Nepremičnine: Cene Spet Rastejo / Nove Usmeritve Pri Urejanju Otroških Igrišč: Igrišča Za 21. Stoletje
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
PRILOGA BIVANJE MLADINA 4324 30.18. 10.06. 20092010 PRILOGA O KULTURI BIVANJA 4 39 Nepremičnine: Cene spet rastejo / Nove usmeritve pri urejanju otroških igrišč: Igrišča za 21. stoletje / Gozd in les: Neizrabljena priložnost Slovenije / Feng šuj: Kako ustvariti prostore, prijetne za bivanje / Stolpnice: Se je gradnja v neskončne višave ustavila? / Urbani prostori: Izbor najboljših poslovilnih objektov v Sloveniji PRILOGA BIVANJE MLADINA 24 18. 06. 2010 40 CENE SPET RASTEJO Anton Kožar, Inštitut za nepremičnine Nepremičninski trg poganja obilna ponudba bančnih posojil Slovenski nepremičninski trg z la- Promet na nepremičninskem trgu, cene delnic in stanovanjska posojila bank stniškimi nepremičninskimi pravi- cami je bil zadnjih petnajst let sta- 14000 bilen, zadnji dve leti pa ima podob- 340,0 334,3 Ocenjen promet na nep.trgu brez novogradenj (leva skala) ne značilnosti kot drugod po svetu. 320,0 neto stanovanjski krediti bank ( leva skala) 300,0 Obseg prometa je dosegel vrhunec slovenski borzni indeks LJSE Composite (desna skala) 12000 280,1 280,0 281,8 leta 2007 s približno 2,8 milijarde 262,9 evrov, lani pa je bil skoraj polovico 260,0 255,2 255,4 244,4 manjši. Od lanske jeseni ga poga- 240,0 236,1 10000 233,6 229,0 njajo predvsem bančna posojila go- 220,0 224,4 216,4 214,6 202,8 215,7 218,9 spodinjstvom. 200,0 199,9 199,7 Po privatizaciji stanovanj pri nas ni- 182,5 180,7 180,9 8000 180,0 176,0 169,4 koli ni zaživel tržni najem. Lastni- 160,0 153,2 štvu stanovanj smo dajali prednost 145,8 140,0 123,5 140,1137,1 133,4 SBI indeks skoraj dvajset let, to se kaže v celo- 124,7 124,8 125,3 114,1 127,4 6000 120,0 promet v mio € 114,4 tni regulativi stanovanjske politike, 105,9 105,6 107,4 100,0 100,0 kolikor je sploh imamo. Najemni 86,9 80,0 trg v času obračanja nepremičnin- 4000 60,0 skega cikla navzdol sploh ne igra 40,0 vloge, ki bi jo lahko. Vemo, da se v 20,0 2000 kriznih letih povpraševanje po sub- 0,0 vencijah za najemnine poveča. Pri -20,0 12345678910111212345678910111212345678910111212345 nas se to kaže v povečanem številu -40,0 0 prošenj za neprofitna stanovanja. 2007 2008 2009 2010 Če seštejemo subvencije za naje- mnike in ugodnosti vseh drugih ukrepov za socialno šibke uporab- nike stanovanj, znaša celoten zne- Promet na nepremičninskem trgu po vrsti zavezanca sek, ki ga država nameni za stano- vanjsko oskrbo, približno pet mili- jonov evrov. Drobiž, v primerjavi z 2.800 fizične osebe pravne osebe realnimi potrebami revnih gospo- 2.600 skupaj dinjstev. Dejansko bi moral znašati 2.400 skoraj desetkrat toliko. Iz distribuci- 2.200 je dohodkov gospodinjstev vemo, 2.000 da si kar približno 40 odstotkov go- 1.800 spodinjstev ni sposobnih zagotoviti 1.600 dolgoročne oskrbe s stanovanjem 1.400 iz lastnih dohodkov, tako da pomen 1.200 in vloga pomoči staršev in sorodni- promet v mio € mio v promet 1.000 kov še naraščata. Ker naša gospo- 800 dinjstva glede na gospodinjstva v 600 drugih članicah EU niso zelo zadol- žena, so se v tem položaju dobro 400 znašle banke, ki imajo od vstopa 200 Slovenije v evropsko monetarno 0 unijo stanovanjski trg za svojo tr- 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 žno nišo. Paradoksalno je, da pri nas najemnina, če najemodajalec Otroško igrišče v Severnem mestnem parku Navje v Ljubljani. Avtorja zasnove parka: Ina Šuklje Erjavec in Andrej Erjavec. Foto: Borut Peterlin. PRILOGA BIVANJE MLADINA 24 18. 06. 2010 poravna vse davke, ne zadošča za nakup nadomestnega stanovanja. Celoten znesek, ki ga država nameni za stanovanjsko Če pa lastnik oddaja na črno ali na sivo, se temu cilju kar precej pribli- oskrbo, znaša približno pet milijonov evrov. ža, saj se izogne najmanj 9,6-odsto- tni efektivni obdavčitvi najemnin, Drobiž, v primerjavi z realnimi potrebami revnih 41 če sodi v najvišji dohodkovni ra- zred, pa dobri 24-odstotni. Razlika gospodinjstev. Dejansko bi moral znašati skoraj med oddajanjem stanovanja na čr- no ali na sivo je v tem, da se pri desetkrat toliko. oddajanju na črno najemnina pla- ča v gotovini na roke, da ni nobene pogodbe ali drugega pisnega spo- razuma med najemodajalcem in najemnikom in da ni plačan davek ni, da se zaradi povečanih vhodnih lo znižanje 2 odstotka glede na za- cija cen starih stanovanj znaša le še (tipično je zlasti za oddajanje stano- stroškov pri gradnji (rast minimal- dnje četrtletje lanskega leta. Dolgo- 9 odstotnih točk: od najvišje ravni v vanj tujim delavcem), pri oddajanju nih plač in surovin v svetu) prodaj- ročno takšna gibanja niso mogoča, tretjem četrtletju leta 2008 do kon- na sivo pa je pogodba med najemo- ne cene novih stanovanj prilagajajo saj se bo moral trg urediti: naje- ca prvega četrtletja letošnjega leta. dajalcem in najemnikom sicer skle- vhodnim stroškom. Cene starih sta- mnina mora omogočiti poplačilo Cene starih stanovanj ne rastejo za- njena, a ni registrirana, prav tako novanj bi se morale po pričakova- celotne naložbe, z upoštevanjem radi plač, saj neto plača na zaposle- pa v tem primeru ni plačan davek. nju kupcev že lani bolj prilagoditi drugačnih donosov zaradi reinve- nega raste komaj dober odstotek Potem ko je prejšnja vlada odpravi- navzdol, kot so se, prve tri mesece stiranja. Že zdaj lahko govorimo o na četrtletje. Zniževanje najemnin la obvezo prijavljanja najemnih po- letošnjega leta pa kar za 6 odsto- resnih nepravilnostih na najemnem torej delno izraža plačna gibanja, godb, se sivi najemniški trg vse bolj tnih točk prehitevajo rast stroškov trgu kot pomembni cokli, ki zavira delno pa težave armade brezposel- spreminja v črnega, že skoraj mafij- novogradenj. preobrat cikla na trgu nepremič- nih, ki se je z gospodarsko krizo po- skega. Lani in v začetku letošnjega leta ne- nin. Tako se je na primer v Švici večala na približno sto tisoč. Za Cene starih stanovanj so se po po- to plače v povprečju naraščajo po predlani in lani promet na nepre- brezposelne je pomemben vsak datkih Statističnega urada RS prve 3,4 odstotka na leto, splošne gospo- mičninskem trgu zmanjšal. Vendar cent, ki ga odmerijo za obratovalne tri mesece letošnjega leta povečale darske razmere pa ostajajo negoto- ima Švica zelo stabilen in nizek, stroške. kar za 3,1 odstotka, cene novozgra- ve. okrog 5-odstotni letni donos na ne- Konec leta 2008 je znašala ocena jenih stanovanj pa so se v istem ob- Po podatkih največjega nepremič- premičnine, trg pa je dobro reguli- vrednosti stanovanj, izračunana na dobju povečale za 1,6 odstotka. Na ninskega portala Slonep so se naje- ran. podlagi metode kapitalizacije sta- letni ravni znaša razlika v tempu mnine lani začele zniževati, to pa Postavlja se vprašanje, kaj poganja novitnega dobička, okrog 70 od- rasti kar 13 odstotkov proti 7 od- se nadaljuje tudi prvo četrtletje le- rast cen starih nepremičnin. Doga- stotkov realiziranih transakcijskih stotkom. Od januarja do maja letos tos. Prve tri mesece letošnjega leta ja se ravno nasprotno od pričako- cen stanovanj. Prilagoditev cen sta- so se stroški stanovanjske gradnje so se najemnine znižale za 7,4 od- vanj. Gospodinjstva so pričakovala novanj navzdol za okrog 15 odsto- (brez zemlje) povečali za 2,8 odstot- stotka, odvisno od velikosti stano- občutnejše znižanje vrednosti ne- tnih točk od vrha nepremičninske- ka oz. 7 odstotkov na leto. To pome- vanj. Celo pri garsonjerah je znaša- premičnin od realiziranega. Korek- ga cikla do lanske jeseni je kratko- PRILOGA BIVANJE MLADINA 24 18. 06. 2010 MIHA FRAS 42 Gospodarska kriza v Sloveniji je najbolj radikalno prizadela gradbeni sektor. Prišlo je do padca povpraševanja in v veliko primerih tudi do padca kakovosti novogradenj. Opaziti je veliko uniformiranost ponujenih stanovanj, saj so investitorji zlasti v mestih težili k maksimizaciji razpoložljivih stanovanjskih površin na kvadratni meter zemlje. A obstajajo tudi izjeme. Da življenje v mestu ne pomeni nujno prostorske in infrastrukturne utesnjenosti, ki je značilna za večino klasičnih stanovanjskih sosesk, dokazuje naselje Nove dimenzije na Ledarski ulici v ljubljanskih Kosezah. Investitor naselja je družba Ganamm d.o.o. ročno povečala donos za investicije sojil, leta 2007 pa že 62 milijonov jonov evrov, to pa je v razmerju do Ta sestavek je prekratek, da bi v v nepremičnine, toda od septem- evrov. Zgolj in samo lani se je neto neto bančnih posojil gospodarstvu njem lahko zajeli vse predloge, ki bra lani se donosi spet zmanjšujejo. posojanje bank gospodinjstvom skr- skoraj 75 odstotkov. Banke očitno jih mora država pripraviti za uredi- Prve tri mesece letošnjega leta so se čilo: znašalo je neto 44 milijonov vidijo v stanovanjskem trgu prilo- tev najemnega trga in za reševanje cene starih stanovanj povečale za evrov na mesec, to pa je še vedno žnost, toda rast cen starih stano- vprašanja zalog na novo proizvede- 3,1 odstotka. Torej se že pol leta gi- več kot leta 2006. Letos je neto po- vanj je glede na gospodarske raz- nih stanovanj, tudi tistih, ki jih je bljejo ravno v nasprotni smeri kot sojanje bank gospodinjstvom prve mere nesmiselno visoka. Menim, za trg gradil republiški stanovanj- najemnine. Gre za proces, ki po- štiri mesece na ravni visokega po- da je v takih razmerah nakup iz na- ski sklad. Toda predvsem se mora slabšuje pričakovani donos. Posta- trošniškega optimizma iz leta 2007. ložbenega motiva neprivlačen in spremeniti uradniška mentaliteta, vlja se vprašanje, kaj nam nepre- Drugače povedano, leta 2007 so pri sedanjem davčnem vijaku tudi da lahko tržne najemnine znašajo mičninski trg s svojimi podatki spo- banke financirale 12 odstotkov na neracionalen. Obseg alokacije sta- le sedem evrov za kvadratni meter, roča. Še zlasti, ker vemo, da promet enoto prometa z nepremičninami, novanjskih posojil gospodinjstvom in preiti na razmišljanje, da mora na trgu poteka na spodnji meji ne- lani in letos pa okrog 50 odstotkov.