GINGST
RAHMENPLAN ENTWURF GINGST RAHMENPLAN ENTWURF
PLANVERFASSER: Architekten & Planer Rostock GmbH Rosa-Luxemburg-Str. 19 0-2500 Rostock 1
SANIERUNGSTRÄGER: Neue Heimat Niedersachsen Rembertring W-2800 Bremen
Gingst, Oktober 1992 INHALT
1. Charakterisierung der Aufgabe
1.1. Die Ortserneuerung als Planungsaufgabe
1.2. Verfahren
Plan: Planungsgebiet/mögliches Sanierungsgebiet
2. Besondere Probleme des Ortes Gingst
2.1. Die stadthistorischen Bezüge für die Rahmenplanung
2.2. Die gesamtstädtische Einbindung und die Beendung des Planungsgebietes
- Lage im Raum/Verkehrsanbindung - Funktion des Ortes im Rahmen überörtlicher Planungen - Einwohner, Wohnungen
2.3. Zusammenfassende Darstellung der besonderen Probleme der Stadt
Plan: Problembereich
3. Planungsziele
3.1. Allgemeine Planungsziele
3.2. Spezielle Planungsziele
3.2.1. Wohnen/Wohnumfeld
3.2.2. Verkehr
3.2.3. Funktionelle Beziehungen Stadt/Umland
3.3. Ziele der Sanierung
4. Bestandssituation
4.1. Stadtbild
4.2. Probleme in Teilbereichen
Plan: Bestandsplan Stadtbild - stadtbildprägende Elemente Plan: Bestandsplan Stadtbild - stadtbildstörende Elemente 5. Nutzungskonzept
5.1. Ziele
5.2. Bauliche Nutzung
5.3. Nutzung der Freiräume
Plan: Nutzungsplan
6. Verkehrskonzept
6.1. Ziele
6.2. Fließender Verkehr
6.3. Ruhender Verkehr
Plan: Verkehrsplan
7. Gestaltungskonzept
7.1. Ziele
7.2. Gestaltungsgrundsätze für besondere Sorgfaltsbereiche des Stadtbildes
- Platz der Solidarität - Pichtstraße - Wieckstraße - Handwerkerstraße - Lange Straße
Plan: Gestaltungsplan
8. Maßnahme - und Durchführungskonzept
Plan: Maßnahmeplan 1. CHARAKTERISIERUNG DER AUFGABE
1.1. Die Ortserneuerung als Planungsaufgabe
Eine wichtige Aufgabe kommunaler Selbstverwaltung ist es, im engen Kontakt mit den Bürgern ein Umfeld zu schaffen, das es dem Menschen ermöglicht, nach seinen Bedürfnissen zu leben, zu arbeiten und sich wohlfühlen zu können. Ein besonderer Problembereich in dieser Richtung ist der alte Ortskern von Gingst, in seinen wesentlichen Teilen vom 13. bis zum 15. Jahrhundert entstanden. Die Anforderungen, die durch diese Tatsache bedingt an die Kommu- nalverwaltung gestellt werden - unter Berücksichtigung der Belange der Denkmalpflege dem heutigen Standard entsprechende Wohn- und Lebensverhältnisse zu schaffen - machen ein Denken, Planen und Handeln im Zusammenhang zwingend notwendig. Deshalb wurde die Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplanes für Gingst in Auftrag gegeben. Der Rahmenplan soll als Zielplanung schrittweise Lösungsmöglichkeiten für die anstehenden dringenden Probleme der Stadterneuerung aufzuzeigen. Der Rahmenplan ist als informelle Planungsstufe ein relativ flexibles Instrument in den Händen der Stadt und der Planer. Da er durch die geltende Baugesetzgebung keinen verbindlichen Charakter hat, fungiert er innerhalb der Gemeinde als Selbstbindung der politischen Gremien und der Gemeindeverwaltung an die untereinander abgestimmten Planungsräume und -absichten. Inhaltlich ist der Rahmenplan zwischen den beiden Stufen der Bau- leitplanung, dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan, einzu- ordnen. Er macht für das beplante Gebiet Aussagen, für dessen städtebauliche und funktionelle Entwicklung. Für die Kommunal- verwaltung soll der Rahmenplan als Entscheidungshilfe bei allen baulichen, städtebaulichen und stadtgestalterischen Maßnahmen dienen. Er bildet die Grundlage für die Steuerung und Koordinie- rung. Die Aussagen der Rahmenplanung sind außerdem Voraussetzung für die Zuweisung und den gezielten Einsatz von Städtebau- fördermitteln. Im vorliegenden Rahmenplan sind die Vorgaben aus übergeordneten Planungen sowie die Zielstellung der Erneuerung des Ortes Gingst berücksichtigt. Die Aussagen des Rahmenplanes sind unter thematischen Gesichts- punkten dargestellt.
Bestandsdarstellung Nutzungskonzept Verkehrskonzept Gestaltungskonzept Maßnahmen- und Durchführungskonzept 2 . BESONDERE PROBLEME DES ORTES GINGST Ortsform:
Angerdorf. Der langgestreckte Anger liegt quer zur Straße, an seiner Ostseite Kirche und Friedhof. Der Ort ist durch Bebauung entlang der Landstraße und durch spätere Anlage von Seitenstraßen stark angewachsen, wobei die Ostseite vorzugsweise bebaut wurde. Auf dem Anger steht an Stelle des Dorfteiches seit etwa 1920 eine Baumgruppe.
2.2. Die gesamtstädtische Einbindung und die Bedeutung des Planungsgebietes
Lage im Raum
Der Ort Gingst liegt im flachwelligen Grundmoränengebiet, bis ins 19. Jh. an der das Gingster Moor durchquerenden "gemeinen Land- straße" Altefähr - Rothenkirchen - Altenkirchen - Arkona. Nach heutiger Definition entsprechend "Strukturkonzept des Kreises Rügen": im "westlichen Teilraum, der an den Nationalpark Bodden- landschaft angrenzt". Gingst wird durchquert von der Hauptverkehrsachse Westrügen (Samtens, Gingst, Vieregge, Wieck, Schaabe). Das Gemeindegebiet grenzt im . Norden an die Kommune Trent, im Osten an die Gemeinde Kluis, im Südosten an die Gemeinde Parchtitz, im Süden an die Gemeinde Dreschvitz sowie im Südwesten und Westen an die Gemeinde Ummanz. Gingst ist als Verkehrsknotenpunkt des Westteils des Kreises Rügen anzusehen. Hier treffen die Landstraßen aus den Einzugsgebieten Ummanz, Dreschvitz - Samtens, Bergen und Trent - Schaprode zusammen. Es ist zu überdenken, ob eine zügigere Durchfahrt des Ortes in die Einzugsgebiete Trent - Schaprode - Hiddensee oder Trent - Wittower Fähre - Wittow geschaffen werden muß, um Gingst dann auch als Zwischenstation attraktiv zu gestalten. Das Straßen- netz ist überholungsbedürftig.
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Funktion des Ortes im Rahmen überörtlicher Planungen
Im Strukturkonzept für den Landkreis Rügen ist der Ort Gingst als ländlicher Zentralort ausgewiesen; d.h. Gingst ist zum zentralen Ort für den gesamten westlichen Inselbereich zu entwickeln. Dieser Aufgabe ist Gingst gegenwärtig weder aus qualitativer noch aus quantitativer Sicht gewachsen. Der Ausbau zum zentralen länd- lichen Ort muß über Ansiedlung von Gewerbe, Dienstleistungen und Gemeinbedarfseinrichtungen erfolgen, wobei dem Versorgungs- und Verarbeitungsgewerbe für die Landwirtschaft eine besondere Bedeutung zukommt. Da ebenfalls laut Strukturkonzept der Bereich Gingst als Schutz- zone zur vorrangigen Gewinnung von Trinkwasser vorgesehen ist, muß die Ansiedlung von Handwerk, Gewerbe und Dienstleistungen sehr behutsam erfolgen. Gingst ist Zentrum des Gemeindeverbandes für die Gemeinden: Gingst, Ummanz, Kluis, Neuenkirchen, Trent, Schaprode.
"Die ökonomische Struktur der Gemeinde steht sehr in Abhängigkeit zum ausbaufähigen Straßen- und Verkehrsnetz zur Sicherung der tragfähigen Produktionsverhältnisse der Landwirtschaft, zum Wiedererstarken der traditionellen handwerklichen Klein- und Mittelbetriebe, zu den qualitativen, verbesserungsfähigen Wohn- möglichkeiten und deren Umfeld, die mit zweigspezifischen Frei- zeit- und Erholungskapazitäten abzustimmen sind. Für die Nutzungen sind in der Gemeinde Gingst die geforderten Bereiche und natürlichen Grundlagen zu sichern, die eine gesunde Entwicklung möglich machen und die Funktionen im Verflechtungs- bereich sowie darüber hinaus erfüllen." (Flächennutzungsplan der Gemeinde Gingst)
Einwohner, Wohnungen
Die Gemeinde Gingst hat zur Zeit 1.720 Einwohner, der Ort selbst 1.425. Aufgrund der Bevölkerungsstruktur ist eine Entwicklung auf 2200 Einwohner zu erwarten. Mit der Entwicklung zum Zentralort für den Bereich Westrügen ist eine weitere progressive Einwohnerentwicklung anzunehmen. Gingst hat 603 Wohnungen. Damit ist der derzeitige Bedarf an Wohnungen nicht gedeckt. Zur Zeit suchen 60 Einwohner eine Wohnung. Unter Berücksichtigung der zukünftigen Funktion des Ortes ist eine Umstrukturierung im Wohnungssektor zu erwarten, die sich aus folgenden Faktoren ergibt:
- Modernisierungsbedarf, - Nachholebedarf infolge des quatitativ unzureichenden Wohnungs- bestandes, - Ersatzbedarf für abgängige Bausubstanz, - Ersatzbedarf infolge Nutzungsumwandlung, - Vergrößerung der Wohnfläche je Einwohner.
Um die vorhandene kleingliedrige Baustruktur zu erhalten, ist neben Lückenschließungen eine Wohnflächenerweiterung in nicht bebaute Gebiet wahrscheinlich nicht zu umgehen. 2.3. Zusammenfassende Darstellung der besonderen Probleme der Stadt (Mißstände im Sinne des § 136 BauGB)
Der Ort ist gekennzeichnet von:
- Stubstanzschwächen und - Funktionsmängeln.
Substanzschwächen/bauliche Mißstände
- Die Gebäude, baulichen Anlagen und Straßen im Untersuchungs- gebiet weisen sehr starke bauliche Schäden auf; an etwa 80 % aller Gebäude müssen Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden, an etwa 60 % in erheblichem Umfang.
- Charakteristisch für die Substanz ist, daß das Straßenfassaden- bild über den realen Bauzustand hinwegtäuscht.
- Durch unkontrollierte An-, Um- und Ausbauten, durch falschen Materialeinsatz wurde das Ortsbild erheblich gestört.
- Der Zustand der Straßen, Plätze und Fußwege ist mangelhaft, das Material der Straßendecken ortsuntypisch. Fußwege sind an besonders verkehrsintensiven Stellen des Ortes nicht oder zu schmal vorhanden.
- Die sanitäre Ausstattung der Wohnungen ist unbefriedigend.
- Baulücken befinden sich im Ortskern.
- Unmaßstäbliche ortsuntypische Baukörper entstanden durch Ersatzbebauung, Zweckbauten und Umbauten in den letzten Jahren.
- Die Heizsysteme der Wohnungen (überwiegend Kohle) entsprechen weder modernen energiewirtschaftlichen Anforderungen, noch den Anforderungen des Umweltschutzes.
- Gestörte Fassadenbilder durch falsche Materialwahl, geänderte Fensterformate, Fenstergestaltung und Schaufenster.
- Aus kulturhistorischer und denkmalpflegerischer Sicht wichtige Bereiche befinden sich in einem gefahrbringenden Zustand (Pichtstraße, Wieckstraße). Funktionsmängel/Mängel in Nutzung und Standortverteilung
- Generelle Unterversorgung in allen Bereichen des Handels und der Dienstleistungen unter dem Aspekt eines Zentralortes.
- Keine klare Zonierung und Schwerpunktbildung.
- Unbebaute und ungeordnete Flächen besonders in Randbereichen.
- Unbefriediegende Nutzung der Baulücken (Parkplatz).
- Unbefriedigende Platz- und Freiraumgestaltung (Marktgestaltung, Pichtstraße).
- Mängel in der Grüngestaltung der öffentlichen Räume.
- Mangelhafte Aufenthaltsqualität auf Plätzen und in Straßen- räumen.
- Die sich in der Ortsstruktur, der Lage der Gebäude und der Bau- weise ergebenden reizvollen Situation kommmen aus gestalte- rischen, bautechnischen und funktionellen Gründen nicht zur Geltung.
- Trassenführung der Hauptachse Westrügen durch den Ortskern.
- Gefährdung der Bewohner durch erhöhte Verkehrsbelegung während der Saison.
- Immissionsgefahr und Schäden durch Erschütterung.
Die Analyse der dargelegten städtebaulichen Mißstände bewogen in ihrer zusammenfassenden Betrachtung den Ort, Sanierungsmaßnahmen nach dem Baugesetzbuch einzuleiten. (Beschluß zum Beginn der vorbereitenden Untersuchungen, öffent- liche Bekanntmachung des Beschlusses.) 3 . PLANUNGSZ I ELE
3.1. Allgemeine Planungsziele
Übergeordnetes Ziel der Stadterneuerung ist der Erhalt bzw. die Revitalisierung des historisch gewachsenen Ortskerns mit seinem Stadtbild, mit den erhaltenswerten Gebäuden, den Platz- und Straßenräumen und vor allen Dingen mit seinen das Stadtbild prägenden Baufluchten (Markt, Thälmannstraße, Mühlenstraße), der zum Teil erhaltenen Straßen- und Gehwegpflasterung sowie der gesamten Geländesituation. Für den städtebaulichen Rahmenplan als Grundlage einer gezielten Stadtentwicklung folgt daraus:
- das Gebiet unter Berücksichtigung der alten Stadtstruktur durch Modernisierung, Neubau, Instandsetzung wesentlich zu verbessern, - aber auch, um notwendige Funktionen gewährleisten zu können, überschaubare Grundstücksflächen zu verändern.
3.2. Spezielle Planungsziele
3.2.1. Wohnen/Wohnumfeld/Stadtbild
Die Wohnnutzung im Ortskern muß erhalten und unter Berücksichti- gung vorhandener Baustrukturen - besonders in den Randbereichen Wieckstraße, Friedensstraße, Kurt-Bürger-Straße - ergänzt werden. Schwerpunkt der Stadterneuerung ist die
- Aufwertung und Neugestaltung des Marktbereiches,
- Erhaltung und Instandsetzung der bauhistorisch wichtigen Straßenzüge mit den überwiegend reetgedeckten Häusern und den erhaltenen Straßenbelägen (Wildpflaster),
- Aufwertung des Platzes der Solidarität mit den aus denkmal- pflegerischer Sicht wichtigen und wertvollen Gebäuden sowie der davor liegenden Grünfläche,
- Aufwertung der wichtigen Grünzüge in der Stadt sowie
- die Neueindeckung der im großen Umfang asbestgedeckten Häuser mit in die Umgebung eingepaßten, ortstypischen Materialien.
Die großen, zum Teil stark verbauten oder brach liegenden Hof- innenbereiche sollten zur Nutzung durch die Anlieger attraktiv gestaltet werden, um auch das Defizit an privaten Stellflächen, Kinderspielplätzen auszugleichen. 3.2.2. Verkehr
Die Verkehrsbelastung im Ortszentrum, besonders an den Hauptver- kehrsstraßen Karl-Marx-Straße, Markt, Ernst-Thälmann-Straße ist erheblich. Durch verkehrsberuhigende Maßnahmen könnten in kürzester Frist Milderungen erreicht werden. Um unter Berücksichtigung der Aspekte der Denkmalpflege tragbare Zustände zu schaffen, müssen neben der Instandsetzung bzw. Er- neuerung der Straßendecken vor allem verkehrsorganisatorische Maßnahmen zum Tragen kommen.
Das nach Schließung der Baulücken entstehende Defizit an Stell- plätzen für den ruhenden Verkehr muß im Rahmen des Nutzungs- und Verkehrskonzepts durch die Einordnung von zusätzlichen Park- und Stellflächen behoben werden.
3.2.3. Funktionelle Beziehungen Stadt/Umland
Um Gingst für die Bevölkerung des Umlandes, für Besucher und nicht zuletzt für die Bewohner als Anziehungspunkt zu gestalten sowie das Defizit an Einrichtungen des Handels und Gewerbes, der Dienst- leistungen, der Gastronomie und des Gemeinbedarfs ausgleichen zu können, sind die Bereiche Markt, Mühlenstraße (1-6, 46-50) und der Platz der Solidarität als Zentrum bzw. ergänzendes Zentrum auszubilden. Der Zersplitterung der zentrumsbildenden Einrichtungen, die bisher die Regel war und sich auch weiterhin andeutet, ist durch konse- quente Koordinierung und Abstimmung aller an der Vorbereitung und Durchführung der Stadterneuerung Beteiligten entgegenzuwirken. Um die Stadt für den Touristen attraktiv zu gestalten, sind die vorhandenen Potentiale - äußerst reizvolle Landschaft durch gezielte Planung zu erschließen. Entsprechend den Zielstellung des Strukturkonzeptes Rügen ist Gingst wieder als traditioneller Handwerkerort entsprechend dem historischen Vorbild zu entwickeln.
3.3. Ziele der Sanierung
Die Sanierungsziele ergeben sich aus der Darstellung und der Analyse der städtebaulichen Mißstände und können allgemein wie folgt definiert werden:
1. Das Gebiet ist unter Berücksichtigung der historischen Orts- struktur durch Neubau, Modernisierung und Instandsetzung we- sentlich zu verbessern, aber auch
2. um die notwendigen Funktionen gewährleisten zu können, die Art der baulichen und sonstigen Nutzung sowie in Ausnahmefällen das Maß der baulichen Nutzung durch überbaubare Grundstücksflächen zu verändern.
Die Durchführung aller Maßnahmen muß von einer Verkehrsberuhigung des Ortskerns begleitet werden. Die wichtigsten Maßnahmen der Stadterneuerung im Überblick sind:
- Verkehrsberuhigung besonders an der Ortsdurchfahrtsstraße.
- Gestaltung und Aufwertung der Nutzung des Marktbereiches und des Bereiches Platz der Solidarität sowie Gestaltung des Grünbe- reiches um die Kirche als Bindeglied zwischen beiden Platz- situationen.
- Schaffung von Flächen für den ruhenden Verkehr als Ersatz für die derzeitige Nutzung des Marktes.
- Neuordnung und Bereinigung der vom öffentlichen Straßenraum ein- sehbaren Hofbereiche.
- Modernisierung und Instandsetzung der Gebäude zur Erhöhung der Wohn- und Lebensqualität.
- Erhaltung und Instandsetzung der historischen Straßen- und Platzsituationen einschließlich der Bebauung (Pichtsstraße und Wieckstraße) - Rekonstruktion der Reetdachhäuser, Erhaltung und Instandsetzung der Straßenbeläge.
- Schaffung eines attraktiven, ausgewogenen Angebots an zentrums- bildenden Einrichtungen .
- Gestaltung des Ortsbildes durch Rekonstruktion historischer Bauten und Anpassung ergänzender Bebauung an das vorhandene Ortsbild.
- Motivierung der Bürger im Rahmen des Gestaltungskonzeptes und der daraus abzuleitenden Gestaltungsfibel/ -satzung, auch ge- stalterische ortsbildwirksame Verbesserungen vorzunehmen. Als Anleitung sollte eine Gestaltungsfibel erarbeitet werden. 4 . BESTANDSSITUATION
In der Bestandsdarstellung werden die einzelnen Aspekte der bau- lichen Nutzung, der Verkehrsverhältnisse, der Stadtgestalt sowie die städtebaulichen Mißstände des Stadtbildes als Ergebnis der Bestandserhebung erfaßt und bewertet. Sie dient als Ausgangspunkt und als Grundlage für die nachfolgenden konzeptionellen Plan- schichten. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt der Planung wurde besonderes Gewicht auf die Bestandssituation betreffs der Gestaltung des Ortsbildes gelegt.
4.1. Ortsbild
Da die Erhaltung bzw. Korrektur des Ortsbildes und die Wiederher- stellung der historischen Gebäude wesentliche Sanierungsziele sind, wurden die das Stadtbild prägenden und die das Stadtbild störenden Elemente im Interesse der Überschaubarkeit getrennt auf je einer Karte dargestellt. Mit der Zielsetzung, den Stadtgrundriß zu erhalten, sind raumbestimmende stadttypische Elemente, geschlossene Platz- und Straßenräume, typische Baustrukturen, typische Baufluchten, ortstypische Gebäude sowie Aussagen zu wichtigen erhaltenswerten Materialstrukturen kenntlich gemacht.
Typisch für das Stadtbild ist die geschlossene Bebauung im Orts- kern (Markt, Mühlenstraße, Thälmannstraße) und die aufgelockerte Bebauung in den Randbereichen (Karl-Marx-Straße, westlicher Teil der Mühlenstraße) sowie im Bereich östlich der Kirche. Entsprechend der historischen Entwicklung dominiert das Hand- werkerhaus.
Im Ortskern befinden sich eine Reihe erhaltener Wohnhäuser aus dem 18. und dem Anfang des 19. Jh., in der Regel eingeschossige Fach- werk-Mittelflurhäuser mit zum Teil noch rohrgedecktem Krüppel- walmdach. Verschiedentlich treten noch Lehmstaken auf. Meist aber sind die Gefache mit Ziegeln gefüllt; zum Teil vorgeblendete massive Fassaden. Zum ausgebauten Dachgeschoß führt eine gerad- linige Treppe. Am Anger (Markt) überwiegen Giebelhäuser, teils 2-geschossig, in den Straßen die Traufhäuser. Die Haustüren der alten Häuser tragen zahlreiche Verzierungen wie Sonnen, Rhomben, Rosetten.
Besonders wertvolle Bauwerke:
Pfarrhaus: 1783. Eingeschossiges Fachwerk-Traufhaus mit Mittel- flur, Ziegelfüllungen, 7 Achsen, Mansarddach mit Fledermaus- gauben, frontispitzartige Ausbauten an der Vorderseite, Kronen- deckung. Weitere wertvolle Traufhäuser:
- Thälmannstraße 6 (Frontispitz), - Markt 8, 19 (Frontispitz), - Hintere Straße 1 - 4 (mit Eulenloch), - Hintere Straße 13 - 14 u.a. - Wieckstraße 6 - 8
Karl-Marx-Straße 2, 18. Jh. 1-geschossiges Fachwerkgiebelhaus mit Mittelflur, Ziegelfüllungen, 4 Achsen.
Weiterhin beachtenswerte Giebelhäuser:
- Markt 4, 5, 6, 11, 12, - Mühlenstraße 18, - Wieckstraße 1.
Durch Materialschwierigkeiten und unkontrollierte Baumeßnahmen der vergangenen Jahre wurde diese wertvolle Bausubstanz zerstört oder zumindest stark beeinträchtigt. Nahezu charakteristisch für Gingst sind mit Wellasbest gedeckte Dächer, ursprünglich Reetdächer.
Ein großer Teil besonders der wertvollen alten Bausubstanz befindet sich in einem desolaten Zustand, der eine Erhaltung schwierig macht (Pichtstraße, Wieckstraße).
Die für Gingst typischen Gestaltungselemente müssen auch bei Ergänzungsbauten ihre Wiederkehr finden. Als Baumaterialien sind heimische, regionale Werkstoffe zu verwenden. Klinkerfassaden oder Kunststoffassadenverkleidungen sind dem Erscheinungsbild fremd und sollten nicht verwendet werden. Das traditionelle Kopfsteinpflaster ist maßgebend und im Einklang mit den jeweils konkreten Nutzungsansprüchen möglichst wieder herzustellen.
4.2. Probleme in Teilbereichen
Bereich Markt
- Zentraler Platz des Ortes, streng geometrisch durch die Be- bauung umfaßt.
- Im Osten begrenzt durch die Grünfläche um die Kirche (schöne Kirchhofeingangssituation).
- Im Westen trichterförmig in die Mühlenstraße hineinlaufend.
- Die Platzsituation wird durch die überörtliche Hauptverkehrs- straße in 2 Funktionsbereiche gegliedert, die bei der Planung auch berücksichtigt werden sollten. Bereich östlich der Straße, eigentlicher Marktplatz: zur Zeit als Parkplatz genutzt, Bereich westlich der Straße: wenig attraktive Grünfläche, je- doch sehr schöner, unbedingt zu erhaltender Baumbestand. - Zur Zeit einziger, wenig attraktiver Geschäftsbereich.
- Im Westteil des Marktes an der Nordseite vor den Gebäuden noch auszubauende Terrassen-/Treppenanlage.
Planunqsziel:
Ostteil: Verlagerung des Parkplatzes, Gestaltung als Fußgängerbereich mit hoher Aufenthaltsqualität. Wochenmarktnutzung ist anzustreben. Gestaltung mit ortstypischen Oberflächenmaterial, Fassaden- korrekturen an den Gebäuden.
Bereich Platz der Solidarität/Kurt-Bürger-Straße
- Standort der Gemeindeverwaltung und Jugendklub (z. Zt. als Amts- xerwaltung für den Gemeindeverband genutzt).
- Sehr schönes Bauensemble vom Markt durch den Kirchhof getrennt.
- Vor dem Gebäudeensemble aufzuwertende Grünfläche mit erhaltens- wertem Baumbestand.
- Im Bereich der Kurt-Bürger-Straße Rasenfläche und ungestalteter Freiraum.
Planunqsziel:
Verwaltungsbereich, ruhiges Pendent zum Markt. Oberflächengestaltung mit ortstypischen Materialien, Fassaden- korrekturen an Gebäuden.
Bereich Pichtstraße/Bereich Wieckstraße
- Kulturhistorisch und städtebaulich wertvolle Straßenzüge west- lich und östlich der Hauptverkehrsstraße (Thälmannstraße).
- Noch erhaltene alte Baustubstanz überwiegend mit Reetdach- deckung, jedoch in äußerst desolatem Zustand.
- Oberflächenbelag beider Straßen: Wildpflaster (Kopfstein- pflaster).
- Durch wenig sensible Eingriffe und unkontrollierte Baumaßnah- men, besonders im letzten Jahr Störung des Bildes (Baufluchten, ungeordnete Hofbebauung, falscher Materialeinsatz, verputzte Klinkergebäude - "Altes Seminar, Pichtstraße" - Fassadenverunstaltungen usw.).
- Ehemalige Reetdächer durch Wellasbest ersetzt. Planunqsziel:
Erhaltung und Instandsetzung der ortstypischen Substanz und der Straßenoberfläche. Ergänzungsbauten angepaßt an die vorhandene Bebauung besonders in der Wieckstraße möglich und wünschenswert. Gestaltung der Straßenräume als Wohnstraße mit hoher Aufenthaltsqualität.
Bereich Karl - Marx - Straße/Handwerksstube
- Musealer Bereich mit ältester gut erhaltener Bausubstanz des Ortes an der Ostseite der Straße.
- An der Westseite 2-geschossige Gebäude mit Drempelgeschoß.
- Daneben großer ungestalteter Freiraum z.Zt. als Parkplatz genutzt.
Planunqsziel:
Schließung der Baulücke an der Ostseite der Straße (Verlagerung des Parkplatzes). Aufwertung des Museumbereichs. Ausbau einer "Handwerkerstraße" unter Berücksichtigung der Strukturen der "Handwerksstuben" süd-östlich des Museums (im Bereich der Raiffeisenbank).
5 • NUTZUNGSKONZEPT
5.1. Ziel
Das Nutzungskonzept gibt Auskünfte über die Art und das Maß der baulichen und sonstigen Nutzung. Ihm liegt das Ziel zugrunde, die heutigen Anforderungen an die Funktionen des Ortes hinsichtlich der gebauten Umwelt an die gewachsenen Strukturen anzupassen. Dabei sind die Belange von Stadthygiene und Umweltschutz zu berücksichtigen.
Der Plan gibt den Rahmen für die anstehenden baulich-räumlichen Veränderungen vor. Er kennzeichnet den Charakter der Freiflächen und stellt die Flächen für Gemeinschaftsanlagen (Kinderspielplätze, Ruheplätze, Stellplätze bzw. Carports), Flächen für Einrichtungen des Gemeinbedarfs und für Versorgungsanlagen dar.
Er ist somit eine Präzisierung des Flächennutzungsplanes. 5.2. Bauliche Nutzung
Wohnen:
Der Wohnnutzung wird im Untersuchungsgebiet besondere Beachtung beigemessen. Die im Nutzungskonzept dargestellten Verflechtungen sollen dazu dienen, das Wohnen, besonders im Ortskern, wieder attraktiv zu machen. Der zunehmende Verfall der Substanz, vorwiegend in den ältesten Teilen - Pichtstraße/Wieckstraße - zog eine "Entvölkerung" dieser Bereiche nach sich. Dem Bereich Markt, Mühlenstraße ist die Funktion "Besonderes Wohngebiet" mit der Spezifikation Ortszentrum zugedacht. Zentrumsbildende und ergänzende Einrichtungen sind überwiegend in den Erdgeschoßzonen einzurichten.
Generell sollten 5 7 (2) Nr. 5 und (3) P. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) - Tankstellen aller Art sowie Spielhallen und Sexshops usw. - entsprechend 5 9 (3) BauGB ausgeschlossen werden. Der Bereich Platz der Solidarität ist als "kleiner Markt" vorgesehen. Neben Einrichtungen des Gemeinbedarfs und kleinen Gaststätten hat die Funktion Wohnen den Vorrang. Der erhöhte Bedarf an Wohnungen, der bedingt durch die Nutzungsänderungen der Erdgeschoßzonen und als Folge von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen entsteht, sollte nach Möglichkeit in und am Rande des Ortskerns gedeckt werden. Reserveflächen für Einzelgebäude sind im Bereich der Pichtstraße, der Wieckstraße, der Karl-Marx-Straße und in den Randgebieten vorhanden.
Als Vorzugsfläche für "reine Wohnfunktion" - WR - ist das Gebiet östlich des Friedhofs und der vorhandenen Eigenheimbebauung ausgewiesen. Diese Bebauung schließt unmittelbar an den Ortskern an und rundet die vorhandenen Wohngebiete ab. Als Reservefläche für die weitere Wohnbebauung kann der z. Zt. noch als Grünfläche dargestellte Bereich bis zur Wieckstraße dienen.
Weitere Abrundungen besonders für Eigenheime sind im nord- östlichen Bereich möglich (anschließend an die bereits vorhandenen Eigenheimsiedlungen).
Gemeinbedarf:
Eine Bedarfsdeckung ist durch Ergänzung der vorhandenen Standorte möglich. Bevorzugter Standort für Verwaltungseinrichtung (Gemeinde, Amtsverwaltung des Gemeindeverbandes) ist das Ensemble am Platz der Solidarität (Nr. 8, 9, 19, 11). 5.3. Nutzung der Freiräume
Der Ort Gingst ist arm an öffentlichen Grünflächen. Aufgrund der Größe des Ortes und der landschaftlich reizvollen Umgebung scheint es nicht erforderlich, in großem Stil öffentliche Grünflächen zu schaffen. Ziel der Planung muß es dennoch sein:
- die vorhandenen Grün- und Freiflächen entsprechend ihrer historischen Bezüge aufzuwerten und zu nutzen (Kirchhof, Markt, Museumsbereich, Platz der Solidarität)
- die Straßen- und Platzräume mit dem Ziel der Erhöhung der Auf- enthaltsqualität aufzuwerten (Markt, Platz der Solidarität, Pichtstraße, Wieckstraße)
6. VERKEHRSKONZEPT
6.1. Ziele
Wie bereits dargestellt ist Gingst als Verkehrsknotenpunkt des Westteils der Insel Rügen zu betrachten. Hier treffen die Landstraßen aus den Einzugsgebieten Ummanz, Samtens, Bergen, Trent-Schaprode, Wittow zusammen.
Der Ort wird durchquert von der Landesstraße, die den gesamten Bereich Westrügen erschließt.
Das bedeutet besonders während der Sommermonate eine erhebliche Belastung.
Eine Ortsumgehung würde aber die Gefahr des "Abhängens" nach sich ziehen. Deshalb ist eine Kompromißlösung, die zur Milderung der Belastung durch straßenräumliche Gestaltung sowie verkehrs- beruhigende und verkehrsregelnde Maßnahmen führt, sinnvoll. Diese von der Gemeinde gewünschte Lösung wird auch von den entsprechenden Fachbereichen des Landratsamtes Bergen unterstützt.
Trotzdem wäre es zweckmäßig, im Rahmen übergeordneter Planungen für den "reinen Durchgangsverkehr", eine Alternativlösung anzubieten.
Um für die Anwohner und Fußgänger kurzfristig zumutbare Bedingungen zu schaffen, ist eine Verkehrsberuhigung durch Geschwindigkeitsbegrenzung erforderlich.
Der Ausbau einer reinen Fußgängerzone ist nicht angestrebtes Planungsziel. Bis auf gestaltete Teile des Marktes (Ostseite) und des Platzes der Solidarität, in denen der Fußgänger Vorrang hat, müssen in allen Bereichen für Fußgänger und Kraftfahrer verträgliche Bedingungen geschaffen werden. Besonderes Augenmerk ist im Rahmen konkreter Planungen dem ruhenden Verkehr zu widmen. Neben den für die Funktion der Stadt erforderlichen Park- und Stellflächen entsteht ein zusätzlicher Bedarf durch die Ablösung störender Garagenkomplexe und "wilder Parkplätze".
6.2. Fließender Verkehr
Eine Neuausweisung von Straßenverkehrsflächen erfolgt nur zur Erschließung der neuen Wohngebiete östlich der Thälmannstraße und nördlich der Mühlenstraße (Kindergarten).
Im Verkehrskonzept wurden diese Anliegerstraßen nicht berücksichtigt, da der derzeitige Planungsstand eine detaillierte Darstellung noch nicht ermöglicht. Im Rahmen vertiefender Planungen (B-Plan) werden diese Bereiche fixiert.
Um für die Bewohner und Besucher der Altstadt sowie für die Verkehrsteilnehmer tragbare Verhältnisse zu schaffen, ist entsprechend der Wertigkeit der Straße und des Straßenquerschnitts eine Neuorganisation des Verkehrsflusses im Rahmen der Vertiefung des Verkehrskonzeptes vorzusehen.
Der Nachteil von Umwegfahrten und der verminderten Orientierbarkeit für Ortsfremde sollte zugunsten von Kundenparkplätzen im Straßenraum und akzeptablen Gehwegbreiten in Kauf genommen werden. Einer unangemessenen Fahrgeschwindigkeit soll mit Geschwindigkeitsbegrenzungen, Straßenpflaster und künstlichen Engstellen Einhalt geboten werden.
6.2.1. Überörtlicher Verkehr
Die wichtigste überörtliche Hauptverkehrsachse verläuft derzeit in Süd-Nord-Richtung durch die Stadt (Karl-Marx-Straße, Markt, Ernst- Thälmann-Straße). Die Hauptverbindung zur Insel Ummanz (Ummanzer Straße) führt durch gemischte Gebiete. Die Trassenführung ist vertretbar.
6.2.2. Innerörtlicher Verkehr
Die Straßen für den innerörtlichen Verkehr sind nach ihrer Bedeutung unterschieden worden in innerörtliche Haupterschließungsstraßen und Erschließungsstraßen mit maßgeblicher Aufenthaltsqualität (Wohnstraße). Die Haupterschließungsstraßen Mühlenstraße, Kurt-Bürger-Straße (bis zum Platz der Solidarität), Friedensstraße, Wieckstraße dienen hauptsächlich der Bündelung und Ableitung des Verkehrs in Richtung der überörtlichen Verkehrsstraßen. Die übrigen Straßen dienen dem innerstädtischen Ziel- und Quellverkehr. Hier findet nur noch in sehr begrenztem Maße Fremdverkehr statt. 6.3. Ruhender Verkehr
Das Defizit an Stellplätzen wird nach der Bebauung der Z.Z. als Parkplatz genutzten Lücke (Karl-Marx-Straße, Markt) offensicht- lich. Im Rahmen der Untersuchungen zur Erstellung des Nutzungs- und Verkehrskonzepts wurden Flächen für Parkplätze und Stellflächen im Straßenraum nachgewiesen. Darüber hinaus ist es dringend erforderlich, in den Blockinnenbereichen Stellplätze für die Bewohner zu erstellen. Die konkreten Stellplatznachweise sind in vertiefenden Planungen zu führen.
. GESTALTUNGSKONZEPT
7.1. Allgemeine Ziele
Im Gestaltungskonzept werden Aussagen zu den baulich-räumlichen Zielen der Stadterneuerung gemacht. Insbesondere werden die raumbegrenzenden Elemente, die Höhenentwicklung der Baumassen und die Stellung der Baukörper sowohl im zu erhaltenden Bestand als auch für Neugestaltung von Baukörpern gezeigt.
Ziel ist es, die ästhetische Wirkung des Stadtbildes als Ganzes und im Detail zu verbessern sowie die historische Entwicklung im baulichen Bereich zu dokumentieren und zu sichern, um damit die gefühlsmäßige Bindung des Bürgers an seine Stadt zu verstärken.
Für das Planungsgebiet bedeutet das, die in der Vergangenheit durch unkontrollierte Baumaßnahmen gestörten Fassadenbilder, Dachlandschaften, Straßen- und Fußwegbeläge unter Berücksichtigung der im Nutzungskonzept vorgegebenen Planungsziele zu korrigieren.
Bei Lückenschließungen, Ergänzungen und Ersatzbauten sind die vorhandenen Strukturen sowie Art und Maß der Baukörper zu berücksichtigen. Im Gestaltungskonzept sind dargestellt:
- Maß der baulichen Nutzung und Höhen,
- erste Gestaltungshinweise zur Erneuerung von Grün- und Freiflächen sowie für Platz- und Straßenräume,
- notwendige Wiederherstellungen von Raumkanten und Baufluchten,
- Festlegungen zur Obeflächengestaltung von Straßen und Plätzen,
- wichtige Ergänzungen und Erweiterungen der Straßenbaum- pflanzungen,
- ortsspezifische Gestaltungselemente, wie z. B. Geländehöhen, Übergänge zur Landschaft zu gestaltende Ortszugänge,
- besondere Elemente der Raumgestaltung wie Bänke, Brunnen, Treppen, Mauern und dergleichen, - Hofbereiche und Bereiche zur Entwicklung von Handwerk und Dienstleistungen.
Um unter Berücksichtigung der historischen Bezüge den heutigen Anforderungen an die Wohn- und Lebensumwelt gerecht werden zu können, ist es erforderlich, besondere Bereiche der Stadt gezielt zu planen und aufzubauen.
Alle Einzelmaßnahmen sollten hier besonders gründlich mit den geplanten Zielen in Übereinstimmung gebracht werden.
Für Stadtbild und Funktion der Stadt sind als besondere Sorgfaltsbereiche zu betrachten:
- Der Markt und - der Platz der Solidarität mit dem Kirchhof als Verbindungsglied zwischen beiden, - die Pichtstraße, - die Wieckstraße, - der Museumsbereich in der Karl-Marx-Straße.
7.2. Gestaltungsgrundsätze für besondere Sorgfaltsbereiche des Stadtbildes
Markt
- Erhaltung und Ergänzung der historischen Bebauungsstruktur.
- Gestalten des Übergangs zur "Grünzone" um die Kirche nach historischer Vorlage.
- Im östlichen Bereich des Marktes Ersatz der Asphaltdecke durch ortstypische mit der Denkmalpflege abzustimmende Pflasterung (vorzugsweise Wildpflaster).
- Dieser Teil des Marktes ist kein Grünbereich, möglich sind sparsam eingesetzte kleinkronige Bäume vor den Häusern.
- Gestaltungselemente wie Bänke, Lampen und dgl. sind sparsam unter Berücksichtigung der zukünftigen Funktion (als Wochen- markt) einzusetzen.
- Die Raumkante zur Straße sollte nicht durch feste bauliche An- lagen, sondern z. B. durch eine Baumreihe (kleinkronige Bäume, kugelförmig gehalten) oder durch einen angelegten Geländesprung (Treppe) gekennzeichnet werden.
- Als Verweilbereich und Ruhezone ist die vorhandene Grünfläche westlich der Hauptverkehrsstraße auszubilden. - Konkrete Aussagen zur Gestaltung des Marktbereiches werden im Rahmen der weiteren Bearbeitung und Vertiefung des Gestaltungs- konzeptes gemacht.
- Im Verlaufe der Sanierung müssen Funktionsveränderungen an Ge- bäuden so gesteuert werden, daß die Störungen im Fassadenbild und Asbestdachdeckungen beseitigt werden.
Platz der Solidarität
- Aufwertung der Grünfläche vor dem Gebäudeensemble.
- Gestaltung des südlichen Bereiches mit der Rasenfläche als Platz (Raumgliederung!), Einbeziehung des alten Dorfbrunnens.
- Die Fläche vor den Gebäuden (Nr. 10 und 11) und die Flächen süd- lich davon bis zur Kurt-Bürger-Straße sowie der kleine Platz von Nr. 6 und 7 müssen als Einheit betrachtet und gestaltet werden.
- Im Gegensatz zum "Markttreiben" westlich der Kirche soll dieser Bereich als ruhigerer Bereich ausgebildet werden.
- Im Zuge von Gebäudemodernisierungen sollten auch da Fassaden- korrekturen und ortstypische Dachdeckungen durchgeführt werden (Ersatz der Asbestdächer und -einfriedungen).
Pichtstraße, Wieckstraße
- Beide Straßen müssen entsprechend ihrer historischen Bezüge un- ter Berücksichtigung der heutigen Anforderungen an Funktion und Material instandgesetzt und gestaltet werden.
- Erneuerung der Reetdächer bzw. Ersatz der Asbestdächer durch Reet oder "Bi berschwänze".
- Erhaltung bzw. Erneuerung der Straßen- und Gehwegpflasterung (Wildpflaster noch erhalten).
- Ergänzungsbauten entsprechend der vorhandenen Bebauung.
- Begrünung durch kleinkronige Bäume (Wieckstraße) oder Rankge- wächse (Pichtstraße).
- Einbeziehung der Platzsituationen (bedingt durch die Einmün- dung von Straßen) in die Gestaltung der Bereiche.
- Gestaltungsziel muß die Erhöhung der Aufenthaltsqualität im Straßenbereich sein.
Die konkrete Gestaltung und Nutzung dieser Bereiche muß im Rahmen vertiefender Planungen präzisiert werden. 8. MASSNAHME- UND DURCHFÜHRUNGSKONZEPT
Die im Maßnahmeplan vorgeschlagenen Aktivitäten können gegenwärtig noch nicht zeitlich eingeordnet werden, da die Durchführung einerseits von den technischen Möglichkeiten, andererseits von der Bereitstellung der finanziellen Mittel abhängig ist.
Die Gebäudemodernisierung wird im Rahmen der Möglichkeiten so gesteuert, daß in Schwerpunktbereichen vorrangig Erfolge sichtbar werden.