Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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COMPLESSO IMMOBILIARE
“BAIA DEGLI ANGELI 2”
II.1 INFORMAZIONI GENERALI
II.1.1 DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO
II.1.2 PROPRIETA’ E PROVENIENZA
II.1.3 SITUAZIONE URBANISTICO - EDILIZIA
II.1.4 VINCOLI E FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
II.1.5 FONTI DI INFORMAZIONE
II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI
II.2.1 APPARTAMENTO (SUB. 6)
II.2.2 APPARTAMENTO (SUB. 15)
II.2.3 AUTORIMESSA (SUB. 30)
II.2.4 AUTORIMESSA (SUB. 38)
II.2.5 AUTORIMESSA (SUB. 39)
II.2.6 AUTORIMESSA (SUB. 40)
II.2.7 AUTORIMESSA (SUB. 43)
II.2.8 AUTORIMESSA (SUB. 44)
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II.1 INFORMAZIONI GENERALI
II.1.1 DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
Le unità immobiliari oggetto di valutazione sono inserite nel complesso immobiliare
denominato “Baia degli Angeli 2” sito in via delle Sirene n. 1 a Parzanica (BG) [rif.
Immagine 1.1.A].
1.1.A – Ripresa aerea dell’area interessata dalla costruzione del complesso immobiliare “Baia degli Angeli 2” (immagine di repertorio)
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L’area è posta in zona residenziale - turistica di espansione del comune di
Parzanica, ad una distanza di circa cinque chilometri dal centro dello stesso
Comune di Parzanica.
La zona è a circa 45 km dalle città di Bergamo e Brescia, mentre la distanza dalla
città di Milano è di circa 95 km.
Il lotto si inserisce in un ambiente collinare, si sviluppa ad una quota compresa tra i
400 ed i 450 metri sopra il livello del mare (s.l.m.), su un pendio del versante
occidentale del Lago d’Iseo, con andamento fortemente degradante verso le
sponde dello stesso Lago [rif.Fotografie 1.1.B].
BAIA DEGLI ANGELI 2
1.1.B – Fotografie generali del complesso immobiliare “Baia degli Angeli 2”
Il complesso immobiliare gode di un pregevole contesto paesistico – ambientale,
determinato dalla presenza di attigue ed estese aree boscate, caratterizzate da
una rigogliosa vegetazione arborea ed arbustiva, e dall’esclusiva visuale
panoramica che consente di spaziare sul settore meridionale del Lago d’Iseo e
delle adiacenti pendici montuose.
Il lotto è servito dall’adiacente strada pubblica, che costituisce la principale
strada di collegamento tra il centro del comune di Parzanica e la viabilità del
fondovalle, consentendo il collegamento con le maggiori località lacustri e non.
Nell’immediato intorno del complesso immobiliare non sono presenti spazi pubblici
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e servizi di particolare rilevanza. Le principali mete turistiche del Lago d’Iseo, quali
Lovere e Sarnico, distano circa 15 Km, mentre la città di Iseo dista circa 25 km.
------
Il complesso edilizio in cui sono inserite le unità immobiliari oggetto di valutazione è
strutturato su due livelli, disposizione che rievoca l’originario andamento delle
naturali curve di livello del pendio su cui sorge.
Al primo livello, quello più elevato, si sviluppano n. 2 corpi di fabbrica, identificati
con le lettere “A” e “B”, contenenti ciascuno sette unità immobiliari con
destinazione residenziale. I due corpi di fabbrica sono collegati tra loro da un
piano interrato in cui sono presenti le autorimesse e la relativa area di manovra.
Il secondo livello, quello più basso, è occupato da altri n. 2 corpi di fabbrica,
identificati con le lettere “C” e “D”, contenenti rispettivamente sei e quattro unità
immobiliari con destinazione residenziale.
Tutti i livelli e le unità immobiliari del complesso immobiliare sono collegati tra loro,
in orizzontale e in verticale, per mezzo di rampe, ballatoi e scale comuni.
------
I fabbricati residenziali si sviluppano su n. 2 piani fuori terra, mentre le autorimesse
sono tutte distribuite nel piano interrato.
Le costruzioni residenziali sono costituite da una struttura a telai con pilastri e travi
in calcestruzzo armato ordinario.
Le coperture sono realizzate con orditura di travi e travetti in legno, manto di
copertura in tegole di laterizio con finitura “anticata” e lattoneria in lamiera
preverniciata.
I tamponamenti perimetrali sono in muratura, rivestiti con isolamento “a
cappotto” e rasatura di intonaco colorato. Alcune porzioni di muratura
presentano rivestimenti di finitura con muratura di pietrame. Soglie e davanzali
sono in pietra naturale.
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Strada di accesso Ingresso al complesso edilizio
Vista da sud del complesso edilizio
Camminamenti comuni Camminamenti comuni 1.1.C – Fotografie generali del complesso immobiliare “Baia degli Angeli 2”
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I serramenti sono in legno con vetrocamera, gli antoni (ove presenti) sono in legno
verniciato.
I lastricati comuni e le terrazze sono pavimentati con piastrelle, mentre i parapetti
e le barriere sono in ferro verniciato [rif.Fotografie 1.1.C].
La struttura delle autorimesse e dell’antistante spazio di manovra è costituita da
murature in calcestruzzo armato e solaio di copertura in lastre prefabbricate tipo
“Predalles”.
I portoni di ingresso alle singole autorimesse sono basculanti in lamiera zincata.
L’area di manovra di fronte alle autorimesse è pavimentata con calcestruzzo tipo
“industriale” e l’accesso alla stessa avviene direttamente dalla strada di
lottizzazione per mezzo di cancello carrabile automatizzato [rif.Fotografie 1.1.D].
Strada di accesso ed ingressi al complesso immobiliare Area di manovra comune
1.1.D – Fotografie generali del complesso immobiliare
------
Il complesso immobiliare è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate
– Ufficio Territoriale di Bergamo, al foglio 8 del Comune di Parzanica, particella
3721 [rif. Immagine 1.1.E].
Oggetto della presente valutazione sono esclusivamente le unità immobiliari di
proprietà della Società fallita “Lizzola Costruzioni s.r.l.”, comprendenti due alloggi
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e sei autorimesse.
1.1.E – Estratto di mappa catastale, foglio 8, particella 3721
------
Le unità immobiliari del complesso immobiliare che verranno di seguito valutate
sono individuate con i seguenti identificativi catastali [rif. Tabella 1.1.F]:
Catasto dei Fabbricati Comune di PARZANICA (BG), via delle Sirene n. 1
Sezione Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Piano Urbana
8 3721 6 A/2 3 2 vani Euro 242,73 T-1
8 3721 15 A/2 3 2 vani Euro 242,73 T-1
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Catasto dei Fabbricati Comune di PARZANICA (BG), via delle Sirene n. 1
Sezione Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Piano Urbana
8 3721 30 C/6 2 15 mq Euro 28,66 S1
8 3721 38 C/6 2 25 mq Euro 47,77 S1
8 3721 39 C/6 2 22 mq Euro 42,04 S1
8 3721 40 C/6 2 17 mq Euro 32,49 S1
8 3721 43 C/6 2 17 mq Euro 32,49 S1
8 3721 44 C/6 2 17 mq Euro 32,49 S1
1.1.F - Tabella degli identificativi catastali
Ogni singola unità commerciale verrà analizzata nel dettaglio nel successivo
capitolo II.2. Valutazione delle singole unità immobiliari.
------
Si riporta di seguito lo schema grafico della loro collocazione all’interno del
complesso immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.H – 1.1.I]:
1.1.G – Schema grafico delle unità immobiliari – piano terra
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1.1.H – Schema grafico delle unità immobiliari – piano primo
1.1.I – Schema grafico delle unità immobiliari – piano interrato
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L’intero complesso edilizio è di recente realizzazione, si presenta in buono stato di
conservazione ed è caratterizzato da una pregevole definizione dei dettagli e
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delle finiture.
Si segnalano, però, alcuni vizi e guasti, che al momento del sopralluogo
rendevano difficoltosa la normale fruizione degli immobili e arrecavano disagi ai
fruitori del complesso edilizio:
- presenza di muffe e macchie di umidità sulla pavimentazione dei percorsi
pedonali e sull’intradosso dei ballatoi e delle scale;
- presenza di piastrelle rotte a rivestimento delle scale comuni;
- lieve cedimento di alcuni lastricati adiacenti alle abitazioni;
- presenza di infiltrazioni nel locale tecnico di pertinenza della piscina
comune;
- nel corso della verifica tecnica di controllo dell’impianto termico del
Condominio, eseguito in data 28 marzo 2014 dal “Centro Assistenza
Valcalepio s.r.l.”, è stata riscontrata l’assenza della documentazione di
conformità dell’impianto. A causa della mancanza di tale dichiarazione la
Società “Centro Assistenza Valcalepio s.r.l.” ha spento la caldaia
segnalando che “… l’impianto non può essere messo in funzione”;
- non è noto se il deposito interrato di gas di petrolio liquefatto (GPL) che
rifornisce la centrale termica del complesso immobiliare sia stato
autorizzato e se lo stesso sia rispondente alle prescrizioni di sicurezza.
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II.1 INFORMAZIONI GENERALI
II.1.2 PROPRIETA’ E PROVENIENZA
L’attuale proprietà delle unità immobiliari oggetto di valutazione risulta in capo
alla Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” con sede in Rovetta (BG), cod. fisc.
03211990167, per le quote ed i diritti sotto riportati [rif. Tabella 1.2.A]:
Catasto dei Fabbricati Comune di PARZANICA (BG), via delle Sirene s.n.
Sezione Foglio Particella Sub. Categoria Diritto Quota Urbana
8 3721 6 A/2 Proprietà 1/1
8 3721 15 A/2 Proprietà 1/1
8 3721 30 C/6 Proprietà 1/1
8 3721 38 C/6 Proprietà 1/1
8 3721 39 C/6 Proprietà 1/1
8 3721 40 C/6 Proprietà 1/1
8 3721 43 C/6 Proprietà 1/1
8 3721 44 C/6 Proprietà 1/1
1.2.A – Tabella delle quote e dei diritti
L’intero immobile in cui sono inserite le unità immobiliari oggetto di valutazione è
stato edificato per conto della Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”, su aree acquisite
in forza dei seguenti titoli:
- Atto di compravendita a firma del Notaio Armando Santus di Bergamo,
stipulato in data 22 gennaio 2008 al n. 25.646 di rep. e trascritto a Bergamo il 28
gennaio 2008 ai nn. 6.285/4.037, con il quale il sig. Contessi Francesco Antonio
Maria, in qualità di rappresentante della Società “Il Poggio s.r.l.”, trasferiva alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” la proprietà degli appezzamenti di terreno
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identificati catastalmente al foglio 9 (foglio logico), con i numeri di particella
1273, 3375, 3379, 3380, 3381 [rif. Allegato 8].
Alla Società “Il Poggio s.r.l.” gli immobili sopra elencati erano pervenuti per
acquisto dalla Società “Ce.S.Ca. s.r.l.” in forza di atto di compravendita a
firma del Notaio Luigi Augusto Miserocchi di Milano stipulato in data 08 marzo
2005 al n. 84.749 di rep. e trascritto a Bergamo il 18 marzo 2005 ai nn.
14.009/9.559 [rif. Allegati 6B e 7].
Alla Società “Ce.S.Ca. s.r.l.” gli immobili sopra elencati erano pervenuti per
incorporazione con la Società “Immobiliare Acquaiolo s.r.l.” in forza di atto di
fusione di società per incorporazione a firma del Notaio Luigi Augusto
Miserocchi di Milano stipulato in data 08 novembre 1999 al n. 70.248 di rep. e
trascritto a Bergamo il 23 novembre 1999 ai nn. 46.262/33.852 [rif. Allegato 4].
Alla Società “Immobiliare Acquaiolo s.r.l.” gli immobili sopra elencati erano
pervenuti per acquisto dalla Società “Berta F.lli s.r.l.” in forza di scrittura privata
di vendita del 29 dicembre 1994, depositata nella raccolta del Notaio Jean-
Pierre Farhat di Bergamo in data 10 settembre 1996 al n. 111.914 di rep. e
trascritto a Bergamo il 28 settembre 1996 ai nn. 29.187/22.052 [rif. Allegato 3].
Alla Società “Berta F.lli s.r.l.” gli immobili sopra elencati erano pervenuti in data
antecedente il ventennio, in forza di atto di acquisto a firma del Notaio A.
Raffaelli stipulato in data 29 novembre 1991 al n. 1.525 di rep. e trascritto a
Bergamo il 07 dicembre 1991 ai nn. 35.907/27.001.
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Ai fini della corrispondenza tra gli immobili acquistati dalla Società “Lizzola
Costruzioni s.r.l.” con gli atti sopra richiamati, si precisa che l’attuale particella 3721
su cui sorge il complesso edilizio è stata così originata:
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- frazionamento della particella 3380 con “Tipo frazionamento” registrato
dall’Agenzia del Territorio di Bergamo il 12 gennaio 2009 al n. BG0005259 di
protocollo, che ha dato origine alle particelle 3484 e 3485;
- successivo “Tipo mappale” registrato dall’Agenzia del Territorio di Bergamo il 30
maggio 2012 al n. BG0141530 di protocollo, con il quale è stato soppressa la
particella 3484 e originata la particella 3721.
======
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II.1 INFORMAZIONI GENERALI
II.1.3 SITUAZIONE URBANISTICO - EDILIZIA
Destinazione urbanistica della zona
Lo strumento urbanistico vigente nel Comune di Parzanica è il Piano di Governo
del Territorio (P.G.T.), adottato dal Consiglio Comunale con Delibera n. 31 del
06/12/2012, approvato dal Consiglio Comunale con Delibera n. 13 del 20 giugno
2013 e divenuto efficace in data 19 marzo 2014 con la pubblicazione sul BURL n°
12 – Serie Avvisi e Concorsi [rif. Immagine 1.3.A].
1.3.A – Estratto del Piano di Governo del Territorio
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LEGENDA
Il complesso immobiliare in cui sono inseriti gli immobili oggetto di perizia è posto
nell’ambito identificato con la sigla “PAV – ambiti dove sono in corso
trasformazioni urbanistiche”, ossia dove sono vigenti ambiti attuativi già
convenzionati.
L’articolo 14 del Piano delle Regole del vigente P.G.T., stabilisce che:
- tutti gli strumenti urbanistici attuativi, redatti in attuazione del pre-vigente piano
o in forza di altre specifiche procedure precedenti all’adozione del presente
piano e già approvati dal Consiglio Comunale, si intendono confermati fino
alla scadenza della relativa convenzione;
- tali interventi sono regolati interamente dalle Norme Tecniche di Attuazione del
pre-vigente Piano urbanistico;
- decorso il termine stabilito per l’esecuzione degli strumenti urbanistici attuativi e
degli interventi edilizi diretti, le previsioni dei suindicati strumenti diventano
inefficaci per la parte in cui non abbiano avuto attuazione, fermo restando
l’obbligo di esecuzione delle urbanizzazioni previste dagli strumenti medesimi. È
comunque facoltà dell’Amministrazione Comunale prolungare i termini di
validità.
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Il Piano Attuativo in cui è inserito il complesso immobiliare oggetto della presente
analisi è denominato “Piano di Lottizzazione C3/3 – zona di insediamenti turistici”,
convenzionato con “Convenzione di Lottizzazione” a firma del Notaio Luigi
Augusto Miserocchi, stipulata in data 07 marzo 2005, rep. n. 84.738 e trascritto a
Bergamo in data 18 marzo 2005 ai nn. 14.001/9.553 [rif. Allegato 28].
La durata della suddetta convenzione è stabilita in anni dieci decorrenti dalla
data di esecutività della Deliberazione di approvazione definitiva del Piano (16
settembre 2004) da parte del Consiglio Comunale di Parzanica.
Con “Verbale di Deliberazione del Consiglio Comunale” del 05/09/2014, il
Comune di Parzanica ha concesso proroga di tutti i termini previsti nella
Convenzione di lottizzazione fino al 16 settembre 2016 [rif. Allegato 28/B].
La normativa di riferimento per il Piano di Lottizzazione è, quindi, quella disciplinata
dal Piano Regolatore Generale approvato con Deliberazione della Giunta
Regionale della Lombardia n. 5292 del 10 marzo 1981 e successive varianti,
integrata e approfondita nella documentazione tecnica allegata alla
Convenzione sopra richiamata.
In sostanza, per l’intero “Piano di Lottizzazione C3/3” sono previsti i seguenti
parametri edificatori:
- superficie territoriale mq 20.150,00 di cui:
per strada e sentiero comunali esistenti mq 585,00
per strada di lottizzazione mq 712,60
per marciapiedi mq 236,04
per parcheggi mq 601,16
per lotti totali mq 18.015,20;
- superficie ai fini edificatori mq 19.565,00;
- volumetria disponibile mc 9.000,00 di cui
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di pertinenza della Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”
mc 6.500,00;
- altezza massima ml 5,50;
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Situazione urbanistico – edilizia del complesso immobiliare
Nel corso degli accertamenti compiuti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Parzanica sono emerse alcune anomalie nel sistema di archiviazione dei
documenti e/o nelle procedure di gestione delle pratiche edilizie che non hanno
consentito di verificare l’effettiva completezza e conformità della situazione
urbanistico - edilizia del complesso immobiliare e, più in generale, della
lottizzazione in cui lo stesso risulta inserito.
Ciò premesso, considerato che:
- tra la documentazione messa a disposizione non sono stati rinvenuti una parte
delle dichiarazioni e degli allegati obbligatori ai sensi di legge;
- in base a quanto visionato, non risulterebbero chiare le procedure adottate per
il rilascio di alcune autorizzazioni;
- per alcune delle opere non sono stati rispettati i tempi previsti dalle rispettive
autorizzazioni e non risulterebbero essere state avanzate le previste richieste di
proroga entro i termini di scadenza fissati;
si procederà di seguito a fornire solo un quadro sintetico e plausibilmente non
esaustivo, della presunta situazione edilizia del complesso immobiliare.
Di tale incertezza si terrà conto nella fase di valutazione degli immobili oggetto di
perizia, provvedendo ad apportare le adeguate svalutazioni.
Tutto ciò premesso e considerato, il complesso immobiliare in cui sono inserite le
unità immobiliari oggetto di valutazione sarebbe stato realizzato in forza di:
- “Autorizzazione paesaggistica” n. 21/2010 del 19 ottobre 2010, rilasciata dalla
“Comunità Montana dei Laghi Bergamaschi” alla Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”
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[rif. Allegato 56];
- “Autorizzazione ambientale” n. 06 rilasciata in sub- delega dal Responsabile del
Servizio Tecnico del Comune di Parzanica in data 27 ottobre 2010, prot. 4856
(documento richiamato in atti successivi ma di cui non è stata rinvenuta copia);
- “Permesso di Costruire” n. 28PC/09 rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” in data 15 dicembre 2010 [rif. Allegato 57].
I lavori di edificazione risultano iniziati in data 14 gennaio 2011 [rif. Allegato 58].
In data 16 dicembre 2013, la Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” ha presentato
“Richiesta di proroga” di 24 mesi per le pratiche edilizie in corso. Ad oggi il
Comune di Parzanica non ha espresso alcun parere in merito [rif. Allegato 59].
Tra la documentazione messa a disposizione per le verifiche presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Parzanica, non è stato rinvenuto alcun documento
inerente la fine dei lavori, anche parziale, delle unità immobiliari del complesso
edilizio (la maggior parte delle quali già vendute a terzi) né la richiesta di agibilità
degli alloggi con relative certificazioni ai sensi di legge.
In particolare, non sono stati rinvenuti i Certificati di Prevenzioni Incendi che
avrebbero dovuto essere rilasciati dai Vigili del Fuoco per le autorimesse, la
centrale termica ed il deposito di GPL a servizio della stessa, né le certificazioni di
conformità degli impianti.
Le opere strutturali dei fabbricati sono state progettate dall’Ing. Luca Belotti e la
relativa “Denuncia opere in conglomerato cementizio armato normale, in
conglomerato cementizio armato precompresso, a struttura metallica” è stata
depositata presso il Comune di Parzanica il 01 luglio 2011 [rif. Allegato 60].
In data 21 giugno 2012 è stata protocollata anche la relativa “Relazione a
struttura ultimata” [rif. Allegato 60/B].
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Il “Certificato di collaudo statico ai sensi dell’art. 7 della Legge 5 novembre 1971,
n. 1086” è stato emesso in data 21 giugno 2012 dall’Ing. Riccardo Cometti e
depositato presso il Comune di Parzanica in data 20 giugno 2014 [rif. Allegato 61].
L’area su cui è stato realizzato il complesso edilizio in oggetto rientra tra quelli
sottoposti a vincolo idrogeologico, per il quale la “Comunità Montana dei Laghi
Bergamaschi” ha emesso Provvedimento di autorizzazione n. 129 del 13 dicembre
2010 per “Autorizzazione per la trasformazione del bosco e del suolo ai sensi degli
artt. 43 e 44 della Legge Regionale 05.12.2008 n. 31” a favore della Società
“Lizzola Costruzioni s.r.l.” [rif. Allegato 62].
A garanzia degli obblighi assunti con il suddetto Decreto, la Società “Lizzola
Costruzioni s.r.l.” ha prodotto polizza fidejussoria “Confidielvetico” n. EE 02725, per
un importo di Euro 50.000,00 [rif. Allegato 62/B].
L’autorizzazione legata al vincolo idrogeologico è scaduta in data 31 dicembre
2013 ma il provvedimento di proroga è in corso di emissione e rilascio da parte
della “Comunità Montana dei Laghi Bergamaschi”.
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Le opere di urbanizzazione funzionalmente connesse al Piano di Lottizzazione “PL
C3/3”, di cui alla Convenzione di lottizzazione stipulata con il Comune di
Parzanica in data 07 marzo 2005 [rif. capitolo I. Informazioni generali – paragrafo
4. Vincoli e formalità pregiudizievoli - Allegati 28 e 28/B], sono ancora in corso di
realizzazione e consistono nell’allargamento della strada comunale, con
formazione di parcheggi e marciapiedi e nella formazione delle reti tecnologiche
a servizio dei nuovi complessi immobiliari.
Tali opere sarebbero state autorizzate con:
- “Autorizzazione paesistica” n. 529 del Registro delle Determinazioni della
Provincia di Bergamo, rilasciata alla Società “Il Poggio s.r.l.” e registrata in data 17
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febbraio 2006 [rif. Allegato 32];
- “Autorizzazione paesistica ai sensi del D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42” n. 10/2007,
rilasciata alla Società “Il Poggio s.r.l.” dal Comune di Parzanica in data 19
settembre 2007 [rif. Allegato 33];
- “Permesso di Costruire” n. 21PC/05-A rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Il Poggio s.r.l.” in data 19 ottobre 2007 [rif. Allegato 34];
- Decreto n. 13/06 dell’11 maggio 2006 per “Autorizzazione per mutamento di
destinazione ovvero trasformazione nell’uso dei boschi e dei terreni sottoposti a
vincolo idrogeologico ai sensi del R.D.L. del 30 dicembre 1923 n. 3267” emesso
dalla “Comunità Montana del Monte Bronzone e del Basso Sebino” a favore della
Società “Il Poggio s.r.l.” [rif. Allegato 35].
A garanzia degli obblighi assunti con il suddetto Decreto, la Società “Il Poggio
s.r.l.” ha prodotto polizza fideiussoria “Unipol Assicurazioni” n. 96 46045027, per un
importo di Euro 20.000,00 [rif. Allegato 36].
L’autorizzazione legata al vincolo idrogeologico è scaduta in data 30 giugno
2008, ma, alla data odierna presso la sede dalla “Comunità Montana dei Laghi
Bergamaschi”, non risultano depositati né la richiesta di voltura dell’autorizzazione,
né alcuna richiesta di proroga.
I lavori di edificazione risultano iniziati in data 08 gennaio 2008 [rif. Allegato 37].
Attualmente i lavori per la realizzazione delle opere di urbanizzazione non sono
ancora conclusi.
In data 16 maggio 2014, il Comune di Parzanica con raccomandata A/R ha
richiesto l’escussione della polizza fidejussoria n. 1464363 rilasciata da Coface
Assicurazioni S.p.A. in data 14 gennaio 2008 a garanzia delle opere di
urbanizzazione di cui alla Convenzione di Lottizzazione per l’attuazione del P.L.
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denominato C3/3 [rif. Allegato 38].
Alla dota odierna sono ancora in corso, da parte dell’Amministrazione Comunale,
gli accertamenti atti alla verifica dell’effettiva consistenza delle opere eseguite e
da eseguire, e della collaudabilità delle stesse.
Fino all’effettivo perfezionamento della pratica non si possono escludere
ripercussioni anche sugli immobili oggetto di perizia, con particolare riferimento
alla possibilità di rilascio del Certificato di Agibilità degli immobili realizzati.
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II.1 INFORMAZIONI GENERALI
II.1.4 VINCOLI E FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
Gli immobili oggetto di perizia sono attualmente oggetto dei seguenti vincoli e
formalità pregiudizievoli.
- Ipoteca legale a favore di “Comune di Parzanica” e contro “Berta F.lli s.r.l.”, in
forza di atto a firma del notaio Antonia Raffaelli di Sant’Omobono Imagna
stipulato in data 29 novembre 1991, al n. 1.525 di rep. e al n. 144 di racc., e
iscritta a Bergamo in data 07 dicembre 1991 ai nn. 35.908/6.740 [rif. Allegato 2].
L’ipoteca risulta annotata di cancellazione totale presentata il 14 agosto 2008 ai
nn. 53.555/11.170.
- Ipoteca a favore della Società “Ce.s.Ca. s.r.l.” e contro “Il Poggio s.r.l.”, in forza
di atto a firma del notaio Luigi Augusto Miserocchi di Milano stipulato in data 08
marzo 2005 al n. 84.749 di rep. e al n. 13.856 di racc., e iscritta a Bergamo in data
18 marzo 2005.
L’ipoteca risulta assentita di cancellazione in forza di atto del Notaio Armando
Santus stipulato in data 22 gennaio 2008, al n. 25.644 di repertorio.
- Convenzione di lottizzazione per l’attuazione del Piano di Lottizzazione
denominato PL C3/3 a favore di “Comune di Parzanica” e contro le Società
“Ce.S.Ca s.r.l.”, stipulata in data 07 marzo 2005 con atto a firma del notaio Luigi
A. Miserocchi di Milano, n. 84.738 di rep. [rif. Allegato 28] e trascritta a Bergamo il
18 marzo 2005 ai nn. 14.001/9.553.
- Iscrizione di ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
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TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli
fondiario a favore di “Intesa San Paolo S.p.A.” con sede a Torino, contro “Lizzola
Costruzioni s.r.l.” con sede a Rovetta (BG), in forza di atto a firma del notaio
Armando Santus di Bergamo stipulato in data 22 gennaio 2008, al n. 25.648 di
rep. e al n. 11.425 di racc., e iscritta a Bergamo in data 28 gennaio 2008 ai nn.
6.286/1.068 [rif. Allegato 9]:
importo ipoteca: Euro 8.000.000,00 – tasso interesse annuo: 7,209%,
importo capitale: Euro 4.000.000,00.
L’iscrizione è stata oggetto di successive annotazioni per “restrizione di beni” che
hanno interessato diversi appartamenti ed autorimesse del complesso
immobiliare, successivamente venduti e, quindi non più di proprietà della
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”.
- Servitù perpetua di transito pedonale e carrabile per garantire l’accesso al
fondo (particella 3485) dalla pubblica via (ora strada di P.L.) gravante su parte
del terreno adibito a camminamento coperto e scoperto della particella 3484, a
favore della particella 3485 (complesso immobiliare “Baia degli Angeli 1”),
costituita in data 23 gennaio 2009 con atto a firma del notaio Armando Santus di
Bergamo, n. 29.035 di rep., e trascritta a Bergamo il 12 febbraio 2009 ai nn.
7.668/4.020 [rif. Allegato 10].
La particella 3484 (fondo servente) è stata successivamente oggetto
dell’intervento di formazione del complesso immobiliare denominato “Baia degli
Angeli 2”. Dalla verifica della nuova situazione catastale e con il supporto dei
successivi atti di compravendita, è possibile affermare che le aree gravate da
servitù a favore della particella 3485 (complesso immobiliare “Baia degli Angeli
1”) sono attualmente identificate con i seguenti riferimenti catastali:
- particella 3721, sub. 1: corsello coperto e scoperto con area ingresso
carrale.
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- Servitù di posa e mantenimento impianti gravante sulla particella 3485, sub. 1
(bene comune non censibile – locale tecnico), a favore delle particelle 1273 –
3375 – 3376 - 3484, costituita in data 23 gennaio 2009 con atto a firma del notaio
Armando Santus di Bergamo, n. 29.035 di rep., e trascritta a Bergamo il 12
febbraio 2009 ai nn. 7.669/4.021 [rif. Allegato 11].
La particella interessata dalla servitù (mappale 3485 sub. 1) è un locale tecnico
(centrale termica + vano contatori) edificata sia per il servizio del complesso
immobiliare di cui alla particella 3485 (complesso immobiliare “Baia degli Angeli
1”) sia dei complessi residenziali limitrofi, esistenti o futuri, tra cui quello oggetto di
valutazione.
- Servitù perpetua di transito pedonale e carrabile per l’accesso e l’uso della
piscina gravante sulla particella 3485, sub. 2 (bene comune non censibile), a
favore della particella 3484, costituita in data 23 gennaio 2009 con atto a firma
del notaio Armando Santus di Bergamo, n. 29.035 di rep., e trascritta a Bergamo
il 12 febbraio 2009 ai nn. 7.670/4.022 [rif. Allegato 12].
La particella 3485, sub. 2 (fondo servente) è stata successivamente soppressa e
dalla verifica della nuova situazione catastale e con il supporto dei successivi
atti di compravendita, è possibile affermare che le aree gravate da servitù a
favore della particella 3484 sono attualmente identificate con i seguenti
riferimenti catastali:
- particella 3485, sub. 701: ingresso carrale, giardino, piscina, camminamenti,
ascensore, scale e locale tecnico.
La particella 3484 (fondo dominante) è stata successivamente oggetto
dell’intervento di formazione del complesso immobiliare denominato “Baia degli
Angeli 2”, oggi identificato con il mappale 3721.
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- Ipoteca giudiziale derivante da lodo arbitrale gravante su tutti i beni oggetto di
valutazione, a favore di “Tekneco s.r.l.” e contro “Lizzola Costruzioni s.r.l.”, emesso
dal Tribunale di Bergamo in data 23 luglio 2013, n. 4546 di rep., e iscritta a
Bergamo in data 01 agosto 2013 ai nn. 31.803/5.225 [rif. Allegato 25] e
successivamente rettificata con iscrizione a Bergamo in data 05 agosto 2013 ai
nn. 32.569/5.350 [rif. Allegato 26]:
importo ipoteca: Euro 455.000,00 - importo capitale: Euro 400.000,00.
L’ipoteca risulta annotata di cancellazione totale presentata il 27 gennaio 2014
ai nn. 3.024/443.
- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di cambiali gravante
sulla particella 3721, subalterni 6 e 30, oggetto di valutazione, a favore della
Società “Tekneco s.r.l.” e contro “Lizzola Costruzioni s.r.l.”, costituita in data 13
gennaio 2014 con atto a firma del notaio Andrea Letizia di Gandino, n. 42.209 di
rep., e iscritta a Bergamo il 17 gennaio 2014 ai nn. 1.774/202 [rif. Allegato 27]:
importo ipoteca: Euro 212.226,46 - importo capitale: Euro 212.226,46.
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II.1 INFORMAZIONI GENERALI
II.1.5 FONTI DI INFORMAZIONE
- Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Bergamo – Servizi Catastali;
- Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Bergamo – Servizi di Pubblicità
Immobiliare;
- Comune di Parzanica (BG) - Ufficio Tecnico;
- Comunità Montana dei Laghi Bergamaschi - Ufficio Tecnico;
- Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato.
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II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI
II.2.1 APPARTAMENTO (SUB. 6)
II.2.1.a IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’immobile è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio
Provinciale del Territorio di Bergamo con i seguenti identificativi catastali [rif.
Allegato 31]:
Catasto dei Fabbricati Comune di Parzanica (codice G350)
Foglio 8 Particella 3721 Subalterno 6
Categoria A/2: abitazione di tipo civile
Classe: 3 Consistenza: vani 2
Rendita: Euro 242,73
Sito in via delle Sirene n. 1; piani terra e primo.
Dati derivanti da: variazione nel classamento del 22/05/2013, n. 16486.1/2013, in
atti dal 22 maggio 2013 (protocollo n. BG0090201).
------
Coerenze dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.H – 1.1.I]:
al piano terra
a nord: camminamento comune ad altre unità immobiliari (sub. 3);
ad est: altra unità immobiliare (sub. 7 – abitazione);
a sud: giardino comune (sub. 2) e prospetto su strada di P.L. (particella 3381);
ad ovest: camminamento pedonale comune (sub. 3) e prospetto su area
di ingresso carrabile comune ad altre unità immobiliari (sub. 1);
al piano primo
a nord: prospetto su area esclusiva;
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ad est: altra unità immobiliare (sub. 21 – abitazione);
a sud: prospetto su area esclusiva;
ad ovest: prospetto su area esclusiva.
2.1.A – Scheda catastale dell’appartamento (particella 3721, sub. 6)
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------
Beni comuni di pertinenza dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.H – 1.1.I]:
sub. 2: bene comune non censibile (giardino);
sub. 3: bene comune non censibile ai subalterni 6 – 7 – 8 – 9 – 10 – 11 – 12 – 13
– 21 – 22 – 23 - 24 (camminamenti e scale).
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Il confronto tra la planimetria catastale [rif. Immagine 2.1.A] e quanto
effettivamente rilevato in sito ha evidenziato la difforme raffigurazione del piano
sottotetto, dove sono stati realizzati tavolati divisori non rappresentati sulla scheda.
Inoltre, la verifica della rappresentazione delle parti comuni del complesso
immobiliare ha evidenziato alcune differenze rispetto all’effettiva situazione delle
stesse. La rettifica dell’elaborato planimetrico catastale è di competenza
dell’intero Condominio in cui l’appartamento sub. 6 è inserito, ma i relativi costi
ricadranno anche sul bene analizzato per un importo che si stima indicativamente
pari a 200,00 Euro.
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II.2.1.b DESCRIZIONE
L’appartamento è posto ai piani terra e primo, sul livello più alto del complesso
edilizio.
Il bene è costituito al piano terra da un monolocale con ingresso ed angolo
cottura, bagno e lastricato esclusivo, al piano primo da un sottotetto. I due piani
sono collegati tra loro per mezzo di una scala interna in legno [rif. Fotografie 2.1.B].
Le altezze utili interne sono: ml 2,70 al piano terra, ml 2,40 (altezza media) al piano
primo.
Vista del prospetto sud del fabbricato Vista del prospetto nord del fabbrica
Particolare del prospetto sud Particolare del prospetto ovest
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Ingresso Bagno al piano terra
Locale al piano terra Locale al piano primo
Locali al piano primo Locale al piano primo
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Area esclusiva Area esclusiva
2.1.B – Fotografie dell’appartamento
L’accesso all’alloggio avviene per mezzo di camminamenti e scale di proprietà
comune del complesso edilizio, collegati alla strada pubblica per mezzo di
cancello pedonale.
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L’unità immobiliare non è stata ancora ultimata e presenta le seguenti finiture:
Recinzioni e barriere:
recinzioni e barriere in ferro verniciato.
Ingresso: porta d’ingresso blindata con anta singola a battente.
Infissi esterni: serramenti con ante a battente in legno e vetrocamera, contro-
davanzali in legno.
Infissi interni: assenti. All’interno dell’unità immobiliare sono conservate alcune
porte interne a battente con finitura in laminato non ancora
posate.
Pavimentazione esterna:
pavimentazione lastricati in piastrelle di gres, zoccolini in
piastrelle di gres (alcuni zoccolini non sono stati adeguatamente
fissati alla facciata);
soglie e davanzali in pietra naturale.
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Pavimentazione interna:
massetto di calcestruzzo “al rustico” per tutti i locali.
Nell’immobile è accatastato il materiale necessario alla
realizzazione di parte degli zoccolini.
Rivestimenti interni:
assenti.
Finitura pareti esterne:
rivestimento isolante “a cappotto” con rasatura di intonaco
colorato. Per il prospetto ovest la facciata è rivestita con blocchi
di pietra naturale.
Finitura pareti interne:
stabilitura non tinteggiata.
Finitura soffitti: soffitti con travetti ed assito di legno per i piani terra e primo.
Impianti tecnologici:
- impianto citofonico;
- impianto elettrico con canalizzazioni sottotraccia. Le
placchette di finitura sono presenti nell’immobile ma non
sono ancora state montate;
- predisposizione impianto idrico per cucina e bagno. L’unico
sanitario presente è il piatto doccia, in ceramica comune, del
bagno del piano terra;
- impianto di riscaldamento centralizzato con caldaia murale e
contabilizzatori di calore per ogni unità immobiliare, elementi
diffusori in radiatori di alluminio. I due radiatori dei bagni sono
presenti ma non sono montati, mentre gli altri sono già posati.
Tra la documentazione visionata presso il Comune di Parzanica e/o fornita dalla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” non sono state rinvenute le dichiarazioni di
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conformità degli impianti.
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L’unità immobiliare, pur non essendo ultimata, si presenta in buono stato di
conservazione ed è caratterizzata dalla presenza di alcune finiture di buon livello,
in linea con la destinazione d’uso per la quale la stessa è stata edificata.
Al fine di determinare un importo indicativo dei costi di ultimazione dell’unità
immobiliare, si è ipotizzato il completamento dello stesso in analogia agli immobili
adiacenti, con simile grado di caratterizzazione degli spazi e livello di finitura.
In tale ipotesi, i costi di completamento possono essere valutati in circa Euro
10.000,00.
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II.2.1.c STATO DI POSSESSO
L’immobile è nella piena disponibilità della Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”.
All’interno del bene sono stati rinvenuti materiali vari, tra cui alcuni prodotti che
saranno necessari per l’ultimazione del bene (es. porte, zoccolini, radiatori,
placchette dell’impianto elettrico, ecc.) e scarti di lavorazioni eseguite nel
cantiere o altri materiali (es. legname, piastrelle, torrino in rame).
======
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II.2.1.d VINCOLI E ONERI
Non si rilevano ulteriori vincoli ed oneri pregiudizievoli gravanti sull’unità
immobiliare, oltre a quanto già elencato ed analizzato al “Capitolo II.1
Informazioni generali – paragrafo II.1.4. Vincoli e formalità pregiudizievoli”.
------
La gestione delle parti comuni del Condominio “Residenza via delle Sirene” n. 1 è
curata dall’”Agenzia immobiliare Eurovil di Fenaroli M. & C. S.a.s.”, con sede in
Piazza Vecchia Filanda n. 26 a Predore (BG).
Il suddetto studio ha comunicato che l’attività di amministrazione del Condominio
è stata intrapresa da pochi mesi, pertanto, alla data odierna non sono ancora
disponibili dati aggiornati in merito alle spese ordinarie annue del complesso
immobiliare.
In ogni caso, a titolo indicativo e con riferimento alla precedente gestione
dell’immobile è possibile determinare quanto segue [rif. Allegato 55]:
- tra le spese del complesso immobiliare sono comprese, oltre alle spese di
gestione ed assicurazione del fabbricato, anche le spese di manutenzione e
pulizia delle parti comuni e del giardino, le spese per manutenzione e
funzionamento della piscina e degli ascensori, i consumi per il riscaldamento
e l’acqua sanitaria;
- con esclusivo riferimento all’unità immobiliare oggetto di stima, il totale delle
spese condominiali ordinarie annue è di circa 1.100,00 Euro.
======
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II.2.1.e CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA
L’edificazione dell’unità immobiliare è avvenuta in forza delle pratiche edilizie già
elencate al “Capitolo II.1 Informazioni generali – paragrafo II.1.3. Situazione
urbanistico edilizia”, che hanno interessato anche il resto del complesso
immobiliare in cui il bene è inserito:
- “Permesso di Costruire” n. 28PC/09 rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” in data 15 dicembre 2010 [rif. Allegato 57].
------
Il confronto tra gli elaborati grafici depositati presso il Comune di Parzanica [rif.
Allegato 57] e quanto effettivamente rilevato in sito ha evidenziato le seguenti
difformità:
- mancata realizzazione del pergolato esterno;
- formazione di aperture (finestre) non previste ai piani terra e primo;
- formazione al piano primo di tavolati divisori e predisposizione impianti per
bagno;
- mancata realizzazione del disimpegno d’ingresso;
- differente posizione della scala interna di collegamento tra i piani terra e
primo;
- diversa disposizione dei tavolati interni del piano terra;
- differente posizione e conformazione dei lastricati esterni.
Si precisa, inoltre, che tra la documentazione messa a disposizione per le verifiche
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Parzanica, non è stato rinvenuto alcun
documento inerente la richiesta di agibilità dell’unità immobiliare, né erano
presenti le certificazioni previste ai sensi di legge.
Tali situazione dovranno essere regolarizzate con la predisposizione di una
specifica pratica in sanatoria (o ripristinando lo stato dei luoghi come da
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autorizzazione per le opere non sanabili), i cui costi, comprensivi di oblazioni ed
oneri comunali, sono stimabili in Euro 15.000,00.
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II.2.1.f CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’appartamento, pur non essendo ultimato, è dotato di Attestato di Certificazione
Energetica registrato presso il Catasto Energetico della Regione Lombardia in
data 13 luglio 2012 al protocollo n. 16159-000004 / 12 [rif. Allegato 63].
L’immobile è in classe energetica invernale “B”, con un indice di prestazione
energetica per la climatizzazione invernale pari a 75,65 kWh/mq-anno.
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II.2.1.g CONSISTENZA
Per la determinazione della consistenza dell’immobile si è fatto riferimento alle
dimensioni dedotte dalla planimetria catastale, raffrontate con le indicazioni degli
elaborati progettuali e trovate conformi a rappresentare quanto osservato in sito.
Nel calcolo della superficie commerciale del bene oggetto di stima si è tenuto
conto della superficie "lorda" della costruzione, corrispondente alla sommatoria
della superficie di calpestio (superficie utile), della superficie occupata dai
tavolati divisori interni, dai muri perimetrali confinanti con l'esterno e delle
eventuali pertinenze, moltiplicata per coefficienti legati alle caratteristiche di ogni
singola area presa in considerazione [rif. Immagine 2.1.C].
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2.1.C – Planimetria dell’unità immobiliare
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La superficie commerciale ragguagliata dell’unità immobiliare (sub. 6) è pari a
73,10 mq, calcolata come da tabella che segue:
Superficie Coefficiente di Superficie Sub. Categoria Descrizione Piano lorda (mq) ponderazione ragguagliata
Abitazione Terra 35,55 1,00 35,55 Lastricato Terra 6 A/2 esclusivo 89,10 0,10 8,91
Soffitta Primo 35,80 0,80 28,64
Totale superficie ragguagliata: 73,10
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II.2.1.h VALUTAZIONE
Il metodo di stima che verrà di seguito applicato, per la determinazione del valore
dell’unità immobiliare è quello per comparazione di valori unitari certi, trattati in
sede di compravendita di immobili analoghi ed in zone equiparabili a quella di
cui in questa sede si ricerca il valore.
I listini dei prezzi degli immobili relativi al mercato immobiliare del Comune di
Parzanica, le informazioni ottenute in loco da imprese locali ed operatori del
settore immobiliare e la verifica dei numerosi atti di compravendita degli altri
immobili costituenti il complesso edilizio, indicano prezzi unitari medi variabili tra i
1.500,00 ed i 2.600,00 Euro/mq, per immobili residenziali nuovi, posti in zone
analoghe quella di cui si ricerca il valore.
L’intero complesso immobiliare in cui è posto il bene in oggetto è di nuova
realizzazione, è caratterizzato da una buona definizione dei dettagli ed è situato
in una zona di elevato interesse turistico-ambientale, tutti fattori che influenzano in
modo concreto l’appetibilità commerciale dei beni.
Ipotizzando per l’unità immobiliare oggetto di valutazione la realizzazione di opere
di completamento analoghe a quelle degli alloggi adiacenti, questa, una volta
terminata si distinguerà positivamente in considerazione della particolare qualità
che la caratterizza (efficienza energetica, buon livello delle finiture e pregevole
posizione), consentendo di ipotizzare un valore commerciale per la sua
alienazione pari a 2.500,00 Euro/mq.
Considerato che l’immobile è ancora in corso di costruzione, dal valore ottenuto
per comparazione con immobili finiti, verranno detratti tutti i costi necessari al
completamento a regola d’arte del bene (completamento delle opere,
certificazioni, pratiche edilizie, ecc).
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Pertanto, in considerazione di tutto quanto fino ad ora definito, il valore
dell’immobile catastalmente identificato con il sub. 6 è così determinato:
importo bene finito e privo di vizi e difformità:
mq 73,10 x Euro/mq 2.500,00 = Euro 182.750,00
costi di ultimazione dell’opera (*):
a corpo = - Euro 10.000,00
spese di regolarizzazione edilizia e catastale (*):
a corpo = - Euro 15.000,00
------
per un importo complessivo di Euro 157.750,000
se libero da vincoli pregiudizievoli.
Si precisa che la vendita del bene, essendo effettuata nell’esercizio d’impresa,
sarà soggetta ad I.V.A. nella misura stabilita dalla normativa in vigore al momento
della vendita.
(*): ipotesi di completamento con grado di caratterizzazione degli spazi e livello di
finitura analogo a quello degli alloggi adiacenti.
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II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI
II.2.2 APPARTAMENTO (SUB. 15)
II.2.2.a IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’immobile è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio
Provinciale del Territorio di Bergamo con i seguenti identificativi catastali [rif.
Allegato 31]:
Catasto dei Fabbricati Comune di Parzanica (codice G350)
Foglio 8 Particella 3721 Subalterno 15
Categoria A/2: abitazione di tipo civile
Classe: 3 Consistenza: vani 2
Rendita: Euro 242,73
Sito in via delle Sirene n. 1; piani terra e primo.
Dati derivanti da: variazione nel classamento del 22/05/2013, n. 16486.1/2013, in
atti dal 22 maggio 2013 (protocollo n. BG0090201).
------
Coerenze dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.H – 1.1.I]:
al piano terra
a nord: camminamento comune ad altre unità immobiliari (sub. 4);
ad est: altra unità immobiliare (sub. 16 – abitazione) e giardino comune
(sub. 2);
a sud: giardino comune (sub. 2);
ad ovest: altra unità immobiliare (sub. 14 – abitazione);
al piano primo
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a nord: prospetto su area esclusiva;
ad est: altra unità immobiliare (sub. 25 – abitazione);
a sud: prospetto su area esclusiva;
ad ovest: altra unità immobiliare (sub. 14 – abitazione).
------
Beni comuni di pertinenza dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.H – 1.1.I]:
sub. 2: bene comune non censibile (giardino);
sub. 4: bene comune non censibile ai subalterni 5 – 14 – 15 – 16 – 17 – 18 – 19
– 20 – 25 – 26 – 27 (camminamenti e scale).
------
Il confronto tra la planimetria catastale [rif. Immagine 2.2.A] e quanto
effettivamente rilevato in sito ha evidenziato le seguenti difformità:
- difforme raffigurazione del piano sottotetto, dove sono stati realizzati tavolati
divisori non rappresentati sulla scheda;
- differenti altezze interne del piano sottotetto;
- errata descrizione dell’area di pertinenza a sud del fabbricato, indicata
come cortile esclusivo invece di “terrazza”.
Inoltre, la verifica della rappresentazione delle parti comuni del complesso
immobiliare ha evidenziato alcune differenze rispetto all’effettiva situazione delle
stesse. La rettifica dell’elaborato planimetrico catastale è di competenza
dell’intero Condominio in cui l’appartamento sub. 6 è inserito, ma i relativi costi
ricadranno anche sul bene analizzato per un importo che si stima indicativamente
pari a 200,00 Euro.
VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 50 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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2.2.A – Scheda catastale dell’appartamento (particella 3721, sub. 15)
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II.2.2.b DESCRIZIONE
L’appartamento è posto ai piani terra e primo, sul livello più basso del complesso
edilizio.
Il bene è costituito al piano terra da un monolocale con ingresso ed angolo
cottura, bagno, terrazza e lastricato esclusivo, al piano primo da un sottotetto. I
due piani sono collegati tra loro per mezzo di una scala interna in legno [rif.
Fotografie 2.2.B].
Vista del prospetto sud del fabbricato Terrazza
Particolare del prospetto sud Particolare del prospetto sud Prospetto nord
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Locale al piano terra Locale al piano terra
Bagno al piano terra Bagno al piano terra
Locale al piano primo Locale al piano primo
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Locale al piano primo Bagno al piano primo
2.2.B – Fotografie dell’appartamento
Le altezze utili interne sono: al piano terra ml 2,70, al piano primo ml 2,50 circa
(altezza media).
L’accesso all’alloggio avviene per mezzo di camminamenti e scale di proprietà
comune del complesso edilizio, collegati alla strada pubblica per mezzo di
cancello pedonale.
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Caratteristiche descrittive dell’unità immobiliare:
Recinzioni e barriere:
recinzioni e barriere in ferro verniciato, a disegno semplice.
Divisori del terrazzo in mattoni di laterizio “a vista”.
Ingresso: porta d’ingresso blindata con anta singola a battente.
Infissi esterni: serramenti con ante a battente in legno e vetrocamera, contro-
davanzali in legno.
Infissi interni: porte interne a battente con finitura in laminato.
Pavimentazione esterna:
pavimentazione terrazza e lastricato in piastrelle di gres,
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zoccolini in piastrelle di gres;
soglie e davanzali in pietra naturale.
Pavimentazione interna:
pavimento in piastrelle per tutti i locali del piano terra e per il
bagno al piano primo, listoni in laminato per le stanze del piano
primo, zoccolini in legno.
Rivestimenti interni:
rivestimenti in piastrelle per le pareti dei bagni.
Finitura pareti esterne:
rivestimento isolante “a cappotto” con rasatura di intonaco
colorato.
Finitura pareti interne:
intonaco tinteggiato.
Finitura soffitti: soffitti con travetti ed assito di legno.
Impianti tecnologici:
- impianto citofonico;
- impianto elettrico con canalizzazioni sottotraccia;
- impianto idrico per cucina e bagno, presenti sanitari in
ceramica comune;
- impianto di riscaldamento centralizzato con caldaia murale e
contabilizzatori di calore per ogni unità immobiliare, elementi
diffusori in radiatori di alluminio;
Tra la documentazione visionata presso il Comune di Parzanica e/o fornita dalla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” non sono state rinvenute le dichiarazioni di
conformità degli impianti.
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L’unità immobiliare si presenta in buono stato di conservazione ed è caratterizzata
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dalla presenza di finiture di buon livello, in linea con la destinazione d’uso per la
quale la stessa è stata edificata.
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II.2.2.c STATO DI POSSESSO
L’immobile, al momento del sopralluogo, era occupato dal Sig. Zendra Andrea, in
forza di accordi intercorsi tra la Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” e la Società
“Zendra Severino s.r.l.”, derivanti dalla Promessa di vendita firmata dagli stessi in
data 21 febbraio 2012.
L’unità immobiliare era completamente arredata ed il Sig. Zendra Andrea ha
dichiarato che tutti i beni mobili presenti nell’immobile sono di sua esclusiva
proprietà.
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Successivamente, nel mese di luglio 2014, la Società “Zendra Severino s.r.l.” ha
chiesto la risoluzione della suddetta Promessa di vendita.
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II.2.2.d VINCOLI E ONERI
Non si rilevano ulteriori vincoli ed oneri pregiudizievoli gravanti sull’unità
immobiliare, oltre a quanto già richiamato nel precedente paragrafo “II.2.1.c
stato di possesso” ed a tutto quanto già elencato ed analizzato al “Capitolo II.1
Informazioni generali – paragrafo II.1.4. Vincoli e formalità pregiudizievoli”.
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La gestione delle parti comuni del Condominio “Residenza via delle Sirene” n. 1 è
curata dall’”Agenzia immobiliare Eurovil di Fenaroli M. & C. S.a.s.”, con sede in
Piazza Vecchia Filanda n. 26 a Predore (BG).
Il suddetto studio ha comunicato che l’attività di amministrazione del Condominio
è stata intrapresa da pochi mesi, pertanto, alla data odierna non sono ancora
disponibili dati aggiornati in merito alle spese ordinarie annue del complesso
immobiliare.
In ogni caso, a titolo indicativo e con riferimento alla precedente gestione
dell’immobile è possibile determinare quanto segue [rif. Allegato 55]:
- tra le spese del complesso immobiliare sono comprese, oltre alle spese di
gestione ed assicurazione del fabbricato, anche le spese di manutenzione e
pulizia delle parti comuni e del giardino, le spese per manutenzione e
funzionamento della piscina e degli ascensori, i consumi per il riscaldamento
e l’acqua sanitaria;
- con esclusivo riferimento all’unità immobiliare oggetto di stima, il totale delle
spese condominiali ordinarie annue è di circa 900,00 Euro.
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II.2.2.e CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA
L’edificazione dell’unità immobiliare è avvenuta in forza delle pratiche edilizie già
elencate al “Capitolo II.1 Informazioni generali – paragrafo II.1.3. Situazione
urbanistico edilizia”, che hanno interessato anche il resto del complesso
immobiliare in cui il bene è inserito:
- “Permesso di Costruire” n. 28PC/09 rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” in data 15 dicembre 2010 [rif. Allegato 57].
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Il confronto tra gli elaborati grafici depositati presso il Comune di Parzanica [rif.
Allegato 57] e quanto effettivamente rilevato in sito ha evidenziato le seguenti
difformità:
- differenze nel numero, nelle dimensione e nella posizione delle aperture
esterne (finestre e portefinestre);
- maggiore altezza interna del piano sottotetto di circa 10 cm;
- formazione al piano primo di tavolati divisori e di un bagno;
- differente posizione della scala interna di collegamento tra i piani terra e
primo;
- mancata realizzazione del disimpegno d’ingresso;
- diversa disposizione dei tavolati interni del piano terra;
- assenza degli antoni delle finestre e della gronda intermedia del prospetto
sud;
- differente conformazione del lastricato esterno.
Si precisa, inoltre, che tra la documentazione messa a disposizione per le verifiche
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Parzanica, non è stato rinvenuto alcun
documento inerente la richiesta di agibilità dell’unità immobiliare, né erano
presenti le certificazioni previste ai sensi di legge.
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Tali situazioni dovranno essere regolarizzate con la predisposizione di una specifica
pratica in sanatoria (o ripristinando lo stato dei luoghi come da autorizzazione per
le opere non sanabili), i cui costi, comprensivi di oblazioni ed oneri comunali, sono
stimabili in Euro 12.000,00.
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II.2.2.f CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’unità immobiliare è dotata di Attestato di Certificazione Energetica registrato
presso il Catasto Energetico della Regione Lombardia in data 13 luglio 2012 al
protocollo n. 16159-000004 / 12 [rif. Allegato 63].
L’immobile è in classe energetica invernale “B”, con un indice di prestazione
energetica per la climatizzazione invernale pari a 75,65 kWh/mq-anno.
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II.2.2.g CONSISTENZA
Per la determinazione della consistenza dell’immobile si è fatto riferimento alle
dimensioni dedotte dalla planimetria catastale, raffrontate con le indicazioni degli
elaborati progettuali e trovate conformi a rappresentare quanto osservato in sito.
Nel calcolo della superficie commerciale del bene oggetto di stima si è tenuto
conto della superficie "lorda" della costruzione, corrispondente alla sommatoria
della superficie di calpestio (superficie utile), della superficie occupata dai
tavolati divisori interni, dai muri perimetrali confinanti con l'esterno e delle
eventuali pertinenze, moltiplicata per coefficienti legati alle caratteristiche di ogni
singola area presa in considerazione [rif. Immagine 2.2.C].
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2.2.C – Planimetria dell’unità immobiliare
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La superficie commerciale ragguagliata dell’unità immobiliare (sub. 15) è pari a
65,30 mq, calcolata come da tabella che segue:
Superficie Coefficiente di Superficie Sub. Categoria Descrizione Piano lorda (mq) ponderazione ragguagliata
Abitazione Terra 33,95 1,00 33,95 Terrazza Terra 11,00 0,30 3,30 15 A/2 Lastricato esclusivo Terra 6,05 0,10 0,61
Soffitta Primo 34,30 0,80 27,44
Totale superficie ragguagliata: 65,30
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II.2.2.h VALUTAZIONE
Il metodo di stima che verrà di seguito applicato, per la determinazione del valore
dell’unità immobiliare è quello per comparazione di valori unitari certi, trattati in
sede di compravendita di immobili analoghi ed in zone equiparabili a quella di
cui in questa sede si ricerca il valore.
I listini dei prezzi degli immobili relativi al mercato immobiliare del Comune di
Parzanica, le informazioni ottenute in loco da imprese locali ed operatori del
settore immobiliare e la verifica dei numerosi atti di compravendita degli altri
immobili costituenti il complesso edilizio, indicano prezzi unitari medi variabili tra i
1.500,00 ed i 2.600,00 Euro/mq, per immobili residenziali nuovi, posti in zone
analoghe quella di cui si ricerca il valore.
L’intero complesso immobiliare in cui è posto il bene in oggetto è di nuova
realizzazione, è caratterizzato da una buona definizione dei dettagli ed è situato
in una zona di elevato interesse turistico-ambientale, tutti fattori che influenzano in
modo concreto l’appetibilità commerciale dei beni.
L’unità immobiliare oggetto di valutazione, inoltre, si distingue positivamente in
considerazione della particolare qualità che la caratterizza (efficienza energetica,
buon livello delle finiture, pregevole posizione), consentendo di ipotizzare un
valore commerciale per la sua alienazione pari a 2.500,00 Euro/mq.
------
Pertanto, in considerazione di tutto quanto fino ad ora definito, il valore
dell’immobile catastalmente identificato con il sub. 6 è così determinato:
importo bene finito e privo di vizi e difformità:
mq 65,30 x Euro/mq 2.500,00 = Euro 163.250,00
spese di regolarizzazione edilizia e catastale:
a corpo = - Euro 12.000,00
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per un importo complessivo di Euro 151.250,000
se libero da vincoli pregiudizievoli.
Si precisa che la vendita del bene, essendo effettuata nell’esercizio d’impresa,
sarà soggetta ad I.V.A. nella misura stabilita dalla normativa in vigore al momento
della vendita.
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II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI
II.2.3 AUTORIMESSA (SUB. 30)
II.2.3.a IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’immobile è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio
Provinciale del Territorio di Bergamo con i seguenti identificativi catastali [rif.
Allegato 31]:
Catasto dei Fabbricati Comune di Parzanica (codice G350)
Foglio 8 Particella 3721 Subalterno 30
Categoria: C/6 - box per auto
Classe: 2 Consistenza: mq 15
Rendita: Euro 28,66 Sito in via delle Sirene n. 1; piano interrato.
Dati derivanti da: variazione nel classamento del 22/05/2013, n. 16487.1/2013, in
atti dal 22/05/2013 (protocollo n. BG0090202).
------
Coerenze dell’unità immobiliare [rif. Immagine 1.1.I]:
a nord: terrapieno;
ad est: terrapieno ed altra unità immobiliare (sub. 31 - box);
a sud: corsello coperto comune anche ad altre unità immobiliari del complesso
edilizio (sub. 1);
ad ovest: corsello coperto comune anche ad altre unità immobiliari del
complesso edilizio (sub. 1) e altra unità immobiliare (sub. 29 – box).
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Beni comuni di pertinenza dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.I]:
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sub. 1: bene comune non censibile ai subalterni 3 – 4 – 28 – 29 – 30 – 31 – 32 –
33 – 34 – 35 – 36 – 37 – 38 – 39 – 40 – 41 – 42 – 43 – 44 – 45 (corsello coperto
e scoperto con area ingresso carrale);
sub. 2: bene comune non censibile (giardino).
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2.3.A – Scheda catastale dell’autorimessa (particella 3721, sub. 30)
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Il confronto tra la planimetria catastale [rif. Immagine 2.3.A] e quanto
effettivamente rilevato in sito non ha evidenziato particolari difformità che
possano incidere sul classamento dell’immobile.
Al contrario, la verifica della rappresentazione delle parti comuni del complesso
immobiliare ha evidenziato alcune differenze rispetto all’effettiva situazione delle
stesse. La rettifica dell’elaborato planimetrico catastale è di competenza
dell’intero Condominio in cui l’autorimessa sub. 30 è inserita, ma i relativi costi
ricadranno anche sul bene analizzato per un importo che si stima indicativamente
pari a 50,00 Euro.
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II.2.3.b DESCRIZIONE
L’autorimessa è posta al piano interrato del livello più elevato del complesso
immobiliare.
L’altezza utile interna dell’autorimessa è di circa 2,40 metri lineari.
L’accesso alla stessa avviene dall’antistante corsello coperto di proprietà
comune, collegato alla strada pubblica per mezzo di cancello carrabile
automatizzato [rif.Fotografie 2.3.B].
Vista dell’esterno Vista dell’interno
2.3.B – Fotografie dell’autorimessa
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Caratteristiche descrittive dell’unità immobiliare:
Ingresso: portone basculante in lamiera zincata.
Infissi interni: assenti.
Pavimentazione interna:
pavimentazione in calcestruzzo “tipo industriale”.
Finitura pareti interne:
muratura in calcestruzzo armato con finitura a vista.
Finitura soffitti: solaio in lastre tipo “Predalles” con finitura a vista.
Impianti tecnologici:
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presenza di impianto elettrico con canalizzazioni a vista.
Tra la documentazione visionata presso il Comune di Parzanica e/o fornita dalla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” non è stata rinvenuta la dichiarazione di
conformità dell’impianto in oggetto.
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L’unità immobiliare si presenta in buono stato di conservazione ed è caratterizzata
dalla presenza di finiture di medio livello, in linea con la destinazione d’uso per la
quale la stessa è stata edificata.
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II.2.3.c STATO DI POSSESSO
L’immobile è nella piena disponibilità della Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”.
All’interno del bene sono stati rinvenuti materiali vari, derivanti presumibilmente da
scarti di lavorazioni e rifiuti del cantiere (es. legname e tubazioni), oltre ad una
scala in metallo.
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II.2.3.d VINCOLI E ONERI
Non si rilevano ulteriori vincoli ed oneri pregiudizievoli gravanti sull’unità
immobiliare, oltre a quanto già elencato ed analizzato al “Capitolo II.1
Informazioni generali – paragrafo II.1.4. Vincoli e formalità pregiudizievoli”.
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La gestione delle parti comuni del Condominio “Residenza via delle Sirene” n. 1 è
curata dall’”Agenzia immobiliare Eurovil di Fenaroli M. & C. S.a.s.”, con sede in
Piazza Vecchia Filanda n. 26 a Predore (BG).
Il suddetto studio ha comunicato che l’attività di amministrazione del Condominio
è stata intrapresa da pochi mesi, pertanto, alla data odierna non sono ancora
disponibili dati aggiornati in merito alle spese ordinarie annue del complesso
immobiliare.
In ogni caso, a titolo indicativo e con riferimento alla precedente gestione
dell’immobile è possibile determinare quanto segue [rif. Allegato 55]:
- tra le spese del complesso immobiliare sono comprese, oltre alle spese di
gestione ed assicurazione del fabbricato, anche le spese di manutenzione e
pulizia delle parti comuni e del giardino, le spese per manutenzione e
funzionamento della piscina e degli ascensori, i consumi per il riscaldamento
e l’acqua sanitaria;
- con esclusivo riferimento all’unità immobiliare oggetto di stima, il totale delle
spese condominiali ordinarie annue è di circa 100,00 Euro.
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II.2.3.e CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA
L’edificazione dell’unità immobiliare è avvenuta in forza delle pratiche edilizie già
elencate al “Capitolo II.1 Informazioni generali – paragrafo II.1.3. Situazione
urbanistico edilizia”, che hanno interessato anche il resto del complesso
immobiliare in cui il bene è inserito:
- “Permesso di Costruire” n. 28PC/09 rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” in data 15 dicembre 2010 [rif. Allegato 57].
------
Il confronto tra gli elaborati grafici depositati presso il Comune di Parzanica [rif.
Allegato 57] e quanto effettivamente rilevato in sito non ha evidenziato particolari
difformità.
Si precisa, però, che tra la documentazione messa a disposizione per le verifiche
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Parzanica, non è stato rinvenuto alcun
documento inerente la richiesta di agibilità dell’unità immobiliare, né erano
presenti le certificazioni previste ai sensi di legge.
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II.2.3.f CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’unità immobiliare non è dotata di Attestato di Certificazione/Prestazione
Energetica.
Si precisa che, ai sensi del Decreto Legislativo n. 192/2005 e successive modifiche
ed integrazioni e con specifico riferimento all’attuale situazione dell’immobile ed
alla normativa di Regione Lombardia, ai fini del trasferimento immobiliare, non
sarà necessario dotare l’autorimessa dell’Attestato di Prestazione Energetica,
poiché la stessa è priva “dell’impianto termico” (art. 9, comma 7, D.G. 8745-VIII
Regione Lombardia del 22 dicembre 2008 e s.m.i).
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II.2.3.g CONSISTENZA
Per la determinazione della consistenza dell’immobile si è fatto riferimento alle
dimensioni dedotte dalla planimetria catastale, raffrontate con le indicazioni degli
elaborati progettuali e trovate conformi a rappresentare quanto osservato in sito.
Nel calcolo della superficie commerciale del bene oggetto di stima si è tenuto
conto della superficie "lorda" della costruzione, corrispondente alla sommatoria
della superficie di calpestio (superficie utile), della superficie occupata dai muri
perimetrali confinanti con l'esterno e delle eventuali pertinenze, moltiplicata per
coefficienti legati alle caratteristiche di ogni singola area presa in considerazione.
2.3.C – Planimetria dell’unità immobiliare
Trattandosi di un’unità immobiliare priva di pertinenze [rif. Immagine 2.3.C], la
superficie commerciale ragguagliata dell’autorimessa coincide con la relativa
superficie lorda ed è pari a 16,60 mq.
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II.2.3.h VALUTAZIONE
Il metodo di stima che verrà di seguito applicato, per la determinazione del valore
dell’unità immobiliare è quello per comparazione di valori unitari certi, trattati in
sede di compravendita di immobili analoghi ed in zone equiparabili a quella di
cui in questa sede si ricerca il valore.
I listini dei prezzi degli immobili relativi al mercato immobiliare del Comune di
Parzanica, le informazioni ottenute in loco da imprese locali ed operatori del
settore immobiliare e la verifica dei numerosi atti di compravendita degli altri
immobili costituenti il complesso edilizio, indicano prezzi unitari medi variabili tra i
15.000,00 ed i 20.000,00 Euro/cad, per autorimesse nuove, poste in zone analoghe
quella di cui si ricerca il valore.
L’intero complesso immobiliare in cui è posto il bene in oggetto è di nuova
realizzazione, è caratterizzato da una buona definizione dei dettagli ed è situato
in una zona di elevato interesse turistico-ambientale, tutti fattori che influenzano in
modo concreto l’appetibilità commerciale del bene, consentendo di ipotizzare
un valore commerciale per la sua alienazione pari a 17.500,00 Euro/cad.
------
Pertanto, in considerazione di tutto quanto fino ad ora definito, il valore
dell’immobile catastalmente identificato con il sub. 30 è così determinato:
importo bene finito e privo di vizi e difformità:
a corpo = Euro 17.500,00 ------
per un importo complessivo di Euro 17.500,00
se libero da vincoli pregiudizievoli.
Si precisa che la vendita del bene, essendo effettuata nell’esercizio d’impresa,
sarà soggetta ad I.V.A. nella misura stabilita dalla normativa in vigore al momento
della vendita. ======
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II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI
II.2.4 AUTORIMESSA (SUB. 38)
II.2.4.a IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’immobile è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio
Provinciale del Territorio di Bergamo con i seguenti identificativi catastali [rif.
Allegato 31]:
Catasto dei Fabbricati Comune di Parzanica (codice G350)
Foglio 8 Particella 3721 Subalterno 38
Categoria: C/6 - box per auto
Classe: 2 Consistenza: mq 25
Rendita: Euro 47,77 Sito in via delle Sirene n. 1; piano interrato.
Dati derivanti da: variazione nel classamento del 22/05/2013, n. 16487.1/2013, in
atti dal 22/05/2013 (protocollo n. BG0090202).
------
Coerenze dell’unità immobiliare [rif. Immagine 1.1.I]:
a nord: terrapieno;
ad est: terrapieno ed altra unità immobiliare (sub. 39 - box);
a sud: corsello coperto comune anche ad altre unità immobiliari del complesso
edilizio (sub. 1);
ad ovest: altra unità immobiliare (sub. 37 – box).
------
Beni comuni di pertinenza dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G - – 1.1.I]:
sub. 1: bene comune non censibile ai subalterni 3 – 4 – 28 – 29 – 30 – 31 – 32 –
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33 – 34 – 35 – 36 – 37 – 38 – 39 – 40 – 41 – 42 – 43 – 44 – 45 (corsello coperto
e scoperto con area ingresso carrale);
sub. 2: bene comune non censibile (giardino).
------
2.4.A – Scheda catastale dell’autorimessa (particella 3721, sub. 38)
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Il confronto tra la planimetria catastale [rif. Immagine 2.4.A] e quanto
effettivamente rilevato in sito ha evidenziato la difforme rappresentazione
planimetrica dell’immobile, che nella realtà risulta più piccolo di quanto
raffigurato.
I costi necessari alla rettifica della situazione catastale sono stimabili in Euro 500,00.
Inoltre, la verifica della rappresentazione delle parti comuni del complesso
immobiliare ha evidenziato alcune differenze rispetto all’effettiva situazione delle
stesse. La rettifica dell’elaborato planimetrico catastale è di competenza
dell’intero Condominio in cui l’autorimessa sub. 38 è inserita, ma i relativi costi
ricadranno anche sul bene analizzato per un importo che si stima indicativamente
pari a 50,00 Euro.
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II.2.4.b DESCRIZIONE
L’autorimessa è posta al piano interrato del livello più elevato del complesso
immobiliare.
L’altezza utile interna dell’autorimessa è di circa 2,55 metri lineari.
L’accesso alla stessa avviene dall’antistante corsello coperto di proprietà
comune, collegato alla strada pubblica per mezzo di cancello carrabile
automatizzato [rif.Fotografie 2.4.B].
Vista dell’esterno Vista dell’interno
2.4.B – Fotografie dell’autorimessa
------
Caratteristiche descrittive dell’unità immobiliare:
Ingresso: portone basculante in lamiera zincata.
Infissi interni: assenti.
Pavimentazione interna:
pavimentazione in calcestruzzo “tipo industriale”.
Finitura pareti interne:
muratura in calcestruzzo armato con finitura a vista.
Finitura soffitti: solaio in lastre tipo “Predalles” con finitura a vista.
Impianti tecnologici:
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presenza di impianto elettrico con canalizzazioni a vista.
Tra la documentazione visionata presso il Comune di Parzanica e/o fornita dalla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” non è stata rinvenuta la dichiarazione di
conformità dell’impianto in oggetto.
------
L’unità immobiliare si presenta in buono stato di conservazione ed è caratterizzata
dalla presenza di finiture di medio livello, in linea con la destinazione d’uso per la
quale la stessa è stata edificata.
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II.2.4.c STATO DI POSSESSO
L’immobile è nella piena disponibilità della Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”.
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II.2.4.d VINCOLI E ONERI
Non si rilevano ulteriori vincoli ed oneri pregiudizievoli gravanti sull’unità
immobiliare, oltre a quanto già elencato ed analizzato al “Capitolo II.1
Informazioni generali – paragrafo II.1.4. Vincoli e formalità pregiudizievoli”.
------
La gestione delle parti comuni del Condominio “Residenza via delle Sirene” n. 1 è
curata dall’”Agenzia immobiliare Eurovil di Fenaroli M. & C. S.a.s.”, con sede in
Piazza Vecchia Filanda n. 26 a Predore (BG).
Il suddetto studio ha comunicato che l’attività di amministrazione del Condominio
è stata intrapresa da pochi mesi, pertanto, alla data odierna non sono ancora
disponibili dati aggiornati in merito alle spese ordinarie annue del complesso
immobiliare.
In ogni caso, a titolo indicativo e con riferimento alla precedente gestione
dell’immobile è possibile determinare quanto segue [rif. Allegato 55]:
- tra le spese del complesso immobiliare sono comprese, oltre alle spese di
gestione ed assicurazione del fabbricato, anche le spese di manutenzione e
pulizia delle parti comuni e del giardino, le spese per manutenzione e
funzionamento della piscina e degli ascensori, i consumi per il riscaldamento
e l’acqua sanitaria;
- con esclusivo riferimento all’unità immobiliare oggetto di stima, il totale delle
spese condominiali ordinarie annue è di circa 100,00 Euro.
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II.2.4.e CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA
L’edificazione dell’unità immobiliare è avvenuta in forza delle pratiche edilizie già
elencate al “Capitolo II.1 Informazioni generali – paragrafo II.1.3. Situazione
urbanistico edilizia”, che hanno interessato anche il resto del complesso
immobiliare in cui il bene è inserito:
- “Permesso di Costruire” n. 28PC/09 rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” in data 15 dicembre 2010 [rif. Allegato 57].
------
Il confronto tra gli elaborati grafici depositati presso il Comune di Parzanica [rif.
Allegato 57] e quanto effettivamente rilevato in sito ha evidenziato la stessa
difformità già riportata al precedente paragrafo ” II.2.4.a Identificazione
catastale”.
L’autorimessa, presumibilmente per esigenze operative sorte nella fase di
realizzazione dell’opera, è stata realizzata più corta di circa 50 cm rispetto a
quanto previsto nella pratica edilizia approvata.
Inoltre, si precisa che tra la documentazione messa a disposizione per le verifiche
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Parzanica, non è stato rinvenuto alcun
documento inerente la richiesta di agibilità dell’unità immobiliare, né erano
presenti le certificazioni previste ai sensi di legge.
Tali situazioni dovranno essere regolarizzate con la predisposizione di una specifica
pratica in sanatoria i cui costi, comprensivi di eventuali oblazioni ed oneri
comunali, sono stimabili in Euro 2.000,00.
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II.2.4.f CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’unità immobiliare non è dotata di Attestato di Certificazione/Prestazione
Energetica.
Si precisa che, ai sensi del Decreto Legislativo n. 192/2005 e successive modifiche
ed integrazioni e con specifico riferimento all’attuale situazione dell’immobile ed
alla normativa di Regione Lombardia, ai fini del trasferimento immobiliare, non
sarà necessario dotare l’autorimessa dell’Attestato di Prestazione Energetica,
poiché la stessa è priva “dell’impianto termico” (art. 9, comma 7, D.G. 8745-VIII
Regione Lombardia del 22 dicembre 2008 e s.m.i).
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II.2.4.g CONSISTENZA
Per la determinazione della consistenza dell’immobile si è fatto riferimento alle
dimensioni dedotte dalle misurazioni eseguite in sito, poiché la planimetria
catastale e gli elaborati progettuali non sono da ritenersi conformi a
rappresentare quanto osservato in sito.
Nel calcolo della superficie commerciale del bene oggetto di stima si è tenuto
conto della superficie "lorda" della costruzione, corrispondente alla sommatoria
della superficie di calpestio (superficie utile), della superficie occupata dai muri
perimetrali confinanti con l'esterno e delle eventuali pertinenze, moltiplicata per
coefficienti legati alle caratteristiche di ogni singola area presa in considerazione.
2.4.C – Planimetria dell’unità immobiliare
Trattandosi di un’unità immobiliare priva di pertinenze [rif. Immagine 2.4.C], la
superficie commerciale ragguagliata dell’autorimessa coincide con la relativa
superficie lorda ed è pari a 25,20 mq. ======
VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 88 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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II.2.4.h VALUTAZIONE
Il metodo di stima che verrà di seguito applicato, per la determinazione del valore
dell’unità immobiliare è quello per comparazione di valori unitari certi, trattati in
sede di compravendita di immobili analoghi ed in zone equiparabili a quella di
cui in questa sede si ricerca il valore.
I listini dei prezzi degli immobili relativi al mercato immobiliare del Comune di
Parzanica, le informazioni ottenute in loco da imprese locali ed operatori del
settore immobiliare e la verifica dei numerosi atti di compravendita degli altri
immobili costituenti il complesso edilizio, indicano prezzi unitari medi variabili tra i
15.000,00 ed i 20.000,00 Euro/cad, per autorimesse nuove, poste in zone analoghe
quella di cui si ricerca il valore.
L’intero complesso immobiliare in cui è posto il bene in oggetto è di nuova
realizzazione, è caratterizzato da una buona definizione dei dettagli ed è situato
in una zona di elevato interesse turistico-ambientale, tutti fattori che influenzano in
modo concreto l’appetibilità commerciale del bene, consentendo di ipotizzare
un valore commerciale per la sua alienazione pari a 18.500,00 Euro/cad.
------
Pertanto, in considerazione di tutto quanto fino ad ora definito, il valore
dell’immobile catastalmente identificato con il sub. 38 è così determinato:
importo bene finito e privo di vizi e difformità:
a corpo = Euro 18.500,00
spese di regolarizzazione edilizia e catastale: - Euro 2.500,00
------
per un importo complessivo di Euro 16.000,00
se libero da vincoli pregiudizievoli.
Si precisa che la vendita del bene, essendo effettuata nell’esercizio d’impresa,
VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 89 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli
sarà soggetta ad I.V.A. nella misura stabilita dalla normativa in vigore al momento
della vendita.
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VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 90 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI
II.2.5 AUTORIMESSA (SUB. 39)
II.2.5.a IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’immobile è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio
Provinciale del Territorio di Bergamo con i seguenti identificativi catastali [rif.
Allegato 31]:
Catasto dei Fabbricati Comune di Parzanica (codice G350)
Foglio 8 Particella 3721 Subalterno 39
Categoria: C/6 - box per auto
Classe: 2 Consistenza: mq 22
Rendita: Euro 42,04 Sito in via delle Sirene n. 1; piano interrato.
Dati derivanti da: variazione nel classamento del 22/05/2013, n. 16487.1/2013, in
atti dal 22/05/2013 (protocollo n. BG0090202).
------
Coerenze dell’unità immobiliare [rif. Immagine 1.1.I]:
a nord: terrapieno;
ad est: altra unità immobiliare (sub. 40 - box);
a sud: corsello coperto comune anche ad altre unità immobiliari del complesso
edilizio (sub. 1);
ad ovest: corsello coperto comune anche ad altre unità immobiliari del
complesso edilizio (sub. 1) e altra unità immobiliare (sub. 38 – box).
------
Beni comuni di pertinenza dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.I]:
VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 91 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli
sub. 1: bene comune non censibile ai subalterni 3 – 4 – 28 – 29 – 30 – 31 – 32 –
33 – 34 – 35 – 36 – 37 – 38 – 39 – 40 – 41 – 42 – 43 – 44 – 45 (corsello coperto
e scoperto con area ingresso carrale);
sub. 2: bene comune non censibile (giardino).
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2.5.A – Scheda catastale dell’autorimessa (particella 3721, sub. 39)
VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 92 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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Il confronto tra la planimetria catastale [rif. Immagine 2.5.A] e quanto
effettivamente rilevato in sito non ha evidenziato particolari difformità che
possano incidere sul classamento dell’immobile.
Al contrario, la verifica della rappresentazione delle parti comuni del complesso
immobiliare ha evidenziato alcune differenze rispetto all’effettiva situazione delle
stesse. La rettifica dell’elaborato planimetrico catastale è di competenza
dell’intero Condominio in cui l’autorimessa sub. 39 è inserita, ma i relativi costi
ricadranno anche sul bene analizzato per un importo che si stima indicativamente
pari a 50,00 Euro.
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II.2.5.b DESCRIZIONE
L’autorimessa è posta al piano interrato del livello più elevato del complesso
immobiliare.
L’altezza utile interna dell’autorimessa è di circa 3,68 metri lineari.
L’accesso alla stessa avviene dall’antistante corsello coperto di proprietà
comune, collegato alla strada pubblica per mezzo di cancello carrabile
automatizzato [rif.Fotografie 2.5.B].
Vista dell’esterno Vista dell’interno
2.5.B – Fotografie dell’autorimessa
------
Caratteristiche descrittive dell’unità immobiliare:
Ingresso: portone basculante in lamiera zincata.
Infissi interni: assenti.
Pavimentazione interna:
pavimentazione in calcestruzzo “tipo industriale”.
Finitura pareti interne:
muratura in calcestruzzo armato con finitura a vista.
Finitura soffitti: solaio in lastre tipo “Predalles” con finitura a vista.
Impianti tecnologici:
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presenza di impianto elettrico con canalizzazioni a vista.
Tra la documentazione visionata presso il Comune di Parzanica e/o fornita dalla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” non è stata rinvenuta la dichiarazione di
conformità dell’impianto in oggetto.
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L’unità immobiliare si presenta in buono stato di conservazione ed è caratterizzata
dalla presenza di finiture di medio livello, in linea con la destinazione d’uso per la
quale la stessa è stata edificata.
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II.2.5.c STATO DI POSSESSO
L’immobile è nella piena disponibilità della Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”.
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II.2.5.d VINCOLI E ONERI
Non si rilevano ulteriori vincoli ed oneri pregiudizievoli gravanti sull’unità
immobiliare, oltre a quanto già elencato ed analizzato al “Capitolo II.1
Informazioni generali – paragrafo II.1.4. Vincoli e formalità pregiudizievoli”.
------
La gestione delle parti comuni del Condominio “Residenza via delle Sirene” n. 1 è
curata dall’”Agenzia immobiliare Eurovil di Fenaroli M. & C. S.a.s.”, con sede in
Piazza Vecchia Filanda n. 26 a Predore (BG).
Il suddetto studio ha comunicato che l’attività di amministrazione del Condominio
è stata intrapresa da pochi mesi, pertanto, alla data odierna non sono ancora
disponibili dati aggiornati in merito alle spese ordinarie annue del complesso
immobiliare.
In ogni caso, a titolo indicativo e con riferimento alla precedente gestione
dell’immobile è possibile determinare quanto segue [rif. Allegato 55]:
- tra le spese del complesso immobiliare sono comprese, oltre alle spese di
gestione ed assicurazione del fabbricato, anche le spese di manutenzione e
pulizia delle parti comuni e del giardino, le spese per manutenzione e
funzionamento della piscina e degli ascensori, i consumi per il riscaldamento
e l’acqua sanitaria;
- con esclusivo riferimento all’unità immobiliare oggetto di stima, il totale delle
spese condominiali ordinarie annue è di circa 100,00 Euro.
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II.2.5.e CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA
L’edificazione dell’unità immobiliare è avvenuta in forza delle pratiche edilizie già
elencate al “Capitolo II.1 Informazioni generali – paragrafo II.1.3. Situazione
urbanistico edilizia”, che hanno interessato anche il resto del complesso
immobiliare in cui il bene è inserito:
- “Permesso di Costruire” n. 28PC/09 rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” in data 15 dicembre 2010 [rif. Allegato 57].
------
Il confronto tra gli elaborati grafici depositati presso il Comune di Parzanica [rif.
Allegato 57] e quanto effettivamente rilevato in sito non ha evidenziato particolari
difformità.
Si precisa, però, che tra la documentazione messa a disposizione per le verifiche
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Parzanica, non è stato rinvenuto alcun
documento inerente la richiesta di agibilità dell’unità immobiliare, né erano
presenti le certificazioni previste ai sensi di legge.
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II.2.5.f CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’unità immobiliare non è dotata di Attestato di Certificazione/Prestazione
Energetica.
Si precisa che, ai sensi del Decreto Legislativo n. 192/2005 e successive modifiche
ed integrazioni e con specifico riferimento all’attuale situazione dell’immobile ed
alla normativa di Regione Lombardia, ai fini del trasferimento immobiliare, non
sarà necessario dotare l’autorimessa dell’Attestato di Prestazione Energetica,
poiché la stessa è priva “dell’impianto termico” (art. 9, comma 7, D.G. 8745-VIII
Regione Lombardia del 22 dicembre 2008 e s.m.i).
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II.2.5.g CONSISTENZA
Per la determinazione della consistenza dell’immobile si è fatto riferimento alle
dimensioni dedotte dalla planimetria catastale, raffrontate con le indicazioni degli
elaborati progettuali e trovate conformi a rappresentare quanto osservato in sito.
Nel calcolo della superficie commerciale del bene oggetto di stima si è tenuto
conto della superficie "lorda" della costruzione, corrispondente alla sommatoria
della superficie di calpestio (superficie utile), della superficie occupata dai muri
perimetrali confinanti con l'esterno e delle eventuali pertinenze, moltiplicata per
coefficienti legati alle caratteristiche di ogni singola area presa in considerazione.
2.5.C – Planimetria dell’unità immobiliare
Trattandosi di un’unità immobiliare priva di pertinenze [rif. Immagine 2.5.C], la
superficie commerciale ragguagliata dell’autorimessa coincide con la relativa
superficie lorda ed è pari a 24,60 mq.
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II.2.5.h VALUTAZIONE
Il metodo di stima che verrà di seguito applicato, per la determinazione del valore
dell’unità immobiliare è quello per comparazione di valori unitari certi, trattati in
sede di compravendita di immobili analoghi ed in zone equiparabili a quella di
cui in questa sede si ricerca il valore.
I listini dei prezzi degli immobili relativi al mercato immobiliare del Comune di
Parzanica, le informazioni ottenute in loco da imprese locali ed operatori del
settore immobiliare e la verifica dei numerosi atti di compravendita degli altri
immobili costituenti il complesso edilizio, indicano prezzi unitari medi variabili tra i
15.000,00 ed i 20.000,00 Euro/cad, per autorimesse nuove, poste in zone analoghe
quella di cui si ricerca il valore.
L’intero complesso immobiliare in cui è posto il bene in oggetto è di nuova
realizzazione, è caratterizzato da una buona definizione dei dettagli ed è situato
in una zona di elevato interesse turistico-ambientale, tutti fattori che influenzano in
modo concreto l’appetibilità commerciale del bene, consentendo di ipotizzare
un valore commerciale per la sua alienazione pari a 18.500,00 Euro/cad. ------
Pertanto, in considerazione di tutto quanto fino ad ora definito, il valore
dell’immobile catastalmente identificato con il sub. 39 è così determinato:
importo bene finito e privo di vizi e difformità:
a corpo = Euro 18.500,00 ------
per un importo complessivo di Euro 18.500,00
se libero da vincoli pregiudizievoli.
Si precisa che la vendita del bene, essendo effettuata nell’esercizio d’impresa,
sarà soggetta ad I.V.A. nella misura stabilita dalla normativa in vigore al momento
della vendita. ======
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II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI
II.2.6 AUTORIMESSA (SUB. 40)
II.2.6.a IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’immobile è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio
Provinciale del Territorio di Bergamo con i seguenti identificativi catastali [rif.
Allegato 31]:
Catasto dei Fabbricati Comune di Parzanica (codice G350)
Foglio 8 Particella 3721 Subalterno 40
Categoria: C/6 - box per auto
Classe: 2 Consistenza: mq 17
Rendita: Euro 32,49 Sito in via delle Sirene n. 1; piano interrato.
Dati derivanti da: variazione nel classamento del 22/05/2013, n. 16487.1/2013, in
atti dal 22/05/2013 (protocollo n. BG0090202).
------
Coerenze dell’unità immobiliare [rif. Immagine 1.1.I]:
a nord: terrapieno;
ad est: altra unità immobiliare (sub. 41 - box);
a sud: corsello coperto comune anche ad altre unità immobiliari del complesso
edilizio (sub. 1);
ad ovest: altra unità immobiliare (sub. 39 – box).
------
Beni comuni di pertinenza dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.I]:
sub. 1: bene comune non censibile ai subalterni 3 – 4 – 28 – 29 – 30 – 31 – 32 –
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33 – 34 – 35 – 36 – 37 – 38 – 39 – 40 – 41 – 42 – 43 – 44 – 45 (corsello coperto
e scoperto con area ingresso carrale);
sub. 2: bene comune non censibile (giardino).
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2.6.A – Scheda catastale dell’autorimessa (particella 3721, sub. 40)
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Il confronto tra la planimetria catastale [rif. Immagine 2.6.A] e quanto
effettivamente rilevato in sito non ha evidenziato particolari difformità che
possano incidere sul classamento dell’immobile.
Al contrario, la verifica della rappresentazione delle parti comuni del complesso
immobiliare ha evidenziato alcune differenze rispetto all’effettiva situazione delle
stesse. La rettifica dell’elaborato planimetrico catastale è di competenza
dell’intero Condominio in cui l’autorimessa sub. 40 è inserita, ma i relativi costi
ricadranno anche sul bene analizzato per un importo che si stima indicativamente
pari a 50,00 Euro.
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II.2.6.b DESCRIZIONE
L’autorimessa è posta al piano interrato del livello più elevato del complesso
immobiliare.
L’altezza utile interna dell’autorimessa è di circa 2,75 metri lineari.
L’accesso alla stessa avviene dall’antistante corsello coperto di proprietà
comune, collegato alla strada pubblica per mezzo di cancello carrabile
automatizzato [rif.Fotografie 2.6.B].
Vista dell’esterno Vista dell’interno
2.6.B – Fotografie dell’autorimessa
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Caratteristiche descrittive dell’unità immobiliare:
Ingresso: portone basculante in lamiera zincata.
Infissi interni: assenti.
Pavimentazione interna:
pavimentazione in calcestruzzo “tipo industriale”.
Finitura pareti interne:
muratura in calcestruzzo armato con finitura a vista.
Finitura soffitti: solaio in lastre tipo “Predalles” con finitura a vista.
Impianti tecnologici:
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presenza di impianto elettrico con canalizzazioni a vista.
Tra la documentazione visionata presso il Comune di Parzanica
e/o fornita dalla Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” non è stata
rinvenuta la dichiarazione di conformità dell’impianto in
oggetto.
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L’unità immobiliare si presenta in buono stato di conservazione ed è caratterizzata
dalla presenza di finiture di medio livello, in linea con la destinazione d’uso per la
quale la stessa è stata edificata.
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VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 107 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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II.2.6.c STATO DI POSSESSO
L’immobile è nella piena disponibilità della Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”.
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VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 108 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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II.2.6.d VINCOLI E ONERI
Non si rilevano ulteriori vincoli ed oneri pregiudizievoli gravanti sull’unità
immobiliare, oltre a quanto già elencato ed analizzato al “Capitolo II.1
Informazioni generali – paragrafo II.1.4. Vincoli e formalità pregiudizievoli”.
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La gestione delle parti comuni del Condominio “Residenza via delle Sirene” n. 1 è
curata dall’”Agenzia immobiliare Eurovil di Fenaroli M. & C. S.a.s.”, con sede in
Piazza Vecchia Filanda n. 26 a Predore (BG).
Il suddetto studio ha comunicato che l’attività di amministrazione del Condominio
è stata intrapresa da pochi mesi, pertanto, alla data odierna non sono ancora
disponibili dati aggiornati in merito alle spese ordinarie annue del complesso
immobiliare.
In ogni caso, a titolo indicativo e con riferimento alla precedente gestione
dell’immobile è possibile determinare quanto segue [rif. Allegato 55]:
- tra le spese del complesso immobiliare sono comprese, oltre alle spese di
gestione ed assicurazione del fabbricato, anche le spese di manutenzione e
pulizia delle parti comuni e del giardino, le spese per manutenzione e
funzionamento della piscina e degli ascensori, i consumi per il riscaldamento
e l’acqua sanitaria;
- con esclusivo riferimento all’unità immobiliare oggetto di stima, il totale delle
spese condominiali ordinarie annue è di circa 100,00 Euro.
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II.2.6.e CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA
L’edificazione dell’unità immobiliare è avvenuta in forza delle pratiche edilizie già
elencate al “Capitolo II.1 Informazioni generali – paragrafo II.1.3. Situazione
urbanistico edilizia”, che hanno interessato anche il resto del complesso
immobiliare in cui il bene è inserito:
- “Permesso di Costruire” n. 28PC/09 rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” in data 15 dicembre 2010 [rif. Allegato 57].
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Il confronto tra gli elaborati grafici depositati presso il Comune di Parzanica [rif.
Allegato 57] e quanto effettivamente rilevato in sito non ha evidenziato particolari
difformità.
Si precisa, però, che tra la documentazione messa a disposizione per le verifiche
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Parzanica, non è stato rinvenuto alcun
documento inerente la richiesta di agibilità dell’unità immobiliare, né erano
presenti le certificazioni previste ai sensi di legge.
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VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 110 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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II.2.6.f CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’unità immobiliare non è dotata di Attestato di Certificazione/Prestazione
Energetica.
Si precisa che, ai sensi del Decreto Legislativo n. 192/2005 e successive modifiche
ed integrazioni e con specifico riferimento all’attuale situazione dell’immobile ed
alla normativa di Regione Lombardia, ai fini del trasferimento immobiliare, non
sarà necessario dotare l’autorimessa dell’Attestato di Prestazione Energetica,
poiché la stessa è priva “dell’impianto termico” (art. 9, comma 7, D.G. 8745-VIII
Regione Lombardia del 22 dicembre 2008 e s.m.i).
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VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 111 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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II.2.6.g CONSISTENZA
Per la determinazione della consistenza dell’immobile si è fatto riferimento alle
dimensioni dedotte dalla planimetria catastale, raffrontate con le indicazioni degli
elaborati progettuali e trovate conformi a rappresentare quanto osservato in sito.
Nel calcolo della superficie commerciale del bene oggetto di stima si è tenuto
conto della superficie "lorda" della costruzione, corrispondente alla sommatoria
della superficie di calpestio (superficie utile), della superficie occupata dai muri
perimetrali confinanti con l'esterno e delle eventuali pertinenze, moltiplicata per
coefficienti legati alle caratteristiche di ogni singola area presa in considerazione.
2.6.C – Planimetria dell’unità immobiliare
Trattandosi di un’unità immobiliare priva di pertinenze [rif. Immagine 2.6.C], la
superficie commerciale ragguagliata dell’autorimessa coincide con la relativa
superficie lorda ed è pari a 19,50 mq.
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II.2.6.h VALUTAZIONE
Il metodo di stima che verrà di seguito applicato, per la determinazione del valore
dell’unità immobiliare è quello per comparazione di valori unitari certi, trattati in
sede di compravendita di immobili analoghi ed in zone equiparabili a quella di
cui in questa sede si ricerca il valore.
I listini dei prezzi degli immobili relativi al mercato immobiliare del Comune di
Parzanica, le informazioni ottenute in loco da imprese locali ed operatori del
settore immobiliare e la verifica dei numerosi atti di compravendita degli altri
immobili costituenti il complesso edilizio, indicano prezzi unitari medi variabili tra i
15.000,00 ed i 20.000,00 Euro/cad, per autorimesse nuove, poste in zone analoghe
quella di cui si ricerca il valore.
L’intero complesso immobiliare in cui è posto il bene in oggetto è di nuova
realizzazione, è caratterizzato da una buona definizione dei dettagli ed è situato
in una zona di elevato interesse turistico-ambientale, tutti fattori che influenzano in
modo concreto l’appetibilità commerciale del bene, consentendo di ipotizzare
un valore commerciale per la sua alienazione pari a 17.500,00 Euro/cad. ------
Pertanto, in considerazione di tutto quanto fino ad ora definito, il valore
dell’immobile catastalmente identificato con il sub. 40 è così determinato:
importo bene finito e privo di vizi e difformità:
a corpo = Euro 17.500,00 ------
per un importo complessivo di Euro 17.500,00
se libero da vincoli pregiudizievoli.
Si precisa che la vendita del bene, essendo effettuata nell’esercizio d’impresa,
sarà soggetta ad I.V.A. nella misura stabilita dalla normativa in vigore al momento
della vendita. ======
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II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI
II.2.7 AUTORIMESSA (SUB. 43)
II.2.7.a IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’immobile è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio
Provinciale del Territorio di Bergamo con i seguenti identificativi catastali [rif.
Allegato 31]:
Catasto dei Fabbricati Comune di Parzanica (codice G350)
Foglio 8 Particella 3721 Subalterno 43
Categoria: C/6 - box per auto
Classe: 2 Consistenza: mq 17
Rendita: Euro 32,49 Sito in via delle Sirene n. 1; piano interrato.
Dati derivanti da: variazione nel classamento del 22/05/2013, n. 16487.1/2013, in
atti dal 22/05/2013 (protocollo n. BG0090202).
------
Coerenze dell’unità immobiliare [rif. Immagine 1.1.I]:
a nord: terrapieno;
ad est: terrapieno ed altra unità immobiliare (sub. 44 - box);
a sud: corsello scoperto comune anche ad altre unità immobiliari del
complesso edilizio (sub. 1);
ad ovest: terrapieno e altra unità immobiliare (sub. 42 – box).
------
Beni comuni di pertinenza dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.I]:
sub. 1: bene comune non censibile ai subalterni 3 – 4 – 28 – 29 – 30 – 31 – 32 –
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33 – 34 – 35 – 36 – 37 – 38 – 39 – 40 – 41 – 42 – 43 – 44 – 45 (corsello coperto
e scoperto con area ingresso carrale);
sub. 2: bene comune non censibile (giardino).
------
2.7.A – Scheda catastale dell’autorimessa (particella 3721, sub. 43)
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Il confronto tra la planimetria catastale [rif. Immagine 2.7.A] e quanto
effettivamente rilevato in sito non ha evidenziato particolari difformità che
possano incidere sul classamento dell’immobile.
Al contrario, la verifica della rappresentazione delle parti comuni del complesso
immobiliare ha evidenziato alcune differenze rispetto all’effettiva situazione delle
stesse. La rettifica dell’elaborato planimetrico catastale è di competenza
dell’intero Condominio in cui l’autorimessa sub. 43 è inserita, ma i relativi costi
ricadranno anche sul bene analizzato per un importo che si stima indicativamente
pari a 50,00 Euro.
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II.2.7.b DESCRIZIONE
L’autorimessa è posta al piano interrato del livello più elevato del complesso
immobiliare.
L’altezza utile interna dell’autorimessa è di circa 3,48 metri lineari.
L’accesso alla stessa avviene dall’antistante corsello scoperto di proprietà
comune, collegata alla strada pubblica per mezzo di cancello carrabile
automatizzato [rif.Fotografie 2.7.B].
Vista dell’interno
Vista dell’esterno
2.7.B – Fotografie dell’autorimessa
------
Caratteristiche descrittive dell’unità immobiliare:
Ingresso: portone basculante in lamiera zincata.
Infissi interni: assenti.
Pavimentazione interna:
pavimentazione in calcestruzzo “tipo industriale”.
Finitura pareti interne:
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muratura in calcestruzzo armato con finitura a vista.
Finitura soffitti: solaio in lastre tipo “Predalles” con finitura a vista.
Impianti tecnologici:
presenza di impianto elettrico con canalizzazioni a vista.
Tra la documentazione visionata presso il Comune di Parzanica e/o fornita dalla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” non è stata rinvenuta la dichiarazione di
conformità dell’impianto in oggetto.
------
L’unità immobiliare si presenta in buono stato di conservazione ed è caratterizzata
dalla presenza di finiture di medio livello, in linea con la destinazione d’uso per la
quale la stessa è stata edificata.
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II.2.7.c STATO DI POSSESSO
L’immobile è nella piena disponibilità della Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”.
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II.2.7.d VINCOLI E ONERI
Non si rilevano ulteriori vincoli ed oneri pregiudizievoli gravanti sull’unità
immobiliare, oltre a quanto già elencato ed analizzato al “Capitolo II.1
Informazioni generali – paragrafo II.1.4. Vincoli e formalità pregiudizievoli”.
------
La gestione delle parti comuni del Condominio “Residenza via delle Sirene” n. 1 è
curata dall’”Agenzia immobiliare Eurovil di Fenaroli M. & C. S.a.s.”, con sede in
Piazza Vecchia Filanda n. 26 a Predore (BG).
Il suddetto studio ha comunicato che l’attività di amministrazione del Condominio
è stata intrapresa da pochi mesi, pertanto, alla data odierna non sono ancora
disponibili dati aggiornati in merito alle spese ordinarie annue del complesso
immobiliare.
In ogni caso, a titolo indicativo e con riferimento alla precedente gestione
dell’immobile è possibile determinare quanto segue [rif. Allegato 55]:
- tra le spese del complesso immobiliare sono comprese, oltre alle spese di
gestione ed assicurazione del fabbricato, anche le spese di manutenzione e
pulizia delle parti comuni e del giardino, le spese per manutenzione e
funzionamento della piscina e degli ascensori, i consumi per il riscaldamento
e l’acqua sanitaria;
- con esclusivo riferimento all’unità immobiliare oggetto di stima, il totale delle
spese condominiali ordinarie annue è di circa 100,00 Euro.
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II.2.7.e CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA
L’edificazione dell’unità immobiliare è avvenuta in forza delle pratiche edilizie già
elencate al “Capitolo II.1 Informazioni generali – paragrafo II.1.3. Situazione
urbanistico edilizia”, che hanno interessato anche il resto del complesso
immobiliare in cui il bene è inserito:
- “Permesso di Costruire” n. 28PC/09 rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” in data 15 dicembre 2010 [rif. Allegato 57].
------
Il confronto tra gli elaborati grafici depositati presso il Comune di Parzanica [rif.
Allegato 57] e quanto effettivamente rilevato in sito non ha evidenziato particolari
difformità.
Si precisa, però, che tra la documentazione messa a disposizione per le verifiche
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Parzanica, non è stato rinvenuto alcun
documento inerente la richiesta di agibilità dell’unità immobiliare, né erano
presenti le certificazioni previste ai sensi di legge.
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II.2.7.f CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’unità immobiliare non è dotata di Attestato di Certificazione/Prestazione
Energetica.
Si precisa che, ai sensi del Decreto Legislativo n. 192/2005 e successive modifiche
ed integrazioni e con specifico riferimento all’attuale situazione dell’immobile ed
alla normativa di Regione Lombardia, ai fini del trasferimento immobiliare, non
sarà necessario dotare l’autorimessa dell’Attestato di Prestazione Energetica,
poiché la stessa è priva “dell’impianto termico” (art. 9, comma 7, D.G. 8745-VIII
Regione Lombardia del 22 dicembre 2008 e s.m.i).
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II.2.7.g CONSISTENZA
Per la determinazione della consistenza dell’immobile si è fatto riferimento alle
dimensioni dedotte dalla planimetria catastale, raffrontate con le indicazioni degli
elaborati progettuali e trovate conformi a rappresentare quanto osservato in sito.
Nel calcolo della superficie commerciale del bene oggetto di stima si è tenuto
conto della superficie "lorda" della costruzione, corrispondente alla sommatoria
della superficie di calpestio (superficie utile), della superficie occupata dai muri
perimetrali confinanti con l'esterno e delle eventuali pertinenze, moltiplicata per
coefficienti legati alle caratteristiche di ogni singola area presa in considerazione.
2.7.C – Planimetria dell’unità immobiliare
Trattandosi di un’unità immobiliare priva di pertinenze [rif. Immagine 2.7.C], la
superficie commerciale ragguagliata dell’autorimessa coincide con la relativa
superficie lorda ed è pari a 18,55 mq.
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II.2.7.h VALUTAZIONE
Il metodo di stima che verrà di seguito applicato, per la determinazione del valore
dell’unità immobiliare è quello per comparazione di valori unitari certi, trattati in
sede di compravendita di immobili analoghi ed in zone equiparabili a quella di
cui in questa sede si ricerca il valore.
I listini dei prezzi degli immobili relativi al mercato immobiliare del Comune di
Parzanica, le informazioni ottenute in loco da imprese locali ed operatori del
settore immobiliare e la verifica dei numerosi atti di compravendita degli altri
immobili costituenti il complesso edilizio, indicano prezzi unitari medi variabili tra i
15.000,00 ed i 20.000,00 Euro/cad, per autorimesse nuove, poste in zone analoghe
quella di cui si ricerca il valore.
L’intero complesso immobiliare in cui è posto il bene in oggetto è di nuova
realizzazione, è caratterizzato da una buona definizione dei dettagli ed è situato
in una zona di elevato interesse turistico-ambientale, tutti fattori che influenzano in
modo concreto l’appetibilità commerciale del bene, consentendo di ipotizzare
un valore commerciale per la sua alienazione pari a 17.500,00 Euro/cad. ------
Pertanto, in considerazione di tutto quanto fino ad ora definito, il valore
dell’immobile catastalmente identificato con il sub. 43 è così determinato:
importo bene finito e privo di vizi e difformità:
a corpo = Euro 17.500,00 ------
per un importo complessivo di Euro 17.500,00
se libero da vincoli pregiudizievoli.
Si precisa che la vendita del bene, essendo effettuata nell’esercizio d’impresa,
sarà soggetta ad I.V.A. nella misura stabilita dalla normativa in vigore al momento
della vendita. ======
VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 125 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
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II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI
II.2.8 AUTORIMESSA (SUB. 44)
II.2.8.a IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’immobile è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio
Provinciale del Territorio di Bergamo con i seguenti identificativi catastali [rif.
Allegato 31]:
Catasto dei Fabbricati Comune di Parzanica (codice G350)
Foglio 8 Particella 3721 Subalterno 44
Categoria: C/6 - box per auto
Classe: 2 Consistenza: mq 17
Rendita: Euro 32,49 Sito in via delle Sirene n. 1; piano interrato.
Dati derivanti da: variazione nel classamento del 22/05/2013, n. 16487.1/2013, in
atti dal 22/05/2013 (protocollo n. BG0090202).
------
Coerenze dell’unità immobiliare [rif. Immagine 1.1.I]:
a nord: terrapieno;
ad est: altra unità immobiliare (sub. 45 - box);
a sud: corsello scoperto comune anche ad altre unità immobiliari del
complesso edilizio (sub. 1);
ad ovest: terrapieno e altra unità immobiliare (sub. 43 – box).
------
Beni comuni di pertinenza dell’unità immobiliare [rif. Immagini 1.1.G – 1.1.I]:
sub. 1: bene comune non censibile ai subalterni 3 – 4 – 28 – 29 – 30 – 31 – 32 –
VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 127 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli
33 – 34 – 35 – 36 – 37 – 38 – 39 – 40 – 41 – 42 – 43 – 44 – 45 (corsello coperto
e scoperto con area ingresso carrale);
sub. 2: bene comune non censibile (giardino).
------
2.8.A – Scheda catastale dell’autorimessa (particella 3721, sub. 44)
Il confronto tra la planimetria catastale [rif. Immagine 2.8.A] e quanto
VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 128 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli
effettivamente rilevato in sito ha evidenziato una piccola differenza
nell’indicazione dell’altezza interna dell’immobile, che comunque non incide sul
classamento dell’immobile.
Al contrario, la verifica della rappresentazione delle parti comuni del complesso
immobiliare ha evidenziato alcune differenze rispetto all’effettiva situazione delle
stesse. La rettifica dell’elaborato planimetrico catastale è di competenza
dell’intero Condominio in cui l’autorimessa sub. 44 è inserita, ma i relativi costi
ricadranno anche sul bene analizzato per un importo che si stima indicativamente
pari a 50,00 Euro.
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VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 129 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli
II.2.8.b DESCRIZIONE
L’autorimessa è posta al piano interrato del livello più elevato del complesso
immobiliare.
L’altezza utile interna dell’autorimessa è di circa 2,75 metri lineari.
L’accesso alla stessa avviene dall’antistante corsello scoperto di proprietà
comune, collegato alla strada pubblica per mezzo di cancello carrabile
automatizzato [rif.Fotografie 2.8.B].
Vista dal corsello
Vista dal corsello
2.8.B – Fotografie dell’autorimessa
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Caratteristiche descrittive dell’unità immobiliare:
Ingresso: portone basculante in lamiera zincata.
Infissi interni: assenti.
Pavimentazione interna:
pavimentazione in calcestruzzo “tipo industriale”.
Finitura pareti interne:
VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 130 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli
muratura in calcestruzzo armato con finitura a vista.
Finitura soffitti: solaio in lastre tipo “Predalles” con finitura a vista.
Impianti tecnologici:
presenza di impianto elettrico con canalizzazioni a vista.
Tra la documentazione visionata presso il Comune di Parzanica e/o fornita dalla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” non è stata rinvenuta la dichiarazione di
conformità dell’impianto in oggetto.
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L’unità immobiliare si presenta in buono stato di conservazione ed è caratterizzata
dalla presenza di finiture di medio livello, in linea con la destinazione d’uso per la
quale la stessa è stata edificata.
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VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 131 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167
TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli
II.2.8.c STATO DI POSSESSO
L’immobile è nella piena disponibilità della Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.”.
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II.2.8.d VINCOLI E ONERI
Non si rilevano ulteriori vincoli ed oneri pregiudizievoli gravanti sull’unità
immobiliare, oltre a quanto già elencato ed analizzato al “Capitolo II.1
Informazioni generali – paragrafo II.1.4. Vincoli e formalità pregiudizievoli”.
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La gestione delle parti comuni del Condominio “Residenza via delle Sirene” n. 1 è
curata dall’”Agenzia immobiliare Eurovil di Fenaroli M. & C. S.a.s.”, con sede in
Piazza Vecchia Filanda n. 26 a Predore (BG).
Il suddetto studio ha comunicato che l’attività di amministrazione del Condominio
è stata intrapresa da pochi mesi, pertanto, alla data odierna non sono ancora
disponibili dati aggiornati in merito alle spese ordinarie annue del complesso
immobiliare.
In ogni caso, a titolo indicativo e con riferimento alla precedente gestione
dell’immobile è possibile determinare quanto segue [rif. Allegato 55]:
- tra le spese del complesso immobiliare sono comprese, oltre alle spese di
gestione ed assicurazione del fabbricato, anche le spese di manutenzione e
pulizia delle parti comuni e del giardino, le spese per manutenzione e
funzionamento della piscina e degli ascensori, i consumi per il riscaldamento
e l’acqua sanitaria;
- con esclusivo riferimento all’unità immobiliare oggetto di stima, il totale delle
spese condominiali ordinarie annue è di circa 100,00 Euro.
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II.2.8.e CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA
L’edificazione dell’unità immobiliare è avvenuta in forza delle pratiche edilizie già
elencate al “Capitolo II.1 Informazioni generali – paragrafo II.1.3. Situazione
urbanistico edilizia”, che hanno interessato anche il resto del complesso
immobiliare in cui il bene è inserito:
- “Permesso di Costruire” n. 28PC/09 rilasciato dal Comune di Parzanica alla
Società “Lizzola Costruzioni s.r.l.” in data 15 dicembre 2010 [rif. Allegato 57].
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Il confronto tra gli elaborati grafici depositati presso il Comune di Parzanica [rif.
Allegato 57] e quanto effettivamente rilevato in sito non ha evidenziato particolari
difformità.
Si precisa, però, che tra la documentazione messa a disposizione per le verifiche
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Parzanica, non è stato rinvenuto alcun
documento inerente la richiesta di agibilità dell’unità immobiliare, né erano
presenti le certificazioni previste ai sensi di legge.
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II.2.8.f CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’unità immobiliare non è dotata di Attestato di Certificazione/Prestazione
Energetica.
Si precisa che, ai sensi del Decreto Legislativo n. 192/2005 e successive modifiche
ed integrazioni e con specifico riferimento all’attuale situazione dell’immobile ed
alla normativa di Regione Lombardia, ai fini del trasferimento immobiliare, non
sarà necessario dotare l’autorimessa dell’Attestato di Prestazione Energetica,
poiché la stessa è priva “dell’impianto termico” (art. 9, comma 7, D.G. 8745-VIII
Regione Lombardia del 22 dicembre 2008 e s.m.i).
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II.2.8.g CONSISTENZA
Per la determinazione della consistenza dell’immobile si è fatto riferimento alle
dimensioni dedotte dalla planimetria catastale, raffrontate con le indicazioni degli
elaborati progettuali e trovate conformi a rappresentare quanto osservato in sito.
Nel calcolo della superficie commerciale del bene oggetto di stima si è tenuto
conto della superficie "lorda" della costruzione, corrispondente alla sommatoria
della superficie di calpestio (superficie utile), della superficie occupata dai muri
perimetrali confinanti con l'esterno e delle eventuali pertinenze, moltiplicata per
coefficienti legati alle caratteristiche di ogni singola area presa in considerazione.
2.8.C – Planimetria dell’unità immobiliare
Trattandosi di un’unità immobiliare priva di pertinenze [rif. Immagine 2.8.C], la
superficie commerciale ragguagliata dell’autorimessa coincide con la relativa
superficie lorda ed è pari a 18,65 mq.
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II.2.8.h VALUTAZIONE
Il metodo di stima che verrà di seguito applicato, per la determinazione del valore
dell’unità immobiliare è quello per comparazione di valori unitari certi, trattati in
sede di compravendita di immobili analoghi ed in zone equiparabili a quella di
cui in questa sede si ricerca il valore.
I listini dei prezzi degli immobili relativi al mercato immobiliare del Comune di
Parzanica, le informazioni ottenute in loco da imprese locali ed operatori del
settore immobiliare e la verifica dei numerosi atti di compravendita degli altri
immobili costituenti il complesso edilizio, indicano prezzi unitari medi variabili tra i
15.000,00 ed i 20.000,00 Euro/cad, per autorimesse nuove, poste in zone analoghe
quella di cui si ricerca il valore.
L’intero complesso immobiliare in cui è posto il bene in oggetto è di nuova
realizzazione, è caratterizzato da una buona definizione dei dettagli ed è situato
in una zona di elevato interesse turistico-ambientale, tutti fattori che influenzano in
modo concreto l’appetibilità commerciale del bene, consentendo di ipotizzare
un valore commerciale per la sua alienazione pari a 17.500,00 Euro/cad. ------
Pertanto, in considerazione di tutto quanto fino ad ora definito, il valore
dell’immobile catastalmente identificato con il sub. 44 è così determinato:
importo bene finito e privo di vizi e difformità:
a corpo = Euro 17.500,00 ------
per un importo complessivo di Euro 17.500,00
se libero da vincoli pregiudizievoli.
Si precisa che la vendita del bene, essendo effettuata nell’esercizio d’impresa,
sarà soggetta ad I.V.A. nella misura stabilita dalla normativa in vigore al momento
della vendita. ======
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