Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny -Lebensmittelmarktes in der Gemeinde Freudental

Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny-Lebensmittelmarktes in der Gemeinde Freudental

Auftraggeber: Bernd Hasenhündl Besitz GmbH & Co. KG,

Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck Dipl.‐Georg. Anna‐Lena Kettenhofen

Ludwigsburg, am 20.09.2019

Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH

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Urheberrecht

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Inhaltsverzeichnis Seite

I. Grundlagen 4

1. Ausgangslage 4

2. Rechtliche Rahmenbedingungen 5 2.1 Vorgaben des Bau‐ und Planungsrechts 5 2.2 Vorgaben der Raumordnung 6

3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel 7

II. Standortbeschreibung und -bewertung 11

1. Makrostandort Freudental 11

2. Mikrostandort „Alleenfeld“ 13

3. Fazit der Standortbewertung 16

III. Projektrelevante Angebots- und Wettbewerbssituation 17

1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Freudental 17

2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im Umland 18

IV. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 20

1. Abgrenzung des Einzugsgebietes des Vorhabens 20

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 22

V. Auswirkungsanalyse 24

1. Umsatzprognose 24

2. Prognose und Bewertung der Umsatzumverteilungen 25 2.1 Methodik 25 2.2 Umsatzumlenkungen 25 2.3 Wettbewerbliche und städtebauliche Wirkungen 26

VI. Prüfung der Vorgaben der Landes- und Regionalplanung 29

VII. Zusammenfassung 31

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I. Grundlagen

1. Ausgangslage

In der Gemeinde Freudental ist im Zuge der geplanten Wohngebietsentwicklung „Alleenfeld“ am südöstlichen Ortsrand die Neuansiedlung eines Penny‐Lebensmittelmarktes mit einer Gesamt‐ verkaufsfläche von max. 800 m² (inkl. Backshop / Café) vorgesehen. Mit der angestrebten Größe liegt die Planung an der Schwelle zur Großflächigkeit (800 m² VK bzw. 1.200 m² BGF) im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO.

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens soll nun geprüft werden, ob durch das Vorhaben ne‐ gative städtebauliche oder versorgungsstrukturelle Auswirkungen in Freudental oder im Umland ausgelöst werden. Darüber hinaus erfolgt eine raumordnerische Bewertung anhand der Regelun‐ gen des Landesentwicklungsplans Baden‐Württemberg bzw. des Regionalplans Region , obwohl das Vorhaben formal nicht großflächig ist.

Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswir‐ kungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:

 Rahmendaten am Makrostandort Freudental

 Städtebauliche Bewertung des Mikrostandortes

 Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes des Lebensmittelmarktes und Er‐ mittlung der projektrelevanten Kaufkraftpotenziale

 Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in Freudental und im Umland (= Wettbewerbsanalyse)

 Umsatzprognose und Umsatzherkunft des Vorhabens

 Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum

 Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP Baden‐Württem‐ berg bzw. Regionalplan der Region Stuttgart

. Konzentrationsgebot

. Integrationsgebot

. Kongruenzgebot

. Beeinträchtigungsverbot.

Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im September 2019 eine intensive Begehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen.

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2. Rechtliche Rahmenbedingungen

2.1 Vorgaben des Bau‐ und Planungsrechts

Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung1 aus: „1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel‐ handelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Na‐ turhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswir‐ kungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölke‐ rung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“ Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfolgen:

1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Ver‐ kaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird.2

2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).

Die Regelvermutung ist jedoch gem. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Auswirkun‐ gen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Größe der

1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017. 2 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsfläche zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurech‐ nen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch‐ / Wursttheke).

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Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.

2.2 Vorgaben der Raumordnung

Neben den Instrumentarien des Bauplanungsrechts erfolgt die Steuerung der Einzelhandelsent‐ wicklung auch durch eine landesplanerische und regionalplanerische Überprüfung von Einzelhan‐ delsgroßprojekten. Die Grundlage hierfür stellen die Ziele der Raumordnung und Landesplanung dar, die im Landesentwicklungsplan Baden‐Württemberg (2002) sowie im hier einschlägigen Re‐ gionalplan der Region Stuttgart3, Abschnitt 2.4.3.2 „Einzelhandelsgroßprojekte“, dargelegt sind. Zentrale Bestandteile der Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind das Konzentrations‐ gebot (sog. raumordnerische Kernregelung), das Kongruenzgebot, das Beeinträchtigungsverbot und das Integrationsgebot.

Im Landesentwicklungsplan Baden‐Württemberg sind bezüglich dieser Prüfkriterien folgende wesentliche Ziele genannt:4

„Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Han‐ delsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zent‐ ralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober‐, Mittel‐ und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrau‐ chernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandels‐ großprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre Folgewirkun‐ gen die Funktionsfähigkeit der Stadt‐ und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich inte‐ grierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (Plansätze 3.3.7, 3.3.7.1 und 3.3.7.2 des LEP).

Im Regionalplan der Region Stuttgart werden im Plansatz 2.4.3.2 zu Einzelhandelsgroßprojekten die Ziele der Landesplanung weiter ausgestaltet:

2.4.3.2.1 (G) Gewährleistung der verbrauchernahen Versorgung

(1) Die wohnungsnahe Grundversorgung (Nahversorgung) soll möglichst in allen Städ‐ ten und Gemeinden gewährleistet und gesichert werden. Einzelhandelsbetriebe sollen verbrauchernah und städtebaulich integriert in günstiger Zuordnung zu den Stadt‐ und Ortszentren oder zusammenhängenden Wohngebieten angesiedelt werden. (2) Bei der Standortwahl und der Verkehrserschließung von Einzelhandelsbetrieben soll Belangen der nicht oder nicht ständig über ein motorisiertes Individualverkehrs‐ mittel verfügenden Bevölkerung und mobilitätseingeschränkter Personen besondere

3 Regionalplan Region Stuttgart, Satzungsbeschluss vom 22. Juli 2009. 4 Landesentwicklungsplan 2002 Baden‐Württemberg.

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Beachtung geschenkt werden. Die Standorte sollen für den Fußgänger‐ und Fahrrad‐ verkehr gut erschlossen und mit dem öffentlichen Personennahverkehr erreichbar sein.

2.4.3.2.2 (Z) Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte und Veranstaltungszentren

(1) Einzelhandelsbetriebe, Einkaufszentren und sonstige Handelsbetriebe für Endver‐ braucher mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² (Einzelhandelsgroßprojekte), sowie die Erweiterung bestehender Einrichtungen sind nur im Oberzentrum bzw. den Mittel‐ und Unterzentren zulässig. (2) Verkaufsflächenumfang und Einzugsbereich entsprechender Einrichtungen sind insbesondere auf die Einwohnerzahl des Zentralen Ortes und dessen Verflechtungsbe‐ reichs abzustimmen. Hersteller‐Direktverkaufszentren / Fabrikverkaufszentren sind als Einkaufszentren zu behandeln und nur im Oberzentrum vorzusehen. Bei Einzugsberei‐ chen, die nicht wesentlich über einen Mittelbereich hinausgehen kommen hierfür auch Mittelzentren in Betracht. (3) Die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Siedlungs‐ und Versorgungskerns der Standortgemeinde und anderer Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung dürfen dabei nicht beeinträchtigt werden. (4) Einzelhandelsgroßprojekte, die ausschließlich der Grundversorgung der Einwohner dienen und keine schädliche Wirkungen erwarten lassen, insbesondere auf die zent‐ ralörtlichen Siedlungs‐ und Versorgungskerne und die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung anderer Gemeinden oder deren Ortskerne, sind auch in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion zulässig. Für die vorgenannten Einzelhan‐ delsgroßprojekte gelten die Plansätze 2.4.3.2.3 bis 2.4.3.2.5 nicht. Ausschließlich der Grundversorgung dienen Einzelhandelsgroßprojekte, deren Sortiment Nahrungs‐ und Genussmittel einschließlich Getränke sowie Drogerieartikel umfasst; sonstige Waren dürfen nur als Nebensortiment auf nicht mehr als 10 % der Verkaufsfläche angeboten werden.

3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel

Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle we‐ sentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da die Flächeninan‐ spruchnahme aufgrund der steigenden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Lo‐ gistik sowie den demografischen Wandel zunimmt.

Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Ent‐ wicklung auf. Während Lebensmitteldiscounter und Große Supermärkte ihre Marktposition aus‐ bauen konnten, waren die Marktanteile der SB‐Warenhäuser und kleinen Lebensmittelgeschäfte rückläufig.

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Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2008 ‐ 2018

Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell 2019

Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen.

Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti‐ tute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet:5

 Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment6 anbietet.  Discounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐ fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐ schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐Sortiment so‐ wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II7 führt.

5 Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2018, S. 381 ff. 6 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 7 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.

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 Supermarkt Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen‐Anteil an Nonfood II aufweist.  Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II‐Artikel führt.  SB‐Warenhaus Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐ tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel sowie ein um‐ fangreiches Nonfood II‐Angebot führt. Die verschiedenen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels unterscheiden sich in erster Li‐ nie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca. 11.830 Artikel offeriert, bieten Große Su‐ permärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten da‐ gegen im Schnitt lediglich ca. 2.300 Artikel vor (vgl. Tabelle 1). Bei allen Betriebstypen liegt der Schwerpunkt auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten

Hauptwaren‐ Lebensmitteldiscounter Supermarkt Großer Supermarkt gruppen ( 788 m² VK) ( 1.031 m² VK) ( 3.381 m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl absolut in % absolut in % absolut in % Food 1.755 76 8.995 76 15.730 63 Nonfood I 265 12 2.030 17 4.825 19 Nonfood II 275 12 805 7 4.450 18 Nonfood insgesamt 540 24 2.835 24 9.275 37 Insgesamt 2.295 100 11.830 100 25.005 100 Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2019

Unter den im deutschen Lebensmitteleinzelhandel vertretenen Betriebstypen haben sich Disco‐ unter am dynamischsten entwickelt. Mittlerweile weisen Discounter den größten Umsatzanteil (ca. 46 % im Jahr 2018) auf; Supermärkte kommen auf knapp 30 %, Große Supermärkte auf ca. 10 %, SB‐Warenhäuser auf ca. 11 % und sonstige Lebensmittelgeschäfte auf ca. 3 % des Umsatz‐ volumens in Deutschland.8 Discounter sind wegen des Preisvorteils und ihres übersichtlichen Sor‐ timents bei den deutschen Verbrauchern sehr beliebt. Vollsortimenter (Supermärkte und Große Supermärkte) profilieren sich v. a. durch Sortimentsbreite, Frische, Convenience, Service und eine besondere Ladenatmosphäre.

8 Quelle: EHI Retail Institute: handelsdaten aktuell 2019; Köln 2018, S. 78; GMA‐Berechnungen.

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Für die Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs kommt modernen Lebensmittelmärkten eine besondere Bedeutung zu, da sie nicht nur ein qualifiziertes Kernsortiment an Lebensmitteln, Getränken und Drogeriewaren bieten, sondern auch die wichtigsten weiteren Sortimente des kurzfristigen Bedarfs (z. B. Zeitschriften, Schnittblumen, Schreibwaren, Heimtierbedarf) zumin‐ dest ausschnittweise vorhalten. Moderne Lebensmittelvollsortimenter und ‐discounter sind da‐ her als Eckpfeiler der Grundversorgung anzusehen. Ergänzende Funktionen für die Nahversor‐ gung übernehmen Biosupermärkte, kleinere Lebensmittelfachgeschäfte, Betriebe des Lebens‐ mittelhandwerks, Getränkemärkte, Convenience‐Shops (Kioske, Tankstellen), Naturkostläden, Wochenmärkte und Hofläden. Zunehmende Nachfrage erfahren derzeit Anbieter von Biolebens‐ mitteln (Hofläden, Reformhäuser, Biosupermärkte, Naturkostläden mit Käse‐ und Fleischtheke und integrierter Bio‐Bäckerei) sowie Unverpacktläden.

Wegen der gestiegenen Anforderungen der Kunden an die Sortimentszusammensetzung und La‐ dengestaltung sind in den letzten Jahren die Verkaufsflächen von Lebensmittelvollsortimentern und ‐discountern tendenziell immer größer geworden. Ursachen für die wachsende Flächenin‐ anspruchnahme sind steigende Anforderungen an die kundengerechte Warenpräsentation, Op‐ timierungsvorgaben der internen Logistik sowie eine Anpassung an den demografischen Wandel durch breitere Gänge, niedrigere Regale und einen zunehmenden Anteil an Kleinverpackungen (aufgrund des Trends zu kleineren Familien‐ und Versorgungseinheiten). Die größer werdenden Märkte bedingen allerdings zur wirtschaftlichen Auslastung eine hohe Einwohnerzahl im Einzugs‐ gebiet und eine verkehrsgünstige Lage des Marktes.

Alle in Deutschland vertretenen Lebensmitteldiscounter und Drogeriemärkte sind Filialbetriebe, deren Ursachen für den wirtschaftlichen Erfolg und die hohe Kundenakzeptanz in ihrem standar‐ disierten Sortiment und in ihrer kundenorientierten Ladeneinrichtung liegen. Alle Filialen einer Unternehmenskette bieten dabei deutschlandweit dasselbe standardisierte Sortimentsspektrum an, sowohl im ständigen Sortiment als auch bei den Aktionswaren. Bei der Sortimentszusammen‐ setzung wird nicht auf spezielle wettbewerbliche oder städtebauliche Rahmenbedingungen vor Ort Bezug genommen. Für die Kundenherkunft bedeutet dies, dass der Vorhabenstandort nur dann aufgesucht werden wird, wenn er von Kunden näher oder bequemer zu erreichen ist als andere Märkte.

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II. Standortbeschreibung und -bewertung

1. Makrostandort Freudental

Die für das Vorhaben wesentlichen Eigenschaften des Makrostandortes Freudental werden in der nachfolgenden Tabelle 2 zusammengefasst.

Tabelle 2: Wesentliche Standorteigenschaften der Gemeinde Freudental

Kriterium Charakteristika der Gemeinde Freudental Lage im Raum  Lage im nordwestlichen Teil des Landkreises Ludwigsburg, am Ostrand des Strombergs rd. 16 km von der Kreisstadt Ludwigsburg entfernt.  Freudental ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbands (Besig‐ heim, Freudental, , , Löchgau, , ) Landesplanerische  Lage im Verdichtungsraum gem. LEP 2002 (PS. 2.1.1) Funktion  Im Regionalplan der Region Stuttgart ist der Gemeinde keine zentralört‐ liche Funktion zugewiesen (vgl. Karte 1), insofern kommt der Gemeinde i. W. die Aufgabe zur Deckung des örtlichen Grundbedarfs zu.  Freudental ist dem Mittelbereich Bietigheim‐Bissingen / Besigheim zu‐ geordnet; das Oberzentrum Stuttgart liegt rd. 35 km entfernt Nahbereich ‐‐ Verkehrliche Erreich‐  MIV: barkeit . Anschluss an das Fernstraßennetz über Landes‐ und Kreisstraßen . L 1106 (Heilbronn – Brackenheim – Freudental ‐ Kleinglattbach) . K 1633 (Freudental – Besigheim) . B 27 Anschluss in Besigheim rd. 8 km entfernt . A 81 (Würzburg – Heilbronn – Stuttgart – Singen); Ausfahrt Ludwigs‐ burg‐Nord ca. 16 km, Ausfahrt Mundelsheim ca. 18 km entfernt  ÖPNV: . Anschluss an den Verkehrs‐ und Tarifverbund Stuttgart bzw. über den Heilbronner Hohenloher Nahverkehr nach Cleebronn . regionale Busverbindungen (Buslinie 554, 567, 568) . Anschluss an das Streckennetz der Bahn in Besigheim (Regionalver‐ kehr Heilbronn –Stuttgart) bzw. Bietigheim‐Bissingen (S‐Bahn Stutt‐ gart, S‐Bahn Karlsruhe) Siedlungsstruktur  3,1 km²; ca. 810 EW je km² (Landesdurchschnitt: 310 EW je km²)  kompaktes Siedlungsgebiet, keine weiteren Ortsteile . Wohnschwerpunkte: Ortskern durch dörfliche Strukturen mit histo‐ rischer Gebäudebesatz (u. a. Barock Schloss) gekennzeichnet; neue Siedlungsflächen wurden in den Nachkriegsjahren Jahren zunächst am südwestlichen Ortsrand entwickelt, später auch im Südosten und Nordwesten erschlossen. Zur Jahrtausendwende wurde im Bereich „Wolfsberg“ ein neues Wohngebiet entwickelt. . Gewerbeschwerpunkte: Gewerbegebiet Galgenäcker am Ortsaus‐ gang in Richtung ‐Hohenhaslach Wirtschaftsstandort  rd. 148 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort*1  unterdurchschnittlicher Beschäftigtenbesatz; 60 Beschäftigte je 1.000 EW (vgl. LK Ludwigsburg: 373)  84 Einpendler / 970 Auspendler; negatives Pendlersaldo (‐ 886)*1 *1 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand 30.06.2018

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Tabelle 2: Wesentliche Standorteigenschaften der Gemeinde Freudental (Fortsetzung) Kriterium Charakteristika der Gemeinde Freudental Bevölkerungsaufkom‐  Bevölkerung (31.12.2018) *2: 2.486 EW men und ‐entwicklung  Bevölkerung 2011 – 2018 *2: + 5,2 % (vgl. LK Ludwigsburg: + 6,2 %)  Einwohnerprognose 2030*2: ca. 2.573 EW bzw. + 3,5 % . Im Südosten von Freudental soll direkt angrenzend an den neuen Penny‐ Markt das ca. 2,5 ha große Wohngebiet „Alleenfeld“ mit ca. 50 Bauplätze erschlossen werden. Einzelhandelsstruktur  In der historischen Ortsmitte sind nur sehr vereinzelt kleinteilige Handels‐ betriebe (Bäckerei‐Konditorei Wörner, Blumenlädle), Dienstleistungs‐ und Gastronomiebetriebe (u. a. Sparkasse, Volksbank, Landgasthof) und öffentliche Einrichtungen (u. a. Rathaus) vorhanden. Eine zusammenhän‐ gende Versorgungslage hat sich in Freudental nicht entwickelt; Ein Le‐ bensmittelmarkt zur Sicherung der Nahversorgung ist bislang in Freuden‐ tal nicht vorhanden. Fazit  Freudental übernimmt in erster Linie die Funktion einer Wohngemeinde im Verdichtungsraum Stuttgart; Die Entwicklung des neuen Wohngebie‐ tes „Alleenfeld“ wirkt sich perspektivisch positiv auf die Einwohnerzahl aus. Die Gemeinde Freudental war lange Jahre bemüht, einen Nahversor‐ gungsstandort zu etablieren um auch zukünftig als Wohnstandort attrak‐ tiv zu sein. Entsprechend positiv wird das aktuelle Vorhaben der Fa. Penny aufgenommen. *2 Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg, Stand jeweils 31.12. Karte 1: Lage der Gemeinde Freudental und zentralörtliche Struktur

Kartengrundlage GfK GeoMarketing, GMA‐Bearbeitung 2019

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2. Mikrostandort „Alleenfeld“

Der Planstandort befindet sich im südöstlichen Ortseingang von Freudental, direkt und gut sicht‐ bar von der Kreisstraße K 1633 bzw. der L 1106. Die Gemeinde Freudental plant am Standort ein neues Wohnbaugebiet zu erschließen, um so der stetig wachsenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden. In Verbindung mit der Entwicklung des Neubaugebietes soll der Penny‐Markt angesiedelt werden, der der wohnortnahen Grundversorgung Freudentals dienen wird.

Bei dem Areal handelt es um eine bisher unbebaute Fläche, für die bislang kein Bebauungsplan vorliegt. Für den Lebensmittelmarkt ist die Ausweisung einer Sonderbaufläche geplant. Zur Schaf‐ fung der planungsrechtlichen Voraussetzungen sind daher zunächst eine Änderung des Flächen‐ nutzungsplans sowie die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

Das direkte Standortumfeld wird im Wesentlichen durch Wohnnutzungen geprägt. In nördlicher Richtung – zwischen Bietigheimer Straße und Besigheimer Straße – schließt der Schlosspark so‐ wie das Barockschloss an den Standort an. Das Plangebiet bildet den südöstlichen Abschluss des Freudentaler Siedlungsgebietes, die Distanz zur Ortsmitte beträgt rd. 450 m (= Luftlinie).

Die Erschließung des Standortes für den motorisierten Individualverkehr ist insgesamt als gut einzustufen. Über die L 1106, die als Haupterschließungsstraße dient, ist der Standort aus dem gesamten Gemeindegebiet gut zu erreichen. Durch die Lage an einem Verkehrsknotenpunkt (L 1106 / K 1633 mit rd. 7.600 Kfz/24h9) ist der Standort durch eine sehr gute Sichtbarkeit gekenn‐ zeichnet. Die Zufahrt zum Planstandort bzw. in das Wohngebiet soll über einen Kreisverkehr er‐ folgen. Durch den Umbau des Kreuzungsbereichs zu einem Kreisverkehr wird eine ausreichende Leistungsfähigkeit erreicht.

Eine direkte ÖPNV‐Anbindung ist am Standort derzeit nicht vorhanden. Der nächstgelegene Bus‐ haltpunkt („Freudental Post“; Linie 567, 568, 666HN, RB 666) liegt in der Ortsmitte rd. 450 m vom Planstandort entfernt. Es bleibt festzuhalten, dass der ÖPNV in der Gemeinde Freudental in erster Linie auf den überörtlichen Verkehr ausgerichtet ist. Für die Mobilität vor Ort spielt er hingegen kaum eine Rolle, zumal durch die Kompaktheit des Siedlungsgebietes nahezu alle Bereiche für den Fußgänger bzw. Radfahrer gut zu erreichen sind.

Der Standort ist für den Fußgänger‐ und Fahrradverkehr gut erschlossen. Das straßenbeglei‐ tende Wegenetz entlang der Bietigheimer Straße ermöglicht einen sicheren Zugang zum Projekt‐ standort. Trotz der randlichen Lage kann der geplante Lebensmittelmarkt eine nahezu flächen‐ deckende Nahversorgungsfunktion im Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit10 für die Bewohner

9 Quelle: Straßenverkehrszentrale Baden‐Württemberg; Ergebnisse des Jahres 2017; L1106 Zählstellen‐Nr.: 81195, SVZ‐Zählstellen‐Nr.: 69201200, von: L 1106/K 1633 bei Freudental. 10 Die Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sollte i. d. R. noch in einer Gehzeit von 10 bis 15 Minuten möglich sein. Dies entspricht in etwa einer fußläufigen Distanz von 700 – 1.000 m.

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Freudentals übernehmen. Lediglich die Wohnbereiche im äußersten Nordwesten liegen außer‐ halb dieses „Nahbereichs“. Gleichzeitig ist der Standort durch die Lage an der L 1106 und K 1633 aus dem gesamten Gemeindegebiet gut mit dem Pkw zu erreichen.

Foto 1: Planstandort, Foto 2: Zufahrt zum Standort (Kreis‐ „Alleenfeld“ verkehr geplant)

Foto 3: südlicher Ortsbereich, angren‐ Foto 4: Fuß‐/ Radwegenetz entlang zende Wohnbebauung der Besigheimer Straße

Foto 5: Fußweg entlang des Schloss‐ Foto 6: VerkehrsknotenpunktFuß ‐/ Radwegenetz L 1106 entlang / parks K 1633der Besigheimer Str.

GMA‐Aufnahmen 2019

14 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny-Lebensmitteldiscounter in der Gemeinde Freudental

Karte 2: Mikrostandort „Alleenfeld“

B

Barockschloss B mit Schlosspark T Gewebegebiet „Galgenäcker“

H P

W Baugebiet „Alleenfeld“

Legende

P Planstandort nahversorgungsrelevante Haltestelle ÖPNV Betriebe B Bäckerei

Ortsmitte H Hofladen T Tankstellenshop Quelle: © OpenStreetMap‐Mitwirkende GMA-Bearbeitung 2019

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3. Fazit der Standortbewertung

Die wesentlichen Eigenschaften des Planstandortes, welche eine Grundlage für die Einschät‐ zung der Marktbedeutung des Lebensmittelmarktes bilden, sind wie folgt zusammenzufas‐ sen:

+ Standortkommune Freudental ohne zentralörtliche Funktion, damit hat die Ge‐ meinde den Auftrag zur Sicherung der Grundversorgung für die Bewohner vor Ort

+ geringe Bedeutung als Arbeits‐ und Versorgungsstandort

+ begrenztes Einwohnerpotenzial in Freudental, mittelfristig steigende Tendenz

+ gute Grundstückseigenschaften (ausreichendes Flächengröße, eben Topographie, ex‐ ponierte Lage im Verkehrsknotenpunkt der L 1106 / K 1633)

+ sehr gute Erreichbarkeit für den Individualverkehr durch Lage an einem Verkehrskno‐ tenpunkt; erhöhtes Streukundenpotenzial zu erwarten

+ gute fußläufige Erreichbarkeit bzw. mit dem Fahrrad aus dem Gemeindegebiet

+ kurze Distanz zur Ortsmitte (rd. 450 m Luftlinie), hier ist ein Anschluss an den ÖPNV gegeben

+ direkte Zuordnung zur bestehenden Wohnbebauung; das geplante Neubaugebiet „Alleenfeld“ schließt in südwestlicher Richtung bis an den Standort an

+ geringe örtliche Wettbewerbssituation jedoch hohe Wettbewerbsintensität im Um‐ land (vgl. Kapitel III, 1., 2.),

+ Solitärstandort ohne Agglomerationsvorteile mit anderen Einzelhandelsbetrieben.

Zusammenfassend lässt sich festzuhalten, dass der Planstandort aufgrund der guten verkehrli‐ chen Anbindung, der Größe und Exposition des Grundstücks sowie der generellen Standortrah‐ menbedingungen in Freudental (positive Bevölkerungsprognose, günstige örtliche Wettbewerbs‐ situation) positiv zu bewerten ist. Aus städtebaulicher Sicht befindet sich das Grundstück in einer Ortsrandlage, jedoch mit Anschluss an die bestehenden Wohnlagen Freudentals. Mit der Ent‐ wicklung des Baugebietes „Alleenfeld“ wird der geplante Penny‐Markt noch stärker in die Wohn‐ bebauung integriert. Der geplante Penny‐Markt kann eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die rd. 2.500 Einwohner der Gemeinde Freudental übernehmen.

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny -Lebensmittelmarktes in der Gemeinde Freudental

III. Projektrelevante Angebots- und Wettbewerbssituation

Zur Bewertung der Versorgungsstrukturen in Freudental bzw. im Umland wurde von der GMA im September 2019 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt.

1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Freudental

In Freudental ist das Lebensmittelangebot ausschließlich kleinteilig strukturiert. Das Angebot vor Ort setzt sich zusammen aus Betrieben des Lebensmittelhandwerks, die teilweise über ein einge‐ schränktes Lebensmittelangebot verfügen, einen Tankstellenshop sowie einen Obst‐ und Gemü‐ sehofladen. Die Gesamtverkaufsfläche der in Freudental ansässigen Anbieter mit Kernsortiment Nahrungs‐ und Genussmittel beläuft sich auf rd. 200 m². Die Brutto‐Umsatzleistung der Betriebe liegt nach GMA‐Einschätzung bei insgesamt rd. 1,0 Mio. €.

Die einzelnen Anbieter sind im Detail wie folgt gekennzeichnet:

 Bäckerei / Konditorei Wörner, Pforzheimer Straße 2, Lage in der Ortsmitte, Filialbetrieb (Hauptsitz in Hohenhaslach), v. a. Backwaren, Konditoreierzeugnisse sowie ergänzend kleines Lebensmittelangebot.

 Bäckerei Kutterer zzgl. Café, Pforzheimer Straße 32, Filialbetrieb (Hauptsitz in Sachsen‐ heim), Backwaren und Konditoreierzeugnisse

 Tankstellenshop Celik, Pforzheimer Straße 34, kleines Angebot an Getränken, Süßwa‐ ren, Tabak, Zeitschriften, Toto Lotto.

 Schneider Obst, Gemüse und Südfrüchte, Beuschaer Straße 3, Lage im Gewerbegebiet Galgenäcker, umfangreiches Frischesortiment u. a. Obst, Südfrüchte, Gemüse, Käse‐, Fleisch‐ und Wurstwaren, regionale Spezialitäten, darunter Trockenwaren, Honig, Kon‐ fitüren, Essig und Öle, Weine aus der Region.

Neben den ortsansässigen Betrieben stehen den Bewohnern Freudentals nach Angaben der Gemeinde zusätzlich mobile Einkaufsmöglichkeiten11 und Lieferservices12 zur Verfügung.

Es bleibt festzuhalten, dass die bestehenden Anbieter in Freudental nur eine ausschnittsweise Versorgung mit Lebensmitteln und Getränken übernehmen können. Drogeriewaren, die eben‐ falls als Güter der Grundversorgung einzustufen sind, werden in Freudental nicht angeboten.

Ein moderner Lebensmittelmarkt zur Sicherung einer vollwertigen Nahversorgung ist bislang in Freudental nicht vertreten. Die rd. 2.500 Einwohner der Gemeinde sind für ihren Einkauf bislang auf Lebensmittelstandorte in den umliegenden Städten und Gemeinden angewiesen. Dieser Um‐ stand drückt sich auch in einer geringen Kaufkraftbindung in Freudental aus. Ein Großteil der vor

11 Verkaufswagen Geflügelhof Nyarko 14‐tägig; Räucherwaren Fa. Goerlich immer donnerstags. 12 Wöchentlich u. a. für Getränke, Fleisch‐ und Wurstwaren, Naturkotprodukte (Angaben Gemeinde Freu‐ dental).

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny -Lebensmittelmarktes in der Gemeinde Freudental

Ort verfügbaren Kaufkraft fließt derzeit an Lebensmittelstandorte im Umland ab (u. a. Löchgau, Bönnigheim, , Sachsenheim, Besigheim).13 Mit dem nun geplanten Penny‐Lebensmittel‐ discounter kann die bestehende Nahversorgungslücke in der Gemeinde geschlossen und die vor Ort vorhandene Kaufkraft wieder gebunden werden.

2. Angebots‐ und Wettbewerbssituation im Umland

Folgende Versorgungstrukturen sind im Umland vorzufinden:

 In Löchgau (rd. 4 – 5 km entfernt) übernimmt der Edeka‐Markt Hofmann & Sieber eine Nahversorgungsfunktion. Mit der Neuansiedlung eines Norma‐Marktes konnte das An‐ gebot in Löchgau zuletzt weiter ausgebaut werden, gleichzeitig konnte die nach der Aufgabe des Bonus‐Marktes in der Ortsmitte entstandene Versorgungslücke wieder geschlossen werden. Aus Löchgau sind keine regelmäßigen Kundenzuführeffekte an den Planstandort in Freudental zu erwarten, zumal die Bewohner überwiegend auch auf das deutlich attraktivere Lebensmittelangebot in Besigheim zurückgreifen. Gegen‐ teilig fließt heute ein Teil der Kaufkraft aus Freudental an den Standort Löchgau ab.

 In Erligheim (rd. 5 km entfernt) wird die Nahversorgung durch einen Netto‐Markt so‐ wie ein ergänzendes Angebot aus dem Lebensmittelhandwerksbereich sichergestellt. Darüber hinaus sind die Bewohner auf das Angebot im benachbarten Bönnigheim bzw. Löchgau ausgerichtet.

 In Bönnigheim (rd. 6 – 7 km entfernt) wird die Versorgung mit Lebensmitteln durch Anbieter aus dem Discount‐ und Vollsortimentsbereich sichergestellt. Hervorzuheben ist der Rewe‐Markt an der Kirchheimer Straße. Darüber hinaus sind mit Lidl am südli‐ chen Ortsrand bzw. einem Edeka‐Markt am nördlichen Ortsrand weitere strukturprä‐ gende Anbieter ansässig.

 In Hohenhaslach (rd. 4 – 5 km entfernt; Ortsteil von Sachsenheim) sind eigenständige Versorgungsstrukturen mit dem Anbieter nah & gut Bachmann vorhanden. Der Fri‐ schemarkt weist mit einer Größe von rd. 500 m² VK zwar eine nach heutigen Maßstä‐ ben nicht mehr zeitgemäße Verkaufsflächendimensionierung auf, im Jahr 2017 wurde der nah & gut Markt im Inneren (inkl. Metzgerei) jedoch komplett neu gestaltet. Der Markt wird weiterhin sehr gut von den Kunden angenommen. Neben der Versorgung mit Lebensmitteln vor Ort übernimmt der Standort auch für die Bewohner des Kirbach‐

13 Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz. Dabei deuten Werte über 100 % auf einen Bedeutungsüberschuss (Zuflüsse aus dem Umland) und Werte unter 100 % auf einen Netto‐Kaufkraftabfluss hin. In Freudental wird mit einer Zentralität von aktuell 17 % das vor Ort vorhandenen Kaufkraftpotenzial im Lebensmittelbereich bei weitem nicht abgeschöpft. Berechnung: Umsatz in Freudental (ca. 1,0 Mio. €) ./. Kaufkraft in Freudental (ca. 5,8 Mio. €) = 17 %.

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny -Lebensmittelmarktes in der Gemeinde Freudental

tals (u. a. Spielberg, Ochsenbach) eine wichtige Versorgungsfunktion. Auch aus Hohen‐ haslach sind keine regelmäßigen Kundenzuführeffekte an den geplanten Penny‐Markt in Freudental zu erwarten, zumal die Lebensmittelmärkte in Sachsenheim schnell zu erreichen ist.

 In Sachsenheim (rd. 9 km entfernt) sind alle gängigen Betriebstypen des Lebensmitte‐ leinzelhandels vertreten, darunter zwei Filialen des Discounters Aldi, ein Penny‐Markt sowie ein Netto‐Markt. Im Lebensmittelvollsortiment sind mit einem modernen Rewe‐ Markt14 sowie einem Edeka‐Markt mit separatem Getränkemarkt ebenfalls zwei at‐ traktive Anbieter vorhanden. Für die Bewohner der Gemeinde Freudental sind insbe‐ sondere die Lebensmittelmärkte in Kleinsachsenheim (Aldi, Netto am nördlichen Orts‐ ausgang) in rd. 10 Pkw‐Fahrminuten noch gut zu erreichen.

 Das Mittelzentrum Besigheim (rd. 9 km entfernt) verfügt ebenfalls über eine leistungs‐ fähige Ausstattung im Lebensmittelbereich; neben dem E‐Center sind hier insbeson‐ dere die beiden Lebensmitteldiscounter Aldi, Lidl am Standort Robert‐Bosch‐Straße anzuführen. Der gesamte Standortbereich wurde vor nicht allzu langer Zeit moderni‐ siert (Neubau Lidl, Modernisierung und Erweiterung Aldi). Entsprechend leistungsstark sind die Wettbewerber einzustufen. Darüber hinaus sind in Besigheim noch 2 Filialen von Norma anzuführen, die als Wettbewerber für das Vorhaben allerdings kaum von Relevanz sind.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass im Umland flächendeckend Versorgungsstrukturen im Lebensmitteleinzelhandel vorhanden sind. Entsprechend ist davon auszugehen, dass die Ver‐ sorgungsbedeutung des Penny‐Marktes zukünftig auf die Gemeinde Freudental begrenzt bleibt. Insgesamt ist das Wettbewerbsumfeld als besonders ausgeprägt einzustufen. Durch die Nähe zum Doppel‐Mittelzentrum Besigheim und Bietigheim‐Bissingen, die auch eine bedeutende Rolle als Arbeitsplatzstandorte einnehmen, sowie aufgrund der geringen Angebotssituation in Freu‐ dental selbst, bestehen derzeit umfassende Kaufkraftabflüsse an Lebensmittelstandorte im Um‐ land. Durch die Ansiedlung eines modernen Lebensmittelmarktes kann diese abfließende Kauf‐ kraft perspektivisch wieder vor Ort gebunden werden. Die Umlandkommunen weisen hingegen nachweislich eigene Nahversorgungsangebote auf bzw. sind auf attraktivere Einkaufsstandorte ausgerichtet. Insofern wird der geplante Penny‐Markt in Freudental kein regelmäßiges überörtli‐ ches Kundeneinzugsgebiet erschließen. Vielmehr handelt es sich um einen „klassischen“ Nahver‐ sorgungsstandort für die Gemeinde.

14 Der REWE‐Markt wurde 2014 zusammen mit einer neuen Produktions‐ und Verkaufsstätte der Bäckerei Clement im Neubaugebiet Süd I eröffnet.

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny- Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde Freudental

IV. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft

1. Abgrenzung des Einzugsgebietes des Vorhabens

Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den geplanten Penny Lebensmittel‐ markt kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevöl‐ kerungs‐ und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft.

Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit re‐ gelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerech‐ net werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus ggf. nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes so‐ wie der Wettbewerbskonstellation im Raum ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbin‐ dung an den Standort auszugehen.

Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen:

 wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. To‐ pografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)

 verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen

 Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens

 Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Freudental und den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel III. 1., 2.)

 Filialnetz des Betreibers

 Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in Freudental und der Region (u. a. Löchgau, Sachsenheim, Cleebronn, Besigheim).

Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren lässt sich für den geplanten Penny Lebensmittelmarkt in Freudental ein Einzugsgebiet abgrenzen, das sich im Wesentlichen auf die Gemeinde Freuden‐ tal mit ihren insgesamt ca. 2.486 Einwohnern15 beschränkt (vgl. Karte 3).

15 Quelle: Statistisches Landesamt Baden‐Württemberg, Stand: 31.12.2018.

20 Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny-Lebensmitteldiscounter in der Gemeinde Freudental

Karte 3: Einzugsgebiet des Penny Lebensmitteldiscounters und Wettbewerber im Umland (Auswahl)

Legende

Einzugsgebiet

P

ca.-Darstellung, tatsächliche Abgrenzung orientiert sich an statistischer / administrativer Gliederung

Quelle: Kartengrundlage GfK GeoMarketing, GMA-Bearbeitung 2018

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny- Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde Freudental

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes ist wie folgt zu begründen:

 Das Einzugsgebiet des geplanten Penny‐Marktes bleibt im Wesentlichen auf die Ge‐ meinde Freudental begrenzt. Für die rd. 2.500 Einwohner übernimmt der Penny‐Le‐ bensmitteldiscounter perspektivisch als einziger Lebensmittelmarkt vor Ort eine wich‐ tige Funktion zur Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs (i. W. Lebensmittel, Ge‐ tränke, Drogeriewaren). Die Marktreichweite des Planvorhabens bleibt auf die lokale Versorgungsebene begrenzt.

 Neben den räumlichen Kriterien, ist auch die Versorgungssituation der umliegenden Gemeinden und Städte zu berücksichtigen. Hier zeigt die aktuelle Wettbewerbssitua‐ tion (vgl. Kapitel III.), dass sowohl im östlich angrenzenden Löchgau (Edeka, Norma), im nördlich gelegenen Erligheim (Netto), in Bönnigheim (Rewe, Edeka, Lidl), im südlich angrenzenden Sachsenheim (nah & gut Bachmann in Hochenhaslach; Rewe, Edeka, Aldi, Penny, in Großsachsenheim bzw. Aldi, Netto in Kleinsachsenheim) sowie im öst‐ lich gelegenen Besigheim (E‐Center, Aldi, Lidl, 2x Norma) jeweils eigenständige Nah‐ versorgungstrukturen bestehen. Regelmäßige Kundenzuführeffekte aus dieser Rich‐ tung sind demnach nicht zu erwarten.

 Dennoch auftretende Kundenzuführeffekte an den Standort werden als „Streuum‐ sätze“ im Rahmen des Untersuchungsmodells abgebildet. Diese ergeben sich im We‐ sentlichen aus der Lage des Planstandortes an einen Verkehrsknotenpunkt (L 1106 / K 1633 mit rd. 7.600 Kfz/24h), der aus vier Richtungen angefahren werden kann. Der Anteil auswärtiger Kunden (u. a. Berufspendler, Zufallskunden, Besucherströme zum Erlebnispark Tripsdrill) ist mit max. 20 % einzuschätzen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der geplante Lebensmittelmarkt in seiner Dimensi‐ onierung sowie bzgl. seines Angebotskonzeptes im überörtlichen Vergleich keine Wettbewerbs‐ vorteile erringen kann, entsprechend wird der Penny‐Markt in Freudental im Wesentlichen der wohnortnahen Grundversorgung in Freudental dienen, er geht in seiner Versorgungsfunktion je‐ doch – auch vor dem Hintergrund der Wettbewerbssituation – nicht darüber hinaus.

2. Kaufkraft im Einzugsgebiet

Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die la‐ deneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung ca. € 6.03516

16 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken.

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny- Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde Freudental

Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Freudental, dessen Sortimentsschwerpunkt im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich liegt, betragen die Pro‐Kopf‐Ausgaben ca. 2.210 €.17

Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftni‐ veau18 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Freudental bei 105,5 und damit auf einem überdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100,0). Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs‐ und Genussmittel insgesamt auf ca. 5,8 Mio. €.

Zusätzlich werden bei Lebensmittelmärkten Anteile des Umsatzes mit Randsortimenten aus dem Nichtlebensmittelbereich generiert. Diese liegen im Fall des geplanten Penny Marktes bei ca. 15 %. Dabei handelt es sich ganz überwiegend um andere nahversorgungsrelevante Sortimente (i. W. Drogeriewaren, Tiernahrung).

17 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. 18 Quelle: MB Research, 2018. Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet.

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny- Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde Freudental

V. Auswirkungsanalyse

1. Umsatzprognose

Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteil‐ konzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielba‐ ren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes.19 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraft‐ volumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden.

Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Um‐ satzumlenkungen für das Vorhaben wird in Kapitel V., 1. ausführlich behandelt.

Folgende Umsatzprognose lässt sich für den geplanten Penny Lebensmittelmarkt mit max. 800 m² VK (inkl. Backshop) anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln:20

Tabelle 3: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes

Markt‐ Kauf‐ Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz‐ anteil kraft Food Nonfood gesamt herkunft Food in Mio. € in Mio. € in Mio. €* in Mio. € in % in % Freudental 5,8 40 – 45 2,5 0,4 2,9 80 Streuumsätze 0,6 0,1 0,7 20 Insgesamt 3,1 0,5 3,6 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich beträgt beim Anbieter Penny ca. 15 %. Hinsichtlich der Kundenher‐ kunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. GMA‐Berechnungen 2019 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)

Somit lässt sich für den geplanten Penny‐Markt mit max. 800 m² VK (inkl. Backshop) eine Gesam‐ tumsatzleistung von ca. 3,6 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen ca. 3,1 Mio. € auf den Lebensmit‐ telbereich und ca. 0,5 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich (Nonfood I und II).

Unter Zugrundelegung der Verkaufsfläche des geplanten Penny‐Marktes (max. 800 m² inkl. Backshop) lässt sich eine Flächenleistung von rd. 4.500 € / m² VK ermitteln.

Dieser Wert liegt im Vergleich zur durchschnittlichen Flächenleistung von Penny‐Märkten auf ei‐ nem leicht unterdurchschnittlichen Niveau, der Gesamtumsatz liegt jedoch etwa auf Höhe des

19 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktseg‐ ment sowie Kopplungs‐ und Agglomerationseffekte. 20 Rechenvorgang: Kaufkraft der Wohnbevölkerung x Marktanteil = Umsatz des Vorhabens.

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny- Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde Freudental

durchschnittlichen Penny‐Umsatzes.21 Angesichts der örtlichen Rahmenbedingungen (begrenz‐ tes Einwohner‐ und Kaufkraftpotenzial) ist dies für den Penny‐Markt in Freudental jedoch als oberster Wert einzustufen (worst‐case‐Prognose). Höhere Umsatzleistungen sind mit Blick auf die hohe Wettbewerbsintensität im Umland jedoch nicht realistisch.

Die Betrachtung der Umsatzherkunft zeigt, dass mit ca. 80 % der überwiegende Teil des Umsat‐ zes aus der Gemeinde Freudental erzielt wird. Etwa 20 % des Umsatzes wird durch Streukunden (v. a. Pendler‐ und Durchgangsverkehr aus den umliegenden Gemeinden, Besucher des Freizeit‐ park Tripsdrill) erzielt. Dieser Wert ist im Vergleich zu anderen Lebensmittelstandorten als etwas erhöht einzustufen. An einem durchschnittlichen Standort sind Streuumsätze i. H. von ca. 10 % üblich. Aufgrund der Lage an einem Verkehrsknotenpunkt wurde trotz der intensiven Wettbe‐ werbssituation im Umland jedoch mit einem Streukundenanteil von 20 % gerechnet.

2. Prognose und Bewertung der Umsatzumverteilungen

2.1 Methodik

Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen bzw. Wettbewerbswir‐ kungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Gravitationsmodells basiert.

Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen:

 die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Be‐ triebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächen‐ größe bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und

 der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Standorten ergibt.

2.2 Umsatzumlenkungen

Für die Bewertung der geplanten Ansiedlung eines Penny Lebensmittelvollsortimenters in Freu‐ dental werden hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumlenkungen folgende Annahmen getrof‐ fen:

 Der projektierte Penny‐Markt wird auf einer geplanten Verkaufsfläche von max. 800 m² (inkl. Backshop) eine Umsatzleistung von ca. 3,6 Mio. € erzielen. Dabei entfallen rd. 3,1 Mio. € auf den Nahrungs‐ und Genussmittelbereich und ca. 0,5 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich.

21 Gemäß Hahn Retail Estate Report 2018/2019 liegt die durchschnittliche Flächenproduktivität eines Penny‐ Marktes bei ca. 5.090 € / m² VK (brutto) bei einer Durchschnittsgröße von 720 m² VK. Hieraus errechnet sich ein durchschnittlicher Bruttoumsatz je Filiale von 3,7 Mio. €.

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny- Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde Freudental

 Im Rahmen der Wettbewerbsanalyse sowie der Abschätzung der Vorhabenumsätze (= Marktanteilkonzept) wurde deutlich, dass der Lebensmitteldiscounter im Wesentli‐ chen eine lokale Bedeutung einnehmen wird.

 Als Wettbewerber für den Lebensmitteldiscounter gelten grundsätzlich alle Ladenge‐ schäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Lebensmittelmarkt geführt werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass aufgrund des speziellen Ver‐ triebskonzeptes, der avisierten Verkaufsflächengröße und des Einkaufsverhaltens der Kunden die Wettbewerbswirkungen nicht alle Konkurrenten gleichermaßen betreffen werden. Besonders tangiert werden sog. „Systemwettbewerber“, d. h. Geschäfte des gleichen oder ähnlichen Betriebstyps. Die Umsatzumverteilungen werden daher in hö‐ herem Maße die strukturprägenden Lebensmittelmärkte im Umland betreffen, da durch die Ansiedlung eines Nahversorgers in Freudental die Kaufkraft, die bisher an Standorte außerhalb Freudentals abfließt, zurückgewonnen werden kann (sog. „Rück‐ holeffekte“).

Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben Penny mit insgesamt max. 800 m² VK zu erwarten: Tabelle 4: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben

Umsatzumverteilungseffekte in Mio. €

. Umsatzumlenkung in Freudental gesamt < 0,1.

. Umsatzumlenkungen außerhalb des Einzugsgebietes 3,0 – 3,1 . davon ggü. sonst. Anbieter in Sachsenheim 1,0 – 1,1 . davon ggü. Anbieter in Besigheim 0,9 . davon ggü. Anbieter in Löchgau 0,4 – 0,5 . davon ggü. Anbieter in Bönnigheim 0,5 . davon ggü. Anbieter in Erligheim 0,1 – 0,2

. Umsatz Penny‐Markt im Lebensmittelbereich 3,1

. Umsatzumlenkung im Nichtlebensmittelbereich 0,5

. Umsatz Penny‐Markt insgesamt 3,6

GMA‐Berechnungen 2019

2.3 Wettbewerbliche und städtebauliche Wirkungen

Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumlenkungen sind folgende wett‐ bewerbliche Wirkungen durch das Vorhaben zu erwarten:

 In Freudental sind mit den Betrieben des Lebensmittelhandwerks (2 Bäckereien), ei‐ nem Hofladen sowie ein Tankstellenshop ausschließlich kleinteilige Angebote vorhan‐ den, die mit dem Planvorhaben grundsätzlich eine geringe Wettbewerbsüberschnei‐

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny- Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde Freudental

dung aufweisen. Nur ein sehr geringer Teil des Umsatzvolumens des geplanten Lebens‐ mitteldiscounters wird daher gegenüber den bestehenden Betrieben umverteilungs‐ wirksam werden. In Freudental ist mit der Umsetzung des Vorhabens mit Umvertei‐ lungseffekten i. H. von max. 4 – 5 % zu rechnen. Negative städtebauliche oder versor‐ gungsstrukturelle Auswirkungen sind in Freudental auszuschließen, vielmehr wird sich die wohnortnahe Grundversorgung erheblich verbessern.

 Mangels Wettbewerber vor Ort sowie vor dem Hintergrund der bestehenden Kauf‐ kraftabflüsse im Lebensmittelbereich (vgl. Kapitel III.) lässt sich festhalten, dass der durch das Vorhaben generierten Umsatzes nahezu vollständig außerhalb der Standort‐ gemeinde Freudental umverteilungswirksam werden wird (= „Kaufkraftrückholung“).

 Im benachbarten Löchgau sind in Folge der Umsetzung des Vorhabens Umsatzumver‐ teilungseffekte von ca. 6 % zu erwarten. Die Umsatzrückgänge betreffen überwiegend den dortigen Lebensmittelmarkt Edeka sowie den Norma‐Markt in der Ortsmitte. Beide Wettbewerber sind als leistungsfähig einzustufen, zumal sie auch durch Umsatz‐ zuflüsse aus Freudental profitieren. Ein Marktaustritt ist daher auszuschließen. Insge‐ samt ist in Löchgau weder eine Schwächung der Nahversorgungsstrukturen noch der städtebaulichen Strukturen in der Ortsmitte absehbar.

 In Erligheim bzw. in Hohenhaslach sind ggü. den dortigen Lebensmittelmärkten Um‐ satzrückgänge von max. 5 % zu erwarten. Wegen der hohen Konzeptüberschneidung hätte der Netto‐Markt in Erligheim mit etwas höheren Rückwirkungen zu rechnen. Die ermittelten Umverteilungseffekte sind insgesamt als wettbewerbliche Effekte einzu‐ stufen, Auswirkungen auf den Betriebsbestand werden sich nicht ergeben, insofern ist weder in Erligheim noch in Hohenhaslach mit negative Auswirkungen auf die dortigen Nahversorgungsstrukturen zu rechnen.

 In Sachsenheim und Besigheim werden sich die Umsatzrückgänge auf eine Vielzahl an Wettbewerbern und Standorte verteilen, so dass rechnerisch Umverteilungseffekte i. H. von durchschnittlich 4 – 5 % ausgelöst werden. Dies ist eine Größenordnung, bei der von keiner nachhaltigen Betriebsschwächung einzelner Anbieter ausgegangen auszu‐ gehen ist. Etwas stärker betroffen sind die Lebensmitteldiscounter Aldi und Netto in Großsachsenheim, die aus Richtung Freudental mit dem Pkw gut zu erreichen sind, darüber hinaus kann keine eindeutige Zuordnung erfolgen, da die Umsatzumlenkun‐ gen durch Pendler aus Freudental je nach Arbeitsstandort in unterschiedliche Richtun‐ gen erfolgen. Eine Gefährdung einzelner Betriebe ist aber in jedem Fall auszuschließen, da alle Wettbewerber sehr leistungsstark einzustufen sind.

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 In Bönnigheim liegen die Umverteilungseffekte bei durchschnittlich 4 % und damit auf einem nochmals geringeren Niveau. Mit einem Umsatzrückgang hätte im Wesentli‐ chen der Lebensmitteldiscounter Lidl in dezentraler Lage am südlichen Ortsausgang zu rechnen. Die anderen strukturprägenden Anbieter (Rewe, Edeka) hätten hingegen mit etwas geringeren Rückwirkungen zu rechnen. Eine Betriebsschwächung einzelner An‐ bieter ist auszuschließen. Demzufolge ist weder mit negativen versorgungsstrukturel‐ len noch mit städtebaulichen Auswirkungen in Bönnigheim zu rechnen.

 Im Nichtlebensmittelbereich wurde ein Gesamtumsatz von ca. 0,5 Mio. € ermittelt; Dieser Wert verteilt sich auf zahlreiche Branchen und Betriebe, so dass die evtl. auf‐ tretenden Umsatzumverteilungswirkungen in der Einzelbetrachtung sehr gering aus‐ fallen werden. Nennenswerte Umsatzverluste bei bestehenden Anbietern sind im Ein‐ zelfall nicht zu erwarten.

 An dieser Stelle ist nochmals anzumerken, dass sich der errechnete Umsatzrückgang im Umland überwiegend aus einer Rückholung derzeit aus Freudental abfließender Kaufkraft ergibt. Wie eingangs dargestellt, ist derzeit in Freudental mit 2 Bäckern, ei‐ nem Tankstellenshop und einem Hofladen eine unzureichende Angebotsstruktur vor‐ handen. Die aktuelle Kaufkraftbindungsquote liegt unter 20 %. Konkret bedeutet dies, dass heute in erheblichem Umfang Kaufkraft aus Freudental an Wettbewerbsstand‐ orte im Umland abfließt. Die Rückholung dieser Kaufkraft durch ein eigenes Lebens‐ mittelangebot in Freudental führt rechnerisch zu einem Umsatzrückgang in Löchgau von max. 6 % bzw. geringeren Werten an anderen Standorten im Untersuchungsraum. Dieser Umsatzrückgang resultiert jedoch aus dem oben beschriebenen Rückholeffekt und nicht aus einem aktiven Abzug von Kaufkraft aus den benachbarten Kommunen.

 Im Hinblick auf die konkret betroffene Standortstruktur in Freudental ist davon auszu‐ gehen, dass die kleinteiligen Angebote, darunter das Lebensmittelhandwerk (Bäckerei Wörner) in der Ortsmitte nur gering vom Vorhaben tangiert werden. Eine Gefährdung der Anbieter ist nicht zu befürchten, vielmehr entsteht mit dem geplanten Lebensmit‐ teldiscounter erstmals ein leistungsfähigerer vollumfänglicher Nahversorgungsstand‐ ort, sodass sich die Gesamtsituation in Freudental deutlich verbessern wird.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumver‐ teilungswirkungen zu keinen städtebaulich relevanten Auswirkungen führen werden. Auch wird die verbrauchernahe Versorgung weder in Freudental noch in den umliegenden Kommunen be‐ einträchtigt.

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VI. Prüfung der Vorgaben der Landes- und Regionalplanung

Mit einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt max. 800 m² (inkl. Backshop / Café) liegt der Penny‐Markt an der Grenze zur Großflächigkeit (800 m² VK bzw. 1.200 m² BGF). Im Fol‐ genden soll daher eine Bewertung des Vorhabens im Hinblick auf die Ziele und Grundsätze des LEP Baden‐Württemberg und des Regionalplans Region Stuttgart (vgl. Kap. I.2.) erfolgen:

Tabelle 5: Raumordnerische und landesplanerische Prüfung des Vorhabens

Konzentrations‐ Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in einem nicht‐zentra‐ gebot len‐Ort wie Freudental zunächst nicht zulässig, jedoch greift im Plansatz 2.4.3.2.2 (Z) vorliegenden Falle die Ausnahmeregelung zur Sicherung der Regionalplan Grundversorgung. Region Stuttgart Der Penny‐Markt ist hinsichtlich seines Sortiments als Nahversor‐ ger zu klassifizieren. Ausschließlich der Grundversorgung dienen gemäß Regionalplan Stuttgart solche Betriebe, deren Sortiment Nahrungs‐ und Genussmittel einschließlich Getränke und Droge‐ riewaren umfasst. Derzeit besteht in Freudental mit 2 Bäckereien, einem Tankstel‐ lenshop sowie einem Obst‐ und Gemüsehofladen nur eine rudi‐ mentäre Grundversorgung. Die Zentralität im Nahrungs‐ und Ge‐ nussmittelbereich liegt bei 17 %, dies zeigt, dass die Gemeinde Freudental ihren Grundversorgungsauftrag nicht erfüllt. Die Ent‐ wicklung eines Lebensmittelmarktes am Standort „Alleenfeld“ trägt ganz wesentlich zur Verbesserung der wohnortnahen Grundversorgung bei. In Freudental sind demnach „besondere raumstrukturelle Gege‐ benheiten“ festzuhalten, so dass von der Ausnahmeregelung des Konzentrationsgebotes Gebrauch gemacht werden kann. Der An‐ teil der Nebensortimente darf 10 % der Verkaufsfläche des Le‐ bensmittelmarktes nicht überschreiten, dies ist in den entspre‐ chenden Bebauungsplan aufzunehmen. Das Konzentrationsgebot wird erfüllt.

Integrationsgebot Gemäß Regionalplan Stuttgart Grundsatz 2.9.1 zur verbraucher‐ nahen Versorgung sollen Einzelhandelsbetriebe die der Grund‐ versorgung dienen verbrauchernah und städtebaulich integriert

in günstiger Zuordnung zu den Stadt‐ und Ortszentren oder zu‐ sammenhängenden Wohngebieten angesiedelt werden. Der Planstandort liegt am südöstlichen Ortsrand der Gemeinde Freudental in direkter Zuordnung zum Siedlungsgebiet. Das Vor‐ haben steht in direkter Verbindung mit der geplanten Entwick‐ lung des neuen Baugebietes „Alleenfeld“, in das der neue Penny‐ Markt eingebunden werden soll. Der Standort ist gut zu Fuß bzw. mit Fahrrad aus großen Teilen des Gemeindegebietes zu errei‐ chen. Die Ortsmitte liegt in kurzer Distanz (rd. 450 m entfernt) hier besteht auch ein Anschluss an den ÖPNV. Das Integrationsgebot wird damit erfüllt.

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Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Penny- Lebensmitteldiscounters in der Gemeinde Freudental

Kongruenzgebot Das Einzugsgebiet des geplanten Penny‐Marktes bleibt auf die Ziel 3.3.7 und Gemeinde Freudental mit rd. 2.490 Einwohnern beschränkt. Ein 3.3.7.1 regelmäßiges überörtliches Einzugsgebiet wird nicht erschlossen, LEP Baden‐Würt‐ was die Nahversorgungsfunktion des Lebensmittelmarktes für temberg die Bewohner der Gemeinde Freudental unterstreicht. Es bleibt festzuhalten, dass ca. 80 % des durch das Vorhaben ge‐ nerierten Umsatzes aus Freudental selbst stammen werden. Ca. 20 % fließen in Form von Streuumsätzen (v. a. Berufspendler / Durchgangsverkehr durch Lage am Verkehrsknotenpunkt L 1160 / K 1633) an den Projektstandort zu. Der im Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg gennannte Schwellenwert (mindestens 70 % aus der Standortkommune bzw. dem Verflechtungsbereich) wird nicht überschritten. Die Vorgaben des Kongruenzgebotes werden erfüllt.

Beeinträchtigungs‐ Durch die Umsetzung des Vorhabens werden Umsatzumvertei‐ verbot lungsprozesse gegenüber dem bestehenden Einzelhandel ausge‐ Ziel 3.3.7.2 löst. In Freudental selbst ist durch die Ansiedlung eines Lebens‐ LEP Baden‐Würt‐ mitteldiscounters mit Umverteilungseffekten i. H. von max. 4 – 5 temberg % zu rechnen. Die bestehenden Anbieter von Nahrungs‐ und Ge‐ nussmitteln (Bäckereien, Hofladen, Tankstellenshop) weisen nur eine partielle Überschneidung mit dem geplanten Lebensmittel‐ discounter auf. Mit einer Betriebsgefährdung der Anbieter in Freudental ist nicht zu rechnen. Außerhalb des Einzugsgebietes liegen die Umverteilungseffekte mit max. 6 % in Löchgau deutlich unterhalb des 10 %‐Schwellenwertes, ab dem wettbewerbliche Effekte in städtebauliche Auswirkungen umschlagen können. An allen anderen untersuchten Standorten im Umland (u. a. Sach‐ senheim, Besigheim, Erligheim, Bönnigheim) ist mit nochmals ge‐ ringeren Rückwirkungen zu rechnen. Das Beeinträchtigungsverbot wird durch das Vorhaben einge‐ halten. Es werden keine städtebaulichen oder versorgungsstruk‐ turellen Auswirkungen im Untersuchungsraum ausgelöst. Die durch die Ansiedlung des Penny‐Marktes ausgelösten Umvertei‐ lungseffekte werden an keinem der untersuchten Standorte ein kritisches Niveau erreichen. GMA‐Bewertung 2019

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VII. Zusammenfassung

Grundlagen

Planvorhaben /  Ansiedlung eines Penny‐Lebensmitteldiscounters mit max. 800 m² VK (inkl. Planstandort Backshop) am südöstlichen Ortsrand der Gemeinde Freudental  Die Projektplanung erfolgt zusammen mit der geplanten Entwicklung des neuen Baugebietes „Alleenfeld“  Der Standort liegt rd. 450 m (= Luftlinie) vom Ortszentrum entfernt; An‐ schluss an gewachsene Wohnlagen besteht, für die der geplante Lebensmit‐ telmarkt auch eine fußläufige Versorgungsfunktion übernimmt

Rechtsrahmen  Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO

 Freudental: nicht‐zentraler Ort gemäß Regionalplan Region Stuttgart Standortrahmenbe‐ dingungen  rd. 2.500 Einwohnern (positive Bevölkerungsprognose)  Nahversorgungssituation: Die vorhandenen Betriebe in Freudental können einen Beitrag zur Nahver‐ sorgung leisten. Allerdings bieten die Betriebe nur einen kleinen Ausschnitt aus dem Nahrungs‐ und Genussmittelsortiment an. Einen Lebensmittelmarkt können sie nicht ersetzen.  Das Einzugsgebiet beschränkt sich auf die Gemeinde Freudental Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial  Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet: rd. 2.500 Personen  Kaufkraftpotenzial im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich im Einzugsgebiet: ca. 5,8 Mio. € Umsatzerwartung  Gesamtumsatzleistung des geplanten Penny‐Marktes mit max. 800 m² VK (inkl. Backshop): ca. 3,6 Mio. €, davon ca. 3,1 Mio. € Food und ca. 0,5 Mio. € Nonfood  ggü. Anbietern in Freudental 4 – 5 % Umsatzumvertei‐ lungseffekte in %  außerhalb des Einzugsgebietes ggü Anbietern in Löchgau max. 6 % ggü. Anbietern in Hohenhaslach, Erligheim max. 5 % ggü. Anbieter in Sachsenheim, Besigheim 4 – 5 % ggü. Anbieter in Bönnigheim max. 4 %

Raumordnerische Bewertungskriterien

Konzentrationsgebot Im Fall von Freudental greift die im Konzentrationsgebot verankerte Aus‐ nahmeregelung zur Sicherung der Grundversorgung. Derzeit besteht in Freudental mit 2 Bäckereien, einem Tankstellenshop sowie einem Obst‐ und Gemüsehofladen nur eine rudimentäre Grundversorgung. Die Zentralität im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich liegt bei nur 17 %, dies zeigt, dass die Gemeinde Freudental ihren Grundversorgungsauftrag nicht vollumfänglich erfüllt. Die Entwicklung eines Lebensmittelmarktes am Stand‐ ort „Alleenfeld“ trägt ganz wesentlich zur Verbesserung der wohnortnahen Grundversorgung bei. Die Vorgaben des Landesentwicklungsplans Baden‐ Württemberg sowie die ergänzenden Regelungen des Regionalplans Stutt‐ gart werden erfüllt. Kongruenzgebot Das Kongruenzgebot wird eingehalten. Etwa 80 % des Umsatzes des geplanten Penny‐Marktes stammen aus der Ge‐ meinde Freudental. Der im Einzelhandelserlass Baden‐Württemberg gen‐ nannte Schwellenwert (mindestens 70 % aus der Standortkommune bzw. dem Verflechtungsbereich) wird somit nicht überschritten.

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Integrationsgebot Der Planstandort liegt am südöstlichen Ortsrand der Gemeinde Freudental in direkter Zuordnung zum Siedlungsgebiet. Das Vorhaben steht in direkter Ver‐ bindung mit der geplanten Entwicklung des neuen Baugebietes „Alleenfeld“, in das der Penny‐Markt eingebunden werden soll. Der Standort ist gut zu Fuß bzw. mit Fahrrad aus großen Teilen des Gemeindegebietes zu erreichen. Die Ortsmitte liegt in kurzer Distanz (rd. 450 m entfernt) hier besteht auch ein Anschluss an den ÖPNV. Das Integrationsgebot wird damit erfüllt. Beeinträchtigungs‐ Das Beeinträchtigungsverbot wird durch das Vorhaben eingehalten. verbot Es werden keine städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkun‐ gen im Untersuchungsraum ausgelöst. Die durch die Ansiedlung des Penny‐ Marktes ausgelösten Umverteilungseffekte werden an keinem der unter‐ suchten Standorte ein kritisches Niveau erreichen. GMA‐Zusammenstellung 2019

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Verzeichnisse Seite

Kartenverzeichnis Karte 1: Lage der Gemeinde Freudental und zentralörtliche Struktur 12 Karte 2: Mikrostandort „Allenfeld“ 15 Karte 3: Einzugsgebiet des Penny Lebensmitteldiscounters und Wettbewerber im Umland (Auswahl) 21

Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten 9 Tabelle 2: Wesentliche Standorteigenschaften der Gemeinde Freudental 11

Tabelle 3: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes 24 Tabelle 4: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben 26 Tabelle 5: Raumordnerische und landesplanerische Prüfung des Vorhabens 29

Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2008 ‐ 2018 8

Fotoverzeichnis Foto 1: Planstandort, „Alleenfeld“ 14 Foto 2: Zufahrt zum Standort (Kreisverkehr geplant) 14 Foto 3: südlicher Ortsbereich, angrenzende Wohnbebauung 14 Foto 4: Fuß‐/ Radwegenetz entlang der Besigheimer Straße 14 Foto 5: Fußweg entlang des Schlossparks 14

Foto 6: Verkehrsknotenpunkt L 1106 / K 1633 14

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