Saksframlegg Dato: 03.05.2019 Saksnummer: 17/10292-21 Deres Ref.: Deres Ref
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Saksframlegg Dato: 03.05.2019 Saksnummer: 17/10292-21 Deres ref.: Deres ref Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Plan 2650 - Detaljregulering for Ravperleveien 1 - Hinna bydel Forslag til vedtak: Privat forslag til plan 2650, detaljregulering av Ravperleveien 1 - Hinna bydel, med plankart datert Sweco 08.05.2019, og reguleringsbestemmelser datert Sweco 06.05.2019, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. Sammendrag Sweco Norge AS fremmer på vegne av TPG Home AS, forslag til detaljregulering av Ravperleveien 1 på Gausel i Hinna bydel. Planen legger opp til å fjerne eksisterende våningshus og en driftsbygning som har falt sammen, for å bygge tre lavblokker på to til tre etasjer med 10-12 boenheter med parkering under bakken. Våningshuset er regulert til bevaring, og selve gårdstunet inngår i kommunedelplan for kulturminner sin objektliste. Byantikvaren stiller seg kritisk til at (tidligere) grunneier har latt kulturminner forfalle og at det nå åpnes for å at de kan hente ut en betydelig økonomisk gevinst ved å rive bygningene og bygge lavblokker. Planen har en utnyttelse på 65 %-BRA som er lavere enn angitt i retningslinjene til kommuneplanen, blant annet på grunn av størrelsen og helningsgraden til tomten. Alle krav til uteoppholdsareal, lekeplass, parkering m.m. er oppfylt. Planforslaget legges frem for kommunalstyret med anbefaling om å sende forslaget på høring og offentlig ettersyn. 1 Plan 2650 - Detaljregulering for Ravperleveien 1 - Hinna bydel 1. Saken gjelder Sweco Norge AS fremmer på vegne av TPG Home AS, forslag til detaljregulering av Ravperleveien 1 på Gausel i Hinna bydel. Planen legger opp til å fjerne eksisterende våningshus og en driftsbygning som har falt sammen. Våningshuset er regulert til bevaring, og selve gårdstunet inngår i kommunedelplan for kulturminner sin objektliste. Dette vil erstattes av 10-12 boenheter fordelt på tre boligblokker på mellom to til tre etasjer høyde. Det er inngått en avtale med velforeningen i nabolaget om opprusting og bruk av tilgrensende lekeplass. Planforslaget legges frem for kommunalstyret med anbefaling om å sende forslaget på høring og offentlig ettersyn. 2. Gjeldende planer Kommuneplan Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligformål med hensynssone H190 liggende over. Hensynssonen er høyderestriksjoner i forbindelse med Stavanger lufthavn Sola, de angir at det ikke kan være tiltak med en høyde over 130 m.o.h. I temakartene ligger planområdet innenfor området for byutviklingsstrategien og i parkeringssone 2. Fylkesvei 44 ligger cirka 250 meter nordøst for planområdet, og er oppført som bystrukturerende bussveitrasé og hovednett for sykkel. Retningslinjene for utnyttelsesgrad ligger på 70-150 %-BRA for dette området. I kommunedelplan for kulturminner er området markert som område regulert til spesialområde bevaring eller hensynssone, og har fått kulturminnenummer 520. I objektkatalogen er eiendommen registrert under «Gårdsbruk og kulturlandskap - våningshus, 1929 driftsbygning med mur i hugget granittstein, byggeår cirka 1900». Reguleringsplan I gjeldende reguleringsplan 1565 for Gauselbakken Nord, felt 3 i Hinna bydel, er området regulert til boliger og bevaringsområde for bevaring av bygninger og anlegg. Tilhørende bestemmelser sier at gårdstunet skal bevares ut fra historisk og kulturell verdi, og brukes til boligformål. Uthuset kan benyttes til forsamling/møtelokaler og kontor. All utvendig forandring/restaurering og opparbeiding av gårdstun må skje i samarbeid med og godkjennes av byantikvaren, og innvendig forandring/bruk av bygninger er tillatt så lenge bruken er i tråd med reguleringsplanen. Plankartet på neste side viser gjeldende regulering. 2 Bilde 1: Gjeldende regulering av området med planforslagets avgrensning vist med rød strek. 3. Varsel om planoppstart Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 30.10.2017. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det ni uttalelser fra offentlige instanser og én privat merknad. Rogaland fylkeskommune ønsker bevaring og istandsetting av driftsbygningen og våningshuset. De sier at en eventuell riving av våningshuset vil være i strid med gjeldende reguleringsplan hvor gårdstunet er regulert til bevaring. Hvis det ikke er mulig å bevare bebyggelsen ønsker de at det reguleres i henhold til kommunens byutviklingsstrategi med blant annet nullvekst for biltrafikk. Kulturavdelingen gjennomførte en befaring av området og kom frem til at det ikke var behov for arkeologisk registrering i området. Fylkesmannen i Rogaland forventer en høy utnyttelsesgrad og lav parkeringsdekning på grunn av at området ligger sentralt i bybåndet og har kort avstand til fremtidig bussveitrasé. Viktige temaer som må tas med i utarbeidelsen av reguleringsplanen er: sykkelparkering, lekeplass, uterom, variert boligstørrelse og overvannshåndtering. De andre merknadene fra de offentlige instansene går i hovedsak ut på: universell utforming, ny infrastruktur, folkehelse og brannsikring. 3 Den private merknaden kommenterer: opprettholding av vern av området, byggehøyder og -størrelser, avstand mellom bygg, bruk av bygningene, tap av sol og utsikt, parkeringskapasitet, lekeplass, og at dokumentasjonen må oppdateres. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg hvor merknadene ligger vedlagt i sin helhet bakerst. 4. Beskrivelse av planområdet Beliggenhet Planområdet ligger på Gausel i Hinna bydel, midt mellom Stavanger og Sandnes sentrum. Det er cirka 400 meter å gå til busstoppet langs fylkesvei 44, og 850 meter å gå til Gausel stasjon. Områdeavgrensningen omfatter gnr. 14, bnr. 13 – Ravperleveien 1, og gang- og sykkelveien som ligger mot nordvest, ut mot Ravperleveien. Planområdet er på cirka 2,6 dekar, mens selve eiendommen er på cirka 2,3 dekar. Tomten grenser mot en gangvei og rekkehus i vest, boligblokk i nord, og et delvis utbygd eneboligområde mot øst og sør. Området grenser mot en lekeplass i nordøst, og mot sørøst ligger naturreservatet Gauselskogen. Bebyggelse Innenfor planområdet er det i dag et våningshus og en driftsbygning. Byggene har ikke vært i bruk på mange år og har forfalt over lang tid. Både våningshuset og driftsbygningen er registret i SEFRAK-registeret som en av hovedgårdene på Gausel. Det antas at våningshuset ble bygget en gang rundt 1800, og driftsbygningen på slutten av 1920-tallet på en gammel grunnmur. Begge byggene er vernet gjennom gjeldende reguleringsplan. Tomten er overgrodd og begge byggene er avstengt eller inngjerdet for å forhindre at uvedkommende skal ta seg inn i dem, blant annet på grunn av tidligere hærverk. Bildene under viser dagens tilstand på byggene. Bilde 2: Venstre: Våningshuset. Høyre: Driftsbygningen. Annet Området faller fra 45 m.o.h. i nord til 54 m.o.h i sør. Dette gir et fall på nesten 1:9 mot nord/nordøst. 4 På grunn av den nordøstvendte skråningen vil planområdet ha best solforhold tidlig på dagen og på sommerstid når solen står høyt på himmelen. Tilgrensende areal og bygninger vil ikke gi spesielle utfordringer for solforholdene. Området grenser i vest mot en gang- og sykkelvei som er oppført som en rute i bydelsnettet. Langs fylkesveien i nord/vest ligger det en hovedsykkelrute. Eiendommen ligger cirka 150 meter fra Gauselbakken barnehage og 250 meter fra nærmeste matbutikk. Se vedlagt planbeskrivelse for mer informasjon om planområdet. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Bebyggelse Planen legger opp til en bebyggelse med tre lavblokker på to til tre etasjer som skal romme 10-12 boenheter. Det tillates ikke boenheter som er mindre enn 60 m2 og alle boenhetene skal være gjennomgående. Byggene skal ha flate tak og ha en byggehøyde på mellom 6,2 til 9,2 meter fra inngangsplan. Takinstallasjoner og takheiser på bygg BB1 og BB2 i nordvest og sørvest kan stikke opp 1 meter over maksimal gesimshøyde. Bygg BB3 i sørøst skal ha en takterrasse på inntil 90 m2 hvor heissjakten vil ha en høyde på opptil 3 meter over maksimal gesimshøyde. Takterrassen skal etableres slik at den gir minst mulig innsyn. Fasadene skal utføres i tegl og/eller mørk trekledning eller metallplater. Beslag og metalldetaljer skal være mørke. Det skal legges beslag eller lignende markeringer av dekkskille for å skape en inndeling av fasadene. Det skal ikke brukes materialer som er lyse og gir mye gjenskinn. Der grunnmuren er synlig kan det tillates betong som overflate. Bebyggelsen og terrenget skal tilpasses eksisterende omkringliggende terreng. Bilde 3: Perspektiv fra nordvest Parkeringskjelleren vil ligge under det nordvestlige bygget med adkomst fra Ravperleveien i nord. Det er satt av maksimalt 1 parkeringsplass per boenhet og 0,2 gjesteparkeringsplasser per boenhet i parkeringsanlegget. Alle parkeringsplassene er tilrettelagt for elbiler, og 5 % for HC-parkering. Det vil og settes av plass til minimum 3 5 sykkelparkeringsplasser per boenhet, hvorav 1/3 av de skal plasseres på bakkenivå for beboere og gjester. Uteoppholdsareal Planen har regulert inn et 575 m2 uteoppholdsareal mellom byggene som danner et felles tun for beboerne. Bestemmelsene sikrer at det skal etableres en gangsti gjennom området fra gang- og sykkelveiene i krysset mellom Ravperleveien og Dronningåsen i nordvest, gjennom tunet, og frem til lekeplassen i nordøst. Området skal ikke asfalteres. Før det kan gis brukstillatelse skal eksisterende lekeplass rustes