Bauen im Landkreis Darmstadt-Dieburg DarmstadtDieburg.indd 1 20.11.2007 15:55:16 Uhr Die PLUS CARD für Handwerk und Gewerbe* QKauf auf Rechnung Einzel- oder Sammelrechnung möglich Q BONUS Attraktive 10% Rückvergütung, ab einer bonusfähigen Gesamt-Einkaufs - summe von 5.000 o oder mehr innerhalb von 12 Monaten. 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Ihre Bevor jedoch mit dem Bau begonnen werden kann, gilt es eine Reihe von gesetzlichen Vor- gaben zu beachten und in die Planung mit ein- zubeziehen. Diese Broschüre soll Ihnen helfen, die Vorberei- tung und Durchführung Ihres Vorhabens zu er- leichtern und die Zusammenarbeit mit den am Bau beteiligten Fachbehörden so schnell und reibungslos wie möglich zu gestalten. Gleichzeitig möchten wir aber auch das Ver- ständnis für unsere Kulturlandschaft und die Be- lange des Natur- und Umweltschutzes wecken und ein energie- und ressourcensparendes Bau- en fördern. Eine Vielzahl von Gesetzen und Vorschriften soll helfen, dieses Allgemeingut nachhaltig zu sichern. Ein schonender Umgang mit unserer Umwelt ist wichtiger denn je, damit wir für unsere Kinder und Enkelkinder die wunderschöne Landschaft unseres Landkreises dauerhaft erhalten können. Oftmals ist es für die Bauwilligen nicht so ein- fach zu durchschauen, welche Auswirkungen die genannten Vorschriften auf das konkrete Alfred Jakoubek Christel Fleischmann Bauvorhaben haben. Landrat Kreisbeigeordneter 1 DarmstadtDieburg.indd S1 20.11.2007 15:55:22 Uhr 2 DarmstadtDieburg.indd S2 20.11.2007 15:55:29 Uhr Inhaltsverzeichnis Grußwort . 1 Was ist aus wasserrechtlicher Sicht 1. Das Baugrundstück beim Bauen zu beachten? – Auswahl des Grundstücks . 19 Kurzportrait des Kreises . 7 – Erschließung eines Grundstückes . 18 – Erschließung . 19 – Grundwasserhaltung . 18 – Rechtliche Vorüberlegungen . 19 Erfassung der Vorgänge – Bauen im Uferbereich und in festgesetzten – Risiko Altlasten . 20 Einteilung der Bauaufsichtsbereiche . 8 Überschwemmungsgebieten. 18 – Erwerb. 20 – Bauen in Wasserschutzgebieten . 18 – Grundstückswert . 20 Branchenverzeichnis . 12 – Lagerung wassergefährdender Stoffe . 18 – Nebenkosten. 20 – Erdwärmesonden . 18 – Notarkosten . 20 Organigramm der Verwaltung . 16 – Brunnen. 18 – Grunderwerbssteuer . 21 3 DarmstadtDieburg.indd S3 20.11.2007 15:55:31 Uhr Inhaltsverzeichnis – Erschließungsbeiträge für Straßenbau, – Flächennutzungsplan. 26 2.2. Das Bauordnungsrecht Kanal und Wasserversorgung. 21 – Bebauungsplan. 26 – Allgemein . 35 – Sonstige Nebenkosten . 21 – Grünordnungsplan. 28 – Bebauung der Grundstücke . 35 – Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. 22 – Ausnahmen und Befreiungen . 28 – Grenzabstand . 35 – Einvernehmen der Gemeinde . 30 – Die am Bau Beteiligten. 37 2. Das öffentliche Baurecht – Der Vorhaben- und Erschließungsplan . 30 – Verwaltungsverfahren . 38 – Das Baurecht allgemein . 26 – Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – – Bauantrag . 41 2.1 Das Bauplanungsrecht Innenbereich. 30 – Bauleitplanung . 26 – Außenbereich . 31 3. Denkmalschutz & Denkmalpfl ege . 47 4 DarmstadtDieburg.indd S4 20.11.2007 15:55:34 Uhr Inhaltsverzeichnis 4. Die Bauausführung – Zentrale Warmwasserbereitung . 56 – Erdwärmesonden . 61 – Energiesparen. 52 – Solare Warmwasserbereitung . 56 – Brunnen. 61 – Wärmeschutzverglasung für die – Strom aus der Sonne . 56 Fenster. 52 Notrufe. 64 – Ihre Schornsteinfeger informieren. 54 5. Boden und Umweltschutz – Konsequente Dämmung von Kellern . 56 – Mutterboden . 57 – Bauen mit der Sonne . 56 – Bodenaushub, Bauschutt und – Passive Solarenergienutzung Baustellenabfälle. 57 durch Fenster . 56 – Lagerung wassergefährdender Stoffe . 61 5 DarmstadtDieburg.indd S5 20.11.2007 15:55:37 Uhr 6 DarmstadtDieburg.indd S6 20.11.2007 15:55:38 Uhr Kurzportrait des Kreises Den Landkreis Darmstadt-Dieburg kennzeichnet 290.000 Landkreisbewohner können sich nicht dazu auch fast 300 Quadratkilometer Landwirt- eine Vielfalt von Landschaften. Ein beschauliches irren, wenn sie sich in den 9 Städten und 14 Ge- schaftsfl äche, mehr als 230 Quadratkilometer Idyll liegt nur wenige Kilometer von einer aufstre- meinden im Landkreis Darmstadt-Dieburg wohl- Wald und immerhin knapp sieben Quadratkilo- benden Wirtschaftsregion entfernt, die weiten fühlen. meter Gewässer. Ebenen des hessischen Rieds, des Dieburger In den 80 Schulen werden pro Jahr ca. 30.000 Lands und romantische Täler werden durch Schülerinnen und Schüler betreut. Nicht zu verschweigen das abwechslungsreiche die Hänge der Bergstraße und die Erhebungen und viel beachtete Kulturleben, die regen und nim- des Odenwaldes getrennt. Eine Bildungs- und Der tiefste Punkt des Landkreises liegt in der mermüden Vereinsaktivitäten in den 23 Kommu- Qualifi zierungslandschaft liegt neben von alter Nähe von Griesheim auf 88 Metern Höhe, der nen des Landkreises, die vielen Burgen und Tradition geprägter Landschaft. High Tech und herausragende Höhepunkt ist Neunkirchen mit Schlösser sowie die Sehenswürdigkeiten mit dem Beschaulichkeit stehen sich im Landkreis Darm- 592 Metern. Von Nord nach Süd erstreckt sich Weltnaturerbe Grube Messel an der Spitze und stadt-Dieburg nicht im Weg, Unternehmen und der Landkreis über 31,08 Kilometer, von West den kleinen, mit viel Begeisterung eingerichteten Informationstechnik stören die Kuh auf der Wei- nach Ost ist es etwas weiter – 38,15 km. Die- Museen auf der andere Seite. de nicht. se nüchternen Koordinaten bilden den Rahmen für ein Gebiet, dass die fünftreichste Region in Der Landkreis hat die Herausforderung, Fort- Darmstadt-Dieburg ist ein Wachstumskreis. Seit Europa ist und das als Speckgürtel rund um schritt und Tradition zu verbinden, angenommen. der Gründung 1977 zogen mehr als 45.000 neue die Wissenschaftsstadt Darmstadt bezeichnet Für die Zukunft gilt es, die örtlichen und regiona- Bürgerinnen und Bürger in den „Kragen” rund um wird. Der Reichtum lässt sich jedoch nicht nur in len Stärken zu koordinieren und Kooperationen Darmstadt. materiellen Größen messen, viel mehr gehören zu fördern. 7 DarmstadtDieburg.indd S7 20.11.2007 15:55:39 Uhr Erfassung der Vorgänge – Einteilung der Bauaufsichtsbereiche Gemeinde/Stadt Gemarkung Planungsrechtliche Bezirk Sonderbauten Verwaltungsbereich Vorprüfung Widerspruchsverfahren Alsbach-Hähnlein 01 Alsbach Wick Schoeßler Hillgärtner Spiehl 02 Hähnlein Babenhausen 03 Babenhausen Haas Lehr Pose Körber 04 Harpertshausen 05 Harreshausen 06 Hergershausen 07 Langstadt 08 Schaafheimer Wiesen 09 Sickenhofen Bickenbach 10 Bickenbach N.N. Bahn Hillgärtner Körber Dieburg 11 Dieburg Haas Poth Pose Körber Eppertshausen 12 Eppertshausen Wick Schnell Pose Körber Erzhausen 13 Erzhausen N.N Bahn Hollbach Körber Fischbachtal 14 Billings Wick Ortner Hillgärtner Spiehl 15 Lichtenberg 16 Meßbach 17 Niedernhausen 18 Nonrod 19 Steinau Griesheim 20 Griesheim N.N. Hermanns Hillgärtner Körber Groß-Bieberau 21 Groß-Bieberau Wick Ortner Hillgärtner Körber 22 Rodau Groß-Umstadt 23 Dorndiel Haas Poth Hollbach Körber 24 Frau-Nauses 25 Groß-Umstadt 26 Heubach 27 Kleestadt 28 Klein-Umstadt 29 Raibach 8 DarmstadtDieburg.indd S8 20.11.2007 15:55:45 Uhr Erfassung der Vorgänge – Einteilung der Bauaufsichtsbereiche Gemeinde/Stadt Gemarkung Planungsrechtliche Bezirk Sonderbauten Verwaltungsbereich Vorprüfung Widerspruchsverfahren Groß-Umstadt 30 Richen 31 Semd 32 Wiebelsbach Groß-Zimmern 33 Groß-Zimmern N.N. Ortner Hollbach Spiehl 34 Klein-Zimmern Messel 35 Messel Haas Schnell Pose Körber Modautal 36 Allertshofen Wick Ortner Hillgärtner Spiehl 37 Asbach 38 Brandau 39 Ernsthofen 40 Herchenrode 41 Hoxhohl 42 Klein-Bieberau 43 Lützelbach 44 Neunkirchen 45 Neutsch Mühltal 46 Frankenhausen Wick Braun Hollbach Spiehl 47 Nieder-Beerbach 48 Nieder-Ramstadt 49 Traisa 50 Waschenbach Münster 51 Altheim N.N. Schnell Pose Körber 52 Münster Ober-Ramstadt 53 Nieder-Modau Wick Junglas Hillgärtner Spiehl 54 Ober-Modau 55 Ober-Ramstadt 56 Rohrbach 57 Wembach Otzberg 58 Habitzheim Haas Junglas Hollbach Spiehl 59 Hering 9 DarmstadtDieburg.indd S9 20.11.2007 15:55:45 Uhr Erfassung der Vorgänge – Einteilung der Bauaufsichtsbereiche Gemeinde/Stadt Gemarkung Planungsrechtliche Bezirk Sonderbauten Verwaltungsbereich Vorprüfung Widerspruchsverfahren Otzberg 60 Lengfeld 61 Nieder-Klingen 62 Ober-Klingen 63 Ober-Nauses 64 Schloß-Nauses Pfungstadt 65 Eich N.N. Bahn Hillgärtner Körber 66 Eschollbrücken 67 Hahn 68 Pfungstadt Reinheim 69 Georgenhausen Wick Junglas Hollbach Spiehl 70 Reinheim 71 Spachbrücken 72 Ueberau 73 Zeilhard Roßdorf 74 Gundernhausen Wick Junglas Hollbach Spiel 75 Roßdorf Schaafheim 76 Mosbach Haas Schnell Pose Körber 77 Radheim 78 Schaafheim 79 Schlierbach Seeheim-Jugenheim 80 Balkhausen Wick Braun Hillgärtner Spiehl 81 Jugenheim 82 Malchen