Saksframlegg Dato: 03.05.2019 Saksnummer: 17/10292-21 Deres ref.: Deres ref

Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Kommunalstyret for byutvikling

Plan 2650 - Detaljregulering for Ravperleveien 1 - Hinna bydel

Forslag til vedtak:

Privat forslag til plan 2650, detaljregulering av Ravperleveien 1 - Hinna bydel, med plankart datert Sweco 08.05.2019, og reguleringsbestemmelser datert Sweco 06.05.2019, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.

Sammendrag

Sweco Norge AS fremmer på vegne av TPG Home AS, forslag til detaljregulering av Ravperleveien 1 på Gausel i Hinna bydel.

Planen legger opp til å fjerne eksisterende våningshus og en driftsbygning som har falt sammen, for å bygge tre lavblokker på to til tre etasjer med 10-12 boenheter med parkering under bakken. Våningshuset er regulert til bevaring, og selve gårdstunet inngår i kommunedelplan for kulturminner sin objektliste. Byantikvaren stiller seg kritisk til at (tidligere) grunneier har latt kulturminner forfalle og at det nå åpnes for å at de kan hente ut en betydelig økonomisk gevinst ved å rive bygningene og bygge lavblokker.

Planen har en utnyttelse på 65 %-BRA som er lavere enn angitt i retningslinjene til kommuneplanen, blant annet på grunn av størrelsen og helningsgraden til tomten. Alle krav til uteoppholdsareal, lekeplass, parkering m.m. er oppfylt.

Planforslaget legges frem for kommunalstyret med anbefaling om å sende forslaget på høring og offentlig ettersyn.

1

Plan 2650 - Detaljregulering for Ravperleveien 1 - Hinna bydel

1. Saken gjelder

Sweco Norge AS fremmer på vegne av TPG Home AS, forslag til detaljregulering av Ravperleveien 1 på Gausel i Hinna bydel. Planen legger opp til å fjerne eksisterende våningshus og en driftsbygning som har falt sammen. Våningshuset er regulert til bevaring, og selve gårdstunet inngår i kommunedelplan for kulturminner sin objektliste. Dette vil erstattes av 10-12 boenheter fordelt på tre boligblokker på mellom to til tre etasjer høyde. Det er inngått en avtale med velforeningen i nabolaget om opprusting og bruk av tilgrensende lekeplass.

Planforslaget legges frem for kommunalstyret med anbefaling om å sende forslaget på høring og offentlig ettersyn.

2. Gjeldende planer

Kommuneplan Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligformål med hensynssone H190 liggende over. Hensynssonen er høyderestriksjoner i forbindelse med Stavanger lufthavn Sola, de angir at det ikke kan være tiltak med en høyde over 130 m.o.h.

I temakartene ligger planområdet innenfor området for byutviklingsstrategien og i parkeringssone 2. Fylkesvei 44 ligger cirka 250 meter nordøst for planområdet, og er oppført som bystrukturerende bussveitrasé og hovednett for sykkel. Retningslinjene for utnyttelsesgrad ligger på 70-150 %-BRA for dette området.

I kommunedelplan for kulturminner er området markert som område regulert til spesialområde bevaring eller hensynssone, og har fått kulturminnenummer 520. I objektkatalogen er eiendommen registrert under «Gårdsbruk og kulturlandskap - våningshus, 1929 driftsbygning med mur i hugget granittstein, byggeår cirka 1900».

Reguleringsplan I gjeldende reguleringsplan 1565 for Gauselbakken Nord, felt 3 i Hinna bydel, er området regulert til boliger og bevaringsområde for bevaring av bygninger og anlegg.

Tilhørende bestemmelser sier at gårdstunet skal bevares ut fra historisk og kulturell verdi, og brukes til boligformål. Uthuset kan benyttes til forsamling/møtelokaler og kontor. All utvendig forandring/restaurering og opparbeiding av gårdstun må skje i samarbeid med og godkjennes av byantikvaren, og innvendig forandring/bruk av bygninger er tillatt så lenge bruken er i tråd med reguleringsplanen.

Plankartet på neste side viser gjeldende regulering.

2

Bilde 1: Gjeldende regulering av området med planforslagets avgrensning vist med rød strek.

3. Varsel om planoppstart

Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 30.10.2017.

Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det ni uttalelser fra offentlige instanser og én privat merknad.

Rogaland fylkeskommune ønsker bevaring og istandsetting av driftsbygningen og våningshuset. De sier at en eventuell riving av våningshuset vil være i strid med gjeldende reguleringsplan hvor gårdstunet er regulert til bevaring. Hvis det ikke er mulig å bevare bebyggelsen ønsker de at det reguleres i henhold til kommunens byutviklingsstrategi med blant annet nullvekst for biltrafikk. Kulturavdelingen gjennomførte en befaring av området og kom frem til at det ikke var behov for arkeologisk registrering i området.

Fylkesmannen i Rogaland forventer en høy utnyttelsesgrad og lav parkeringsdekning på grunn av at området ligger sentralt i bybåndet og har kort avstand til fremtidig bussveitrasé. Viktige temaer som må tas med i utarbeidelsen av reguleringsplanen er: sykkelparkering, lekeplass, uterom, variert boligstørrelse og overvannshåndtering.

De andre merknadene fra de offentlige instansene går i hovedsak ut på: universell utforming, ny infrastruktur, folkehelse og brannsikring.

3

Den private merknaden kommenterer: opprettholding av vern av området, byggehøyder og -størrelser, avstand mellom bygg, bruk av bygningene, tap av sol og utsikt, parkeringskapasitet, lekeplass, og at dokumentasjonen må oppdateres.

Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg hvor merknadene ligger vedlagt i sin helhet bakerst.

4. Beskrivelse av planområdet

Beliggenhet Planområdet ligger på Gausel i Hinna bydel, midt mellom Stavanger og Sandnes sentrum. Det er cirka 400 meter å gå til busstoppet langs fylkesvei 44, og 850 meter å gå til Gausel stasjon. Områdeavgrensningen omfatter gnr. 14, bnr. 13 – Ravperleveien 1, og gang- og sykkelveien som ligger mot nordvest, ut mot Ravperleveien. Planområdet er på cirka 2,6 dekar, mens selve eiendommen er på cirka 2,3 dekar.

Tomten grenser mot en gangvei og rekkehus i vest, boligblokk i nord, og et delvis utbygd eneboligområde mot øst og sør. Området grenser mot en lekeplass i nordøst, og mot sørøst ligger naturreservatet Gauselskogen.

Bebyggelse Innenfor planområdet er det i dag et våningshus og en driftsbygning. Byggene har ikke vært i bruk på mange år og har forfalt over lang tid.

Både våningshuset og driftsbygningen er registret i SEFRAK-registeret som en av hovedgårdene på Gausel. Det antas at våningshuset ble bygget en gang rundt 1800, og driftsbygningen på slutten av 1920-tallet på en gammel grunnmur. Begge byggene er vernet gjennom gjeldende reguleringsplan.

Tomten er overgrodd og begge byggene er avstengt eller inngjerdet for å forhindre at uvedkommende skal ta seg inn i dem, blant annet på grunn av tidligere hærverk.

Bildene under viser dagens tilstand på byggene.

Bilde 2: Venstre: Våningshuset. Høyre: Driftsbygningen.

Annet Området faller fra 45 m.o.h. i nord til 54 m.o.h i sør. Dette gir et fall på nesten 1:9 mot nord/nordøst.

4

På grunn av den nordøstvendte skråningen vil planområdet ha best solforhold tidlig på dagen og på sommerstid når solen står høyt på himmelen. Tilgrensende areal og bygninger vil ikke gi spesielle utfordringer for solforholdene.

Området grenser i vest mot en gang- og sykkelvei som er oppført som en rute i bydelsnettet. Langs fylkesveien i nord/vest ligger det en hovedsykkelrute.

Eiendommen ligger cirka 150 meter fra Gauselbakken barnehage og 250 meter fra nærmeste matbutikk.

Se vedlagt planbeskrivelse for mer informasjon om planområdet.

5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger

Bebyggelse Planen legger opp til en bebyggelse med tre lavblokker på to til tre etasjer som skal romme 10-12 boenheter. Det tillates ikke boenheter som er mindre enn 60 m2 og alle boenhetene skal være gjennomgående.

Byggene skal ha flate tak og ha en byggehøyde på mellom 6,2 til 9,2 meter fra inngangsplan. Takinstallasjoner og takheiser på bygg BB1 og BB2 i nordvest og sørvest kan stikke opp 1 meter over maksimal gesimshøyde. Bygg BB3 i sørøst skal ha en takterrasse på inntil 90 m2 hvor heissjakten vil ha en høyde på opptil 3 meter over maksimal gesimshøyde. Takterrassen skal etableres slik at den gir minst mulig innsyn.

Fasadene skal utføres i tegl og/eller mørk trekledning eller metallplater. Beslag og metalldetaljer skal være mørke. Det skal legges beslag eller lignende markeringer av dekkskille for å skape en inndeling av fasadene. Det skal ikke brukes materialer som er lyse og gir mye gjenskinn. Der grunnmuren er synlig kan det tillates betong som overflate. Bebyggelsen og terrenget skal tilpasses eksisterende omkringliggende terreng.

Bilde 3: Perspektiv fra nordvest

Parkeringskjelleren vil ligge under det nordvestlige bygget med adkomst fra Ravperleveien i nord. Det er satt av maksimalt 1 parkeringsplass per boenhet og 0,2 gjesteparkeringsplasser per boenhet i parkeringsanlegget. Alle parkeringsplassene er tilrettelagt for elbiler, og 5 % for HC-parkering. Det vil og settes av plass til minimum 3

5

sykkelparkeringsplasser per boenhet, hvorav 1/3 av de skal plasseres på bakkenivå for beboere og gjester.

Uteoppholdsareal Planen har regulert inn et 575 m2 uteoppholdsareal mellom byggene som danner et felles tun for beboerne. Bestemmelsene sikrer at det skal etableres en gangsti gjennom området fra gang- og sykkelveiene i krysset mellom Ravperleveien og Dronningåsen i nordvest, gjennom tunet, og frem til lekeplassen i nordøst. Området skal ikke asfalteres.

Før det kan gis brukstillatelse skal eksisterende lekeplass rustes opp og oppgraderes. Lekeplassen ligger inntil den nordøstre grensen til planområdet (gnr. 14, bnr. 1565) og er på 295 m2. Lekeplassen tilhører i dag eneboligfeltet som ligger øst og sør for planområdet hvor 8 av 13 tomter er utbygd. Det er inngått en avtale med velforeningen i nabolaget om opprusting og bruk.

Bilde 4: Venstre: Solforhold 21. mars klokken 15.00. Høyre: Solforhold 21. juni klokken 18.00.

Den vestligste delen av uteoppholdsarealet og nordligste delen av lekeplassen får sol ved vårjevndøgn og sommersolverv. Den midtre delen av uteoppholdsarealet og sørligste delen av lekeplassen får i tillegg sol ved sommersolverv.

Det er cirka 200 meter i gåavstand til nærmeste ballfelt som ligger i et offentlig parkområde sør for planområdet, innenfor plan 1550. Nærmeste kvartalslekeplass ligger 385 meter i gangavstand mot sørvest og er innenfor plan 1565B5.

Planområdet ligger ved det 55 dekar store naturreservatet Gauselskogen.

Kulturminner Planen fjerner all eksisterende bebyggelse på eiendommen, inkludert det vernede våningshuset fra rundt 1800, og dermed også gårdstunet som ligger inne i kulturplanens objektliste.

Langs gang- og sykkelveien i Dronningåsen på vestsiden av eiendommen står det i dag en steingard, denne er regulert inn som område for bevaring av kulturmiljø og skal bevares ved å plukkes ned og løddes på ny. Steingardene mot nordvest og nordøst vil ikke bevares.

6

Kommunaltekniske anlegg Vannforsyning og avløpshåndtering for spillvann og overvann løses ved å knytte seg til eksisterende ledningstrase i Ravperleveien, øst for planområdet.

Boligene vil få nedgravde avfallscontainere som plasseres parallelt med gang- og sykkelveien langs Ravperleveien, nordvest for bebyggelsen. Det er valgt å ikke regulere inn oppstillingsplass for renovasjonsbil siden Ravperleveien er en blindvei med lav trafikkmengde. Gangavstand fra bolig til renovasjon er på maksimalt 50 meter, regnet fra blokkenes hovedinnganger.

Overvannshåndtering Overvannshåndtering skal løses ved bruk av lokale overvannstiltak for eksempel regnbed, etablering av ny vegetasjon og fordrøyning under bakken. Avrenning fra planområdet skal fordrøyes i størst mulig grad ved bruk av vegetasjon og permeable flater som suppleres med lukket fordrøyning. Det stilles krav om en blågrønn faktor på 0,6. Valg av løsninger for å oppnå denne faktoren skal dokumenteres i teknisk utomhusplan før igangsetting. Illustrasjonen under viser hva slags dekker det er planlagt at eiendommen skal ha.

Bilde 5: Blågrønn faktor.

Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalysen viser at det er registrert to potensielle uønskede hendelser som kan inntreffe innenfor planområdet. De registrerte hendelsene er skogbrann som sprer seg til boligområdet og oversvømmelse ved ekstremnedbør. Oppsummert viser analysen at planområdet er egnet for foreslått boligbebyggelse, og at ingen av de registrerte hendelsene er av slik karakter at de medfører så stor risiko at det skulle tilsi at tiltaket ikke bør gjennomføres.

7

Støy Planområdet ligger i et eksisterende boligområde hvor tilgrensende kjørevei er en blindvei med lav trafikkmengde. Planforslaget medfører en trafikkøkning på fra cirka 28, til 70 bilturer i døgnet ut fra Ravperleveien. Medregnet de 5 ubebygde tomtene blir total trafikkmengde cirka 88 bilturer i døgnet når feltet er helt utbygd. Trolig er en del av trafikken relatert til jobbreiser, noe som betyr at opplevd støy fra vei vil være preget av lange perioder med ro, kun avbrutt av enkeltpasseringer. De som blir berørt av dette er de boligene som ligger i den delen av Dronningåsen som leder ut mot hovedveien Eikesetveien, som vil være feltets naturlige adkomstvei. Ut fra dette vurderer forslagsstiller at planforslaget ikke medfører krav om støytiltak.

Se vedlagt planbeskrivelse for mer informasjon om planforslaget.

6. Vurdering av planforslaget

Avvik fra overordnede planer og vedtak Planen legger opp til å fjerne eksisterende bebyggelse, deriblant våningshuset som er regulert til bevaring, og selve gårdstunet som inngår i kommunedelplan for kulturminner sin objektliste. De planlagte lavblokkene er derfor i strid med gjeldende regulering og kommunedelplan for kulturminner.

Byantikvarens vurdering Det anmerkes at riving av eksisterende våningshus er i strid med gjeldende reguleringsplan som verner bygget. Hovedbygningen fremstår som relativt autentisk, og er bare moderat endret siden byggeåret, og har derfor et stort tilbakeføringspotensial. Kulturminneplanens objektliste inneholder et utvalg svært gode eksempler av ulike kulturminnetyper i kommunen, hvor gårdstunet er tatt med siden gården var en av hovedgårdene på Gausel.

Byantikvaren motsetter seg forslagsstillers fremstilling om at våningshuset er såpass forfallent at det må rives. Det stemmer heller ikke at det ikke finnes dokumentasjon på hvordan gårdstunet og driftsbygningen har sett ut tidligere, både for den fra 1800-tallet, og den som ble gjenoppbygget på slutten av 1920-tallet.

Det har vært grunneiers ansvar å passe på at den vernede bebyggelsen ikke forfaller, og det burde derfor ikke åpnes for at man kan få en betydelig økonomisk gevinst av å la et kulturminne forfalle. Byantikvaren ønsker at det vernede våningshuset skal brukes som et nav og premissleverandør for nye prosjekter på eiendommen. Gårdstunet må reetableres/bevares. Det kan bygges ny bebyggelse med andre funksjoner enn den opprinnelige driftsbygningen hvis den er med på å forsterke tunstrukturen. Hvis det viser seg at våningshuset ligger på en slik måte at det ikke er mulig med en rasjonell utvikling av eiendommen, så kan det vurderes flyttet på – innenfor områdets grenser og etter nærmere vurdering av byantikvaren.

Byantikvarens fulle merknad ligger vedlagt saken sammen med et bilde av bygningene fra cirka 1910-1920.

Utnyttelsesgrad Den foreslåtte bebyggelsen har en utnyttelsesgrad på 65 %-BRA, noe som ligger under kommuneplanens retningslinjer på 70-150 %-BRA for dette området. Hadde lekeplassen som ligger utenfor planområdet blitt regnet med, så hadde utnyttelsen blitt enda lavere. Det er ikke krevd en høyere utnyttelse i denne planen på grunn av eiendommens hellende terreng og størrelsen på cirka 2,6 dekar. En høyere utnyttelse ville krevd høyere/større bebyggelse som ville medført tapt utsikt for tilgrensende naboer og uteoppholdsarealer med

8

dårlige solforhold. Det ville også gjort at den nye bebyggelsen skilte seg ut fra den nærliggende enebolig- og rekkehusbebyggelsen som omkranser planområdet mot vest, sør og øst. Det aksepteres derfor at planen har en lavere grad av utnyttelse enn den angitt i kommuneplanen.

Bebyggelse Som man kan se på illustrasjonene under så er den nye bebyggelsen lagt inn i terrenget med en høyde på to til tre etasjer, hvor det høyeste bygget ligger mot gang- og sykkelveien i sørvest. Det har i løpet av planprosessen blitt anbefalt å nedskalere høyden på dette bygget, men dette har ikke blitt etterfulgt av forslagsstiller. Fjerningen av den tredje etasjen eller en ytterligere senkning i terrenget ville ført til mindre tap av sol på eiendommene til naboene i sør ved sommersolverv, og på felles uteoppholdsareal ved vårjevndøgn.

Bilde 6: Fasader sett fra øst mot lekeplassen.

Bilde 7: Fasader sett fra vest mot gang- og sykkelveien langs Dronningåsen.

Den sørøstlige blokken BB3 skal ha en takterrasse som vil gi en mulighet for et større uteoppholdsareal for beboerne i blokken. Dette vil også medføre at bygget blir høyere enn oppgitt gesims med et rekkverk på minimum 1,5 meter, og en heissjakt på inntil 3 meter. Bestemmelsene sikrer at takoppbygget og heissjakten bare kan utgjøre maksimalt 15 % av takflaten. Bestemmelsene sikrer at takterrassen skal etableres slik at den gir minst mulig innsyn, men det er ikke gått inn på hvordan dette skal gjøres for å skjerme beboerne og naboene.

De flate takene er med på å begrense byggehøyden på byggene, men er ikke i tråd med det estetiske utseendet til størsteparten av den nærliggende eneboligbebyggelsen. De bærer mer likhetstrekk med eneboligen sør for blokk BB2 og BB3, og den høyere blokkbebyggelsen i nord.

Parkeringskravene i bestemmelsene for biler og sykler er i tråd men kommuneplanens krav.

Uteoppholdsarealer I planforslaget er det lagt til rette for felles uteoppholdsareal i midten av og rundt de tre byggene. Størrelsen på felles uteoppholdsareal er 575 m2, noe som gir 48-58 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Planen oppfyller dermed kravet i regionalplanen om minimum 30 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Alle leilighetene skal i tillegg ha privat uteoppholdsareal i form av balkong/terrasse med minimumsstørrelse på 8 m2. Planforslaget legger til rette for en takterrasse på toppen av BB3 mot øst. Det er ikke avklart om alle beboerne vil få tilgang til denne, eller om det bare gjelder de som bor i blokk BB3.

9

Forslagsstiller har inngått en avtale med naboenes velforening om opprusting og bruk av eksisterende lekeplass i nordøst som er på 295 m2. Lekeplassen grenser til planområdet og ligger 30-40 meter fra lavblokkene. Medregnet de eksisterende boligene i nabolaget og de ubebygde tomtene vil dette tilsvare cirka 12-13 m2 per boenhet. Dette tilfredsstiller kommuneplanens krav.

Det er større avstand til områdets ballfelt og kvartalslekeplass enn anbefalt, men de har begge trafikksikker vei på gang- og sykkelveien/privat adkomstvei som går langs planområdet.

Planlagt felles uteoppholdsareal og lekeplass oppfyller krav til universell utforming.

Overvannshåndtering Vedlagt beregning og illustrasjon over overvannshåndtering innenfor planområdet viser en blågrønn faktor på 0,6. Dette er noe lavere enn kommuneplanens retningslinjer på 0,7. Ifølge forslagsstiller kommer dette av at deler av uteområdet ligger over garasjeanlegget, noe som reduserer mulighetene for større tiltak med nok jorddybde til å øke faktoren. Det anses som en viktig verdi for området og bebyggelsens utnyttelsesgrad at all parkering er lagt under bakken. Det har tidligere i planprosessen vært snakk om et større tuntre mellom boligblokkene, men dette ble fjernet etter anbefaling fra administrasjonen på grunn av at det ville skyggelegge den siste resterende delen av området mellom byggene ved vårjevndøgn, dette er med på å senke den blågrønne faktoren.

Naturmangfold Det er gjennomført nødvendige vurderinger etter naturmangfoldloven §§ 8–12 og det er ingenting som tilsier at planen vil være i konflikt med de interessene naturmangfoldloven skal ivareta.

7. Oppsummering og konklusjon

Planen legger opp til å fjerne et vernet våningshus og en driftsbygning som har falt sammen, dette vil medføre fjerningen av gårdstunet som inngår i kommunedelplan for kulturminner sin objektliste. Byantikvaren stiller seg kritisk til at (tidligere) grunneier har latt kulturminner forfalle og at det nå åpnes for å at de kan hente ut en betydelig økonomisk gevinst ved å rive bygningene og bygge lavblokker.

Direktøren er enig i byantikvaren sin kritikk av fjerningen av kulturminnene, men ser samtidig at (tidligere) grunneier ikke har fulgt byantikvarens anbefaling tidligere og ikke vist vilje til å restaurere kulturminnene. Alternativet til å la eiendommen forfalle ytterligere er da å bebygge den i henhold til kommunens byutviklingsstrategi slik fylkeskommunen nevner i merknaden sin.

Planforslaget har en lavere utnyttelsesgrad og blågrønn faktor enn anbefalt, men dette aksepteres på bakgrunn av eiendommens størrelse og terreng. Planen er ellers i tråd med kommuneplanens retningslinjer og krav.

Planforslaget legges frem for kommunalstyret med anbefaling om å sende forslaget på høring og offentlig ettersyn.

10

Leidulf Skjørestad Hildegunn Hausken konstituert kommunaldirektør avdelingsleder

Jo C. Fougli seksjonsleder

Silje Dons Ranhoff saksbehandler

Vedlegg: Faktaboks Oversiktskart Plankart, Sweco 08.05.2019 Reguleringsbestemmelser, Sweco 06.05.2019 Forslagsstillers oppsummering av merknader med kommentarer Byantikvarens merknad 28.05.2019 Planbeskrivelse, 06.05.2019 ROS-analyse og sjekkliste, 29.03.2019 Illustrasjonshefte og sol- og skyggeanalyse, 04.04.2019 Regneark Blågrønn faktor VA-rammeplan, 03.04.2019 Mobilitetsplan, 29.03.2019 Renovasjonsplan, 08.05.2019

Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.

11