JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 3, No. 2, (2014) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-143

Analisa Investasi Hotel Pesonna

Rina Nufaili, dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) JL. Arief Rahman Hakim, 60111 e-mail : [email protected]

Abstrak—Kota Makasar sebagai pusat kota perdagangan di pemanfaatan sumber daya perseroan. Oleh karena itu PT. Sulawesi Selatan yang memiliki tingkat kunjungan yang relatif Pegadaian menargetkan aset yang kurang produktif menjadi tinggi, terlihat dari tingkat kesibukan Bandar Udara bisnis yang menghasilkan benefit baik langsung maupun Hasanuddin, menjadikan keberadaan hotel menjadi penting tidak langsung. PT Pegadaian akan membangun hotel dalam perkembangan kota Makassar. Karena hotel ini berbindang di enam kota, salah satunya di kota Makasar. dibangun secara keseluruhan, maka biaya yang dibutuhkan Hotel Pesonna terletak di Jalan A. Mappanyukki No. 49, cukup besar untuk menyelesaikannya.Tugas Akhir ini Kelurahan Kunjung Mae, Kecamatan Mariso, Kota Makasar. bertujuan melakukan analisa kelayakan dengan meninjau aspek finansial. Adapun fokus evaluasi aspek finansial tersebut Obyek pekerjaan ini adalah tanah seluas 2.327 m² dengan untuk memperoleh gambaran apakah Hotel Pesonna Makasar luas bangunan eksisting adalah seluas ± 1.799 m2. Karena layak atau tidak.Metodologi yang dipergunakan dalam hotel ini dibangun secara keseluruhan, maka biaya yang penyelesaian tugas akhir ini adalah pengumpulan data, dibutuhkan cukup besar untuk menyelesaikannya. Oleh pengolahan data, analisa pendapatan, aliran kas serta meninjau karena itu perlu dilakukan studi kelayakan investasi dengan aspek finansial dengan metode Net Present Value (NPV), hati-hati untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal Internal of Return (IRR), Payback Period, serta melakukan yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak analisa sensitivitas terhadap variable tingkat jumlah menguntungkan. pengunjung, biaya investasi, tarif sewa kamar dan tahun Tugas Akhir ini bertujuan melakukan analisa kelayakan mulainnya pengembalian pinjaman. Dari hasil analisa diketahui bahwa investasi total Hotel Pesonna sebesar Rp 94.156.073.314 dengan meninjau aspek finansial. Analisa finansial ini dengan NPV selama masa investasi sebesar Rp 53.864.276.827, dilakukan dengan manganalisa pengeluaran dan penerimaan analisa Internal Rate of Return (IRR) Hotel Pesonna sebesar yang selanjutnya dibuat cashflow selama masa investasi. 24,7%, lebih besar dari arus pengembalian yang diinginkan sebesar 12%, maka hotel ini dikatakan layak dari segi finansial. II. KONSEP DAN PENELITIAN TERDAHULU Dari hasil analisa Payback Period (PP) = 7,84 tahun, lebih kecil A. Konsep dari masa investasi yang ditentukan, maka dari segi finansial Hotel adalah salah satu jenis yang mempergunakan hotel Pesonna dikatakan layak. Sedangkan untuk hasil analisa sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa sensitifitas antara variabel tingkat jumlah pengunjung, biaya pelayanan penginapan, makan dan minuman serta jasa lain investasi, tarif sewa kamar terhadap NPV diketahui bahwa Hotel Pesonna layak jika penurunan tingkat hunian kurang bagi umum, yang dikelola secara komersil (Kep. Dirjen. Par. dari 20%,kenaikan biaya investasi kurang dari 40%, No. : 14/U/II/88) penurunan tarif sewa kamar tidak lebih dari 20%. Dari analisa Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang sensitifitas terhadap lama pembayaran pinjaman di dapat memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang bahwa semakin lama pembayaran pinjaman maka nilai NPV terhadap kelanjutan usaha [1].Investasi pada hakikatnya semakin tinggi. merupakan penempatan sejumlah dana pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa mendatang Kata Kunci — Analisa Investasi, Hotel Pesonna, Makassar. [2].

I. PENDAHULUAN B. Penelitian Terdahulu EBUAH BUMN di Indonesia yaitu PT. Pegadaian yang Penelitian terdahulu yang pernah dilakukan diantaranya s usaha intinya adalah bidang jasa penyaluran kredit berjudul Analisa Investasi Proyek Pembangunan Apartemen kepada masyarakat atas dasar hukum gadai. Produk bisnis Myhome-Ciputra World [3], aspek yang ditinjau yang dihasilkan adalah kredit gadai, bisnis emas dan produk adalah aspek teknis dan aspek finansial, dari segi teknis aspek bisnis lain. Produk bisnis lain diperlukan untuk menstabilakn yang ditinjau adalah syarat-syarat planologi bangunan, performance dan income perusahaan dengan pendayagunaan sedangkan aspek finansial yang ditinjau adalah perhitungan aktiva tetap perseroan. Pendayagunaan aktiva tetap dapat analisa aliran kas yang mengacu indikator Net Present Value dilaksanakan dengan menjalankan bisnis properti. (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Probability Index Menurut Peraturan Menteri BUMN Nomor PER- (PI). 06/MBU/2011 pasal 1 ayat 2 yang menyebutkan Analisa Teknik dan Finansial Swastanisasi Proyek “pendayagunaan aktiva tetap adalah optimalisasi pemanfaat Pembangunan Gedung Perkantoran (Studi kasus aktiva tetap BUMN melalui pengelolaan sendiri maupun Pembangunan Kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten kerja sama dengan mitra. Pada Anggaran Dasar Perusahaan Kapuas), [4], aspek yang ditinjau adalah aspek teknis dan Pasal 3 Ayat 3b menyebutkan bahwa selaian melaksanakan aspek finansial. Aspek teknis yang dilakukan meliputi analisa usaha utama perseroan dapat melaksanakan optimalisasi kebutuhan listrik, air bersih, dan lahan parkir, sedangkan

JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 3, No. 2, (2014) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-144

analisa finansial meliputi Net Present Value (NPV), Internal Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut: Rate of Return (IRR), Payback Period dan analisa NPV > 0, proyek menguntungkan sensitivitas. NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan Kelayakan proyek pembangunan Apartemen Trillium NPV = 0, berarti netral atau berada pada break even point Office dan Residence [5], jalan Pemuda Surabaya dari segi (BEP) teknis dan finansial. Untuk mengetahui kelayakan dari segi teknis digunakan perbandingan terhadap standar pedoman 2) Internal Rate of Return (IRR) persyaratan teknis bangunan gedung khususnya planologi IRR adalah mencari suatu tingkat bunga yang akan bangunan, sedangkan analisa finansial menggunakan menyamakan jumlah nilai sekarang dari penerimaan yang perhitungan analisa aliran kas yang mengacu indikator Net diharapkan diterima dengan jumlah nilai sekarang dari Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR). pengeluaran untuk investasi. IRR adalah discount rate yang Analisa Investasi Resort Hotel di Kawasan Wisata antara menjadikan NPV sama dengan nol. Taman Nasional Bali Barat dan Bulak [6]. Aspek yang ditinjau adalah aspek finansial dengan perhitungan aliran kas ( )( ) IRR = iL + yang mengacu pada Net Present Value (NPV), Internal Rate ( 푖푈−푖퐿 푛푝푣퐿 of Return (IRR), serta Payback Period. 푛푝푣퐿 −푛푝푣푈 Kelayakan Teknis dan Finansial Gedung Pertemuan Dimana : Umum di Jalan Garuda Kuala Kapuas Kabupaten Kalimantan iL =Discount rate pada NPV sama dengan positif Tengah [7]. Penulis meneliti apakah gedung pertemuan iU =Discount rate pada NPV sama dengan negatif tersebut sudah memenuhi syarat bila ditinjau dari aspek NPVL = Nilai NPV sama dengan positif teknis dan aspek finansial. Dalam penelitian ini dilakukan NPVU = Nilai NPV sama dengan negatif analisa arus kas, analisa Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). 3) Pay Back Period Analisa Investasi pada Proyek Pembangunan Apartement Pay Back Period merupakan jangka waktu yang Bale Hinggil Surabaya [8]. Aspek yng ditinjau adalah aspek diperlukan untuk membayar kembali atau pengembalian finansial dengan perhitungan aliran kas yang mengacu pada semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan di dalam investasi Net Present Value dan Internal Rate of Return (IRR). suatu proyek. Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Rumus untuk menghitung Pay Back Period adalah : Kertajaya [9]. Meninjau aspek finansial dengan 4 alternatif pembiayaan yaitu 100% modal sendiri, 20% modal sendiri a  b Payback Period = n  x1tahun dan 80% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50 % modal c  b pinjaman, 80% modal sendiri dan 20% modal pinjaman. Dimana : Metode yang digunakan adalah Net Present Value (NPV). n = tahun terakhir dimana jumlah cash flow belum bisa Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove menutupi original invesment Surabaya [10]. Aspek yang ditinjau adalah aspek finansial a = jumlah original invesment dengan perhitungan analisa aliran kas yang mengacu b = jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke-n indikator Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return c = jumlah kumulatif cashflow pada tahun ke-n+1 (IRR) dan Probabilit Index (PI). B. Analisa Sensitivitas III. METODOLOGI Analisa sensitivitas digunakan untuk mengetahui A. Analisis Kelayakan Investasi seberapa sensitive suatu keputusan terhadap perubahan Ada beberapa metode yang digunakan dalam parameter-parameter yang mempengaruhinya. Pada tugas menganalisis kelayakan investasi antara lain: akhir ini parameter yang diubah adalah tingkat hunian 1) Net Present Value (NPV) merupakan analisis selisish (okupansi), biaya investasi, tingkat suku bunga, biaya antara penerimaan dan pengeluaran yang sudah dipresent- operasional, tarif sewa kamar hotel dan masa investasi, valuekan. kemudian dilihat hubungannya terhadap NPV aliran kas.

b1  c1 b2  c2 bn  cn NPV = - kt +   .... IV. HASIL DAN PEMBAHASAN 1(  i) 1(  i)2 1(  i)n A. Lokasi

Dimana : Hotel Pesonna adalah hotel berbintang 3 yang terletak di NPV = Nilai sekarang bersih pusat Kota Makassar, tepatnya di Jalan A. Mappanyukki No. Kt = Merupakan capital yang digunakan pada 49, Kelurahan Kunjung Mae. Hotel Pesonna dapat dicapai periode investasi dalam waktu 90 menit dari Bandara Internasional Hasanuddin b1, b2,..., bn = penerimaan pada tahun ke-1 sampai pada Makassar. tahun ke-n c1, c2,..., cn = pengeluaran pada tahun ke-1 sampai dengan tahun ke-n i = tingkat Discount Rate

JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 3, No. 2, (2014) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-145

Gambar 3 Grafik Trend Linear okupansi

Dari grafik trend diatas didapat persamaan trend line y = 0,014x + 27,58

Gambar. 1. Lokasi Hotel Pesonna Tabel 3 Rencana Okupansi B. Aksesibilitas tahun occupancy rate (%) Menurut Maghribi [11], aksesibilitas adalah kemudahan x y = 0,014x - 27,58 2011 57.4 suatu lokasi meliputi kemudahan biaya, waktu dan usaha 2012 58.8 dalam melakukan perpindahan. Tingkat aksesibilitas dapat 2013 60.2 diukur berdasarkan beberapa variable yaitu ketersediaan 2014 61.6 jaringan jalan jumlah dan jenis alat transportasi, panjang dan 2015 63 lebar jalan dan kualitas jalan [12]. Kondisi aksesibilitas 2016 64.4 Hotel Pesonna dapat dievaluasi seperti tabel dibawah ini : 2017 65.8 2018 67.2 Tabel 1. Sumber : Perhitungan Evaluasi Kondisi Akaesibilitas Hotel Pesonna Variabel Aksesibilitas Keterangan Kondisi 1. hubungan dengan jalan raya Hotel terletak disamping jalan raya Maka okupansi untuk Hotel Pesonna menggunakan okupansi 2. kondisi fisik jalan Jalan baik tidak berlubang dan bergelombang 62%.Trend okupansi disajikan pada Tabel 3. 3. lebar jalan 1 lajur dengan lebar 4m 4. kepadatan lalu lintas Cukup padat terutama dihari aktif kerja D. Aliran Kas . 5. transportasi publik Taksi, angkot, bentor (becak motor) Analisa aliran kas dalam tugas akhir ini dibatasi hanya Sumber : wawancara dan pengamatan aliran kas sebelum pajak. Setelah menghitung aliran kas masuk dan aliran kas keluar kemudian dihitung cash flow C. Kondisi Pasar Hotel Pesonna. Perhitungan cashflow tersebut menggunakan Kondisi pasar ini bertujuan untuk mengetahui tingkat besaran Minimum Attractive Rate of Return (MARR) okupansi hotel kedepan selama masa investasi. Data yang berdasarkan tingkat pengembalian modal sendiri dan sudah diperoleh berdasarkan BPS berupa tingkat okupansi pengembalian modal pinjaman. kamar kemudian dianalisa menggunakan Metode Trend Tingkat pengembalian modal sendiri diperoleh dari rata- Linear yaitu metode peramalan permintaan dengan rata tingkat suku bunga deposito beberapa bank di Indonesia mengekstrapolasikan secara garis lurus. Beerdasarkan data (safe rate ) ± resiko, dimana untuk resiko diasumsikan sama BPS okupansi hotel untuk Makassar pada tahun 2006 sampai dengan nilai safe rate. Tingkat pengembalian modal pinjaman 2010 secara berurutan adalah 50%, 52%, 58%, 46%, 60%. pada Hotel Pesonna ini adalah 10.47% sedangkan Minimun Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 12%. Dalam Tabel 2. pembangunan Hotel Pesonna menghabiskan dana investasi Data BPS untuk Makassar sebesar Rp 94.156.073.314,00, dengan masa investasi 15 tahun occupancy rate tahun. Dengan mengurangkan biaya pengeluaran terhadap 2006 50% pemasukan, investasi ini dapat menghasilakan NPV sebesar Rp 53.864.276.827,00. 2007 52% Jadi Npv Hotel Pesonna adalah Rp 53.864.276.827,00. 2008 58% Karena NPV > 0 maka Hotel Pesonna layak secara finansial.

2009 46% Internal Rate of Return (IRR) Untuk menentukan nilai IRR dilakukan dengan cara 2010 60% Sumber : BPS trial and error dengan mendapatkan nilai NPV(+) dan NPV (-). Maka dicoba dengan i=12%, i=15% i=18%, i= 20%, i = 25%dan i = 28%. Kemudian dilakukan cara interpolasi.

JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 3, No. 2, (2014) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-146

V. KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan +9.492.682.383 Dari hasil perhitungan yang telah dilakukan, dapat . 379.248.911,564 .379.248 diambil kesimpulan bahwa pembangunan Hotel Pesonna + layak dari segi finansial, dapat dilihat dari perolehan Net Present Value (NPV) yang bernilai positif sebesar Rp IRR 25% 53.864.276.827 (NPV>0), pada tingkat suku bunga 12% per 9.248.911,564 20% tahun, Internal Rate of Return (IRR) diperoleh nilai 24,7% - - lebih besar dari pada arus pengembalian yang diinginkan sebesar 12% dan dari hasil analisa Payback Period (PP) pada tahun ke 7 bulan ke 8, lebih kecil dari masa investasi yaitu 15 ( )( ) tahun. IRR = iL + ( 푖푈−푖퐿 푛푝푣퐿 Dari hasil analisa sensitifitas antara variabel okupansi , (25% 20%)(9.492.682.383) = 20% + 푛푝푣퐿 −푛푝푣푈 tarif sewa kamar, biaya investasi terhadap NPV diketahui (9.492.682.383 590.394.409) − bahwaHotel Pesonna dikatakan layak jika penurunan tingkat = 24.7% − − hunian lebih dari 20% dari tingkat hunian yang telah Nilai IRR lebih besar dari arus pengembalian yang ditetapkan, penurunan tarif sewa kamar sebesar 20% dari tarif diinginkan sebesar 12%, berarti usulan proyek ini diterima yang telah ditetapkan, dan kenaikan biaya investasi sebesar atau layak dilakukan. 40% dari biaya investasi yang telah ditetapkan. Dari analisa sensitifitas terhadap lama mulainya pembayaran pinjaman di Payback Period (PP) dapat bahwa semakin lama pembayaran pinjaman NPV Payback Period dihitung untuk mengetahui seberapa lama semakin tinggi. investasi akan dapat dikembalikan. Untuk menentukan nilai PP dilakukan dengan cara trial and error dengan B. Saran mendapatkan nilai arus kas kimulatif (+) dan arus kas Dari hasil simpulan di atas, ada beberapa hal yang kumulatif (-). Kemudian dilakukan cara interpolasi. Pada dapatmenjadi saran yaitu : arus kas di dapat kas komulatif (+) pada tahun tahun ke 14 1. Untuk penelitian selanjutnya diharapkan dapat sebesar Rp 2.485.625.834,29dan kas komulatif (-) pada melakukan analisa sensitifitas pada beberapa variabel tahun ke 13 sebesar Rp 166.822.654,74. lain yang mempengaruhi arus kas investasi. 2. Untuk meningkatkan hasil penerimaan/pendapatan ( )( ) Np = nL + Hotel, diharapkan lebih aktif dalam promosi dan ( 푛푈 −푛퐿 푘푢푚 푛푝푣퐿 (14 13)(2.485.625.834,29) pemasaran. = 13 + 푘푢푚 푛푝푣퐿 −푘푢푚 푛푝푣푈 (166.822.654,74 2.485.625 .834,29) − = 13,10 tahun DAFTAR PUSTAKA − = 13 tahun 1 bulan [1] Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik Raja Gravindo Persada, Jakarta [2] Halim, A. 2003. Analisa Investasi. Salemba Empat Analisa Sensitivitas [3] Aditya. 2011. Analisa Investasi Proyek Pembangunan Apartemen Analisa sensitivitas digunakan untuk mengetahui Myhome-Ciputra World Jakarta. Tugas Akhir. Institut Teknologi Sepuluh November Surabaya seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan [4] Novianti, A. 2005. Analisa Teknik dan Finansial Swastanisasi Proyek parameter-parameter yang mempengaruhinya. Pada tugas Pembangunan Gedung Perkantoran (Studi Kasus Pembangunan akhir ini parameter yang diubah adalah tingkat hunian Kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas), Tesis Manajemen (okupansi), biaya investasi, dan tarif sewa kamar hotel, serta Konstruksi Jurusan Teknik Sipil Institut Teknologi Sepuluh November Surabaya pengaruh mulainya pemngembalian pinjaman di tahun yang [5] Fuadiyah. 2009. Analisa Kelayakan Proyek Pembangunan Apartemen berbeda, kemudian dilihat hubungannya terhadap NPV aliran Trillium Office dan Residence. Tugas Akhir. Institut Teknologi kas Hotel Pesonna. Dari hasil analisa sensitivitas antara Sepuluh November Surabaya variable tingkat jumlah pengunjung, biaya investasi dan tarif [6] Ardana, I. 2006. Analisa Investasi Resort Hotel di Kawasan antara Taman Nasional BaliBarat-Bulaki. Tugas Akhir. Institut Teknologi sewa kamar terhadap NPV diketahui bahwa Hotel Pesonna Sepuluh November Surabaya layak jika penurunan tingkat hunian kurang dari 20% dari [7] Abel, P. 2006. Kelayakan Teknis dan Finansial Gedung Pertemuan tingkat hunian yang telah ditetapkan,kenaikan biaya investasi Umum di Jalan Garuda Kuala Kapuas Kabupaten Kalimantan kurang dari 40% dari biaya yang telah ditetapkan saat ini, Tengah.Tesis Manajemen Konstruksi Jurusan Teknik Sipil Institut Teknologi Sepuluh November Surabaya kemudian penurunan tarif sewa kamar sebesar20% dari tarif [8] Wahyudi dan C. Utomo. (2014). Analisa Investasi pada Proyek sewa kamar yang telah ditetapkan saat ini. Dari hasil analisa Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya. Jurnal Teknik ITS sensitifitas terhadap mulainya pembayaran pinjaman terhadap Vol. 3, No. 1, Hal : D41-D46 NPV dapat diketahui bahwa semakin lama mulainya [9] Putra, C. Utomo, B. Nurcahyo. (2013), Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya. Jurnal Teknik ITS Vol. 2, No. pembayaran pinjaman semakin tinggi cicilan pinjaman dan 1, Hal : D1-D5 semakin tinggi NPVnya. [10] Prastiwidan C. Utomo. (2013). Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol. 2, No. 2, Hal : D191-D196 [11] Maghribi. 1999. Aksesibilitas Building [12] Miro. 2004. Aksesibilitas Lokasi. Universitas Sumatera Utara