Terminbestimmung 21 04 28 846K 3

Amtsgericht Frankfurt am Main 22.04.2021

846 K 3/20

Beschluss

Terminsbestimmung

Im Wege der Zwangsvollstreckung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft soll am Dienstag, dem 27. Juli 2021, 13:30 Uhr, im Kap Europa, Kongresshaus der Messe Frankfurt, Saal Horizont, Ebene 4 Osloer Str. 5, 60327 Frankfurt am Main versteigert werden:

Das im Grundbuch von Kriftel Blatt 4972 eingetragene Grundstück

Lfd. Gemarkung Flur Flurstück Wirtschaftsart und Lage Größe m² Nr. 1 Kriftel 8 40 Ackerland, Hinterm 1455 Neuenberg

(Detaillierte Objektbeschreibung: Unbebautes, landwirtschaftlich genutztes Grundstück, Obstplantage mit Apfelbaumreihen und Johannisbeersträuchern, sehr gepflegter Zustand)

Die Beschlagnahme ist wirksam geworden am 08.01.2020.

Der Verkehrswert gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG wurde festgesetzt auf: 10.700,00 €

Ist ein Recht im Grundbuch nicht vermerkt oder wird ein Recht später als der Versteigerungs- vermerk eingetragen, so muss der Berechtigte es spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anmelden. Er muss es auch glaubhaft machen, wenn der Gläubiger oder der Antragsteller oder bei einer Insolvenzverwalterversteigerung der Insolvenzverwalter widerspricht. Das Recht wird sonst im geringsten Gebot nicht berücksichtigt und bei der Verteilung des Versteigerungserlöses dem Anspruch des Gläubigers und den übrigen Rechten nachgesetzt.

Es ist zweckmäßig, schon zwei Wochen vor dem Termin eine Berechnung des Anspruchs – getrennt nach Hauptforderung, Zinsen und Kosten – einzureichen und den beanspruchten Rang mitzuteilen. Der Berechtigte kann die Erklärungen auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle abgeben.

Wer ein Recht hat, das der Versteigerung des vorbezeichneten Versteigerungsobjekts oder des nach § 55 ZVG mithaftenden Zubehörs entgegensteht, wird aufgefordert, die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens zu erwirken, bevor das Gericht den Zuschlag erteilt. Geschieht dies nicht, tritt für das Recht der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstandes.

Nähere Angaben zu dem Objekt und weitere Zwangsversteigerungsobjekte im Internet unter www.zvg-portal.de

Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, 1 Woche vor Termin unter Angabe des Kassenzeichens: 087489302010.

K 3

GUTACHTEN 20-10-02 F/WS zur Ermittlung des Marktwertes des Flurstücks 40 (Lage: Hinterm Neuenberg) im Flur 8 in der Gemarkung Kriftel (Main-Taunus-Kreis, PLZ 65830).

Übersichtskarte mit der ungefähren Lage des bewertungsgegenständlichen Flurstücks. Quelle: Boden Viewer Hessen des hessischen Landesamtes für Naturschutz, Umwelt und Geologie.

Hinweise: Teilweise sind Textpassagen und Informationen, aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus Vorgaben des Hessischen Ministeriums der Justiz, unleserlich markiert oder gelöscht. Die Originalfassung liegt dem Amtsgericht Frankfurt am Main vor und kann dort eingesehen werden. Dieses Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigungen und Veröffentlichungen gleich welcher Art (auch auszugsweise) bedürfen der Genehmigung des Autors des Gutachtens. Auftraggeber Amtsgericht Frankfurt am Main, Aktenzeichen: 846 K 3/20 Autor des Gutachtens Dipl.-Ing. Architekt Erich Finder

Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 2 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

INHALTSVERZEICHNIS Seite

1 ZUSAMMENSTELLUNG WESENTLICHER DATEN ...... 3 1.1 Hinweise zur Marktwertableitung ...... 4 1.2 Voraussetzungen zu dieser Wertertmittlung ...... 4 1.3 Haftung ...... 4 1.4 Datenschutz ...... 4 1.5 Salvatorische Klausel ...... 5

2 GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG ...... 5 2.1 Wesentliche rechtliche Grundlagen ...... 5 2.2 Informationsquelle ...... 5 2.3 Wertrelevante Lagefaktoren ...... 5 2.4 Mieten und Pachten ...... 6 2.5 Grundbuchauszug ...... 7 2.6 Baulasten ...... 8 2.7 Bodenbeschaffenheit / Altlasten ...... 8 2.8 Planungsrecht ...... 8

3 ZUR WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS ...... 9

4 WERTERMITTLUNG ...... 10 4.1 Bodenwert nach Abschnitt III, § 16 ImmoWertV ...... 10 4.2 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ...... 14 4.3 Bodenwertableitung...... 14

5 MARKTWERTABLEITUNG ...... 15

2 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 3 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

ANLAGEN

Anlage I Stadtplanauszug ...... 17

Anlage II Lageplan ...... 18

Anlage III Fotodokumentation ...... 19

Anlage IV Luftbild ...... 22

Anlage V Legende zum Regionalen Flächennutzungsplan ...... 23

Anlage VI Pachtvertrag für einen landwirtschaftlichen Betrieb ...... 25

Hinweis: Das o.a. Anlagenverzeichnis entspricht der Originalfassung. Die Anlagen IV bis einschließlich VI und Teile der Fotodokumentation sind aus datenschutzrechtlichen Gründen und aus Vorgaben des Hessischen Ministeriums der Justiz in der vorliegenden Gutachtenversion gelöscht.

Die Originalfassung liegt dem Amtsgericht Frankfurt am Main vor und kann dort eingesehen werden. Nähere Auskünfte erhalten Sie vom Amtsgericht Frankfurt am Main, Gebäude A in der Heiligkreuzgasse 34, 2. Stock, Zimmer 232 , Sprechzeiten Montag - Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr.

3 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 4 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

1 ZUSAMMENSTELLUNG WESENTLICHER DATEN

Autor des Gutachtens Dipl.-Ing. Architekt Erich Finder

Lage Gemarkung Kriftel Flur 8; Flurstück 40 in 65830 Kriftel

Bewertungsgegenstand Unbebautes, landwirtschaftlich genutztes Grundstück.

Auftraggeber Amtsgericht Frankfurt am Main.

Auftrag und Zweck des Ermittlung des Marktwertes im Rahmen eines Gutachtens Zwangsversteigerungsverfahrens zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft unter Berücksichtigung der Voraussetzungen zu der vorliegenden Wertermittlung, siehe Ziffer 1.2 im Gutachten und Hinweise zur Marktwertableitung unter Ziffer 1.1.

In Erbengemeinschaft: Lfd. Nr. 2.1: [anonymisiert] Eigentümer Lfd. Nr. 2.2: [anonymisiert] Lfd. Nr. 2.3: [anonymisiert] Lfd. Nr. 2.4: [anonymisiert] Lfd. Nr. 2.5: [anonymisiert]

Miet-/Pachtstatus Ein nicht unterschriebener Pachtvertrag aus 1995 liegt vor, siehe hierzu Ziffer 2.4 und Anlage VI im Gutachten.

Grundstücksgröße und Flurstück 40 1.455 m² Ackerland Wirtschaftsart gemäß Grundbuchauszug

Augenscheinliche Nutzung Obstplantage mit Apfelbaumreihen und Johannisbeersträuchern. zum Wertermittlungsstichtag

Ortstermin 10. Juli 2020 in Anwesenheit von: Sachverständiger: Herr Finder

Wertermittlungsstichtag 10. Juli 2020, Zeitpunkt des Ortstermins.

Qualitätsstichtag 10. Juli 2020. Im vorliegenden Bewertungsfall entspricht der Qualitätsstichtag dem Wertermittlungsstichtag.

Besondere objektspezifische Obstplantage mit Pachtvertrag. Wertrelevanter Aufwuchs mit Grundstücksmerkmale Apfelbaumreihen und Johanisbeersträuchern zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung. Der Aufwuchs ist im vorliegenden Gutachten nicht berücksichtigt. Siehe Ziffer 1.1 und Ziffer 4.2 sowie Anlage VI im Gutachten

*Marktwert ohne Aufwuchs Grundbuch von Kriftel Blatt Lfd. Nr. 1, Flurstück 40: rund 10.700 € 4972

*Siehe Hinweise zur Marktwertableitung unter Ziffer 1.1 im Gutachten.

4 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 5 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Dieses Gutachten ist nur für den Auftraggeber und nur für den angegeben Zweck bestimmt (Marktwertgutachten im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft). Eine sonstige anderweitige Verwertung durch Dritte, (z. B. zu Beleihungszwecken), auch auszugsweise, ist ohne schriftliche Zustimmung des Verfassers des Gutachtens nicht gestattet.

1.1 HINWEISE ZUR MARKTWERTABLEITUNG Pachtverhältnis und Aufwuchs siehe Ziffer 2.4 und Ziffer 4.2 sowie Anlage VI im Gutachten Ob bei einer etwaigen Versteigerung der Aufwuchs eine Wertrelevanz aufweist, beispielsweise Entschädigung für den Pächter, ist dem Unterzeichner des Gutachtens nicht bekannt und ist zugleich eine Rechtsfrage. Sollte die Obstplantage mit Apfelbaumreihen Bewertungsgegenstand sein im vorliegenden Zwangsversteigerungsverfahren, so sind diese von einem Sachverständigen für Gartenbau separat zu bewerten.

Der Aufwuchs mit Apfelbaumreihen ist im vorliegenden Gutachten nicht berücksichtigt.

1.2 VORAUSSETZUNGEN ZU DIESER WERTERTMITTLUNG Es handelt sich im vorliegenden Fall um ein Wertgutachten und nicht um ein Baugrund- oder Bodengutachten! Es wurden nur augenscheinliche, stichprobenartige Feststellungen getroffen. Baugrund und gesundheitsschädliche Stoffe etc. sind daher im Rahmen des Gutachtens ohne weitere Untersuchungen eines entsprechenden Fachunternehmens unvollständig und unverbindlich. Eine Überprüfung der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (einschließlich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen) oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu Bestand und Nutzungen des Grund und Bodens erfolgt nicht durch den Sachverständigen. Äußerungen von Amtspersonen, insbesondere Auskünfte, können nach der Rechtsprechung nicht als verbindlich gewertet werden. Für die Verwendung derartiger Äußerungen und Auskünfte dieser Wertermittlung kann der Sachverständige keine Gewährleistung übernehmen.

1.3 HAFTUNG Der Gutachter haftet nur für vorsätzlich und grob fahrlässig verursachte Schäden. Darüber hinausgehende Schadensersatzansprüche sind ausgeschlossen. Dieser Sachverständigenauftrag begründet keine Schutzpflicht zugunsten Dritter. Eine vertragliche oder vertragsähnliche Haftung des Sachverständigen gegenüber Dritten ist - auch im Wege der Abtretung - ausgeschlossen. Vorstehende Wertermittlung genießt Urheberecht, sie ist nur für den Auftraggeber/in bestimmt und nur für den angegebenen Zweck bestimmt. Mit dem Sachverständigenauftrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der/die Auftraggeber/in und der Sachverständige können aus dem Sachverständigenauftrag und dieser Wertermittlung gegenseitig Rechte geltend machen.

1.4 DATENSCHUTZ Unter Berücksichtigung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) sind im vorliegenden Gutachten die Namen von Eigentümern, Mietern, Ansprechpartner, etc. anonymisiert. Der Auftraggeberseite, Amtsgericht Frankfurt am Main, ist ein separates Datenblatt mit allen notwendigen Namen zur Verfügung gestellt.

5 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 6 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

1.5 SALVATORISCHE KLAUSEL Sollte eine der vorgenannten Regelungen unwirksam sein, bleiben die anderen wirksam.

2 GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG

2.1 WESENTLICHE RECHTLICHE GRUNDLAGEN Der Wertermittlung liegen zugrunde: Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I, S. 3634). ImmoWertV 2010. WertR 2006. Ertragswertrichtlinie (EW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-RL). BauNVO: Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke.

2.2 INFORMATIONSQUELLE ➢ Amtsgericht Frankfurt am Main: Auftrag, Beschluss, Grundbuchauszug. ➢ Ortstermin. ➢ Gutachterausschuss für den Main-Taunus-Kreis, ansässig beim Amt für Bodenmanagement Limburg: Bodenrichtwert, Kaufpreisfälle. ➢ Planungsverband Rhein-Main: Flächennutzungsplan. ➢ BodenViewerHessen: Bodenart, Acker-/Grünlandzahl http://bodenviewer.hessen.de/mapapps/resources/apps/bodenviewer/index.html?lang=de ➢ Antragsgegnerseite [anonymisiert]: mündliche Auskünfte, E-Mail: Mietvertrag ➢ Antragstellerseite [anonymisiert]: mündliche/telefonische Auskünfte

2.3 WERTRELEVANTE LAGEFAKTOREN Lage Gemarkung Kriftel, südlich des Gemeindekerns von Kriftel und südöstlich des Stadtkerns von Hofheim.

Grundstücksgröße gemäß Lfd. Nr. 1 Flurstück 40: Grundbuchauszug und Grundstücksgröße: 1.455 m² Grundstücksgestalt. Abmessung: ca. 9 x 157 m Grundstücksgestalt: annähernd rechteckig

Topographie Minimales Gefälle von Nordost nach Südwest.

Wertrelevante Sachwerte Teilweise sind Schläuche zu sehen, mutmaßlich zur Bewässerung. Ob die Wasserversorgung mittels Wasseranschluss auf dem Flurstück, über ein benachbartes Flurstück, über den Revisionsschacht auf dem Feldweg oder über einen mobilen Tank (Traktorengespann) erfolgt, ist nicht bekannt.

Erschließung Nordseite: Feldweg. Westseite: mit Betonplatten befestigter Feldweg. Südseite: Feldweg. Aufwuchs zum Zeitpunkt der Obstplantage: Johannisbeersträucher, Obstbaumreihen. Ortsbesichtigung Augenscheinlich sehr gepflegter Zustand.

6 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 7 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

Bodenart und Acker- Bodenklasse: 6 /Grünlandzahl nach Bodenartengruppe: L (L, L/S, L/Sl, L/Mo, LMo) BodenViewerHessen* Legende: S=Sand, Sl=anlehmiger Sand, lS=lehmiger Sand, SL=stark lehmiger Sand, sL=sandiger Lehm, L=Lehm, LT=schwerer Lehm, T=Ton, Mo=Moor Acker-/Grünlandzahl: >80 bis < = 85 Angrenzende Flurstücke Nördlich, östlich und südlich: Obstplantagen. Westlich: Ackerfläche.

Lärmimmissionen und Überdurchschnittliche Lärmimmissionen wurden während des Emissionen, benachbarte Ortstermins nicht festgestellt. Temporärer Fluglärm, sowie störende Betriebe temporärer Verkehrslärm von der östlich verlaufenden A66 ist nicht auszuschließen.

*BodenViewerHessen: http://bodenviewer.hessen.de/mapapps/resources/apps/bodenviewer/index.html?lang=de

2.3.1 Bevölkerungsstand und demographische Entwicklung in Kriftel Kriftel: 11.213 (Stand 31.12.2019)

Nach den demographischen Statistiken der Bertelsmann Stiftung wird für die Gemeinde Kriftel in der Zeit von 2012 – 2030 eine relative Bevölkerungsentwicklung von plus 9,1 % prognostiziert (zum Vergleich: Hofheim am Taunus + 4,2 %, Kelkheim (Taunus) + 8,1 %, Bad Soden am Taunus + 5,5 %, Frankfurt am Main + 14,2 %, Hessen + 1,8 %; Main-Taunus-Kreis + 5,1 %).

Quellen: http://www.frankfurt.de http://www.wegweiser-kommune www.wikipedia.org

2.4 MIETEN UND PACHTEN Seitens der Beteiligten wurde ein Pachtvertrag zur Verfügung gestellt, siehe Anlage VI des Gutachtens. Der vorliegende Pachtvertrag ist seitens des Pächters nicht unterschrieben.

Pächter: [anonymisiert] Pachtdauer: 01.07.1995 bis zum 30.11.2013 Wird der Pachtvertrag nicht fristgerecht gekündigt so verlängert er sich jeweils um 12 Monate. Pachtpreis: 70 DM/Jahr, entspricht rd. 35,79 €

Auszug aus dem Pachtvertrag

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Siehe Wertung unter Ziffer 4.2 im Gutachten.

7 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 8 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

2.5 GRUNDBUCHAUSZUG

2.5.1 Bestandsverzeichnis

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

2.5.2 Lasten und Beschränkungen im Grundbuch (Abteilung II)

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

8 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 9 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

2.5.3 Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden (Abteilung III) Im Rahmen der vorliegenden Verkehrswertermittlung zur Zwangsversteigerung bleiben etwaige Eintragungen in der III. Abteilung unberücksichtigt.

2.5.4 Nicht eingetragene Rechte und Belastungen Sonstige nicht eingetragene Rechte und Belastungen sind dem Unterzeichner des Gutachtens nicht bekannt und es wurden diesbezüglich keine Untersuchungen und Nachforschungen angestellt.

2.6 BAULASTEN Für das zu bewertende Flurstück liegt nach schriftlicher Auskunft per E-Mail des Amts für Bauen und Umwelt des Main-Taunus-Kreises vom 22.06.2020 keine Baulasteintragungen vor.

2.7 BODENBESCHAFFENHEIT / ALTLASTEN Auskünfte beim zuständigen Umweltamt wurden nicht eingeholt. Erkenntnisse oder Hinweise, die einen konkreten Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen begründen, liegen nicht vor. Ein Ausschluss des Vorhandenseins von Altablagerungen ist nur auf der Grundlage von flächendeckenden Untersuchungen, respektive Beprobung des Bodens und Erstellung eines Bodengutachtens möglich. Im Rahmen der Wertermittlung der landwirtschaftlich genutzten Fläche wird Altlastenfreiheit unterstellt.

2.8 PLANUNGSRECHT

2.8.1 Planungsrechtliche Gegebenheiten Auszug aus dem Flächennutzungsplan (FNP), die ungefähre Lage des Flurstücks ist markiert.

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Auszug aus dem regionalen Flächennutzungsplan, Planstand 31.12.2019, Quelle: RegioMap Rhein Main

9 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 10 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

Legende zum Flächennutzungsplan siehe Anlage V im vorliegenden Gutachten.

Tatsächliche Nutzung: Obstplantage, Johannisbeersträucher und Apfelbaumreihen Zulässige Nutzung: Nach regionalem Flächennutzungsplan, Planstand 31.12.2019: ▪ Vorranggebiet für Landwirtschaft ▪ Vorranggebiet regionaler Grünzug ▪ Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen ▪ Vorbehaltsgebiet für den Grundwasserschutz

2.8.2 Sonstige planungsrechtliche Festsetzungen Weitere planungsrechtliche Satzungen, die das zu bewertende Grundstück betreffen, wie zum Beispiel Sanierungs-, Erhaltungs- oder Denkmalschutzsatzungen sind nicht bekannt und es wurden darüber hinaus auch keine Auskünfte eingeholt.

2.8.3 Bodenordnungsverfahren In Abteilung II des Grundbuchs ist kein entsprechender Vermerk eingetragen.

3 ZUR WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS

Nach den Vorschriften der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) ist zur Ermittlung des Verkehrswerts/Marktwert das Vergleichswertverfahren, einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 ImmoWertV). Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seiner oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

Der Marktwert von unbebauten Grundstücken wird in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt, vorausgesetzt es kann eine hinreichende Vergleichbarkeit zu anderen Objekten hergestellt werden. Im Folgenden wird der Bodenwert anhand des Bodenrichtwertes und anhand von Kauffällen im Vergleichswertverfahren ermittelt.

10 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 11 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

4 WERTERMITTLUNG

4.1 BODENWERT NACH ABSCHNITT III, § 16 IMMOWERTV Ermittlung des Bodenwerts: Der Wert des Bodens ist nach Abschnitt III, § 16 ImmoWertV ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Im vorliegenden Bewertungsfall liegt ein Bodenrichtwert für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen vor. Bodenrichtwerte werden von den jeweiligen Gutachterausschüssen der Kommunen aus Kaufpreisen ermittelt. Sie stellen einen durchschnittlichen Bodenwert für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Merkmalen und Wertverhältnissen dar und sind bezogen auf ein Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind.

4.1.1 Bodenrichtwert Für die zu bewertenden Flurstücke weist der Gutachterausschuss für den Main-Taunus-Kreis, ansässig beim Bodenmanagement Limburg zum 01. Januar 2020 folgenden Bodenrichtwert aus:

➢ Landwirtschaftliche Fläche: 6,50 €/m² ➢ Forstwirtschaftliche Fläche: 1,00 €/m²

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

11 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 12 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Bodenrichtwertentwicklung des Bodenrichtwerts

Bodenrichtwertentwicklung nach Gutachterausschuss

8,0 €/m²

7,5 €/m²

7,0 €/m² 6,5 €/m² 6,5 €/m² 6,5 €/m² 6,5 €/m² 6,5 €/m² 6,0 €/m²

5,5 €/m²

5,0 €/m² 2014 2016 2018 2020 Bodenrichtwert [€/m²] Bodenrichtwertentwicklung linear

Jährliche Preissteigerung im Zeitraum 2014 - 2020: rd. 0 %/Jahr

12 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 13 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

4.1.2 Generalisierte Bodenrichtwerte des Main-Taunus-Kreises

(Quelle: Immobilienmarktbericht 2020 für den Bereich des Hochtaunuskreises (ohne Oberursel und Bad Homburg), des Main-Taunus-Kreises, des Rheingau-Taunus-Kreises und des Landkreises Limburg-Weilburg – herausgegeben von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Amt für Bodenmanagement Limburg an der Lahn)

13 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 14 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

4.1.3 Kauffälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Limburg

Selektionskriterien: Kauffälle von Landwirtschaftsflächen, unbebaut im Zeitraum 2017 – 2020 in der Gemarkung Kriftel und Hofheim Die Lagen/Flurstücksangaben der Kauffälle sind dem Unterzeichner des Gutachtens bekannt. Aus datenschutzrechtlichen Gründen sind diese im vorliegenden Gutachten nicht aufgeführt.

Lfd. Lage Kauf- Nutzungs- Flur- Acker- Kaufpreis Boden- Abweichung Aufwuchs Nr. jahr art stücks- zahl in €/m² richtwert KP zu BRW größe in €/m² (BRW = 100 %) Gemarkung Hofheim 1 Am Brückel 2017 Ackerland 1.434 m² 70 6,97 € 5,50 € 126,73% Obstplantage 2 Am Brückel 2017 Ackerland 1.434 m² 68 6,97 € 5,50 € 126,73% Obstplantage 3 An der Dornheck 2017 Ackerland 878 m² 52 5,50 € 5,50 € 100,00% Bäume, Wildwuchs 4 Auf dem Hessel 2020 Ackerland 785 m² k. A. 17,83 € 6,00 € 297,17% Bäume Gemarkung Kriftel 5 Kapellenstraße 2017 Ackerland 1.057 m² 70 9,46 € 280,00 € 3,38% teilweise bebaut 6 Im Läusgraben 2017 Ackerland 1.916 m² 72 6,00 € 6,50 € 92,31% Obstplantage 7 Auf der Platt 2017 Ackerland 3.499 m² k. A. 6,00 € 6,50 € 92,31% Acker 8 Auf der Freigewann 2018 Ackerland 2.606 m² k. A. 9,21 € 6,50 € 141,69% Acker 9 Auf der Platt 2018 Ackerland 3.592 m² k. A. 2,37 € 6,50 € 36,46% Acker 10 Dorngewann 2018 Ackerland 1.910 m² 61 5,24 € 6,50 € 80,62% Acker 11 Am Läusgraben 2019 Grünland 1.347 m² 69 6,50 € 6,50 € 100,00% Wiese 12 Im Amberg 2019 sonst. Nutz3.700 m² 70 5,00 € 6,50 € 76,92% innerstädtisch, Bäume 13 Langenstrichen 2019 Ackerland 3.591 m² 79 6,50 € 6,50 € 100,00% Obstplantage Mittelwert Bereinigt ohne Kaufälle > 10 €/m² BRW-Zone für Bauerwartungsland (lfd. Nr. 5) und < 5 €/m² 2018 2.232 m² 6,39 € 6,20 € 103,05% Bewertungsobjekt 1.455 m² 80-85 6,50 € Obstplantage Unter Berücksichtigung der o.a. Selektionskriterien wurden seitens des Gutachterausschusses insgesamt 13 Kauffälle von landwirtschaftlichen Flächen zur Verfügung gestellt, davon 4 aus der Gemarkung Hofheim und 9 aus der Gemarkung Kriftel. Nach Bereinigung der Kaufpreisfälle waren Marktteilnehmer bereit zwischen 5,24 bis 9,21 €/m² zu entrichten. Abweichungen zum Bodenrichtwert liegen zwischen 23 % unter bis 40 % über dem jeweils maßgebenden Bodenrichtwert, im Mittelwert rund 4 % über Bodenrichtwert.

Hinweis Die Kauffälle wurden seitens des Gutachters anhand von Lageplänen und Luftbildern näher untersucht. Teilweise stellten sich die landwirtschaftlichen Flächen als Äcker, Wiesen, Obstplantagen oder Flächen mit wildem Baumbewuchs dar. Daraufhin wurde der Gutachterausschuss mit der Fragestellung kontaktiert, ob aufgrund der Vegetation noch Anmerkungen in den Kaufverträgen vorhanden sind (beispielsweise separate Veräußerung der Bäume, sonstige Sachwerte, etc.). Nach schriftlicher Auskunft des Gutachterausschusses per E-Mail sind bei allen Kauffällen keine zusätzlichen Anmerkungen angegeben.

4.1.4 Angebote im Sommer 2020 Quelle: Immobilienscout24, Ackerland zum Kauf, Kriftel, Umkreis 2 km: 0 Treffer Quelle: Immowelt, Landwirtschaftliche Flächen, Eschborn, Umkreis 2 km: 0 Treffer Quelle: eBay Kleinanzeigen, Ackerland, Eschborn, Umkreis 2 km: 0 Treffer Quelle: agrarboden.de, Ackerland kaufen in Kriftel 0 Treffer

14 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 15 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

4.2 BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTÜCKSMERKMALE Im seitens des Pächters nicht unterschriebenen Pachtvertrag, siehe Anlage VI im Gutachten, sind bezüglich des Aufwuchses bei Pachtende/Kündigung keine Vereinbarungen getroffen. Nach schriftlicher Auskunft per E-Mail eines Miteigentümers besteht das Pachtverhältnis zum Zeitpunkt der vorliegenden Gutachtenerstellung weiterhin.

WERTUNG Ob bei einer etwaigen Versteigerung der Aufwuchs eine Wertrelevanz aufweist, beispielsweise Entschädigung für den Pächter, ist dem Unterzeichner des Gutachtens nicht bekannt und ist zugleich eine Rechtsfrage. Sollte die Obstplantage mit Apfelbaumreihen Bewertungsgegenstand sein im vorliegenden Zwangsversteigerungsverfahren, so sind diese von einem Sachverständigen für Gartenbau separat zu bewerten.

Der Aufwuchs mit Apfelbaumreihen ist im vorliegenden Gutachten nicht berücksichtigt.

4.3 BODENWERTABLEITUNG

Abschlag/ Wert- Wertrelevante EinflussgrößenWertung Zuschlag faktor

Eine direkte Nachbarschaft zu bebauten Bereichen Mikrolage / Erschließungssituation ist nicht gegeben. Vorteilhaft sind die gut 1. 5% 1,05 / Zuwegung / Umgebung befestigten, direkt angrenzenden Feldwege, Zuschlag zwischen 0 - 10%, Mittelwert + 5 % Stagnierender Bodenrichtwert seit vielen Jahren. Bereinigte Kaufpreise durchschnittlich geringfügig Marktsituation / Kaufpreisfälle vs. über Bodenrichtwert mit rund 3 %. 2. 5% 1,05 Bodenrichtwert Zugleich liegen keine Angebote vor und eine Nachfrage besteht. Ein Zuschlag von 5 % wird zum Ansatz gebracht. 3. TopographieMinimales, aber nicht beeinträchtigendes Gefälle 0% 1,00 Durchschnittlich. Keine überdurchschnittliche 4. Himmelsrichtung / Verschattung 0% 1,00 Verschattung durch benachbarten Aufwuchs. Höhere Acker-/Gründlandzahl in einer Spanne von > 80 bis < = 85 im Vergleich zu den Kauffällen, im 5. Bodenqualität / Ackerzahl 2,5% 1,025 Bereich von 52 bis 79. Zuschlag zwischen 0 - 5%, Mittelwert + 2,5 % 6. GrundstücksgestaltViereckig, flurartig, dennoch fun ktional nutzbar. 0% 1,00 Der Aufwuchs ist im vorliegenden Gutachten nicht Wertrelevanter Aufwuchs und 7. berücksichtigt. Siehe Ziffer 1.1 und Ziffer 4.2 sowie 0% 1,00 Sachwerte Anlage VI im Gutachten. Produkt der Wertfaktoren ca. 1,13

Bodenrichtwert x ermittelter Wertfaktor = angepasster Bodenwert 6,50 €/m² x 1,13 = 7,35 € Bodenwert ohne Grundstücksgröße x angepasster Bodenwert berücksichtigung der b.o.G. 1.455 m² 7,35 € = 10.687 € Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.) /

Bodenwert unter Berücksichtigung der b.o.G.: 10.687 € Rundung 10.700 € in €/m² 7,35 €

≙

15 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 16 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

5 MARKTWERTABLEITUNG

Definition Verkehrswert/Marktwert gemäß § 194 BauGB: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (b.o.G.) Siehe Ziffer 1.1 und 4.2 sowie Anlage VI im Gutachten

Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Fläche 6,50 €/m²

Auszug aus der Kaufpreissammlung von landwirtschaftlichen Flächen in den Gemarkungen Hofheim Mittelwert 6,39 €/m² und Kriftel, bereinigt Spanne 5,24 €/m² bis 9,21 €/m²

Bodenwertableitung siehe Ziffer 4.3.1 im Gutachten rd. 10.700 € rund 7,35 €/m²

Auf Grundlage des Bodenrichtwerts, der vorliegenden Kaufpreisfälle aus der Gemarkung≙ Kriftel, und der wertrelevanten Lagefaktoren wird der Bodenwert des zu bewertenden Flurstücks wie folgt ausgewiesen:

Marktwert ohne Aufwuchs Blatt 4972, lfd. Nr. 1, Flurstück 40 im Juli 2020 mit - 10.700 € - in Worten: zehntausendsiebenhundert Euro.

* Siehe Hinweise zur Marktwertableitung unter Ziffer 1.1 im Gutachten.

Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Dieses Gutachten ist nur für den Auftraggeber und nur für den angegeben Zweck bestimmt (Ermittlung des Marktwertes aufgrund eines Zwangsversteigerungsverfahrens zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft). Eine sonstige anderweitige Vervielfältigung oder Verwertung (z.B. zu Beleihungszwecken) durch Dritte ist ohne schriftliche Zustimmung des Verfassers des Gutachtens nicht gestattet. Das Gutachten besteht aus 25 Seiten inklusive VI Anlagen und wurde in zweifacher Ausfertigung ausgeliefert. Die Gutachtenerstellung erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen.

Frankfurt am Main, 02.10.2020

...... Erich Finder

16 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 17 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

ANLAGEN

Anlage I Stadtplanauszug ...... 17

Anlage II Lageplan ...... 18

Anlage III Fotodokumentation ...... 19

Anlage IV Luftbild ...... 22

Anlage V Legende zum Regionalen Flächennutzungsplan ...... 23

Anlage VI Pachtvertrag für einen landwirtschaftlichen Betrieb ...... 25

17 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 18 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

Anlage I Stadtplanauszug Lage im Rhein-Main-Gebiet

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

Lage in der Gemarkung Kriftel

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

18 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 19 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

Anlage II Lageplan

Flurstück 40

[ENTFERNT, ORIGINALFASSUNG LIEGT BEIM AMTSGERICHT FRANKFURT VOR]

19 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 20 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

Anlage III Fotodokumentation

1) Blick auf das Flurstück Richtung Süden.

2) Standpunkt nördlicher Feldweg: Blick auf das Flurstück Richtung Südwesten entlang des befestigten Feldweges.

20 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 21 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

3) Blick Richtung Nordwesten entlang der nördlichen Flurstücksgrenze.

4) Johannisbeersträucher im Vordergrund und Apfelbäume in Reihenbepflanzung im Hintergrund. Schläuche mutmaßlich zur Bewässerung sind sichtbar.

21 Ö.b.u.v. Sachverständiger E. Finder Seite 22 des Gutachtens Az. 846 K 3/20, Kriftel, Flur 8, Flurstück 40

5) Blick Richtung Nordosten entlang des Feldweges. Eine Revisionsöffnung im Feldweg ist sichtbar.

22 K 3