5,5cm.

Stropy Prefabrikované z panelů.

Plochá střecha, ŽB stropní panely, zateplena deskami Střecha Styrodurtl. 2x 120cm, sklon pomocí spádových klínů

Krytiny střech Hydroizolace PVC folie Fatrafol V918 tl. 1,5 mm Potahovaný plechhnědý (svod, okap, oplechování říms) Klempířské konstrukce

Úprava vnitřních Vápenocementové omítky se štukem a malba. povrchů

Úprava vnějších Fasádní polystyren tl. 20cm, akrylová fasádní struktura,

povrchů zrnitost K 1,5 probarvená

Vnitřní obklady Běžné obklady záchodů, umýváren, koupelen, kuchyní, keramické (hygienická prádelen apod. zařízení)

Prefabrikované, schodišťové rameno do suterénu Schody monolit.

Ocelové zárubně, dýhované Dveře

Vrata Železný rám vyplněný pletivem

Okna Plastová bílá s trojsklem.

Povrchy podlah Keramická dlažba, plovoucí podlaha.

Tepelné čerpadlo vzduch-voda, ústřední vytápění- Vytápění napojení na kotelnu

Elektroinstalace Napojení na vlastní trafostanici

Bleskosvod Ano

Plastové trubky, rozvod studené a teplé vody. Vnitřní vodovod

Plastové potrubí, odpady ze všech hygienických Vnitřní kanalizace zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí.

Vnitřní plynovod Není

Ohřev vody

Vybavení kuchyní Běžné elektrické sporáky, varné jednotky.

Vnitřní hygienická Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného vybavení provedení WC splachovací.

2.2.4 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, který je fyzicky možné, finančně proveditelné zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku.

Základním kritériem, které musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností zastávám názor, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, kdy se jednalo o novou tepelnou izolaci a celkovou fasádu. Z tohoto hlediska jsem toho názoru, že je i tato podmínka splněna.

Mezi další kritéria spadá maximální ziskovost, ke které je nutné nemovitost pronajímat za tržní nájemné (nebo pro vlastní potřebu). Jelikož je nemovitost ve společném jmění vlastníků, nemovitost je využívána pro účel bydlení těchto vlastníků. Zastávám se názoru, že i tento požadavek je v souladu s nejvyšším a nejlépe možným využitím.

Na základě výše uvedených a zjištěných skutečností, jsem toho názoru, že součastné využití objektu je v souladu s nejvyšším a nejlépe možným využitím.

2.2.5 Ocenění

Úvod

• Nákladová metodaanalyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

POROVNÁVACÍ METODA

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Oceňovaný pozemek, byl porovnáván se třemi dalšími pozemky, které jsou nabídce. V tabulce jsou zohledněny všechny parametry, které jsou nutné k ocenění. Poté jsou upraveny příslušným koeficientem. Nemovitosti, které byly uvedeny pouze v nabídkové ceně, jsou upraveny koeficientem s přihlédnutím na aktuální situaci na trhu. Mezi další faktory, které ovlivňují cenu, spadá tvar a svažitost pozemku, lokalita a možná zastavitelnost apod. Všechny parametry jsou porovnávány na hodnotu jednoho metru čtverečního pozemku. V přiloženém případě se počítá s absolutním vlastnictvím a nezohledňují se věcná břemena. Indikovaná hodnota bude použita pouze na vypočítání hodnoty metru čtverečního pozemku na stanovení hodnoty majetku jako celku. Z důvodu vlastnictví, které připadá České republice, tak se vypočítaná hodnota nebude připočítávat do hodnoty majetku.

Výpočet tržní ceny je uveden v tabulce viz níže.

Tabulka 6-BD-Pozemek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí)

TABULKA I – POZEMEK

Oceňovaný pozemek Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku 1 2 3 Název pozemku Hradištko Davle Jílové u Prahy-1 Jílové u Prahy-2 Parcelní číslo 79/26 Adresa pozemku Katastrální území Hradištko Jílové u Prahy Jílové u Prahy Obec Praha-západ Praha-západ Praha-západ Okres Hradištko Jílové u Prahy Jílové u Prahy B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč

Prodejní cena celkem X 2 875 000 2 302 328 3 200 000 Rozloha pozemku v m2 2216 958 885 2 000 Cena za 1 m2 X 3 001 2601 1 600 Datum transakce 5.4.2018 5.4.2018 5.4.2018 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 3 001 2601 1 600 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 2 850 2470 1520 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 850 2470 1520 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 850 2470 1520 Využití podle územního plánu Ostatní plocha Stavební Stavební Stavební pozemek pozemek pozemek Korekce 0,75 0,75 0,75 Upravená hodnota 2137,5 1852,5 1140 Územní rozhodnutí Dle územního plánu Dle územního Dle územního Dle územního plánu plánu plánu Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2137,5 1852,5 1140 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2137,5 1852,5 1140 D. Technické parametry Lokalita Lepší Lepší Lepší Korekce 0,95 0,90 0,90 Upravená hodnota 2 030,6 1 667,25 1 026 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 030,6 1 667,25 1 026 Svažitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 030,6 1 667,25 1 026 Dostupnost inženýrských sítí Úplná Úplná Úplná Úplná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 030,6 1 667,25 1 026 Kontaminace půdy Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 2 030,6 1 667,25 1 026 Dopravní obslužnost Autobus Autobus, vlak Autobus- více Autobus- více frekventovaný frekventovaný Korekce 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 1827,54 1 500,3 923,4 Dopravní dostupnost a Dobré Dobré Dobré Dobré parkování Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 1827,54 1 500,3 923,4 Nutnost demolice stávajících Ne Ne Ne Ne objektů Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1827,54 1 500,3 923,4 Jiná technická korekce Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1827,54 1 500,3 923,4

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Velká Menší Menší Obdobná Korekce 0,95 0,95 1 Upravená hodnota 1736,16 1425,28 923,4 Možná zastavitelnost Viz. územní plán Viz. územní Viz. územní Viz. územní plán plán plán Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 1736,16 1425,28 923,4 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 1362 1736,16 1425,28 923,4 Rozloha pozemku 2216 958 885 2 000 Celková porovnávací hodnota 3 018 192

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při výpočtu tržní hodnoty se použila metoda porovnávací. Všechny porovnávané nemovitosti se nachází v obdobné lokalitě. Porovnávané nemovitosti byly zohledněny koeficientem, zda se jednalo o nabídku či prodej. Při porovnávání je zvolena jednotka na metr čtvereční zastavěné plochy. Při indikaci se zohledňuje několik faktorů, které jsou upraveny koeficientem. Mezi tyto faktory patří například lokalita, technická stav, dostupnost, velikost a vybavenost nemovitosti.

Na základě zjištěných skutečností je tržní hodnota pomocí porovnávací metody, indikována částkou: 24 032 363 Kč

Tabulka 7-BD-majetek jako celek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí)

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3

Název nemovitosti BD Chovatelů BD Davle BD Radlík BD Radlík-K čp.156,157 Pražská Cihelně Parcelní číslo 79/26 Adresa nemovitosti Chovatelů čp. 156,157 Katastrální území Hradištko pod Medníkem Obec Hradištko Jílové u Prahy Jílové u Prahy Jílové u Prahy Okres Praha-západ Praha-západ Praha-západ Praha-západ B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 2216 176 2075 939 Hodnota za 1 m2 pozemku 1362 1362 1362 1362

Hodnota pozemku celkem 3 018 192 239 712 2 822 064 1 278 918

Počet srovnávacích jednotek 1231,45m2 176 225 185

Prodejní cena celkem 7 000 000 6 500 000 4 900 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 6 760 288 3 677 936 3 621 082

Cena za 1 porovnávací jednotku X 38 411 16 347 19 574

Datum transakce 5.4.2018 5.4.2018 5.4.2018 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 38 411 16 347 19 574 Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 36490,45 15 529,65 18595,3 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 36490,45 15 529,65 18595,3 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 36490,45 15 529,65 18595,3

Využití podle územního plánu Viz územní Obdobné Obdobné Obdobné plán Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 36490,45 15 529,65 18595,3 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 36490,45 15 529,65 18595,3 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 36490,45 15 529,65 18595,3 E. Technické parametry

Lokalita Dobrá Lepší Lepší Lepší

Korekce 0,95 0,90 0,90 Upravená hodnota 34 665,9 13 976,68 16 735,77

Technický stav objektu Dobrý Lepší Srovnatelný Srovnatelný

Korekce 0,90 1 1

Upravená hodnota 31 199,31 13 976,68 16 735,77

Technická vybavenost budovy Dobrá Lepší Obdobná Obdobná

Korekce 0,90 1 1

Upravená hodnota 28 079 13 976,68 16 735,77

Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1

Upravená hodnota 28 079 13 976,68 16 735,77

Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Omezený Možný Možný- největší Korekce 1 0,90 0,85 Upravená hodnota 28 079 12 579 14 225,4

Dopravní obslužnost Dobrá Lepší Lepší Lepší

Korekce 0,95 0,90 0,90

Upravená hodnota 26 675,05 11 321,1 12 802,86

Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 26 675,05 11 321,1 12 802,86

Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 26 675,05 11 321,1 12 802,86 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 26 675,05 11 321,1 12 802,86 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Menší Menší

Korekce 1,2 1,1 1,1 Upravená hodnota 32 010 12 453,21 14 083,146

Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 32 010 12 453,21 14 083,146 Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky 19515,5 32 010 12 453,21 14 083,146

Porovnávací hodnota celkem (bez 24 032 363 poz.) Hodnota pozemku 0 Kč

Celková porovnávací hodnota 24 032 363Kč

VÝNOSOVÁ METODA

Potencionální provozní příjem byl stanoven dle obvyklé ceny tržního nájmu pro nemovitosti, pro lokalitu, kde se oceňovaná nemovitost nachází. Výpočty vychází ze studeného nájmu, kde se energie a služby nájemců účtují zvlášť v závislosti na zjištěných skutečností a jejich přesné čerpání.

V závislosti zjištěných skutečností a výše uvedených podrobností, jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota majetku stanovena výnosovou metodou činí:

23 050 000 Kč

Tabulka 8-BD výnosová metoda

METODA VÝNOSOVÁ- PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu 1 872 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 7% 141 120 Efektivní hrubý příjem 2 008 800 Náklady na údržbu 70 000 Pojistné 65 000 Daň z nemovitosti 13 200 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 25 000 Provozní náklady celkem 117 000 Provozní příjem 1 891 800 Rezervy na renovace 300 000 Čistý provozní příjem Míra kapitalizace 5,5 % Indikovaná hodnota 23 050 182 Zaokrouhleno 23 050 000

NÁKLADOVÁ METODA

Nákladová metoda se stanovuje podle pořízení stejné nemovitosti jako nové a od toho se odečítá fyzické opotřebení nemovitosti a také funkční a ekonomické nedostatky. Technické opotřebení snižuje hodnotu nemovitosti, které je v důsledku provozu nemovitosti a působením vnějšího prostředí na stavbu. Další parametr, který snižuje celkovou hodnotu majetku, jsou funkční nedostatky, které se díky vylepšení metod projektů a technologií stávají nedostačujícími. Poslední skupinou, která působí na nemovitost je ekonomický nedostatek, který může být uzpůsoben například negativními vlivy na stavbu. K následné indikované hodnotě se přičte také hodnota pozemku a budou zohledněny venkovní úpravy pozemku.

Na základě všech zjištěných skutečností, byla hodnota stavby indikována v hodnotě:

19 606 000 Kč

Tabulka 9-BD-Nákladová metoda

NÁKLADOVÁ METODA Název Bytový dům č.p. 156,157 Číslo pozemku - Nosná konstrukce zděná Skutečné stáří 55 Efektivní stáří (po rekonstrukci) 30 Ekonomická životnost 70 Zastavěná plocha 308,43 Počet podlaží 4 Koeficient využitelnosti 0,8 Celková podlahová plocha 1231,45m2 Celkový obestavěný prostor 3439m3 Jednotkové reprodukční náklady 5300 Reprodukční náklady celkem 18 226 700 Fyzické opotřebení 33,13% 6 038 506 Funkční nedostatky 7% 1 275869 Ekonomické nedostatky 179,3% 19 565 799

Vedlejší stavby 0 Venkovní úpravy 0

Pozemek 0

Indikovaná hodnota 10 912 325 Zaokrouhleno 10 913 000

Tabulka 10-BD-výpočet opotřebení (zdroj:vlastní)

Č. položky Konstrukce Ai Bi Ci výsledek 1. Základy včetně zemních prací 0,072 55 120 3,30 2. Svislé konstrukce 0,218 55 120 9,99 3. Stropy 0,119 55 120 5,45 4. Zastřešení mimo krytinu 0,054 0,5 120 0,02 5. Krytiny střech 0,02 0,5 60 0,02 6. Klempířské konstrukce 0,006 0,5 30 0,01 7. Úpravy vnitřních povrchů 0,058 6 50 0,70 8. Úpravy vnějších povrchů 0,031 0,5 30 0,05 9. Vnitřní obklady keramické 0,028 10 40 0,70 10. Schody 0,023 55 120 1,05 11. Dveře 0,033 5 50 0,33 13. Okna 0,053 5 50 0,53 14. Povrch podlah 0,053 10 20 2,65 15. Vytápění 0,023 10 15 1,53 16. Elektroinstalace 0,043 55 50 4,73 17. Bleskosvod 0,052 0,5 30 0,09 18. Vnitřní vodovod 0,003 10 50 0,06 19. Vnitřní kanalizace 0,031 10 60 0,52 20. Vnitřní plynovod 0,029 0 50 0,00 21. Ohřev teplé vody 0 10 40 0,00 22. Vybavení kuchyní 0,016 10 20 0,80 Vnitřní hygienická zařízení 0,018 23. včetně WC 10 30 0,60 Celkem 0,983 0 33,13

2.1.6 ZÁVĚR OCĚNĚNÍ RODINNÉHO DOMU

Následující tabulka sumarizuje všechny aplikované metody ocenění. K metodám jsou přiřazeny váhy ocenění, které jsou zohledněny při výsledné indikaci. V tomto případě je porovnávací metoda zastoupena nejméně, a to z důvodu absence velkého počtu nemovitostí tohoto typu. Z toho důvodu je této metodě přiřazena váha 20%. Oceňovaná nemovitost je typická investičního rázu za pronájmem, proto je výnosová metoda nejvíce zastoupená 50%. Indikovaná hodnota pomocí nákladové metody nemusí odpovídat dnešním požadavkům, proto je přiřazena váha 30%.

Tabulka 11-BD-Závěr ocenění

Metody Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda 24 032 363 50 12 016 183

Výnosová metoda 23 050 000 30 6 915 000

Nákladová metoda 20 913 000 20 4 182 600

Výsledná cena 23 113 783

Zaokrouhleno 23 114 000

Na základě všech zjištěných skutečností výše uvedených, jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku za předpokladu, že by byl nabídnut na volném trhu, je stanovena ke dni 18. 3 a reprezentována částkou:

=23 114 000Kč

(slovy:dvacettřimilionůstočtrnácttisíckorun)

Nebylo provedeno žádné šetření vlastnických práv, věcných břemen či jiných závazků spojené s majetkem. Z tohoto důvodu nepřebírám žádnou odpovědnost, co se týká právního charakteru.

Omezující podmínky a předpoklady

3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

10) Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ

Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne

…………………………………..

Karina Čapková

2.2.6 Dokumentace ke stavbě

Půdorys

Obrázek 12-BD-půdorys 1PP

Zdroj: vlastní Fotodokumentace

Obrázek 13-BD 1

Zdroj: vlastní 74

Obrázek 14-BD 2

Zdroj: vlastní Výpisy z katastru nemovitostí a situace

3. ANALYTICKÁ ČÁST

3.1 Popis okresu Praha-západ

Okres Praha-západ se nachází ve Středočeském kraji. Ten se skládá z 12 okresů (vypsány dle rozlohy): Benešov, Beroun, Kladno, Kolín, Kutná Hora, Mělník, Mladá Boleslav, Nymburk, Praha-východ, Praha-západ, Příbram, Rakovník.

Praha-západ se rozkládá na ploše580km2k roku 2016zde trvale žilo 137 523 obyvatel. Hustota zalidnění je 232ob./km². V okrese Praha-západ se nachází 79 obcí z toho 10 měst a 2 městyse. Mezi největší města okresu spadají Roztoky, Jesenice, Černošice. Skrz okres protékají řeky Vltava a Sázava, které jsou atraktivní pro turistický ruch. Krásná příroda ovlivňuje prodej nemovitosti u povodí, ovšem mnoho pozemků v okolí řek spadá zároveň do záplavové oblasti a to snižuje hodnotu pozemku, či ztrácí status stavební pozemek. Tento fakt velmi ovlivňuje i nabídku, která je omezena. Nemovitosti v záplavovém území ztrácejí svou hodnotu i z důvodu, že je pojišťovny nechtějí pojistit a tak spadají mezi riskantní nemovitosti.

Tento okres je velmi vázán na Prahu. Díky dobré dostupnosti do Prahy, která nabízí kromě zdravotnictví i mnoho pracovních příležitostí a vzdělávacích institucí, je hustota zalidnění okresu Praha-západ ze všech okresů ve Středočeského kraje- největší. Proto je tomu přizpůsobena i veřejná dopravní síť, která je velmi dobře zastoupena. Do této dopravní infrastruktury řadíme bohatou železniční síť a velmi dobře zastoupenou autobusovou dopravu.

Automobilová doprava se v posledních letech velmi rozrostla. Kapacita silnic byla přizpůsobena pro tehdejší dopravu, proto jsou silnice ve frekventovaných časech velmi přeplněné a vznikají časté kolony. Okresem prochází několik dálnicD0,D1, D4, D5, D6 a D7.

Obyvatelé Prahy se stěhují do příměstských částí a Praha prochází suburbanizací. Týká se to hlavně obcí vzdálených do 20 km od hlavního města, např. Roztoky u Prahy, Jesenice, Dolní Břežany a Vestec.

Obce vzdálené od Prahy více než 30 km jsou časté pro rekreaci. Nejznámější je obec Slapy, kde je velká chatařská oblast. Lidé, kteří mají v této oblasti trvalé bydliště, nejsou tolik vázáni na hlavní město.

Obrázek 15-Mapa:Praha-západ Zdroj:(https://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Praha- z%C3%A1pad) 3.2 Trh s nemovitostmi

Trh s nemovitostmi je omezen a poptávka po nich stále roste. S tím souvisí i ceny nemovitostí, které v posledních letech stále stoupají. V dnešní době je jednodušší si nemovitosti pořídit díky dostupným hypotékám. Nemovitosti jsou investice s dlouhodobým investičním záměrem a pro její nízkou rizikovost jsou velmi žádané.

Praha-západ je, díky výše zmíněným aspektům, velmi žádanou oblastí. Z toho důvodu nemovitosti velmi rychle z nabídek mizí. Tento skutečnost stoupá několik posledních let, kdy je realitní trh v této lokalitě na vzestupu. Avšak díky své atraktivitě okolí byl trh v této lokalitě vždy velmi atraktivní.

Dle dostupných informací můžeme konstatovat, že na realitním trhu v tomto kraji jsou nejvíce zastoupeny bytové prostory. Mezi nejvíce zastoupené patří rodinné domy, kde se na trhu vyskytují novostavby, ale i starší zástavby. Nabídka prodeje bytů je také velmi zastoupena, avšak je více zastoupena v přilehlejších částech Hlavního města Prahy. Nejčetnější skupinu z nebytových prostor tvoří sklady a průmyslové haly, přičemž administrativní prostor tvoří menší skupina. Tento segment trhu se v posledních letech neustále zvyšuje.

3.3 Regionální segmentace

Oblast Praha-západ je velmi rozsáhlá a různorodá, proto budu porovnávat 3 skupiny s přihlédnutím na vzdálenost od Prahy. První skupina bude posuzována dle vzdálenosti od Prahy, tedy města a obce, které v nejbližší vzdálenosti od hlavního města. Do této skupiny se řadí města a obcejako jsou Roztoky u Prahy, Dolní Břežany, Černošice, Rudná, Jesenice, Hostivice, Jinočany apod. Do druhé skupiny se budou řadit města, která jsou již od Prahy vzdálena 20 km a více. Do této skupiny se řadí města jako Jílové u Prahy, Mníšek pod Brdy, Štěchovice, Dobřichovice. Poslední třetí skupinu budou tvořit malé vesnice.

Tabulka 12-Regionální segmentace

Skupina 1. skupina Města a obce okolo Prahy do 20 Roztoky u Prahy, Černošice, km Rudná, Jesenice, Řevnice, apod. 2. skupina Ostatní města a městys Jílové u Prahy, Mníšek pod Brdy, Štěchovice, Dobřichovice, 3. skupina Venkov a obce Slapy, Okrouhlo, Kamenný Přívoz, apod.

3.3.1. Pozemky

Proluky

V celém okrese lze zaznamenat jen pár volných proluk. Například v obci Řitka je nabízena stavební proluka za 2734 Kč/m2. Další nabízená proluka se nachází v Mníšku pod Brdy s cenou okolo 1633Kč/m2. Cena se nějak neliší od stavebních pozemků v části Mníšek pod Brdy. Zde jsou nabízeny v porovnání stavební pozemky od 15003000Kč/m2.

Stavební pozemky

Stavební pozemky jsou velmi žádané. Odkupují je z velké části developeři. Dochází k jejich zasíťování,které cenu pozemku zvýší. Nabídka pozemků je v současné době již velmi omezená, proto jejich cena stále roste. Hlavně v okolí hlavního města, kde dochází ke stěhování velkého počtu obyvatel na okraje Prahy.

V první skupině, je nejvíce stavebních pozemků nabízeno v lokalitě prodej Roztoky u Prahy, avšak jejich cena stále roste. K roku 2017 se ceny pozemků v Roztokách pohybují kolem900012000 Kč/m2. V městech okolo Prahy je cenová situace velmi podobná, jejich cena začíná od 5900 za m2. Dále se objevují pozemky v obcích do 20 km od Prahy a jejich cena se pohybuje okolo 4000 za m2.

Ve druhé skupině se objevuje na trhu více stavebních pozemků, než je tomu tak u první skupiny. Mezi velmi lukrativní oblast spadá například Jílové u Prahy. Jílové u Prahy je v současné době na vzestupu a nachází se zde zatím několik volných pozemků, které se však rychle rozprodávají. Jejich cena se pohybuje okolo 10003000 Kč/m2 s ohledem na lokalitě v obci. Pozemky, které jsou blízko centra, autobusovému nádraží a škol se pohybují okolo 2 500 Kč/m2. Ceny pozemků, které se nacházejí v odlehlejších částech obce, se pohybují kolem 1000 Kč/m2. Podobné ceny nalezneme i v městysi Štěchovice, kde se volné pozemky nabízejí 10002000 Kč za m2. V Dobřichovicích, které jsou od Prahy vzdálené 23 km, se ceny pozemků velmi liší. Jejich cena se zde pohybuje okolo 6000Kč za m2. Tento cenový faktor, je v přímé závislosti na dostupnosti do centra Prahy. U vzdálenějších měst od Prahy, jako je například Mníšek pod Brdy, tak se ceny pohybují okolo 2000 Kč za m2.

Co se týče třetí sledované skupiny, do které spadají menší obce a venkov, tak zde lze nalézt mnoho volných pozemků. V obci Slapy, která spadá hlavně mezi rekreační oblasti, je v současné době volných pozemků několik. Jejich cena se pohybuje okolo 8002000 Kč/m2. Zde záleží na blízkosti k Vltavě, která je pro turisty velice atraktivní. V menších vesnicích jako jsou například: Březová-Oleško, Hvozdnice, Kamenný Přívoz, se ceny pozemků pohybují od 10002000 Kč za m2.

Tabulka 13-Stavební pozemky-prodej

Skupina Cena za m2

1. skupina 4.00012.000

2. skupina 1.0006.000

3. skupina 8002.000

Nestavební pozemky

Podle územního plánu jsou některé pozemky určeny pouze pro zemědělské účely, či pouze jako zelená plocha. Dále jsou tyto pozemky určeny pro komerční využití. Často jsou majetkem obce, a tudíž nejsou nabízeny pro veřejnost. Tyto pozemky se prodávají za výrazně menší cenu, než pozemky stavební.

Pole mají ve všech skupinách podobnou hodnotu na m2, jejich cena závisí především na bonitě půdy. Od toho se odvíjí jeho ceny, ve většině případů, začínají ceny od 30 Kč za m2 a jejich cena dosahuje až do 60Kč.

Cena komerčních pozemků se odvíjí na vzdálenosti od Prahy. Ceny komerčních pozemků, které se vyskytují v první skupině (vzdálené do 20km), se pohybují okolo 10003000 Kč za m2. V první skupině se také vyskytuje nejvíce nabízených komerčních pozemků ze všech skupin. Ve druhé skupině jsou komerční pozemky nabízeny momentálně pouze v Jílovém u Prahy, kde je jejich cena od 8501700Kč za m2. Ve třetí skupině se komerční pozemky vyskytují v omezeném počtu. Jejich cena závisí na atraktivitě okolí, proto je jejich cena od 350 Kč/m2 do 3000Kč/m2.

3.3.2. Byty

Byty jsou nejvíce zastoupené v první skupině. Tento fakt je ovlivněn cenou pozemků a také velmi omezenou nabídkou volných bytů, a proto je zde zastoupená spíše výstavba bytových domů (oproti rodinným domům). Cena bytových jednotek se rapidně liší v závislosti na velikosti. Zde ceny bytů začínají od 1 500 000 Kč za 1+kk a stoupají až ke 12 mil. za 4+kk. Naopak tomu, byty ve druhé skupině, se dají pořídit o větší rozloze a dispozicemi, za stejnou cenu. Ve druhé skupině, což jsou již zmíněná města vzdálenější od Prahy více jak 20 km, se ceny bytů pohybují v nižších relacích a jejich množství už není tak velké oproti lokalitě do 20km. V této skupině je v nabídce nejvíce bytů s dispozicemi 3+kk. Tento fakt je ovlivněn skupinou obyvatel, která se v této lokalitě vyskytuje. Jedná se především o rodiny s dětmi. Ceny menších bytů velikosti okolo 50m23+kk se na trhu objevují do 2 milionů korun. Větší byty o rozloze do 100m2v dispozici 3+kk se pohybují okolo 3,4 mil. Byty 4+kk nad 110m2jsou na trhu okolo 34 milionů korun.

Ve třetí skupině se vyskytují spíše rodinné domy, bytové domy zde nejsou příliš zastoupeny. V této oblasti nejsou bytové domy, tak atraktivní, proto je jejich cena výrazně nižší oproti ostatním oblastem s výskytem větších měst a městys. U porovnávaných bytů se ve většině případů jedná o novostavby, popř. o byty po rekonstrukci.

Tabulka 14-Prodej bytů 1+1

BYTY 1+1 Výměra bytů v m2 Cenové rozpětí v mil Průměrná cena v mil I. Skupina 3050 1.52,5 2 II. Skupina 3050 Do 2 1,8 III. Skupina 3050 Do 2 1,7

Tabulka 15-Prodej bytů 2+1

BYTY 2+1 Výměra bytů v m2 Cenové rozpětí v mil Průměrná cena v mil I. Skupina 4065 24,5 3,2 II. Skupina 4565 23,3 2,65 III. Skupina 5075 1,52,6 2,05

Tabulka 16-Prodej bytů 3+1

BYTY 3+1 Výměra bytů v m2 Cenové rozpětí v mil Průměrná cena v mil I. Skupina 6090 3,88 5,9 II. Skupina 7090 2,84 3,4 III. Skupina 7085 22,7 2,35

Tabulka 17-Prodej bytů 4+1

BYTY 4+1 Výměra bytů v m2 Cenové rozpětí Průměrná cena I. Skupina 95130 512 8,5 II. Skupina 110130 34,5 3,75 III. Skupina 130180 24,5 3,25

3.3.3. Rodinné domy

Rodinné domy jsou nejobchodovatelnější nemovitosti. Důvodů je mnoho, počínaje developerskými projekty, dědictvím, stěhováním. Developerské projekty jsou velmi populární v příměstské části. Z toho důvodu se v první skupině nachází mnoho projektů. Jejich cena se pohybuje okolo 8 mil. Kč. Developerské projekty umožňují i velmi luxusní bydlení, v této kategorii se částky nemovitostí pohybují okolo 21 milionů korun. Starší nemovitosti a nemovitosti před rekonstrukcí se cenově velmi liší, částky se pohybují od 6 mil. Kč. V druhé skupině není mnoho developerských projektů, ale nacházejí se zde nemovitosti ve velmi dobrém stavu. Na trhu se jejich cena pohybuje okolo 6,511 mil Kč. Starší a menší nemovitost s pozemkem do 500m2 a zastavěným prostorem do 100m2jsou v nabídce od 2,22,5 mil Kč. Rodinný dům o výměře 320m2 s pozemkem nad 500m2 lze sehnat od 4 milionů korun. Ve třetí sledované lokalitě se ve větší míře nacházejí starší nemovitosti. Jejich cena se dá vyčíslit i do 2 milionu korun. Novostavby a stavby po rekonstrukci se na menších obcích a vesnicích objevují od 48 mil Kč. V okrese Praha-západ se objevuje i několik vil. Tyto nemovitosti jsou v omezeném počtu a nabízí luxusnější bydlení. S tím úzce souvisí i cena, za kterou jsou tyto nemovitosti nabízeny, tato částka se pohybuje od 1525 mil Kč. V tabulce jsou zohledněny nemovitosti, které prošly rekonstrukcí, nebo se jedná o novostavby. Stavby před rekonstrukcí, či v katastrofálním stavu nejsou zohledněny z důvodu jeho individuálního posouzení. V tabulce jsou posuzovány porovnatelné nemovitosti.

Tabulka 18-Prodej RD

Skupina Novostavba/po rekonstrukci (v mil) Průměrná cena

I. Skupina 715 11

II. Skupina 6,511 8

III. Skupina 48 6

3.3.4. Objekty k rekreaci

Chaty k prodeji se pohybují hlavně na venkově a v odlehlých prostor. V mnoha případech se neplatí za chatu jako nemovitost, ale za pozemek. Chaty v mnoha případech mohou snížit i hodnotu pozemku, kdy je status chaty v demoličním stavu. Částky těchto nemovitostí se

pohybují do 1 mil Kč. Jedná se však o chaty, které jsou do rozlohy 60m2 a celková plocha pozemku je do 350m2. Chaty o větší rozloze se částkově pohybují od 1 milionu Kč do 2 milionu Kč. Nejčastější chatařská oblast se nachází v oblasti Slapy. Slapy jsou hlavní rekreační oblastí díky řece Vltavě. Zde je o nemovitosti rekreačního typu velký zájem. Chaty se zde pohybují okolo 2 mil korun.

3.3.5. Trh s komerčními nemovitostmi

Na trhu s komerčními nemovitosti se na Praze-západ, objevují všechny skupiny nemovitostí. Nejtypičtější obchodovatelné nemovitosti jsou výrobní haly a skladovací prostor. Tento fakt je ovlivněn dobrou dostupností Prahy a mnoha volným pozemkům určeným pro komerční účely. Oproti tomu trh s administrativními a obchodními prostory je velmi omezený z důvodu jeho nízké atraktivity. Mezi velmi lukrativní komerční nemovitosti spadají, také zemědělské objekty, které se vyskytují spíše na venkově a v odlehlejších místech vzdálené od Prahy.

3.3.6. Ostatní nemovitosti

Mezi ostatní nemovitosti spadají specifické nemovitosti, které se na trhu objevují jen výjimečně. Nejčastější nemovitostí tohoto rázu jsou garáže. Dnes už tato nemovitost není tak častá, jedná se většinou o starší zástavby, kdy se dříve prodávaly garáže k bytové jednotce. Velmi specifickým prodejem je například hausbót. Ten se objevuje na trhu díky řekám Vltavě a Sázavě.

3.3.7. Nájemné

Nájemné u bytových prostor Pronájem bytů v okrese Praha-západ je velmi různorodý. Podle předchozího dělení do skupin se byty vyskytují nejvíce v okruhu od Prahy do 20 km. V odlehlejších městech jako jsou například Jílové u Prahy, Mníšek pod Brdy jsou byty také nabízeny, ale v menším počtu. Na venkově se díky absenci bytových domů, byty k pronájmu nevyskytují.

V tabulce jsou uvedeny byty, které jsou svou vzdáleností od Prahy do 20 km. Ve vzdálenějších městech se byty k pronájmu pohybují v podobných částkách, jako tomu je u bytů u Prahy. Avšak jejich částky jsou srovnatelné spíše se spodní hranicí cenové relace. Na

menších obcích a venkově objevují jen minimálně, proto je lze těžko porovnávat a je nutno na ně nahlížet individuálně. Proto nejsou v tabulce zohledněny.

Tabulka 19-Nájem bytových prostor

Velikost bytu Cenová relace Byt 1+kk, 1+1 10000-12000

Byt 2+kk, 2+1 10000-15000

Byt 3+kk, 3+1 15000-17000

Byt 4+kk, 4+1 15000-25000

Pronájem rodinných domů se pohybuje v rozmezí od 3000095000 Kč/měsíc. Toto rozmezí zahrnuje pronájem novostaveb až po starší nemovitosti.

Nájemné u nebytových prostor

Nebytové prostory jsou nejrozšířenější v okolí Prahy a větších městech. Administrativní prostor je nejvíce zastoupený v příměstských částích, kde je dobrá veřejná dopravní dostupnost. Naopak tomu je u skladových a výrobních hal, kde jsou prioritou jiné požadavky, nevýraznější z nich je pochopitelně cena na m2. Proto se tyto haly a sklady staví na neatraktivních místech, jako jsou například pozemky u dálnic.

Tabulka 20-Nájem nebytových prostor

Nebytový prostor Cena na m2 Administrativní prostor 150-250 Obchodní prostor 150-300 Sklady 80-100 Výrobní haly 50-100

3.4 Potenciál do budoucna

Podle trhu ceny nemovitostí v posledních letech stále rostly a teď jsou na vrcholu. Avšak tyto ceny nejsou přizpůsobeny průměrnému českému platu. Tyto ceny stouply díky poptávce lidí ze zahraničí. Proto je velmi pravděpodobné, že ceny nemovitostí přestanou stoupat. Dalším faktorem cen nemovitostí je ten, že jsou hypotéky dostupnější, než tomu bylo dříve.

Co se týká nemovitostí na Praze-západ, tak se ceny pozemků a nemovitostí v posledních letech velmi zvedly. Tento fakt je způsoben suburbanizací a celkovou atraktivitou okolí. Avšak pozemky jsou velmi rychle rozprodávány, proto je velmi pravděpodobné, že volné pozemky v této oblasti nebudou k dispozici.

3.5 Závěr analytické části

Tato analýza se zabývala trhem s nemovitostmi na Praze-západ. Díky různorodosti a rozloze Prahy-západ, byl kraj posuzován podle velikosti měst a vzdálenosti od hlavního města Praha. Jednotlivé části Prahy-západ jsou rozděleny také dle poptávaných nemovitostí, kdežto v blízkosti u Prahy jsou poptávány hlavně byty a pronájmy bytů. Také se zde objevuje hlavně nová zástavba domů. Trh nabízených nemovitostí se velmi výrazně mění v závislosti na vzdálenost od Prahy. Na trhu se objevují spíše volné pozemky a rodinné domy po rekonstrukci či před rekonstrukcí.

Závěr

Cílem této práce bylo posoudit progresivní materiály a konstrukce k tržní hodnotě stavby. Teoretická část je dělena do několika kapitol. V úvodu jsou definovány pojmy, které jsou nutné k pochopení tématu. Práce se věnuje také celkovým materiálům, které jsou ve stavitelství využívány. Dále jejímu stručnému seznámení se s jejich využitím (z hlediska progresivních materiálů). Dále je práce zaměřená především na materiál dřevo a jeho úpravu, díky níž ho můžeme řadit mezi progresivní materiál. Mezi ty se řadí tepelná úprava dřeva. Následuje výčet progresivních prvků a konstrukcí ze dřeva. V poslední kapitole jsou uvedeny metody, které jsou nutné k oceňování a určení tržní ceny. Kapitola se následně důkladněji zabývá vlivy na progresivní materiály z hlediska ceny, kvality a životnosti.

Druhá část bakalářské práce, tedy praktická, se zaobírá tržním oceněním dvou nemovitostí. Jedna nemovitost malého rozsahu a druhá velkého rozsahu. Obě oceňované nemovitosti se nachází v podobné lokalitě, v tomto případě na venkově. Součástí nemovitostí je konstrukční popis, veřejné sítě a jejich analýza nejlepšího možného využití. Na základě celkového zkoumání nemovitostí je určena jejich tržní cena. U ocenění nemovitostí byly použity všechny tři metody oceňování porovnávací, výnosová, nákladová. K celkovému ocenění jsou přiloženy přílohy, které s oceňováním souvisí. Jedná se o výpis z katastru nemovitostí, situace a aktuální fotodokumentace.

Analytická část bakalářské práce zkoumá trh s nemovitostmi na Praze-západ. Sledované lokality jsou rozděleny do tří skupin v závislosti na vzdálenost od Prahy a také dle města, obce, či vesnice. V analytické části je popsána celková charakteristika obce. Dále je trh rozebrán podle skupiny nemovitostí (od rodinných domů až po komerční prostor).

Seznam použité literatury

Tištěné zdroje:

REINPRECHT, Ladislav; VIDHOLDOVÁ, Zuzana. Termodrevo – príprava, vlastnosti a aplikácie.1.vyd. Zvolen: Technická univerzita voZvolene, 2008. 89s. ISBN 978-80-228-1920-6.

REINPRECHT, Ladislav. Ochrana dreva. 1.vyd. Zvolen: Technická univerzita voZvolene, 2008. 453 s. ISBN 978-80-228-1863-6.

SVOBODA, Luboš a kolektiv. Stavební hmoty, 3.vydání, Praha 2013

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí – moderní metody a přístupy. Leges, 2014

SVOBODA, Luboš; kolektiv. Stavební hmoty, 3. vydání 2013

Hájek, P.a kol.: Konstrukce pozemních staveb 10. Praha: ČVUT, 2006

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí

Doc. Ing. Miroslava Netopilová, CSc, Stavební materiály, učební texty pro posluchače Fakulty bezpečnostního inženýrství. Ostrava 2004

Elektronické zdroje:

1. ThermoWooda postup jeho připravy: http://www.vanhoorebeke.com/docs/Thermowood%20handboek.pdf 2. Dřevo a dřevostavby: https://www.drevostavitel.cz/ 3. Materiál ve stavitelství a jeho novinky: http://stavba.tzb-info.cz/ 4. Accoya: http://totem-accoya.cz 5. Konstrukce: www.asb-portal.cz 6. Beton:https://www.asb-portal.cz/stavebnictvi/materialy-a-vyrobky/beton/budoucnost- ultra-vysokopevnostnich-betonu 7. Steico- https://www.nonstopstavebniny.cz/6738-drevovlaknita-deska-steico-therm-30- mm-1350x600.html

Seznam tabulek

Tabulka 1-RD- Pozemek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí) ______41 Tabulka 2-RD- Majetek jako celek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí) ______43 Tabulka 3-RD-Nákladová metoda (zdroj:vlastní) ______47 Tabulka 4-RD-výpočet opotřebení (zdroj:vlastní) ______47 Tabulka 5-RD-Závěrečné ocenění (zdroj:vlastní) ______49 Tabulka 6-BD-Pozemek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí)______63 Tabulka 7-BD-majetek jako celek (zdroj: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí) ______65 Tabulka 8-BD výnosová metoda ______68 Tabulka 9-BD-Nákladová metoda ______69 Tabulka 10-BD-výpočet opotřebení (zdroj:vlastní) ______70 Tabulka 11-BD-Závěr ocenění ______71 Tabulka 12-Regionální segmentace ______81 Tabulka 13-Stavební pozemky-prodej ______82 Tabulka 14-Prodej bytů 1+1 ______84 Tabulka 15-Prodej bytů 2+1 ______84 Tabulka 16-Prodej bytů 3+1 ______84 Tabulka 17-Prodej bytů 4+1 ______84 Tabulka 18-Prodej RD ______85 Tabulka 19-Nájem bytových prostor ______87 Tabulka 20-Nájem nebytových prostor ______87

Seznam obrázků

Obrázek 1Chemická struktura dřeva a vlastnosti termodřeva (Reinprecht, Vidholdová, 2008) ______19 Obrázek 2-Řez okna s rámem z ThermoWood (www.eokno.cz) ______20 Obrázek 3-Schéma teplotní výroby ______21 Obrázek 4-Test rozměrové stálosti (http://totem-accoya.cz) ______22 Obrázek 5-Dřevovláknitá deska STEICO ______24 Obrázek 6-Swiss media Compaq Tamedie Obrázek 7-Swiss media companyTamenia ______25 Obrázek 8-Treet ______25 Obrázek 9-RD-foto1 ______52 Obrázek 10-RD foto2 ______52 Obrázek 11-RD-situace ______54 Obrázek 12-BD-půdorys 1PP ______74 Obrázek 13-BD 1 ______74 Obrázek 14-BD 2 ______75 Obrázek 15-Mapa:Praha-západ Zdroj:(https://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Praha-z%C3%A1pad) ______80