IMMOBILIEN- Marktbericht KAPITEL I: Köngen
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Der Wohnungsmarkt- bericht 2018 IMMOBILIEN- Marktbericht KAPITEL I: Köngen Notzingen Entwicklung und Trends Schlierbach Wendlingen am Neckar Unterensingen Wolfschlugen KAPITEL II: Ohmden Oberboihingen Kirchheim Preise und Entwicklung 2018 Holzmaden Aichtal Neckartailfi ngen Nürtingen Dettingen KAPITEL III: Weilheim Schlaitdorf Strukturanalyse Altenriet Altdorf Neckar- Jetzt Owen Bissingen tenzlingen Frickenhausen KAPITEL IV: informieren! Unsere Leistungen Neuffen Lenningen Der Wohnungsmarkt- bericht 2018 Der Immobilienmarktbericht 2018 Umfassende Orientierungshilfe für Käufer und Verkäufer Vorwort Das Marktgebiet Seit dem Jahr 2007 haben sich die Rahmenbedingungen Die hierdurch entstandene Dynamik mit Bevölkerungs- Entwicklung und Trends im Immobilienmarkt wesentlich verändert: verlusten und Überalterungstendenzen in den peripheren • Der digitale Wandel in der Arbeitswelt hat eine neue Räumen und starken Wachstumseffekten in den Ballungs- Preise und Entwicklung Urbanisierungswelle ausgelöst. räumen hat in den letzten zehn Jahren zu extremen Preis- steigerungen geführt. • Ein geringes Zinsniveau und kostengünstige Finanzie- Strukturanalyse rungen haben die Investitionen in Immobilien erleichtert. Die Entwicklungen von jährlich bis zu +10 % bzw. +20 % machen es erforderlich, Immobilienmärkte in zeitlich sehr • Das zunehmende Sicherheitsbedürfnis der Menschen Unsere Leistungen kurzen Abständen zu betrachten. Friedrich Lebküchner sorgt dafür, dass vermehrt in reale Werte – beispielsweise Leiter Immobilien/Baufi nanzierung Nach der Welle der enormen Preissteigerungen ist mittler- Volksbank Kirchheim-Nürtingen eG in Immobilien – investiert wird. Viele Menschen investieren in das so genannte „Betongold“. weile eine Situation der „leergefegten“ Märkte und extremer Angebotsknappheit entstanden. • Vorhandenes Vermögen wird von der Generation der Babyboomer vererbt. Unsere „Schwacke-Liste“ für Immobilien gibt Ihnen als Käufer oder Verkäufer Orientierung auf dem Immobilienmarkt in • Ein knappes Angebot an Mietwohnungen in den Ballungs- der Region. Unser Immobilienmarktbericht untersucht die räumen hat dafür gesorgt, dass im Markt nicht mehr nur Entwicklungen und Trends im Detail und greift auf aktuelle Eigennutzer und Kapitalanleger aktiv sind. Es ist eine neue, Zahlen zurück. größere Gruppe entstanden: die der Eigennutzer-Kapital- anleger. Trotz aller Sorgfältigkeit des Berichts: Eine persönliche Beratung mit einem Experten vor Ort ersetzt unser Immo- bilienmarktbericht nicht. Die Immobilienspezialisten der Dr. Peter Hettenbach Geschäftsführer Volksbank Kirchheim-Nürtingen eG sind gerne für Sie da. iib Dr. Hettenbach Institut Der Wohnungsmarkt- bericht 2018 Das Geschäftsgebiet Ihrer Volksbank Kirchheim-Nürtingen eG Vorwort Marktgebiet Marktgebiet Der Immobilienmarktbericht 2018 bildet die Region rund um Kirchheim Der vorliegende Marktbericht ermittelt zunächst einen durchschnittlichen Entwicklung und Trends und Nürtingen ab. Er untersucht sowohl Entwicklungen, Trends und Immobilienwert. Preise als auch die räumlichen Strukturen. Marktgebiet Ergänzend gibt er die Preisspannen an, in denen Immobilien gehandelt Preise und Entwicklung Karte Im inzwischen sehr beliebten Immobilienmarktbericht Ihrer Volksbank werden. Gemeinsam mit Ihrem Berater vor Ort wird dann der bestmög- Kirchheim-Nürtingen eG analysiert das iib Institut das Geschäftsgebiet liche Kauf- oder Verkaufs- bzw. Mietpreis festgelegt. Strukturanalyse gesetzeskonform, wohnlagenbasiert und empirisch gesichert. Kapitel II – Preise und Entwicklungen bereitet die Angebotspreise auf Unsere Leistungen und ermittelt die Richtwerte für genormte Referenzobjekte. Somit erhalten Sie die bestmögliche und neutrale Information. Die Besonderheit der iib Methode besteht dabei darin, dass nicht wie üblich mit normalen statistischen Verfahren gearbeitet wird, sondern mithilfe der qualifi zierten, bundesweit einheitlichen Wohnlagenkarte. Diese bereitet die Daten geostatistisch auf. Dem Aspekt der Lage wird damit besondere Bedeutung beigemessen. Wie bei der „Schwacke-Liste“ für Fahrzeuge entsteht somit die Möglich- keit, den Wert einer Immobilie in zwei Stufen zu bestimmen. Mit dem Immobilienmarktbericht Ihrer Volksbank können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen. Im zweiten Schritt folgt idealerweise vor Ort eine Objektbewertung. Hierzu stehen Ihnen unsere Immobilien- Experten gerne zur Verfügung. Erst nach der Besichtigung und der Einsicht ins Grundbuch kann gemeinsam mit Ihnen ein endgültiger Marktwert bzw. Marktpreis angegeben werden. Der Wohnungsmarkt- bericht 2018 Unser Geschäftsgebiet Region 09 Unterensingen/ Vorwort Oberboihingen Region 04 Köngen/ Das Marktgebiet Wendlingen Region 10 Marktgebiet Kirchheim-Nord Entwicklung und Trends Region 08 Wolfschlugen Marktgebiet Region 01 Preise und Entwicklung Karte Kirchheim unter Teck Region 06 Strukturanalyse Aichtal Region 02 Nürtingen Unsere Leistungen Region 07 Neckartal Region 11 Kirchheim-Süd Region 05 Region 03 Neuffener Tal Lenningen Nr. Gemeinde Region 01 Kirchheim unter Teck Kirchheim unter Teck 06 Aichtal Aichtal 10 Holzmaden Kirchheim-Nord 02 Nürtingen Nürtingen 07 Altdorf Neckartal Notzingen 03 Lenningen Lenningen Altenriet Ohmden 04 Köngen Köngen/Wendlingen Neckartailfi ngen Schlierbach Wendlingen Neckartenzlingen 11 Bissingen an der Teck Kirchheim-Süd 05 Frickenhausen Neuffener Tal Schlaitdorf Dettingen unter Teck Neuffen 08 Wolfschlugen Wolfschlugen Owen 09 Oberboihingen Unterensingen/ Weilheim an der Teck Unterensingen Oberboihingen Der Wohnungsmarktbericht 2018 Damit Sie ein umfassendes Bild des Immobilienmarktes in der KAPITEL I: KAPITEL I Entwicklung und Trends Region erhalten, hat das iib Institut gemeinsam mit uns für Sie die wichtigsten Faktoren unter die Lupe genommen: die lokale Einkommenssituation, das Preisniveau sowie die Preisentwicklung Einkommen der Miet- und Kaufpreise, der Renditen und des Zinsumfeldes. Angebot und Nachfrage Entwicklungen Preisentwicklung und Trends Rendite Preise und Entwicklung Strukturanalyse Unsere Leistungen Der Wohnungsmarktbericht 2018 KAPITEL I: Einkommen und Einkommensentwicklung Entwicklung und Trends Ohne stabile Einkommen und Einkommensentwicklungen gibt es keine stabilen Preise oder Immobilienpreis-Entwicklungen. Einkommen Einkommens- entwicklung Das Einkommen ist die Basisgröße des Immobilien- Angebot und Nachfrage markts. Nur bei stabilen und steigenden Einkommen 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % gibt es auch stabile und steigende Immobilienpreise. Finanzierung einer Preisentwicklung Immobilie Die Auswertungen der Haushalte mit einem Einkom- Deutschland men von über 3.600 Euro netto pro Monat (diejenigen Rendite Haushalte, die sich Eigentum leisten können) zeigt, dass im Marktgebiet mit über 30 % sehr überdurchschnitt- Baden-Württemberg Preise und Entwicklung liche Einkommensverhältnisse herrschen. Strukturanalyse Damit ist auch die Begründung für die dynamische Marktentwicklung insbesondere in den letzten zwei Landkreis Esslingen Unsere Leistungen bis drei Jahren gegeben. Marktgebiet Anteil der Haushalte mit mehr als 3.600 Euro Haushaltseinkommen. QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH // Einkommensklassen; basierend auf eigenen Berechnungen // Stand: 01.03.2018 Der Wohnungsmarktbericht 2018 KAPITEL I: Wie viele Jahresgehälter kostet eine Immobilie? Entwicklung und Trends Einkommen Einkommens- entwicklung Die dargestellten Grafi ken beziehen sich auf ein durch- 0 2,5 5 7, 5 10 12,5 Angebot und Nachfrage schnittliches Einkommen im Marktgebiet von rund 35.000 Euro pro Jahr und Haushalt. Übertragen wir dies Haus kaufen Finanzierung einer (Ø ~434.000 Euro Kaufpreis) Preisentwicklung Immobilie auf den Kauf von Bestandshäusern und setzt hierbei einen durchschnittlichen Vermarktungspreis von rund Rendite 435.000 Euro pro Haus an. So zeigt sich, dass ca. 12,5 Wohnung kaufen Jahresgehälter notwendig sind, um ein Bestandshaus (Ø ~192.000 Euro Kaufpreis) Preise und Entwicklung zu fi nanzieren. Zum Vergleich: In der Bundeshauptstadt Berlin sind Strukturanalyse 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % die Einkommen wesentlich niedriger. Hier werden im Schnitt 20 bis 25 Jahresgehälter fällig. Unsere Leistungen Wohnung mieten Unterstellen wir beim Kauf von Bestandswohnungen (Ø ~650 Euro/Monat) einen durchschnittlichen Preis von ca. 195.000 Euro, so sind ca. sechs Jahresgehälter erforderlich. Ausgehend von einem Ø-Jahreseinkommen Hiermit zeigt sich im Markt, dass zwar ein hohes Preis- von ca. 35.000 Euro pro Haushalt. niveau vorliegt, die Begrenzung jedoch über die Knappheit des Angebots und nicht über die Höhe der Preise erfolgt. Aus Kostensicht wird bei einer durchschnittlichen Miete von 650 Euro pro Monat, etwa 22 % des Durchschnitts- gehalts benötigt. Zum Vergleich: In der bayerischen Landeshauptstadt München sind hier bis zu 40 % und mehr des Nettoeinkommens erforderlich. QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH, iib Dr. Hettenbach Institut // eigene Berechnungen // Stand: 01.03.2018 Der Wohnungsmarktbericht 2018 KAPITEL I: Wie passen Angebot und Nachfrage zusammen? Entwicklung und Trends Wie schnell lassen sich Immobilien in verschiedenen Preiskategorien im Marktgebiet verkaufen? Einkommen In der linken Hälfte der Grafi k sehen Sie das Kauf- 8 % 4 % 1 Mon. 2 Mon. Angebot und Nachfrage angebot an Häusern und Wohnungen in seiner Angebot und 600.000 Euro Nachfrage prozentualen Verteilung. Die rechte Hälfte zeigt Preisentwicklung die Verweildauer der Anzeigen in Monaten. Vermarktungs- Grundsätzlich wird deutlich, dass über alle Ange- Rendite dauer botssegmente hinweg, von günstig bis teuer,