JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 3, No. 2, (2014) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-143 Analisa Investasi Hotel Pesonna Makassar Rina Nufaili, dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) JL. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia e-mail : [email protected] Abstrak—Kota Makasar sebagai pusat kota perdagangan di pemanfaatan sumber daya perseroan. Oleh karena itu PT. Sulawesi Selatan yang memiliki tingkat kunjungan yang relatif Pegadaian menargetkan aset yang kurang produktif menjadi tinggi, terlihat dari tingkat kesibukan Bandar Udara bisnis yang menghasilkan benefit baik langsung maupun Hasanuddin, menjadikan keberadaan hotel menjadi penting tidak langsung. PT Pegadaian akan membangun hotel dalam perkembangan kota Makassar. Karena hotel ini berbindang di enam kota, salah satunya di kota Makasar. dibangun secara keseluruhan, maka biaya yang dibutuhkan Hotel Pesonna terletak di Jalan A. Mappanyukki No. 49, cukup besar untuk menyelesaikannya.Tugas Akhir ini Kelurahan Kunjung Mae, Kecamatan Mariso, Kota Makasar. bertujuan melakukan analisa kelayakan dengan meninjau aspek finansial. Adapun fokus evaluasi aspek finansial tersebut Obyek pekerjaan ini adalah tanah seluas 2.327 m² dengan untuk memperoleh gambaran apakah Hotel Pesonna Makasar luas bangunan eksisting adalah seluas ± 1.799 m2. Karena layak atau tidak.Metodologi yang dipergunakan dalam hotel ini dibangun secara keseluruhan, maka biaya yang penyelesaian tugas akhir ini adalah pengumpulan data, dibutuhkan cukup besar untuk menyelesaikannya. Oleh pengolahan data, analisa pendapatan, aliran kas serta meninjau karena itu perlu dilakukan studi kelayakan investasi dengan aspek finansial dengan metode Net Present Value (NPV), hati-hati untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal Internal of Return (IRR), Payback Period, serta melakukan yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak analisa sensitivitas terhadap variable tingkat jumlah menguntungkan. pengunjung, biaya investasi, tarif sewa kamar dan tahun Tugas Akhir ini bertujuan melakukan analisa kelayakan mulainnya pengembalian pinjaman. Dari hasil analisa diketahui bahwa investasi total Hotel Pesonna sebesar Rp 94.156.073.314 dengan meninjau aspek finansial. Analisa finansial ini dengan NPV selama masa investasi sebesar Rp 53.864.276.827, dilakukan dengan manganalisa pengeluaran dan penerimaan analisa Internal Rate of Return (IRR) Hotel Pesonna sebesar yang selanjutnya dibuat cashflow selama masa investasi. 24,7%, lebih besar dari arus pengembalian yang diinginkan sebesar 12%, maka hotel ini dikatakan layak dari segi finansial. II. KONSEP DAN PENELITIAN TERDAHULU Dari hasil analisa Payback Period (PP) = 7,84 tahun, lebih kecil A. Konsep dari masa investasi yang ditentukan, maka dari segi finansial Hotel adalah salah satu jenis yang mempergunakan hotel Pesonna dikatakan layak. Sedangkan untuk hasil analisa sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa sensitifitas antara variabel tingkat jumlah pengunjung, biaya pelayanan penginapan, makan dan minuman serta jasa lain investasi, tarif sewa kamar terhadap NPV diketahui bahwa Hotel Pesonna layak jika penurunan tingkat hunian kurang bagi umum, yang dikelola secara komersil (Kep. Dirjen. Par. dari 20%,kenaikan biaya investasi kurang dari 40%, No. : 14/U/II/88) penurunan tarif sewa kamar tidak lebih dari 20%. Dari analisa Kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang sensitifitas terhadap lama pembayaran pinjaman di dapat memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang bahwa semakin lama pembayaran pinjaman maka nilai NPV terhadap kelanjutan usaha [1].Investasi pada hakikatnya semakin tinggi. merupakan penempatan sejumlah dana pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa mendatang Kata Kunci — Analisa Investasi, Hotel Pesonna, Makassar. [2]. I. PENDAHULUAN B. Penelitian Terdahulu EBUAH BUMN di Indonesia yaitu PT. Pegadaian yang Penelitian terdahulu yang pernah dilakukan diantaranya s usaha intinya adalah bidang jasa penyaluran kredit berjudul Analisa Investasi Proyek Pembangunan Apartemen kepada masyarakat atas dasar hukum gadai. Produk bisnis Myhome-Ciputra World Jakarta [3], aspek yang ditinjau yang dihasilkan adalah kredit gadai, bisnis emas dan produk adalah aspek teknis dan aspek finansial, dari segi teknis aspek bisnis lain. Produk bisnis lain diperlukan untuk menstabilakn yang ditinjau adalah syarat-syarat planologi bangunan, performance dan income perusahaan dengan pendayagunaan sedangkan aspek finansial yang ditinjau adalah perhitungan aktiva tetap perseroan. Pendayagunaan aktiva tetap dapat analisa aliran kas yang mengacu indikator Net Present Value dilaksanakan dengan menjalankan bisnis properti. (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Probability Index Menurut Peraturan Menteri BUMN Nomor PER- (PI). 06/MBU/2011 pasal 1 ayat 2 yang menyebutkan Analisa Teknik dan Finansial Swastanisasi Proyek “pendayagunaan aktiva tetap adalah optimalisasi pemanfaat Pembangunan Gedung Perkantoran (Studi kasus aktiva tetap BUMN melalui pengelolaan sendiri maupun Pembangunan Kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten kerja sama dengan mitra. Pada Anggaran Dasar Perusahaan Kapuas), [4], aspek yang ditinjau adalah aspek teknis dan Pasal 3 Ayat 3b menyebutkan bahwa selaian melaksanakan aspek finansial. Aspek teknis yang dilakukan meliputi analisa usaha utama perseroan dapat melaksanakan optimalisasi kebutuhan listrik, air bersih, dan lahan parkir, sedangkan JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 3, No. 2, (2014) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-144 analisa finansial meliputi Net Present Value (NPV), Internal Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut: Rate of Return (IRR), Payback Period dan analisa NPV > 0, proyek menguntungkan sensitivitas. NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan Kelayakan proyek pembangunan Apartemen Trillium NPV = 0, berarti netral atau berada pada break even point Office dan Residence [5], jalan Pemuda Surabaya dari segi (BEP) teknis dan finansial. Untuk mengetahui kelayakan dari segi teknis digunakan perbandingan terhadap standar pedoman 2) Internal Rate of Return (IRR) persyaratan teknis bangunan gedung khususnya planologi IRR adalah mencari suatu tingkat bunga yang akan bangunan, sedangkan analisa finansial menggunakan menyamakan jumlah nilai sekarang dari penerimaan yang perhitungan analisa aliran kas yang mengacu indikator Net diharapkan diterima dengan jumlah nilai sekarang dari Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR). pengeluaran untuk investasi. IRR adalah discount rate yang Analisa Investasi Resort Hotel di Kawasan Wisata antara menjadikan NPV sama dengan nol. Taman Nasional Bali Barat dan Bulak [6]. Aspek yang ditinjau adalah aspek finansial dengan perhitungan aliran kas ( )( ) IRR = iL + yang mengacu pada Net Present Value (NPV), Internal Rate ( 푖푈−푖퐿 푛푝푣퐿 of Return (IRR), serta Payback Period. 푛푝푣퐿 −푛푝푣푈 Kelayakan Teknis dan Finansial Gedung Pertemuan Dimana : Umum di Jalan Garuda Kuala Kapuas Kabupaten Kalimantan iL =Discount rate pada NPV sama dengan positif Tengah [7]. Penulis meneliti apakah gedung pertemuan iU =Discount rate pada NPV sama dengan negatif tersebut sudah memenuhi syarat bila ditinjau dari aspek NPVL = Nilai NPV sama dengan positif teknis dan aspek finansial. Dalam penelitian ini dilakukan NPVU = Nilai NPV sama dengan negatif analisa arus kas, analisa Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). 3) Pay Back Period Analisa Investasi pada Proyek Pembangunan Apartement Pay Back Period merupakan jangka waktu yang Bale Hinggil Surabaya [8]. Aspek yng ditinjau adalah aspek diperlukan untuk membayar kembali atau pengembalian finansial dengan perhitungan aliran kas yang mengacu pada semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan di dalam investasi Net Present Value dan Internal Rate of Return (IRR). suatu proyek. Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Rumus untuk menghitung Pay Back Period adalah : Kertajaya [9]. Meninjau aspek finansial dengan 4 alternatif pembiayaan yaitu 100% modal sendiri, 20% modal sendiri a b Payback Period = n x1tahun dan 80% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50 % modal c b pinjaman, 80% modal sendiri dan 20% modal pinjaman. Dimana : Metode yang digunakan adalah Net Present Value (NPV). n = tahun terakhir dimana jumlah cash flow belum bisa Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove menutupi original invesment Surabaya [10]. Aspek yang ditinjau adalah aspek finansial a = jumlah original invesment dengan perhitungan analisa aliran kas yang mengacu b = jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke-n indikator Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return c = jumlah kumulatif cashflow pada tahun ke-n+1 (IRR) dan Probabilit Index (PI). B. Analisa Sensitivitas III. METODOLOGI Analisa sensitivitas digunakan untuk mengetahui A. Analisis Kelayakan Investasi seberapa sensitive suatu keputusan terhadap perubahan Ada beberapa metode yang digunakan dalam parameter-parameter yang mempengaruhinya. Pada tugas menganalisis kelayakan investasi antara lain: akhir ini parameter yang diubah adalah tingkat hunian 1) Net Present Value (NPV) merupakan analisis selisish (okupansi), biaya investasi, tingkat suku bunga, biaya antara penerimaan dan pengeluaran yang sudah dipresent- operasional, tarif sewa kamar hotel dan masa investasi, valuekan. kemudian dilihat hubungannya terhadap NPV aliran kas. b1 c1 b2 c2 bn cn NPV = - kt + .... IV. HASIL DAN PEMBAHASAN 1( i) 1( i)2 1( i)n A. Lokasi Dimana : Hotel Pesonna adalah hotel berbintang 3 yang terletak di NPV = Nilai sekarang bersih pusat