Nota Territoriale
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Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi NNOOTTAA TTEERRRRIITTOORRIIAALLEE Padova 1° semestre 2009 a cura dell’Ufficio Provinciale di Padova Francesco Mazzoccoli (referente OMISE) in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi data di pubblicazione: ottobre 2009 Introduzione Realizzata dall’Ufficio Provinciale di Padova, in collaborazione con l’Ufficio Studi della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio, la Nota Territoriale ha lo scopo di illustrare, in dettaglio, le dinamiche ed i livelli dei valori patrimoniali delle abitazioni alla luce degli effetti del ciclo immobiliare che ha attraversato gran parte del territorio italiano. Per affrontare questi temi l’Agenzia del Territorio, attraverso l’Osservatorio del mercato immobiliare, analizza i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell’intera provincia e della città di Padova, indagando sulla distribuzione territoriale delle compravendite tra le diverse zone omogenee, ponendo in evidenza i dati più significativi ed illustrando l’andamento nelle zone più pregiate, in quelle più economiche ed in quelle caratterizzate da maggiore dinamismo del mercato. Sono analizzate, in particolare, alcune caratteristiche strutturali del mercato, trattate anche nel contesto della provincia e del capoluogo di provincia: ◊ il numero di transazioni normalizzate (NTN) nel I semestre 2009; ◊ la variazione percentuale del NTN e delle quotazioni rispetto al I semestre 2008; ◊ il differenziale delle quotazioni medie rispetto alla quotazione più bassa sia per i comuni della provincia sia per singola zona OMI all’interno delle città. 1 Inquadramento Provinciale La corografia in figura 1 evidenzia con differente grado cromatico i valori del NTN del I semestre 2009 per i 104 comuni che compongono la provincia di Padova. Padova contribuisce in maniera rilevante con quasi un quarto di tutte le compravendite provinciali1 seguita, a lunga distanza, dai Comuni di Albignasego (194,15) e Vigonza (165,94). Il minimo provinciale del NTN è stato rilevato in alcuni comuni della Bassa Padovana che non hanno superato il numero di quattro compravendite nel semestre analizzato e precisamente: Sant’Urbano (3,87), Barbona (3,80), Masi (3,25), Megliadino San Fidenzio e Merlara (3,0). Tra i comuni della provincia che hanno registrato un numero di compravendite superiore a 100 si annoverano i comuni di Selvazzano Dentro (132,71), Abano Terme (111,73), Cadoneghe (110,70), tutti appartenenti alla cintura urbana, ed il comune di Piove di Sacco (104,68). Dalla lettura della mappa e dal confronto cromatico si evince chiaramente che le compravendite sono concentrate, oltre che nel capoluogo, nei comuni limitrofi e, a macchia di leopardo, nei comuni più rappresentativi di ciascuna macroarea. Figura 1: NTN I semestre 2009 nei comuni della provincia di Padova 1 Per la precisione 1.123,02 (al netto delle compravendite degli immobili cartolarizzati SCIP) su un totale di 4.566. 2 In figura 2 è riportata una mappa che evidenzia, con diverso colore, la quotazione media residenziale del I semestre 2009 di ogni comune rispetto al minimo provinciale (792 €/m2 del comune di Barbona) ed i comuni all’interno delle singole macroaree dove il valore medio residenziale è maggiore. A livello provinciale la quotazione massima si registra ovviamente a Padova, la cui quotazione media supera i 1.743 €/m2 (calcolata pesando con lo stock delle zone OMI) seguita dai comuni della cintura urbana di Noventa Padovana (1.458 €/m2 ), Ponte san Nicolò (1.420 €/m2 ), Cadoneghe (1.406 €/m2 ) ed Abano Terme (1.379 €/m2 ). Figura 2: differenziali quotazioni rispetto al valore minimo provinciale I semestre 2009 nei comuni della provincia di Padova 3 Analisi delle macroaree Come già per la precedente Nota Territoriale redatta da quest’Agenzia, l’intero territorio della provincia di Padova, costituito da 104 Comuni, è stato suddiviso in 7 macroaree2 più il capoluogo: Cintura urbana (comuni della città metropolitana), Regione nord-occidentale (comuni del Cittadellese), Regione nord- orientale (comuni del Camposampierese), Colli Euganei, Bassa padovana (Monselicense, Estense, Montagnanese, Conselvano), Piovese (Saccisica) e Padova (comune capoluogo) evidenziati nella figura successiva. Figura 3: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Padova In tabella 1 sono espressi i valori I semestre 2009 di NTN, confrontati con quelli del I semestre 2008 per singola macroarea. 2 Ambiti territoriali omogenei, costituiti da comuni compatibili per caratteristiche infrastrutturali, geografiche e immobiliari. 4 E’ inoltre indicato il valore medio residenziale I semestre 2009 della macroarea3, la variazione percentuale rispetto al corrispondente periodo 2008 e il differenziale rispetto alla macroarea “Bassa Padovana”, che è quella risultata con la media dei valori più bassa (1.049 €/m2 ). Tabella 1: sintesi per Macroarea Differenziale var.% NTN quotazioni di Var.% quot. I NTN quotazioni I sem. Macroaree I sem.’08/I riferimento I sem. sem.’08 / I sem. I sem.2009 2009 rispetto al sem.’09 2009 €/m2 ‘09 valore minimo Padova 1.123 -8,02% 1.743 0,92% 2,20 Cintura urbana 1.319 -26,31% 1.245 -0,49% 1,57 Regione nord-occidentale 402 -22,46% 1.180 0,12% 1,49 Regione nord-orientale 438 -20,02% 1.176 -0,87% 1,49 Colli Euganei 284 -17,62% 1.129 0,38% 1,43 Bassa padovana 667 -24,64% 1.049 -0,33% 1,33 Piovese 332 -15,57% 1.065 0,44% 1,35 Totale Provincia 4.566 -19,91% 1.313 1,37% 1,66 In tabella 2 (formata dalle sei sottotabelle di macroarea) sono esplicitati per ogni comune, il valore NTN relativo al I semestre 2009 e la sua variazione rispetto al corrispondente semestre 2008. La tabella è completata con il rapporto del valore medio residenziale comunale rispetto alla media provinciale I semestre 2009, già esplicitato graficamente nella precedente Figura 2. Dall’analisi della tabella 2 emerge quanto segue: • nella macroarea Cintura urbana il comune con il più alto numero di NTN è Albignasego con 194,15 compravendite normalizzate mentre quello che ha registrato il numero minore di compravendite (16) e la variazione negativa massima (-65,47%) tra il NTN del I semestre 2008 ed il I semestre 2009 è il comune di Saccolongo; l’unica variazione positiva (3,07%) del NTN nel periodo di riferimento si è riscontrata nel comune di Limena. • nella macroarea Regione Nord-occidentale il comune con il più alto numero di NTN è Cittadella con 83 compravendite normalizzate mentre, il comune con il più basso numero di NTN è Grantorto (8,97). Le variazioni tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 sono tutte negative con la eccezione dei comuni di Curtarolo (0,58%), Fontaniva (4,18%) ed il comune di Campodoro dove si segnala un incremento positivo del NTN pari all’ 85.71%. • nella macroarea Nord-orientale il comune con il più alto numero di NTN è Campodarsego con 87,28 compravendite normalizzate mentre, il comune con il più basso numero di NTN è Villa del conte con 6,17 NTN. Il comune dove si è registrata la variazione maggiore tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 è Piombino Dese (22,21%) mentre quello con variazione massima negativa è Villa del Conte (-58,87%). • nella macroarea Colli Euganei il comune con il più alto numero di NTN è Montegrotto Terme con 62,25 compravendite normalizzate mentre, la variazione maggiore tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 si è riscontrata ad Arquà Petrarca (42,18%). Il comune con il più basso numero di NTN è Cinto Euganeo con 5,5 compravendite normalizzate mentre, il comune nel quale si è registrata la variazione negativa massima tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 è Teolo (-52,63%). • nella macroarea Bassa padovana il comune con il più alto numero di NTN è Este con 78,42 compravendite mentre, i comuni con il più basso numero di NTN (non superano le 3 unità), sono Merlara e Megliadino San Fidenzio che risultano anche essere i comuni con il minor numero di compravendite della provincia. Quest’ultimo è il comune della macroarea e dell’intera provincia che ha registrato la variazione negativa massima tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 (-78,57%) mentre, la variazione maggiore positiva si è riscontrata a Vighizzolo d’Este (163,60%). 3 Nell’aggregazione per macroarea, è stata utilizzata la media semplice delle quotazioni OMI di ogni singolo comune, pesata con lo stock del comune rapportato alla macroarea mentre, per il comune di Padova sono state utilizzate le medie delle singole zone OMI pesate sullo stock. 5 • nella macroarea Piovese il comune con il più alto numero di NTN è Piove di Sacco con 104,68 compravendite normalizzate mentre, il comune con il più basso numero di NTN è Arre con 7,40 compravendite normalizzate. Il comune dove si è registrata la variazione maggiore tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 è Polverara (140,00%) mentre quello con variazione massima negativa è Codevigo (-62,79%). Tabella 2: NTN comunale I semestre 2009 e relative variazioni rispetto al I semestre 2008 + differenziale quotazioni di riferimento comunali del I semestre 2008 rispetto al valore minimo provinciale per macroarea di appartenenza Macroarea Cintura urbana var.% NTN NTN Differenziale quotazioni di comune I sem. ‘08 / I I sem. 2009 riferimento I sem. 2009 sem.’09 Abano Terme 111,73 -21,55% 1,74 Albignasego 194,15 -24,10% 1,53 Cadoneghe 110,70 -37,45% 1,78 Casalserugo 19,55 -40,76% 1,36 Legnaro 40,36 -36,56% 1,48 Limena 38,61 3,07% 1,58 Maserà di Padova 46,69 -24,66% 1,27 Mestrino 58,83 -33,40% 1,40 Noventa Padovana 58,50 -48,37% 1,84 Ponte San Nicolò` 65,24 -22,71% 1,79 Rubano 98,03 -28,46% 1,47 Saccolongo 16,00 -65,47% 1,32 Saonara 36,78 -31,61% 1,50 Selvazzano Dentro 132,71 -3,62% 1,51 Veggiano 26,30 -52,42% 1,34 Vigodarzere 58,77 -34,52% 1,61 Vigonza 165,94 -0,29% 1,59 Villafranca Padovana 40,30 -13,33% 1,49 Totale macroarea 1.319 -26,31% 1,57 Macroarea Regione nord-occidentale var.% NTN NTN Differenziale quotazioni di comune I sem.