Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi

NNOOTTAA TTEERRRRIITTOORRIIAALLEE Padova 1° semestre 2009 a cura dell’Ufficio Provinciale di Padova Francesco Mazzoccoli (referente OMISE)

in collaborazione con la Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi

data di pubblicazione: ottobre 2009

Introduzione

Realizzata dall’Ufficio Provinciale di Padova, in collaborazione con l’Ufficio Studi della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio, la Nota Territoriale ha lo scopo di illustrare, in dettaglio, le dinamiche ed i livelli dei valori patrimoniali delle abitazioni alla luce degli effetti del ciclo immobiliare che ha attraversato gran parte del territorio italiano. Per affrontare questi temi l’Agenzia del Territorio, attraverso l’Osservatorio del mercato immobiliare, analizza i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell’intera provincia e della città di Padova, indagando sulla distribuzione territoriale delle compravendite tra le diverse zone omogenee, ponendo in evidenza i dati più significativi ed illustrando l’andamento nelle zone più pregiate, in quelle più economiche ed in quelle caratterizzate da maggiore dinamismo del mercato. Sono analizzate, in particolare, alcune caratteristiche strutturali del mercato, trattate anche nel contesto della provincia e del capoluogo di provincia: ◊ il numero di transazioni normalizzate (NTN) nel I semestre 2009; ◊ la variazione percentuale del NTN e delle quotazioni rispetto al I semestre 2008; ◊ il differenziale delle quotazioni medie rispetto alla quotazione più bassa sia per i comuni della provincia sia per singola zona OMI all’interno delle città.

1 Inquadramento Provinciale

La corografia in figura 1 evidenzia con differente grado cromatico i valori del NTN del I semestre 2009 per i 104 comuni che compongono la provincia di Padova. Padova contribuisce in maniera rilevante con quasi un quarto di tutte le compravendite provinciali1 seguita, a lunga distanza, dai Comuni di (194,15) e (165,94). Il minimo provinciale del NTN è stato rilevato in alcuni comuni della Bassa Padovana che non hanno superato il numero di quattro compravendite nel semestre analizzato e precisamente: Sant’Urbano (3,87), Barbona (3,80), Masi (3,25), e (3,0). Tra i comuni della provincia che hanno registrato un numero di compravendite superiore a 100 si annoverano i comuni di (132,71), (111,73), (110,70), tutti appartenenti alla cintura urbana, ed il comune di (104,68). Dalla lettura della mappa e dal confronto cromatico si evince chiaramente che le compravendite sono concentrate, oltre che nel capoluogo, nei comuni limitrofi e, a macchia di leopardo, nei comuni più rappresentativi di ciascuna macroarea. Figura 1: NTN I semestre 2009 nei comuni della provincia di Padova

1 Per la precisione 1.123,02 (al netto delle compravendite degli immobili cartolarizzati SCIP) su un totale di 4.566.

2 In figura 2 è riportata una mappa che evidenzia, con diverso colore, la quotazione media residenziale del I semestre 2009 di ogni comune rispetto al minimo provinciale (792 €/m2 del comune di Barbona) ed i comuni all’interno delle singole macroaree dove il valore medio residenziale è maggiore. A livello provinciale la quotazione massima si registra ovviamente a Padova, la cui quotazione media supera i 1.743 €/m2 (calcolata pesando con lo stock delle zone OMI) seguita dai comuni della cintura urbana di (1.458 €/m2 ), Ponte san Nicolò (1.420 €/m2 ), Cadoneghe (1.406 €/m2 ) ed Abano Terme (1.379 €/m2 ).

Figura 2: differenziali quotazioni rispetto al valore minimo provinciale I semestre 2009 nei comuni della provincia di Padova

3 Analisi delle macroaree

Come già per la precedente Nota Territoriale redatta da quest’Agenzia, l’intero territorio della provincia di Padova, costituito da 104 Comuni, è stato suddiviso in 7 macroaree2 più il capoluogo: Cintura urbana (comuni della città metropolitana), Regione nord-occidentale (comuni del Cittadellese), Regione nord- orientale (comuni del Camposampierese), Colli Euganei, Bassa padovana (Monselicense, Estense, Montagnanese, Conselvano), Piovese (Saccisica) e Padova (comune capoluogo) evidenziati nella figura successiva.

Figura 3: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Padova

In tabella 1 sono espressi i valori I semestre 2009 di NTN, confrontati con quelli del I semestre 2008 per singola macroarea.

2 Ambiti territoriali omogenei, costituiti da comuni compatibili per caratteristiche infrastrutturali, geografiche e immobiliari.

4 E’ inoltre indicato il valore medio residenziale I semestre 2009 della macroarea3, la variazione percentuale rispetto al corrispondente periodo 2008 e il differenziale rispetto alla macroarea “Bassa Padovana”, che è quella risultata con la media dei valori più bassa (1.049 €/m2 ).

Tabella 1: sintesi per Macroarea

Differenziale var.% NTN quotazioni di Var.% quot. I NTN quotazioni I sem. Macroaree I sem.’08/I riferimento I sem. sem.’08 / I sem. I sem.2009 2009 rispetto al sem.’09 2009 €/m2 ‘09 valore minimo Padova 1.123 -8,02% 1.743 0,92% 2,20 Cintura urbana 1.319 -26,31% 1.245 -0,49% 1,57 Regione nord-occidentale 402 -22,46% 1.180 0,12% 1,49 Regione nord-orientale 438 -20,02% 1.176 -0,87% 1,49 Colli Euganei 284 -17,62% 1.129 0,38% 1,43 Bassa padovana 667 -24,64% 1.049 -0,33% 1,33 Piovese 332 -15,57% 1.065 0,44% 1,35 Totale Provincia 4.566 -19,91% 1.313 1,37% 1,66

In tabella 2 (formata dalle sei sottotabelle di macroarea) sono esplicitati per ogni comune, il valore NTN relativo al I semestre 2009 e la sua variazione rispetto al corrispondente semestre 2008. La tabella è completata con il rapporto del valore medio residenziale comunale rispetto alla media provinciale I semestre 2009, già esplicitato graficamente nella precedente Figura 2.

Dall’analisi della tabella 2 emerge quanto segue: • nella macroarea Cintura urbana il comune con il più alto numero di NTN è Albignasego con 194,15 compravendite normalizzate mentre quello che ha registrato il numero minore di compravendite (16) e la variazione negativa massima (-65,47%) tra il NTN del I semestre 2008 ed il I semestre 2009 è il comune di ; l’unica variazione positiva (3,07%) del NTN nel periodo di riferimento si è riscontrata nel comune di . • nella macroarea Regione Nord-occidentale il comune con il più alto numero di NTN è con 83 compravendite normalizzate mentre, il comune con il più basso numero di NTN è (8,97). Le variazioni tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 sono tutte negative con la eccezione dei comuni di (0,58%), (4,18%) ed il comune di dove si segnala un incremento positivo del NTN pari all’ 85.71%. • nella macroarea Nord-orientale il comune con il più alto numero di NTN è con 87,28 compravendite normalizzate mentre, il comune con il più basso numero di NTN è con 6,17 NTN. Il comune dove si è registrata la variazione maggiore tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 è (22,21%) mentre quello con variazione massima negativa è Villa del Conte (-58,87%). • nella macroarea Colli Euganei il comune con il più alto numero di NTN è con 62,25 compravendite normalizzate mentre, la variazione maggiore tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 si è riscontrata ad Arquà Petrarca (42,18%). Il comune con il più basso numero di NTN è con 5,5 compravendite normalizzate mentre, il comune nel quale si è registrata la variazione negativa massima tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 è (-52,63%). • nella macroarea Bassa padovana il comune con il più alto numero di NTN è Este con 78,42 compravendite mentre, i comuni con il più basso numero di NTN (non superano le 3 unità), sono Merlara e Megliadino San Fidenzio che risultano anche essere i comuni con il minor numero di compravendite della provincia. Quest’ultimo è il comune della macroarea e dell’intera provincia che ha registrato la variazione negativa massima tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 (-78,57%) mentre, la variazione maggiore positiva si è riscontrata a Vighizzolo d’Este (163,60%).

3 Nell’aggregazione per macroarea, è stata utilizzata la media semplice delle quotazioni OMI di ogni singolo comune, pesata con lo stock del comune rapportato alla macroarea mentre, per il comune di Padova sono state utilizzate le medie delle singole zone OMI pesate sullo stock.

5 • nella macroarea Piovese il comune con il più alto numero di NTN è Piove di Sacco con 104,68 compravendite normalizzate mentre, il comune con il più basso numero di NTN è Arre con 7,40 compravendite normalizzate. Il comune dove si è registrata la variazione maggiore tra il NTN del I semestre 2008 ed il NTN del I semestre 2009 è (140,00%) mentre quello con variazione massima negativa è (-62,79%).

Tabella 2: NTN comunale I semestre 2009 e relative variazioni rispetto al I semestre 2008 + differenziale quotazioni di riferimento comunali del I semestre 2008 rispetto al valore minimo provinciale per macroarea di appartenenza Macroarea Cintura urbana

var.% NTN NTN Differenziale quotazioni di comune I sem. ‘08 / I I sem. 2009 riferimento I sem. 2009 sem.’09 Abano Terme 111,73 -21,55% 1,74 Albignasego 194,15 -24,10% 1,53 Cadoneghe 110,70 -37,45% 1,78 19,55 -40,76% 1,36 40,36 -36,56% 1,48 Limena 38,61 3,07% 1,58 Maserà di Padova 46,69 -24,66% 1,27 58,83 -33,40% 1,40 Noventa Padovana 58,50 -48,37% 1,84 Ponte San Nicolò` 65,24 -22,71% 1,79 98,03 -28,46% 1,47 Saccolongo 16,00 -65,47% 1,32 36,78 -31,61% 1,50 Selvazzano Dentro 132,71 -3,62% 1,51 26,30 -52,42% 1,34 58,77 -34,52% 1,61 Vigonza 165,94 -0,29% 1,59 40,30 -13,33% 1,49 Totale macroarea 1.319 -26,31% 1,57

Macroarea Regione nord-occidentale

var.% NTN NTN Differenziale quotazioni di comune I sem. ‘08 / I I sem. 2009 riferimento I sem. 2009 sem.’09

Campodoro 19,50 85,71% 1,36 20,12 -24,36% 1,40 28,75 -3,36% 1,44 Cittadella 83,00 -24,50% 1,60 Curtarolo 31,18 0,58% 1,47 Fontaniva 29,17 4,18% 1,47 13,00 -44,59% 1,46 Gazzo Padovano 14,42 -57,38% 1,29 Grantorto 9,87 -34,20% 1,31 45,99 -18,83% 1,58 19,50 -48,68% 1,56 44,00 -21,08% 1,47 San Pietro in Gù 13,00 -40,48% 1,40 Tombolo 30,93 -20,02% 1,51 Totale macroarea 402 -22,46% 1,49

6 Macroarea Regione nord-orientale

var.% NTN NTN Differenziale quotazioni di comune I sem. ‘08 / I I sem. 2009 riferimento I sem. 2009 sem.’09 32,00 -20,36% 1,40 Campodarsego 87,28 -29,61% 1,57 38,25 -41,15% 1,61 32,01 -38,23% 1,41 42,46 0,54% 1,24 Piombino Dese 43,52 22,21% 1,47 San Giorgio delle Pertiche 49,00 -35,34% 1,40 19,25 15,27% 1,40 50,50 7,77% 1,56 Villa del Conte 6,17 -58,87% 1,57 Villanova di Camposampiero 37,17 9,32% 1,50 Totale macroarea 438 -20,02% 1,49

Macroarea Colli Euganei

var.% NTN NTN Differenziale quotazioni di comune I sem. ‘08 / I I sem. 2009 riferimento I sem. 2009 sem.’09 Arquà Petrarca 9,00 42,18% 1,63 20,00 35,50% 1,33 Battaglia TermeE 16,20 -43,98% 1,24 20,67 -16,99% 1,50 Cinto Euganeo 5,50 -15,38% 1,21 21,05 -26,48% 1,34 18,52 -20,17% 1,21 Montegrotto Terme 62,25 2,30% 1,49 37,25 18,25% 1,41 Teolo 35,17 -52,63% 1,48 24,78 31,32% 1,52 Vò 13,93 -47,29% 1,45 Totale macroarea 284 -17,62% 1,43

Macroarea Bassa padovana

var.% NTN NTN Differenziale quotazioni di comune I sem. ‘08 / I I sem. 2009 riferimento I sem. 2009 sem.’09 10,67 -54,65% 1,05 11,91 -19,74% 1,24 Barbona 3,80 -5,00% 1,00 15,00 33,33% 1,28 Carceri 4,47 -50,33% 1,29 24,50 -29,92% 1,24 15,63 -41,02% 1,35 5,34 -23,71% 1,04 40,21 -47,30% 1,31 Este 78,42 -37,40% 1,54 6,21 -31,00% 1,06 Masi 3,25 -78,08% 1,13 Megliadino San Fidenzio 3,00 -78,57% 1,26 7,65 39,09% 1,23 Merlara 3,00 -40,00% 1,11 68,01 -14,35% 1,61 39,22 -19,55% 1,47 24,72 -47,60% 1,24 12,56 -45,79% 1,27 Piacenza d’Adige 4,43 -45,84% 1,17 11,50 -17,86% 1,07

7 var.% NTN NTN Differenziale quotazioni di comune I sem. ‘08 / I I sem. 2009 riferimento I sem. 2009 sem.’09 18,67 -15,14% 1,19 14,33 100,98% 1,24 22,77 13,85% 1,19 Santa Margherita d’Adige 11,50 -35,61% 1,30 Sant’Elena d’Este 18,00 -19,39% 1,06 Sant’Urbano 3,87 -55,92% 1,07 38,50 11,34% 1,27 7,83 -63,97% 1,24 25,77 39,00% 1,11 13,13 -15,02% 1,32 Urbana 7,75 -13,89% 1,29 9,67 41,58% 1,24 Vighizzolo d’Este 7,17 163,60% 1,27 7,00 -12,50% 1,27 68,00 -1,53% 1,24 Totale macroarea 667 -24,64% 1,33

Macroarea Piovese

var.% NTN NTN Differenziale quotazioni di comune I sem. ‘08 / I I sem. 2009 riferimento I sem. 2009 sem.’09

Agna 17,58 -12,84% 1,24 Arre 7,40 -48,97% 1,18 22,71 26,17% 1,21 15,50 -62,66% 1,30 31,10 -53,70% 1,28 10,00 17,65% 1,19 Codevigo 15,19 -62,79% 1,22 25,74 69,68% 1,12 Piove di Sacco 104,68 0,74% 1,64 Polverara 22,80 140,00% 1,09 16,43 -45,03% 1,22 Sant’Angelo di Piove di Sacco 42,98 77,46% 1,25 Totale macroarea 332 -15,57% 1,35

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Inquadramento comunale

Il Comune di Padova presenta uno stock residenziale pari al 26,95% dello stock complessivo residenziale provinciale ed un numero di transazioni normalizzate pari al 24,59% del totale provinciale. Il numero di transazioni nel I semestre 2009 è stato pari a 1.123 NTN con un calo percentuale del - 8,02% rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente mentre, per quanto riguarda la quotazione media della città, si è assistito ad un leggero apprezzamento del +0,92% rispetto alla quotazione media rilevata nel I semestre 2008. Si evidenzia che le medie delle quotazioni del comune e delle sue macroaree sono state ottenute utilizzando una media pesata in funzione degli stock delle singole zone OMI della città. Analogamente a quanto già fatto in precedenza per l’intera provincia dove si è studiato l’intero territorio aggregando i singoli comuni in macroaree territorialmente omogenee, si è provvedutio ad aggregare le 16 zone OMI che compongono il territorio comunale di Padova in 4 macroaree. Le macroaree, riportate graficamente in figura 4, sono costituite dalle seguenti zone OMI appartenenti alle seguenti fasce: - Centrale: zone OMI B1, B2; - Semicentrale: zone OMI da C1 a C7; - Periferica: zone OMI da D1 a D4; - Suburbana: zone OMI E1, E2. Figura 4: Suddivisione in macroaree del comune di Padova

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Tabella 3: NTN macroaree comunali I semestre 2009 e relative variazioni rispetto al I semestre 2008 + differenziale dei valori di riferimento comunali del I semestre 2009 rispetto al valore minimo della macroarea

Differenziale quotazioni NTN4 quotazioni Macroaree città di Padova di riferimento I sem.2009 I sem. 2009 €/m2 I sem. 2009 Centrale 158 2.836 1,06 Semicentrale 431 1.570 1,19 Periferica 370 1.359 1,03 Suburbana 77 1.338 1,00 Totale Padova 1.036 1.601 1,22

Come si può rilevare dalla figura 5 relativa al NTN delle diverse zone OMI che costituiscono il comune di Padova, il maggior numero di transazioni si rinviene nella zona di semicentrale C3 costituita dai quartieri di “Borgomagno,Arcella,Stanga,Quartiere Pescarotto, San Lazzaro” con 186 NTN, segue la zona omogenea periferica D1 costituita dai quartieri di “Sant'Ignazio,Chiesanuova,Brusegana,Mortise,Torre,Pontevigodarzere, Sacro Cuore, Altichiero” con 164 NTN. Per quanto riguarda il centro storico, il numero di transazioni normalizzate registrate nel I semestre 2009 risulta pari a 47 nella zona B1 (Zona entro riviere-Via XX settembre) e più del doppio (111) nella zona B2 comprendente una zona più vasta costituita dai quartieri “Carmine, Savonarola, Riviere esterne., Porta S.Giovanni, Città Giardino, Santa Giustina, Santo, Santa Sofia”. Figura 5: NTN I semestre 2009 nelle zone OMI del comune di Padova

Nella figura 6 è riportata la mappa del comune di Padova che evidenzia, con diverso colore, il valore residenziale relativo al I semestre 2009 di ogni zona OMI rispetto al minimo comunale. A livello comunale il valore massimo si registra nella zona di centro storico compresa nella cinta muraria del duecento (zona B1:Zona entro riviere-Via XX Settembre) e, subito a seguire, nella zona posta tra i bastioni cinquecenteschi e le mura duecentesche (Zona B2: Carmine, Savonarola, Riviere ext., P.ta S.Giovanni, Città Giardino, S.Giustina,Santo, Santa Sofia).

4 La differenza per la città di Padova tra il valore totale NTN riportato nella tabella 1 e quello riportato in tabella 3 è dovuta al numero di compravendite relativo alla fascia periferica limitatamente alla zona E2 e alla fascia rurale; la tabella 1 infatti comprende anche il NTN relativo alle zone OMI E2 ed R1.

10 Figura 6: differenziali delle quotazioni I semestre 2009 nelle zone OMI del comune di Padova5

Di seguito (tabella 4) sono esposti i valori NTN con relative variazioni del I semestre 2008 al I semestre 2009 per tutte le zone OMI di Padova e il differenziale del valore medio rispetto al minimo comunale.

Tabella 4: NTN comunale I semestre 2009 e relative variazioni rispetto al I semestre 2008 + differenziale dei valori di riferimento comunali del I semestre 2009 rispetto al valor minimo delle zone OMI di Padova

Differenziale NTN Zona quotazioni di Denominazione I sem. OMI6 riferimento 2009 I sem.2009 B1 Zona entro riviere-Via XX settembre 47 2,47 B2 Carmine,Savonarola,Riviere ext.,P.ta S.Giovanni,Città Giardino,S.Giustina,Santo,S. Sofia 111 2,03 C1 Portello 31 1,42 C2 Stazione, Scrovegni, Corso del Popolo, Fiera 32 1,07 C3 Borgomagno,Arcella,Stanga,Quartiere Pecarotto, San Lazzaro 186 1,00 C4 Zona Direzionale Padova Uno 3 - C5 Madonna Pellegrina,S.Rita,Nazareth, Sant'Osvaldo 87 1,39 C6 Palestro,Sacra Famiglia 64 1,27 C7 San Gregorio, Terranegra, Forcellini 27 1,37 D1 S.Ignazio,Chiesanuova,Brusegana,Mortise,Torre,Pontevigodarzere, Sacro Cuore, Altichiero 164 1,00 D2 Voltabarozzo,Bassanello,Paltana 145 1,09 D3 Guizza 39 1,04 D4 Ponte di Brenta 22 1,03 E1 Ponterotto,Montà,Mandria,Salboro,Camin,Granze di Camin 77 1,02 E2 Zona Industriale, ZIP 41 - R1 Zona Agricola 45 - TOTALE CITTA' 1.123 1,22

Le zone omogenee di “Zona Agricola”, “Direzionale Padova Uno”, “Industriale ZIP” non sono state valorizzate con la relativa quotazione del settore residenziale e pertanto sono state rappresentate in bianco nella cartina.

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