Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167 TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI 2” II.1 INFORMAZIONI GENERALI II.1.1 DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO II.1.2 PROPRIETA’ E PROVENIENZA II.1.3 SITUAZIONE URBANISTICO - EDILIZIA II.1.4 VINCOLI E FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI II.1.5 FONTI DI INFORMAZIONE II.2 VALUTAZIONE DELLE SINGOLE UNITA’ IMMOBILIARI II.2.1 APPARTAMENTO (SUB. 6) II.2.2 APPARTAMENTO (SUB. 15) II.2.3 AUTORIMESSA (SUB. 30) II.2.4 AUTORIMESSA (SUB. 38) II.2.5 AUTORIMESSA (SUB. 39) II.2.6 AUTORIMESSA (SUB. 40) II.2.7 AUTORIMESSA (SUB. 43) II.2.8 AUTORIMESSA (SUB. 44) VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 1 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167 TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 2 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167 TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli II.1 INFORMAZIONI GENERALI II.1.1 DESCRIZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE Le unità immobiliari oggetto di valutazione sono inserite nel complesso immobiliare denominato “Baia degli Angeli 2” sito in via delle Sirene n. 1 a Parzanica (BG) [rif. Immagine 1.1.A]. 1.1.A – Ripresa aerea dell’area interessata dalla costruzione del complesso immobiliare “Baia degli Angeli 2” (immagine di repertorio) VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 3 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167 TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli L’area è posta in zona residenziale - turistica di espansione del comune di Parzanica, ad una distanza di circa cinque chilometri dal centro dello stesso Comune di Parzanica. La zona è a circa 45 km dalle città di Bergamo e Brescia, mentre la distanza dalla città di Milano è di circa 95 km. Il lotto si inserisce in un ambiente collinare, si sviluppa ad una quota compresa tra i 400 ed i 450 metri sopra il livello del mare (s.l.m.), su un pendio del versante occidentale del Lago d’Iseo, con andamento fortemente degradante verso le sponde dello stesso Lago [rif.Fotografie 1.1.B]. BAIA DEGLI ANGELI 2 1.1.B – Fotografie generali del complesso immobiliare “Baia degli Angeli 2” Il complesso immobiliare gode di un pregevole contesto paesistico – ambientale, determinato dalla presenza di attigue ed estese aree boscate, caratterizzate da una rigogliosa vegetazione arborea ed arbustiva, e dall’esclusiva visuale panoramica che consente di spaziare sul settore meridionale del Lago d’Iseo e delle adiacenti pendici montuose. Il lotto è servito dall’adiacente strada pubblica, che costituisce la principale strada di collegamento tra il centro del comune di Parzanica e la viabilità del fondovalle, consentendo il collegamento con le maggiori località lacustri e non. Nell’immediato intorno del complesso immobiliare non sono presenti spazi pubblici VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 4 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167 TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli e servizi di particolare rilevanza. Le principali mete turistiche del Lago d’Iseo, quali Lovere e Sarnico, distano circa 15 Km, mentre la città di Iseo dista circa 25 km. -------------------- Il complesso edilizio in cui sono inserite le unità immobiliari oggetto di valutazione è strutturato su due livelli, disposizione che rievoca l’originario andamento delle naturali curve di livello del pendio su cui sorge. Al primo livello, quello più elevato, si sviluppano n. 2 corpi di fabbrica, identificati con le lettere “A” e “B”, contenenti ciascuno sette unità immobiliari con destinazione residenziale. I due corpi di fabbrica sono collegati tra loro da un piano interrato in cui sono presenti le autorimesse e la relativa area di manovra. Il secondo livello, quello più basso, è occupato da altri n. 2 corpi di fabbrica, identificati con le lettere “C” e “D”, contenenti rispettivamente sei e quattro unità immobiliari con destinazione residenziale. Tutti i livelli e le unità immobiliari del complesso immobiliare sono collegati tra loro, in orizzontale e in verticale, per mezzo di rampe, ballatoi e scale comuni. -------------------- I fabbricati residenziali si sviluppano su n. 2 piani fuori terra, mentre le autorimesse sono tutte distribuite nel piano interrato. Le costruzioni residenziali sono costituite da una struttura a telai con pilastri e travi in calcestruzzo armato ordinario. Le coperture sono realizzate con orditura di travi e travetti in legno, manto di copertura in tegole di laterizio con finitura “anticata” e lattoneria in lamiera preverniciata. I tamponamenti perimetrali sono in muratura, rivestiti con isolamento “a cappotto” e rasatura di intonaco colorato. Alcune porzioni di muratura presentano rivestimenti di finitura con muratura di pietrame. Soglie e davanzali sono in pietra naturale. VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 5 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167 TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli Strada di accesso Ingresso al complesso edilizio Vista da sud del complesso edilizio Camminamenti comuni Camminamenti comuni 1.1.C – Fotografie generali del complesso immobiliare “Baia degli Angeli 2” VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 6 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167 TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli I serramenti sono in legno con vetrocamera, gli antoni (ove presenti) sono in legno verniciato. I lastricati comuni e le terrazze sono pavimentati con piastrelle, mentre i parapetti e le barriere sono in ferro verniciato [rif.Fotografie 1.1.C]. La struttura delle autorimesse e dell’antistante spazio di manovra è costituita da murature in calcestruzzo armato e solaio di copertura in lastre prefabbricate tipo “Predalles”. I portoni di ingresso alle singole autorimesse sono basculanti in lamiera zincata. L’area di manovra di fronte alle autorimesse è pavimentata con calcestruzzo tipo “industriale” e l’accesso alla stessa avviene direttamente dalla strada di lottizzazione per mezzo di cancello carrabile automatizzato [rif.Fotografie 1.1.D]. Strada di accesso ed ingressi al complesso immobiliare Area di manovra comune 1.1.D – Fotografie generali del complesso immobiliare -------------------- Il complesso immobiliare è individuato presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bergamo, al foglio 8 del Comune di Parzanica, particella 3721 [rif. Immagine 1.1.E]. Oggetto della presente valutazione sono esclusivamente le unità immobiliari di proprietà della Società fallita “Lizzola Costruzioni s.r.l.”, comprendenti due alloggi VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 7 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167 TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli e sei autorimesse. 1.1.E – Estratto di mappa catastale, foglio 8, particella 3721 -------------------- Le unità immobiliari del complesso immobiliare che verranno di seguito valutate sono individuate con i seguenti identificativi catastali [rif. Tabella 1.1.F]: Catasto dei Fabbricati Comune di PARZANICA (BG), via delle Sirene n. 1 Sezione Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Piano Urbana 8 3721 6 A/2 3 2 vani Euro 242,73 T-1 8 3721 15 A/2 3 2 vani Euro 242,73 T-1 VOLUME A – COMPLESSO IMMOBILIARE “BAIA DEGLI ANGELI” INTERVENTO “BAIA DEGLI ANGELI 2” - COMUNE DI PARZANICA - pagina 8 - Geom. Eros Locatelli via Europa n. 7 – 24040 Bonate Sopra (BG) Tel./Fax 035/99.26.21 – E-mail: [email protected] Cod.fisc. LCT RSE 72L04 G856A – Part. I.V.A. 03827460167 TRIBUNALE DI BERGAMO Fallimento LIZZOLA COSTRUZIONI S.R.L. – n. 88/2014 Giudice delegato: Dott.ssa Giovanna Golinelli Catasto dei Fabbricati Comune di PARZANICA (BG), via delle Sirene n. 1 Sezione Foglio Particella Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Piano Urbana 8 3721 30 C/6 2 15 mq Euro 28,66 S1 8 3721 38 C/6 2 25 mq Euro 47,77 S1 8 3721 39 C/6 2 22 mq Euro 42,04 S1 8 3721 40 C/6 2 17 mq Euro 32,49 S1 8 3721 43 C/6 2 17 mq Euro 32,49 S1 8 3721 44 C/6 2 17 mq Euro 32,49 S1 1.1.F - Tabella degli identificativi catastali Ogni singola unità commerciale verrà analizzata nel dettaglio nel successivo capitolo II.2.