Bankovní Institut Vysoká Škola Praha Vliv Územního Plánu Na Cenu Pozemků Bakalářská Práce

Bankovní institut vysoká škola Praha

Vliv územního plánu na cenu pozemků

Bakalářská práce

Richterová Lucie Duben 2013

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra managementu, podnikání a oceňování

Vliv územního plánu na cenu pozemků

Bakalářská práce

Autor: Richterová Lucie

Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha Duben, 2013

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

......

V Praze, dne Lucie Richterová

Anotace Tato bakalářská práce pod názvem Vliv územního plánu na cenu pozemků, vykresluje rozdíly mezi cenou jednotlivých druhů pozemků. Teoretická část seznamuje čtenáře se základními pojmy, úkoly územního plánování, jeho přínos, formami ocenění a metodami ocenění. Pro názornou ukázku rozdílů cen bylo provedeno administrativní ocenění zemědělského pozemku a pozemku stavebního.

V další částí práce je jiţ provedeno přímo trţní ocenění pro byt v Českém Brodě a trţní ocenění pro bytový dům v Praze. V poslední část – analytická se zabývá analýzou trhu pro

Jílové u Prahy a jeho okolí. Okolí Jílového u Prahy bylo rozděleno do tří skupin dle jeho vzdálenosti od hlavního města Prahy, výsledky analýzy jsou uvedeny pro kaţdou skupinu, aby byly zřejmé rozdíly v cenách nemovitostí v závislosti na vzdálenosti od Prahy.

Klíčová slova: územní plánování, pozemek, cena, ocenění

Annotation This bachelor thesis named Effect of Land Use Plan on Land Prices, represents the differences between prices for various types of land. The theoretical part introduces the reader to the basic concepts, planning tasks, benefits, forms and systems of appraisal. To demonstrate the differences in prices was created administrative valuation of agricultural land and building land.

In another part of the work is already done directly market valuation for an apartment in

Český Brod and market valuation of a residential house in Prague. In the last part is an analysis of the reality market for Jílové u Prahy and its surroundings. Surroundings Jílového u

Prague were divided into three groups according to their distance from the capital city of

Prague, results of the analysis are shown for each group. There are obvious differences in the prices, depending on the distance from the center.

Key words: land use planning, land, price, valuation

Poděkování

Ráda bych tímto způsobem poděkovala všem, kteří se podíleli na tvorbě této bakalářské práce.

Zejména bych chtěla poděkovat panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za vstřícnost a trpělivost při vedení mé bakalářské práce. Panu Ing. Petru Ortovi Ph. D. za profesionální rady, panu Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D., který zodpověděl veškeré mé všetečné dotazy. A na závěr bych chtěla poděkovat majiteli bytu v Českém Brodě a majiteli bytu v bytovém domě v Praze

Uhříněvsi, jejichţ nemovitosti byly oceněny v praktické části, za ochotu a pomoc při obhlídce nemovitostí a také za podklady, které mi byly poskytnuty.

Obsah

Úvod ...... 7

Zvolené metody zpracování...... 8

1. Teoretická část ...... 9

1.1 Územní plánování ...... 9

1.1.1 Základní pojmy ...... 9

1.1.2 Úkoly územního plánování ...... 10

1.1.3 Historie územního plánování ...... 11

1.1.4 Historie českého a československého územního plánování ...... 13

1.1.5 Nástroje územního plánování ...... 14

1.2 Oceňování nemovitostí ...... 16

1.3 Členění pozemků ...... 18

1.4 Vliv územního plánu při ocenění pozemků ...... 20

1.5 Závěr teoretické části ...... 22

2. Praktická část ...... 23

2.1. Ocenění bytové jednotky ...... 24

2.2. Ocenění bytového domu ...... 36

3. Analytická část ...... 53

Závěr ...... 61

Seznam tabulek a obrázků: ...... 64

Přílohy ...... 65

Úvod V první části bakalářské práce se budeme zabývat teorií, kde objasním důleţité pojmy, které se uţívají v problematice územního plánování a oceňování majetku. Další důleţitou podkapitolu tvoří teorie územního plánování, kde objasním historii, úkoly i nástroje územního plánování.

Bude vysvětlen rozdíl mezi administrativním oceněním a oceněním trţním. Uvedeme druhy metod, které uţíváme při oceňování.

Dále práce obsahuje specifikace druhů pozemků a moţnosti jejich ocenění a na závěr uvedeme ukázku cen odlišných pozemků dle územního plánu a provedeme vyhodnocení této ukázky.

Praktická část se zabývá přímo jiţ trţním oceněním, jehoţ princip byl objasněn v teoretické části. Trţní ocenění je zaměřeno na ocenění bytu v Českém Brodě a ocenění bytového domu v Praze.

Trţní ocenění lze provést několika metodami, které se ve výsledném výpočtu zohlední. První oceňovaná nemovitost je umístěna v Českém Brodě a jedná se o byt 2 + kk. Druhou oceňovanou nemovitostí je bytový dům, který se nachází v Uhříněvsi. Tento bytový dům se skládá ze čtyř podlaţí a nachází se zde 9 bytových jednotek.

Co se týká vyuţití jednotlivých metod pro trţní ocenění nemovitosti, uvedeme příklady, kdy se jaké metody pouţívají a které jsou vhodné pro ocenění nemovitostí uvedených výše a které se naopak nehodí. Vţdy je uváděno zdůvodnění.

Poslední kapitolou této bakalářské práce je právě analytická část, která bude zaměřena na analýzu realitního trhu na Praze západ, konkrétně se zaměřím na Jílové u Prahy a jeho okolí.

Nemovitosti jsou nedílnou součástí ţivota kaţdého z nás. Kaţdý musí mít, kde ţit. Cena je jedním z nejdůleţitějších faktorů při koupi nemovitosti, ne-li nejdůleţitějším. Kupující se snaţí dosáhnout co nejniţší ceny a prodávající naopak.

Oblasti blízko Prahy jsou v dnešní době velmi atraktivní, proto bylo vybráno právě okolí Jílového u Prahy pro třetí část práce – analýza trhu nemovitostí, budeme postupovat v zjišťování cen postupně v souvislosti k vzdálenosti od Prahy.

7 Zvolené metody zpracování Mezi náleţitosti bakalářské práce je nutné zahrnout i metody zpracování. Jedná se o metody, které byly aplikovány pro tvorbu práce a pomohly nám dosáhnout určeného cíle.

Byly vyuţity metody:

Komparace – metoda srovnávání, zjišťuje, jak se zkoumaný předmět liší od jiných, tato metoda byla vyuţita u všech částí bakalářské práce. V teoretické části je vyuţita při zpracování rozdílnosti druhů jednotlivých pozemků dle územního plánu. V praktické části ji vyuţíváme pro zjištění trţní hodnoty nemovitosti – viz porovnávací metoda. V analytické části srovnáváme odlišnosti cen nemovitostí.

Abstrakce - umoţňuje proniknout do jevu a vyzdvihnout důleţité vlastnosti. Tato metoda je vyuţita především při zpracování teoretické části a také při zjišťování trţní hodnoty nemovitostí.

Metoda dedukce – z obecných informací získáváme informaci zvláštní, tato metoda byla vyuţita pro zpracování teoretické práce

Metoda analýza - poznání určitého jevu jeho rozdělením na jednotlivé části, které jsou podrobně zkoumány. Tato metoda byla vyuţita v třetí části bakalářské práce.

8 1. Teoretická část 1.1 Územní plánování Nástroj státní správy, který vytváří předpoklady pro výstavbu a udrţitelný rozvoj území. Jedná se o racionální rozvoj určitého území, kde se posuzuje vztah podmínek – ţivotního prostředí, sociálních a hospodářských podmínek a problémů ve společném vztahu pro jednotlivé generace.

Územní plánování dbá na veřejné i soukromé zájmy. Zabezpečuje a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty. Zabývá se také urbanistickým, architektonickým a archeologickým dědictvím.

1.1.1 Základní pojmy1 Základní pojmy z územního plánování

Stavební pozemek – je část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem

Zastavěný stavební pozemek - evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely obvykle pod společným oplocením, tvořící celek s obytnými budovami

Zastavěné území - vymezené územním plánem nebo postupem dle zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vyznačená jako "intravilán"

Nezastavitelný pozemek – na území obce, která nemá vydaný územní plán, není moţné ho zastavět, je to buď pozemek veřejné zeleně a parku slouţící obecnému uţívání nebo v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha.

Nezastavěným územím - jsou pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy

Zastavěná plocha - je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Stavební záměr -

1 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

9 rozumí se tím podle okolností stavba, změna dokončené stavby, terénní úprava, zařízení nebo údrţba.

Další pojmy z územního plánování Urbanismus – nauka o plánování a výstavbě měst Urbanizace – rozšiřování městského způsobu ţivota (kvalitativní aspekt) proces růstu měst (kvantitativní aspekt). Intravilán – zastavěné území obce a území určené k zástavbě Extravilán – nezastavěné území obce Program rozvoje sídla – programový dokument, směřující k vyváţenému rozvoji sídla a k optimálnímu vyuţití jeho potenciálu Rozvoj – proces změn zpravidla cílevědomě řízený nebo usměrňovaný pro naplnění určitých potřeb Sídlo – uměle vytvořené prostředí (vnitřní a vnější) pro trvalý ţivot lidí Region – širší soustava sídel v územním prostoru charakteristická specifickým pojítkem nebo rysem Infrastruktura - soustava (subsystém) zajišťující specifickou funkci v území – např. dopravu, zásobování energiemi, likvidaci odpadků apod. Ekologie - věda, která se zabývá vztahem organismů, prostředím ve kterém se nacházejí a vztahů organismů navzájem Ţivotní prostředí - vše, co vytváří přirozené podmínky existence organismů na zemi

1.1.2 Úkoly územního plánování „zjišťovat a posuzovat stav území, jeho přírodní, kulturní a civilizační hodnoty, stanovovat koncepci rozvoje území, včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území, prověřovat a posuzovat potřebu změn v území, veřejný zájem na jejich provedení, jejich přínosy, problémy, rizika s ohledem například na veřejné zdraví, ţivotní prostředí, geologickou stavbu území, vliv na veřejnou infrastrukturu a na její hospodárné vyuţívání, stanovovat urbanistické, architektonické a estetické poţadavky na vyuţívání a prostorové uspořádání území a na jeho změny, zejména na umístění, uspořádání a řešení staveb,

10 stanovovat podmínky pro provedení změn v území, zejména pak pro umístění a uspořádání staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území, stanovovat pořadí provádění změn v území (etapizaci), vytvářet v území podmínky pro sniţování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a to přírodě blízkým způsobem, vytvářet v území podmínky pro odstraňování důsledků náhlých hospodářských změn, stanovovat podmínky pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení, prověřovat a vytvářet v území podmínky pro hospodárné vynakládání prostředků z veřejných rozpočtů na změny v území, vytvářet v území podmínky pro zajištění civilní ochrany, určovat nutné asanační, rekonstrukční a rekultivační zásahy do území, vytvářet podmínky pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů4), 12) před negativními vlivy záměrů na území a navrhovat kompenzační opatření, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak, regulovat rozsah ploch pro vyuţívání přírodních zdrojů, uplatňovat poznatky zejména z oborů architektury, urbanismu, územního plánování a ekologie a památkové péče. (2) Úkolem územního plánování je také vyhodnocení vlivů politiky územního rozvoje, zásad územního rozvoje nebo územního plánu na vyváţený vztah územních podmínek pro příznivé ţivotní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudrţnost společenství obyvatel území (dále jen "vyhodnocení vlivů na udrţitelný rozvoj území"); jeho součástí je posouzení vlivů na ţivotní prostředí11) zpracované podle přílohy k tomuto zákonu a posouzení vlivu na evropsky významnou lokalitu nebo ptačí oblast, pokud orgán ochrany přírody svým stanoviskem takovýto vliv nevyloučil12).“2

1.1.3 Historie územního plánování3 Můţeme říci, ţe určitá forma územního plánování vznikla jiţ v mladší době kamenné, kdy probíhal velký rozmach v zemědělství. Neolitický člověk proto hledal vhodné místo, kde by mohl pěstovat své suroviny, po zkušenostech věděl, ţe ne kaţdá půda je pro zemědělství vhodná a proto začal vybírat vhodné prostory pro zemědělství pro obydlí a např. pro uchování surovin.

2 http://business.center.cz/business/pravo/zakony/stavebni/cast3h1.aspx 3 Územní plánování, Prof. Ing. arch. Karel Maier, CSc., 2004

11 Další územně plánovací počin byla ve starověku tvorba zavlaţovacích systémů. Během 13. – 15. století vznikl ve střední Evropě nový způsob zakládání měst. Nyní jiţ byla výstavba města více promyšlená, panovník města si najal pracovníka (lokátora), který měl za úkol přivést město do funkce. Jeho úkoly byly především - rozvrţení ploch a vytyčení a organizace výstavby. Jiţ v těchto dobách se při tvorbě města dodrţovalo funkční rozvrţení ploch – určení ploch pro kulturní účely (kostel), poloha opevnění, veřejné komunikační prostranství a také byly rozlišovány prostory, kde byly umístěny budovy, které ovlivňují ţivotní prostředí – kovář, špitál (hluk, infekce).

Fungovalo i několik městských práv např. mílové obvody – v dané vzdálenosti nemohlo být vystavěno konkurenční osídlení, právo hradební – omezení expanze města.

Obrázek č. 1, Severozápadní Čechy v 1. Polovině 13. Století a mílové obvody podle J. Tomase, in Hoffmann 1992, zdroj: Prof. Ing. arch. Karel Maier, CSc. Územní plánování

Evropa 70. Léta 19. Století – stanovení minimální šířky nových ulic, sídliště se díky městské hromadné dopravě vzdalují od pracoviště, začaly vznikat první zákony ohledně hygienických podmínek ve městě.

Stavební řády pro Království České – koncem 19. Století v Čechách nařizují městům pořízení plánů polohy (plány, které zobrazují např. inţenýrské sítě, hranice pozemků, hygienické a protipoţární opatření). Jednotlivá města vydávala svoje stavební řády, proto se podmínky někdy lišily.

12 Po druhé světové válce jsou v Anglii budována satelitní města kolem hlavních center ze státních prostředků, v Evropě se staví velké mnoţství sídlišť s nájemními byty. Budují se dálnice. Plánování měst se dostává k nové potřebě – sociální rozměr (vzdělání, nezaměstnanost), ekologie a ochrana ţivotního prostředí.

1.1.4 Historie českého a československého územního plánování V období I. československé republiky se zhoršil průmyslový rozvoj vzhledem ke zhroucení německé ekonomiky, ovšem urbanismus se rozvíjel dál především ve velkých městech díky školství a nové správě a administrativě nového státu ČSR – rozvíjela se města jako je Praha, Brno, Plzeň, Bratislava ale i Hradec Králové.

Státní regulační komise a rozvoj Prahy ve 20. letech vytvořila regulační plán pro město Prahu, ovšem nebyl schválen.

Do dvacátých let se část měst v okolí Prahy v rámci aglomerace sloučila do tzv. Velké Prahy.

Také byl vytvořen standard praţských městských tříd, který doposud vytváří kostru města.

Ve dvacátých letech vznikala předměstí např. jako Spořilov, Zahradní město, byla zaloţena druţstvy a peněţními ústavy. Ve 30. letech se začalo budovat i bydlení sociálního typu příkladem můţe být oblast Holešovic.

Konec druhé světové války zasáhl ĆSR především v pohraničí, kde velké mnoţství vesnic úplně zaniklo. Oblast pohraničí přišla aţ o půlku svých původních obyvatel.

ČSR následovalo ostatní evropské země první zákonnou úpravou územního plánování, která vznikla v roce 1948 - Zákon o územním plánování a výstavbě obcí. Zákon byl v rukou ekonomických a politických rozhodnutí. V 50. letech se rozvíjely oblasti jako Ostravsko, Kladensko, Pardubice, Košice. V této době bylo vše podřízeno strategickým účelům vzhledem k tomu, ţe se začaly stupňovat politické spory, které vyústily ve Studenou válku.

Právě proto se rozvíjela města, kde probíhala těţba nerostných surovin a kde byl velký rozmach těţkého a zbrojního průmyslu. V této době ČSR oproti ostatním státům v Evropě zaostávala ve výstavbě nových sídel a obydlí.

Koncem 50. let se velmi velké mnoţství obyvatel shlukovalo z vesnic do měst, aby města mohla pojmout takové mnoţství, musela situaci řešit. Tím započala výstavba sídlišť.

V 60. letech vznikala středisková soustava osídlení, cílem bylo umoţnit srovnatelný standard sluţeb lidem na vesnici a lidem ve městech. V roce 1976 vznikl - Zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 50.

13 Po roce 1989 zaniklo centrální plánování a řízení ekonomiky. V roce 1990 byla obnovena místní samospráva obcí, formují se další skupiny lidí, kteří mají v zájmu rozvoj sídel a regionů – vznikají zájmové skupiny, sdruţení občanů.

1.1.5 Nástroje územního plánování4 Nástroje jsou stanoveny dle stavebního zákona – hlava III. Nástroje umoţňují funkčnost územního plánování a pomáhají k dosaţení jeho úkolům.

Územně plánovací podklady – tvoří je územně analytické podklady a územní studie. Jsou to podklady, které podporují změny a pořízení dalších nástrojů územního plánování (politika územního rozvoje).

územně analytické podklady – podklady pro rozbor udrţitelného rozvoje území, zajišťují a vyhodnocují stav a vývoj území, také omezení změn v území. Pořizovatel územně analytických podkladů můţe být úřad územního plánování pro svůj správní obvod – jsou to tedy obce s rozšířenou působností. Dále je můţe pořizovat krajský úřad pro území svého kraje. Je dané zákonem, ţe se tyto podklady musí aktualizovat průběţně a kaţdé dva roky pořizovatel vytvoří úplnou aktualizaci. územní studie – ověřuje, navrhuje moţnosti a podmínky změn v území a jejich případné řešení, prověřuje a posuzuje řešení problémů – např. ekologické stability, veřejné infrastruktury. Protoţe tyto problém ovlivňují část daného území. Pořizovatel územní studie určí její účel, obsah, rozsah, cíle.

Politika územního rozvoje – konkretizuje poţadavky na úkoly územního plánování – v republikových i mezinárodních souvislostech, ohled dává především na udrţitelný rozvoj území (technická infrastruktura). Vláda akceptuje politiku územního rozvoje, kterou obstará ministerstvo.

4 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

14 Územně plánovací dokumentace

Tato dokumentace souvisí s územně plánovacími podklady, jsou zde stanoveny konkrétní podmínky pro rozhodování o území.

Zásady územního rozvoje – vymezují především primární poţadavky na uspořádání kraje, berou ohled na efektivní a hospodárné vyuţití území. Stanoví předpoklady pro vyuţití ploch např. veřejně prospěšné stavby, dále také určují kritéria pro případné změny ve vyuţitelnosti území. Návrh zásad pořizuje krajský úřad, před vydáním ho posoudí ministerstvo, koná se veřejné projednání. Zásady územního rozvoje jsou vytvářeny pro celou oblast určitého kraje formou opatření. Územní plán – součást územně plánovací dokumentace, stanovuje primární návrh prostorového a funkčního vyuţití a uspořádání v krajině (infrastruktura, zastavitelné plochy, veřejně prospěšné stavby, zájmy ţivotního prostředí, hospodářství). Je vydáván zastupitelstvem obce, je vyhotoven na základě stavebního zákona 183/2006 SB. Územní plán má dvě části textovou a výkresovou. V textové části je podrobný popis (pojmy, zdůvodnění atd.), grafická část – výkresová dokumentace (měřítko 1:5 000 nebo 1:10 000). Je tvořen na základě podkladů – územně analytických, průzkumů, územních studií. Regulační plán – sjednocuje podmínky pro vyuţití pozemků, je velmi podrobný, často zpracováván jen pro úsek obce. Určuje prostorové uspořádání jednotlivých staveb, aby toto uspořádání bylo prospěšné. Výkresy jsou většinou v měřítku 1:1000, popřípadě 1:500. Výjimkou jsou veřejně prospěšné stabvy, opatření, asanace, které se vydávají v měřítku jako katastrální mapy.

Územní rozhodnutí – změna vyuţití území, umístění staveb nebo jiných zařízení. Vydává jen stavební úřad. Územním rozhodnutím je rozhodnutí:

O umístění stavby nebo zařízení

O změně vyuţití území

O změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území

O dělení nebo scelování pozemků O ochranném pásmu Územní řízení - řízení příslušného stavebního úřadu vedoucí k vydání územního rozhodnutí.

15 Územní opatření o stavební uzávěře a asanaci území - Územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území dle zákona.

Úprava vztahů v území - Úprava vztahů v území, předkupní právo k pozemku a náhrady za změnu v území vlastníka.

1.2 Oceňování nemovitostí5 Význam ocenění spočívá v přiřazování peněţního ekvivalentu určitému souboru nebo předmětu. Při oceňování nemovitosti přiřazujeme určitou cenu zvolené nemovitosti, buď stanovujeme cenu trţní, nebo cenu administrativní.

1.2.1 Základní pojmy o oceňování Cena - na rozdíl od hodnoty je přesné číselné vyjádření dané částky za sluţbu či statek. Dle definice zákona 526/1990 Sb. o cenách – je cena také peněţní částka zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji. Rozlišujeme různé druhy cen.

Hodnota - není vyjádřena v přesném čísle, jedná se spíše o rozpětí limitů. Hodnota vychází z uţitku, nedostatku (vzácnosti), touhy (přání), které jsou vmíšeny mezi nabídku a poptávku.

Nemovitost - pod pojmem nemovitost je uvaţován pozemek a stavba, která je s pozemkem spojena pevným základem, také to jsou trvalé porosty, vodní plochy atd. Takţe nemovitostí jsou např. domy, chaty, zahrady, rybník atd. Ovšem jako nemovitosti jsou řazeny i byty a nebytové prostory.

„Pozemek - je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní nebo rozlišen způsobem vyuţití.

Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem."6

Stavba - velmi často ohraničuje nebo uzavírá určitý prostor. Je to volně umístěná konstrukce vytvořená pro trvalé uţívání např. pro bydlení lidí.

Katastr nemovitostí - je to soubor údajů o nemovitostech na území České republiky. Je v něm uvedeno geometrické a polohové určení, popis, evidence vlastnických práv a dalších věcných práv jednotlivých nemovitostí. Jednotlivá práva je nutné do katastru evidovat. Právo vzniká právoplatných rozhodnutím Katastrálního úřadu o povolení vkladu do Katastru nemovitostí. K zápisu můţe dojít vkladem, záznamem, poznámkou nebo výmazem.

5 Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., 2007 6 Oceňování nemovitostí, Ing. Renáta Schneiderová Ph.D., 2008

16 1.2.2 Administrativní ocenění Jelikoţ součástí politiky našeho státu je i fiskální politika, která se zabývá vývojem ekonomiky a také především struktury veřejných výdajů a daní. Je velmi důleţité znát cenu nemovitosti, abychom mohli zjistit daňový základ například pro výpočet daně darovací nebo daně z převodu nemovitosti. Administrativní cena nemovitosti se stanovuje právní normou (zákon o oceňování majetku č. 151/1997) a prováděcím předpisem. Způsob zjištění ceny je přesně vymezen legislativní úpravou, nemělo by zde být místo pro dvojí výklad, postup je jednoznačně vymezený pravidly.

1.2.3 Tržní oceňování V případě hledání trţní hodnoty oceňované nemovitosti hodnota závisí především na cenotvorných faktorech, jejich analýze, vyváţení jejich vlivů a okolností trţního prostředí. Cílem trţního odhaduje je za kolik je moţné byt, dům či pozemek prodat.

Trţní hodnota je ovlivněna faktory:

Politicko-správní vlivy – např. územní plánování Ekonomické vlivy – např. moţnosti financování Fyzikální vlivy – např. poloha Sociálně-demografické vlivy – např. vývoj populace

1.2.4 Porovnávací metoda Tento přístup je zaloţený na porovnání. Vychází se současné situace na trhu nemovitostí. Hodnotu posuzované nemovitosti zjišťujeme z prodejních cen srovnatelných nemovitostí. Tato metoda je nejčastěji aplikovaná při trţním ocenění. Ovšem při aplikaci této metody musí být na trhu vhodné podmínky: podobnost, obdobný uţitek, srovnatelnost.

1.2.5 Nákladová metoda Tento přístup vychází od nákladů vynaloţených v minulosti. Bereme v úvahu s jakými náklady majetek vznikl, zjišťujeme reprodukční cenu a také následující ţivotnost stavby, podle těchto údajů stanovíme hodnotu nemovitosti. Tato metoda je vyuţívaná především při stanovení hodnoty veřejně prospěšných staveb.

1.2.6 Výnosová metoda Při této metodě se zabýváme především budoucím ziskem, budoucím uţitkem, který nám z oceňované nemovitosti vyplývá. Kupující tedy investuje převáţně do budoucího uţitku,

17 proto v této metodě musíme zakomponovat faktory – spolehlivosti a stability výnosu. Výnosový přístup je vyuţíván u ocenění komerčních nemovitostí.

1.3 Členění pozemků7 Dle zákona Zákon č. 151/1997 Sb. dělíme pozemky do několika typů.

1.3.1 Stavební pozemky Nezastavěné pozemky členěné v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemku, které byly určeny k zastavění – územním rozhodnutím. Můţe být i stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, stavebním pozemkem je v tomto případě pouze ta část, která odpovídá přípustnému limitu určenému k zastavění.

Plochy pozemku fyzicky zastavěné stavbami bez hlediska, zdali je tento stav evidovaný v katastru nemovitostí.

„Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo státní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu.“8

Oceňování stavebního pozemku

„Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemní částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.

Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.“9

Ocenění stavebního pozemku je moţné dle cenové mapy, kterou vydala obec, výpočet je násobek výměry pozemku v metrech čtverečních a cenou uvedenou v cenové mapě. Pokud

7 Zákon č. 151/1997 Sb. 8 Základy oceňování, David Hutter, 2010 9 Zákon č. 151/1997 Sb.

18 není uvedena cenová mapa pozemku, ocenění se provádí násobkem výměry a základní cenou za metr čtvereční s posouzením ceny o vlivy polohy, vyuţitelnosti atd.

1.3.2 Zemědělské pozemky Zapsané v katastru nemovitostí:

vinice chmelnice zahrada ovocný sad orná půda pastvina nebo louka

Ocenění zemědělského pozemku

Co se týká ocenění zemědělského pozemku, je moţné ocenit pozemek výnosovým způsobem, kdyţ bereme v úvahu kvalitu zeminy (bonitované půdně ekologické jednotky). Ve vyhlášce k oceňování je stanoveno – úpravy vyjadřující vliv polohy, vyuţitelnost pozemků.

1.3.3 Lesní pozemky Zapsané v katastru nemovitostí jako lesní pozemky a zalesněné nelesní pozemky. Tyto pozemky jsou často výdělečné – záleţí ovšem na kvalitě půdy a také na typu dřevin. Obhospodařením či pronajímáním lesních pozemků nám můţe plynout zisk, také působí hodnototvorně na pozemky v jeho okolí. Vlivy související s lesním pozemkem a je třeba je přezkoumat – sklon svahu, klimatické podmínky, hloubka humusové vrstvy, vlhkost půdy. Co se týká lesního porostu, je třeba prověřit – stáří a kvalitu porostu, bonitní stupeň, typ porostní skupiny.

Ocenění lesního pozemku

Můţeme ho ocenit výnosovým i porovnávacím způsobem dle plošně převládajících lesních typů. Vyhláška stanovuje rozlišení kategorií lesů, vlivy působící na vyuţitelnost.

Zákon dále upravuje členění trvalých porostů, ocenění lesního porostu – oceňujeme nákladovým a výnosovým způsobem. Úprava kategorií, vlivů na poškození a rozdělení porostu je uvedena ve vyhlášce.

19 1.3.4 Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní toky a vodní nádrže Nejčastější formou těchto pozemků jsou rybníky, jezera. Nebývají velmi hodnotné, téměř se s nimi neobchoduje. Pro majitele jsou výhodné v případě, ţe z nich lze těţit uţitek – podnikání rybolov, placené koupaliště apod. Můţeme je brát jako hodnototvorný faktor, – pokud budeme mít z domu výhled na jezero, cenu to můţe zvýšit, pokud ovšem budeme v záplavové oblasti a naše sídlo bude blízko vodního toku, hodnotu sniţuje riziko.

Ocenění pozemků vodních nádrží, vodních toků

Oceňuje se cenami stanovenými vyhláškou.

1.3.5 Jiné pozemky Tyto pozemky tvoří především hospodářsky nevyuţitelné pozemky. Neplodná půda (roklina, mez s kamením, močál, baţina, ochranná hráz).

1.4 Vliv územního plánu při ocenění pozemků Aby byla vysvětlena problematika vlivu územního plánu na cenu pozemků, byly vytvořeny dvě administrativní ocenění, dvou odlišných pozemků. Jedná se o pozemek zemědělský a stavební. Čtenář se lépe můţe uvědomit rozdíly, které při stanovení těchto cen nastávají.

1.4.1. Administrativní ocenění zemědělského pozemku Administrativní cenu zemědělského pozemku stanovujeme podle vyhlášky. Velmi důleţitým faktorem právě u zemědělských pozemků je údaj BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka), je to pětimístný číselný kód související, který vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení.

Dle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. nejprve stanovíme základní cenu dle BPEJ dle přílohy vyhlášky č. 22, zhodnotíme o přiráţky a sráţky k nemovitosti dle přílohy vyhlášky č. 23. Také je nutné stanovit koeficient prodejnosti, který je uveden v příloze č. 39.

20 Tabulka č. 1, administrativní ocenění dle vyhlášky č.3/2008 Sb.

Administrativní ocenění zemědělského pozemku Umístění v obci: okraj obce Plocha pozemku: 24 099 m² Druh budovy: neuvedeno Stav objektu: velmi dobrý Kraj: Moravskoslezský kraj Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Hrabová Druh pozemku: Zemědělský pozemek – orná půda Výměra pozemku: 24 099 m² BPEJ: 66701 2 Základní cena: 1,22 Kč/m Přiráţky: 320% Přiráţky a sráţky celkem: 320% Koeficient prodejnosti: 0,395 Základní cena upravená: 202,40 Kč/m2 Celková cena pozemku: 4 877 637,60 Kč 1.4.2. Administrativní ocenění stavebního pozemku Dle výpisu z katastru se jedná o parcelu číslo 64 v katastrálním území Kolovraty. Kolovraty jsou součástí Prahy. Celková výměra pozemku je 349 m2, typu zastavěná plocha a nádvoří. Vzhledem k tomu, ţe Praha má platnou cenovou mapu stavebních pozemků je moţné vyuţít pouţít cenovou mapu pro administrativní ocenění pozemku.

Tabulka č. 2, administrativní ocenění § 27 dle vyhlášky č.3/2008 Sb.

Administrativní ocenění stavebního pozemku Umístění v obci: obec Plocha pozemku: 349 m2 Druh budovy: neuvedeno Stav objektu: velmi dobrý Kraj: Praha Okres: Praha Obec: Kolovraty Druh pozemku: zastavěná plocha nádvoří V: 349 2 ZC: 3600 Kč/m Základní cena pozemku: 1 256 400 Kč

21 1.5 Závěr teoretické části Při koupi nemovitosti jsou jedny z nejdůleţitějších faktorů právě cena pozemku, druh pozemku uveden územním plánem a s tím blízce související lokalita v dané obci.

Při koupi pozemku je nutné dávat pozor na druh pozemku, i kdyţ se zemědělský pozemek jeví jako levnější varianta, kupující si musí uvědomit, ţe tento pozemek nemůţe v dané chvíli vyhovět jeho potřebám. Po přečtení této práce by měl být čtenář seznámen s touto problematikou a být si vědom toho k čemu jsou jednotlivé pozemky vhodné a k čemu naopak nejsou vhodné. Pro lepší pochopení bylo vytvořeno i administrativní ocenění dvou rozdílných pozemků. Jednalo se o pozemek zemědělský, tedy pozemek vyuţitelná např. jako orná půda, zahrada a pozemek stavební, který je určen pro stavbu.

Jak si můţeme povšimnou v tabulkách č. 1 – 2 je cena zemědělského pozemku a stavebního velmi odlišná. Ocenění je administrativní, ne trţní, přesto vidíme, ţe i kdyţ zemědělský pozemek je téměř 70x větší neţ pozemek stavební, jeho cena je pouze 4x vyšší neţ cena stavebního pozemku, coţ je opravdu nesrovnatelné.

Vzhledem k našim potřebám musíme mít reálné poţadavky na cenu pozemků a uvědomovat si rozdíly mezi jednotlivými pozemky.

22 2. Praktická část

Ocenění bytu – první částí druhé kapitoly je ocenění bytu v Českém Brodu, jedná se o byt 2 + kk, bylo provedeno trţní ocenění porovnávací a příjmovou metodou

Ocenění bytového domu – v druhé části je zjištěna trţní cena pro bytový dům v Praze v Uhříněvsi. Bytový dům má 9 bytových jednotek. Při tomto ocenění byly pouţity trţní metody – nákladová, porovnávací, příjmová.

23 2.1. Ocenění bytové jednotky Objednavatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Byt č. p 557/6

V bytovém domě č.p. 557

Bezručova

282 02 Český Brod

STANOVEN AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění

Duben 2013

24 Obsah zprávy Obsah zprávy Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy viz kapitola Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Fotografie

25 Společnost:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Byt č. P 557/6

Uvedený na listu vlastnictví č. 3017, pro katastrální území Český Brod, město Český Brod.

Nacházejícího se na adrese:

Bezručova 557, 282 02 - Český Brod

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Kolín na listu vlastnictví 3017 pro katastrální území Český Brod, obec Český Brod. Výpis z katastru nemovitostí ke dni 16. 4. 2013 je přílohou této zprávy.

Trţní hodnota je rozuměna jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující a prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavku zadavatele ocenění – společnosti Bankovní institut vysoká škola, jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví.

26 Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právo propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí a v celé lokalitě

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

27 Popisné informace

Popis lokality

Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 6 v bytovém domě, který se nalézá severozápadně od centra města na rohu méně frekventovaných komunikací.

V dochůdné vzdálenosti od objektu ocenění je k dispozici kompletní občanská vybavenost (základní školy, mateřské školy, ordinace praktického lékaře, polikliniky, lékárny, obchody, knihovny, pošty). Zastávka autobusu je rovněţ v dochůdné vzdálenosti. Co se týká vlakové zastávky, je vzdálená cca 1 kilometr.

Parkování je moţné zařídit na území pozemku, je to ovšem nadstandardní sluţba. Primárně je parkování moţné na přilehlých veřejných prostranstvích.

Oceňovaný majetek

Dle skutečností, které byly zjištěny na místě a dle podkladů poskytnutých k oceňované nemovitosti, bylo zjištěno, ţe byt není primárně určen k podnikatelské činnosti, slouţí především pro zajištění bydlení majitele bytu.

Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Majitel oceňovaného bytu má právo uţívat společné domovní prostory.

Historie

Stáří budovy se na pro účely ocenění nepodařilo zjistit, lze ho ovšem pro účel oceňování odhadnout na 70 let. Budova je běţně udrţována, v nedávné době byla provedena výměna oken a opravena fasáda.

Pozemek

Předmětem tohoto ocenění není samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 519/4715 na parcele st. 576 o výměře 511 m2. Podíl není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy.

Jednotlivé vedlejší venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, jejich hodnota je zohledněna při výpočtu celkové trţní ceny.

28 Byt

Bytový dům je zděná stavba z první poloviny minulého století. Je umístěna na rohu dvou ulic. Oceňovaná bytová jednotka má okna obytných místností k jihovýchodu (do ulice) a okna chodby a příslušenství k jihozápadu (do dvora). Umístění bytové jednotky je ve 2NP domu. Dům má dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí. Sedlovou střechu, pálenou krytinu, úplné klempířské konstrukce, okna zdvojená, stropy s rovnými podhledy původní omítky zčásti opadané a zvětralé.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytová jednotka v bytovém domě a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vzhledem k této informaci bylo rozhodnuto, ţe současné vyuţití je přípustné. Je zde splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vlastníkem pro vlastní potřebu. Momentálně je splněna podmínka – vyuţívání vlastníka pro vlastní potřebu.

Vzhledem k těmto skutečnostem bylo rozhodnuto, ţe momentální vyuţití oceňované nemovitosti je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění

Úvod

Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou standardně pouţívány metody – porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje trţní hodnotu, dle trţních cen, které byly v poslední době zaplaceny či nabízeny za obdobné typy nemovitosti. Následně jsou provedeny korekce uvedené trţní ceny či nabídkové ceny. Korekce zohledňují rozdíly, které jsou mezi obdobnými nemovitostmi.

29 Příjmová (výnosová) metoda analyzuje trţní hodnotu na základě moţných budoucích výnosů z vlastnictví nemovitosti.

Nákladová metoda představuje metodu, která zohledňuje náklady na pořízení nemovitosti – jako nové s přihlédnutím k opotřebení majetku a případné jiné znehodnocení.

Při stanovení aktuální hodnoty byla vyuţita metoda porovnávací a metody příjmové. Metodu nákladovou při ocenění bytů ve starších bytových domech nevyuţíváme, protoţe by nebyla přesná.

Porovnávací metoda

Stanovení trţní hodnoty majetku jako celku

V ocenění není stanovena trţní hodnota samostatného pozemku, je hodnocen pouze majetek jako celek.

V porovnatelné lokalitě a v lokalitě v přímé vzdálenosti od oceňované nemovitosti byly dohledány obdobné byty nabízené k prodeji. Jednalo se především o nabídky, proto tato skutečnost byla zohledněna koeficientem. Srovnávací jednotkou byl stanoven – jeden metr čtvereční čisté vyuţitelné plochy. Jedná se o celkovou zastavěnou plochu bez plochy nosných a dělících konstrukcí. Při této srovnávací jednotce jsou získány přesnější údaje o pronajímatelné ploše.

Při aplikaci porovnávací metody byly vzaty v úvahu faktory, které jsou uvedeny v tabulce níţe, kde v případně odlišnosti byly zohledněny koeficienty.

Na základě těchto skutečností a předpokladů byl vyvozen závěr, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

1 015 000 Kč

Podrobný popis výpočtů, který byly provedeny, k získání této hodnoty jsou uvedeny v tabulce na následující stránce.

30 Tabulka č. 3, porovnávací metoda pro stanovení trţní hodnoty bytu

Porovnávací metoda - ocenění bytu Identifikační údaje Břežany II Břežany II Břežany II Pořadové číslo 1 2 3 4 5 Bezručova 557/6 K Dolánkám Břeţany II č.p.196/17 Břeţany II č.p.51 Břeţany II č.p.53 N/A Katastrální území Český Brod Český Brod Břeţany II Břeţany II Břeţany II Břeţany II Obec Český Brod Český Brod Břeţany II Břeţany II Břeţany II Břeţany II Okres Kolín Kolín Kolín Kolín Kolín Kolín Údaje o pozemku Počet jednotek 53 49 75 56 59 63 Prodejní cena 1 199 000 2 050 000 1 600 000 1 762 000 1 380 000 Cena ze jednotku 24 469 27 333 25 000 29 865 21 905 Datum transakce březen 2013 duben 2013 duben 2013 břeţen 2013 duben 2013 duben 2013 Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 24 469,00 27 333,33 25 000,00 29 865,00 21 904,76 Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Prodej Prodej Prodej Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 22022,1 24600 22500 26878,5 19714,29 Vlastnická práva Osobní vlastnictví Osobní vlastnictví Osobní vlastnictví Osobní vlastnictví Osobní vlastnictví Osobní vlastnictví Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 022,10 24 600,00 22 500,00 26 878,50 19 714,29 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 022,10 24 600,00 22 500,00 26 878,50 19 714,29 Vyuţití podle územního plánu Bytový dům Bytový dům Objekt k bydlení Bytový dům Objekt k bydlení Objekt k bydlení Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 022,10 24 600,00 22 500,00 26 878,50 19 714,29 Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 022,10 24 600,00 22 500,00 26 878,50 19 714,29 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 022,10 24 600,00 22 500,00 26 878,50 19 714,29 Technické paramentry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 022,10 24 600,00 22 500,00 26 878,50 19 714,29 Technický stav Dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý Výborný Výborný Dobrý Korekce 0,9 0,9 0,85 0,85 1 Upravená hodnota 19 819,89 22 140,00 19 125,00 22 846,73 19 714,29 Technické vybavení Dobré Velmi dobré Dobré Velmi dobré Velmi dobré Dobré Korekce 0,9 1,1 0,95 0,9 1 Upravená hodnota 17 837,90 24 354,00 18 168,75 20 562,05 19 714,29 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Velmi dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 0,95 1 1 Upravená hodnota 17 837,90 24 354,00 17 260,31 20 562,05 19 714,29 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Omezený Omezený Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 837,90 24 354,00 17 260,31 20 562,05 19 714,29 Dopravní obsluţnost Vlak, autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 837,90 24 354,00 17 260,31 20 562,05 19 714,29 Atraktivita objektu Dobrá Průměrná Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,05 1 1 1 1 Upravená hodnota 18 729,80 24 354,00 17 260,31 20 562,05 19 714,29 Jiná technická korekce Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 18 729,80 24 354,00 17 260,31 20 562,05 19 714,29 Ostatní parametry Velikost Menší Větší Větší Větší Větší Korekce 1 0,9 1 1 0,95 Upravená hodnota 18 729,80 21 918,60 17 260,31 20 562,05 18 728,57 Jiná korekce Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 1 Upravená hodnota 18 729,80 21 918,60 17 260,31 20 562,05 18 728,57

31 Tabulka č. 4, porovnávací metoda – výsledná hodnota

Výsledná porovnávací hodnota 19159,32 Porovnávací hodnota jednotky 53 Porovnávací cena celkem v Kč 1015443,96 Zaokrouhleno v Kč 1 015 000 Příjmová metoda

Oceňovaná nemovitost je schopna vynášet uţitek, proto je moţné ji ocenit i příjmovou metodou. Zásadním ukazatelem při stanovení příjmové metody je stanovení kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním riziku obsaţeném ve vlastnictví tohoto majetku. Obecně je známo, ţe investice do nemovitostí je málo riziková.

Nutný je výpočet čistého provozního přijmu a poté pro vyuţijeme moţnosti přímé kapitalizace pro stanovení trţní hodnoty.

Hrubý příjem byl stanoven z obvyklého trţního nájemného za obdobné nemovitosti v obdobné lokalitě, neuvaţujeme náklady nájemce na energie.

Na základě výše uvedených skutečností byla stanovena trţní hodnota uvedené nemovitosti příjmovou metodou:

770 000 Kč

Podrobný popis výpočet provedených pro získání této indikované ceny je uveden v tabulce níţe.

Tabulka č. 5, výpočet trţní hodnoty příjmovou metodou

Příjmová metoda Hrubý roční příjem 84 000 Neobsazenost a ztráty vlivem naplacení nájemného 8 400 Efektivní hrubý příjem 75 600 Rezerva na renovace - reprodukční cena/ţivotnost 10 312 Ostatní provozní náklady Pojištění 1 700 Daň 200 Reţie 2 000 Čistý provozní příjem 61 388 Kapitalizační míra 8,00% Trţní hodnota v Kč 767 350

Tržní hodnota zaokrouhlená v Kč 770 000

32 Nákladová metoda

Při ocenění bytu, pokud se jedná o ocenění jen samostatného prodeje bytové jednotky, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protoţe mnoţství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloţeny, nedokáţe objektivně indikovat skutečnou trţní hodnotu.

Závěr

Závěr ocenění vyjadřuje názor autora ocenění o trţní hodnotě oceňované nemovitosti, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke dni 16. 4. 2013.

Byly aplikovány výše popsané způsoby zjištění trţní hodnoty oceňovaného majetku. Následně indikujeme tyto metody:

Tabulka č. 6, výsledná aktuální trţní hodnota nemovitosti

Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 1 015 000 90 913500 Příjmová metoda 770 000 10 77000 Nákladová metoda N/A N/A N/A Výsledná trţní hodnota 990500 Zaokrouhleno v Kč 990 000

33 Omezující podmínky a předpoklady10

1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při obhlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění-

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

10 Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I., Oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort Ph. D , 2007

34 Osvědčení11

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

4. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

5. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 19. 4. 2013

……………………………………………………………..

Richterová Lucie

11 Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I., Oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort Ph. D , 2007

35 2.2. Ocenění bytového domu Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Bytový dům č. p 788

V bytovkách 788

104 00 Praha, Uhříněves

STANOVEN AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění Duben 2013

36 Obsah zprávy Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy viz kapitola Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Fotografie

37 Společnost:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

Česká republika

Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako

Bytový dům č. P 788

Uvedený na listu vlastnictví č. 2256, pro katastrální území Praha - Uhříněves, hlavní město Praha.

Nacházejícího se na adrese:

V bytovkách č.p. 788, čtvrť Praha 22

104 00 Praha, Uhříněves

Hlavní město Praha

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Praha - Uhříněves na listu vlastnictví 2256 pro katastrální území Uhříněves, hlavní město Praha. Výpis z katastru nemovitostí ke dni 19. 4. 2013 je přílohou této zprávy.

Zpracovatel této zprávy rozumí trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující a prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

38 Oceňovaný majetek ke dni 19. 4. 2013 (dni ocenění) je vyuţíván majiteli jednotlivých bytů k zajištění místa jejich bydliště, nebo jej majitelé vyuţívají pro komerční účely – pronájem bytu dalším osobám. V bytovém domě je 9 bytů, také jsou součástí domu nebytové prostory. Zpráva zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z případných uzavřených nájemních vztahů. Majetek není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví podílovém.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku stát, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory:

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

39 Popisné informace

Popis lokality

Bytový dům č.p. 788 se nachází v městské části hlavního města Prahy označené číslem 22. Jedná se o jedno z významných rozvojových území hlavního města. V Uhříněvsi sídlí okolo šesti tisíc lidí. V období předešlých deseti let probíhaly v této oblasti rozsáhlé rekonstrukce inţenýrských sítí, komunikací a chodníků.

Ovšem velkým problémem je doprava v Uhříněvsi, projíţdí zde velké mnoţství kamionů, díky umístění překladiště významné firmy.

Jsou zde obsaţeny veškeré objekty občanské vybavenosti. Jedná se o atraktivní lokalitu, cesta do centra města je přibliţně 30 minut vozidlem, nebo je moţné vyuţít sluţby MHD.

Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale kapacita není dostačující.

Parkování u bytového domu je moţné, před domem je vyhrazeno místo pro vozidla obyvatel nemovitosti.

Oceňovaný majetek

Dle zjištěných informací na místě i dle podkladů poskytnuté jedním z majitelů, bylo zjištěno, ţe jedinou podnikatelskou činností je pronájem některých bytů, jinou podnikatelskou funkci nemá.

Oceňovaná nemovitost je tvořena funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie

Výstavba bytového domu proběhla v roce 1988. Bytové jednotky jsou dispozičně řešeny velikostí bytu 3 + 1. Na kaţdém podlaţí jsou 3 bytové jednotky téměř stejné velikosti. Dům byl do této doby velmi dobře udrţován. V nejbliţších letech proběhne rekonstrukce bytového domu.

Pozemek

Pozemek, na kterém stojí bytový dům je také předmětem ocenění. Jedná se o pozemek parcelního čísla 1647/1 o rozloze 225 m2. Tento pozemek je prakticky celý zastavěn stavbou rodinného domu.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy

40 Jsou tvořeny jednotlivými přípojkami, jejich hodnota bude zohledněna při výpočtu hodnoty majetku jako celku.

Bytový dům

Nemovitost je postavena v několik desítek metrů od velmi frekventované komunikace, ovšem v je obklopena pozemky, které jsou určeny územním plánem pro zeleň a jsou ve vlastnictví města. V okolí bytového domu je tedy příjemné prostředí.

Konstrukční systém je klasický – svislé nosné konstrukce z pálených cihel, betonové základové pasy. Krov je dřevěný, střešní krytina – pálené tašky, klempířské konstrukce jsou úplné.

Většinu konstrukčních prvků lze hodnotit jako prvky standardní.

Aktuální využití majetku

Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný dům bytový dům:

9 bytů s dispozicí 3+1

Nebytový prostor v podzemní podlaţí

Z výše uvedených bytů je:

3 byty v pronájmu – za trţní ceny

6 bytů v osobním vlastnictví

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaná nemovitost je uvedena v katastru nemovitostí jako bytový dům, čili současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Podmínka vyuţitelnosti majetku je také splněna.

Nejvyšší ziskovost je moţné dosáhnout pronájmem veškerých bytů za trţní nájemné nebo vyuţití bytů pro vlastní potřebu, čímţ dochází k úspoře nákladů na pronájem obdobných prostorů pro vlastníka.

41 Jsou splněny veškeré podmínky, bytový dům dle katastru nemovitostí právně odpovídá svému vyuţití a také odpovídá nejlepšímu funkčnímu vyuţití vzhledem k tomu, ţe jsou bytové jednotky buď pronajaty, nebo jsou vyuţívány jejich vlastníky.

Ocenění

Pro stanovení trţní hodnoty vyuţíváme tři metody zjišťování této hodnoty: porovnávací, nákladovou a příjmovou metodu. Pro zjištění trţní hodnoty bytového domu č.p. 788 byly vyuţity všechny metody.

Příjmová (výnosová) metoda analyzuje trţní hodnotu na základě moţných budoucích výnosů z vlastnictví nemovitosti.

Nákladová metoda představuje metodu, které zohledňuje náklady na pořízení nemovitosti – jako nové s přihlédnutím k opotřebení majetku a případné jiné znehodnocení.

Porovnávací metoda - stanovení tržní hodnoty pozemku

Pro určení trţní hodnoty pozemku, který je zastavěn oceňovanou stavbou byla vyuţita porovnávací metoda. S pozemky jiţ zastavěnými stavbou se prakticky neobchoduje, proto pro zjištění této hodnoty pozemku, byly vyuţity nabídkové ceny stavebních pozemků v této lokalitě. Srovnávací jednotkou byl určen 1 m2. Jednotlivé faktory byly upraveny koeficientem, aby byla lépe vyhodnocena trţní hodnota.

Dle těchto informací bylo stanovena aktuální trţní hodnota pozemku, na kterém stojí bytový dům č.p. 788 indikovaná porovnávací metodou stanovena na:

940 000 Kč

Výpočty při stanovení indikace jsou uvedeny v tabulce

42 Tabulka č. 7, výpočet trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou

Porovnávací metoda - ocenění pozemku Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 Parcelní číslo 1647/1 n/a 1400/22 272/228 272/227 Katastrální území Uhříněves Uhříněves Uhříněves Křeslice Křeslice Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha Údaje o pozemku 2 Počet jednotek v m 225 1 192 968 944 925 m2 Prodejní cena 3 620 000 4 114 000 3 999 000 3 921 000 Cena ze jednotku 3036,912752 4 250 4 236 4238,918919 2 Cena za m 3036,91 4 250 4236 4238,92 Datum transakce duben 2013 duben 2013 duben 2013 duben 2013 duben 2013 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3036,91 4250 4236 4238,92 Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 1 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 3036,91 4037,5 4024,2 4026,974 Vlastnická práva Podílové vlastnictví Abosolutní vlastnictví SJM Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 0,95 1 0,95 0,95 Upravená hodnota 2 885,06 4 037,50 3 822,99 3 825,63 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 885,06 4 037,50 3 822,99 3 825,63 Vyuţití podle územního plánu Zastavěná plocha Pro komerční výstavbu i RD Výstavba RD Výstavba RD Výstavba RD Korekce 1 1,05 1,05 1,05 Upravená hodnota 2 885,06 4 239,38 4 014,14 4 016,91 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 885,06 4 239,38 4 014,14 4 016,91 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 885,06 4 239,38 4 014,14 4 016,91

43 Technické paramentry Lokalita Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1,1 1,1 Upravená hodnota 2 885,06 4 239,38 4 415,55 4 418,60 Tvar pozemku Obdelník Obdelník Obdelníkový tvar Obdelník Obdelník Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 885,06 4 239,38 4 415,55 4 418,60 Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 885,06 4 239,38 4 415,55 4 418,60 Dostupnost inţenýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 885,06 4 239,38 4 415,55 4 418,60 Kontaminace půdy Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 885,06 4 239,38 4 415,55 4 418,60 Dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD MHD Korekce 1 1 1,1 1,1 Upravená hodnota 2 885,06 4 239,38 4 857,11 4 860,46 Dopravní dostupnost a parkování Dobré Průměrné Průměrné Dobré Dobré Korekce 1,1 1,1 1 1 Upravená hodnota 3 173,57 4 663,31 4 857,11 4 860,46 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ano Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 173,57 4 663,31 4 857,11 4 860,46 Jiná technická korekce Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 173,57 4 663,31 4 857,11 4 860,46 Ostatní parametry Velikost pozemku 225 1192 968 944 925 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 173,57 4 663,31 4 857,11 4 860,46 Moţná zastavitelnost Ne Ano Ano Ano Ano Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 3 014,89 4 430,15 4 614,25 4 617,43

Tabulka č. 8, výsledná trţní hodnota pozemku stanovena porovnávací metodou

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za 1m2 4 169 2 Rozloha pozemku v m 225 Celková porovnávací hodnota v Kč 938 066 Zaokrouhleno v Kč 940 000

44 Porovnávací metoda - stanovení tržní hodnoty jako celku

Obdobně jako při stanovení trţní hodnoty pozemku. Byly dohledány cena nabídkové za obdobné nemovitosti a také ceny z jiţ uskutečněných prodejů. Veškeré nemovitosti se nenacházely přímo ve stejné lokalitě, protoţe v této oblasti není trh na prodej bytových domů velmi bohatý, proto byly vyuţity srovnávací hodnoty i z jiných lokalit přesto obdobných.

Jako srovnávací jednotka byla vyuţita celková zastavěná plocha objektů, vzhledem k tomu, ţe se jedná o nejčastější srovnávací jednotku při prodeji bytových domů.

Opět byly vzaty v potaz níţe uvedené faktory, které byly zohledněny koeficienty.

Na základě uvedených informací byla stanovena trţního hodnoto porovnávací metodou na:

11 200 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

45 Tabulka č. 9, výpočet trţní hodnoty majetku jako celku porovnávací metodou

Porovnávací metoda - ocenění - majetek jako celek Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 Název nemovitosti Bytový dům Uhříněves Bytový dům Hloubětín Bytový dům Hostivař Bytový dům Krupkova Bytový dům Háje Parcelní číslo V bytovkách 788/14 N/A 704 744/124 1245 Katastrální území Uhříněves Hloubětín Hostivař Kupkova 764 Háje Obec Praha Praha Praha Kolovraty Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha Údaje o pozemku Plocha pozemku 225 2971 338 2023 258 Hodnota za 1 m2 pozemku 4169 4169 4169 4169 4169 Hodnota pozemku celkem 632 000 12 386 099 1 409 122 8 433 887 1 075 602 Celková zastavěná plocha v m2 708 885 642 2155 1290 Prodejní cena celkem 36 000 000 13 905 000 35 000 000 19 000 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 23 613 901 12 495 878 26 566 113 17 924 398 Cena za 1 porovnávací jednotku 26682 19464 12328 13895 Datum transakce duben 2013 březen 2013 březen 2013 duben 2013 duben 2013 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 26 682,37 19 463,98 12 327,66 13 894,88 Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Nabídka Prodej Prodej Korekce 0,9 0,9 1 1 Upravená hodnota 24 014,14 17 517,59 12 327,66 13 894,88 Vlastnická práva Podílové vlastnictví Abosolutní vlastnictví Podílové vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 0,95 1 0,95 0,95 Upravená hodnota 22 813,43 17 517,59 11 711,28 13 200,14 Existence věcných břemen ne ne ne ne ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 813,43 17 517,59 11 711,28 13 200,14 Vyuţití podle územního plánu bytový dům bytový dům objekt k bydlení bytový dům bytový dům Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 813,43 17 517,59 11 711,28 13 200,14 Kolaudační rozhodnutí ano ano ano ano ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 813,43 17 517,59 11 711,28 13 200,14 Jiná právní omezení a závazky ne ne ne ne ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 22 813,43 17 517,59 11 711,28 13 200,14 Technické paramentry Lokalita Dobrá Lepší Lepší Stejná Lepší Korekce 0,9 0,95 1 1 Upravená hodnota 20 532,09 16 641,71 11 711,28 13 200,14 Technický stav objektu Dobrý Dobrý Dobrý Horší Dobrý Korekce 1 1 1,05 1 Upravená hodnota 20 532,09 16 641,71 12 296,84 13 200,14 Technická vybavenost budovy Průměrná Průměrná Průměrní Průměrná Průměrná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 20 532,09 16 641,71 12 296,84 13 200,14 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 20 532,09 16 641,71 12 296,84 13 200,14 Další moţný rozvoj nemovitosti Omezený Moţný Moţný Omezený Omezený Korekce 0,95 0,95 1 1 Upravená hodnota 19 505,48 15 809,62 12 296,84 13 200,14 Dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD MHD Korekce 0,95 1 1 0,95 Upravená hodnota 18 530,21 15 809,62 12 296,84 12 540,13 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Lepší Dobrá Horší Horší Korekce 0,95 1 1,1 1,1 Upravená hodnota 17 603,70 15 809,62 13 526,53 13 794,14 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 603,70 15 809,62 13 526,53 13 794,14 Jiná technická korekce ne ne ne ne ne Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 603,70 15 809,62 13 526,53 13 794,14 Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti větší menší větší větší Korekce 1 1 0,95 0,95 Upravená hodnota 17 603,70 15 809,62 12 850,20 13 104,44 Jiná korekce ne ne ne ne ne Korekce 1 1 0,9 1 Upravená hodnota 17 603,70 15 809,62 11 565,18 13 104,44

46 Tabulka č. 10, výsledná trţní hodnota pozemku stanovena porovnávací metodou

Porovnávací hodnota za 1m2 14520,73441 Celková zastavěná plocha 708 Celková porovnávací hodnota 10280679,96 Cena pozemku 940 000 Cena celkem 11 220 680 Zaokrouheno 11 220 000

Příjmová metoda

Tuto metodu lze vyuţít u nemovitostí, které dokáţí produkovat výnos. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek je bytový dům, je moţné získat z něj uţitek pronájmem bytových jednotek při stanovení trţního nájemného. Výše byla stanovena dle nájemních smluv nájemníků oceňované nemovitosti a dále také trţním nájemným za obdobné pronájmy.

Stanovujeme hrubý moţný příjem z nemovitosti, musíme zahrnout i negativní vlivy – neobsazenost a provozní náklady jako je daň z nemovitosti a pojištění atd. Odečtením získáme čistý provozní příjem.

Dále je třeba stanovit výši rezerv na renovace a trţní hodnota byla stanovena přímou kapitalizací.

Na základě těchto skutečností byla stanovena trţní cena příjmovou metodou na:

8 650 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

47 Tabulka č. 11, stanovení trţní hodnoty bytového domu příjmovou metodou

Příjmová metoda Příjem z pronájmu 1 080 000 Neobsazenost a ztraty vlivem neplacení nájemného 10% Efektivní hrubý příjem 972 000 Náklady na údrţbu 18 000 Pojistné 15 000 Daň z nemovitosti 15 000 Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 3000 Ostatní provozní náklady 0 Provozní náklady celkem 51 000

Provozní příjem 921 000 Rezervy na renovace 142 240 Čistý provozní příjem 778 760

Míra kapitalizace 9,00% Indikovaná hodnota 8 652 888,89 Tržní hodnota zaokrouhlená v Kč 8 650 000

Nákladová metoda

U nákladové metody je nutné stanovit reprodukční náklady, tedy náklady za něţ bychom v současných podmínkách postavili znovu celou stavbu, dále odečítáme poloţky o které musíme tuto hodnotu sníţit – technické opotřebení, funkční nedostatky, ekonomické nedostatky.

Technické opotřebení je zřejmé z provozu a vnějšího prostředí. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí dle aktuálnosti ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v obdobných lokalitách.

Na základě výpočtu nákladové metody byla stanovena trţní hodnota:

13 380 000 Kč

48 Podrobný popis výpočtu pro získání trţní hodnoty nákladovou metodou.

Tabulka č. 12, stanovení trţní hodnoty bytového domu nákladovou metodou

Nákladová metoda Název Bytový dům Číslo pozemku 1647/1 Nosná konstrukce zděná Skutečné stáří 25 Efektivní stáří 20 Ekonomická ţivotnost 50 Ţivotnost 90 Zastavěná plocha v m2 177 Počet podlaţí 1 podzemní, 3 nadzemní 2 Celková zastavěná plocha v m 708 Koeficient vyuţitelnosti 0,75 2 Celková podlahová plocha v m 542,8 Celkový obestavěný prostor v m3 2339,44 3 Jednotkové reprodukční náklady v Kč/m 6 900 Reprodukční náklady 16 142 136,00

Fyzické opotřebení 22,93% Funkční nedostatky 2% Ekonomické nedostatky 0% Stavby a venkovní úpravy 0 Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem 0 Pozemek 940 000 Indikovaná hodnota 13 380 744,22 Tržní hodnota zaokrouhlena v Kč 13 380 000

49 Závěr ocenění bytového domu

Závěr ocenění vyjadřuje názor autora ocenění o trţní hodnotě oceňované nemovitosti, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke dni 16. 4. 2013.

Byly aplikovány výše popsané způsoby zjištění trţní hodnoty oceňovaného majetku. Následně indikujeme tyto metody:

Tabulka č. 13, výsledná aktuální trţní hodnota bytového domu

Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 11 220 000 70 7854000 Příjmová metoda 8 650 000 20 1730000 Nákladová metoda 13 380 000 10 1338000 Výsledná trţní hodnota 10922000 Zaokrouhleno v Kč 10 900 000

50 Omezující podmínky a předpoklady12

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

12 Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I., Oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort Ph. D , 2007

51 Osvědčení13

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

4. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

5. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 19. 4. 2013

……………………………………………………………………..

Richterová Lucie

13 Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I., Oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort Ph. D , 2007

52 3. Analytická část 3.1 Popis okresu Praha-západ Jak jiţ název napovídá okres je situován na západní straně od hlavní města České republiky – Prahy. I přestoţe Praha není součástí okresu, je jeho sídlem. Okres se nachází ve Středočeském kraji. Počet obcí v tomto okrese je 79 z toho jsou 2 městyse a právě 9 městy. Rozloha okresu Prahy západ je 580,63 km2, hustota zalidnění 215 ob./km², informace pochází z roku 2012. Největším městem jsou Roztoky a největší obcí, která ovšem není městem je Jesenice.

Tento okres se nevyznačuje v průmyslové činnosti. Ovšem objevilo se i několik výrobních moţností – odvětví hutnictví, výroba stavebních hmot. Okres Praha-západ spolu s okresem Praha-východ fungují jako doplňující články pro hlavní město v oblastech stavebnictví a sluţeb, nabízí pracovní sílu a zásobu potravin.

Okres je zdrojem významné rekreační oblasti, je zde zastoupeno velké mnoţství kulturních historických památek. Oblast tohoto kraje v rámci rekreace je velmi oblíbenou lokalitou díky povodí řek a krásné přírodě, do okresu zasahuje území Chráněné krajinné oblasti Český kras.

Dopravní dostupnost je velmi důleţitým faktorem a v okrese Praha-západ je dobře zastoupena. Díky blízkosti k hlavnímu městu je velmi posilována příměstská doprava (vlak, autobus), kterou lidé mnohdy preferují spíše neţ cestování vlastním vozem, především díky nízkým nákladům. Okres protínají dálnice D1 a D5, mezi významné patří i rychlostní komunikace R1, R4, R6 a R7.

3.2 Trh s nemovitostmi V celém okrese Praha-západ probíhá proces suburbanizace, tedy rozšiřování příměstských částí na okraji velkých měst a tím vzniká geografické rozrůstání města. V období předešlých deseti let se tento proces rapidně rozšiřuje a postupně vzniká masivní výstavba obydlí – obzvláště rodinných domů, díky tomu také rapidně narůstá počet obyvatel v této oblasti. Mnoho lidí, kteří pracují v Praze, preferují bydlení v této oblasti.

3.3 Regionální segmentace Trh s nemovitostmi na Praze-západ můţeme rozdělit do několika částí. Pro analýzu byla zvolena obec Jílové u Prahy a okolí. Byla tedy vybrána jiţní část Prahy-západ, která zároveň sousedí jiţ s okresem Praha-východ. Posoudíme ceny nemovitostí v rámci vzdálenosti od Prahy. Graficky si znázorníme, jak se hýbe cena nemovitostí v tomto ohledu.

Obrázek č. 2, rozdělení oblastí Jílového u Prahy a okolí

Vybrané obce rozdělíme do skupin, vzhledem k jejich vzdálenosti od středu Prahy a zaměříme se na rozdíl cen nemovitostí mezi nimi.

Skupina I. (do 19 km od Prahy)

Vestec + 14 km Dolní Břeţany + 15 km Zlatníky-Hodkovice + 15 km Jesenice + 15 km Průhonice +15 Ohrobec + 18 km Vrané nad Vltavou + 19 km

54 Skupina II. od 20 km – 25 km

Zvole + 20 km Psáry + 20 km Libeř + 20 km Okrouhlo + 21 km Březová-Oleško + 22 km Měchenice + 23 km Davle + 25 km Jílové u Prahy + 25 km

Skupina III. 26 km – 38 km

Pohoří + 28 km Petrov + 28 km Kamenný přívoz + 29 km Štěchovice + 31 km Hradišťko + 33 km Slapy + 36 km Buš + 38 km

3.4 Prodej Proluky V oblastech, které jsou specifikované výše, se takové pozemky téměř nevyskytují a tudíţ obchod s nimi je nulový.

Stavební pozemky Pro analýzu byly vybrány stavební pozemky, které jsou jiţ s inţenýrskými sítěmi. Je samozřejmostí, ţe v některých obcích, nalezneme výjimku a cena pozemku bude mnohem vyšší. Toto se stalo například při zkoumání cen v oblasti Průhonic. Je zde prodáván pozemek, který je inzerován s cenou 10 000 Kč/m2 právě proto, ţe sousedí přímo s Průhonickým parkem. Průhonický park je Národní kulturní památkou a památkou UNESCO. Vzhledem k tomu se dá chápat vysoké navýšení ceny.

Stavební pozemky jsou velmi ţádanou nemovitostí na Praze-západ. Blízkou vzdáleností k Praze jsou ideálním pozemkem k postavení rodinného domu a přitom lze do Prahy dojíţdět kaţdý den jak vozidlem tak případně MHD.

55 I kdyţ stavební pozemky v blízkosti Prahy nepatří mezi nejlevnější, je po nich vysoká poptávka. Díky jiţ zmiňované suburbanizaci, jsou pozemky stále více a více atraktivní. V městě Praha je nejvyšší poptávka po pracovní síle především v terciálním sektoru, tedy v sektoru sluţeb a ekonomické zaměřenosti. V hlavním městě jsou také průměrně vyšší mzdy oproti zbylým oblastem České republiky.

S dalším rozšiřováním příměstských oblastí hlavního města se cena stavebních pozemků bude stále zvyšovat, budou se stavět jak rodinné domy tak případně bytové domy.

Tabulka č. 14, analýza cen stavebních pozemků

2 Oblast Cena v Kč/m Skupina I. 2200 - 4400 Skupina II. 1600 - 4000 Skupina III. 1000 - 2400

Budovy Pojem budova - nadzemní stavba ohraničená stěnami a také střechou s uţitkovými prostory. V této práci se zaměříme na analýzu bytových domů, bytů, rodinných domů, chalup a komerčních staveb.

Byty Co se týče bytů, jsou velmi poptávané a největší nabídka je právě ve Skupině I., která je nejblíţe Praze. Tento typ bydlení je preferován především ve větších městech, proto kromě Skupiny I., města Jílového u Prahy a obcí Slapy, byla nabídka bytů velmi nízká. Se zvětšující se vzdáleností od Prahy nabídka i cena bytů klesají. Právě s vzrůstající vzdáleností od Prahy lidé preferují koupi rodinného domu před bytem.

Tabulka č. 15, analýza cen bytů

Oblast byt 1 + kk (v Kč) byt 2 + kk (v Kč) byt 3 + kk (v Kč) byt 4 + kk (v Kč) Skupina I. 1 200 000 - 1 800 000 1 500 000 - 2 600 000 2 700 000 - 3 800 000 3 500 000 - 4 900 000 Skupina II. 1 000 000 - 1 600 000 1 000 000 - 2 500 000 2 300 000 - 3 100 000 2 000 000 - 3 600 000 Skupina III. 540 000 - 1 500 000 1 000 000 - 2 900 000 1 700 000 - 2 500 000 x

Rodinné domy Dům je charakterizován jako základní sídelní jednotka. V oblasti Prahy-západ, která byla vybrána, je právě prodej rodinných domů nejčastější transakcí. Ve Skupině I. je prodej rodinných domů nejvíce poptávaným i nabízeným. V této oblasti se prodávají zejména

56 novostavby. V tabulce můţeme sledovat, jak se opět vyvíjí cena v závislosti na vzdálenosti od Prahy. Ve Skupině I. je téměř nulová nabídka starší domů, na trhu jsou pouze novostavby nebo domy po rekonstrukci. Ovšem tato informace neplatí o Skupině II. a Skupině III., kde vzdáleností od Prahy se zvyšuje nabídka starších domů.

Tabulka č. 16, analýza cen rodinných domů

Oblast Novostavby x RD po rekonstrukci starší RD Skupina I. 6 000 000 - 25 000 000 x Skupina II. 4 000 000 - 13 000 000 4 000 000 - 8 000 000 Skupina III. 4 500 000 - 11 500 000 1 700 000 - 6 000 000 Objekty pro individuální rekreaci Obecně v posledních letech poptávka po rekreačních nemovitostech stoupla. Preferují je především rodiny s dětmi, sídlící v bytech ve velkých městech. Ani finanční krize nezasáhla tento segment trhu. Nabídka chat a chalup má velké zastoupení ve všech vybraných skupinách. Rozmezí cen je dáno především velikostí a vybavením chat a chalup, některé z nich mohou bez potíţí slouţit i jako malý rodinný dům. Ve skupině I. a II. jsou ceny prakticky stejné. Ovšem ve Skupině III., kdy se vzdálenost od Prahy zvětšuje, zkracuje se od rekreačních oblastí, jako jsou například Slapy. Slapy navštěvuje v létě mnoho lidí díky moţnosti koupání a pohledu na krásy přírody. Proto je o rekreační nemovitosti zájem. Zde tedy platí spíše pravidlo, ţe čím je nemovitost vzdálenější od Prahy, jeho cena stoupá.

Tabulka č. 17, analýza cen pro objekty individuální rekreace

Oblast Cena (v Kč) Skupina I. 200 000 - 1 700 000 Skupina II. 400 000 - 1 700 000 Skupina III. 260 000 - 4 000 000 Komerční budovy Z komerčních staveb se v naší oblasti objevují především obchodní prostory, kanceláře a sklady. Jak je zřejmé z tabulky, ve Skupině III. nejsou zastoupeny ţádné z komerčních staveb. Nejpočetnější je zastoupení ve Skupině I., zejména díky obchodní zóně v Průhonicích. Nabídka skladů je také ve Zlatníkách. Kanceláře jsou hlavně v Dolních Břeţanech a Jesenici. Díky velkému osídlení Jesenice a Dolních Břeţan bude výhledově kancelářských prostor přibývat.

57 Tabulka č. 18, analýza cen komerčních nemovitostí

2 2 2 Komerční stavba Skupina I. (v Kč/m ) Skupina II. (v Kč/m ) Skupina III. (v Kč/m ) Obchodní prostory 21 000 - 172 200 8 000 - 27 000 x Kanceláře 22 300 - 63 000 8 000 - 27 000 x Sklady 5 700 - 38 000 x x

3.5 Nájmy Nájem vzniká uzavřením nájemní smlouvy, je to povinnost pronajímatele a nájemce, kdy pronajímatel je ochoten po určitou dobu nechat nájemci pouţívat konkrétní věc, která je majetkem pronajímatele. V našem případě se jedná o byty, rodinné domy, komerční prostory. Nájemce můţe případně věc opět pronajmout a získávat z ní uţitky.

Byty Pronájem bytů v oblasti je častý pouze ve Skupině I. Ceny jsou porovnatelné s cenami bytů v Praze, proto nejsou tolik atraktivní volbou bydlení. V dalších skupinách se tato moţnost bydlení téměř nevyskytuje.

Tabulka č. 19, analýza cen nájmů za byty

Oblast byt 1 + kk (v Kč/měsíc) byt 2 + kk (v Kč/měsíc) byt 3 + kk (v Kč/měsíc) Skupina I 7 000 - 10 000 8 000 - 15 000 10 000 - 18 000 Skupina II x x 8 000 - 14 000 Skupina III x 5 000 x

Domy Další častou nabídkou je pronájem rodinných domů. Nabídka je velmi široká. Jsou nabízeny především rodinné domy ve Skupině I., kde se najdou menší rodinné domy i rodinné domy s krytým bazénem, tenisovým kurtem apod., ovšem toto vybavení je velmi ovlivněné cenou.

Tabulka č. 20, analýza cen nájmů za domy

Oblast RD (v Kč/měsíc) Skupina I 16 000 - 110 000 Skupina II 9 000 - 70 000 Skupina III x Komerční budovy Pronájem komerčních budov funguje pouze ve Skupině I., kde je nabídka vysoká. Pomalu roste nabídka kancelářských prostor, nabídka obchodních prostor a skladů je stálá.

58 Tabulka č. 21, analýza cen nájmů za komerční budovy

2 Komerční prostory Cena (v Kč/m /měsíc) Kanceláře 80 - 300 Sklady 40 - 160 Obchodní prostory 200 - 300 3.6 Celkový maketingový výhled Lze předpokládat, ţe v krátkodobém horizontu budou ceny všech nemovitostí stále vzrůstat, především v bezprostřední vzdálenosti od Prahy. Co se týká Skupiny I. ceny nemovitostí budou buď mírně vzrůstat, nebo se ustálí v intervalech, které zde byly uvedeny.

Výhledově se stav Skupiny I. přesune i do Skupiny II., kde se budou zvyšovat ceny stavebních pozemků a ceny rodinných domů. Největší zhodnocení investice lze předpokládat v koupi stavebních pozemků ve Skupině II.

Ceny nemovitostí ve Skupině III. jsou průměrné, nepředpokládá se velký vzrůst cen. V dlouhodobém horizontu je moţné ovšem očekávat zvýšení cen nemovitostí pro rekreaci. V posledních letech vzrůstá poptávka po těchto nemovitostech, především je poptávají mladé rodiny z Prahy.

3.7 Cenová mapa stavebních pozemků Pro dobrou orientaci v cenách jednotlivých stavebních pozemků byla vytvořena cenová mapa. Nejedná se o klasickou cenovou mapu, ale pouze orientační znázornění pohybu cen v oblastech, které byly zvoleny pro analýzu. V tabulce jsou vyznačeny ceny za m2 a jsou barevně rozlišeny. Mapa odpovídá celé oblasti, která byla analyzována.

Obrázek mapy je na následující stránce i se zmenšeným obrázkem lokality, pro lepší orientaci v mapě.

Obrázek č. 3, znázorněná lokalita analýzy nemovitostí

Obrázek č. 4, cenová mapa zjištěných cen v daných lokalitách

60 Závěr

Úkoly, které byly stanoveny v úvodu práce, byly splněny. V teoretické části bylo dost jasně poukázáno na rozdíl v cenách u různých druhů pozemků, které dělíme dle územního plánu. Bylo provedeno administrativní ocenění, zemědělský pozemek je téměř 70x větší neţ pozemek stavební, jeho cena je pouze 4x vyšší neţ cena stavebního pozemku, coţ je opravdu nesrovnatelné. Mimo jiné také byly uvedeny důleţité pojmy z oceňování nemovitostí a ze stavebního zákona. Přínos teoretické práce je především nové zpracování teoretických informací v přehledné a pochopitelné struktuře, ovšem hlavní částí je ukázka administrativního ocenění a závěr, kde jsou popsané výsledky pátrání v rozdílnostech cen mezi jednotlivými druhy pozemků. Tyto podklady mohou slouţit studentům či laikům, aby lépe pochopili problematiku územního plánování ve vztahu k ceně pozemku.

V praktické části bylo cílem provést ocenění dvou odlišných nemovitostí – byt v Českém Brodě a bytový dům v Praze. Majiteli nemovitostí byly poskytnuty podklady a moţnost prohlídky. V případě ocenění bytu byly aplikovány dvě metody ocenění – metoda porovnávací a příjmová. Dle toho byla stanovena trţní hodnota nemovitosti na 990 000 Kč. Při oceňování nemovitosti druhé tedy bytového domu v Praze Uhříněvsi byly vyuţity tři přístupy – nákladový, porovnávací, příjmový. Výsledná trţní hodnota bytového domu byla stanovena na 10 900 000 Kč. Přínosem praktické části je především nově vytvořené trţní ocenění pro dvě nemovitosti, mohou sloţit především pro orientaci majitelů o hodnotě jejich vlastnictví.

Další částí této bakalářské práce je analýza trhu nemovitostí v okolí Jílového u Prahy okres Praha-západ. V závislosti na vzdálenosti od Prahy dělíme okolí Jílového u Prahy do tří skupin, které se vyznačují odlišným trhem s nemovitostmi. Výsledné zjištěné nabídkové ceny jednotlivých nemovitostí byly popsány v analýze a čtenář si můţe jednoduše představit stav realitního trhu v těchto oblastech. Přínosem této části je celá analýza, čtenář se dle informací uvedených v této kapitole ihned zorientuje v cenových relacích, které jsou uvedeny v tabulkách dle jednotlivých skupin a dle jednotlivých druhů nemovitostí. Rychle a přehledně můţeme tedy zjistit stav trhu v okolí Jílového u Prahy.

61 Seznam použité literatury

Tištěné zdroje

Ekonomika v území, Urbanistická ekonomika a územní rozvoj, Prof. Ing. arch. Karel Maier, CSc., Ing. arch. Vít Řezáč, 2006

Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., 2007

Oceňování nemovitostí, Ing. Renáta Schneiderová Ph.D., 2008

Oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. 2007

Oceňování nemovitostí na trţních principech, Zazvonil Zbyněk, 1996

Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem IV. díl., Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., 2005

Územní plánování, Prof. Ing. arch. Karel Maier, CSc., 2004

Územní plánování a doprava, Hana Bártová, Miroslav Růţička, 2008

Základy oceňování, David Hutter, 2010

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Zákon č. 151/1997 Sb. Elektronické zdroje https://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_praha_zapad http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Praha-západ https://cs.wikipedia.org/wiki/Praha#Ekonomick.C3.A1_aktivita_obyvatel http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/e/ec/Prague- West_District_2008_names_PZ_CZ.png - mapa http://business.center.cz/business/pravo/zakony/stavebni-1976-50/cast1o3a.aspx http://cs.wikipedia.org/wiki/Územní_plán http://business.center.cz/business/pravo/zakony/stavebni/cast3h1.aspx http://www.novinky.cz/bydleni/reality-a-finance/ http://www.podnikatel.cz/kalkulacky/vypocet-dane-z-nemovitosti/

62 http://innet.vsb.cz/cs/uni/veda-a-vyzkum/sgs/2012/detaily?detail=19724 http://www.top-pojisteni.cz/pojisteni-domacnosti http://www.koop.cz/nase-produkty/pojisteni-majetku-obcanu/pojisteni-bytoveho-domu/ http://www.finance.cz/dane-a-mzda/kalkulacky-a-aplikace/nemovitost/ http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2013.html http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/trh_statnich_dluhopisu/spp/poukazky.jsp www.sreality.cz

63 Seznam tabulek a obrázků:

Obrázek č. 2, Severozápadní Čechy v 1. Polovině 13. Století a mílové obvody podle J. Tomase, in Hoffmann 1992, zdroj: Prof. Ing. arch. Karel Maier, CSc. Územní plánování

Obrázek č. 2, rozdělení oblastí Jílového u Prahy a okolí

Tabulka č. 1, administrativní ocenění dle vyhlášky č.3/2008 Sb.

Tabulka č. 2, administrativní ocenění § 27 dle vyhlášky č.3/2008 Sb.

Tabulka č. 3, porovnávací metoda pro stanovení trţní hodnoty bytu Tabulka č. 4, porovnávací metoda – výsledná hodnota

Tabulka č. 5, výpočet trţní hodnoty příjmovou metodou Tabulka č. 6, výsledná aktuální trţní hodnota nemovitosti Tabulka č. 7, výpočet trţní hodnoty pozemku porovnávací metodou

Tabulka č. 8, výsledná trţní hodnota pozemku stanovena porovnávací metodou

Tabulka č. 9, výpočet trţní hodnoty majetku jako celku porovnávací metodou Tabulka č. 10, výsledná trţní hodnota pozemku stanovena porovnávací metodou Tabulka č. 11, stanovení trţní hodnoty bytového domu příjmovou metodou

Tabulka č. 12, stanovení trţní hodnoty bytového domu nákladovou metodou

Tabulka č. 13, výsledná aktuální trţní hodnota bytového domu Tabulka č. 14, analýza cen stavebních pozemků

Tabulka č. 15, analýza cen bytů

Tabulka č. 16, analýza cen rodinných domů

Tabulka č. 17, analýza cen pro objekty individuální rekreace Tabulka č. 18, analýza cen komerčních nemovitostí

Tabulka č. 19, analýza cen nájmů za byty

Tabulka č. 20, analýza cen nájmů za domy Tabulka č. 21, analýza cen nájmů za komerční budovy

64 Přílohy

Příloha č. 1, fotografie oceňovaného bytu v Českém Brodě v kapitole 2.1.

65 Příloha č. 2, fotografie oceňovaného bytu v Českém Brodě v kapitole 2.1.

Příloha č. 3, fotografie oceňovaného bytu v Českém Brodě v kapitole 2.1.

66 Příloha č. 4, výpis z katastru nemovitostí – informace o jednotce oceňovaného bytu v Českém Brodě v kapitole 2.1.

Příloha č. 5, výpis z katastru nemovitostí – LV oceňovaného bytu v Českém Brodě v kapitole

2.1.

Příloha č. 5, výpis z katastru nemovitostí – informace o parcele oceňovaného bytu v Českém Brodě v kapitole 2.1.

Příloha č. 6, výpis z katastru nemovitostí – informace o parcele oceňovaného bytu v Českém Brodě v kapitole 2.1.

Příloha č. 7, výpis z katastru nemovitostí – informace o parcele oceňovaného bytového domu v Praze v kapitole 2.2.

Příloha č. 7, výpis z katastru nemovitostí – informace o stavbě oceňovaného bytového domu v Praze v kapitole 2.2.

Příloha č. 8, fotografie oceňovaného bytového domu v Praze v kapitole 2.2.

Příloha č. 9, fotografie oceňovaného bytového domu v Praze v kapitole 2.2.