Seniorenresidenz Und Wohnbebauung Hülzweilerstraße

Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan in der Kreisstadt Saarlouis, Stadtteil Fraulautern

ENTWURF

15.01.2020 Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße

Im Auftrag: Römerhaus Bauträger GmbH Hofstückstraße 26 67105 Schifferstadt

Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan in der Kreisstadt Saarlouis, Stadtteil Fraulautern

IMPRESSUM Stand: 15.01.2020, Entwurf

Verantwortlich:

Geschäftsführende Gesellschafter Dipl.-Ing. Hugo Kern, Raum- und Umweltplaner Dipl.-Ing. Sarah End, Stadtplanerin AKS

Projektbearbeitung:

M. Sc. Lisa Müller, Umweltplanung und Recht

Hinweis:

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Kirchenstraße 12 · 66557 Illingen Tel. 0 68 25 - 4 04 10 70 Fax 0 68 25 - 4 04 10 79 www.kernplan.de · [email protected] Vorbemerkungen, Anlass und Ziele der Planung 4

Grundlagen und Rahmenbedingungen 6

Das Projekt 16

Begründungen der Festsetzungen und weitere Planinhalte 19

Auswirkungen des Bebauungsplans, Abwägung 26

INHALT

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 3 www.kernplan.de Vorbemerkungen, Anlass und Ziele der Planung

Die Vorhabenträgerin, die Römerhaus Bau- (ruhender Verkehr) können vollständig auf Die Planung umfasst das gesamte Grund- träger GmbH, plant auf einer teils minder- den Grundstücken untergebracht werden. stück mit der Flurstücksnummer 165/7. Die genutzten Fläche im Südosten des Saar- Gesamtfläche des Grundstückes beträgt ca. louiser Stadtteils Fraulautern eine Senioren- Insgesamt ist der Standort für Wohnnutzung 8.150 qm. Die genauen Grenzen des residenz sowie ein Mehrfamilienwohnhaus sehr gut geeignet, da auch die Umgebung vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu errichten. überwiegend durch Wohnnutzung sowie können dem beigefügten Lageplan ent- das Wohnen nicht wesentlich störende ge- nommen werden. Das gesamte Grundstück mit der Flurstücks werbliche Nutzungen (u. a. Dienstleistungs- nummer 165/7 liegt zwischen der Hülz und Gastronomiebetriebe) geprägt ist. Mit der Erstellung des vorhabenbezogenen weilerstraße und der Straße „Am Rüben- Bebauungsplans und der Durchführung des berg“. Aktuell beurteilt sich die planungsrechtliche Verfahrens ist die Kernplan Gesellschaft für Zulässigkeit nach § 34 BauGB (Zulässigkeit Städtebau und Kommunikation mbH, Im Rahmen des Bauvorhabens soll die vor- von Vorhaben innerhalb der im Zusammen- Kirchenstraße 12, 66557 Illingen, beauf- handene Bebauung abgerissen und durch hang bebauten Ortsteile). Auf dieser Grund- tragt. eine neue Bebauung ersetzt werden. lage kann das Vorhaben nicht realisiert werden. Die Seniorenresidenz, bestehend aus meh- Verfahrensart reren Baukörpern mit jeweils drei Vollge- Zur Schaffung der planungsrechtlichen Vor- schossen, ist hierbei als U-förmiges Ge- aussetzungen für die Zulässigkeit der Pla- Das Verfahren wird nach § 13a BauGB (Be- samtgebäude vorgesehen. nung bedarf es daher der Aufstellung eines bauungspläne der Innenentwicklung) Bebauungsplans. Die Kreisstadt Saarlouis durchgeführt. Es handelt sich bei der Pla- Das Mehrfamilienhaus ist mit insgesamt hat somit auf Antrag der Vorhabenträgerin nung um eine Maßnahme der Innen sieben Wohneinheiten geplant, verteilt auf nach § 1 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 2 Abs. 1 entwicklung (Wiedernutzbarmachung von zwei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss. BauGB und § 12 BauGB die Aufstellung des Flächen, Entwicklung von Grundstücken im vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Se- Innenbereich). Mit dem Gesetz zur Erleich- Sowohl die Zufahrt zur Seniorenresidenz als niorenresidenz und Wohnbebauung Hülz terung von Planungsvorhaben für die auch die Zufahrt zum Mehrfamilienhaus ist weilerstraße“ im Saarlouiser Stadtteil Frau- Innenentwicklung der Städte vom 21. De- ausschließlich über die Hülzweilerstraße lautern beschlossen. zember 2006, das mit der Novellierung des vorgesehen. Die erforderlichen Stellplätze

Lebacher Straße

Hülzweilerstraße

Saarbrücker Straße

B 51

Saar

Lage des Vorhabens im Stadtteil Fraulautern; Quelle: ZORA, LVGL; Bearbeitung: Kernplan

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 4 www.kernplan.de Baugesetzbuches am 01. Januar 2007 in Voraussetzungen des vorhaben Kraft trat, fällt die seit Juli 2004 vorgesehe- bezogenen Bebauungsplanes ne förmliche Umweltprüfung bei Bebau- ungsplänen der Größenordnung bis zu Zur Schaffung von Baurecht durch einen 20.000 m2 weg. Dies trifft für den vorlie- vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind genden Bebauungsplan zu, da das folgende Voraussetzungen zu erfüllen: Plangebiet lediglich eine Fläche von ca. 8.150 qm in Anspruch nimmt. • Der Vorhaben- und Erschließungsplan, der eine umfassende Gesamtbeschrei Weitere Voraussetzung der Anwendung des bung des Vorhabens enthält, ist von der § 13a BauGB ist, dass keine Anhaltspunkte Vorhabenträgerin zu erarbeiten, der für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Kreisstadt Saarlouis vorzulegen und ab- Nr. 7b BauGB genannten Umweltbelange zustimmen. vorliegen. Dies trifft für den vorliegenden • Der Durchführungsvertrag, in dem sich Bebauungsplan zu. die Vorhabenträgerin auf der Grundlage eines mit der Kreisstadt Saarlouis abge- Es bestehen auch keine Anhaltspunkte da- stimmten Planes zur Durchführung des für, dass bei der Planung Pflichten zur Ver- Vorhabens innerhalb einer bestimmten meidung oder Begrenzung der Auswirkun- Frist und zur Tragung der Planungs- und gen von schweren Unfällen nach § 50 Erschließungskosten ganz oder teilwei- BImSchG zu beachten sind. se verpflichtet, ist vor dem Satzungs Außerdem wird nicht die Zulässigkeit von beschluss des vorhabenbezogenen Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Bebauungsplanes zwischen Vorhaben Durchführung einer Umweltverträglichkeits- trägerin und Kreisstadt abzuschließen. prüfung unterliegen. • Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird gem. § 12 BauGB Bestandteil des Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten die vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Eingriffe als vor der planerischen Entschei- Der Durchführungsvertrag und die darin dung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich enthaltenen Verpflichtungen der Vorha- der vorgenommenen Eingriffe ist damit benträgerin hingegen bleiben rechtlich nicht notwendig. gegenüber dem vorhabenbezogenen Die Vorschriften des vereinfachten Verfah- Bebauungsplan selbstständig. rens nach § 13 BauGB gelten entsprechend.

Es wird darauf hingewiesen, dass gem. § 13 Abs. 2 und 3 BauGB und § 13a Abs. 2 und 3 BauGB von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umwelt- bezogener Informationen verfügbar sind, der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB und von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen wird.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan der Kreisstadt Saarlouis stellt für das Gebiet eine Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan ist somit nicht vollständig aus dem Flächen- nutzungsplan entwickelt. Eine Anpassung des Flächennutzungsplans erfolgt im Wege der Berichtigung.

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 5 www.kernplan.de Grundlagen und Rahmenbedingungen

Lage und Begrenzung des räumlichen Geltungsbereichs

Der Geltungsbereich befindet sich im süd- östlichen Siedlungsgebiet des Saarlouiser Stadtteils Fraulautern, zwischen der Hülz weilerstraße und der Straße „Am Rüben- berg“.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird wie folgt be- grenzt:

• im Norden durch die angrenzende Wohnbebauung der Sandbergstraße Hs.-Nr. 14 - 20 (gerade Zahlen) inkl. der dazugehörigen Grünflächen (Gärten), • im Osten durch die Straßenverkehrsflä- chen der Straße „Am Rübenberg“, • im Süden durch die angrenzende Blick in das Plangebiet aus Richtung Westen Wohnbebauung der Hülzweilerstraße Hs.-Nr. 67 - 75 (ungerade Zahlen) und der Straße „Am Rübenberg“ Hs.-Nr. 1a Nutzung des Plangebiets, nen ist zudem ein kleiner Gewerbebetrieb inkl. der dazugehörigen Grünflächen Umgebungsnutzung und (Autoblechteile) ansässig. (Gärten) sowie Eigentumsverhältnisse Der Großteil des Grundstückes ist somit ver- • im Westen durch die Straßenverkehrs- siegelt bzw. teilversiegelt (zentraler Schot- Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine fläche der Hülzweilerstraße und die an- terplatz). Lediglich im östlichen Teil des teils mindergenutzte Fläche im südöstlichen grenzende Wohnbebauung der Hülz Plangebietes, entlang der Straße „Am Rü- Siedlungsgebiet von Fraulautern. weilerstraße Hs.-Nr. 61 inkl. der dazu- benberg“, findet sich eine unbebaute Grün- gehörigen Grünflächen (Garten). Derzeit finden sich auf dem Grundstück fläche mit verschiedenen Gehölzstrukturen. noch mehrere Gebäude (zwei Wohngebäu- Die genauen Grenzen des Geltungsbereichs Die direkte Umgebung des Plangebietes ist de, mehrere Scheunen). In einer der Scheu- sind der Planzeichnung des vorhabenbezo- in erster Linie durch Wohnnutzungen ge- genen Bebauungsplans zu entnehmen. prägt, sowie durch Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören (z. B. Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe).

Als weitere Nutzung im Umfeld ist zudem die etwa 500 - 600 m südlich gelegene Ein- zelhandelsagglomeration (u. a. Wasgau- und Penny-Markt, Rossmann-Drogerie- markt und Takko-Fashion) zu nennen. Diese übernimmt auch Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete.

Aufgrund der umgebenden Wohnbebauung, dem Nahversorgungsangebot in der nähe- ren Umgebung und der guten verkehrlichen Anbindung ist die Fläche für Wohnnutzung im Allgemeinen und die vorgesehene Nut- zung „Seniorenresidenz“ im Speziellen prä- destiniert.

Die Fläche des Geltungsbereiches befindet sich vollständig im Eigentum der Vorhaben- Bestehende Bebauung innerhalb des Plangebietes trägerin bzw. ist diese über einen notariel-

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 6 www.kernplan.de len Kaufvertragsabschluss bereits verfü- gungsberechtigt. Aufgrund der Eigentums verhältnisse ist von einer zügigen Realisie- rung der Planung auszugehen.

Topografie des Plangebiets

Das Plangebiet fällt von Osten nach Westen deutlich ab (von ca. 198,70 m ü. NN. im Be- reich der Straße „Am Rübenberg“ auf ca. 192,30 m ü. NN. im Bereich der Hülzweiler- straße). Dies entspricht einer Höhendiffe- renz von ca. 6,0 m.

Zudem fällt das Plangebiet auch von Nor- den nach Süden leicht ab (von ca. 195,80 m ü. NN. auf 194,90 m ü. NN.).

Durch das Planvorhaben wird es daher zu Reliefveränderungen kommen, da Abgra bungen bzw. Aufschüttungen erforderlich Blick auf das Plangebiet und die angrenzende Straße „Am Rübenberg“ aus Richtung Südosten sein werden, um im Plangebiet die Voraus- setzungen für eine zweckmäßige bauliche „Saarwellingen“) bzw. 4,5 km (BAB 8 - AS Im Bereich des Plangebietes liegt ein Nutzung zu schaffen. Die Topografie ist bei 14 „Schwalbach“) entfernt. Mischsystem. der Entwässerungsplanung zu berücksichti- gen. Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über Aufgrund der Belastungssituation der Ka- die ca. 150 m nordwestlich des Plangebiets nalisation erfolgt die Entwässerung des Dies hat somit auch Auswirkungen auf die gelegene Bushaltestelle „Stiefel“ (u. a. Bus- Plangebietes im modifizierten Mischsystem. Festsetzungen des vorhabenbezogenen linien 402 und 404, Strecke „ZOB Kleiner Das Schmutzwasser ist in den bestehenden Bebauungsplanes. Markt, Saarlouis - Schwalbach / Ensdorf). Mischwasserkanal einzuleiten. Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser Weiterer Erschließungsanlagen bedarf es ist vollständig auf dem Grundstück zu versi- Verkehrsanbindung zur Realisierung des Vorhabens nicht. ckern. Sollte eine Versickerung technisch Das Plangebiet ist über die südwestlich ver- nicht möglich sein, ist das anfallende laufende Hülzweilerstraße (L 343) an das Ver- und Entsorgung Niederschlagswasser durch eine Dachbe- örtliche und überörtliche Verkehrsnetz an- grünung oder andere geeignete Maßnah- gebunden. Das Plangebiet ist vollständig an das örtli- men auf dem Grundstück zurückzuhalten che System der Ver- und Entsorgung ange- und gedrosselt der vorhandenen Kanalisa- Die nächsten Autobahn-Anschlussstellen schlossen. tion zuzuführen (Mischwasserkanal). finden sich ca. 3,0 km (BAB 8 - AS 13 Gem. Geoportal ist das Plangebiet für die Versickerung von Niederschlagswasser geeignet.

Die konkretisierten Planungen / Detailpla- nungen müssen rechtzeitig vor der Bauaus- führung noch mit den Versorgungsträgern und dem Tiefbauamt / Abwasserwerk abge- stimmt werden.

Schalltechnische Untersuchun gen

Die schalltechnischen Untersuchungen wurden vom Ingenieurbüro für Schallschutz, Dipl.-Ing. Armin Moll, Wittlich durchgeführt. Diese sind zu folgendem Ergebnis gekom- men:

„Die Römerhaus Bauträger GmbH plant den Neubau einer Seniorenresidenz und Versickerungsfähigkeit des Bodens (grün = geeignet, gelb = bedingt geeignet, rot = ungeeignet); Quelle: LVGL, einer Wohnbebauung in der Hülzweilerstra- GeoPortal Saarland, Stand der Abfrage: 05.11.2019)

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 7 www.kernplan.de Ausschnitt des Kanalplans von Saarlouis-Fraulautern; Quelle: Kreisstadt Saarlouis

ße in der Kreisstadt Saarlouis. Das Pla- sche werden in Form einer detaillierten Im- Dach- sowie Kellerräume kontrolliert wer- nungsvorhaben soll auf einer derzeit über- missionsprognose unter Berücksichtigung den. wiegend gewerblich genutzten und nicht anlagenbetreiberseitiger Angaben ermittelt überplanten Fläche realisiert werden. Hier- und beurteilt. Bei den Begehungen wurden mögliche für soll der vorhabenbezogene Bebauungs- Quartierplätze von Fledermäusen auf Sicht, plan „Seniorenresidenz und Wohnbebauung Die vorliegende Untersuchung zeigt auf, mit einem Fernglas und mit einer Endoskop- Hülzweilerstraße“ durch die Kreisstadt dass durch das Planungsvorhaben keine Be- kamera kontrolliert. Dabei wurde nach Kot- Saarlouis aufgestellt werden. urteilungspegel und Maximalpegel verur- spuren am Boden, Kotanklebungen an sacht werden, die die Immissionsschutzvor- Wänden in Bereichen von Einflugmöglich- Der Geltungsbereich des vorhabenbe gaben der TA Lärm an der bestehenden und keiten und Kotspuren auf Wandabsätzen zogenen Bebauungsplanes gliedert sich in geplanten schutzwürdigen Bebauung über- gesucht. Zusätzlich wurden die mikroklima- zwei Teile. Im westlichen Teil ist der Neubau schreiten.“ tischen Eignungen der Dachräume für wär- eines Mehrfamilienhauses mit einer Ge- meliebende Wochenstubenkolonien abge- bietsausweisung als Allgemeines Wohnge- Weitere Details können den schalltechni- schätzt. biet vorgesehen. Im östlichen Teil ist der schen Untersuchungen entnommen wer- Neubau der Seniorenresidenz und eines den. Gebäude 1: baulich verbundenen Wohnheimes mit einer (Quelle: Schalltechnische Untersuchungen zum Die als Lagerhalle genutzte Blechhalle ist Gebietsausweisung als Sondergebiet ge- vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenresi- bis an die Decke ausgebaut. Zugänge, plant. denz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ Kreis- stadt Saarlouis; Ingenieurbüro für Schallschutz, Dipl.- Hangplätze und ein geeignetes Mikroklima In der Nachbarschaft des Planungsvorha- Ing. Armin Moll, Wittlich; Stand: 11.01.2020) fehlen für Fledermausquartiere. Es wurden bens befindet sich schutzwürdige Bebau- keine Hinweise auf einen Fledermausbesatz festgestellt. ung in allen Richtungen. Im Rahmen der Ökologische Begutachtung auf Bauleitplanung ist der schalltechnische Gebäude 2: Nachweis zu führen, dass die Beurteilungs- eine Quartiernutzung durch pegel der Seniorenresidenz unter Berück- Fledermäuse Die Blechhalle wird vom selben Betrieb wie sichtigung der gewerblichen Vorbelastung Gebäude 1 als Lagerhalle genutzt und eig- durch betriebsfremde Anlagen die in Ab- Begehungen vom 12.11 und net sich durch fehlende Zugänge, Hangplät- hängigkeit der Gebietseinstufung zulässi- 21.11.2019 ze und ein entsprechendes Mikroklima, so- gen Immissionsrichtwerte der Technischen wie durch Störungen nicht als Fledermaus- Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA „Die maßgeblichen Gebäude waren bei den quartier. Es wurden keine Hinweise auf Lärm) an den maßgeblichen Immissionsor- beiden Begehungen vollständig zugänglich einen Fledermausbesatz festgestellt. ten nicht überschreiten. Die Gewerbegeräu- und es konnten alle wesentlichen Fassaden,

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 8 www.kernplan.de Gebäudebestand Plangebiet; Quelle: Abrissbegutachtung Hülzweilerstraße 63, 66740 Saarlouis Fraulautern; Markus Utesch, Rehlingen-Siersburg; Stand: 21.11.19)

Gebäude 3: spuren von Fledermäusen festgestellt. Die durch ein ungünstiges, zugiges Mikroklima darunter liegenden Garagen sind ohne Zu- auf dem Dachboden herrscht. Es wurden Die 1,5 stöckige Garage ist mit Eternit ge- gangsmöglichkeiten für Fledermäuse, mik- keine Besatzspuren von Fledermäusen fest- deckt und ohne eine äußere Wandverklei- roklimatisch ungeeignet und durch den gestellt. Die darunterliegende Garage ver- dung. Der Garagenraum ist für Fledermäuse Werkstattbetrieb ständigen Störungen aus- fügt über keine Einflugmöglichkeit und der unzugänglich, zu niedrig und ohne geeigne- gesetzt. Innenraum ist zu niedrig und geeignete te Hangplätze. Der Kriechboden über der Hangplätze fehlen hier. Garage ist zugig und das Dach ohne ein Gebäude 6: hölzernes Zwischendach, das als Quartier- Gebäude 8: fläche für Breitflügelfledermäuse (Eptesicus Die an das Gebäude 5 angebaute Garage serotinus) infrage käme. Die Giebelmauern verfügt ebenfalls über einen hohen Dachbo- Der kleine angebaute Stall weist keinen wurden abgefegt und dabei keine Hinweise den. Das Dach ist mit Eternit auf einem höl- Dachraum auf und ist für Fledermäuse zu auf Fledermausbesatz festgestellt. zernen Zwischendach gedeckt. Zwischen niedrig. Im Stall wurden keinerlei Besatz- Eindeckung und Zwischendach ist eine Bi- spuren gefunden. Gebäude 4: tumenbahn gespannt. Der Dachboden ver- fügt über Einflugmöglichkeiten durch Dach- Gebäude 9: Die Scheune verfügt über keinen abge- luken, die allerdings vergittert sind. Auf dem trennten Dachboden und das Eternitdach Das Wohnhaus verfügt über einen Dachbo- Dachboden lagert Stroh. Da zwischen Bitu- den und einen Keller. Die Außenwände sind liegt direkt auf der Lattung auf. Das Gebäu- menbahn und hölzernem Zwischendach de eignet sich mikroklimatisch nur für Ein- ohne Verschalungen oder Roll- oder Klapp- kein Platz vorhanden ist, fehlen Quartier- läden, so dass keine Spaltenquartiere an der zeltiere, es wurden allerdings keine Besatz- möglichkeiten für Fledermäuse. Am Dach- spuren festgestellt. Fassade für Zwergfledermäuse (Pipistrellus absatz konnte die Auflagewand im gesam- pipistrellus) vorhanden sind. Das Dach ist ten Dachraum eingesehen werden und es Gebäude 5: mit Ziegeln auf einer Lattung ohne Zwi- wurden keine Kotspuren gefunden. Der schendach gedeckt. Der Dachboden ist Die Garagenzeile verfügt über einen ausrei- Dachraum ist potenziell mikroklimatisch ge- hoch und ohne erkennbare Zugänge für Fle- chend hohen Dachboden mit mehreren Zu- eignet, wies allerdings keinerlei Besatzspu- dermäuse. Auf dem gut übersehbaren Dach- gangsmöglichkeiten für Fledermäuse. Das ren auf. boden wurden keinerlei Besatzspuren ge- Ziegeldach liegt direkt auf der Lattung ohne Gebäude 7: funden. Das Dach ist mikroklimatisch als ein hölzernes Zwischendach auf. Unter den Wochenstube eher ungeeignet, da sich die Firstbalken, hier einem typischen Quartier Der zweigeschossige Schuppen ist mit Eter- Wärme durch die fehlende Unterspannbahn für Langohrfledermäuse (Plecotus auritus / nit ohne ein hölzernes Zwischendach ge- oder ein fehlendes Zwischendach nicht Pl. austriacus) sowie auf dem gesamten deckt. Die vordere Dachwand fehlt, wo- staut. Dachboden wurden allerdings keinerlei Kot-

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 9 www.kernplan.de Der Keller des Gebäudes wird als Lagerraum intensiv genutzt und ist nach außen ver- schlossen. Durch Isolierungen und den Hei- zungsbetrieb ist er mikroklimatisch zu warm und nicht als Winterquartier geeignet.

Gebäude 10:

Das große zweigeschossige Lagergebäude verfügt über ein Ziegeldach auf einer Lat- tung ohne Zwischendach. Zwischen Ober- geschoss und Dach ist kein Dachboden ein- gezogen, so dass sich durch den Lagerbe- trieb ständig Licht- und Lärmstörungen auf Hangplätze unter dem Dach auswirken. Es wurden keinerlei Besatzspuren gefunden. Durch das fehlende hölzerne Zwischendach ist das Mikroklima für eine Wochenstube zu kühl. Die Lagerräume in der unteren Etage sind für Fledermäuse zu niedrig und mikroklimatisch ungeeignet und nicht vor Störun- gen geschützt. Hier wurden ebenfalls keine Spuren gefunden. Das Gebäude verfügt an seinen Außenwänden über keinerlei Ver- schalungen, so dass geeignete Spaltenquar- tiere fehlen.

Gebäude 11:

Das zweigeschossige Gebäude wird im Untergeschoss als Werkstatt und im Ober- geschoss als Wohnung genutzt. Über der Wohnung befindet sich ein niedriger Kriech- boden. Das Dach ist ziegelgedeckt und ohne ein hölzernes Zwischendach. Unter den Ziegeln ist Mineralwolle zur Isolierung an- gebracht. Im Dach konnten keine Besatz- spuren oder geeignete Hangplätze festgestellt werden. Das Untergeschoss verfügt über keine Zugänge für Fledermäuse und über keine geeigneten Hangplätze. Die Außenfassaden sind ohne Wandverkleidun- gen, Klapp- oder Rollläden und somit ohne Spaltenquartiermöglichkeiten.“

(Quelle: Abrissbegutachtung Hülzweilerstraße 63, 66740 Saarlouis Fraulautern; Markus Utesch, Rehlin- gen-Siersburg; Stand: 21.11.19)

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 10 www.kernplan.de Übergeordnete Planungsvorgaben der Raumordnung und Landesplanung; naturschutzrechtliche Belange; geltendes Planungsrecht

Kriterium Beschreibung

Landesentwicklungsplan (Siedlung und Umwelt)

zentralörtliche Funktion Kernzone des Verdichtungsraumes, Siedlungsachse 1. Ordnung, Mittelzentrum und mittelzentraler Verflechtungsbereich für die Gemeinden Bous, Ensdorf, Saarwellingen, Schwalbach, Wallerfangen und Überherrn Vorranggebiete nicht betroffen

zu beachtende Ziele und Grundsätze • Nachrichtlich übernommene Siedlungsfläche überwiegend Wohnen (entspricht dem Planvor- haben) • (Z 12) Konzentration der Siedlungsentwicklung in den zentralen Orten entlang der Siedlungs- achsen (ausgewogene Raumstruktur, Vermeidung flächenhafter Siedlungsstrukturen, Erreich- barkeitsverhältnisse): erfüllt • (Z 17, 21) Nutzung der im Siedlungsbestand vorhandenen Potenziale; bedarfsgerechte, städte- baulich sinnvolle Arrondierung des Siedlungsbestandes statt Ausdehnung in den Außenbe- reich: erfüllt • (Z 32) Inanspruchnahme erschlossener Bauflächen statt Ausweisung und Erschließung neuer Wohnbauflächen: erfüllt • Schwerpunkt für die Wohnsiedlungstätigkeit innerhalb des zentralen Ortes: erfüllt • keine Restriktionen für das Vorhaben Wohneinheiten • Als Wohnungsbedarf sind 3,5 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner und Jahr festgelegt • Baureifmachung für zweckentsprechende Nutzung eines teils mindergenutzten Grundstückes • Plangebiet bereits erschlossen (somit keine Erschließung neuer Flächen im Außenbereich erforderlich) • keine Auswirkungen auf das landesplanerische Ziel eines landesweit und siedlungsstrukturell ausgeglichenen und ressourcenschonenden Wohnbauflächenangebots • Besonderheit Seniorenresidenz: Keine Anrechnung auf den Wohnungsbedarf, da Einrichtungen für betreutes Wohnen (Service-Wohnen) und stationäre Alten-/Pflegehilfe, etc. nicht als Woh- nungen im Sinne des LEP gelten

Baulücken in B-Plänen Bedarfsfak- nach § 30, Einwoh- tor (WE pro § 33 und ner (05. 1.000 EW WE-Bedarf Reserve FNP WE Reser- § 34 Abs. 4 WE Bedarf 11.2019) und Jahr) 2017-2030 in ha Dichte LEP ven BauGB aktuell

Spalten A B C D E F G H

Berechnung A/1000xBx10 DxE C-F-G

Stadtteil 6.829 3,5 239 0* 30 0 49 190 Fraulautern

Baulücken und künftiger Wohnungsbedarf im Stadtteil Fraulautern; Quelle: Kreisstadt Saarlouis, Stand: November 2019 (*) Die Kreisstadt Saarlouis betreibt z.Zt. ein Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans; die aktuellen Zahlen der Reserveflächen im FNP (1987) sind nicht mehr anwendbar und teilweise bereits durch Stadtratsbeschluss aufgehoben; für den Stadtteil Fraulautern sind im neuen FNP keine Wohnbaureserveflächen vorgesehen

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 11 www.kernplan.de Kriterium Beschreibung

Landschaftsprogramm keine speziellen Entwicklungsziele oder Funktionszuweisungen

Übergeordnete naturschutzrechtliche Belange

Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung Nicht betroffen

Regionalpark Lage im Regionalpark Saar (damit keine restriktiven Wirkungen verbunden)

Sonstige Schutzgebiete: Naturschutz-, Ca. 200 m nördlich des Geltungsbereichs findet sich ein Landschaftsschutzgebiet. Auswirkungen Landschaftsschutz-, Wasserschutz-, Über- sind nicht zu erwarten. schwemmungsgebiete, Geschützte Land- schaftsbestandteile, Naturparks, Nationalparks, Biosphärenreservate Denkmäler / Naturdenkmäler / archäologisch Nicht betroffen bedeutende Landschaften nach § 6 SDSchG oder in amtlichen Karten verzeichnete Gebiete Geschützter unzerschnittener Raum nach § 6 Nicht betroffen Abs. 1 SNG Informelle Fachplanungen Auf der Grundlage der vorliegenden Geofachdaten (Quelle: Geoportal Saarland) bestehen keine Hinweise auf das Vorkommen wertgebender Biotoptypen bzw. von Arten innerhalb des Geltungsbereiches: • keine Fundorte gem. ABDS (Arten- und Biotopschutzdaten 2017 Saarland, Stand Oktober 2019) innerhalb des Geltungsbereiches, auch im umgebenden städtischen Umfeld kein Nach- weis planungsrelevanter Arten • innerhalb des 1km-Radius um die Maßnahmenfläche Nachweise der Kreuzkröte (auf dem ehemaligen Panzerübungsgelände östlich Fraulautern, Schmidt, Monzel 2011) sowie der Wechselkröte und der Zauneidechse (Bergehalde Ensdorf, A. Flottmann-Stoll, J. Flottmann 2011) • keine Arten oder Flächen des Arten- und Biotopschutzprogramms (ABSP) betroffen, aus den 80er Jahren ebenfalls Nachweis der Wechselkröte auf der Bergehalde Ensdorf • keine n. § 30 BNatSchG gesetzlich geschützten Biotope im Umfeld • keine Lebensraumtypen n. Anh. 1, FFH-Richtlinie betroffen; nächstgelegene Flächen erst außerhalb des Siedlungsbereiches Baumschutzsatzung der Kreisstadt Saarlouis • innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich insgesamt 6 Bäume, die gem. der Baum- schutzsatzung der Kreisstadt Saarlouis geschützt sind; es handelt sich um spontan angesam- te Pionierarten (2 Salweiden, 1 Vogelkirsche, 1 Silberpappel) und einen Spitzahorn auf der rückwärtigen Böschung sowie eine 3-stämmige Salweide neben dem freistehenden Wohn- gebäude; die Obstbaum-Hochstämme im vorderen Grünbereich sind nicht Schutzgegenstand gem. § 1 der VO • gem. der Lage der Baufenster muss zumindest die Salweide neben dem Wohngebäude entfernt werden, die Exemplare im Bereich der östlichen Böschung können möglicherweise (evtl. teilweise) erhalten werden • im Zuge des Bauantrages ist unter Vorlage eines Lageplanes/Fotos der zu entfernenden Bäu- me mit Angaben zu Art, Stammumfang und Kronendurchmesser für deren Entfernung eine Ausnahme n. § 6 Abs. 3 der BSchS zu beantragen • die notwendige Ersatzleistung ist durch die (stellplatzgebundene) Pflanzverpflichtung des Bebauungsplanes zumindest teilweise bereits gedeckt Allgemeiner Artenschutz

Allgemeiner Schutz wild lebender Tiere und Zum Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen ist die gesetzliche Rodungszeit vom 01. Oktober bis Pflanzen (§ 39 Abs. 5 Punkt 2 BNatSchG) 28. Februar einzuhalten.

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 12 www.kernplan.de Kriterium Beschreibung

Besonderer Artenschutz (§§ 19 und 44 des BNatSchG)

Störung oder Schädigung besonders geschütz- Biotop-/Habitatausstattung des Geltungsbereiches: ter Arten bzw. natürlicher Lebensräume nach § • der ca. 0,8 ha große Geltungsbereich liegt inmitten der Siedlungslage von Fraulautern in 19 i.V.m. dem USchadG, Verbotstatbestand einem Bereich mit überwiegender Wohnnutzung nach § 44 BNatSchG • im Umfeld i.d.R. Reihen- oder Doppelhausbebauung mit rückwärtiger Ziergartennutzung und Zu den artenschutzrechtlich relevanten Arten relativ geringen Hochgrünanteilen zählen alle gemeinschaftsrechtlich geschützten • Fläche durch Gebäude und Befestigungen zu einem hohen Grad versiegelt bzw. teilversiegelt Tier- und Pflanzenarten d. h. alle streng ge- (zentraler Schotterplatz) mit randlichen Trittpflanzenbereichen schützten Arten inklusive der • auf dem Gelände befinden sich 2 Wohngebäude, ein als Lager genutztes ehemals Landwirt- FFH-Anhang-IV-Arten sowie alle europäischen schaftsgebäude sowie mehrere Lagerhallen (Fa. SOVKO), Garagen und Unterstände, mehrere Vogelarten. abgestellte Alt-PKW, Abfallcontainer, Paletten, Gitterboxen; insbesondere im rückwärtigen Bereich Müllablagerungen • 2 eingefriedete Ziergrünflächen mit Obstbaumbestand im Eingangsbereich • darüber hinaus lediglich an der rückwärtigen abgeböschten Grundstücksgrenze Gehölzauf- wuchs (im wesentlichen Brombeerhecken und Pioniergehölze) • Fläche ansonsten gehölzfrei bis auf die genannten Böschungsgehölze und 3 junge Solitäre (eine 3-stämmige Salweide - n. Baumschutzsatzung geschützt, eine junge Birke und eine Zierkiefer) neben dem zentralen freistehenden Wohngebäude

Bestehende Vorbelastungen: • Lage im inneren Siedlungsbereich von Fraulautern zwischen stark befahrener Hülzweilerstr. und Straße „Zum Rübenberg“ • auf dem Grundstück Störwirkung durch Fahrzeugbewegungen und noch vorhandene gewerbliche Nutzung sowie Wohnnutzung

Bedeutung als Lebensraum für abwägungs- oder artenschutzrechtlich relevante Tier- und Pflanzen- arten: • Grundstück mit (ehemaliger) gewerblicher Nutzung und Wohn-/Bürogebäuden mit hohem Anteil versiegelter und teilversiegelter (Schotter-)Fläche, die lediglich begrenzte Lebensraum- funktionen bietet • Zierrasenflächen mit Obstbäumen (z. T. mittelalte Hochstämme) im vorderen Grundstücks- bereich sind potenzieller Teillebensraum von Vogelarten des Siedlungsraumes, an dieser Stelle jedoch sehr starke Stör- und Lärmdisposition durch die Hülzweilerstraße • der rückwärtige Böschungsbereich mit z. T. dichtem Gehölzaufwuchs (v. a. Brombeerhecken) dürfte mit höherer Wahrscheinlichkeit von Gehölzbrütern als Brutstandort genutzt werden • die Obstbäume im vorderen Abschnitt haben augenscheinlich keine Höhlen ausgebildet, so das mit Baumhöhlenbrütern, auch mit in den Siedlungsbereich vordingenden Arten wie dem Buntspecht, nicht zu rechnen ist • die Fläche besitzt andererseits ein hohes Potenzial für Gebäudebrüter; auch wenn im Zuge der kursorischen Erfassung keine Altnester gefunden wurden, ist aufgrund der zahlreichen Unterstände, Dach- und Gebäudenischen und halboffenen Gebäude durchaus damit zu rechnen, dass die einschlägigen Arten (z.B. Hausrotschwanz, Bachstelze) auf der Fläche brüten • auch eine Brutplatznutzung durch den Haussperling oder den Mauersegler (in Dachhohlräu- men oder Traufen) ist nicht auszuschließen • Nistspuren der möglicherweise ebenfalls zu erwartenden Mehlschwalbe konnten nicht nach- gewiesen werden; da die Altnester einfach zu erkennen wären, darf ein Brutvorkommen am Standort ausgeschlossen werden • die Efeu-verhangenen Fassaden des zentralen Wohngebäudes sind ebenfalls potenzieller Brutplatz (u. a. für den Zaunkönig und den Haussperling) • unter der Annahme fehlender Höhlenstrukturen ist davon auszugehen, dass gehölzgebunde- ne wintertaugliche Quartiere von Fledermäusen innerhalb des Geltungsbereiches nicht vorkommen • Tagesquartiere in der z. T. grobborkigen Rinde oder Stammritzen und -spalten der Obstbäume sind evtl. möglich • ein Quartierpotenzial wird allerdings in den halboffenen Räumen, Dachböden und den zahlreichen Nischen, Ritzen und Spalten des alten Gebäudebestandes gesehen

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 13 www.kernplan.de Kriterium Beschreibung

• das Innere der ungenutzten Gebäude und insbesondere die Dachböden der hinteren an- derthalb-geschossigen Garagenreihe sind über Öffnungen (zerbrochene Glasfenster, fehlende oder halboffene Holztüren bzw. lückige Bretterverschläge) zugänglich (auch für gebäude- brütende Vögel) • möglich ist sowohl eine Tages-/Wechselquartiernutzung einzelner Individuen als auch eine Koloniebildung • weitere planungsrelevante Arten sind aufgrund der Lage innerhalb des dichten Siedlungs- umfeldes und fehlender essentieller Habitatstrukturen (Laichmöglichkeiten für Amphibien, Überwinterungsplätze oder grabfähige Eiablagesubstrate für Reptilien) und spezifischer Nah- rungs- bzw. Wirtspflanzen (Schmetterlinge) nicht zu erwarten

Artenschutzrechtliche Beurteilung: • Avifauna: aufgrund der innerörtlichen Lage und der starken verkehrsbedingten Störwirkung ist davon auszugehen, dass die Fläche lediglich von Arten genutzt wird, die geringe Fluchtdis- tanzen aufweisen, i.d.R. sind dies euryöke/ ubiquitäre Arten, die landesweit mehr oder weni- ger häufig und verbreitet sind bzw. aufgrund ihres weiten Lebensraumspektrums in der Lage sind, vergleichsweise einfach andere Standorte zu besiedeln oder auf diese auszuweichen • damit ist im Regelfall die ökologische Funktion im räumlichen Zusammenhang (das Schä- digungsverbot nach Nr. 3 des § 44 Abs. 1 BNatSchG betreffend) weiterhin erfüllt bzw. der Erhaltungszustand der lokalen Population (das Störungsverbot unter Nr. 2 des § 44 Abs. 1 BNatSchG betreffend) weiterhin gewahrt • dieser Befund gilt für die potenziell auf der Fläche vorkommenden Gehölzbrüter und die meisten Gebäudebrüter • die Gebäude wurden kursorisch auf Nistspuren geprüft; auch wenn keine diesbezüglichen Hinweise gefunden wurden, lässt sich aufgrund der Vielzahl der Strukturen insbesondere im Bereich der Dachstühle der Unterstände oder der frei zugänglichen Gebäude eine Brutraum- nutzung der häufigen Gebäudebrüter (insb. Hausrotschwanz) nicht ausschließen • für den möglicherweise ebenfalls hier brütenden in der Roten Liste des Landes und des Bun- des in der Vorwarnliste geführten Haussperling kann die o. g. Legalausnahme i. S. d. § 44 Abs. 5 nicht a priori geltend gemacht werden • hier sind alternative Brutmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen (Nisthilfen), um das Nist- platzangebot auf einem möglichst gleichen Level zu halten; die Notwendigkeit vorgezogener Maßnahmen wird an dieser Stelle jedoch nicht gesehen, da durch zahlreiche weitere Brut- platzmöglichkeiten an den Gebäuden im Umfeld die ökologische Funktion des Angebotes an potenziellen Fortpflanzungsstätten grundsätzlich weiterhin gegeben ist • weitere tradierte Niststandorte (z.B. der Mehlschwalbe oder Spechthöhlen), deren Entfernung den Verbotstatbestand n. § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG auslösen könnten, sind nicht vorhanden • in Bezug auf das Tötungsverbot n. § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG stellen die gesetzlichen Ro- dungsfristen n. § 39 Abs. 5 BNatSchG eine hinreichende Vermeidungsmaßnahme zum Schutz aller Gehölzbrüter unter den europäischen Vogelarten dar (=aktuell besetzte Niststandorte) • diese Bauzeitenbeschränkung sollte auch auf den Abriss- /Rückbauzeitpunkt der Gebäude übertragen werden, andernfalls sind die u. g. Vermeidungsmaßnahmen zu ergreifen • Fledermäuse: Baumgebundene Quartiere in Form von Baumhöhlen sind auf der Fläche nicht vorhanden • in Bezug auf das Tötungsverbot gilt für eventuell in den raurindigen bzw. schuppig abplat- zenden Rinden der Obstbäume übertagende Fledermäuse, dass eine Tötung durch Einhaltung der gesetzlichen Rodungsfristen vermieden werden kann, da die Tiere sich dann in ihren frostsicheren Winterquartieren befinden • für die möglicherweise in oder an Gebäuden quartiernehmenden Arten kann dieser individu- elle Schutz durch eine entsprechenden Bauzeitenregelung beim Rückbau der Altgebäude erreicht werden (Beschränkung auf den Zeitraum November bis März), um diesbezüglich jedoch eine Flexibilität zu gewährleisten, musste der Gebäudebestand auf Spuren einer Quartiernut- zung durch Fledermäuse überprüft werden

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 14 www.kernplan.de Kriterium Beschreibung

Artenschutzrechtlich begründete Vermeidungsmaßnahmen: • zur Vermeidung der Tötung von nistenden Vögeln oder am Gehölzbestand übertagenden Fledermäusen sind die gesetzlichen Rodungsfristen n. § 39 Abs. 5 BNatSchG zwingend einzuhalten • Der gesamte Gebäudebestand wurde im Rahmen zweier zusätzlicher Begehungen durch einen Fledermauskundler (M. UTESCH) auf Spuren einer Quartiernutzung überprüft; hierbei konnten keine Hinweise gefunden werden, weder auf eine Sommer- noch eine Winterquar- tiernahme • bei der Bauzeitenregelung besteht daher Flexibilität in Bezug auf Fledermäuse, jedoch nicht in Bezug auf gebäudebrütende Vögeln, zumindest nicht für den in der Vorwarnliste geführten Hausperling • sollte der Gebäuderückbau daher außerhalb des Zeitraumes von Oktober bis März erfolgen, dann sind die Gebäude unmittelbar vor Beginn der Baumaßnahme auf besetze Nester von Vögeln, speziell des Haussperlings, zu prüfen, um eine Tötung von Individuen zu vermeiden • im Falle einer Brut sind notwendige Maßnahmen in Absprache mit der unteren Naturschutz- behörde festzulegen (z.B. Baubeginn erst nach Ende der Aufzuchtphase) • als Ausgleich für möglicherweise am Gebäudebestand vorhandene Brutstätten von Haus- sperlingen (und evtl. Mauerseglern) sind vorsorglich je Neubau mindestens zwei Nisthilfen für Mauersegler und Haussperlinge an den neu errichteten Gebäuden anzubringen

Auswirkungen im Sinne des Umweltschadensgesetzes: • Lebensraumtypen n. Anh. 1 der FFH-Richtlinie sind nicht betroffen • da den Flächen innerhalb des Geltungsbereiches keine essentielle Bedeutung als Lebens- raum i. S. d. § 19 Abs. 3 Nr. 1 BNatSchG zugewiesen werden kann, entsprechende Arten hier nicht vorkommen oder im Falle der hier potenziell vorkommenden Arten(gruppen) eine Ver- schlechterung des Erhaltungszustandes nicht prognostiziert werden kann, sind Schäden n. § 19 BNatSchG i. V. mit dem Umweltschadensgesetz nicht zu erwarten • bei entsprechender Festsetzung der o. g. Maßnahmen ist daher eine Freistellung von der Umwelthaftung im Zuge des Bauleitplanverfahrens möglich Geltendes Planungsrecht Flächennutzungsplan Darstellung: Wohnbaufläche (Quelle: Flächennutzungsplan Kreisstadt Saarlouis); Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB somit nicht vollständig erfüllt, Folge: Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst

Bebauungsplan Ein Bebauungsplan liegt nicht vor. Aktuell ist die Fläche nach den Vorgaben des § 34 BauGB (Zuläs- sigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen. Danach kann das Vorhaben nicht realisiert werden. Sonstiges Altlastverdachtsfläche • SLS_4398 „Transportgeschäft Henrich, Tankstelle“ • Kennzeichnungspflicht gem. § 9 Abs. 5 BauGB

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 15 www.kernplan.de Das Projekt

Berücksichtigung von gestalterischen Anforderungen stellen Ent- mehrere Nahversorgungseinrichtungen und Standortalternativen wicklungshemmnisse dar. Gastronomiebetriebe. Über die südwestlich verlaufende Hülzweilerstraße (L 343) be- Die Vorhabenträgerin ist mit konkreten Pla- Diesen Umständen trägt die Realisierung steht eine direkte Anbindung an das nungsabsichten für die Entwicklung des der Seniorenresidenz sowie des Mehrfami- überörtliche Verkehrsnetz. Die nächste Grundstückes zwischen der Hülzweiler lienwohnhauses Rechnung. Eine Weiterent- Autobahn-Anschlussstelle findet sich ca. straße und der Straße „Am Rübenberg“ im wicklung des Standortes mit intensiver ge- 3,0 km (BAB 8 - AS 13 „Saarwellingen“) Stadtteil Fraulautern an die Kreisstadt werblicher Nutzung hätte hingegen Kon- entfernt. Saarlouis herangetreten. fliktpotenzial. Sonstige Nutzungsalter nativen sind nicht gewünscht. Eine Betrachtung von Planungsalternativen Eine Inanspruchnahme anderer Flächen im im Sinne der Standortfindung kann aus den Außenbereich wird dadurch vermieden. Bei der vorgesehenen Nutzung „Senioren- dargelegten Gründen außen vor bleiben. residenz“ handelt es sich um eine besonde- Das Grundstück liegt inmitten bestehender re Form des Wohnens, die einen geringen Aufgrund von Anregungen der Nachbar- Bebauung und hat somit auch eine große Störgrad aufweist. Wohnnutzung ist eine schaft wurde das ursprüngliche Planungs städtebauliche Bedeutung. wirtschaftlich realisierbare, vor dem Hinter- konzept zwischenzeitlich überarbeitet und grund des hohen Bedarfs begründbare Nut- weiterentwickelt. Für die Entwicklung des Standortes eignen zung und konfliktarme Alternative. Durch sich angesichts der umliegenden Nutzun- die geplante Entwicklung des Grundstückes Das neue Konzept sieht demnach anstatt gen (in erster Linie Wohnen sowie das Woh- wird die Kreisstadt der anhaltenden Nach- der beiden Mehrfamilienwohnhäuser an der nen nicht wesentlich störende gewerbliche frage nach Wohnraum und der aus dem de- Straße „Am Rübenberg“ im Osten nunmehr Nutzungen (u. a. Dienstleistungs- und mografischen Wandel resultierenden Nach- nur noch ein Mehrfamilienwohnhaus an der Gastronomiebetriebe)), nur wenige Vorha- frage nach speziellen Einrichtungen für Se- Hülzweilerstraße vor. Somit ist nun eine ben. Die geplante Nutzung muss mit der nioren gerecht. deutlich kleinere Bebauung mit geringeren vorhandenen Nutzung verträglich sein. Ins- Firsthöhen und ohne jegliche PKW-Zufahrt besondere die übergeordneten Verkehrsbe- Die Standortfaktoren für die geplante Nut- von der Sandbergstraße bzw. von der Straße lange der angrenzenden Hauptverkehrsstra- zungen sind günstig. So befinden sich in der „Am Rübenberg“ geplant. Die Zufahrt zur ße, das Störgradpotenzial für die umgeben- unmittelbarem Umgebung (< 1,5 km) zum Seniorenresidenz und zum Mehrfamilien- de Wohnnutzung sowie die städtebaulich Plangebiet mehrere Bushaltestellen, eine wohnhaus erfolgt ausschließlich über die Kindertagesstätte, eine Grundschule sowie Hülzweilerstraße.

Vorhaben- und Erschließungsplan; ohne Maßstab; Quelle: Römerhaus Bauträger GmbH, Schifferstadt; Stand: 14.01.2020; Bearbeitung: Kernplan

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 16 www.kernplan.de Ansicht West Seniorenresidenz; ohne Maßstab; Quelle: Römerhaus Bauträger GmbH, Schifferstadt; Stand: 06.01.2020; ohne Maßstab

Städtebauliche Konzeption vice-Wohnungen im Flügel A erhalten einen separaten Eingang.

Objektbeschreibung Auch die An- und Abfuhr von Waren, Müll etc. für den Geschäftsbetrieb erfolgt über 1) Seniorenresidenz: die Hülzweilerstraße. Das Gebäude wird Die Seniorenresidenz ist aus mehreren Bau- nicht unterkellert. Die Einrichtung erhält körpern (Flügel A, B, M und C) mit jeweils ausreichend PKW- Stellplätze innerhalb des drei Vollgeschossen und mit überwiegend Grundstücks gemäß den Vorgaben der Stell- flachgeneigten Satteldächern geplant. Das platz-Verordnung, die für ein Pflegeheim Gesamtgebäude weist eine U-Form auf. einen Stellplatz je 6-10 Betten vorsieht.“

„Vorgesehen sind 94 Pflegebetten in 86 Rollstuhlgerechte Gärten mit hoher Ein-Bett-Appartements und 4 Zwei-Bett- Aufenthaltsqualität gemäß einem Außen- Appartements, ausschließlich untergebracht anlagen-Gestaltungsplan mit viel Grün und im 1. und 2. Obergeschoss. Bäumen, Fußwegen mit Parkbänken und Parkleuchten sollen die Gesamtanlage ab- Im Erdgeschoss befinden sich eine Cafeteria runden. Zudem ist im Bereich der Grün-/ /Restaurant, verbunden mit einer Großkü- Freiflächen zusätzlich eine Brunnen-/ che, Foyer, Büros, Andacht und Bewegungs- Kneippanlage vorgesehen. raum, Sozialräume sowie sonstige unterge- (Quelle: Vorhabenbeschreibung zur Errichtung ordnete Räume. eines Alten- und Pflegeheimes sowie von einem Im Flügel A befinden sich insgesamt 12 Ser- Mehrfamilienhaus in Saarlouis/Fraulautern, Hül- zweilerstraße, Stand: 06.01.2020; Römerhaus vice-Wohnungen, verteilt auf drei Geschos- Bauträger GmbH Schifferstadt) se, mit einer Größe je Wohnung von ca. 48 m². 2) Mehrfamilienwohnhaus:

Das Alten- und Pflegeheim wird mindestens Die Erschließung des Mehrfamilienwohn- zwei Pflegestationen erhalten, ausgestattet hauses erfolgt ebenfalls über die Hülzweiler mit Aufenthaltsräumen mit Küchenzeilen, straße. Das Gebäude erhält 7 barrierefreie Therapieräume, Schwesternzimmer, Abstell- und seniorengerechte Komfortwohnungen, räumen, Sauber- und Unreinräume, sowie verteilt auf zwei Vollgeschosse und ein Staf- Pflegebäder und Behinderten-WC. Die Be- felgeschoss. Das Staffelgeschoss erhält ein wohnerinnen und Bewohner werden in 4-6 begrüntes Flachdach. Wohngruppen untergebracht. In allen Auf- enthaltsbereichen wird eine flächendecken- Der ruhende Verkehr wird vollständig auf de Brandmeldeanlage installiert. Die Pflege- dem Grundstück untergebracht. Hierzu sind appartements erhalten außerdem einen insgesamt sechs Garagen sowie fünf weite- Schwesternnotruf und einen Telefon- und re PKW-Stellplätze vorgesehen. Zudem ist Internetanschluss (WLAN). Das Bauvorha- eine Abstellfläche für Fahrräder vorgesehen. ben wird mit einem hohen Wohnkomfort speziell für die Bedürfnisse pflegebedürfti- ger Menschen konzipiert.

Die Zufahrt erfolgt über die Hülzweilerstra- ße zum Haupteingang in Flügel M. Die Ser-

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 17 www.kernplan.de Ansicht West Wohnbebauung; ohne Maßstab; Quelle: Römerhaus Bauträger GmbH, Schifferstadt; Stand: 06.01.2020; ohne Maßstab

Schnitt; ohne Maßstab; Quelle: Römerhaus Bauträger GmbH, Schifferstadt; Stand: 06.01.2020; ohne Maßstab

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 18 www.kernplan.de Begründungen der Festsetzungen und weitere Planinhalte

Bauplanungsrechtliche Festset Begründung rung der Wohnnutzung wird somit Rech- zungen nung getragen. Die Festsetzung hat auch Die zulässige Nutzungsart der nordwestli- nachbarschützenden Charakter, so dass § 12 Abs. 3a BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB chen Teilfläche des Geltungsbereiches wird bauplanungsrechtlich nicht von gegenseiti- auf Grundlage des Vorhaben- und Erschlie- gen Beeinträchtigungen auszugehen und Gemäß § 12 Abs. 3a BauGB wird unter An- ßungsplanes definiert (bei der Erstellung durch den Verordnungsgeber die Sicherung wendung des § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen gesunder Wohnverhältnisse gewahrt ist. dass im Rahmen der festgesetzten Nutzun- besteht gem. § 12 Abs. 3 BauGB keine Bin- gen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu dung an den abschließenden Festsetzungs- Die gewählte Nutzungsart ermöglicht somit deren Durchführung sich die Vorhabenträ- katalog des § 9 BauGB). die Realisierung eines typischen innerstädti- gerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. schen Wohnquartieres. Die Standortfakto- Zentrales Anliegen dieses Bebauungsplanes ren, die mit der besonderen Lage des städ- ist u. a. das Schaffen der planungsrechtlichen tisch geprägten Standortes einhergehen, Nutzungsart „Wohnen“ Voraussetzungen zur Realisierung eines können mit der Festsetzung voll ausge- Mehrfamilienwohnhauses im Bereich der schöpft werden. Analog § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB Hülzweilerstraße. Andere Nutzungen sind an diesem Standort Festsetzung Diese Wohnnutzung wird auch aus Gründen nicht gewünscht. der Gesamtstadtentwicklung verfolgt. Im Siehe Plan. westlichen Teilbereich soll ein Gebiet entwi- Zulässig ist Wohnnutzung im Sinne eines ckelt werden, das ausschließlich dem Woh- Allgemeinen Wohngebietes. nen dient.

Die Umgebung dient ebenfalls überwie- gend dem Wohnen. Dem Ziel der Intensivie-

SO FH Seniorenresi- max 207 m ü. NN denz

GRZ GFZ 0,5 1,5

Nutzungsart FHmax Wohnen 203,5 m ü. NN III a

GRZ GFZ 0,4 0,8

II o

Ausschnitt der Planzeichnung des Bebauungsplans, ohne Maßstab; Quelle: Kernplan

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 19 www.kernplan.de Art der baulichen Nutzung zu entkräften. richtungen. Einer ungeordneten städtebau- lichen Entwicklung wird damit entgegenge- Analog § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 Ggfs. sind hierzu Tiefbaumaßnahmen durch wirkt. Abs. 2 BauNVO einen Sachverständigen gem. § 18 BBodSchG, Sachgebiete 2 - 5 der Aufgrund der Altlastverdachtsfläche besteht Verordnung über Sachverständige und das Erfordernis einer zeitlichen Staffelung Sonstiges Sondergebiet, Untersuchungsstellen für den Bodenschutz (eine Untersuchung der Altlastverdachtsflä- Zweckbestimmung: „Senioren und die Altlastenbehandlung im Saarland che kann zweckmäßig erst mit Rückbau der residenz“ (VSU) in der derzeit gültigen Fassung (s. Gebäude erfolgen). Um eine mögliche Ge- www.resymesa.de) zu begleiten. Gemäß § fährdung der menschlichen Gesundheit zu Festsetzung 4 Abs. 4 BBodSchG ist die planungsrecht- vermeiden, wird die Zulässigkeit der ge- lich zulässige Nutzung durch den v. g. planten Vorhaben und Nutzungen an eine Siehe Plan. Sachverständigen nachzuweisen. Ein ent- „aufschiebende Bedingung“ gem. § 9 Abs. Analog § 11 BauNVO wird als Art der bau- sprechendes Gutachten ist dem Landesamt 2 BauGB geknüpft. Die Zulässigkeit ist so lichen Nutzung ein sonstiges Sondergebiet für Umwelt- und Arbeitsschutz (LUA) vorzu- lange eingeschränkt, bis gutachterlich der mit der Zweckbestimmung „Senioren legen. Das LUA erteilt dann die Freigabe. Verdacht ausgeräumt wird oder durch eine residenz“ festgesetzt. Bodensanierungsmaßnahme eine Gefähr- Begründung dung empfindlicher Nutzungen ausge- Zulässig sind: schlossen ist. Hierzu ist ein Sachverständi- Der Bebauungsplan soll den Bau einer Se- ger mit einer historischen Recherche und 1. Seniorenresidenz mit Ein- und Zwei- niorenresidenz mit Service-Wohnungen er- ggfs. einer orientierenden Untersuchung i. Bett-Appartements sowie Service- möglichen. Als Art der baulichen Nutzung S. der Bodenschutzgesetzgebung zu beauf- Wohnungen, wird aus diesem Grund ein sonstiges Son- tragen, um den Altlastverdacht zu bestäti- 2. der Seniorenresidenz dienende und dergebiet mit der Zweckbestimmung „Se- gen oder zu entkräften. Sind gesunde untergeordnete Aufenthalts-, Sozial-, niorenresidenz“ festgesetzt. Damit wird Wohnverhältnisse und die Sicherheit der Geschäfts-, Büro- und dem bestehenden Bedarf in der Kreisstadt Wohn- und Arbeitsbevölkerung gewährleis- Verwaltungsräume, Anlagen für die Saarlouis nach einer solchen Einrichtung tet, sind alle Nutzungen zulässig. Pflege (z.B. Sanitäranlagen), Rechnung getragen. 3. den Bedürfnissen der Bewohner entsprechende Anlagen für Gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO sind als sonsti- Maß der baulichen Nutzung Dienstleistungen und Aktivitäten, wie ge Sondergebiete solche Gebiete festzuset- insbesondere Gruppenbereiche, zen, die sich von den Baugebieten nach den Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 Anlagen für gemeinschaftliche §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterschei- - 21a BauNVO Aktivitäten und Therapie, den. Ein in diesem Sinne wesentlicher Ausstellungsräume, Unterschied liegt dann vor, wenn ein Fest- Höhe baulicher Anlagen 4. Anlagen für sportliche und gesund- setzungsgehalt gewollt ist, der sich keinem heitliche Zwecke, Wellness, Massage der in § 2 bis 10 BauNVO geregelten Grund- Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 18 und sonstige Anwendungen sowie für typen zuordnen und sich deshalb sachge- BauNVO Kosmetik, recht nicht mit einer auf sie gestützten Fest- 5. Schank- und Speisewirtschaft (z.B. setzung erreichen lässt. Festsetzung Bistro, Café mit Kiosk). Die besondere Funktion und Bedeutung Siehe Plan. einer Seniorenresidenz rechtfertigt die Fest- Bedingte Zulässigkeit im Bereich der Maßgebender oberer Bezugspunkt der setzung als Sondergebiet und gewährleis- Altlastverdachtsfläche gem. § 9 Abs. 2 Höhe für die baulichen und sonstigen tet, dass es hier nicht zu anderen Nutzun- BauGB: Anlagen ist die Firsthöhe (FH). Der maß- gen kommt. gebende obere Bezugspunkt kann den Nutzungsschablonen entnommen werden. Im Bereich der Altlastverdachtsfläche sind Weitere Nutzungen sind an diesem Stand- die Vorhaben und Nutzungen gem. § 9 Abs. ort nicht vorgesehen, weshalb auch die Bei Gebäuden mit Flachdächern oder 2 BauGB erst nach Abschluss einer Festsetzung einer Wohnbaufläche nach flachgeneigten Dächern ist der maßge- Bodensanierungsmaßnahme zulässig, BauNVO ausscheidet. bende obere Bezugspunkt für die maxima- wenn eine Gefährdung empfindlicher le Höhe grundsätzlich die Oberkante der Die zulässige Nutzungsart wird detailliert Nutzungen auszuschließen ist oder der baulichen und sonstigen Anlagen (Attika, auf Grundlage des Vorhaben- und Erschlie- Verdacht gutachterlich durch einen nach § Gebäudeoberkante etc.). 18 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) ßungsplanes definiert (bei der Erstellung zugelassenen Sachverständigen ausge- von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen Bei Ausbildung eines Staffelgeschosses ent- räumt ist. besteht gem. § 12 Abs. 3 BauGB keine Bin- spricht die Gebäudeoberkante der festge- dung an den abschließenden Festsetzungs- setzten Firsthöhe. Der Sachverständige ist mit einer histori- katalog des § 9 BauGB). schen Recherche und ggfs. einer orientie- Die Gebäudeoberkante wird im Übrigen renden Untersuchung i. S. der Zulässig sind alle für die Seniorenresidenz definiert durch den Schnittpunkt Bodenschutzgesetzgebung zu beauftragen, erforderlichen Nutzungen und funktional zweier geneigter Dachflächen oder den um den Altlastverdacht zu bestätigen oder damit im Zusammenhang stehenden Ein- Schnittpunkt zwischen Außenwand und

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 20 www.kernplan.de Dachhaut. Grundflächenzahl (GRZ) an Freiflächen auf dem Baugrundstück ge- währleistet (sparsamer Umgang mit Grund Die zulässige Firsthöhe kann durch unter- Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 und Boden). geordnete Bauteile (technische Aufbauten, BauNVO etc.) auf max. 10 % der Grundfläche bis Die gewählte Grundflächenzahl orientiert zu einer Höhe von max. 2,0 m überschrit- Festsetzung sich eng an der städtebaulichen Konzep- ten werden. Durch Photovoltaikmodule/ tion. Für den Bereich des sonstigen Sonder- Solarmodule inkl. der zum Betrieb erforder- Siehe Plan. gebietes ist demnach eine GRZ von 0,5 und lichen Anlagen und Bauteile sind weitere Die Grundflächenzahl (GRZ) wird analog für den Bereich der Fläche mit der Nut- Überschreitungen zulässig. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 1 zungsart „Wohnen“ eine GRZ von 0,4 fest- und 4 BauNVO im Bereich des sonstigen gesetzt. Begründung Sondergebietes auf 0,5 und im Bereich der Fläche mit der Nutzungsart „Wohnen“ auf Gemäß § 17 BauNVO liegt die festgesetzte Die Höhenentwicklung im Plangebiet wird 0,4 festgesetzt. GRZ von 0,5 unter der Bemessungs über die Höhe baulicher Anlagen durch obergrenze für die bauliche Nutzung in Festsetzung der Traufhöhe exakt geregelt Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die sonstigen Sondergebieten. Die Festsetzung und so auf eine absolute Maximale be- Grundflächen von einer GRZ von 0,4 entspricht gemäß § 17 grenzt. Die festgesetzten Höhen sind aus BauNVO der Bemessungsobergrenze für die 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zu- dem städtebaulichen Konzept abgeleitet. bauliche Nutzung in Allgemeinen Wohnge- fahrten, bieten. Bei Gebäuden mit Flachdächern ist der 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14 maßgebende obere Bezugspunkt für die BauNVO, Die Grundflächenzahl darf gemäß BauNVO maximale Höhe grundsätzlich die Oberkan- 3. baulichen Anlagen unterhalb der Ge- durch die Grundflächen von Garagen und te der baulichen und sonstigen Anlagen ländeoberfläche, durch die das Bau- Stellplätzen mit ihren Zufahrten, (Gebäudeoberkante, Attika, etc.). grundstück lediglich unterbaut wird, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Ge- Bei Ausbildung eines Staffelgeschosses ent- mitzurechnen. ländeoberfläche, durch die das Baugrund- spricht die Gebäudeoberkante der festge- stück lediglich unterbaut wird, bis zu einer setzten Firsthöhe. Analog § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO darf die GRZ von 0,7 im Bereich des sonstigen festgesetzte GRZ durch Garagen und Stell- Sondergebietes sowie bis zu einer GRZ von Mit der Definition der Höhe der baulichen plätze mit ihren Zufahrten, durch Anlagen wird insgesamt das Ziel verfolgt, 0,6 im Bereich der Fläche mit der Nutzungs- Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO art „Wohnen“ überschritten werden. die Errichtung überdimensionierter Baukör- und durch bauliche Anlagen unterhalb der per im Vergleich zur umgebenden Bebau- Geländeoberfläche, durch die das Bau- Mit der differenzierten Regelung der GRZ ung weitgehend zu verhindern und eine an- grundstück lediglich unterbaut wird (§ 19 wird sichergestellt, dass lediglich unterge- gemessene Integration ohne erhebliche Be- Abs. 4 Nr. 1 bis 3 BauNVO) bis zu einer GRZ ordnete Nebenanlagen wie Stellplätze zu einträchtigung des Stadt- und Landschafts von 0,7 im Bereich des sonstigen einem höheren Maß der baulichen Nutzung bildes zu erreichen. Sondergebietes sowie bis zu einer GRZ von führen werden. Unvertretbaren Versiegelun- 0,6 im Bereich der Fläche mit der Nutzungs- Durch die Höhenfestsetzungen wird einer gen durch Hauptgebäude wird damit be- art „Wohnen“ überschritten werden. gegenüber dem Bestand unverhältnismäßi- gegnet, die anteilsmäßige Flächenbegren- zung wird gewahrt. gen überdimensionierten Höhenentwicklung Der Grundstücksfläche i. S. v. § 19 Abs. 3 vorgebeugt. Dadurch soll verhindert wer- BauNVO sind Flächenanteile an Gemein- Der Grundstücksfläche i. S. v. § 19 Abs. 3 den, dass durch Nicht-Vollgeschosse (z. B. schaftsanlagen hinzuzurechnen. Gemein- BauNVO sind Flächenanteile an Gemein- durch Staffelgeschosse) eine unverhältnis- schaftsanlagen sind private Anlagen, die schaftsanlagen hinzuzurechnen. Gemein- mäßige Ausnutzung erfolgt. einem begrenzten Kreis von Grundstücks- schaftsanlagen sind hierbei private Anla- eigentümern gehören, die durch die ge- Für die Festsetzung der Höhe der baulichen gen, die einem begrenzten Kreis von Grund- meinsame Errichtung und Unterhaltung Anlagen sind gem. § 18 BauNVO eindeuti- stückseigentümern gehören, die durch die einer Verpflichtung aus gesetzlichen Vor- ge Bezugshöhen erforderlich, um die Höhe gemeinsame Errichtung und Unterhaltung schriften nachkommen (z. B. Gemein- der baulichen Anlagen genau bestimmen zu einer Verpflichtung aus gesetzlichen Vor- schaftsgaragen und Gemeinschaftsstellplät- können. Die Bezugshöhen sind der Festset- schriften nachkommen (z. B. Gemein- ze, Spielplatz). zung zu entnehmen. schaftsgaragen und Gemeinschaftsstellplät- ze). Die Festsetzung, dass die zulässige Firsthö- Begründung he durch technische Aufbauten überschrit- Die Grundflächenzahl analog § 19 Abs. 1 ten werden darf, dient der Gewährleistung BauNVO ist eine Verhältniszahl, die angibt, des ordnungsgemäßen Betriebes der bauli- wie viel Quadratmeter Grundfläche je Qua- chen Anlage. dratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Demnach erfasst die Grundflächenzahl den Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Folg- lich wird hiermit zugleich ein Mindestmaß

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 21 www.kernplan.de Zahl der Vollgeschosse 16 Abs. 2 BauNVO, § 17 Abs. 2 BauNVO Überbaubare und und § 20 BauNVO mit 0,8 festgesetzt. Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 nicht überbaubare BauNVO Begründung Grundstücksflächen Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Festsetzung Die Geschossflächenzahl analog § 20 Abs. 2 BauNVO ist eine Verhältniszahl, die angibt, BauNVO Siehe Plan. wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Festsetzung Die Zahl der Vollgeschosse wird analog § 16 Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne Abs. 2 BauNVO und § 20 BauNVO als des § 19 Abs. 3 zulässig sind. Siehe Plan. Höchstmaß festgesetzt. Kellergeschosse Die überbaubaren Grundstücksflächen sind sind auf die Zahl der Vollgeschosse nicht Die gewählten Geschossflächenzahlen im Bebauungsplangebiet durch die Festset- anzurechnen (§ 21 a Abs. 1 BauNVO). orientieren sich eng an der städtebaulichen zung von Baugrenzen bestimmt. Analog § Konzeption und der gewünschten städte- 23 Abs. 3 BauNVO dürfen Gebäude und Ge- Begründung baulich verdichteten Nachnutzung. Für das bäudeteile die Baugrenze nicht überschrei- sonstige Sondergebiet ist demnach eine ten. Demnach sind die Gebäude innerhalb Zur eindeutigen Bestimmung des Maßes GFZ von 1,5 festgesetzt, für die Fläche mit des im Plan durch Baugrenzen definierten der baulichen Nutzung ist eine dreidimen- der Nutzungsart „Wohnen“ eine GFZ von Standortes zu errichten. Ein Vortreten von sionale Maßfestsetzung notwendig. Analog 0,8. § 20 Abs. 1 BauNVO gelten als Vollgeschos- Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß se die Geschosse, die nach landesrechtli- Die festgesetzten Geschossflächenzahlen (0,5 m) kann zugelassen werden. chen Vorschriften Vollgeschosse sind oder liegen somit unter den Bemessungsober- Außerhalb der überbaubaren auf ihre Zahl angerechnet werden. grenzen gemäß § 17 BauNVO. Grundstücksflächen sind untergeordnete Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse lei- Nebenanlagen und Einrichtungen (§ 14 tet sich aus dem städtebaulichen Konzept Bauweise BauNVO) zulässig, die dem Nutzungszweck ab. Demnach sind für die Seniorenresidenz der in dem Baugebiet gelegenen Grundstü- max. 3 Vollgeschosse zulässig und für das Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m.§ 22 cke oder des Baugebietes selbst dienen und Mehrfamilienwohnhaus max. 2 Vollge- BauNVO die seiner Eigenart nicht widersprechen (z. schosse. B. Brunnen- und Kneippanlage, Terrassen, Festsetzung Müllsammelplätze). Die zur Versorgung und Zusammen mit der Festsetzung der Höhe Entsorgung des Baugebietes dienenden An- Siehe Plan. baulicher Anlagen kann durch die Festset- lagen sind analog § 14 Abs. 2 BauNVO aus- Es wird eine offene Bauweise innerhalb der zung der Vollgeschosse insgesamt vermie- nahmsweise zulässig. Fläche mit der Nutzungsart „Wohnen“ fest- den werden, dass es durch eine Ausnutzung gesetzt. In der offenen Bauweise analog § der Geschossigkeit (Staffelgeschoss, Keller) Das gleiche gilt für bauliche Anlagen, so- 22 Abs. 2 BauNVO sind Gebäude mit seitli- zu einer unerwünschten Höhenentwicklung weit sie nach Landesrecht in den Abstands- chem Grenzabstand zu errichten. kommt. Auch der Bestand sowie die umge- flächen zulässig sind oder zugelassen werden können. bende Bebauung weist bereits überwie- Es wird eine abweichende Bauweise im gend eine zweigeschossige Bebauung auf. sonstigen Sondergebiet; hier: Seniorenresi- Begründung denz festgesetzt. In der abweichenden Bau- Einer wesentlichen Beeinträchtigung des weise analog § 22 Abs. 4 BauNVO sind Ge- Stadt- und Landschaftsbildes wird damit Mit der Festsetzung der überbaubaren bäudelängen von mehr als 50 m zulässig. entgegengewirkt. Grundstücksflächen durch Baugrenzen werden die bebaubaren Bereiche des Grund- Begründung stücks definiert und damit die Verteilung Geschossflächenzahl der baulichen Anlagen auf dem Grundstück Die Bauweise legt fest, in welcher Art und geregelt. Die Baugrenze gemäß § 23 Abs. 3 Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 Weise die Gebäude auf den Grundstücken BauNVO umschreibt die überbaubare Flä- BauNVO in Bezug auf die seitlichen Nachbargrenzen che, wobei die Baugrenze durch die Gebäu- angeordnet werden. de nicht bzw. allenfalls in geringfügigem Festsetzung Im Bereich des geplanten Mehrfamilien Maß (0,5 m) überschritten werden darf. Siehe Plan. wohnhauses wird eine offene Bauweise Die Baugrenzen orientieren sich unter Be- Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird im festgesetzt. In der offenen Bauweise analog achtung geringfügiger Spielräume an der sonstigen Sondergebiet; hier: Seniorenresi- § 22 Abs. 2 BauNVO sind Gebäude mit seit- städtebaulichen Konzeption der geplanten denz analog § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § lichem Grenzabstand zu errichten. Baukörper. 16 Abs. 2 BauNVO, § 17 Abs. 2 BauNVO Gemäß dem städtebaulichen Konzept ist im und § 20 BauNVO mit 1,5 festgesetzt. Untergeordnete Nebenanlagen und Einrich- Bereich des sonstigen Sondergebietes „Se- tungen sind auch außerhalb der Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird im Be- niorenresidenz“ eine abweichende Bauwei- überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, reich der Fläche mit der Nutzungsart „Woh- se erforderlich, da das Gesamtgebäude eine sofern sie dem Nutzungszweck der in dem nen“ analog § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § Länge von mehr als 50 m aufweist. Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebietes selbst dienen und seiner Eigen-

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 22 www.kernplan.de art nicht widersprechen (z. B. Brunnen- und ze zur Unterbringung des ruhenden Ver- schließlich an zentralen Stellen in der Hül- Kneippanlage, Terrassen, Müllsammelplät- kehrs geschaffen. zweilerstraße vorgesehen. ze). Die zur Versorgung und Entsorgung des Baugebietes dienenden Anlagen sind ana- Zufahrten und Zuwege sind auch außerhalb log § 14 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise der überbaubaren Grundstücksflächen und Flächen für Aufschüttungen zulässig. außerhalb der Flächen für Stellplätze und und Abgrabungen Garagen zulässig. Das gleiche gilt für bauliche Anlagen, so- Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 17 BauGB weit sie nach Landesrecht in den Abstands- flächen zulässig sind oder zugelassen wer- Höchstzulässige Zahl der Woh Festsetzung den können (z. B. Garagen). nungen je Wohngebäude Zur Herstellung der Bebaubarkeit des Damit ist eine zweckmäßige Bebauung der Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB Plangebietes sind Geländemodellierungen Grundstücke mit den erforderlichen durch Aufschüttungen und Abgrabungen Nebenanlagen und Einrichtungen sicherge- Festsetzung erforderlich. Die neuen Geländehöhen (§ stellt, ohne gesondert Baufenster auswei- 9 Abs. 3 BauGB) sind in Metern über Innerhalb des Mehrfamilienwohnhauses sen zu müssen. Normalnull (NN.) durch Planeintrag fest- sind max. 7 Wohnungen zulässig. gesetzt. Geringfügige Abweichungen vom festgesetzten Maß sind zulässig. Flächen für Stellplätze und Ga Begründung Begründung ragen mit ihren Zufahrten Mit der Festsetzung der höchstzulässigen Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB Zahl von Wohnungen je Wohngebäude Aufgrund der vorliegenden Topografie sind strebt die Kreisstadt Saarlouis eine Steue- Aufschüttungen und Abgrabungen inner- Festsetzung rung der Bevölkerungsentwicklung im nord- halb des Plangebietes erforderlich. westlichen Teilbereich des Plangebietes an. Siehe Plan. Gleiches gilt im Hinblick auf das Entstehen Mit der Festsetzung von Aufschüttungen Stellplätze, Fahrradstellplätze und Garagen eines zumutbaren Verkehrsaufkommens. und Abgrabungen, die im größeren Umfang sind sowohl innerhalb der überbaubaren die dauerhafte Veränderung der natürlich Grundstücksflächen als auch in den fest- Insgesamt soll mit der Festsetzung dem an- gegebenen Erdoberfläche ermöglicht, wer- gesetzten Flächen für Stellplätze oder gestrebten Charakter einer aufgelockerten den die Voraussetzungen für die Zulässig- Garagen zulässig. Bebauung auch im Hinblick auf die Wohn- keit von baulichen Vorhaben nach § 29 ff dichte entsprochen werden. BauGB geschaffen. Zufahrten und Zuwege sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und Um die Notwendigkeit der Erdbewegun- außerhalb der Flächen für Stellplätze und Anschluss an die öffentliche gen im natürlichen Ausgangsgelände Garagen zulässig. Strassenverkehrsflächen, Hier: planungsrechtlich zu verankern, wird die Ein- und Ausfahrtbereiche künftige Höhenlage des Baugeländes per Begründung Höhenpunkt festgesetzt. Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Die Festsetzung der Flächen für Stellplätze dient der Ordnung des ruhenden Verkehrs Festsetzung Maßnahmen zum Schutz, zur durch ein ausreichendes oberirdisches Stell- Pflege und zur Entwicklung von Siehe Plan. platzangebot innerhalb des Plangebietes. Boden, Natur und Landschaft Die für die geplante Nutzung erforderlichen Ein- und Ausfahrten sind nur in den ent- Stellplätze werden ausschließlich im sprechend gekennzeichneten Bereichen Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB Plangebiet bereitgestellt. Zudem werden (entlang der Hülzweilerstraße) zulässig Beeinträchtigungen der bereits bestehen- (ausgenommen hiervon sind Zufahrtsberei- Festsetzung den Bebauung in der Nachbarschaft des che für Rettungsfahrzeuge). Plangebietes vermieden (Parksuchverkehr Gehölzrodung außerhalb der Brut- etc.). Begründung und Setzzeiten bzw. der Zeit der Sommerquartiernahme: Die Baufeld Der Stellplatzschlüssel ist den örtlichen Ein- und Ausfahrten sind nur in den dafür räumung/Rodung von Gehölzen darf gem. Bauvorschriften zu entnehmen. Dieser ist vorgesehenen Bereichen (entlang der Hülz § 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG nur außerhalb aus stadtplanerischer Sicht ausreichend. weilerstraße) zulässig. Davon ausgenom- der Brut- und Setzzeiten im Zeitraum vom men sind Zufahrtsbereiche für Rettungs- 1. Oktober bis 28. Februar erfolgen. Für die Seniorenresidenz sind somit insge- fahrzeuge. samt 24 Stellplätze erforderlich, für das Rückbau der Gebäude innerhalb des Mehrfamilienwohnhaus insgesamt 11. Das Im Bereich der Sandbergstraße sowie der Zeitraumes von Oktober bis März: Planvorhaben sieht im Bereich der Senio- Straße „Am Rübenberg“ ist eine Ein-/Aus- Sollte der Gebäuderückbau außerhalb des renresidenz 30 Stellplätze und im Bereich fahrt nicht gewünscht. Zeitraumes von Oktober bis März erfolgen, des Mehrfamilienwohnhauses 11 Stellplät- Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen dann sind die Gebäude unmittelbar vor ze vor. Somit werden ausreichend Stellplät- der Verkehrsflüsse / der übergeordneten Beginn der Baumaßnahme auf besetze Straße sind die Ein-/Ausfahrtbereiche aus- Nester von Vögeln, speziell des

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 23 www.kernplan.de Haussperlings, zu prüfen, um eine Tötung den Kleingehölzen oder Stauden, Ramm- Erhalt von Bäumen, Sträuchern von Individuen zu vermeiden. Im Falle einer Borden, etc. vor Oberflächenverdichtung und sonstigen Bepflanzungen Brut sind notwendige Maßnahmen in zu schützen. Im Falle beengter Verhältnisse Absprache mit der unteren Natur sind Belüftungs- und Bewässerungskanäle Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB schutzbehörde festzulegen (z.B. Baubeginn anzulegen; die Pflanzgrube muss mindes- erst nach Ende der Aufzuchtphase). tens 12,0 m3 umfassen und 1,50 m tief Festsetzung sein. Anbringen von Nisthilfen für Naturraumtypische und standortgerechte Gebäudebrüter: Je Neubau sind mindes- Bei der Baumarten bzw. -sortenauswahl Gehölze sind, sofern es der Gesundheitszu- tens zwei Nisthilfen für Mauersegler und/ für den Stellplatzbereich ist die folgende stand erlaubt und die Verkehrssicherheit ge- oder Haussperlinge sowie mindestens vier Pflanzliste (Vorschlagsliste) zu verwenden: währleistet ist, zu erhalten, und in die Pla- weitere Kästen für Höhlen- oder nung zu integrieren. Die Baumschutzsat- • Feld-Ahorn (Acer campestre) Halbhöhlenbrüter an geeigneten Stellen zung der Kreisstadt Saarlouis ist zu beach- anzubringen. • Hainbuche (Carpinus betulus) ten. • Wildbirne (Pyrus communis) Begründung Begründung • Traubenkirsche (Prunus padus) Zum Schutz potenziell vorkommender pla- • Wildapfel (Malus sylvestris) Die Festsetzung zum Erhalt von Bäumen, nungsrelevanter Arten innerhalb des • Mehlbeere (Sorbus aria) Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen dient dem Erhalt der naturraumtypischen Plangebietes werden vorsorglich entspre- • Eberesche (Sorbus aucuparia) chende, artenschutzrechtlich begründete und gebietsprägenden Gehölze im • Speierling (Sorbus domestica) Maßnahmen festgesetzt. Plangebiet. • Elsbeere (Sorbus torminalis) Bäume mit einem Stammumfang von 60 Flächen für Gemeinschaftsanla Bei allen Baumpflanzungen sind die und mehr cm sind dabei grundsätzlich gen; hier: Spielplatz Empfehlungen der FLL (Empfehlungen durch die Baumschutzsatzung der Kreis- für Baumpflanzungen, Teil 1 - Planung, stadt Saarlouis geschützt. Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB Pflanzarbeiten, Pflege, 2. Ausgabe 2015, Teil 2 Standortvorbereitungen für Festsetzung Neupflanzungen, Pflanzgruben und Festsetzungen aufgrund Wurzelraumerweiterung, Bauweisen und landesrechtlicher Vorschriften Siehe Plan. Substrate, 2. Ausgabe 2010 sowie die (analog § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. Gütebestimmungen für Baumschulpflanzen) LBO) Begründung ebenso wie die einschlägigen DIN Normen (DIN 18916 (Vegetationstechnik In das Bebauungsplankonzept ist eine Örtliche Bauvorschriften (§ 9 Abs. potenzielle Spielplatzfläche integriert, die im Landschaftsbau, Pflanzen und 4 BauGB i.V.m § 85 LBO) bei Bedarf realisiert werden kann. Diese Flä- Pflanzarbeiten) zu beachten. che ist mit der Festsetzung bauplanungs- Die Baumpflanzungen sind dauerhaft zu Festsetzung rechtlich gesichert. sichern und Ausfälle durch gleichartige Bäume zu ersetzen. • Stellplätze: Je 8 Betten in der Senioren- Anpflanzen von Bäumen, Sträu residenz ist ein PKW-Stellplatz nachzu- Begründung weisen. Je der Seniorenresidenz zuge- chern und sonstigen Bepflan ordneten Service-Wohnung ist ein Pkw- zungen Aufgrund der zentralen innerörtlichen Lage Stellplatz nachzuweisen. Je Wohnein- des Plangebietes in direkter Nachbarschaft heit innerhalb der Fläche mit der Nut- Analog. § 9 Abs. 1 Nr. 25 a i. V. m. §9 Abs. 1 zu der bereits bestehenden Wohnbebauung zungsart „Wohnen“ sind 1,5 PKW- Nr. 20 BauGB ist die hochwertige und qualitätsvolle Aus- Stellplätze (inkl. Besucherparkplätze) gestaltung der Freiräume von besonderer nachzuweisen. Festsetzung Bedeutung. Mit den getroffenen grünord- • Dachform, Dacheindeckung: Als Dach- Ab drei Stellplätzen ist im Umfang von je nerischen Festsetzungen wird die Entwick- form sind Satteldächer, flachgeneigte drei Stellplätzen mindestens ein stand- lung ökologisch hochwertiger Pflanzungen Satteldächer, Flachdächer und Pultdä- ortgerechter klein- bis mittelkroniger mit Mehrwert für das Landschafts- und cher zulässig. Anlagen zur Nutzung der Laubbaumhochstamm (Stammumfang 18 Stadtbild erzielt. Solarenergie auf geneigten Dächern - 20 cm) zu pflanzen. Die Festsetzung dient insbesondere der Ein- sind nur in der gleichen Neigung wie grünung der Stellplatzflächen zur Steige- die dazugehörige Dachfläche zulässig. Bei allen Baumpflanzungen muss grund- Flachdächer sind zu begrünen. sätzlich die offene oder mit einem dauer- rung der Aufenthaltsqualität. • Fassadengestaltung: Für die Gestaltung haft luft- und wasserdurchlässigen Belag Auf weitergehende Festsetzungen wird ver- der Fassaden sind nur glatter oder fein- versehene Fläche (Baumscheibe) mindes- zichtet, da so noch Flexibilität bei der gärt- strukturierter Putz, Sichtmauerwerk, un- tens 6,0 m2 betragen. Die Baumscheiben nerischen Anlage verbleibt. polierter Naturstein und Holzverklei- sind durch geeignete Maßnahmen wie dungen zulässig. Unzulässig sind Fassa- z.B. die Bepflanzung mit bodendecken-

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 24 www.kernplan.de denverkleidungen aus glänzenden/re- Begründung flektierenden Materialien und Keramik- platten. Ausnahmsweise sind auch an- Für Bebauungspläne können analog § 9 dere Materialien zulässig. Eine Fassa- Abs. 4 BauGB i.V.m. § 85 Abs. 4 der saarlän- denbegrünung ist ausdrücklich erlaubt. dischen Landesbauordnung (LBO) gestalterische Festsetzungen getroffen werden. • Einfriedungen: Innerhalb des Plangebietes sind Einfriedungen (Zäu- Um gestalterische Mindestanforderungen ne, Hecken, etc.) bis zu einer Gesamt- planungsrechtlich zu sichern, werden örtli- höhe von 2,00 m zulässig. che Bauvorschriften in den vorhaben • Sonstiges: Abfall- und Wertstoffbehälter bezogenen Bebauungsplan aufgenommen. sind im Gebäude oder in vom Die getroffenen Festsetzungen wurden zur Straßenraum aus nicht einsehbaren Gewährleistung einer einheitlichen und ty- Konstruktionen unterzubringen. pischen Gestaltung des Stadtbildes definiert • Niederschlagswasserbeseitigung: und vermeiden gestalterische Negativwir- kungen auf das Landschaftsbild. - Das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser ist voll- Flachdächer innerhalb des Plangebietes ständig auf dem Grundstück zu sind zu begrünen. Dadurch wird ein Beitrag versickern. Der rechnerische Nach- zum Klimaschutz geleistet. weis muss entsprechend DWA-Ar- beitsblatt 138 für ein 5-jähriges Die Festsetzungen bzgl. der Niederschlags- Regenereignis erfolgen. Sollte eine wasserbeseitigung dienen der ordnungsge- Versickerung technisch nicht mög- mäßen Entwässerung aller Flächen inner- lich sein, ist das anfallende halb des Plangebiets. Niederschlagswasser durch geeignete Maßnahmen (z.B. Dachbegrü- nung, Retentionszisternen, etc.) auf dem Grundstück zurückzuhal- ten und im Regelfall auf maximal 1l/s gedrosselt der vorhandenen Kanalisation zuzuführen. Der rechnerische Nachweis muss entsprechend DWA-Arbeitsblatt 117 für ein 5- jähriges Regenereignis an- hand der ermittelten Grundstücks flächen und dem Drosselabfluss in Höhe von maximal 1 l/s und einer Drosselabflussspende von minimal 2 l/(sxha) erfolgen. Unabhängig vom Ergebnis des rechnerischen Nachweises beträgt das zu schaf- fende, ständig auf dem Grundstück vorzuhaltende, Mindestrückhalte- volumen 5 Kubikmeter. Der entsprechende rechnerische Nachweis ist dem Abwasserwerk der Kreis- stadt Saarlouis vor Baubeginn zur Freigabe vorzulegen. Die erforderlichen Anlagen müssen den allge- mein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. - Die geplanten Grundstücksoberflä- chen (Zufahrten, Stellplätze, Wege, etc.) müssen versickerungsfähig hergestellt werden. - Drainagen dürfen nicht an den Ka- nal angeschlossen werden. Weitere Angaben zur Entwässerung finden sich unter den Hinweisen.

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 25 www.kernplan.de Auswirkungen des Bebauungsplans, Abwägung

Abwägung der öffentlichen und Umgebung und von der Umgebung auf das frage nach Einrichtungen für Senioren wei- privaten Belange Plangebiet vermieden werden. Dies kann ter steigen. erreicht werden, indem unvereinbare Nut- Für jede städtebauliche Planung ist das zungen voneinander getrennt werden. Das Angebot sollte daher vielfältig sein und Abwägungsgebot gem. § 1 Abs. 7 BauGB den unterschiedlichen Wünschen und Be- von besonderer Bedeutung. Danach muss Die Festsetzungen wurden so gewählt, dass dürfnissen der Bevölkerung Rechnung tra- die Kommune als Planungsträgerin bei der sich das Sondergebiet und die Fläche mit gen. Der vorliegende vorhabenbezogene Aufstellung eines Bebauungsplans die öf- der Nutzungsart „Wohnen“ hinsichtlich Art Bebauungsplan kommt dieser Forderung fentlichen und privaten Belange gegenein- und Maß der baulichen Nutzung, der Bau- nach. ander und untereinander gerecht abwägen. weise sowie der überbaubaren Grund- stücksfläche in die Umgebung und in die di- Mit dem vorliegenden Vorhaben werden die Die Abwägung ist die eigentliche Planungs planungsrechtlichen Voraussetzungen so- entscheidung. Hier setzt die Kommune ihr rekte Nachbarschaft einfügt. Hierdurch wird Konfliktfreiheit gewährleistet. Zusätzlich wohl für die Errichtung einer Seniorenresi- städtebauliches Konzept um und entschei- denz mit Service-Wohnungen, als auch für det sich für die Berücksichtigung bestimm- schließen die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen innerhalb des Plange- die Errichtung von einem Mehrfamilien- ter Interessen und die Zurückstellung der wohnhaus geschaffen. dieser Lösung entgegenstehenden Belange. bietes jede Form der Nutzung aus, die inner- gebietlich oder im direkten Umfeld zu Stö- Der bestehenden Nachfrage in Saarlouis Die Durchführung der Abwägung impliziert rungen und damit zu Beeinträchtigungen wird somit in integrierter Lage Rechnung eine mehrstufige Vorgehensweise, die aus führen können. getragen. folgenden vier Arbeitsschritten besteht: Bei der vorgesehenen Nutzung „Senioren- • Sammlung des Abwägungsmaterials residenz“ handelt es sich um eine besonde- Auswirkungen auf die Erhaltung, Ge- staltung und Erneuerung des Stadt- • Gewichtung der Belange re Form des Wohnens, die einen geringen Störgrad aufweist. und Landschaftsbilds • Ausgleich der betroffenen Belange • Abwägungsergebnis Die unmittelbare Umgebung des Plangebie- Die städtebauliche und gestalterische Qua- tes dient in erster Linie dem Wohnen bzw. lität des Plangebietes ist gegenwärtig auf- als Standort von Nutzungen, die das Woh- grund der teils mindergenutzten Bebauung Auswirkungen der Planung auf nen nicht wesentlich stören. Gegenseitige (Scheunen) eingeschränkt. Sowohl der rück- die städtebauliche Ordnung und Beeinträchtigungen dieser Nutzungen sind zubauende Gebäudebestand als auch die Entwicklung sowie die natürlichen bisher keine bekannt und auch künftig nicht Grün-/Freiflächen befinden sich aktuell Lebensgrundlagen zu erwarten. überwiegend in einem optimierungsbedürf- tigen Zustand. Hinsichtlich der städtebaulichen Ordnung Im Rahmen des Vorhabens wurde zudem und Entwicklung bzw. der natürlichen ein Lärmgutachten erstellt (vgl. Kapitel Durch die zukunftsfähige Entwicklung des Lebensgrundlagen (im Sinne des § 1 Abs. 6 „Grundlagen und Rahmenbedingungen“). Grundstückes, d. h. den Bau einer Senioren- BauGB) sind insbesondere folgende mögli- residenz sowie einem Mehrfamilienwohn- che Auswirkungen beachtet und in den Über die bauordnungsrechtlichen Abstands- haus und durch eine städtebaulich hoch- vorhabenbezogenen Bebauungsplan einge- flächen wird eine ausreichende Belichtung wertige architektonische und gestalterische stellt: und Belüftung der Grundstücke gewährleis- Konzeption wird das Erscheinungsbild des tet. Grundstückes und des direkten Umfeldes Auswirkungen auf die allgemeinen städtebaulich und gestalterisch deutlich Anforderungen an gesunde Wohn- Es kommt somit zu keinen nachteiligen Aus- aufgewertet. und Arbeitsverhältnisse wirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeits- verhältnisse durch die vorgesehene Pla- Da es sich bei der Senioreneinrichtung um Dieser Planungsgrundsatz präzisiert die we- nung. eine spezielle Form des Wohnens handelt, sentlichen Grundbereiche menschlichen Da- ist aufgrund des Betriebskonzeptes ein Bau- seins. Er enthält die aus den allgemeinen Auswirkungen auf die Wohnbedürf- körper erforderlich, der sich so nicht direkt Planungsgrundsätzen entwickelte Forde- nisse der Bevölkerung aus der Umgebung ableiten lässt. Dennoch rung für Bauleitpläne, dass die Bevölkerung wurden entsprechende Festsetzungen ge- Mit zu den wichtigsten städtebaulichen bei der Wahrung der Grundbedürfnisse getroffen, die dem begegnen (u. a. Regelung Aufgaben der Kommune gehört die Schaf- sunde und sichere Lebensbedingungen vor- der Gebäudehöhen). Von der Anordnung fung der planungsrechtlichen Voraussetzun- findet. und Gestaltung der geplanten Baukörper gen zur Versorgung der Bevölkerung mit geht somit keine erheblich dominierende Das bedeutet, dass Wohn- und Arbeitsstät- Wohnbaugrundstücken bzw. einem ent- Wirkung aus. Die Festsetzung der ten so entwickelt werden sollen, dass Be- sprechenden Angebot von Wohnungen auf überbaubaren Grundstücksflächen garan- einträchtigungen vom Plangebiet auf die dem Immobilienmarkt. Mit dem demografi- schen Wandel wird zudem auch die Nach-

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 26 www.kernplan.de tiert darüber hinaus ausreichend Freiflächen Auswirkungen auf die Belange des schränkt, die dem Einzelnen unzumutbar auf dem Grundstück. Verkehrs und auf die Belange der Ver- ist. Vielmehr wird Planungsrecht zugestan- und Entsorgung den. Zudem tragen auch die Begrünungen im Plangebiet (u. a. Begrünung der oberirdi- Mit der Realisierung der geplanten Nutzun- Es sind keine nachteilige Auswirkungen auf schen Stellplätze) dazu bei, dass keine ne- gen wird es zu einem Anstieg des Verkehrs- die angrenzende Nachbarschaft zu erwar- gativen Auswirkungen auf das Stadt- und aufkommens kommen, das in erster Linie ten. Zum einen ist die festgesetzte Landschaftsbild entstehen. durch die Bewohner des Mehrfamilien- Nutzungsart verträglich zur Umgebungs wohnhauses und der Seniorenresidenz so- nutzung. Zum anderen wurden entspre- Auswirkungen auf umweltschützende wie durch Besucher und Beschäftigte der chende Festsetzungen getroffen, um das Belange Seniorenresidenz hervorgerufen wird. Der Einfügen in den Bestand weitgehend zu si- ruhende Verkehr wird innerhalb des chern (vgl. vorangegangene Ausführungen). Beim Plangebiet handelt es sich um die Ent- Plangebietes auf oberirdischen Stellplatzflä- wicklung einer mindergenutzten, teilweise chen geordnet. Dies trägt dazu bei, dass ru- Darüber hinaus wurde die Planung auf- versiegelten Fläche in innerörtlicher Lage. hender Verkehr und Parksuchverkehr in der grund von Anregungen der Nachbarschaft Umgebung vermieden werden. zwischenzeitlich optimiert. Das neue Kon- Aufgrund der Vorbelastungen, resultierend zept sieht gegenüber der ursprünglichen aus der teilweisen Versiegelung des Aufgrund der ausreichenden Dimensio Planungsvariante eine deutlich kleinere Be- Geltungsbereiches und der Nutzung als nierung der angrenzenden Hülzweilerstraße bauung mit geringeren Firsthöhen und oh- Abstellfläche, der Zentrumsnähe, der Lage kann der zusätzlich entstehende Verkehr ne jegliche PKW-Zufahrt von der Sandberg- an der Hülzweilerstraße als Hauptverkehrs- problemlos aufgenommen werden. straße bzw. von der Straße „Am Rüben- straße, sowie der Bewegungsunruhe im berg“ vor. Die Zufahrt zur Seniorenresidenz Plangebiet und der direkten Umgebung, Die Belange der Ver- und Entsorgung wer- und zum Mehrfamilienwohnhaus erfolgt finden über das bisherige Maß hinausge- den ausreichend berücksichtigt. Die not- ausschließlich über die Hülzweilerstraße. hende relevante Eingriffe in Natur und wendige Ver- und Entsorgungsinfrastruktur Landschaft nicht statt. Die potenziellen Aus- und Anschlusspunkte sind in unmittelbarer Zudem kann der gestiegenen Nachfrage wirkungen auf umweltschützende Belange Umgebung des Plangebietes vorhanden. nach Senioreneinrichtungen sowie der ge- sind gering. Unter Beachtung der Kapazitäten und der stiegenen Nachfrage nach Wohnraum in in- getroffenen Festsetzungen ist die Ver- und tegrierter Lage Rechnung getragen werden. Aufgrund der bestehenden Vorbelastungen Entsorgungsinfrastruktur ordnungsgemäß sind die Lebensraumstrukturen des sichergestellt. Die Belange der angrenzenden Nachbar- Plangebietes und der näheren Umgebung schaft werden somit durch das Bauvorha- stark eingeschränkt, sodass der Geltungs- Auswirkungen auf Belange des ben nicht übermäßig beeinträchtigt. Die bereich aktuell nur eine geringe ökologi- Klimas bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen sche Wertigkeit für Tiere und Pflanzen hat. Vorgaben werden eingehalten. Das Grundstück ist durch den aktuellen Auch hinsichtlich der Arten und Biotope so- Gebäudebestand (Wohngebäude, Scheu- wie der biologischen Vielfalt ist der Gel- nen), der abgerissen werden soll, bereits Auswirkungen auf alle sonstigen tungsbereich geringwertig und deutlich be- teilweise versiegelt. Im Zuge der Realisie- Belange einträchtigt. rung der vorgesehenen Planung kommt es Alle sonstigen bei der Aufstellung von zwar zu neuen Versiegelungen, aufgrund Das Gebiet hat keine besondere natur- Bauleitplänen laut § 1 Abs. 6 BauGB zu be- des überschaubaren Flächenumfangs kön- schutzfachliche oder ökologische Bedeu- rücksichtigenden Belange werden nach jet- nen negative Auswirkungen auf die Belan- tung. Von dem Planvorhaben sind keine ge- zigem Kenntnisstand durch die Planung ge des Klimas jedoch insgesamt ausge- setzlich geschützten Biotope, FFH-Lebens nicht berührt. schlossen werden. raumtypen und bestandsgefährdeten Bio toptypen oder Tier- und Pflanzenarten be- Zudem sind Flachdächer innerhalb des troffen. Es kommen ebenfalls keine Tier- Gewichtung des Plangebietes zu begrünen. Hiermit wird ein Abwägungsmaterials oder Pflanzenarten mit besonderem Schutz- Beitrag zum Klimaschutz geleistet. status vor, sodass der geplanten Nutzung Gemäß dem im Baugesetzbuch verankerten auch keine artenschutzrechtlichen Belange Hinsichtlich der klimatischen Veränderun- Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) wur- entgegenstehen. Gebiete von gemein- gen ist aus Vorsorgegründen ein Hinweis den die bei der Abwägung zu berücksichti- schaftlicher Bedeutung sind nicht betroffen. zum Abfluss des Wassers bei Starkregener- genden öffentlichen und privaten Belange eignissen aufgenommen. Gem. § 13 a BauGB gelten Eingriffe, die gegeneinander und untereinander gerecht aufgrund der Aufstellung des Auswirkungen auf private Belange abgewogen und entsprechend ihrer Bedeu- Bebauungsplanes zu erwarten sind, als vor tung in den vorliegenden vorhabenbezo- der planerischen Entscheidung erfolgt. Ein Durch die Planung ergeben sich für den genen Bebauungsplan eingestellt. Ausgleich ist nicht erforderlich. Grundstückseigentümer / die Vorhabenträ- gerin keine negativen Folgen. Wie die vor- angehenden Ausführungen belegen, werden die Nutzbarkeit und auch der Wert des Grundstücks, auch der Grundstücke im Um- feld, nicht in einer Art und Weise einge-

„Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 27 www.kernplan.de Argumente für die Verabschiedung des vorhabenbezogenen Bebau ungsplans

• Revitalisierung einer teils mindergenutzten Fläche im Sinne der Innenentwicklung, sinnvolle Nachver- dichtung des Bestandes • Mit der Schaffung einer Seniorenresi- denz wird die Kreisstadt Saarlouis / die Vorhabenträgerin der aus dem demo- grafischen Wandel resultierenden Nach- frage gerecht; mit der Erweiterung des Angebotes an Wohnraum wird die Kreisstadt Saarlouis / die Vorhabenträ- gerin der bestehenden Nachfrage nach Wohnraum in integrierter Lage gerecht • Störungen und Beeinträchtigungen der Planung auf die Umgebungsnutzung können ausgeschlossen werden; ebenso verhält es sich umgekehrt • Keine erheblichen Auswirkungen auf die Belange des Umweltschutzes • Keine erheblich negativen Auswirkun- gen auf das Stadt- und Landschaftsbild • Geringer Erschließungsaufwand: Infra- struktur ist weitestgehend vorhanden • Keine negativen Auswirkungen auf die Belange des Verkehrs, Ordnung des ruhenden Verkehrs auf dem Grundstück sowie keine negativen Auswirkungen auf die Ver- und Entsorgung • Keine erheblichen Beeinträchtigung pri- vater Belange

Argumente gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan

Es sind keine Argumente bekannt, die gegen die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sprechen.

Fazit

Im Rahmen des Verfahrens zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurden die zu beachtenden Belange in ihrer Gesamtheit untereinander und gegeneinander abgewogen. Aufgrund der genannten Argumente, die für die Planung sprechen, kommt die Kreisstadt Saarlouis zu dem Ergebnis, dass der Umsetzung der Pla- nung nichts entgegensteht.

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