Vorlage – Zur Beschlussfassung –
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Drucksache 18/1873 09.05.2019 18. Wahlperiode Vorlage – zur Beschlussfassung – Entwurf des Bebauungsplans 8-66 vom 11. Dezember 2018 für das Gelände zwischen Gerlinger Straße, Buckower Damm, der Landesgrenze Berlin – Brandenburg und der östlichen Grenze des Grundstücks Gerlinger Straße 25/29 im Bezirk Neukölln von Berlin, Ortsteil Buckow Abgeordnetenhaus von Berlin Seite 2 Drucksache 18/1873 18. Wahlperiode Der Senat von Berlin - StadtWohn IV D 3 - Tel.: 9(0)139-4205 An das Abgeordnetenhaus von Berlin über Senatskanzlei – G Sen – Vorblatt Vorlage – zur Beschlussfassung – über den Entwurf des Bebauungsplans 8-66 vom 11. Dezember 2018 für das Gelände zwischen Gerlinger Straße, Buckower Damm, der Landesgrenze Berlin – Brandenburg und der östlichen Grenze des Grundstücks Gerlinger Straße 25/29 im Bezirk Neukölln von Berlin, Ortsteil Buckow A. Problem Derzeit erlebt das Land Berlin ein starkes Bevölkerungswachstum. In den Jahren 2012 bis 2014 hat Berlin im Saldo rund 135.000 Personen hinzugewonnen. In 2016 und 2017 wuchs die Bevölkerungszahl der Stadt weiter. Berlin hatte Ende 2017 einen Einwohnerstand von rd. 3,71 Mio. Menschen. Die „Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2015 – 2030“ geht in der mittleren Prognosevariante davon aus, dass die Bevölkerungszahl Berlins bis zum Jahr 2030 auf über 3,8 Mio. Einwohnende wachsen wird. Aufgrund dieser Entwicklung und der zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum ist aktuell die Angebotssituation von Wohnbauflächen und insbesondere von bezahlbarem Wohnraum angespannt. Flächen werden knapper und teurer und die Konkurrenzen nehmen zu. Damit haben es vor allem einkommensschwache Haushalte immer schwerer, sich mit Wohn- raum zu versorgen. Der Anteil der Haushalte, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungs- schein (WBS) haben, liegt aber weiterhin mit 44 % bei fast der Hälfte der Berliner Haushalte. Vor diesem Hintergrund steht Berlin in der Pflicht, eine ausreichende Versorgung mit Wohn- raum insbesondere im unteren und mittleren Preissegment sicherzustellen. Nachverdichtungsmaßnahmen sind zwar grundsätzlich weiterzuverfolgen, aber allein nicht ausreichend, um den erforderlichen Wohnraum zu schaffen. In dieser Situation ist auch die Aktivierung und angemessene Ausnutzung der Potenzialflächen aus dem Flächennutzungs- plan für den Wohnungsneubau notwendig. Der Inanspruchnahme von landeseigenen Flä- chen wie den Buckower Feldern kommt dabei ein besonderes Gewicht zu, da die Bauland- entwicklung dort selbstständig durch das Land Berlin, auch unter dem Aspekt der sozial aus- gewogenen Mischung, durchgeführt werden kann. Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin sind Teile des Plangebietes zudem bereits seit 1994 als Wohnbauflächen darstellt. Dies ist ein weiterer Anlass der Überlegungen, hier durch einen Bebauungsplan Wohnbebauung planungsrechtlich zu sichern. Nach derzeitigem Planungsrecht ist eine bauliche Entwicklung des Grundstücks nicht mög- lich, da sich das Plangebiet im Außenbereich befindet. Es bestehen für das Plangebiet keine 1 planungsrechtlichen Regelungen im Sinne des § 30 BauGB, d. h. es gibt keinen festgesetz- ten Bebauungsplan oder andere nach § 173 BauGB übergeleiteten Regelungen. Für die Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist daher die Aufstellung ei- nes Bebauungsplans erforderlich. B. Lösung Mit dem Bebauungsplan 8-66 werden die planungsrechtlichen Vorrausetzungen für die Ent- wicklung von Wohnungsneubau auf der zurzeit landwirtschaftlich genutzten Fläche im Orts- teil Buckow geschaffen. Ziel ist die Entwicklung eines Stadtquartiers zur Ergänzung und Abrundung des bestehenden Siedlungszusammenhangs im Übergang zum Landschaftsraum. Dabei wird Geschosswoh- nungsbau mit angemessener städtebaulicher Dichte unter Berücksichtigung eines ausgewo- genen Nutzungsmaßes ermöglicht. Eine aufgelockerte Bebauung, die Schaffung von sied- lungsnahen Grünflächen sowie der Erhalt von landwirtschaftlichen Nutzungen in einem Teil- bereich gewährleisten den Übergang zum umliegenden Landschaftsraum, machen das Quartier attraktiv und gewährleisten eine nachhaltige Durchgrünung. Zugelassen wird eine Geschossfläche (brutto) von insgesamt rd. 87.000 m². Dies ermöglicht rd. 850 – 900 Wohnungen. Auf mindestens 30 % der zulässigen Geschossfläche (Wohnen) sind förderfähige Wohnungen zu errichten. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit andere wohnverträgliche Nutzungen zu realisieren, wie beispielsweise Arztpraxen, der Nahversor- gung dienende kleine Läden oder soziale Infrastruktureinrichtungen (Kindertages- und Ju- gendfreizeiteinrichtungen, Nachbarschaftszentren etc.). Die Höhenentwicklung berücksichtigt die Bestandsbebauung in der Umgebung, aber auch Aspekte des Immissionsschutzes (lärmrobuste Bebauungsstruktur). Durch die Bebauung am Gebietsrand wird der Innenbereich des Quartiers vor Immissionen geschützt. Die zulässige Höhe ist – in Teilen des Quartiers – punktuell höher als an seinen Rändern und schafft damit entsprechend dem zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept besonde- re Gebäude – Angerhäuser –, die im 1. Vollgeschoss (Erdgeschoss) auch besondere, das Quartier belebende Nutzungen und Gemeinschaftsräume aufweisen sollen. Durch ein höhe- res Gebäude an der Kreuzung Buckower Damm/Gerlinger Straße wird der Gebietsauftakt markiert. Das neue Quartier soll im Inneren autoarm sein. Die absolut zulässige Anzahl der Stellplätze im Gebiet wird begrenzt. Oberirdische Stellplätze sind nur am Quartiersrand in zwei Quar- tiersgaragen, in den Privatstraßen oder als Sockelparken zulässig. Zur Verbesserung des Busverkehrs wird an der Quartiersgarage eine Buswendestelle gesichert. Am Buckower Damm soll - unabhängig von der Entwicklung des Stadtquartiers - ein Zweirichtungsradweg mit separatem Gehweg ausgebaut werden. Wegeverbindungen sichern eine Vernetzung des Quartiers mit seinem Umfeld. Neben der Festsetzung einer öffentlichen naturnahen Parkanlage und einer Landwirtschafts- fläche sichern umfangreiche Festsetzungen zu Baumpflanzungen sowie Dach- und Fassa- denbegrünungen innerhalb der Baugebiete für ein durchgrüntes Quartier. Darüber soll zur Entwässerung der Straßen ein innovatives Regenwasserkonzept umgesetzt werden. Hierzu wird innerhalb der öffentlichen naturnahen Parkanlage eine 9.600 m² große Retentionsfläche festgesetzt. Hier soll das Niederschlagswasser zurückgehalten werden um durch Versicke- rung oder Verdunstung wieder vollständig dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt zu werden. Diese Festsetzungen dienen auch dem Ausgleich für den durch den Bebauungsplan zulässigen Eingriff in Natur und Landschaft. In einem am 25. Oktober 2015 geschlossenen städtebaulichen Vertrag werden unter ande- rem Regelungen getroffen zu/zur 2 • Sicherung einer angemessenen städtebaulichen Qualität. Hierzu zählt u.a. die Schaf- fung von publikumswirksamen Nutzungen in Teilbereichen des Erdgeschosses der 5- geschossigen Bebauung, • Errichtung einer Kindertagesstätte zur Deckung des aus dem Gebiet resultierenden Bedarfs, • Finanzierung von 86 Grundschulplätzen für den aus dem Gebiet resultierenden, nicht durch bestehende Schulen gedeckten Bedarf, • Bindungen im Mietwohnungsbau, mit denen sich die Projektträgerin verpflichtet, auf den im Bebauungsplan nach § 9 Absatz 1 Nummer 7 BauGB festgesetzten Flächen, auf denen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, bei denen ein Anteil von min- destens 30 % der Geschossfläche mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung ge- fördert werden könnte innerhalb näher bestimmter Fristen auf einer Geschossfläche im Umfang von mindestens rd. 25.000 m² Mietwohnungen in einem Standard und so kostengünstig zu errichten, dass sie nach den Wohnungsbauförderungsbestimmun- gen 2018 des Landes Berlin förderfähig wären, • Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft, einschließlich Arten- und Biotopschutz, • Planung und Herstellung der Erschließungsanlagen im Plangebiet, zu denen neben den Straßen auch die Herrichtung von Spielplätzen, öffentlichen Wegen und Freiflä- chen gehört, • Bereitstellung einer Fläche für die Errichtung von 300 bis zu 350 m² Geschossfläche für eine Jugendfreizeiteinrichtung (Finanzierung Bezirk Neukölln), • Einrichtung eines Nachbarschaftsmanagements für die Dauer von mindestens 5 Jah- ren, • Erarbeitung und Umsetzung eines Mobilitätskonzeptes, • Erarbeitung eines stadtteilbezogenen Energiekonzept zur effizienten, umweltfreundli- chen und kostengünstigen Versorgung mit Wärme und Strom. Entsprechend den Prämissen des Berliner Energie- und Klimaschutzprogrammes 2030 (BEK 2030) und des Berliner Energiewendegesetzes (EWG Bln) wird die sicherzustellende Wärme- versorgung auf CO2-Neutralität und Nachhaltigkeit ausgerichtet, • Unentgeltliche Abtretung der künftig öffentlichen Flächen (Straßen, Wege Grünflä- chen). C. Alternative/ Rechtsfolgenabschätzung Das Plangebiet ist dem Außenbereich zuzuordnen. Die Zulässigkeit baulicher Anlagen richtet sich in diesem Bereich ohne Bebauungsplan nach den Planersatzvorschriften des § 35 BauGB. Bei einem Verzicht auf das Bebauungsplanverfahren bestünde keine Rechtsgrund- lage für die Umsetzung der Planungsziele und den Bau neuer Wohnungen. D. Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und/oder Wirtschaftsunternehmen Aus der Planung resultieren keine finanziellen Auswirkungen auf Privathaushalte. Die Umsetzung des Vorhabens im Plangebiet erfolgt durch eine landeseigene Wohnungs- baugesellschaft, die auch die Kosten für die Erschließung und den Hochbau trägt. Diese hat sich verpflichtet, die künftig für öffentliche Zwecke erforderlichen Grundstücke (Straßen und Grünflächen)