Bankovní Institut Vysoká Škola Praha Vliv Územního Plánu Na Cenu Pozemků Bakalářská Práce
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Bankovní institut vysoká škola Praha Vliv územního plánu na cenu pozemků Bakalářská práce Richterová Lucie Duben 2013 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování Vliv územního plánu na cenu pozemků Bakalářská práce Autor: Richterová Lucie Bankovnictví, Oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben, 2013 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. ............................ V Praze, dne Lucie Richterová Anotace Tato bakalářská práce pod názvem Vliv územního plánu na cenu pozemků, vykresluje rozdíly mezi cenou jednotlivých druhů pozemků. Teoretická část seznamuje čtenáře se základními pojmy, úkoly územního plánování, jeho přínos, formami ocenění a metodami ocenění. Pro názornou ukázku rozdílů cen bylo provedeno administrativní ocenění zemědělského pozemku a pozemku stavebního. V další částí práce je jiţ provedeno přímo trţní ocenění pro byt v Českém Brodě a trţní ocenění pro bytový dům v Praze. V poslední část – analytická se zabývá analýzou trhu pro Jílové u Prahy a jeho okolí. Okolí Jílového u Prahy bylo rozděleno do tří skupin dle jeho vzdálenosti od hlavního města Prahy, výsledky analýzy jsou uvedeny pro kaţdou skupinu, aby byly zřejmé rozdíly v cenách nemovitostí v závislosti na vzdálenosti od Prahy. Klíčová slova: územní plánování, pozemek, cena, ocenění Annotation This bachelor thesis named Effect of Land Use Plan on Land Prices, represents the differences between prices for various types of land. The theoretical part introduces the reader to the basic concepts, planning tasks, benefits, forms and systems of appraisal. To demonstrate the differences in prices was created administrative valuation of agricultural land and building land. In another part of the work is already done directly market valuation for an apartment in Český Brod and market valuation of a residential house in Prague. In the last part is an analysis of the reality market for Jílové u Prahy and its surroundings. Surroundings Jílového u Prague were divided into three groups according to their distance from the capital city of Prague, results of the analysis are shown for each group. There are obvious differences in the prices, depending on the distance from the center. Key words: land use planning, land, price, valuation Poděkování Ráda bych tímto způsobem poděkovala všem, kteří se podíleli na tvorbě této bakalářské práce. Zejména bych chtěla poděkovat panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za vstřícnost a trpělivost při vedení mé bakalářské práce. Panu Ing. Petru Ortovi Ph. D. za profesionální rady, panu Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D., který zodpověděl veškeré mé všetečné dotazy. A na závěr bych chtěla poděkovat majiteli bytu v Českém Brodě a majiteli bytu v bytovém domě v Praze Uhříněvsi, jejichţ nemovitosti byly oceněny v praktické části, za ochotu a pomoc při obhlídce nemovitostí a také za podklady, které mi byly poskytnuty. Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 Zvolené metody zpracování........................................................................................................ 8 1. Teoretická část .................................................................................................................... 9 1.1 Územní plánování ....................................................................................................... 9 1.1.1 Základní pojmy ....................................................................................................... 9 1.1.2 Úkoly územního plánování ................................................................................... 10 1.1.3 Historie územního plánování ................................................................................ 11 1.1.4 Historie českého a československého územního plánování ................................. 13 1.1.5 Nástroje územního plánování ............................................................................... 14 1.2 Oceňování nemovitostí ............................................................................................. 16 1.3 Členění pozemků ...................................................................................................... 18 1.4 Vliv územního plánu při ocenění pozemků .............................................................. 20 1.5 Závěr teoretické části ................................................................................................ 22 2. Praktická část .................................................................................................................... 23 2.1. Ocenění bytové jednotky .............................................................................................. 24 2.2. Ocenění bytového domu ............................................................................................... 36 3. Analytická část .................................................................................................................. 53 Závěr ......................................................................................................................................... 61 Seznam tabulek a obrázků: ....................................................................................................... 64 Přílohy ...................................................................................................................................... 65 Úvod V první části bakalářské práce se budeme zabývat teorií, kde objasním důleţité pojmy, které se uţívají v problematice územního plánování a oceňování majetku. Další důleţitou podkapitolu tvoří teorie územního plánování, kde objasním historii, úkoly i nástroje územního plánování. Bude vysvětlen rozdíl mezi administrativním oceněním a oceněním trţním. Uvedeme druhy metod, které uţíváme při oceňování. Dále práce obsahuje specifikace druhů pozemků a moţnosti jejich ocenění a na závěr uvedeme ukázku cen odlišných pozemků dle územního plánu a provedeme vyhodnocení této ukázky. Praktická část se zabývá přímo jiţ trţním oceněním, jehoţ princip byl objasněn v teoretické části. Trţní ocenění je zaměřeno na ocenění bytu v Českém Brodě a ocenění bytového domu v Praze. Trţní ocenění lze provést několika metodami, které se ve výsledném výpočtu zohlední. První oceňovaná nemovitost je umístěna v Českém Brodě a jedná se o byt 2 + kk. Druhou oceňovanou nemovitostí je bytový dům, který se nachází v Uhříněvsi. Tento bytový dům se skládá ze čtyř podlaţí a nachází se zde 9 bytových jednotek. Co se týká vyuţití jednotlivých metod pro trţní ocenění nemovitosti, uvedeme příklady, kdy se jaké metody pouţívají a které jsou vhodné pro ocenění nemovitostí uvedených výše a které se naopak nehodí. Vţdy je uváděno zdůvodnění. Poslední kapitolou této bakalářské práce je právě analytická část, která bude zaměřena na analýzu realitního trhu na Praze západ, konkrétně se zaměřím na Jílové u Prahy a jeho okolí. Nemovitosti jsou nedílnou součástí ţivota kaţdého z nás. Kaţdý musí mít, kde ţit. Cena je jedním z nejdůleţitějších faktorů při koupi nemovitosti, ne-li nejdůleţitějším. Kupující se snaţí dosáhnout co nejniţší ceny a prodávající naopak. Oblasti blízko Prahy jsou v dnešní době velmi atraktivní, proto bylo vybráno právě okolí Jílového u Prahy pro třetí část práce – analýza trhu nemovitostí, budeme postupovat v zjišťování cen postupně v souvislosti k vzdálenosti od Prahy. 7 Zvolené metody zpracování Mezi náleţitosti bakalářské práce je nutné zahrnout i metody zpracování. Jedná se o metody, které byly aplikovány pro tvorbu práce a pomohly nám dosáhnout určeného cíle. Byly vyuţity metody: Komparace – metoda srovnávání, zjišťuje, jak se zkoumaný předmět liší od jiných, tato metoda byla vyuţita u všech částí bakalářské práce. V teoretické části je vyuţita při zpracování rozdílnosti druhů jednotlivých pozemků dle územního plánu. V praktické části ji vyuţíváme pro zjištění trţní hodnoty nemovitosti – viz porovnávací metoda. V analytické části srovnáváme odlišnosti cen nemovitostí. Abstrakce - umoţňuje proniknout do jevu a vyzdvihnout důleţité vlastnosti. Tato metoda je vyuţita především při zpracování teoretické části a také při zjišťování trţní hodnoty nemovitostí. Metoda dedukce – z obecných informací získáváme informaci zvláštní, tato metoda byla vyuţita pro zpracování teoretické práce Metoda analýza - poznání určitého jevu jeho rozdělením na jednotlivé části, které jsou podrobně zkoumány. Tato metoda byla vyuţita v třetí části bakalářské práce. 8 1. Teoretická část 1.1 Územní plánování Nástroj státní správy, který vytváří předpoklady pro výstavbu a udrţitelný rozvoj území. Jedná se o racionální rozvoj určitého území, kde se posuzuje vztah podmínek – ţivotního prostředí, sociálních a hospodářských podmínek a problémů ve společném vztahu pro jednotlivé generace. Územní plánování dbá na veřejné i soukromé zájmy. Zabezpečuje a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty. Zabývá se také urbanistickým, architektonickým a archeologickým dědictvím. 1.1.1 Základní pojmy1 Základní pojmy z územního plánování Stavební pozemek – je část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo