Bauen im

Landkreis Darmstadt-Dieburg

DarmstadtDieburg.indd 1 20.11.2007 15:55:16 Uhr Die PLUS CARD für Handwerk und Gewerbe*

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DarmstadtDieburg.indd 2 20.11.2007 15:55:21 Uhr Grußwort

Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, sehr geehrte Bauinteressenten/innen,

in den eigenen vier Wänden zu leben, ist auch Im Rahmen dieses Ratgebers können naturge- Ihrem persönlichen Bauvorhaben wünschen wir heute noch der Wunsch vieler Menschen. mäß nicht alle Fragen beantwortet werden. gutes Gelingen. Zu Ihrer Entscheidung, diesen Traum in unserem Landkreis zu verwirklichen, beglückwünschen wir Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der in der Sie. Broschüre vorgestellten Behörden stehen Ihnen Mit freundlichen Grüßen dann gerne mit Rat und Tat zur Seite. Ihre Bevor jedoch mit dem Bau begonnen werden kann, gilt es eine Reihe von gesetzlichen Vor- gaben zu beachten und in die Planung mit ein- zubeziehen.

Diese Broschüre soll Ihnen helfen, die Vorberei- tung und Durchführung Ihres Vorhabens zu er- leichtern und die Zusammenarbeit mit den am Bau beteiligten Fachbehörden so schnell und reibungslos wie möglich zu gestalten.

Gleichzeitig möchten wir aber auch das Ver- ständnis für unsere Kulturlandschaft und die Be- lange des Natur- und Umweltschutzes wecken und ein energie- und ressourcensparendes Bau- en fördern.

Eine Vielzahl von Gesetzen und Vorschriften soll helfen, dieses Allgemeingut nachhaltig zu sichern.

Ein schonender Umgang mit unserer Umwelt ist wichtiger denn je, damit wir für unsere Kinder und Enkelkinder die wunderschöne Landschaft unseres Landkreises dauerhaft erhalten können.

Oftmals ist es für die Bauwilligen nicht so ein- fach zu durchschauen, welche Auswirkungen die genannten Vorschriften auf das konkrete Alfred Jakoubek Christel Fleischmann Bauvorhaben haben. Landrat Kreisbeigeordneter

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DarmstadtDieburg.indd S2 20.11.2007 15:55:29 Uhr Inhaltsverzeichnis

Grußwort ...... 1 Was ist aus wasserrechtlicher Sicht 1. Das Baugrundstück beim Bauen zu beachten? – Auswahl des Grundstücks ...... 19 Kurzportrait des Kreises ...... 7 – Erschließung eines Grundstückes ...... 18 – Erschließung ...... 19 – Grundwasserhaltung ...... 18 – Rechtliche Vorüberlegungen ...... 19 Erfassung der Vorgänge – Bauen im Uferbereich und in festgesetzten – Risiko Altlasten ...... 20 Einteilung der Bauaufsichtsbereiche ...... 8 Überschwemmungsgebieten...... 18 – Erwerb...... 20 – Bauen in Wasserschutzgebieten ...... 18 – Grundstückswert ...... 20 Branchenverzeichnis ...... 12 – Lagerung wassergefährdender Stoffe . . . . 18 – Nebenkosten...... 20 – Erdwärmesonden ...... 18 – Notarkosten ...... 20 Organigramm der Verwaltung ...... 16 – Brunnen...... 18 – Grunderwerbssteuer ...... 21

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DarmstadtDieburg.indd S3 20.11.2007 15:55:31 Uhr Inhaltsverzeichnis

– Erschließungsbeiträge für Straßenbau, – Flächennutzungsplan...... 26 2.2. Das Bauordnungsrecht Kanal und Wasserversorgung...... 21 – Bebauungsplan...... 26 – Allgemein ...... 35 – Sonstige Nebenkosten ...... 21 – Grünordnungsplan...... 28 – Bebauung der Grundstücke ...... 35 – Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. . 22 – Ausnahmen und Befreiungen ...... 28 – Grenzabstand ...... 35 – Einvernehmen der Gemeinde ...... 30 – Die am Bau Beteiligten...... 37 2. Das öffentliche Baurecht – Der Vorhaben- und Erschließungsplan . . . 30 – Verwaltungsverfahren ...... 38 – Das Baurecht allgemein ...... 26 – Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – – Bauantrag ...... 41 2.1 Das Bauplanungsrecht Innenbereich...... 30 – Bauleitplanung ...... 26 – Außenbereich ...... 31 3. Denkmalschutz & Denkmalpfl ege . . . . . 47

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DarmstadtDieburg.indd S4 20.11.2007 15:55:34 Uhr Inhaltsverzeichnis

4. Die Bauausführung – Zentrale Warmwasserbereitung ...... 56 – Erdwärmesonden ...... 61 – Energiesparen...... 52 – Solare Warmwasserbereitung ...... 56 – Brunnen...... 61 – Wärmeschutzverglasung für die – Strom aus der Sonne ...... 56 Fenster...... 52 Notrufe...... 64 – Ihre Schornsteinfeger informieren...... 54 5. Boden und Umweltschutz – Konsequente Dämmung von Kellern . . . . 56 – Mutterboden ...... 57 – Bauen mit der Sonne ...... 56 – Bodenaushub, Bauschutt und – Passive Solarenergienutzung Baustellenabfälle...... 57 durch Fenster ...... 56 – Lagerung wassergefährdender Stoffe . . . . 61

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DarmstadtDieburg.indd S6 20.11.2007 15:55:38 Uhr Kurzportrait des Kreises

Den Landkreis Darmstadt-Dieburg kennzeichnet 290.000 Landkreisbewohner können sich nicht dazu auch fast 300 Quadratkilometer Landwirt- eine Vielfalt von Landschaften. Ein beschauliches irren, wenn sie sich in den 9 Städten und 14 Ge- schaftsfl äche, mehr als 230 Quadratkilometer Idyll liegt nur wenige Kilometer von einer aufstre- meinden im Landkreis Darmstadt-Dieburg wohl- Wald und immerhin knapp sieben Quadratkilo- benden Wirtschaftsregion entfernt, die weiten fühlen. meter Gewässer. Ebenen des hessischen Rieds, des Dieburger In den 80 Schulen werden pro Jahr ca. 30.000 Lands und romantische Täler werden durch Schülerinnen und Schüler betreut. Nicht zu verschweigen das abwechslungsreiche die Hänge der Bergstraße und die Erhebungen und viel beachtete Kulturleben, die regen und nim- des Odenwaldes getrennt. Eine Bildungs- und Der tiefste Punkt des Landkreises liegt in der mermüden Vereinsaktivitäten in den 23 Kommu- Qualifi zierungslandschaft liegt neben von alter Nähe von Griesheim auf 88 Metern Höhe, der nen des Landkreises, die vielen Burgen und Tradition geprägter Landschaft. High Tech und herausragende Höhepunkt ist Neunkirchen mit Schlösser sowie die Sehenswürdigkeiten mit dem Beschaulichkeit stehen sich im Landkreis Darm- 592 Metern. Von Nord nach Süd erstreckt sich Weltnaturerbe Grube Messel an der Spitze und stadt-Dieburg nicht im Weg, Unternehmen und der Landkreis über 31,08 Kilometer, von West den kleinen, mit viel Begeisterung eingerichteten Informationstechnik stören die Kuh auf der Wei- nach Ost ist es etwas weiter – 38,15 km. Die- Museen auf der andere Seite. de nicht. se nüchternen Koordinaten bilden den Rahmen für ein Gebiet, dass die fünftreichste Region in Der Landkreis hat die Herausforderung, Fort- Darmstadt-Dieburg ist ein Wachstumskreis. Seit Europa ist und das als Speckgürtel rund um schritt und Tradition zu verbinden, angenommen. der Gründung 1977 zogen mehr als 45.000 neue die Wissenschaftsstadt Darmstadt bezeichnet Für die Zukunft gilt es, die örtlichen und regiona- Bürgerinnen und Bürger in den „Kragen” rund um wird. Der Reichtum lässt sich jedoch nicht nur in len Stärken zu koordinieren und Kooperationen Darmstadt. materiellen Größen messen, viel mehr gehören zu fördern.

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DarmstadtDieburg.indd S7 20.11.2007 15:55:39 Uhr Erfassung der Vorgänge – Einteilung der Bauaufsichtsbereiche

Gemeinde/Stadt Gemarkung Planungsrechtliche Bezirk Sonderbauten Verwaltungsbereich Vorprüfung Widerspruchsverfahren

Alsbach-Hähnlein 01 Alsbach Wick Schoeßler Hillgärtner Spiehl 02 Hähnlein Babenhausen 03 Babenhausen Haas Lehr Pose Körber 04 Harpertshausen 05 Harreshausen 06 Hergershausen 07 Langstadt 08 Schaafheimer Wiesen 09 Sickenhofen Bickenbach 10 Bickenbach N.N. Bahn Hillgärtner Körber Dieburg 11 Dieburg Haas Poth Pose Körber Eppertshausen 12 Eppertshausen Wick Schnell Pose Körber Erzhausen 13 Erzhausen N.N Bahn Hollbach Körber Fischbachtal 14 Billings Wick Ortner Hillgärtner Spiehl 15 Lichtenberg 16 Meßbach 17 Niedernhausen 18 Nonrod 19 Steinau Griesheim 20 Griesheim N.N. Hermanns Hillgärtner Körber Groß-Bieberau 21 Groß-Bieberau Wick Ortner Hillgärtner Körber 22 Rodau Groß-Umstadt 23 Dorndiel Haas Poth Hollbach Körber 24 Frau-Nauses 25 Groß-Umstadt 26 Heubach 27 Kleestadt 28 Klein-Umstadt 29 Raibach

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DarmstadtDieburg.indd S8 20.11.2007 15:55:45 Uhr Erfassung der Vorgänge – Einteilung der Bauaufsichtsbereiche

Gemeinde/Stadt Gemarkung Planungsrechtliche Bezirk Sonderbauten Verwaltungsbereich Vorprüfung Widerspruchsverfahren

Groß-Umstadt 30 Richen 31 Semd 32 Wiebelsbach Groß-Zimmern 33 Groß-Zimmern N.N. Ortner Hollbach Spiehl 34 Klein-Zimmern Messel 35 Messel Haas Schnell Pose Körber Modautal 36 Allertshofen Wick Ortner Hillgärtner Spiehl 37 Asbach 38 Brandau 39 Ernsthofen 40 Herchenrode 41 Hoxhohl 42 Klein-Bieberau 43 Lützelbach 44 Neunkirchen 45 Neutsch Mühltal 46 Frankenhausen Wick Braun Hollbach Spiehl 47 Nieder-Beerbach 48 Nieder-Ramstadt 49 Traisa 50 Waschenbach Münster 51 Altheim N.N. Schnell Pose Körber 52 Münster Ober-Ramstadt 53 Nieder-Modau Wick Junglas Hillgärtner Spiehl 54 Ober-Modau 55 Ober-Ramstadt 56 Rohrbach 57 Wembach Otzberg 58 Habitzheim Haas Junglas Hollbach Spiehl 59 Hering

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DarmstadtDieburg.indd S9 20.11.2007 15:55:45 Uhr Erfassung der Vorgänge – Einteilung der Bauaufsichtsbereiche

Gemeinde/Stadt Gemarkung Planungsrechtliche Bezirk Sonderbauten Verwaltungsbereich Vorprüfung Widerspruchsverfahren

Otzberg 60 Lengfeld 61 Nieder-Klingen 62 Ober-Klingen 63 Ober-Nauses 64 Schloß-Nauses Pfungstadt 65 Eich N.N. Bahn Hillgärtner Körber 66 Eschollbrücken 67 Hahn 68 Pfungstadt Reinheim 69 Georgenhausen Wick Junglas Hollbach Spiehl 70 Reinheim 71 Spachbrücken 72 Ueberau 73 Zeilhard Roßdorf 74 Gundernhausen Wick Junglas Hollbach Spiel 75 Roßdorf Schaafheim 76 Mosbach Haas Schnell Pose Körber 77 Radheim 78 Schaafheim 79 Schlierbach Seeheim-Jugenheim 80 Balkhausen Wick Braun Hillgärtner Spiehl 81 Jugenheim 82 Malchen 83 Ober-Beerbach 84 Seeheim Weiterstadt 85 Braunshardt N.N. Schoeßler Hollbach Spiehl 86 Gräfenhausen 87 Schneppenhausen 88 Weiterstadt

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DarmstadtDieburg.indd S11 20.11.2007 15:55:46 Uhr Branchenverzeichnis

Liebe Leser! Hier fi nden Sie eine wertvolle Seite Seite Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungs- Banken und Sparkassen ...... 2, 50 Beratende Ingenieure ...... 50 fähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe Baubetreuung ...... 11, 29 Betonfertigteile ...... 32/33 und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle Baudekoration ...... 14, 25, 53 Bio-Brennstoffhandel ...... 27 diese Betriebe haben die kostenlose Ver- Bauelemente ...... 17 Blitzschutz ...... 29,40 teilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Bauhaus...... U2 Brandschutz ...... 34 Bauleitung...... 27 Chemisch mikrobiologisches Labor . . 29 Seite Baumärkte ...... U2, 12, 29 Container ...... 59 Abbruch- und Baggerarbeiten ...... 6 Baumaschinen, Handel – Vermietung - Containerdienst ...... 38 Alarm-Systeme ...... 36 Service ...... 46 Dachdecker...... 5, 34 Antennenbau ...... 29 Bauservice ...... 17 Dachtechnik ...... 14 Architekturbüros 4, 13, 14, 25, Baustoffe ...... 49, 59, 60 Dienstleistungen ...... 29 ...... 34, 38, 42, 50, 64, U3 Bauunternehmung . .5, 11, 13, 15, 17, Discount-Baumarkt ...... 29 Architektur und Statik ...... 46 29, 60, 62 Elektroanlagen...... 53, 62 Bädersanierung ...... 53 Bauvermessung...... 23 Elektroinstallationen. . 3, 17, 25, 29, 40 Badgestaltung, individuell ...... 11 Bauwerksabdichtung ...... 42 Elektrotechnik ...... 27

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DarmstadtDieburg.indd S12 20.11.2007 15:55:48 Uhr Branchenverzeichnis

Seite Seite Seite Energie- und Wärmetechnische Fliesenfachgeschäfte ...... 53, 62 Gerüstbau ...... 49 Anlagen ...... U3 Fliesenverlegung ...... 15, 53, 64 Hallenbau ...... 36 Energieberatung...... 14, 27, 54 Fliesestrich ...... 38 Hausbauunternehmen ...... 4, 61 Energieversorgung ...... 6 Fuhrbetrieb ...... 6 Hausinstandsetzung...... 50 Erdungsanlagen...... 40 Fundamentsanierung ...... 34 Haustrockenlegung ...... 34 Erdwärme ...... U4 Gebäudeschadstoffe...... 34 Heizanlagen ...... 27 Estrich und Verputz ...... 36 Gebäudetechnik...... 29 Heizung - Sanitär 11, 14, 17, Estrichbau...... 38 Gebäudetechnische ...... 36, 53, 60, 62, U4 Fenster und Türen ...... 17, 40 Gesamtplanung ...... 34 Hoch- und Tiefbau ...... 5, 17 Fertighausbau ...... 40, 46 Geoingenieurbüro...... 42 Hof- und Gartengestaltung ...... 50

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DarmstadtDieburg.indd S13 20.11.2007 15:55:49 Uhr Branchenverzeichnis

Seite Seite Seite Holz- und Bautenschutz ...... 46 Maler und Verputzer ...... 46 Restaurator ...... 49 Holzbau ...... 5, 46, 60 Malerfachbetriebe 4, 17, 25, Rollläden und Wintergärten ...... 40 Immobilienbewertung ...... 27 ...... 50, 53, 62 Sachverständigenbüro . . . . 35, 38, 49 Ingenieurbüros 4, 13, 14, 27, Massivhäuser ...... 34 Schimmelsanierung ...... 42 ...... 34, 42, 50, 64, U3 Metallbau ...... 40, 46, 64 Schlosserei ...... 36, 40, 46 Ingenieurbüro für Statik...... 63 Metallbauschlosserei ...... 46 Schornsteinbau ...... 54 Ingenieure für Geotechnik ...... 42 Notar ...... 3 Ingenieurgesellschaft ...... 39 Öko-Baustoffe ...... 46 Innenarchitektur ...... 13, 42 Projektsteuerung ...... 15 Komposte und Substrate...... 59 Raumausstattung...... 53 Maler und Lackierer ...... 15, 53 Rechtsanwälte ...... 3

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DarmstadtDieburg.indd S14 20.11.2007 15:55:50 Uhr Branchenverzeichnis

Seite Seite Seite Schornsteinfeger ...... 54 Straßenbau ...... 11 Wärmepumpen ...... 36 Schreinerei ...... 36 Technische Gebäudeausrüstung. . . . 13 Wasserversorgung ...... 60 Spenglerei ...... 34 Tragwerksplanung ...... 63 Wohnbau ...... 11 Städteplaner ...... 13 Transporte...... 49 Wohnberatung...... 13 Stahlbau ...... 36 Umwelttechnik ...... 34 Zimmereien ...... 5, 34, 49, 53, 60 Stahldübelwerke...... 49 Vermessungsingenieure ...... 22 U = Umschlagsseite

Wir sind für Sie da

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DarmstadtDieburg.indd S15 20.11.2007 15:55:51 Uhr Organigramm der Verwaltung

Name Telefon Raum

Herr Axt, Abteilungsleiter 2340 1412 Herr Klos, Technischer Leiter 2342 1408

Herr Bahn 2385 1314 Frau Braun 2381 1308 Frau Döring 2400 1302 Herr Fritsch 2390 1301 Frau Haas 2361 1405 Frau Hartwein 2376 1516 Frau Hermanns 2387 1312 Frau Hilbert 2392 1305 Herr Hillgärtner 2354 1502 Frau Hollbach 2355 1504 Frau Junglas 2401 1304 Frau Koch 2356 1305 Herr Körber 2345 1402 Frau Kowallik 2383 1316 Frau Lehr 2395 1307 Frau Ortner 2402 1306 Herr Pose 2380 1506 Herr Poth 2393 1309 Frau Schimmelpfennig 2341 1410 Frau Schnell 2394 1303 Herr Schoeßler 2384 1311 Herr Spiehl 2386 1401 Herr Wick 2363 1407

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DarmstadtDieburg.indd S17 20.11.2007 15:56:09 Uhr Was ist aus wasserrechtlicher Sicht beim Bauen zu beachten?

Erschließung eines Grundstückes formieren, um geeignete Maßnahmen für hohe Lagerung wassergefährdender Stoffe oder wechselnde Flurabstände zu ergreifen. Bei Zur Erschließung eines Grundstückes gehören niedrigem Flurabstand sind u.U. wasserdichte Die Lagerung wassergefährdender Stoffe (z.B. auch die Versorgung mit Trinkwasser und die Bauwerke vorzusehen. Unbeabsichtigte Erschlie- Heizöl) ist der Unteren Wasserbehörde anzu- Entsorgung von Abwasser. Sofern beides über ßungen des Grundwassers sind der Wasserbe- zeigen. Diese Anzeige ist auch vorgeschrieben, öffentliche Anlagen erfolgt, ist das Bauvorhaben hörde mitzuteilen. wenn es keiner förmlichen Baugenehmigung aus wasserrechtlicher Sicht unproblematisch. bedarf. Eine Baugenehmigung ist erst ab einer Wenn jedoch Trinkwasser aus eigenen Brunnen Lagermenge von mehr als 5.000 l vorgeschrie- gefördert werden soll, muss unter Umständen Bauen im Uferbereich und in festge- ben. eine eigene Erlaubnis eingeholt werden. Auch die setzten Überschwemmungsgebieten Abwasserreinigung in eigenen Behandlungsan- lagen erfordert in der Regel eine eigenständige Im Uferbereich und in festgesetzten Über- Erdwärmesonden wasserrechtliche Entscheidung. schwemmungsgebieten ist außerhalb von im Zusammenhang bebauter Ortsteile die Errichtung Die Niederbringung von Erdwärmesonden be- baulicher Anlagen nicht gestattet. Ausnahmen be- darf der wasserrechtlichen Erlaubnis. Ein ent- Grundwasserhaltung dürfen der Zustimmung der Wasserbehörde. sprechender Antrag fi ndet sich in einem Leitfaden der Hessischen Landesanstalt für Umwelt und Sofern eine Grundwasserhaltung z.B. bei der Er- Geologie, Rheingaustraße 186, 65203 Wiesba- richtung der Fundamente erforderlich sein sollte, Bauen in Wasserschutzgebieten den, der im Internet unter www.hlug.de veröffent- ist zu prüfen, ob hierfür eine Erlaubnis erforder- licht ist. lich ist. Die Einleitung des geförderten Grund- In den Zonen I und II von Wasserschutzgebie- wassers in die Kanalisation ist grundsätzlich ten ist die Bebauung verboten. Für die Zonen III, nicht zulässig. IIIA und IIIB gilt dieses Verbot regelmäßig nicht. Brunnen Es empfi ehlt sich ohnehin, sich bereits bei der Einzelheiten sind den jeweiligen Schutzgebiets- Planung über die Grundwasserstände zu in- verordnungen zu entnehmen. Die Absicht, einen Brunnen niederzubringen, um den Garten zu bewässern, ist der Wasser- behörde anzuzeigen. Damit geht einher, dass beim örtlichen Wasserversorgungsunternehmen die Befreiung von Anschluss- und Benutzungs- zwang einzuholen ist.

Für weitere Informationen stehen Ihnen die Mitarbeiterinnen der Unteren Wasserbehörde, Rheinstraße 94 (Dugena Haus) in Darmstadt gerne zur Verfügung:

Telefon: 06151/881-1420 Telefax: 06151/881-1428 E-mail: [email protected]

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DarmstadtDieburg.indd S18 20.11.2007 15:56:12 Uhr 1. Das Baugrundstück

Auswahl eines Grundstücks und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein • Wie sieht es mit der Baureife und der Baugrundstück ist und wie es bebaut werden Erschließung des Grundstücks aus, ist eine Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste darf. Kann auf dem ins Auge gefaßten Grund- ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres stück überhaupt das geplante Bauvorhaben ver- vorhanden, können Anschlüsse an die Ver- Bauvorhabens, mit der Sie zumeist eine langfri- wirklicht werden? Gleiches gilt auch für bebaute sorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, stige Bindung an einen Standort eingehen. Grundstücke. Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig her- gestellt werden, was lässt sich in Bezug auf Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig ge- Hierbei sollte den folgenden Fragen besondere die Tragfähigkeit des Baugrunds und die nug vorgehen. Beachtung geschenkt werden: Grundwasserverhältnisse feststellen? Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grund- • Welche Möglichkeiten der Bebauung be- Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein stück so genau wie möglich kennen lernen. stehen hinsichtlich der Grundstückslage, Baugrundgutachten einzuholen. Es empfehlen sich Besuche zu verschiedenen der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? • In welcher Höhe sind Zahlungen für Zeiten. Auch können Auskünfte von Nachbarn • Welche Festsetzungen und Baube- Erschließungsbeiträge zu erwarten? des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreiche schränkungen trifft der Bebauungsplan oder • Tangieren durchgehende Versorgungs- Aufschlüsse geben. die Gestaltungssatzung, falls vorhanden? leitungen (unterirdisch oder als Freileitung) • Welche Baubeschränkungen ergeben sich das Baugrundstück? durch die Umgebungsbebauung, falls kein • Wie ist das Grundstück im Grundbuch Erschließung Bebauungsplan vorliegt (Einfügen in die belastet (z.B. durch Grunddienstbarkeiten, Eigenart der vorhandenen Bebauung)? die die Bebauungsmöglichkeiten Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines • Liegt es evtl. im Aussenbereich (außerhalb einschränken können)? Grundstücks ist die gesicherte Erschließung, d.h. des Geltungsbereichs eines qualifi zierten • Sind für das Baugrundstück Baulasten das Grundstück muss in angemessener Breite Bebauungsplanes, außerhalb eines im eingetragen? Das Baulastenverzeichnis an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfl äche Zusammenhang bebauten Ortsteiles)? wird bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. liegen oder mit einer öffentlich-rechtlich gesicher- ten Zufahrt daran anliegen.

Des Weiteren müssen die Wasserversorgungs- anlagen und Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entsprechend den was- serrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein.

Rechtliche Vorüberlegungen

Voraussetzung für eine Bebaubarkeit Der Grundstückseigentümer und/oder -käufer sollte sich zunächst bei der zuständigen Bauauf- sichtsbehörde erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften

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DarmstadtDieburg.indd S19 20.11.2007 15:56:27 Uhr 1. Das Baugrundstück

• In welcher Entfernung befi nden sich der Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hier Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder Arbeitsplatz, die Schule, der Kindergarten, wird ein Kataster über Flächen mit bekannten hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschat- die erforderlichen Einkaufsmöglichkeiten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kon- ten. und wie ist die Verkehrsverbindung dorthin? taminierten Flächen geführt. Findet sich hier Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der • Falls über die Bebaubarkeit eines Grund- nichts über das gesuchte Grundstück, heißt dies Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es stückes Zweifel bestehen, empfi ehlt es sich, deshalb noch nicht, daß dort tatsächlich keine aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung Kontakt mit den Mitarbeiterinnen oder Schadstoffe im Boden schlummern. Die vorhan- im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grund- Mitarbeitern der Bauaufsichtsbehörde auf- denen Listen haben keinen Anspruch auf Voll- buchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung zunehmen und ggf. eine Bauvoranfrage ständigkeit. Sie werden laufend aktualisiert. eines fremden Grundstücks über einen festge- einzureichen. legten Zeitraum, oftmals für 99 Jahre. • Welche Störungen sind zu erwarten? Klare vertragliche Absprachen zwischen Grund- Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche stückskäufer und -verkäufer sind nach der um- Betriebe oder Straßen in der Nähe des fassenden Information über das Grundstück Grundstückswert Baugrundstücks können zu Beeinträch- die zweit wichtigste Altlastenvorsorge. Egal, ob tigungen führen. Bestehen Planungen, zum Zeitpunkt des Kaufes ein Altlastenverdacht Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken die zu Belästigungen führen können besteht oder nicht: Für den Fall der Fälle sollte erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gut- oder sind solche zu erwarten? vertraglich festgehalten werden, wer für welche achterausschusses. Aufgrund von Kartenüber- • Sie sollten den Flächennutzungsplan einse- Untersuchungen und Maßnahmen zahlen muß. sichten können Sie dort die jeweils aktuellen hen und erfragen, welche Planungen in der Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen Nähe des Baugrundstücks vorgesehen sind. ersten guten Anhalt für Grundstückspreise dar- Erwerb stellen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. Risiko Altlasten Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück ent- scheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. Vor einem Grundstückskauf sollte man sich Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaf- Nebenkosten gründlich informieren, ob Verunreinigungen aus fenheit. vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Bei felsigem oder moorigem Boden und/oder Beim Grundstückskauf beachten sie bitte, dass Grundwasser lauern. Umfangreiche Recherchen hohem Grundwasserspiegel müssen beispiels- neben den Grundstückskosten zumindest noch machen sich angesichts des großen – auch fi - weise entsprechende Vorkehrungen getroffen folgende Nebenkosten hinzukommen: nanziellen – Risikos immer bezahlt. werden, die auch die Baukosten erhöhen. Aus- • Grunderwerbsteuer Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die künfte erhalten Sie von der jeweiligen Gemeinde, • Notariats- und Grundbuchkosten, Geschichte des Grundstücks. Ist auf dem Ge- von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn. • ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühr, lände vielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut • ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler). worden? Wurde die Fläche früher gewerblich ge- Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend nutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt? um das Grundstück in den nächsten Jahren aus- sehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Notarkosten Antworten auf diese Fragen können erste Hin- Lebenszeit gibt es nirgends, doch kann man weise auf mögliche Altlasten liefern. Beim DA- bei der Gemeindeverwaltung erfahren, ob in der Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in DI Werk kann nachgefragt werden, ob über das Nähe größere Baugebiete geplant sind. Achten der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen

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DarmstadtDieburg.indd S20 20.11.2007 15:56:37 Uhr 1. Das Baugrundstück

Sie ein „freies” Grundstück ohne Bebauung, wer- ausbau, den Kanal und die Wasserversorgung die zu erwartenden Beiträge erhalten Sie vom den die Kosten wie aufgeführt berechnet. anfallen. Bauamt der zuständigen Gemeindeverwaltung.

Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt er- Der Beitrag für den Straßenausbau richtet sich werben oder einen Vertrag mit einem Bauträger nach den tatsächlich entstehenden Kosten. Ob- Sonstige Nebenkosten über die Immobilie abschließen, werden die Ge- gleich die Gemeinde einen Teil der Kosten über- bühren von der im Vertrag genannten Summe nimmt, haben Sie als Grundstückseigentümer Beim Grundstückskauf können weitere Neben- berechnet. den größten Anteil an den Straßenbaukosten zu kosten Ihren Geldbeutel belasten. übernehmen. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, Grunderwerbsteuer Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren kommen Vermessungsgebühren in Abhängigkeit ab: So können breite Gehwege auf beiden Seiten, von der Größe und dem Wert des Grundstückes Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt er- verkehrsberuhigende Maßnahmen, Grünfl ächen sowie dem Zeitaufwand für die Vermessung auf hoben. Es werden Ihnen 3,5 % des vereinbar- mit Bäumen oder Parkplätze die Straßenkosten Sie zu (gemäß Kostenordnung für das amtliche ten Kaufpreises (Grundstückswert) in Rechnung verteuern. Vermessungswesen). gestellt. Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge rich- Haben Sie ein Grundstück/Haus über einen Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück ten sich nach der Grundstücksgröße und dem Makler erworben, fällt die individuelle Makler- auch eine auf diesem errichtete Immobilie wird Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte für provision an. die Grunderwerbsteuer – soweit im Kaufvertrag enthalten – auch vom Gebäudewert verlangt. Von einer gebrauchten Immobilie im Wert von 200.000 Euro werden Ihnen demnach 7.000 Euro Grunderwerbsteuer berechnet.

Erschließungsbeiträge für Straßenausbau, Kanal und Wasserversorgung

Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen. Das Bau- amt der zuständigen Gemeinde informiert Sie. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, können dennoch Beiträge für den Straßen-

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DarmstadtDieburg.indd S22 20.11.2007 15:56:57 Uhr Öffentlich bestellte Planung auf verlässlichen Grundlagen eingehalten werden (Erschließung, Grenz- und Vermessungsingenieure – ÖbVI sind meist die ersten Fachingenieure, die in Gebäudeabstände,…). Die Bebaubarkeit kann der Planungsphase eingeschaltet werden müs- unter Umständen erst durch die Bestellung von die unbekannten sen. Sie liefern den Architekten die genaue Geo- Baulasten und deren Eintragung in das bei der Dienstleister des Bauherren metrie und Höhensituation des Baugrundstücks. Bauaufsichtsbehörde geführte Baulastenbuch Gerade wenn sich der Neubau nach bereits be- ermöglicht werden. Der ÖbVI berät Sie und be- Dass für die Planung und Errichtung eines Neu- stehenden eigenen oder Nachbargebäuden rich- glaubigt ggf. Ihre Unterschrift unter dem Antrag baus ein Architekt oder auch ein Statiker benötigt ten muss, ist ein rechtzeitiges, genaues Aufmaß zum Eintrag einer Baulast. wird, ist allgemein bekannt. Welche Leistungen wichtig. Nichts ist unangenehmer, als dass man aber ein Vermessungsingenieur im Zuge einer erst bei Beginn der Bauarbeiten feststellt, dass Lageplan zum Bauantrag Baumaßnahme erbringt, ist zumeist unbekannt. das geplante Gebäude nicht auf das vorhandene Das Grundstück ist gebildet, die Finanzierung Grundstück passt und nun in aller Hektik Pläne steht und der Entwurf des Architekten ist aus- Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure geändert werden müssen – vom Zeitverlust und gereift. Nun soll die Baugenehmigung beantragt (ÖbVI) den Zusatzkosten ganz abgesehen. bzw. die Bauvorlagen für das Freistellungsver- Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) fahren eingereicht werden. sind von der Hessischen Landesregierung belie- Müssen neue Grenzen gezogen werden? hene Ingenieure, die hoheitliche Katastervermes- Sie haben eine Teilfl äche eines Grundstücks er- Ein Lageplan des ÖbVI sollte Bestandteil der Bau- sungen durchführen dürfen und die (Online-) worben? Um Eigentümer zu werden und in das vorlagen sein. Nur ein auf der Grundlage der Lie- Zugriff auf alle Daten des Liegenschaftskatasters Grundbuch eingetragen zu werden, bildet der genschaftskarte erstellter, qualifi zierter Lageplan und das Grundbuch haben. Auf Grund ihrer ÖbVI die neuen Grenzen und veranlasst, dass enthält alle Aussagen über die Grundstücksgeo- Ausbildung und rechtlichen Stellung sind sie die das neue Grundstück in Grundbuch und Kataster metrie und das Bau- und Planungsrecht. Der idealen Begleiter und Berater bei der Durchfüh- eingetragen wird. Der Notar kümmert sich dann ÖbVI übernimmt die Haftung für die Richtigkeit rung eines Bauvorhabens in allen Fragen, die um den Eigentumsübergang im Grundbuch. der Angaben, so dass der Bauherr hinsichtlich mit dem Grundstück, seinen Grenzen und der Bei der neuen Grenzziehung müssen alle An- der Grundstücksgeometrie und dem Einfügen Bebaubarkeit zusammenhängen. forderungen an das Bau- und Planungsrecht seines Projekts ins Grundstück ruhig schlafen

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DarmstadtDieburg.indd S23 20.11.2007 15:57:26 Uhr kann, auch wenn die Bauvorlagen beim Freistel- die genaue Stellung und übergibt die Punkte dem bei Neubauten oder Anbauten diese zur Ak- lungsverfahren nicht mehr geprüft werden. Rohbauer. Da eine falsche Stellung zu erheb- tualisierung des Liegenschaftskatasters nach Ein billigerer, einfacher Auszug aus der Liegen- lichen fi nanziellen Schäden – über Baustopp bis Fertigstellung einmessen zu lassen. Die neuen schaftskarte ist wegen Inhalt, Genauigkeit und zum Teilabriss – führen kann, ist die Absteckung Gebäudeteile werden mit ihren Maßen und Grenz- Aktualität zumeist nicht für eine sachgerechte in der Hessischen Bauordnung zwingend vor- abständen in das Liegenschaftskataster einge- Planung sowie deren Beurteilung geeignet. Der geschrieben. Der Sachverständige für Vermes- tragen. Diese hoheitliche Vermessung ist von vermeintliche fi nanzielle Vorteil wird häufi g durch sungswesen bescheinigt, dass das Gebäude einem ÖbVI oder einer anderen Vermessungs- Mehrkosten bei Planänderungen und Absteckung in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung stelle nach dem Hessischen Vermessungsgesetz mehr als ausgeglichen. oder – beim Freistellungsverfahren – mit den (HVG) durchzuführen. Es empfi ehlt sich, die be- eingereichten Bauvorlagen abgesteckt wurde. reits am Bauvorhaben beteiligte Stelle damit zu Nun geht es los: Die Absteckung Der Bauherr erhält eine Absteckungsbescheini- beauftragen. Endlich wird es konkret und der Bau kann be- gung. Diese ist auf Verlangen der Bauaufsicht ginnen. Damit das neue Gebäude genau an vorzulegen. Tipp: Einfriedungen richtig stellen der Stelle mit allen Grenzabständen zu stehen Lassen Sie sich im Zuge der Gebäudeeinmes- kommt, wo es genehmigt wurde, erfolgt bei Nach Fertigstellung: Die Gebäudeeinmessung sung Ihre Grundstücksgrenzen anzeigen, falls sie Baubeginn eine Absteckung. Der ÖbVI markiert Eigentümer von Gebäuden sind durch das Hes- einen Zaun ziehen wollen und die Grenzmarken auf dem Schnurgerüst oder durch Bodenpunkte sische Vermessungsgesetz (HVG) verpfl ichtet, durch die Bauarbeiten nicht mehr sichtbar sind!

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DarmstadtDieburg.indd S25 20.11.2007 15:57:32 Uhr 2. Das öffentliche Baurecht

Das Baurecht allgemein dem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bau- Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung ordnungsrecht sowie mit den sonstigen öffent- den Flächennutzungsplan als vorbereitenden Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei lich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht). und den Bebauungsplan als verbindlichen Bau- grundsätzliche Bereiche: leitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeindevertre- tung ist zuständig für die Verabschiedung des Das Bauplanungsrecht – geregelt im Baugesetz- 2.1 Das Bauplanungs- Flächennutzungsplanes und der Bebauungspläne. buch (BauGB) und durch Bebauungspläne als recht Ortsrecht in Verbindung mit der Baunutzungsver- ordnung (BauNVO) - beschäftigt sich damit, wo Bauleitplanung Flächennutzungsplan und was gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht – geregelt in den landes- Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Ge- Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bau- spezifi schen Landesbauordnungen – klärt, wann meinde als Gebietskörperschaft des öffentlichen leitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet und wie gebaut werden darf, konzentriert sich Rechts abzuleitende Planungshoheit beinhaltet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf das Recht und die Pfl icht, für eine geordnete für die einzelnen Nutzungen, wie z.B. für Woh- dem Grundstück. städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet nen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde und Gemeindebedarf. Voraussetzung für die Genehmigung eines Bau- mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. vorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennutzungs- plan abweichende Festsetzungen getroffen wer- den, muss grundsätzlich ein Änderungsverfah- ren für den Flächennutzungsplan durchgeführt werden.

Bebauungsplan

Die Gemeindevertretung beschließt die Aufstel- lung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ord- nung erforderlich ist. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksfl ächen (Grenzen, über die Sie nicht bauen dürfen bzw. Linien, an die Sie direkt bauen müssen) und die Verkehrsfl ächen festgesetzt.

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Weitere Festsetzungen sind je nach Bedarf mög- Der Grünordnungsplan Wesentliche Ziele der Grünordnungsplanung sind: lich bzw. erforderlich. Es wird also geregelt was, • die weitgehende Erhaltung von wie und wo gebaut werden darf. Der Grünordnungsplan (GOP) ist der Beitrag der Grün-, Knick- und Baumbestand, Landschaftsplanung (auf Ebene der verbind- • der Schutz von gesetzlich geschützten Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei lichen Bauleitplanung) zum Bebauungsplan. Im Biotopen sowie weiterer hochwertiger der Gemeinde über den Inhalt des Bebauungs- GOP werden die Zielsetzungen des Landschafts- Flächen, planes informieren, um zu beurteilen, ob sich planes konkretisiert. • die Minimierung der Negativwirkungen der die Festsetzungen mit den eigenen Bauabsichten geplanten Bebauung, decken. Die Aufgabe der Grünordnungsplanung besteht • die Planung und Schaffung öffentlicher, darin, die örtlichen Erfordernisse und Maßnah- naturnaher und gestalteter Grünfl ächen Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des men zur Verwirklichung der Ziele des Natur- zur Erholungsnutzung, Bebauungsplanes ein, haben Sie bauplanungs- schutzes und der Pfl ege in Text und Karte darzu- • die Begrünung der Straßenräume, rechtlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung stellen. Hierzu gehören Aussagen zur Eingriffsver- • die Schaffung eines attraktiven Fuß- und einer Baugenehmigung. Auf die Aufstellung, meidung, Eingriffsminimierung und zum Ausgleich Radwegenetzes, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Be- der zu erwartenden Eingriffe. Die Grundlage dafür • die Formulierung von Ausgleichsmaßnahmen bauungsplanes besteht kein Rechtsanspruch. ist eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung. für Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild des Plangebietes.

Der GOP wird parallel zum Bebauungsplan in enger Abstimmung mit dem Planungsamt er- arbeitet. Die Belange betroffener Bürger, relevanter Trä- ger öffentlicher Belange und kommunaler Ämter können im Rahmen der Beteiligung artikuliert werden und fi nden so Eingang in die Planung.

Ausnahmen und Befreiungen

Bei einer untergeordneten Abweichung von den planungsrechtlichen Zulässigkeitskriterien (Fest- setzungen) kann ein zunächst unzulässiges Vor- haben durch eine Ausnahme und/oder Befreiung doch noch ermöglicht werden.

Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungs- planes abzuweichen, sofern eine Ausnahme aus- drücklich im Bebauungsplan vorgesehen sind.

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Zum anderen können Sie einen Befreiungsan- Einvernehmen der Gemeinde Beim rechtskräftigen Bebauungsplan ist das trag stellen. Eine Befreiung ist im Gegensatz zur Einvernehmen nicht mehr erforderlich, da die Ausnahme schriftlich zu beantragen und wird Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfah- Gemeinde mit dem Bebauungsplan ihre Pla- nicht ausdrücklich im Bebauungsplan aufge- ren zu beteiligen. Die stärkste und bedeutendste nungsabsichten schon in Form einer Satzung führt. Form der Beteiligung stellt das Einvernehmen allgemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde er- gemäß § 36 BauGB dar. Diese Vorschrift regelt hält in diesen Fällen lediglich Kenntnis von dem Befreiungen von den Festsetzungen sind je- das Zusammenwirken von Gemeinde und Bau- Baubegehren. doch nur möglich, wenn die Grundzüge der genehmigungsbehörde bei der Beurteilung bzw. gemeindlichen Planungsabsichten nicht berührt der Genehmigung von Bauvorhaben. werden. In aller Regel muss eine besondere Der Vorhaben- und Erschließungsplan (Grundstücks)Situation die sehr restriktiv zu be- Im bauaufsichtlichen Verfahren entscheiden wir handelnde Befreiung rechtfertigen. bei Vorhaben innerhalb eines im Zusammen- Wie der herkömmliche Bebauungsplan hat auch hang bebauten Ortsteiles (unbeplanter Innenbe- der Vorhaben- und Erschließungsplan als vorha- Individuelle personenbezogene Gründe sind reich), im Außenbereich sowie bei Ausnahmen benbezogener Bebauungsplan die Aufgabe, für nicht baurechtsrelevant. Als Bauherr sollten Sie und Befreiungen im Einvernehmen mit der Ge- eine bestimmte Fläche Baurecht zu schaffen. im Einzelfall einen begründeten, den Nachbar- meinde. Bei einer Versagung des Einvernehmens schutz berücksichtigenden Antrag vorab mit der ist die Baugenehmigungsbehörde grundsätzlich Gleichzeitig wird allerdings im Gegensatz zum Gemeinde und uns als Baugenehmigungsbehör- an die gemeindliche Entscheidung gebunden, es Bebauungsplan, der Angebotsplan ist, auch eine de abstimmen. sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig. Pfl icht zur schnellen Verwirklichung der Planung hergestellt. Auch im Planverfahren gibt es Un- terschiede.

Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmt seine Planung mit der Stadt ab und legt sie schließlich dem Rat der Stadt zum Beschluss als Satzung vor.

Zusätzlich zum Satzungsbeschluss schließen die Stadt und der Vorhabenträger einen Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger unter anderem verpfl ichtet, sein Vorhaben binnen eines be- stimmten Zeitraumes durchzuführen.

Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich

Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die keine qualifi zierten Bebauungs-

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pläne aufgestellt worden sind. Dies hat unter- Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirt- Fazit: schiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in schaftlich Betriebe, öffentliche Ver- und Entsor- Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstan- gungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche wenn es den. Auch ist hier häufi g nicht mit der Aufstellung Nutzungen, die besondere Anforderungen an • im Einklang mit dem Bebauungsplan steht von Bebauungsplänen zu rechnen, weil sie nicht die Umgebung stellen oder nachteilige Auswir- und die Erschließung (Verkehr, Wasser- für erforderlich gehalten werden. kungen hervorrufen. versorgung und Kanal) gesichert ist Hier richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem (§ 30 BauGB), innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Umfang bestehende Gebäude im Außenbereich Ortsteiles (Innenbereich) nach den Vorschriften geändert oder erweitert werden, wenn keine öf- • zwar nicht im Geltungsbereich eines des § 34 BauGB. Dort ist ein Vorhaben zulässig, fentliche Belange beeinträchtigt werden. qualifi zierten Bebauungsplanes, aber wenn es sich nach Art und Maß der baulichen innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfl ä- Hierunter versteht das Baugesetzbuch u.a. Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der che, die überbaut werden soll, in die Eigenart der • die Darstellung des Flächennutzungsplanes, Umgebung einfügt und die Erschließung näheren Umgebung einfügt und die Erschließung • die Darstellungen des Landschaftsplanes, gesichert ist (§ 34 BauGB). gesichert ist. Im Innenbereich bestimmt also die • die Belange des Naturschutzes und der Umgebungsbebauung die Kriterien für das Ein- Landschaftspfl ege, Die untenstehende Skizze zeigt die wesentlichen fügen eines Vorhabens und somit für seine Zu- • die Belange der Denkmalpfl ege, planungsrechtlichen Fallkonstellationen: lässigkeit; je homogener sich eine vorhandene • die Belange der Wasserwirtschaft, (§ 30 BauGB – Bebauungsplan; Bebauung darstellt, um so mehr Anpassung an • das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder § 34 BauGB – Innenbereich; diese Bebauung ist zu verlangen. Erweiterung einer Splittersiedlung. § 35 BauGB – Aussenbereich)

Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind durch Satzungen festgesetzt. Ob ein Grundstück einem im Zusammenhang be- bauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich nach diesen Satzungen.

Außenbereich

Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätz- lich freigehalten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Bevölkerung sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu reservieren. Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den so genannten privilegierten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen.

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DarmstadtDieburg.indd S31 20.11.2007 15:58:04 Uhr Fachmarktzentrum Baden-Baden 30.000 m2 Spannbetondecken durch KASTELL geliefert und montiert. Runde Baukörper konnten ohne Ortbetonstreifen ausgeführt werden! Auskragende Betonfertigteile konnten in Form einer Spannbeton-Verbund- decke rückverankert werden.

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2.2 Das Bauordnungs- hungen, etwa zwischen dem Bauherren und Grenzabstand dem Grundstückseigentümer oder den Nach- recht barn, werden in der Regel nicht in die behörd- Grundsätzlich haben Sie mit jedem Gebäude lichen Entscheidungen einbezogen. immer mindestens 3,00 m Abstand von allen Allgemein Grenzen Ihres Baugrundstückes einzuhalten. Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffent- Bei der Bemessung der Abstandsfl äche bleiben Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, lich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenste- außer Betracht untergeordnete Gebäudeteile wie sondern nach individuellem Landesrecht geregelt. hen. Nach den Bauordnungen der Länder ergeht z.B. Gesimse, Dachvorsprünge, Hauseingang- sie unbeschadet privater Rechte Dritter. streppen und deren Überdachungen, Erker, Bal- In Hessen ist dies die Hessische Bauordnung kone, die insgesamt nicht mehr als ein Drittel (HBO) in der Fassung vom 18.06.2002. Das Ergänzend zur HBO wurden Verordnungen und der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Ge- Richtlinien zur detaillierten Regelung des Bau- nehmen, sofern sie nicht mehr als 1,50 m vor- fahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und ordnungsrechts erlassen. treten und von Nachbargrenzen mindestens 2 m dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen kön- entfernt bleiben. nen. Das Bauordnungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ableitet, stellt vor allem an die Stand- Bebauung der Grundstücke Im übrigen bemisst sich die Tiefe der Abstands- sicherheit, die Verkehrssicherheit und an den fl äche nach der jeweiligen Wandhöhe, sie beträgt Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Ein Grundstück darf nur bebaut werden, wenn • allgemein 0,4 der Wandhöhe, Anforderungen. Es ist in den Bauordnungen der gesichert ist, dass ab Beginn der Nutzung für • in Gewerbe - und in Industriegebieten, Länder sowie in den Sonderbauverordnungen das Grundstück die ausreichende Erschließung ausgenommen an den Grenzen zu Gebieten abschließend geregelt. gesichert ist, so dass der Einsatz von Feuer- anderer Nutzung 0,2 der Wandhöhe. lösch- und Rettungsgeräten gewährleistet ist, Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich d.h., dass die Zufahrt auch über eine ausrei- Das jeweilige Maß ist auf volle 10 cm abzurun- ausschließlich der Vorschriften, die zum öffent- chende Breite zu einer öffentlichen Verkehrs- den. In allen Fällen muss die Tiefe der Abstands- lichen Baurecht gehören. Private Rechtsbezie- fl äche verfügt. fl ächen mindestens 3 m betragen.

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Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Unternehmen (§ 50 HBO) Sonderfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in Vorschriften und die Anordnungen der Bauauf- Jedes Unternehmen ist für die den öffentlich-recht- aller Regel der o.a. Mindestgrenzabstand von 3 m sichtsbehörden eingehalten werden. lichen Vorschriften entsprechende Ausführung der ausreichend ist. Im Einzelfall ist der von Ihnen be- von ihm übernommenen Arbeiten und insofern auftragte Entwurfsverfasser mit den Vorschriften Bauherrschaft (§ 48 HBO) für die ordnungsgemäße Einrichtung und den si- vertraut und wird Sie umfassend beraten. Die Bauherrschaft hat zur Vorbereitung, Über- cheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. wachung und Ausführung von Bauvorhaben, die Es hat die erforderlichen Nachweise über die Grenzabstand für Garagen- und nicht genehmigungsfrei sind, eine(n) geeignete(n) Brauchbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Abstellgebäude Entwurfsverfasser(in), geeignete Unternehmer und Bauarbeiten zu erbringen und auf der Baustelle Ohne eine Abstandsfl äche unmittelbar an der einen geeigneten Bauleiter zu bestellen. bereitzuhalten. Sofern ein Unternehmen nicht Nachbargrenze sind je Baugrundstück zulässig: Der Bauherrschaft obliegen die nach den öffent- über die erforderliche Sachkenntnis und Erfah- • Garagen einschließlich Abstellraum an einer lich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anzei- rung verfügt, sind geeignete Fachunternehmen Nachbargrenze des Grundstückes bis zu insge- gen an die Bauaufsichtsbehörde. oder Fachleute heranzuziehen. samt 9 m Länge, die grenzseitige mittlere Wand- höhe darf nicht höher als 3 m und die Fläche Werden Bauarbeiten in Selbst-, Nachbarschafts- dieser Wand nicht größer als 20 m² sein. oder Gefälligkeitshilfe ausgeführt, ist die Be- • Bis zu drei Stellplätze an einer Nachbargrenze stellung von Unternehmern nicht erforderlich, des Grundstückes. vorausgesetzt, es wirken genügend Fachkräfte mit der nötigen Sachkunde, Erfahrung und Zu- Die Länge der Grenzbebauung darf bei den Anla- verlässigkeit mit. Abbrucharbeiten dürfen nicht in gen insgesamt 12 m nicht überschreiten. Selbst-, Nachbarschafts- oder Gefälligkeitshilfe ausgeführt werden. Auf eine detaillierte Ausführung weiterer unterge- ordneter Vorhaben und deren Einzelregelungen Entwurfsverfasser/in (§ 49 HBO) wird hier ebenfalls verzichtet. Der Entwurfsver- Die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsver- fasser ist in jedem Falle der kompetente An- fasser muss nach Sachkunde und Erfahrung für sprechpartner aber auch die Sachbearbeiter der die Vorbereitung des jeweiligen Bauvorhabens Bauaufsichtsbehörde stehen Ihnen für eine ent- geeignet sein. sprechende Beratung zur Verfügung. Sie/er ist dafür verantwortlich, dass sein Entwurf den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und haben dafür zu sorgen, dass die für die Die am Bau Beteiligten Ausführung notwendigen Zeichnungen, Berech- nungen und Anweisungen geliefert werden. Grundpfl ichten Bei Errichtung, Aufstellung, Anbringung oder Än- Verfügt die Entwurfsverfasser auf einzelnen Fach- derung, Nutzungsänderung, dem Abbruch oder gebieten nicht über die erforderliche Sachkunde der Beseitigung von baulichen Anlagen sind die und Erfahrung, haben sie dafür zu sorgen, dass Bauherrschaft und im Rahmen ihres Wirkungs- geeignete Personen für die Fachplanung heran- kreises die anderen am Bau Beteiligten dafür gezogen werden.

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Bauleitung(§ 51 HBO) und Erfahrung verfügt. Ist dies in einzelnen Teil- der Baugenehmigung, soweit nichts anderes Die mit der Bauleitung beauftragte Person hat bereichen nicht der Fall, so sind geeignete Fach- bestimmt ist. Instandhaltungsarbeiten bedürfen darüber zu wachen, dass die Bauausführung bauleiter heranzuziehen. keiner Baugenehmigung. den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwürfen des Entwurfsverfassers entspricht. Baugenehmigungsfreie Vorhaben (§ 55 HBO) Sie hat für einen sicheren bautechnischen Be- Verwaltungsverfahren Die Vorhaben, die keiner Baugenehmigung be- trieb auf der Baustelle zu sorgen und auf das dürfen, sind in der Anlage 2 zu § 55 HBO ab- gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Grundsatz schließend aufgeführt. Hierbei handelt es sich um Unternehmer zu achten. Die Errichtung, Aufstellung, Anbringen und Ände- über 100 Vorhaben. Bitte, erkundigen Sie sich Die Bauleitung darf nur übernehmen, wer über rung, die Nutzungsänderung, der Abbruch und bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, ob die für seine Aufgabe erforderliche Sachkunde die Beseitigung von baulichen Anlagen bedürfen Ihr geplantes Vorhaben baugenehmigungsfrei ist.

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Baugenehmigungsfreie Vorhaben im sichtsbehörde, die Ihr geplantes Vorhaben zu- Die erforderlichen Unterlagen haben Sie bei der beplanten Bereich (§ 56 HBO) ordnet und entscheidet, ob es zu den genannten Gemeinde einzureichen und zeitgleich eine – Genehmigungsfreistellung- Bauvorhaben zählt. Zweitausfertigung der Bauaufsichtsbehörde zu- Bei Vorhaben, die der Genehmigungsfreistellung zuleiten. Eine Prüfpfl icht der Gemeinde und der unterliegen hat die Bauaufsichtsbehörde ledig- Absatz 2 regelt die Voraussetzungen, unter Bauaufsichtsbehörde besteht nicht. lich zu prüfen, ob die erforderlichen Bauvorlagen denen die Bauvorhaben genehmigungsfrei vollständig vorliegen. sind: Mit dem Vorhaben dürfen Sie einen Monat nach • sie müssen im Geltungsbereich eines Eingang der erforderlichen Unterlagen bei der Für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsän- qualifi zierten Bebauungsplanes liegen. Gemeinde beginnen. Die Gemeinde kann diese derung ist in § 56 Absatz 1 geregelt, welche • die bauplanungsrechtliche Erschließung Frist dadurch abkürzen und Ihnen einen früheren Bauvorhaben der Genehmigungsfreistellung un- muss gesichert sein, Baubeginn ermöglichen, indem sie Ihnen vor terliegen, hierzu zählen im wesentlichen Wohn- • Abweichungen von der HBO sind nicht Fristablauf mitteilt, dass sie von den vorstehen- gebäude, freistehende Gebäude und Gebäude erforderlich, den Möglichkeiten keinen Gebrauch machen bis zu 7 m Höhe mit nicht mehr als zwei Nut- • sie dürfen den Festsetzungen des Bebau- wird. zungseinheiten von insgesamt nicht mehr als ungsplanes nicht widersprechen und keine 400 m², sonstige Gebäude bis zu 7 m Höhe Ausnahmen und Befreiungen erfordern, Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren und Nebengebäude und Nebenanlagen zu die- • schließlich darf die Gemeinde nicht innerhalb (§ 57 HBO) sen Gebäuden. eines Monats Handelt es sich bei dem geplanten Bauvorhaben – erklärt haben, dass ein Genehmigungs- nicht um ein baugenehmigungsfreies Vorhaben Von einer detaillierten Aufzählung der betref- verfahren durchgeführt werden soll, oder im beplanten Innenbereich (siehe § 56 HBO), fenden Vorhaben wird Abstand genommen; – eine vorläufi ge Untersagung nach prüft die Bauaufsichtsbehörde nur die planungs- wenden Sie sich bitte an Ihre zustände Bauauf- § 15 BauGB beantragt haben. rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens.

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Die Bauaufsichtsbehörde bezieht auch beantrag- wenden ist, zuzuordnen, prüft die Bauaufsichts- Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung te Abweichungen von Bestimmungen der HBO in behörde die Antragsunterlagen auf Übereinstim- sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall das Prüfprogramm mit ein; dadurch kann über mung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mindestens folgende Unterlagen erforderlich: solche Abweichungen trotz des beschränkten uneingeschränkt. Prüfumfanges zugleich im vereinfachten Bau- Eine Checkliste fi nden Sie unter: genehmigungsverfahren mitentschieden werden. Im „normalen” Baugenehmigungsverfahren gibt www.ladadi.de/Bauaufsicht/Checklisten es also keinen Bereich, der von der Prüfung aus- Gegebenenfalls sind auch andere öffentlich- genommen bleibt. Der Bauherr und der Entwurfsverfasser haben rechtliche Anforderungen zu prüfen, bei denen den Bauantrag, der Entwurfsverfasser die Bau- eine eigenständige Entscheidung wegen der Alle Bauanträge, die einen Sonderbau gemäß vorlagen zu unterschreiben. Baugenehmigung entfällt, dazu gehören insbe- § 2 (8) HBO betreffen, sind einer kompletten Prü- sondere die naturschutzrechtlichen Eingriffsre- fung gemäß § 58 HBO zu unterziehen. gelungen, Belange des Denkmalschutzes sowie bestimmte wasserrechtliche Belange und stra- Die im Bauantrag enthaltene Konzentrations- ßenrechtliche Entscheidungen. wirkung verpfl ichtet die Bauaufsichtsbehörde, alle für das Bauvorhaben sonst erforderlichen Der Eingang des vollständigen Bauantrages ist Genehmigungen usw. nach anderen öffentlich- unter Angabe des Datums schriftlich zu bestäti- rechtlichen Vorschriften einzuholen und mit der gen. Über den Bauantrag ist innerhalb von drei Baugenehmigung auszuhändigen. Monaten nach Eingang des vollständigen An- trages zu entscheiden; die Bauaufsichtsbehörde Die Baugenehmigung gilt auch für und gegen kann diese Frist aus wichtigem Grund um bis zu den Rechtsnachfolger des Bauherrn. zwei Monate verlängern. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn über den Bauantrag nicht innerhalb der Frist entschieden Bauantrag worden ist. Dies gilt nicht für Vorhaben im Außenbereich. Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren nur Abbrucharbeiten können grundsätzlich nur im auf schriftlichen Antrag der Bauherrnschaft Baugenehmigungsverfahren nach § 58 HBO be- (Bauantrag). arbeitet werden. Der Antrag auf Baugenehmigung ist bei der Bau- Baugenehmigungsverfahren (§ 58 HBO) aufsichtsbehörde einzureichen. Dem Bauantrag Normales Baugenehmigungsverfahren sind alle für die Beurteilung des Vorhabens und (Regelverfahren) die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Ist eine Baumaßnahme weder den verfahrens- Bauvorlagen beizufügen. freien Bauvorhaben noch den baugenehmigungs- Die Anzahl der einzureichenden Ausfertigungen freien Vorhaben oder den Vorhaben, auf die das richtet sich nach der Art des Vorhabens und des vereinfachte Baugenehmigungsverfahren anzu- Verfahrens.

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Behandlung des Bauantrages (§ 53 HBO) Aus wichtigem Grund kann die Frist um bis zu genehmigtes Vorhaben – wie bisher schon bei Die Bauaufsichtsbehörde hört zum Bauantrag zwei Monaten verlängert werden. Wohnbauten – keine aufschiebende Wirkung diejenigen Behörden mehr. Allerdings hat der Nachbar die Möglich- 1. deren Beteiligung oder Anhörung für die Beteiligung der Nachbarschaft (§ 62 HBO) keit, bei der Baugenehmigungsbehörde oder Entscheidung über den Bauantrag durch Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauer beim Verwaltungsgericht die aufschiebende Wir- Rechtsvorschrift vorgeschrieben ist, oder angelegte menschliche Beziehung, die sorgfältig kung des Widerspruches zu beantragen. 2. ohne deren Stellungnahme die Genehmigungs- gepfl egt werden will. Sie sind aufeinander an- fähigkeit des Bauantrages nicht beurteilt gewiesen. Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollte werden kann. viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu der Nachbar rechtzeitig über die Baupläne infor- machen. miert werden. In der obigen Vorschrift ist daher Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der geregelt worden, dass die Bauaufsichtsbehörde Vollständigkeit des Bauantrages ab. Nur ein Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt ver- die Nachbarschaft von dem Bauantrag benach- qualifi zierter Entwurfsverfasser bürgt für Quali- zögern oder auch verteuern, wenn es zu einem richtigt bevor von Vorschriften, die ihrem Schutz tät. Bei Unvollständigkeit ruht der Antrag bis zum Rechtsstreit kommt. Dies kann vor allen der Fall dienen, Abweichungen, Ausnahmen oder Befrei- Eingang aller nachzureichenden Unterlagen. sein, wenn umstritten ist, ob die Baugenehmi- ungen zu gelassen werden. Dies kann entfallen, gung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang wenn eine schriftliche Zustimmungserklärung Sobald alle Stellungnahmen vorliegen und dem steht, denn als Betroffener kann der Nachbar vorliegt. Bauvorhaben nicht entgegenstehen, wird Ihnen eine Baugenehmigung anfechten. die Baugenehmigung unter Einbeziehung der Einwendungen sind innerhalb von zwei Wochen fachlichen Stellungnahmen erteilt. Wenn Ihr Bau- Durch die Neufassung der Verwaltungsgerichts- nach Zustellung der Benachrichtigung beider vorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht, ordnung hat ein Nachbarwiderspruch gegen ein Bauaufsichtsbehörde vorzubringen. haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Ertei- lung der Baugenehmigung.

Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit Aufl agen, und Hinweisen, die Bauvorlagen wer- den mit einem Genehmigungsstempel versehen und in einfacher Ausfertigung als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrn zurück- gegeben.

Lesen Sie bitte die Nebenbestimmungen, Hinwei- se und evtl. Grüneintragungen auf den Bauvorla- gen genau durch, denn sie sind Gegenstand der Baugenehmigung.

Ausgenommen bei Sonderbauten ist über den Bauantrag innerhalb von drei Monaten nach Ein- gang des vollständigen Antrages zu entscheiden.

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DarmstadtDieburg.indd S43 20.11.2007 15:58:55 Uhr 2. Das öffentliche Baurecht

Teilbaugenehmigung (§ 67 HBO) Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder • zulässigen Art und Maß der baulichen Mit der Bauausführung einschließlich des Bo- wenn sie ein Jahr unterbrochen worden ist. Nutzung, denaushubs darf grundsätzlich vor Zugang der Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag • Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung. Baugenehmigung nicht begonnen werden. Ist jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. ein Bauantrag eingereicht, so kann der Beginn Die Voranfrage mit den Bauvorlagen ist bei der der Bauarbeiten für die Baugrube und einzelne Vorbescheidsverfahren (§ 66 HBO) Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Diese erteilt Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Das Vorbescheidsverfahren dient überwiegend nach Prüfung der Unterlagen einen Vorbescheid, Antrag schon vor Erteilung der Baugenehmigung dazu, abzuklären, ob ein Vorhaben planungs- wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht ent- gestattet werden. rechtlich zulässig ist. Der Antrag auf Bauvorbe- gegenstehen. scheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung Die Teilbaugenehmigung hat den Zweck, dem einzelner bauplanungsrechtlicher oder anderer Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswir- Bauherrn bei dringendem Baubedürfnis den Be- städtebaulicher Vorgaben für die Realisierung kung. Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich ginn der Bauarbeiten – bei einem umfangreichen des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung seiner weiteren Planung eine verlässliche Grund- oder schwierigen Bauvorhaben – vor Abschluss ist, so dass zunächst ein Baugenehmigungsver- lage. des Baugenehmigungsverfahrens zu ermöglichen. fahren zu riskant wäre. Die Bindungswirkung beträgt 3 Jahre. Sie gilt auch, wenn sich die Rechtslage innerhalb dieser Geltungsdauer der Genehmigung Als Anwendungsfälle sind insbesondere Zeit verändert hat. Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmi- zu nennen die Klärung der gung erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei • grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Baugenehmigungsgebühren Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Grundstückes, Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der Fach- behörden und Auslagen werden nach dem Ver- waltungskostengesetz in Verbindung mit der Bauaufsichtsgebührensatzung des Landkreises Darmstadt-Dieburg festgesetzt.

Sie richten sich grundsätzlich neben dem Brutto- rauminhalt nach dem Rohbauwert des Objektes, den die vorhabenbezogene Indexzahl einer Lan- desverordnung – unabhängig von den Angaben des Bauherrn – vorgibt.

Gebührenpfl ichtig sind auch die materielle Ableh- nung und die Rücknahme eines Bauantrages.

Die Bauaufsichtsgebührensatzung des Landkrei- ses Darmstadt-Dieburg kann im Internet unter http://www.ladadi.de/Bauaufsicht.121.0.html eingesehen werden.

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DarmstadtDieburg.indd S44 20.11.2007 15:58:59 Uhr 2. Das öffentliche Baurecht

Baulast, Baulastenverzeichnis (75 HBO) Ebenso kann ein Nachbar mittels Zuwegungs- Mit der Eintragung in ein Baulastenverzeichnis – – Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen – baulast Ihnen als Bauherr zur Sicherung der ver- das von der Bauaufsichtsbehörde oder von einer Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, kehrlichen Erschließung die Zufahrt über einen durch Rechtsverordnung bestimmten Stelle ge- dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öf- bestimmten Teil seines Grundstückes ermöglichen. führt wird – wird die Baulast wirksam und gilt fentlichen Baurechts entspricht. Um in bestimm- auch gegenüber den Rechtsnachfolgern der Er- ten Fällen rechtliche Hindernisse einer Bebauung Verfahren und Rechtsfolgen: klärenden. Daher empfi ehlt sich auch vor dem zu beseitigen, kann eine sogenannte Baulast im Die Baulast wird durch eine schriftliche oder zur Kauf eines Grundstückes eine Anfrage nach be- Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Niederschrift abgegebene Erklärung aller Grund- stehenden Baulasten zu stellen. stückseigentümer gegenüber der Bauaufsichts- Ein Grundstückseigentümer – in der Regel der Nach- behörde bewirkt. Bei bestehendem Erbbaurecht Bauen ohne Baugenehmigung bar – verpfl ichtet sich in einem festgelegten Umfang haben die Eigentümer und der Erbbauberechtigte Wer ein genehmigungspfl ichtiges Vorhaben ohne zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithin die Verpfl ichtungserklärung abzugeben. Genehmigung errichtet, begeht eine Ordnungs- übernimmt er eine Verpfl ichtung des Bauherrn. Die Unterschrift der Erklärenden muss entweder widrigkeit, die mit einem Bußgeld bis zu einer von einem Notar öffentlich beglaubigt oder von Höhe von 500.000 Euro geahndet werden kann Die wesentlichsten Baulastenarten sind einer Vermessungsstelle beglaubigt sein, wenn (§ 76 HBO). Baulasten zur Sicherung sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren wird • der Übernahme eines Grenzabstandes auf oder von ihr anerkannt wird. erforderlich. Wenn sich herausstellt, dass eine ein Nachbargrundstück (Abstandsbaulast), Der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolgter nachträgliche Genehmigung nicht erteilt werden • der Zusammengehörigkeit mehrerer Eintragung im Baulastenverzeichnis einen Ge- kann, droht die Beseitigung des errichteten Bau- Grundstücke zu einem Baugrundstück bührenbescheid. werkes. (Zusammenfassungsbaulast), • der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrs- fl äche (Zuwegungsbaulast).

Die häufi gste Art der Baulast ist die Abstands- baulast. Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschrie- benen Abstand zur Grenze des Baugrundstücks nicht ein, darf ein benachbartes Grundstück für die Bemessung des Grenzabstandes bis zu einer gedachten Grenze zugerechnet werden.

Der Nachbar gewährleistet durch die Erklärung einer Baulast, dass bauliche Anlagen auf seinem Grundstück den erforderlichen Abstand von der fi ktiven Baulastgrenze einhalten. Eine reale Grenzveränderung fi ndet nicht statt, lediglich wird eine für beide Seiten verbindliche fi ktive Grenze für die Bemessung der Abstands- fl ächen festgelegt.

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DarmstadtDieburg.indd S45 20.11.2007 15:59:05 Uhr Zuverlässige Partner beim Handwerk und Bau

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DarmstadtDieburg.indd S46 20.11.2007 15:59:07 Uhr 3. Denkmalschutz und Denkmalpfl ege

Denkmalpfl ege ist Geschichts- und Kulturpfl ege. Das Hessische Denkmalschutzgesetz (HDSchG) ren Erhaltung insgesamt aus künstlerischen oder Es gilt, den gewachsenen Rahmen, in dem wir unterscheidet zwischen Einzelkulturdenkmälern geschichtlichen Gründen ein öffentliches Interes- wohnen und leben, zu bewahren. Denkmäler und denkmalgeschützten Gesamtanlagen. se besteht” (§2 (2) 1 HDSchG). machen geschichtliche Zusammenhänge wie Beides wird unter dem Begriff Kulturdenkmäler soziale Auseinandersetzungen, die Entwicklung zusammengefasst. Dieser Schutz betrifft alle Gebäude, die innerhalb des Handels, des Verkehrs und der Arbeits- und ihrer Grenzen liegen. Geschützt ist das histo- Wohnverhältnisse erlebbar. Schutzwürdige Kulturdenkmäler sind „... Sachen, rische Erscheinungsbild der Anlage. Sie sind Quellen und Zeugnisse menschlicher Sachgesamtheiten oder Sachteile, an deren Er- Geschichte und Entwicklung. Jede Generation haltung aus künstlerischen, wissenschaftlichen, Wird mindestens eines der oben genannten ge- muss immer wieder von Neuem lernen, dass technischen, geschichtlichen oder städtebauli- setzlichen Merkmale von Kulturdenkmälern er- geschichtliche Spuren identitätsstiftend sind und chen Gründen ein öffentliches Interesse besteht” füllt, dann „ist” ein Gebäude Denkmal. Dafür ist die Vergangenheit wichtig für Gegenwart und (§2 (1) HDSchG). kein Verwaltungsakt nötig, die Denkmaleigen- Zukunft ist. schaft tritt „ipso iure” (lat. „durch das Recht selbst”) Gesamtanlagen sind „… Straßen-, Platz-, und ein. „Das architektonische Erbe ist ein unersetzlicher Ortsbilder, einschließlich der mit ihnen verbun- Der Erhaltungszustand oder die vorgesehenen Ausdruck des Reichtums und der Vielfalt der denen Pfl anzen, Frei- und Wasserfl ächen, an de- Maßnahmen spielen dabei keine Rolle. Europäischen Kultur,…” (Europäische Denkmalschutz-Charta, 26. Sep- tember 1975).

Die Mitsprache der Denkmalpfl ege will vor allem sicher stellen, dass historisch gewachsene Orts- bilder von störenden Einfl üssen frei gehalten werden. Verbesserungen sind stets willkommen, und so ist es auch bei erforderlichen Neubau- ten wichtig, die städtebauliche Entwicklung, Raumordnung und Landschaftspfl ege einzube- ziehen.

Was ist ein Kulturdenkmal? Der Landkreis Darmstadt-Dieburg hat seit 1988 eine so genannte Denkmaltopographie, in der die denkmalgeschützten Gebäude erfasst und beschrieben sind.

Außerdem werden Listen von nachträglich er- fassten Kulturdenkmälern und Gesamtanlagen geführt, über die die Untere Denkmalschutzbe- hörde gerne Auskunft gibt.

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DarmstadtDieburg.indd S47 20.11.2007 15:59:11 Uhr 3. Denkmalschutz und Denkmalpfl ege

Archäologie Statuen, Gedenksteine, Grenzsteine, Flurdenk- Der Heiligenberg wurde mit dem Bau des §2 (2) 2 HDSchG bezeichnet auch Bodendenk- mäler, Grabsteine, Brunnen, Kirchen, Rathäuser, Schlosses im 19. Jahrhundert gartenarchitekto- mäler als Kulturdenkmäler. Sie sind „… beweg- Burgen, Schlösser und ähnliches. Aber auch ein- nisch gestaltet. Es entstand eine Anlage nach liche oder unbewegliche Sachen, bei denen fache Wohngebäude wie die Eulengasse 11 in dem Vorbild eines englischen Gartens, der gar- es sich um Zeugnisse, Überreste oder Spuren Dieburg können unter Denkmalschutz stehen. tenbaugeschichtliche Bedeutung besitzt. menschlichen, tierischen oder pfl anzlichen Le- bens handelt, die aus Epochen und Kulturen „Das kleine zweigeschossige, traufständige Haus Denkmalerfassung stammen, für die Ausgrabungen und Funde eine hat ein weit vorkragendes Fachwerkoberge- Die systematische Erfassung des Denkmalbe- der Hauptquellen wissenschaftlicher Erkenntnisse schoss wohl des 16. Jhs. Das massive Un- standes begann in den 80er Jahren des 20. Jahr- sind” (§19 HDSchG). tergeschoss hat eine große Tordurchfahrt. Als hunderts bundesweit durch die zuständigen Lan- Bautypus gehört es zu den wenigen Ackerbür- desämter für Denkmalpfl ege. Bei Einzelkultur- Bodendenkmäler sind unverzüglich der zustän- gerhäusern des 16. Jhs. und ist daher Kultur- denkmälern benachrichtigt das Landesamt auch digen Denkmalbehörde anzuzeigen (§20 (1) denkmal aus baugeschichtlichen Gründen.” die Eigentümer. Die denkmalgeschützten Ge- HDSchG). (Auszug aus der Denkmaltopographie Landkreis samtanlagen werden nachrichtlich von den zu- Darmstadt-Dieburg) ständigen Gemeinden veröffentlicht.

Bei denkmalgeschützten Gesamtanlagen sind Was ist zu beachten besonders die alten Städte mit ummauerten Sollen bauliche Maßnahmen an einem denkmal- Stadtkern hervorzuheben: geschützten Objekt durchgeführt werden, sei es Dieburg, Babenhausen, Groß-Umstadt, Schaaf- auch „nur” ein neuer Anstrich, eine Dachneuein- heim. Hier gibt es auch viele Gebäude mit sehr deckung, eine Fensterinstandsetzung oder ein alten Konstruktionen, die als Einzeldenkmäler Austausch, muss eine Genehmigung der Unteren geschützt sind. Der Grundriss von Babenhausen Denkmalschutzbehörde eingeholt werden, und kann das als Beispiel verdeutlichen. zwar vor Beginn der Arbeiten. Bei denkmalge- (Ausschnitt aus der Denkmaltopographie Land- schützten Gebäuden sind z.B. auch Solaranla- kreis Darmstadt-Dieburg) gen, Dachausbauten, Werbeanlagen oder Ein- friedungen genehmigungspfl ichtig. Im Landkreis besonders typisch sind aber auch die alten Ortskerne mit Hofreitenanlagen, deren Für Maßnahmen, die nach neuer Hessischer im hinteren Grundstücksbereich liegende Scheu- Bauordnung vom 18. Juni 2002 baugenehmi- nen und Gartenfl ächen einen wunderschönen gungsfrei sind, wird trotzdem die denkmal- Ortsrand zu den freien Wald- und Wiesenfl ächen schutzrechtliche Genehmigung benötigt, wenn bilden. Zum Teil sind diese „Scheunenkränze” die betreffenden Gebäude denkmalgeschützt noch vollständig erhalten. sind!

Historische Parks sowie Grün- und Wasserfl ä- Diese rein denkmalrechtliche Genehmigung wird chen wie die mit dem Schloss Heiligenberg ver- gebührenfrei erteilt. Antragsformulare sind bei bundene Grünanlage, sind ebenfalls denkmalge- der Unteren Denkmalschutzbehörde oder im In- schützt. ternet erhältlich.

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DarmstadtDieburg.indd S50 20.11.2007 15:59:20 Uhr 3. Denkmalschutz und Denkmalpfl ege

Bei baugenehmigungspfl ichtigen Vorhaben wird Für bestimmte denkmalpfl egerische Anforde- Die Räume der Unteren Denkmalschutzbehörde die Untere Denkmalschutzbehörde während des rungen, wie zum Beispiel bauhistorische oder befi nden sich in Trakt 1, 5. Stock, Anmeldung Prüfverfahrens von der Bauaufsicht beteiligt. restauratorische Voruntersuchungen aber auch Zimmer 1505 größere Einzelmaßnahmen, kann das Landes- Die denkmalschutzrechtliche Stellungnahme und amt für Denkmalpfl ege Hessen Gelder gewäh- • Landesamt für Denkmalpfl ege Hessen die darin enthaltenen denkmalfachlich begrün- ren. Schloss Biebrich/Westfl ügel deten Bedingungen und Aufl agen werden zu- 65203 Wiesbaden sammen mit vielem anderen Inhalt der Bauge- Nähere Informationen dazu erhalten Sie beim Telefon: 0611-6906-0 nehmigung. Landesamt für Denkmalpfl ege in Wiesbaden. Telefax: 0611-6906-140 Internet: www.denkmalpfl ege-hessen.de Im Hessischen Denkmalschutzgesetz besagt der Hinzuweisen ist außerdem auf die Möglichkeit der §11, dass Eigentümer oder Besitzer von Kultur- Steuervergünstigungen für Denkmaleigentümer. denkmälern verpfl ichtet sind, diese im Rahmen Dem Finanzamt vorzulegende Bescheinigungen des Zumutbaren zu erhalten und pfl eglich zu be- stellt das Landesamt für Denkmalpfl ege aus. handeln. Wird dieser Pfl icht nicht nachgekommen, kann Ein Informationsblatt des Landesamtes für Denk- die Denkmalschutzbehörde einschreiten, um den malpfl ege Hessen ist auch bei der Unteren Denk- Erhalt des Objektes sicherzustellen. malschutzbehörde erhältlich.

Umgebung zum Kulturdenkmal Wichtig ist, dass für direkte (Geld) oder indirekte Ist ein Gebäude selbst nicht denkmalgeschützt, (Steuerermäßigungen) Finanzhilfen die Arbeiten befi ndet sich aber in unmittelbarer Umgebung vorab mit dem zuständigen Gebietsreferenten oder Nachbarschaft eines Kulturdenkmals oder der Denkmalfachbehörde und dem kommunalen einer denkmalgeschützten Gesamtanlage, sind Denkmalpfl eger abzustimmen und die erforder- alle Maßnahmen am Äußeren genehmigungs- lichen Genehmigungen einzuholen sind. pfl ichtig (§16 (2) HDSchG), um eine Beeinträch- tigung des Erscheinungsbildes des Kulturdenk- Auskunft/Adressen males auszuschließen. • Landkreis Darmstadt-Dieburg Untere Denkmalschutzbehörde Beratung Jägertorstraße 207 Kostenlose fachliche Beratung und Auskunft zu 64289 Darmstadt allen den Denkmalschutz betreffenden Fragen Telefon: 06151-881-2331 gehören zum Service der Mitarbeiter/Innen der Telefax: 06151-881-2229 Unteren Denkmalschutzbehörde. E-Mail: [email protected]

Zuschüsse Sprechzeiten: Dem Landkreis stehen zur Zeit leider keine Mittel Mittwoch 08.00 – 12.00 Uhr zur Verfügung, um Zuschüsse zu den denkmal- und 14.00 – 17.00 Uhr, relevanten Kosten zu geben. telefonische Anmeldung wird empfohlen

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DarmstadtDieburg.indd S51 20.11.2007 15:59:24 Uhr 4. Die Bauausführung

Energiesparen • Einbau von energiesparenden Fenstern, Das Niedrigenergiehaus kann über den Wärme- • Ausnutzung der „Sonnenseite” als schutznachweis errechnet werden. Sparmaßnahmen für den Energiebedarf eines Energiefänger, Einfamilienhauses sind besonders effektiv, wer- • Installation von modernen wirtschaftlichen Dazu müssen erhöhte Energiesparmaßnahmen den gefördert und erhöhen den Wert eines Ge- Heizungsanlagen, z.B. Brennwertgeräten so berücksichtigt werden, dass der Jahresheiz- bäudes. (ohne massiven Schornstein möglich), wärmebedarf um mindestens 25 % unter dem • Zusätzliche Nutzung der Sonnenenergie über zulässigen Bedarfswert liegt. Ca. 80% des Gesamtenergiebedarfs werden im Kollektoren zur Brauchwassererwärmung, Einfamilienhaus für die Heizung benötigt. • Einbau von Photovoltaikanlagen zur Ein- Niedrigenergiehäuser besitzen einen erhöhten speisung von „eigenem Strom” in das Immobilienwert, sparen Heizkosten und werden Bei Neubauten bietet sich daher an, dass Sie allgemeine Netz. vom Finanzamt direkt mit Zuschüssen gefördert. Baumaßnahmen zur Verringerung des Energie- bedarfs ohne wesentlich höhere Baukosten ein- Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens Ihr Entwurfsverfasser kann Sie beraten. planen z.B.: oder des Kenntnisgabeverfahrens ist der Wär- • Erhöhte Wärmedämmmaßnahmen an meschutznachweis gemäß der Wärmeschutz- Bei bestehenden Gebäuden ist es ratsam, sich Dächern, Wänden und Fußböden, verordnung zu führen. bei Verbraucherverbänden, Installateuren oder bei den energieberatenden Bezirksschornsteinfe- germeistern zu informieren.

Im Rahmen der Erneuerung von Heizungen wer- den auch zusätzliche Dämmmaßnahmen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau gefördert.

Wärmeschutzverglasung für die Fenster

Die Wärmeschutzverglasung mit einem k-Wert von 1,3 W/m² für das Glas ist bereits mit ei- ner Wärmeschutzverordnung von 1995 zum Standard geworden. Niedrigere Werte bei Zwei- scheibenglas sind vermehrt anzutreffen. Eine deut- liche Verbesserung bis zu k-Werten von 0,6 W/m² ist dann nur mit einer Dreifachverglasung mög- lich.

Doch auch bei Fenstern sind mögliche Wärme- verluste nicht in der Glasfl äche, sondern in den Anschlüssen zu suchen.

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DarmstadtDieburg.indd S53 20.11.2007 15:59:30 Uhr Ihre Schornsteinfeger informieren

Wenn Sie und Ihre Familie Ihr neues Haus pla- Er berät Sie unabhängig und neutral, denn Ihm Ihre Sicherheit ist unsere Aufgabe nen, liegt Ihnen Behaglichkeit und Wohlbefi nden liegt Ihre Behaglichkeit und vor allem Ihre Sicher- Ihr/e Bezirksschornsteinfegermeister/in ist auch am Herzen. heit am Herzen. Ihr Sicherheitsberater im neuen Haus. Nicht nur Heizungs- und Feuerungsanlagen wer- Im Sommer wie im Winter sollen Sie sich in den Zukunft Planen. Wir helfen Ihnen! den von ihm geprüft, sondern auch in Fragen eigenen vier Wänden so richtig wohl fühlen. Das eigene Haus bauen – eine der wichtigsten über vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung Bereits in der Planungsphase müssen Sie daher Entscheidungen Ihres Lebens. von Feuer- und anderen Risiken ist er Ihr An- vorausschauend denken – vielleicht sogar für Viele Fragen treten dabei auf: sprechpartner. Generationen. • Wie kann ich ein Raumklima planen, in dem sich meine Familie wohl und geborgen fühlt? Gesetzliche Regelungen Ihr/e Bezirksschornsteinfegermeister/in hilft Ih- • mache ich mein Haus weitgehend unabhängig Der Gesetzgeber schreibt ein ganze Reihe von nen gern dabei. Er weiß, worauf es bei der Aus- von Energie-Engpässen und der Preispolitik? Maßnahmen vor, die der Sicherheit der Bevölke- stattung Ihres Hauses mit moderner Heiztechnik • Womit werde ich in zehn Jahren heizen rung und dem Schutz der Umwelt dienen. Die neue ankommt. wollen, oder können? Energieeinsparverordnung (EnEV) ist eine davon.

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DarmstadtDieburg.indd S54 20.11.2007 15:59:33 Uhr Ihre Schornsteinfeger informieren

Ihr Schornsteinfeger kennt diese Gesetze und Schornsteinfegermeisterinnung Darmstadt weiß, wie man sie anwenden muss. (Körperschaft des Öffentlichen Rechts)

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DarmstadtDieburg.indd S55 20.11.2007 15:59:34 Uhr 4. Die Bauausführung

So müssen zur Fugenvermeidung die Dichtungs- durchlässiger Materialien (TWD – Transparente mer die Betriebsverluste des Kessels gering zu profi le umlaufend am Rahmen anliegen und der Wärmedämmung) genutzt. Der Bauherr oder halten, sollten ausreichend große Warmwas- Fensterrahmen luftdicht in die dämmende Hülle der Architekt muss auf ausreichenden Sonnen- serspeicher verwendet werden, die möglichst eingebaut werden. schutz im Sommer und auf Verschattungsfreiheit nur ein zweimaliges Laden pro Tag erforderlich im Winter achten. Die Heizungsanlage muss machen. In Schichtenspeichern wird eine Tem- schnell regelbar sein, um sich dem Sonnenan- peraturschichtung erreicht, die dafür sorgt, dass Konsequente Dämmung von Kellern gebot bedarfsgerecht anpassen zu können. das zum Wärmeerzeuger fl ießende Wasser stets eine niedrige Temperatur besitzt, wodurch gera- Dämmschichtdicken von 12 bis 15 cm erreichen Immer mehr Architekten machen sich mit den de bei Brennwertgeräten und Solaranlagen hohe einen Ziel-k-Wert von 0,3 W/m² K. Zu beachten Prinzipien des solaren und energiesparenden Wirkungsgrade erreicht werden. ist auch hier eine wärmebrückenfreie Konstruk- Bauens vertraut, leider sind es noch nicht alle. tion, die durch das Weiterführen der Wanddäm- mung deutlich unter die unterste Geschossdecke Solare Warmwasserbereitung erreicht werden kann. Passive Solarenergienutzung durch Fenster Sonnenkollektoren wandeln die Sonneneinstrah- lung direkt in Wärme um, die dann einem Warm- Bauen mit der Sonne Bei der Planung eines Hauses ist auf eine konse- wasserspeicher zugeführt wird. quente Südorientierung des Wohnraumbereiches Richtig dimensionierte Solaranlagen decken Das „Bauen mit der Sonne” setzt auf die passive zu achten. Durch eine optimierte Ausrichtung der dabei fast 50% des Jahresenergiebedarfs für Nutzung der Sonnenenergie während der kälteren Grundstücke in Bebauungsplänen kann eine Warmwasser der Haushalte. Als Faustformel Jahreszeiten. Bereits bei der Planung des Ge- optimale Nutzung der passiven Solarenergie er- rechnet man mit 1 bis 2 m²-Kollektorfl äche pro bäudes wird auf eine geeignete Orientierung zur reicht werden. Person. Im Sommer übernimmt die Solaranlage Sonne geachtet. Die tiefstehende Wintersonne Fenster verursachen nicht nur Wärmeverluste, die Warmwasserversorgung sogar vollständig, wird durch großfl ächige, gut wärmegedämmte sondern sind auch Wärmefallen. Entscheidend der Heizkessel kann dann ausgeschaltet bleiben. und zur Sonne orientierte Fensterfl ächen, aber ist damit die Bilanz aus Verlusten und Gewinnen Sollte der Bau einer Solaranlage erst zu einem auch durch Glasvorbauten (z.B. Wintergarten) während der Heizperiode. Die Bilanz wird durch späteren Zeitpunkt möglich sein, so sollten auf oder durch die Verwendung spezieller licht- Faktoren wie Qualität der Verglasung, Orientie- jeden Fall schon die Leitungen mitverlegt wer- rung der Fenster und Verschattung beeinfl usst. den. Auch der Warmwasserspeicher sollte groß Für sehr hochwertige Dreischeiben-Wärmever- genug und leicht nachrüstbar sein. glasung wird die Bilanz sogar positiv, d.h., die Fenster gewinnen in der Heizperiode mehr Wär- me, als sie verlieren. Strom aus der Sonne

Solarzellen aus Silizium sind die Bausteine ei- Zentrale Warmwasserbereitung ner Photovoltaikanlage, mit ihr wird Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom umgewandelt, der Die Warmwasserbereitung sollte in Kombination problemlos im Haushalt genutzt werden kann. mit der zentralen Heizungsanlage erfolgen. Um Überschüssiger Strom wird an das Versorgungs- gerade in den Übergangszeiten und im Som- netz abgegeben.

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DarmstadtDieburg.indd S56 20.11.2007 15:59:36 Uhr 5. Boden und Umweltschutz

Mutterboden fallstellen getrennt zu erfassen und getrennt einer terial. Zum nicht aufbereitungsfähigen Bauschutt, Verwertung zuzuführen. der einer zugelassenen Deponie zuzuführen ist, Mutterboden, der bei Baumaßnahmen sowie bei zählen alle festen, nicht auslaugbaren anorga- wesentlichen Veränderungen der Erdoberfl äche Vor allem sind bei Abrissen von Gebäuden oder nischen Stoffe, wie z.B. Gips, Mörtel, Kalk, Scha- ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu Gebäudeteilen schadstoffhaltige Materialien (ins- motte, Schiefer, Bimsstein, Leichtbaustoffe und erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung besondere asbesthaltige Baustoffe) und Bauteile, Fliesen. zu schützen. Dieses Gebot zum Schutz des die eine Aufbereitung behindern oder verhindern Mutterbodens ist in das Baugesetzbuch aufge- können (Rohrleitungen, Fenster, Türen, Fußboden- Verwertbare Baustellenabfälle nommen worden. Mutterboden, der nicht sofort beläge usw.), vorher auszubauen. Alle verwertbaren Baustellenabfälle sind nach wieder verwendet wird, ist in Mieten mit einer Möglichkeit sortenrein zu trennen und einer Sohlenbreite von bis zu 3,0 m und einer Höhe Folgende Aufteilung der Baureststoffe ist je nach Wiederverwertung zuzuführen. bis zu 1,30 m aufzusetzen. anfallender Menge sinnvoll und sollte bereits bei Die Mieten sollen möglichst im Schatten und ab- der Planung von Bau- und Abrissmaßnahmen Metalle (Schrotthändler), Papier und Pappe (Alt- seits vom Baubetrieb liegen. Sie sind mit Gras- berücksichtigt werden: papiersammlung/-handel), saubere Verpackun- soden o.ä. abzudecken und vor dem Austrock- gen aus Kunststoff oder Styropor (gelber Sack), nen zu bewahren. Bodenaushub Altholz, Bauholz, Kisten und Paletten (Altholzver- Bodenaushub sollte möglichst an Ort und Stelle wertung). oder im Landschaftsbau verwendet werden. Bodenaushub, Bauschutt, Nicht verwertbare Baustellenabfälle Baustellenabfälle Bauschutt Nichtverwertbare brennbare Baustellenabfälle, Als aufbereitungsfähiger Bauschutt gelten z.B. z.B. Tapeten, Bodenbeläge, Türen, Tür- und Fens- Bodenaushub, Bauschutt und sonstige Baustel- Beton mit und ohne Eisen, Pfl astersteine, Natur- terrahmen, Vertäfelungen, Fußbodendielen, sind lenabfälle sind grundsätzlich schon an den Ab- stein, Kalksandsteine, Dachsteine und Ziegelma- der Müllverbrennungsanlage zuzuführen.

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DarmstadtDieburg.indd S57 20.11.2007 15:59:38 Uhr 5. Boden und Umweltschutz

Schadstoffhaltige Abfälle Asbesthaltige Abfälle nur Firmen beauftragt werden, die Sachkunde Als Sonderabfall sind beispielsweise zu ent- Sie unterliegen besonderen Sicherheitsvorschrif- nach TRGS 519 erworben haben. sorgen Abbeizer, Gebinde mit Resten von alten ten. So ist der Baurechtsbehörde bereits vor Er- Holzschutzmitteln, Batterien, Färb- und Lackver- teilung einer Abbruchgenehmigung die Beschei- Wildes Ablagern von Bauschutt und Baustellen- dünner, nicht ausgehärtete Klebstoffe sowie Kitt- nigung eines Sachkundigen darüber vorzulegen, abfällen auf nicht dafür zugelassenen Flächen ist und Spachtelmassen, Spraydosen, Teerrückstän- ob Bauteile der zu beseitigenden Gebäude As- eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße de und Bitumen. best oder asbesthaltige Materialien enthalten. geahndet werden kann.

Alles, was mit schädlichen Stoffen vermischt ist, Mit der Demontage, dem Verfestigen oder Be- wird damit auch zu Sonderabfall. schichten von asbesthaltigen Materialien können

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DarmstadtDieburg.indd S58 20.11.2007 15:59:41 Uhr ZWCZ_X  ƒ† ‰Š fˆ{‰{ˆŠ{a ƒ† ‰Š{‹„zi‹x‰ŠˆwŠ{ {ˆ~w‚Š{„i{„‹„‰{ˆ{„ d‹Š}wˆŠ{„ a ƒ† ‰Š{ˆ‹„}‰w„‚w}{„P p{ˆ}wˆŠ{„ ©W‚‰xwy~C^ ~„‚{„Bj{‚DPFLHKMCKJLM ]wbwXw‹ ©[‰y~ ‚‚xˆy{„Bj{‚DPFLGKMCKKNO bw„zˆŠ‰y~w|Š ©i{ƒzBj{‚DPFLFMNCMJFOG m{„xw‹ ©m{Š{ˆ‰ŠwzŠBj{‚DPFLGKFCGHJIO ©m{ƒxwy~C^w~„Bj{‚DPFLGLHCLIIN

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DarmstadtDieburg.indd S59 20.11.2007 15:59:52 Uhr Trinkwasser- qualität bis zum Zapfhahn

Das Zentrallabor der Hessenwasser Wir sind gerne für Sie da! - Ihr Partner für Trinkwasserqualität in der Hausinstallation

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DarmstadtDieburg.indd S60 20.11.2007 15:59:54 Uhr 5. Boden- und Umweltschutz

Lagerung wassergefährdender Stoffe der Antrag befi ndet sich in einem Leitfaden der Für weitere Informationen stehen Ihnen die Hessischen Landesanstalt für Umwelt und Geolo- Mitarbeiterinnen der Unteren Wasserbehörde, Die Lagerung wassergefährdender Stoffe (z.B. gie, Rheingaustraße 186, 65203 Wiesbaden, der Rheinstraße 94 (Dugena Haus) in Darmstadt Heizöl) ist der unteren Wasserbehörde anzuzei- im Internet unter www.hlug.de veröffentlicht ist. gerne zur Verfügung: gen. Diese Anzeige ist auch vorgeschrieben, wenn es keiner förmlichen Baugenehmigung bedarf. Telefon: (0 61 51)881-1420 Eine Baugenehmigung ist erst ab einer Lager- Brunnen Telefax: (0 61 51)881-1428 menge von mehr als 5.000 Liter vorgeschrieben. e-mail: [email protected] Die Absicht, einen Brunnen niederzubringen, um den Garten zu bewässern, ist der Wasser- Erdwärmesonden behörde anzuzeigen. Damit geht einher, dass beim örtlichen Wasserversorgungsunternehmen Die Niederbringung von Erdwärmesonden bedarf die Befreiuung von Anschluss- und Benutzungs- der wasserrechtlichen Erlaubnis. Ein entsprechen- zwang einzuholen ist.

Wir bedanken uns bei allen Firmen, die das Erscheinen dieser Broschüre ermöglicht haben.

Peter Harbig und Günter Wiederspahn

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DarmstadtDieburg.indd S63 20.11.2007 16:00:02 Uhr Notrufe

Polizei ...... 110 Notarzt/Notruffax ...... 112 Psychiatrischer Feuerwehr ...... 112 Giftnotruf . . . . . 06131/232466 Notruf...... 06151/1594900

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DarmstadtDieburg.indd S64 20.11.2007 16:00:13 Uhr FÄHRMANN. JACK. PIELER. INGENIEURE GmbH

DR.-ING. L. MERTENS Beratende Ingenieure für das Bauwesen Prüfingenieure für Baustatik Sachverständige für Brandschutz Fachplaner für Energieeffizienz Tragwerksplanung Bauaufsichtliche Prüfungen Brandschutzplanung Energieberatung Dynamische Berechnungen Bauakustik Gutachten Ihr Partner für sicheres Bauen. Weinbergstraße 12 64342 Seeheim-Jugenheim Telefon 0 62 57/ 94 39 50 [email protected] www.fjp-ingenieure.de

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