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Report PLAN DE ORDENACIÓN CON INCIDENCIA TERRITORIAL Y EJECUCIÓN DE LAS GRANDES INSTALACIONES DE OCIO 2018-11-20

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Report PLAN DE ORDENACIÓN CON INCIDENCIA TERRITORIAL Y EJECUCIÓN DE LAS GRANDES INSTALACIONES DE OCIO 2018-11-20 Proyecto de POITEGIO. PROYECTO DE PLAN DE ORDENACIÓN CON INCIDENCIA TERRITORIAL Y EJECUCIÓN DE GRAN INSTALACION DE OCIO Parte H Estudio de Mercado y Análisis de Viabilidad Julio de 2020 Pedro Choza Sotelo Ingeniero de Caminos Canales y Puertos Dicie8 Proyecto de POITEGIO. Contenido 1. Introducción .................................................................................................................. 3 Resumen ejecutivo: reconocimiento del marco legal ....................................................... 5 Resumen ejecutivo: análisis de mercado ......................................................................... 7 Resumen ejecutivo: dimensionamiento del parque temático y hotel ................................ 9 Resumen ejecutivo: hipótesis fundamentales ................................................................ 10 Resumen ejecutivo: hipótesis fundamentales ................................................................ 11 Resumen ejecutivo: hipótesis fundamentales ................................................................ 12 Resumen ejecutivo: creación de empleo ....................................................................... 13 Resumen ejecutivo: estimación de la inversión de capital ............................................. 18 Resumen ejecutivo: resultados financieros .................................................................... 23 Resumen ejecutivo: presupuesto global ........................................................................ 24 Resumen ejecutivo: Analisis de 3 escenarios: pesimista, medio y optimista. ................ 25 Resumen ejecutivo: siguientes etapas ........................................................................... 29 Estructura corporativa y fuentes de financiación necesarias para el desarrollo del proyecto ............................................................................................................... 30 1.1.- Estructura societaria actual .................................................................................. 30 Estudio de mercado ........................................................................................................... 38 Contexto económico y geográfico .................................................................................. 39 Análisis competitivo ........................................................................................................ 49 Mercado residencial ....................................................................................................... 62 Mercado turístico............................................................................................................ 65 Estudio hotelero ............................................................................................................. 74 Análisis de asistencia ..................................................................................................... 78 Parámetros físicos de planificación ................................................................................ 86 Análisis de viabilidad integrado ...................................................................................... 95 Apéndices ........................................................................................................................ 130 Parte H página 2 Proyecto de POITEGIO. 1. Introducción Se encargó a Cora Global que desarrollara un estudio de mercado y de viabilidad inicial para Elysium, un desarrollo en la ciudad de Castilblanco, en la comunidad autónoma de Extremadura en España. Este informe incluye los siguientes estudios necesarios: • Estudio de mercado: evaluar el tamaño de los mercados locales, primarios, secundarios y terciarios, así como los visitantes turísticos • Asistencia: estimar el rango de visitantes a Elysium • Análisis de viabilidad: desarrollar un documento con una perspectiva de 10 años basada en los ingresos y las hipótesis de operación • Inversión garantizada: proporcionar una variedad de escenarios de inversión garantizada El lugar propuesto se sitúa a medio camino entre las dos capitales de la Península Ibérica, Madrid y Lisboa. El área de desarrollo es de 1.237 hectáreas y está situada cerca de un gran río y un lago. La visión general de este proyecto es crear una ciudad de destino integrada con componentes claves que apoyarán los aspectos de la experiencia de entretenimiento y proporcionarán masa crítica al destino. El proyecto se llama "Elysium" que connota un lugar de la felicidad. El proyecto Elysium se ejecutará en dos fases. Fase 1. Como parte de la primera fase del desarrollo, los componentes que se han valorado específicamente en este estudio son los siguientes: • Parque temático y hotel casino. • Parque acuático de aventura y hotel casino. • Hotel casino icónico de 5 estrellas. • Hotel casino y centro de conferencias de 3 estrellas. • RDE. • Camping de lujo. • Residencias. • Golf. • Marina. • Helipuertos. • Centros comerciales. • Centro de datos. • Resto de infraestructuras estructurales. Fase 2. Los componentes que se han valorado específicamente en este estudio para la Fase 2 son los siguientes: • Hoteles con Casino. Parte H página 3 Proyecto de POITEGIO. • RDE. • Residencias. • Marina. • Helipuerto. • Centros comerciales. • Centro de Convenciones. • Parque de Eventos Especiales. • Auditorio. • Complejo Deportivo. • Noria. • Circuito de Velocidad. • Resto de infraestructuras estructurales. El presente estudio se ha realizado, por motivos de prudencia, teniendo en cuenta que, en este momento, no se encuentran definidas todas las actividades que se desarrollarán en el conjunto, por lo que se ha incluido en el mismo el 70% del total edificable. El restante 30% se irá definiendo en el futuro, a medida de las necesidades. No obstante, los resultados del estudio son suficientemente favorables, aunque mejorarán una vez se definan las actividades complementarias. + Parte H página 4 Proyecto de POITEGIO. Resumen ejecutivo: reconocimiento del marco legal Este estudio de viabilidad reconoce el marco jurídico de Extremadura. En particular, aborda el cumplimiento de los siguientes requisitos objetivos incluidos en la LEGIO (LEY extremeña de Grandes Instalaciones de Ocio. Aprobada por el Pleno de la Asamblea de Extremadura en sesión celebrada el día 25 de julio de 2018.Artículo 2. “Grandes instalaciones de ocio”. “b) Una inversión global del proyecto de al menos mil millones de euros.” La inversión global para la Fase I de la ciudad de Elysium se ha estimado en 4.386 millones de Euros. La estimación de la inversión para posteriores fases del desarrollo será objeto de subsiguientes estudios, si bien se establece en este estudio en otros 6.122. En cualquier caso, se deduce que la inversión global asociada al presente proyecto excederá con creces el mínimo requerido de 1.000 millones de euros. Ver Resumen ejecutivo: Estimación de la inversión de capital (página 13). “c) Creación de un mínimo de dos mil puestos de trabajo directos en las actividades económicas ubicadas en la Gran instalación de ocio.” La estimación sobre la creación de empleos directos derivados de la implantación del Proyecto Elysium también supera este requisito mínimo según se indica en otro apartado de este de este informe. Ver Resumen ejecutivo: Creación de empleo. • Explotación Fase I: 10.042 empleos estables desde 2024 en adelante (cumplimiento Ley). • Explotación Fase II: 15.983 empleos estables, desde 2025 en adelante • TOTAL FASES 1 Y 2: 26.025 empleos estables, desde 2028 en adelante Además de éstos empleos permanentes y directos, se ha calculado el número de empleos generados durante la construcción de ambas fases: • Construcción Fase 1: 12.983 empleos, durante los años 2021 a 2024 • Construcción Fase 2: 17.244 empleos, durante los años 2022 a 2025 “d) Creación de un mínimo de tres mil plazas de alojamiento hotelero.” La dotación hotelera prevista para la Fase I del desarrollo se ha estimado en 3.695 nuevas habitaciones de hotel. Aplicando una ratio medio de dos camas por habitación, se obtiene un total de 7.390 plazas de alojamiento hotelero. La estimación de la dotación hotelera para las fases sucesivas será objeto de análisis posterior, aunque en este estudio lo podemos situar en 11.950 habitaciones. No obstante, sólo la previsión para la primera fase supera con creces el requisito legal mínimo fijado por la LEGIO. Ver Resumen ejecutivo. Dimensionamiento de parques temáticos y hoteles (página 8) “e) Los usos urbanísticos del suelo propuestos para la gran instalación sólo serán terciario, dotacional y residencial, sin que la edificabilidad destinada al uso residencial supere más de un 20% del total de Parte H página 5 Proyecto de POITEGIO. la actuación.” Los elementos valorados en este informe forman parte de una propuesta global desarrollada dentro del marco legal de Extremadura, concretamente adaptada a la LEGIO. en consonancia con su marco regulatorio, la edificabilidad destinada a uso residencial no supera el 20% de la total prevista para la actuación. “h) Una previsión temporal de ejecución material del proyecto no superior a 5 años.” Igualmente, la ejecución material del proyecto se llevará a cabo dentro del marco temporal permitido. El conjunto de las Fases 1 y 2 se enmarca en un tiempo de tramitación, Proyecto y construcción de 5 años. No obstante, la duración de cada una de las fases se definirá posteriormente en relación con una definición más detallada de su contenido. Parte H página 6 Proyecto de POITEGIO. Resumen ejecutivo: análisis de mercado La GRAN INSTALACION DE OCIO “ELYSIUM
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