Seniorenresidenz Und Wohnbebauung Hülzweilerstraße
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Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan in der Kreisstadt Saarlouis, Stadtteil Fraulautern ENTWURF 15.01.2020 Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße Im Auftrag: Römerhaus Bauträger GmbH Hofstückstraße 26 67105 Schifferstadt Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan in der Kreisstadt Saarlouis, Stadtteil Fraulautern IMPRESSUM Stand: 15.01.2020, Entwurf Verantwortlich: Geschäftsführende Gesellschafter Dipl.-Ing. Hugo Kern, Raum- und Umweltplaner Dipl.-Ing. Sarah End, Stadtplanerin AKS Projektbearbeitung: M. Sc. Lisa Müller, Umweltplanung und Recht Hinweis: Inhalte, Fotos und sonstige Abbildungen sind geistiges Eigentum der Kernplan GmbH oder des Auftraggebers und somit urheberrechtlich geschützt (bei gesondert gekenn- zeichneten Abbildungen liegen die jeweiligen Bildrechte/Nutzungsrechte beim Auftrag- geber oder bei Dritten). Sämtliche Inhalte dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung der Kernplan GmbH bzw. des Auftraggebers (auch auszugsweise) vervielfältigt, verbreitet, weitergegeben oder auf sonstige Art und Weise genutzt werden. Sämtliche Nutzungsrechte verbleiben bei der Kernplan GmbH bzw. beim Auftraggeber. Kirchenstraße 12 · 66557 Illingen Tel. 0 68 25 - 4 04 10 70 Fax 0 68 25 - 4 04 10 79 www.kernplan.de · [email protected] Vorbemerkungen, Anlass und Ziele der Planung 4 Grundlagen und Rahmenbedingungen 6 Das Projekt 16 Begründungen der Festsetzungen und weitere Planinhalte 19 Auswirkungen des Bebauungsplans, Abwägung 26 INHALT „Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 3 www.kernplan.de Vorbemerkungen, Anlass und Ziele der Planung Die Vorhabenträgerin, die Römerhaus Bau- (ruhender Verkehr) können vollständig auf Die Planung umfasst das gesamte Grund- träger GmbH, plant auf einer teils minder- den Grundstücken untergebracht werden. stück mit der Flurstücksnummer 165/7. Die genutzten Fläche im Südosten des Saar- Gesamtfläche des Grundstückes beträgt ca. louiser Stadtteils Fraulautern eine Senioren- Insgesamt ist der Standort für Wohnnutzung 8.150 qm. Die genauen Grenzen des residenz sowie ein Mehrfamilienwohnhaus sehr gut geeignet, da auch die Umgebung vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zu errichten. überwiegend durch Wohnnutzung sowie können dem beigefügten Lageplan ent- das Wohnen nicht wesentlich störende ge- nommen werden. Das gesamte Grundstück mit der Flurstücks- werbliche Nutzungen (u. a. Dienstleistungs- nummer 165/7 liegt zwischen der Hülz- und Gastronomiebetriebe) geprägt ist. Mit der Erstellung des vorhabenbezogenen weilerstraße und der Straße „Am Rüben- Bebauungsplans und der Durchführung des berg“. Aktuell beurteilt sich die planungsrechtliche Verfahrens ist die Kernplan Gesellschaft für Zulässigkeit nach § 34 BauGB (Zulässigkeit Städtebau und Kommunikation mbH, Im Rahmen des Bauvorhabens soll die vor- von Vorhaben innerhalb der im Zusammen- Kirchenstraße 12, 66557 Illingen, beauf- handene Bebauung abgerissen und durch hang bebauten Ortsteile). Auf dieser Grund- tragt. eine neue Bebauung ersetzt werden. lage kann das Vorhaben nicht realisiert wer- den. Die Seniorenresidenz, bestehend aus meh- Verfahrensart reren Baukörpern mit jeweils drei Vollge- Zur Schaffung der planungsrechtlichen Vor- schossen, ist hierbei als U-förmiges Ge- aussetzungen für die Zulässigkeit der Pla- Das Verfahren wird nach § 13a BauGB (Be- samtgebäude vorgesehen. nung bedarf es daher der Aufstellung eines bauungspläne der Innenentwicklung) Bebauungsplans. Die Kreisstadt Saarlouis durchgeführt. Es handelt sich bei der Pla- Das Mehrfamilienhaus ist mit insgesamt hat somit auf Antrag der Vorhabenträgerin nung um eine Maßnahme der Innen- sieben Wohneinheiten geplant, verteilt auf nach § 1 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 2 Abs. 1 entwicklung (Wiedernutzbarmachung von zwei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss. BauGB und § 12 BauGB die Aufstellung des Flächen, Entwicklung von Grundstücken im vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Se- Innenbereich). Mit dem Gesetz zur Erleich- Sowohl die Zufahrt zur Seniorenresidenz als niorenresidenz und Wohnbebauung Hülz- terung von Planungsvorhaben für die auch die Zufahrt zum Mehrfamilienhaus ist weilerstraße“ im Saarlouiser Stadtteil Frau- Innenentwicklung der Städte vom 21. De- ausschließlich über die Hülzweilerstraße lautern beschlossen. zember 2006, das mit der Novellierung des vorgesehen. Die erforderlichen Stellplätze Lebacher Straße Hülzweilerstraße Saarbrücker Straße B 51 Saar Lage des Vorhabens im Stadtteil Fraulautern; Quelle: ZORA, LVGL; Bearbeitung: Kernplan „Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 4 www.kernplan.de Baugesetzbuches am 01. Januar 2007 in Voraussetzungen des vorhaben Kraft trat, fällt die seit Juli 2004 vorgesehe- bezogenen Bebauungsplanes ne förmliche Umweltprüfung bei Bebau- ungsplänen der Größenordnung bis zu Zur Schaffung von Baurecht durch einen 20.000 m2 weg. Dies trifft für den vorlie- vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind genden Bebauungsplan zu, da das folgende Voraussetzungen zu erfüllen: Plangebiet lediglich eine Fläche von ca. 8.150 qm in Anspruch nimmt. • Der Vorhaben- und Erschließungsplan, der eine umfassende Gesamtbeschrei- Weitere Voraussetzung der Anwendung des bung des Vorhabens enthält, ist von der § 13a BauGB ist, dass keine Anhaltspunkte Vorhabenträgerin zu erarbeiten, der für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Kreisstadt Saarlouis vorzulegen und ab- Nr. 7b BauGB genannten Umweltbelange zustimmen. vorliegen. Dies trifft für den vorliegenden • Der Durchführungsvertrag, in dem sich Bebauungsplan zu. die Vorhabenträgerin auf der Grundlage eines mit der Kreisstadt Saarlouis abge- Es bestehen auch keine Anhaltspunkte da- stimmten Planes zur Durchführung des für, dass bei der Planung Pflichten zur Ver- Vorhabens innerhalb einer bestimmten meidung oder Begrenzung der Auswirkun- Frist und zur Tragung der Planungs- und gen von schweren Unfällen nach § 50 Erschließungskosten ganz oder teilwei- BImSchG zu beachten sind. se verpflichtet, ist vor dem Satzungs- Außerdem wird nicht die Zulässigkeit von beschluss des vorhabenbezogenen Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Bebauungsplanes zwischen Vorhaben- Durchführung einer Umweltverträglichkeits- trägerin und Kreisstadt abzuschließen. prüfung unterliegen. • Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird gem. § 12 BauGB Bestandteil des Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten die vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Eingriffe als vor der planerischen Entschei- Der Durchführungsvertrag und die darin dung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich enthaltenen Verpflichtungen der Vorha- der vorgenommenen Eingriffe ist damit benträgerin hingegen bleiben rechtlich nicht notwendig. gegenüber dem vorhabenbezogenen Die Vorschriften des vereinfachten Verfah- Bebauungsplan selbstständig. rens nach § 13 BauGB gelten entsprechend. Es wird darauf hingewiesen, dass gem. § 13 Abs. 2 und 3 BauGB und § 13a Abs. 2 und 3 BauGB von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umwelt- bezogener Informationen verfügbar sind, der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB und von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen wird. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Kreisstadt Saarlouis stellt für das Gebiet eine Wohnbaufläche dar. Der Bebauungsplan ist somit nicht vollständig aus dem Flächen- nutzungsplan entwickelt. Eine Anpassung des Flächennutzungsplans erfolgt im Wege der Berichtigung. „Seniorenresidenz und Wohnbebauung Hülzweilerstraße“ 5 www.kernplan.de Grundlagen und Rahmenbedingungen Lage und Begrenzung des räumlichen Geltungsbereichs Der Geltungsbereich befindet sich im süd- östlichen Siedlungsgebiet des Saarlouiser Stadtteils Fraulautern, zwischen der Hülz- weilerstraße und der Straße „Am Rüben- berg“. Der Geltungsbereich des vorhabenbezoge- nen Bebauungsplans wird wie folgt be- grenzt: • im Norden durch die angrenzende Wohnbebauung der Sandbergstraße Hs.-Nr. 14 - 20 (gerade Zahlen) inkl. der dazugehörigen Grünflächen (Gärten), • im Osten durch die Straßenverkehrsflä- chen der Straße „Am Rübenberg“, • im Süden durch die angrenzende Blick in das Plangebiet aus Richtung Westen Wohnbebauung der Hülzweilerstraße Hs.-Nr. 67 - 75 (ungerade Zahlen) und der Straße „Am Rübenberg“ Hs.-Nr. 1a Nutzung des Plangebiets, nen ist zudem ein kleiner Gewerbebetrieb inkl. der dazugehörigen Grünflächen Umgebungsnutzung und (Autoblechteile) ansässig. (Gärten) sowie Eigentumsverhältnisse Der Großteil des Grundstückes ist somit ver- • im Westen durch die Straßenverkehrs- siegelt bzw. teilversiegelt (zentraler Schot- Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine fläche der Hülzweilerstraße und die an- terplatz). Lediglich im östlichen Teil des teils mindergenutzte Fläche im südöstlichen grenzende Wohnbebauung der Hülz- Plangebietes, entlang der Straße „Am Rü- Siedlungsgebiet von Fraulautern. weilerstraße Hs.-Nr. 61 inkl. der dazu- benberg“, findet sich eine unbebaute Grün- gehörigen Grünflächen (Garten). Derzeit finden sich auf dem Grundstück fläche mit verschiedenen Gehölzstrukturen. noch mehrere Gebäude (zwei Wohngebäu- Die genauen Grenzen des Geltungsbereichs Die direkte Umgebung des Plangebietes ist de, mehrere Scheunen). In einer der Scheu- sind der Planzeichnung des vorhabenbezo- in erster Linie durch Wohnnutzungen ge- genen Bebauungs plans zu entnehmen. prägt, sowie durch Nutzungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören (z. B. Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe).