Morten Dybvik

Morten Dybvik Hvordan påvirker Morten Dybvik Morten kjøpesenterbestemmelsen utviklingen av handel i Harstad- området? — med henvisning til rikspolitisk bestemmelse, Masteroppgave vedtatt i 2008, samt "Regional plan for handel og service i Troms 2015-2024" Hvordan påvirker kjøpesenterbestemmelsen utviklingen av handel i Harstad-området? kjøpesenterbestemmelsen påvirker Hvordan NTNU Masteroppgave i Eiendomsutvikling og -forvaltning Veileder: Gunnar Leikvam Juni 2019 Fakultet for arkitektur og design arkitektur for Fakultet Institutt for arkitektur og planlegging arkitektur for Institutt Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet teknisk-naturvitenskapelige Norges NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET INSTITUTT FOR ARKITEKTUR OG PLANLEGGING Oppgavens tittel: Dato: 11. juni 2019 Hvordan påvirker kjøpesenterbestemmelsen utviklingen av handel i Antall sider (inkl. bilag): 111 Harstad-området? – med henvisning til rikspolitisk bestemmelse, vedtatt i 2008, samt «Regional plan for handel og service i Troms 2015-2024» Masteroppgave X Prosjektoppgave Navn: Morten Dybvik Faglærer/veileder: Gunnar Leikvam Eventuelle eksterne faglige kontakter/veiledere: Tore Brandstveit Haugen Ekstrakt: Denne rapporten har til hensikt å undersøke tematikken gjennom problemstillingen: “Hvordan påvirker kjøpesenterbestemmelsen utviklingen av handel i Harstad-området?”. For å kunne besvare problemstillingen er det satt opp fire forskningsspørsmål: ñ Hvordan samsvarer Harstad kommunes arealplan med kjøpesenterbestemmelsen i et byutviklingsperspektiv? ñ Er bruken av avlastnings- og bydelssenter i tråd med intensjonen i bestemmelsen? ñ Hvilken innvirkning har begrepsbruken detaljvarehandel og plasskrevende handel på lokalisering av handel? ñ Hvordan påvirker bestemmelsen eiendomsutviklernes strategier for utvikling av næringseiendommer? Problemstillingen er besvart gjennom en kvalitativ metode med 10 dybdeintervjuer, samt gjennom et litteraturstudie. Bestemmelsen påvirker handelen på en rekke områder. Først og fremst påvirker den utviklerne og kommunen ved at den stiller høye krav til kunnskap og kompetanse. Utviklerne ønsket en helhetlig planlegging, hvor kommunen forteller hvor de ønsker utvikling. Slik utviklingen er i Harstad er i dag er det ikke arealmangel i kommunen, men arealene må tilgjengeliggjøres i planleggingen. Dette innebærer i praksis at enkelte virksomheter må relokaliseres til fordel for mer handel. Et eksempel på dette er industribedriften Norsk Stål på Seljestad. Videre gjør bestemmelsen at begrepsbruken er avgjørende innenfor lokalisering av handel, hvor ingen ønsker å bli definert som detaljvarehandel. Det stilles ekstra krav til etablering av detaljvarehandel som en ikke har ved plasskrevende handel. Disse går i hovedsak ut på tillatt plassering og trafikkavvikling rundt etableringen. Følgelig gjør dette at utviklingen bærer preg av å være “...et spill og et motspill mellom regelverket og næringene”, næringssjefen i Harstad kommune (2019). I neste omgang stilles det ytterligere krav til kommunen i vurderingen av enkeltsaker. Fra analysen ser en at begrepsbruken er en utdatert metodikk innenfor lokalisering av handel. Stikkord: 1. Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre 2. Regional plan for handel og service i Troms 3. Handelsutviklingen i Harstad 4. Bydels- og avlastningssentre _________________________________________ (sign.) ii Forord Denne rapporten er skrevet som avslutning på masterstudiet i Eiendomsutvikling og -forvaltning ved Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet (NTNU). Oppgaven er gjennomført i løpet av våren 2019, og utgjør 30 studiepoeng i faget AAR4992 Masteroppgave i eiendomsutvikling og - forvaltning. Forfatteren er en student med bakgrunn innen eiendomsmegling. Temaet for oppgaven er: Kjøpesenterbestemmelsens innvirkning på handel i Harstad, og er inspirert av kjent problematikk fra forskerens hjemsted. Jeg vil rette en takk til alle som har vært med på å muliggjøre dette prosjektet. Dette gjelder først og fremst informantene som bidro med gode innspill til problemstillingen. Jeg har hatt stor nytte av fortløpende veiledning og hjelp fra Gunnar Leikvam våren 2019, og Tore Haugen gjennom faget Teori og metode for masteroppgaver, høsten 2018. Gjennom forskningen har jeg fått økt kjennskap innenfor en rekke fagområder som jeg vil ta med meg videre i arbeidslivet. Videre har jeg fått god kunnskap om utviklingen av handel og næring i min hjemby, samt vært i kontakt med en rekke sentrale aktører innen eiendomsutvikling og forvaltning. Trondheim 11. juni, 2019 Morten Dybvik iii iv Sammendrag Den rikspolitiske bestemmelsen fra 2008 ble videreført på fylkeskommunalt nivå gjennom “Regional plan for handel og service i Troms”, vedtatt i 2015. Denne innebærer i praksis at det kun er tillatt å etablere nye, eller utvide eksisterende, kjøpesentre over 3000 m² BRA innenfor gitte sentrumssoner. I Harstad er dette i hovedsak Kanebogen bydelssenter, Seljestad avlastningssenter og Harstad sentrum. Følgelig har det medført en del problemer da arealkrevende bedrifter som ønsker å satse aktivt i regionen ikke får tilgang til nødvendige arealer. Det stilles derfor spørsmålstegn om hvorvidt bestemmelsen bidrar, eller ødelegger for utviklingen av Harstad som by. Denne rapporten har til hensikt å undersøke tematikken gjennom problemstillingen: “Hvordan påvirker kjøpesenterbestemmelsen utviklingen av handel i Harstad-området?”. For å besvare problemstillingen er det satt opp fire forskningsspørsmål. Oppsummert tar disse for seg: Hvordan byutviklingen ser ut i dag sammenlignet med Harstad kommunes arealplan (KPA) fra 2010? Hvorvidt bruken av avlastnings- og bydelssenter er i tråd med intensjonen i bestemmelsen? Hvilken innvirkning begrepsbruken med detaljvare- og plasskrevende handel har å si for lokaliseringen av handel? Hvordan bestemmelsen påvirker eiendomsutviklernes strategier for utvikling av handel? Oppgaven er avgrenset til å omfatte bestemmelsens påvirkning på handel i Harstad-området slik den fremstår i dag. Videre vil nedgang i handel som følge av digitalisering av tjenester ikke være inkludert i studiet. Informasjonen, som er innhentet, er et resultat av 10 ustrukturerte intervjuer fordelt over regionalt nivå i form av en representant for Fylkesmannen, kommunalt i form av arealplanlegger og næringssjef og private utviklere. Det er i tillegg utført et litteraturstudie med grunnlag i eksisterende teori fra planer og tidligere evalueringer av bestemmelsen. Funnene ble så analysert ut fra eksisterende teori og funnene fra litteraturstudiet. Resultatet ble så sammenholdt med forskningsspørsmålene og oppgavens problemstilling. Handelen i Harstad har utviklet seg betraktelig den siste tiden gjennom etableringen av Harstadpakken, samt utvidelsen av Seljestad og Kanebogen senter. Her mente flertallet av informantene at avlastningssenteret på Seljestad er i tråd med intensjonen i bestemmelsen, mens de hadde ulike meninger om Kanebogen. v Som resultat av analysen ble det konkludert med at bestemmelsen påvirker handelen på en rekke områder. Først og fremst påvirker den utviklerne og kommunen ved at den stiller høye krav til kunnskap og kompetanse. Utviklerne ønsket en helhetlig planlegging, hvor kommunen forteller hvor de ønsker utvikling. Slik utviklingen i Harstad er i dag er det ikke arealmangel i kommunen, men arealene må tilgjengeliggjøres i planleggingen. Dette innebærer i praksis at enkelte virksomheter må relokaliseres til fordel for mer handel. Et eksempel på dette er industribedriften Norsk Stål på Seljestad. Videre gjør bestemmelsen at begrepsbruken er avgjørende innenfor lokalisering av handel, hvor ingen ønsker å bli definert som detaljvarehandel. Det stilles ekstra krav til etablering av detaljvarehandel som en ikke har ved plasskrevende handel. Disse går i hovedsak ut på tillatt plassering og trafikkavvikling rundt etableringen. Følgelig gjør dette at utviklingen bærer preg av å være “...et spill og et motspill mellom regelverket og næringene”, næringssjefen i Harstad kommune (2019). I neste omgang stilles det ytterligere krav til kommunen i vurderingen av enkeltsaker. Fra analysen ser en at begrepsbruken er en utdatert metodikk innenfor lokalisering av handel. Det anbefales derfor å benytte en alternativ løsning for etablering av handel, som innebærer at kommunen fristiller seg fra skillet mellom plasskrevende- og detaljvarehandel. På den måten blir det opp til markedet og betalingsevnen til bedriftene å avgjøre hvor disse skal plasseres. vi Abstract Through the " Regional plan for handel og service i Troms" the national policy from 2008 was being pursued at a county municipal level. In practice, the provision only permits established of new or expanding of existing shopping centers over 3000 m2 “BRA” within given zones of the city. In Harstad, this is mainly within Kanebogen district center, Seljestad as a relief center, and Harstad city center. Consequently, there have been numerous problems, since area demanding companies, who wish to invest actively in the region, do not have access to necessary areas. Thus, it is questioned whether the provision contributes or destroys the development of Harstad. This thesis intends to investigate the given theme through the question: "How does the shopping center regulation affect the development of commerce in Harstad?". To answer the thesis statement, four research questions have been made. In summary, these include: How the city development looks today compared to the Harstad municipality's plan for land usage (KPA) from 2010? Is the use of relief centers and

Load more