NEXITY Soci´Et´E Anonyme Au Capital De 129.889.600 Euros Si`Ege Social : 8, Rue Du G´En´Eral-Foy, 75008 Paris 444 346 795 RCS Paris
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NEXITY Soci´et´e anonyme au capital de 129.889.600 euros Si`ege social : 8, rue du G´en´eral-Foy, 75008 Paris 444 346 795 RCS Paris DOCUMENT DE BASE En application du r`eglement nÕ 98-01 de la Commission des op´erations de bourse, l’Autorit´e des march´es financiers a enregistr´e le pr´esent document de base le 6 septembre 2004 sous le num´ero I.04-168. Il ne peut etreˆ utilis´e a` l’appui d’une op´eration financi`ere que s’il est compl´et´e par une note d’op´eration vis´ee par l’Autorit´e des march´es financiers. Ce document de base a et´´ e etabli´ par l’´emetteur et engage la responsabilit´e de ses signataires. Cet enregistrement, effectu´e apr`es examen de la pertinence et de la coh´erence de l’information donn´ee sur la situation de la soci´et´e, n’implique pas l’authentification des el´´ ements comptables et financiers pr´esent´es. AVERTISSEMENT L’Autorit´e des march´es financiers attire l’attention du public sur l’observation des commissaires aux comptes relative a` la note 2.2. de l’annexe aux comptes consolid´es interm´ediaires au 30 juin 2004, qui pr´ecise que le compte de r´esultat sur la p´eriode de six mois close le 30 juin 2003, utilis´e a` des fins de comparaison, est pr´esent´e en mode pro forma, le groupe n’ayant et´´ e constitu´e que le 16 octobre 2003. Des exemplaires du pr´esent document de base sont disponibles sans frais aupr`es de Nexity, 8, rue du G´en´eral Foy, 75008 Paris ainsi que sur les sites Internet de Nexity (www.nexity.fr) et de l’Autorit´e des march´es financiers (www.amf-france.org). TABLE DES MATIERES Page CHAPITRE 1. PERSONNES RESPONSABLES DU DOCUMENT DE BASE ET PERSONNES RESPONSABLES DU CONTROLE DES COMPTES .............. 9 1.1 PERSONNES RESPONSABLES DU DOCUMENT DE BASE ....................................... 9 1.2 ATTESTATION DES PERSONNES RESPONSABLES DU DOCUMENT DE BASE.. 9 1.3 PERSONNES RESPONSABLES DU CONTROLE DES COMPTES .............................. 9 1.3.1 Commissaires aux comptes titulaires ....................................................................... 9 1.3.2 Commissaires aux comptes suppl´eants .................................................................... 9 1.4 ATTESTATION DES PERSONNES RESPONSABLES DU CONTROLE DES COMPTES............................................................................................................................. 10 1.5 PERSONNES RESPONSABLES DE L’INFORMATION................................................. 11 CHAPITRE 2. RENSEIGNEMENTS RELATIFS A L’OPERATION ....................................... 12 CHAPITRE 3. RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT LA SOCIETE ET SON CAPITAL............................................................................. 13 3.1 RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT LA SOCIETE .. 13 3.1.1 D´enomination sociale et si`ege social (article 3 des statuts) ................................... 13 3.1.2 Forme juridique et l´egislation applicable (article 1 des statuts) ............................. 13 3.1.3 Date de constitution et dur´ee (article 5 des statuts)................................................ 13 3.1.4 Objet social (article 2 des statuts)............................................................................ 13 3.1.5 Registre du commerce et des soci´et´es ..................................................................... 14 3.1.6 Consultation des documents juridiques.................................................................... 14 3.1.7 Exercice social (article 22 des statuts)..................................................................... 14 3.1.8 R´epartition statutaire des b´en´efices (articles 10, 22 et 23 des statuts)................... 14 3.1.9 Direction g´en´erale de la Soci´et´e (article 16 des statuts) (voir paragraphe 6.1.1.4)........................................................................................... 15 3.1.10 Assembl´ees g´en´erales (articles 19 et 20 des statuts)............................................... 15 3.1.10.1 Convocation aux assembl´ees ..................................................................... 15 3.1.10.2 Participation aux assembl´ees ..................................................................... 15 3.1.10.3 Droit de vote .............................................................................................. 16 3.1.11 Forme des actions et identification des actionnaires (article 8 des statuts) ........... 16 3.1.12 Franchissements de seuils (article 10 des statuts) ................................................... 17 3.1.13 Organigramme juridique du groupe Nexity a` la date d’enregistrement du pr´esent document de base......................................................................................... 18 3.2 RENSEIGNEMENTS DE CARACTERE GENERAL CONCERNANT LE CAPITAL DE LA SOCIETE ................................................................................................................. 20 3.2.1 Modification du capital et des droits de vote attach´es aux actions........................ 20 3.2.2 Capital social a` la date d’enregistrement du pr´esent document de base................ 20 3.2.3 Acquisition par la Soci´et´e de ses propres actions ................................................... 20 3.2.4 Capital autoris´e mais non emis´ ................................................................................ 21 3.2.5 Autres titres donnant acc`es au capital...................................................................... 22 3.2.6 Titres non repr´esentatifs du capital .......................................................................... 23 3.2.7 Tableau d’´evolution du capital de la Soci´et´e au 1er septembre 2004..................... 23 3.3 REPARTITION DU CAPITAL ET DES DROITS DE VOTE DE LA SOCIETE .......... 23 3.3.1 Actionnariat de la Soci´et´e au 1er septembre 2004................................................... 23 3.3.2 Historique de l’´evolution du capital de la Soci´et´e et de sa r´epartition.................. 24 3.3.2.1 Historique de l’´evolution du capital de la Soci´et´e ................................... 24 3.3.2.2 Historique de l’´evolution du capital potentiel de la Soci´et´e.................... 24 3.3.2.3 Modifications dans la r´epartition du capital au cours des trois derni`eres ann´ees ......................................................................................... 25 3.3.2.4 Caducit´e des BSA 1, 2 et 3....................................................................... 27 3.3.2.5 Fusion-absorption de Terre Neuve par la Soci´et´e .................................... 27 3.3.2.6 Engagements de conservation des actionnaires de la Soci´et´e.................. 27 3 Page 3.3.3 Nantissements d’actions de la Soci´et´e ..................................................................... 28 3.3.4 Principales personnes d´etenant le capital de la Soci´et´e .......................................... 29 3.3.5 Pactes d’actionnaires ................................................................................................. 29 3.4 MARCHE DES INSTRUMENTS FINANCIERS DE LA SOCIETE................................ 30 3.4.1 Instruments financiers de la Soci´et´e d´ej`a admis aux n´egociations sur un march´e r´eglement´e a` la date d’enregistrement du pr´esent document de base .................... 30 3.4.2 March´e des actions de la Soci´et´e............................................................................. 30 3.5 DIVIDENDES VERSES PAR LA SOCIETE ..................................................................... 30 3.5.1 Dividendes par action au cours des cinq derniers exercices................................... 30 3.5.2 Politique de distribution............................................................................................ 30 3.5.3 D´elai de prescription................................................................................................. 30 CHAPITRE 4. RENSEIGNEMENTS CONCERNANT L’ACTIVITE DE LA SOCIETE........ 31 4.1 PRESENTATION RESUMEE DE LA SOCIETE .............................................................. 31 4.1.1 Pr´esentation g´en´erale r´esum´ee de l’activit´e de la Soci´et´e ...................................... 31 4.1.2 Pr´esentation g´en´erale r´esum´ee du march´e ............................................................... 33 4.1.3 Strat´egie ..................................................................................................................... 34 4.2 HISTORIQUE ET EVOLUTION DE L’ACTIVITE DU GROUPE.................................. 35 4.3 LE MARCHE IMMOBILIER EN FRANCE ...................................................................... 36 4.3.1 Contexte macro´economique en France .................................................................... 37 4.3.2 Le march´e du logement en France........................................................................... 37 4.3.3 Le march´e de l’immobilier d’entreprise en France ................................................. 44 4.4 DESCRIPTION DE L’ACTIVITE DE LA SOCIETE........................................................ 48 4.4.1 Logement ...................................................................................................................49 4.4.1.1 R´esum´e des activit´es de logement............................................................. 49 4.4.1.2 Strat´egie de d´eveloppement du pˆole logement ......................................... 50 4.4.1.3 Produits....................................................................................................... 51 4.4.1.4 Clients........................................................................................................