Stadt Neustadt an der Donau, LANDKREIS KELHEIM, REGIERUNGSBEZIRK NIEDERBAYERN

Deckblattänderung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ in Neustadt a. d. Donau nach § 13 a BauGB

Sondergebiet (SO) § 11 BauNVO

BEGRÜNDUNG

Übersichtslageplan

Neustadt an der Donau, 08.02.2021

______Huber

______Thomas Memmel Fröschl 1. Bürgermeister Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Prj. Nr. 2016-412

Inhaltsverzeichnis

A Begründung ...... 5

A.1 Anlass und Erfordernis, Zielsetzungen ...... 5

A.2 Verfahren ...... 8

A.3 Ausgangssituation ...... 9

A.3.1 Lage und Größe ...... 9

A.3.2 Topografische Verhältnisse ...... 9

A.3.3 Eigentumsverhältnisse ...... 9

A.3.4 Nutzungen ...... 9

A.3.5 Verkehrserschließung ...... 11

A.4 Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen ...... 12

A.4.1 Landesentwicklungsprogramm und Regionalplan ...... 12

A.4.2 Wirksamer Flächennutzungsplan ...... 16

A.4.3 Wirksame Bebauungspläne in der Umgebung ...... 18

A.4.4 Naturschutzrecht ...... 25

A.4.5 Wasserhaushalt und Überschwemmungsgebiete ...... 26

A.4.6 Wassersensibler Bereich ...... 31

A.4.7 Herrenteilgraben ...... 32

A.4.8 Verfahren ...... 32

A.5 Planinhalt ...... 34

A.5.1 Planungsziele...... 34

A.5.2 Räumlicher Geltungsbereich ...... 37

A.5.3 Art der baulichen Nutzung ...... 37

A.5.4 Maß der baulichen Nutzung ...... 38

2 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.5.5 Dachneigung und Dachformen ...... 39

A.5.6 Überbaubare Grundstücksflächen ...... 39

A.5.7 Landschaftspflegerische Maßnahmen ...... 39

A.5.8 Wesentliche Auswirkungen ...... 39

A.5.8.1 Verlust der landwirtschaftlichen Flächen ...... 39

A.5.8.2 Versiegelung neuer Flächen ...... 42

A.5.8.3 Alternative Standorte...... 44

A.6 Erschließung, Ver- und Entsorgung ...... 45

A.6.1 Verkehrserschließung ...... 45

A.6.1.1 Innerörtliche Erschließung...... 45

A.6.1.2 Erschließung des Grundstückes Fl. Nr. 819 ...... 46

A.6.1.3 Bauverbot ...... 46

A.6.1.4 Sichtflächen ...... 46

A.6.1.5 Zufahrten ...... 46

A.6.1.6 Geh- und Radwege ...... 47

A.6.1.7 Neuanbindung...... 47

A.6.2 Gelände/ Topographie/ Bodenverhältnisse ...... 48

A.6.3 Stromversorgung ...... 48

A.6.4 Versorgungsleitung der Bayernwerk AG / elektrische Hochspannungsleitung 110kV ...... 48

A.6.5 Gasversorgung ...... 55

A.6.6 Wasserversorgung ...... 55

A.6.7 Abwasserbeseitigung/ Entwässerung ...... 55

A.6.8 Grundwasser ...... 56

A.6.9 Herrenteilgraben ...... 56

A.6.10 Hochwasser- HQ 100, HQ Extrem ...... 56

A.6.11 Telekommunikationsnetz ...... 57

3 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.6.12 Immissionsschutz ...... 58

A.6.13 Altlasten ...... 58

A.6.14 Müllbeseitigung ...... 59

A.6.15 Werbeanlagen...... 59

A.6.16 Denkmalschutz ...... 59

A.6.17 Flächenbilanz ...... 60

A.6.18 Städtebauliche Zielsetzung ...... 60

A.7 Umweltbericht ...... 62

A.8 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung mit der Ausgleichsflächenberechnung ...... 62

A.9 Anhänge ...... 63

B Rechtsgrundlagen...... 65

4 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A Begründung

A.1 Anlass und Erfordernis, Zielsetzungen

Anlass für die Deckblattänderung ist die Neuanordnung des geplanten Baumarktes. Planerische Zielsetzung ist es, in der Nähe von den bestehenden Sondergebieten „SO Neustadt Nord-West“ und „SO Altwasser“ an der Donaustraße die Ansiedlung einer großflächigen Einzelhandelsnutzung für einen zeitgemäßen Bau- und Gartenfachmarkt zu ermöglichen. Erforderlich hierfür war die Ausweisung eines Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenfachmarkt“ und einer gewichteten Ver- kaufsfläche von 5.591 m². Folgende Nutzungen werden dabei für zulässig erklärt: Hauptnutzung: Gebäude und bauliche Anlagen für ausschließlich ein Bau- und Garten- center sowie ein Café mit Backverkaufshop bis max. 50 m² Verkaufsfläche, Nebenein- richtungen: Stellplätze mit Zufahrten sowie Anlieferzone mit Lagerfläche.

Die Ansiedlung dieser Nutzung ist auf den Grundstücksflächen Fl. Nrn. 818/3 (Teilfl.), 819/1 (Teilfl.), 2214/2 (Teilfl. aus der St. 2233), 2214/20 (Teilfl.), 518/27 (Teilfl.), und 2214/3 (Teilfl. aus der Alten Donaustraße) geplant. Die Flächen Fl. Nrn. 818/3 (Teilfl.), 819/1 (Teilfl.) werden momentan als Ackerfläche und als intensiv genutztes Grünland im Außenbereich benutzt. Die Teilfläche der Fl. Nr. 2214/2 liegt im Bereich der Staatsstraße St 2233. Die Teilfläche der Fl. Nr. 2214/3 ist eine Teilfläche der Alten Donaustraße. Die Teilflächen Fl. Nrn. 518/27 und 2214/20 gehören dem Straßenverkehrsraum im Bereich der Kreuzung der Alten Donaustraße und der Donaustraße an. Die Flurnummer 818 (TF) ist mit der Flurnummer 819 verschmolzen. Die Gesamtfläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 2,33 ha. Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB stellt die Stadt Neustadt an der Donau das Deckblatt 1 des Bebauungsplanes „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr“ auf, um die geord- nete städtebauliche Entwicklung entlang der Donaustraße nachhaltig zu ermöglichen. Längerfristig ist geplant, die Lücke zwischen dem im Osten gelegenen Sondergebiet Nord-West und der im Westen gelegenen Wohnbebauung entlang der Donaustraße zu schließen. Aus dem Grund ist die gewählte Fläche entlang der Donaustraße ein städ- tebaulich verträglicher Standort und entspricht somit sowohl dem bayerischen Landes- entwicklungsprogramm wie dem Regionalplan der Region Regensburg. Aus städtebau- lichen Gründen ist die landwirtschaftliche Fläche nicht mehr vertretbar. Dagegen spricht die Lage im städtischen Raum. Sowohl die Nähe zu der Donaustraße (St 2233) als auch die Nähe zu den Wohngebieten sowie der Stadtmitte sind wichtige Argumente für die Umwidmung der Flächen. Das Grundstück Fl. Nr. 819/1 entlang der Donaustra- ße sollen längerfristig einer Gewerbefläche gewidmet werden. Die Entscheidung ergibt

5 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

sich aus der Nachhaltigkeit der städtebaulichen Planung im Anschluss an die beste- henden Gewerbeflächen „SO Neustadt Nord-West“ östlich des neu geplanten Bau- und Gartenfachmarktes. Im gesamten Bauleitplanungsprozess wurde das Wohl der Allgemeinheit unter dem Aspekt der Sicherheit in den Vordergrund gestellt. Die Seveso III Richtlinie, anders auch als die Richtlinie 2012/18/EU zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen genannt, ist eine EG – Richtlinie zur Verhütung schwerer Betriebsunfälle mit gefährlichen Stoffen und zur Begrenzung der Unfallfolgen bekannt. Sie ist maßgebend für die Entscheidung für den Standort an der Donaustraße. Im deutschen Recht ist sie im Wesentlichen in der Störfall- Verordnung (StörfallV, 12. BImSCHV i. d. F. vom 14.01.2017) und Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSCHG) umgesetzt. Der § 50 des Bundesimmissionsschutzgesetzes verweist auf eine Vermeidung der raumbedeutenden Planungen und Maßnahmen insbesondere öffentlich genutzten Gebäude. Aufgrund der Novellierungen der Gesetze im Jahre 2017, bei denen immer größere Hürden hinsichtlich Sicherheit gestellt werden, wurde seitens der Stadt Neustadt eine Entscheidung getroffen, die neu geplanten Handelszonen, nach Abwägung aller Vor- und Nachteile außerhalb der unmittelbaren Einwirkung der Raffinerie zu planen. Die Nähe zur Raffinerie bedeutet ein erhöhtes Risiko für Leib und Leben (Brand- schutz). Aus dem Grund entschied sich Stadt Neustadt als Mittelzentrum in der Region Regensburg gemäß dem bayerischen LEP für eine konzentrierte Ansiedlung von Han- del, Handwerk und Gewerbe im nordwestlichen Bereich der Stadt. Es entspricht dem Ziel des Regionalplans der Region Regensburg Pkt. 4.3.2. Brachliegende geeignete Gewerbeimmobilien stehen in Neustadt an der Donau nicht zur Verfügung. Die Untersuchung der Alternativgrundstücke hat ergeben, dass es unter dem Aspekt der Größe, der Sicherheit, der Erschließung, der Immissionsbelastung, der Erreichbarkeit mit ÖPNV für immobile Bevölkerungsschicht und der Wirtschaftlichkeit sowie unter dem Aspekt der Ergänzung des bestehenden, nicht – innenstadt- relevanten Sortiments, in Neustadt an der Donau keine geeigneten Grundstücke für einen Bau- und Gartenfachmarkt gibt. Geprüft wurden Grundstücke im Gewerbe- und Industriegebiet Neustadt Süd- Westlicher Teil I, II und III, im Gewerbe- und Industriegebiet Neustadt Süd, Gewerbe – und Mischgebiet Mitterfeld, Sonder-, Gewerbe und Industriegebiet Neustadt Süd sowie die Grundstücke und Immobilien in der Stadtmitte. Die Flächenkapazitäten in den Gebieten sind teilweise vollkommen erschöpft bzw. aufgrund der oben genannten Aspekte nicht geeignet.

Das Ziel der Innenentwicklung kann im weiteren Sinne erreicht werden. Das vom Bau- markt angebotene Sortiment steht nicht in Konkurrenz zum Sortiment der Innenstadt. Das Sortiment wird als nichtinnenstadt-relevant eingestuft und ist in der Größenord- nung für die Innenstadt nicht geeignet. Denn die nicht – innenstadt-relevanten Sorti- mente wie Garten und Bauartikel bedürfen größerer Stellflächen für Parkfläche sowie geeigneter interner Erschließungen für den Lieferverkehr. Hinzu kommt der Fakt, dass die Flächen für die Erhaltung des bestehenden Baumarktes geschaffen werden. Mit dem Erhalt des Baumarktes werden somit die Arbeitsplätze in der Stadt sichergestellt.

6 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Darstellung – Geltungsbereich des Bebauungsplanes „SO Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Abb. 1 Übersichtslageplan Kartengrundlage Geobasisdaten Bay. Vermessungsverwaltung 2016

Darstellung – Lage des Gebietes im Raum

Abb.2 Übersichtslageplan, Lage des Gebietes im Raum Kartengrundlage Geobasisdaten Bay. Vermessungsverwaltung 2016

7 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.2 Verfahren

Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 09.11.2020 beschlossen, den vorhaben- bezogenen Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Baumarkt Wöhr“ in Neustadt an der Donau mit dem Deckblatt Nr. 1 nach § 13 a BauGB zu ändern Auslegung des Entwurfs i.d.F. vom 09.11.2020 mit allen Anlagen erfolgte im Zeitraum vom 27.11.2020 bis 30.12.2020. Die Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB (29) erfolgte vom 27.11.2020 bis 30.12.2020. Die Anregungen und Stellungnahmen wurden, wie bereits im Entwurfsverfahren gesammelt, gewichtet und beschlussmäßig in der Bauausschusssitzung am 28.01.2021, sowie in der Stadtratssitzung am 08.02.2021 behandelt. Am 08.02.2021 erfolgte gemäß § 10 Abs. 1 BauGB i.V.m. Art. 81 Abs. 2 BayBO der Satzungsbeschluss durch den Stadtrat der Stadt Neustadt and er Donau.

8 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.3 Ausgangssituation

A.3.1 Lage und Größe

Die Stadt Neustadt an der Donau liegt im westlichen Bereich des Landkreises Kelheim ist raumordnerisch der Region 11 – Regensburg zugeordnet und im Regionalplan als Mittelzentrum dargestellt. Das neue Gebiet schließt im Norden direkt an die Donaustraße an. Vom Westen und Süden grenzt das Gebiet an landwirtschaftliche Flächen und an intensiv genutzte Grünflächen, im Osten befindet sich der Herrenteilgraben. Der Geltungsbereich weist eine Gesamtfläche von ca. 23.300 m² auf. Er umfasst die Fl. Nrn. 819/1 (Teilf.), 818/3 (Teilfl.), 2214/2 (Teilfl. aus der St 2233), 2214/20 (Teilfl.), 518/27 (Teilfl.), und 2214/3 (Teilfl. aus der Alten Donaustraße) jeweils Gemarkung Neustadt an der Donau. Das neu geplante Sondergebiet befindet sich direkt an der Donaustraße (St 2233) in der Nähe des bestehenden Sondergebietes „SO Neustadt Nord - West“ auf den Fl. Nrn. 1244, 1245,1329/7, 1329, 1330 und 518, jeweils Gemarkung Neustadt an der Donau und in der Nähe des bestehenden Sondergebietes „SO Altwasser“ auf den Fl. Nrn. 573, 573/8, 573, 573/7 und 573/5, jeweils Gemarkung Neustadt an der Donau.

A.3.2 Topografische Verhältnisse

Bei dem überplanten Gebiet handelt es sich um ein von Süd nach Nord geringfügig ansteigendes Gelände in einer Höhenlage von ca. 348,20 m bis ca. 348,50 m ü. NN. Von Osten nach Westen steigt das Gelände geringfügig von ca. 347,70 m ü. NN. bis auf ca. 348,10 m ü. NN.

A.3.3 Eigentumsverhältnisse

Die Grundstücke Fl. Nrn. 818/3 (Teilfl.), 819/1 (Teilfl.) jeweils der Gemarkung Neustadt an der Donau, befinden sich in Privatbesitz.

A.3.4 Nutzungen

Die überplanten Grundstücke Fl. Nrn. 818/3 (Teilfl.), 819/1 (Teilfl.) wurden bisher als landwirtschaftliche Ackerflächen bzw. als Grünland genutzt. Die Teilfläche der Fl. Nr. 2214/2 ist eine Teilfläche der Staatsstraße St 2233. Die Teil- fläche der Fl. Nr. 2214/3 ist eine Teilfläche der Alten Donaustraße. Die Teilflächen Fl. Nr. 518/27 und 2214/20 gehören dem Straßenverkehrsraum im Bereich der Kreuzung der Alten Donau Straße und der Donaustraße an.

9 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Flächennutzungsdarstellung

Fl.Nr. 818/3

Fl.Nr. 819/1

Abb.3 Nutzungen der Flächen im Bestand Kartengrundlage Geobasisdaten Bay. Vermessungsverwaltung 2016

Fl. Nr. 2214/2

Fl.Nr. 518/27 Fl.Nr. 2214/20

Fl. Nr. 2214/2 (St 2233)

Fl.Nr. 818/3

Abb.4 Nutzungen der Flächen im Bestand, Bereich Verkehrsraum Kartengrundlage Geobasisdaten Bay. Vermessungsverwaltung 2016

10 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.3.5 Verkehrserschließung

Überörtliches Verkehrsnetz Unmittelbar nächstgelegene, bedeutende, regionale Verkehrsverbindung stellt die Bundesstraße B 299 von Nürnberg über die Bundesstraße B 16 nach Ingolstadt und Regensburg dar. Sie liegt in einer Entfernung von ca. 1 km von dem neuen Baugebiet. Als weitere überregionale Verkehrsverbindung ist die Bundesautobahn A 93 (München – Regensburg) in ca. 10 km Entfernung mit der Anschlussstelle Siegenburg und Elsendorf zu nennen. Die Entfernung des neuen Baugebietes zu der Autobahn A 9 beträgt 30 km. Aus dieser erschließungs- und verkehrsgünstigen Lage ergeben sich besonders zukunftsfähige Standortbedingungen für den geplanten Bau- und Gartenmarkt. Darstellung der überörtlichen Erschließung

Abb.5 Darstellung des überörtlichen Verkehrsnetzes, das geplante Gebiet ist rot umrandet. Kartengrundlage Geobasisdaten Bay. Vermessungsverwaltung 2018

11 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Innerörtliche Erschließung Die Zufahrt zum Plangebiet erfolgt momentan über die Donaustraße (St 2233). Von der Donaustraße erreicht man westlich nach ca. 1 km die B 299. Die Stadtmitte ist östlich über die Donaustraße zu erreichen. Die Entfernung von dem Baumarkt zur Stadtmitte beträgt ca. 800 m. Die nächstgelegenen Wohngebiete liegen in unmittelbarer Nähe entlang der Donaustraße, entlang der Alten Donaustraße und in der Stadtmitte.

Darstellung der Erschließung im Bereich des geplanten Bau- und Gartenfachmarktes

Abb.6 Darstellung der Erschließung im Bereich des geplanten Bau- und Gartenfachmarktes Kartengrundlage Geobasisdaten Bay. Vermessungsverwaltung 2018

A.4 Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen

A.4.1 Landesentwicklungsprogramm und Regionalplan

Das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) in der Fassung vom 01.09.2013 enthält als Leitbild einer nachhaltigen Raumentwicklung fachübergreifende und rahmensetzende Ziele, die einerseits das querschnittsorientierte Zukunftskonzept zur räumlichen Ordnung und Entwicklung Bayerns konkretisieren, andererseits Leitlinien darstellen, die im Zuge der Regionalplanung weiter konkretisiert werden. Der Maßstab ist stets die nachhaltige Entwicklung der Regionen, in der den ökologischen, ökonomischen, sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Menschen gleichwertig Rechnung getragen wird. Das Landesentwicklungsprogramm ordnet die Stadt

12 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Neustadt an der Donau nach den Gebietskategorien dem Allgemeinen ländlichen Raum zu. Die Stadt Neustadt an der Donau wird gemeinsam mit Abensberg zu einem Mittelzentrum mit zentralörtlichen Aufgaben zur Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs ausgewiesen. Neben vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten soll hier auch ein vielfältiges und attraktives Arbeitsplatzangebot bereitgestellt werden.

Zu Einzelhandelsgroßprojekten ist im LEP folgendes festgehalten: 5.3 Einzelhandelsgroßprojekte 5.3.1 Lage im Raum (Z) Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen nur in zentralen Orten ausgewiesen werden. Abweichend sind Ausweisungen zulässig: - für Nahversorgungsbetriebe bis 1200 m² Verkaufsfläche in allen Gemeinden - für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von Waren des sons- tigen Bedarfs dienen, nur in Mittel- und Oberzentren sowie in Grundzentren mit bestehenden Versorgungsstrukturen in dieser Bedarfsgruppe.

5.3.2 Lage in der Gemeinde (Z) Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich inte- grierten Standorten zu erfolgen. Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Randlagen zulässig, wenn: - das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dient oder - die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte auf Grund der topographischen Gegebenheiten nicht vorliegen.

5.3.3 Zulässige Verkaufsflächen (Z) Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktions- fähigkeit der zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt wer- den. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanz- schwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte, - soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird (Sortimen- te des sog. sonstigen Bedarfs), 25 v. H.

- soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100.000 Einwohner 30 v. H., für die 100.000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v. H.

der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.

13 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Der Regionalplan der Region Regensburg (11) ordnet die Stadt Neustadt an der Donau dem ländlichen Teilraum zu, dessen Entwicklung in besonderem Maße gestärkt wer- den soll (AII, 4.3). Der Mittelbereich Abensberg/Neustadt an der Donau besteht seit der Aufstufung der früheren Unterzentren Abensberg und Neustadt an der Donau durch das LEP 2003 zu einem gemeinsamen Mittelzentrum. Die Grundsätze der Stär- kung der regionalen Wirtschaftsstruktur stehen als fachliches Ziel hier im Vordergrund (V Wirtschaft, 1/1.1 G).

Regionalplan Region Regensburg

Abb.7 Ausschnitt aus dem Regionalplan Region Regensburg (11). Die Stadt Neustadt wurde grün umrandet.

Die Regierung von Niederbayern wurde im frühen Stadium in die Grundlagenermittlung für das Bauleitplanverfahren eingebunden. Im Mai 2017 wurde die Frage geklärt, ob ein Raumordnungsverfahren notwendig ist. Nach Prüfung der vorliegenden Dokumente wie Pläne und Angaben der Größe der alten und der neuen Verkaufsflächen hat die Regierung von Niederbayern festgestellt, dass kein Raumordnungsverfahren für dieses Vorhaben notwendig ist. Im Schreiben vom 28.09.2017 bestätigt die Regierung von Niederbayern, dass keine Bedenken gegen das geplante Vorhaben bestehen. Lediglich geringfügige Anpassungen bzw. Änderungen wie die Benennung des Gebietes als „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt„ bzw. die Präzisierung der Formulierung der zulässigen Nutzungen wie „Gebäude und bauliche Anlagen für ausschließlich ein Bau- und Gartencenter sowie ein Café bis max. 50 m² Verkaufsfläche“ werden in die Planung eingefügt. Dadurch wird der planerische Wille der Stadt Neustadt an der Donau genau definiert.

14 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Gemäß § 1 Abs 3 BauGB stellt Stadt Neustadt an der Donau das Deckblatt Nr. 1 des Bebauungsplans „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt, Deckblatt Nr. 1“ auf, um die geordnete städtebauliche Entwicklung entlang der Donaustraße nachhaltig zu er- möglichen. Längerfristig ist geplant, die Lücke zwischen dem im Osten gelegenen Sondergebiet Nord-West und der im Westen gelegenen Wohnbebauung entlang der Donaustraße zu schließen.

Aus dem Grund ist die gewählte Fläche entlang der Donaustraße ein städtebaulich ver- träglicher Standort und entspricht somit sowohl dem bayerischen Landesentwicklungs- programm wie dem Regionalplan der Region Regensburg. Das bereits vorhandene Sortiment des täglichen Lebens an der Donaustraße wie Ge- tränkemarkt Fristo, Schreibwaren Gigl, Möbelfachmarkt Treitinger, Drogeriefachmarkt Rossmann, Bäckerei Zanner, Bekleidungsgeschäft Vögele, Elektrofachgeschäft Expert, Discount Aldi, Netto und Edeka wird durch das Sortiment des Bau- und Gartenfach- marktes ergänzt. Dadurch ermöglicht man den Kunden „mit einer Anfahrt“ den Einkauf für den täglichen Bedarf und für den besonderen Bedarf wie Garten- bzw. Bauartikel.

Gemäß Punkt 5.3.2 Lage in der Gemeinde wurde das Großprojekt aufgrund der ge- nannten Gründe an einem städtebaulich integrierten Standort gewählt.

Die Untersuchung der Alternativgrundstücke hat ergeben, dass es unter dem Aspekt der Größe, der Sicherheit, der Erschließung, der Immissionsbelastung, der Erreichbar- keit mit ÖPNV für die immobile Bevölkerungsschicht und der Wirtschaftlichkeit sowie unter dem Aspekt der Ergänzung des bestehenden, nicht – innenstadtrelevanten Sor- timents, in Neustadt an der Donau keine geeigneten Grundstücke für einen Bau- und Gartenfachmarkt gibt. Geprüft wurden Grundstücke im Gewerbe- und Industriegebiet Neustadt Süd-Westlicher Teil I, II und III, im Gewerbe- und Industriegebiet Neustadt Süd, Gewerbe– und Mischgebiet Mitterfeld, Sonder-, Gewerbe- und Industriegebiet Neustadt Süd, das Gelände an der Bahnlinie nördlich der Raffinerie sowie die Grund- stücke und Immobilien in der Stadtmitte. Die Flächenkapazitäten in den Gebieten sind teilweise vollkommen erschöpft bzw. aufgrund der oben genannten Aspekte nicht ge- eignet. Eine Besonderheit stellt im Süden von Neustadt an der Donau die Raffinerie dar, die als Störfallbetrieb eingestuft wird.

Die Nähe zur Raffinerie bedeutet ein erhöhtes Risiko für Leib und Leben (Brand- schutz). Aus dem Grund entschied sich Stadt Neustadt als Mittelzentrum in der Region Regensburg gemäß dem bayerischen LEP für eine konzentrierte Ansiedlung von Han- del, Handwerk und Gewerbe im nordwestlichen Bereich der Stadt. Es entspricht dem Ziel des Regionalplans der Region Regensburg Pkt. 4.3.2. Brachliegende geeignete Gewerbeimmobilien stehen in Neustadt an der Donau nicht zur Verfügung.

15 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.4.2 Wirksamer Flächennutzungsplan

Die Stadt Neustadt an der Donau hat am 10.07.2017 beschlossen, den wirksamen Flä- chennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan durch Deckblatt Nr. 54 zu ändern. Gegenstand der Änderung ist die Darstellung eines Sondergebietes für einen Bau- und Gartenfachmarkt. Mit Beschluss vom 05.02.2018 stellte der Stadtrat der Stadt Neustadt an der Donau die Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes, bestehend aus Planzeichnung mit Begründung und Umweltbericht, fest. Mit Schreiben vom 05.03.2018 beantragte die Stadt Neustadt an der Donau dafür die Genehmigung. Das Landratsamt Kelheim ist gemäß § 6 Abs. 1, 203 Abs. 3 BauGB und § 2 Abs. 1 der Zu- ständigkeitsverordnung im Bauwesen (ZustVBau) in der Fassung vom 12.07.2016 zur Prüfung und Genehmigung des Flächennutzungsplanes zuständig. Die Prüfung des Planes und des Verfahrensablaufes gemäß §§ 1 Abs. 8,3 und 4a BauGB im Rahmen der Rechtskontrolle hat keine Beanstandungen ergeben. Alle Verfahrensschritte wur- den transparent durchgeführt, alle Fristen eingehalten. Die zu würdigenden öffentlichen und privaten Belange wurden sachgerecht abgewogen, das Ergebnis ist in den Sit- zungsniederschriften dargelegt. Dabei wurden die Bürger- Einwendungen im Ände- rungsverfahren für den Flächennutzungsplan und dem Parallel dazu befindlichen Auf- stellungsverfahren für den Bebauungsplan zusammen vorgebracht. Die Einwendungen und Anregungen wurden behandelt und abgewogen. Die Abwägung beinhaltet nicht, dass allen Einwendern abgeholfen wird. Abwägung bedeutet, dass alle abwägungsre- levanten Belange berücksichtigt werden und die betroffenen öffentlichen und privaten Belange gegenübergestellt, gerecht abgewogen werden und dann entschieden wird. Das Landratsamt Kelheim hält die durchgeführte Abwägung für sorgfältig und aufwen- dig. Die Entscheidungen zu den einzelnen Einwendungen sind nachvollziehbar darge- legt worden. Die Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes entspricht den gesetzlichen Bestimmungen und wurde am 12.03.2018 durch das Landratsamt Kelheim genehmigt.

16 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Ursprüngliche Form des Flächennutzungsplans

Abb.8 Ausschnitt aus der ursprünglicher Form des Flächennutzungsplans

Rechtskräftiger Flächennutzungsplan

Abb.9 Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan, genehmigt am 12.03.2018

17 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.4.3 Wirksame Bebauungspläne in der Umgebung

Die Stadt Neustadt an der Donau verfügt in der Nähe des geplanten Sondergebietes „SO Baumarkt Wöhr“ über 2 rechtskräftige Bebauungspläne mit integrierten Grün- ordnungsplänen.

Flächenübersicht

Abb.10 Übersicht über die Geltungsbereiche der rechtskräftigen Bebauungspläne (gelb umrandet) in der Nähe des geplanten Sondergebietes „SO Baumarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“; Quelle: Geobasisdaten Bay. Vermessungsverwaltung 2016

18 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Bebauungsplan „Sondergebiet Nord-West“, Neustadt an der Donau

Abb.11 Rechtskräftiger Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „Sondergebiet Nord-West“, Neustadt an der Donau, am 30.05.1987 nach § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB in Kraft getreten. (Quelle: Online Dienst für Bebauungspläne des Landratsamtes Kelheim)

Bebauungsplan „Sondergebiet Nord-West“, Neustadt an der Donau, Deckblatt Nr. 01

Abb. 12 Rechtskräftiger Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „Sondergebiet Nord-West“, DB. Nr. 1, Neustadt an der Donau, am 03.02.2001 nach § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB in Kraft getreten. (Quelle: Online Dienst für Bebauungspläne des Landratsamtes Kelheim)

19 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Die Änderungen im Bebauungsplan „Sondergebiet Nord-West“, Neustadt an der Donau, Deckblatt Nr. 01, betreffen den Abschnitt II, Textliche Festsetzungen unter Ziff. 5, Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung. Im Bereich A erfolgt eine bedarfsorientierte Erweiterung des Sortiments. Während sich am Elektromarkt nichts ändert, werden durch neue Festsetzungen Textilien mit einer maximalen Verkaufsfläche von 700 m² aufgenommen. Im Bereich B wird die Verkaufsfläche des Möbelmarktes um die Fläche des geplanten Verwaltungs- und Bürogebäudes verringert. Im Bereich B werden die Baugrenzen neu festgesetzt.

Bebauungsplan „Sondergebiet Nord-West“, Neustadt an der Donau, Deckblatt Nr. 02

Abb.13 Räumlicher Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Sondergebiet Neustadt Nord-West“ DB Nr. 02, Neustadt an der Donau, am 31.01.2014 nach § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB in Kraft getreten (Quelle: Online Dienst für Bebauungspläne des Landratsamtes Kelheim)

Die Änderungen im Bebauungsplan „Sondergebiet Nord-West“, Neustadt an der Donau, Deckblatt Nr. 02, betreffen sowohl zeichnerische als auch textliche Festsetzungen. Bedarfsorientiert wurde ein Sondergebiet für ein Gebäude für den Lebensmittel- und Getränkeverkauf mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1900 m² geplant.

20 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Bebauungsplan „Sondergebiet Nord-West“, Neustadt an der Donau, Deckblatt Nr. 03

Abb.14 Räumlicher Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „SO Neustadt Nord- West“ DB 03, Stadt Neustadt an der Donau, am 04.07.2016 nach § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB in Kraft getreten (Quelle: Online Dienst für Bebauungspläne des Landratsamtes Kelheim)

Die Änderungen im Bebauungsplan „Sondergebiet Nord-West“, Neustadt an der Donau, Deckblatt Nr. 03, beinhalten sowohl zeichnerische als auch textliche Festsetzungen. Bedarfsorientiert wurden Änderungen im Bereich der zulässigen Verkaufsflächen vorgenommen. Insgesamt entstehen 3 Verkaufsbereiche: ein Elektromarkt mit maximal 840 m² der zulässigen Verkaufsfläche, ein Textilmarkt mit maximal 600 m² der zulässigen Verkaufsfläche und ein Drogeriemarkt mit maximal 700 m² zulässiger Verkaufsfläche. Neu zum bestehenden Sortiment wurde der Drogeriemarkt geplant. Sowohl die Baugrenzen als auch die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches wurde bedarfsgerecht geändert.

21 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Bebauungsplan „Sondergebiet Nord-West“, Neustadt an der Donau, Deckblatt Nr. 04

Abb.15 Räumlicher Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „SO Neustadt Nord- West“ DB 04, Stadt Neustadt an der Donau, am 10.05.2017 nach § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB in Kraft getreten (Quelle: Online Dienst für Bebauungspläne des Landratsamtes Kelheim)

Die wesentlichen Änderungen zum rechtskräftigen Bebauungsplan „Sondergebiet Neustadt Nord-West“ liegen in der Umwidmung der Grünflächen in Flächen für ein Mischgebiet.

22 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Bebauungsplan „Gewerbegebiet Altwasserfeld“, Neustadt an der Donau

Abb.16 Räumlicher Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Altwasserfeld“, Neustadt an der Donau, am 06.07.1996 nach § 12 Satz 4 BauGB in Kraft getreten (Quelle: Online Dienst für Bebauungspläne des Landratsamtes Kelheim)

23 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Bebauungsplan „Sondergebiet Altwasserfeld“, Neustadt an der Donau, Deckblatt Nr. 01

Abb.17 Räumlicher Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Sondergebiet Altwasserfeld“ DB Nr. 01, Neustadt an der Donau, am 29.01.2014 nach § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB in Kraft getreten (Quelle: Online Dienst für Bebauungspläne des Landratsamtes Kelheim)

Die Änderungen im Bebauungsplan „Gewerbegebiet Altwasserfeld“, Neustadt an der Donau, Deckblatt Nr. 01 beinhalten Änderungen sowohl in den zeichnerischen als auch in den textlichen Festsetzungen. Das Gewerbegebiet wurde mit Deckblatt Nr.01 als Sondergebiet mit der Zweck- bestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ festgesetzt. SO 1 stellt ein Sondergebiet „Einzelhandelsgroßprojekt für Lebensmittel und Getränke“ dar. Zulässig ist ein Lebensmitteldiscounter nach der Betriebstypenbeschreibung „Struktur- und Markt- daten im Einzelhandel 2010“. Diese Anlage ist als Anlage Bestandteil des Bebauungs- planes. Die maximal zulässige Verkaufsfläche darf 1100 m² nicht überschreiten. Außerdem zulässig ist ein Getränkefachmarkt, der eine Verkaufsfläche von 600 m² nicht überschreiten darf. Im Sondergebiet 2 des „Sondergebietes Altwasserfeld“ wurde ein „Sondergebiet Einzelhandelsgroßprojekt für Lebensmittel, Getränke und Textil“ festgesetzt. Die Verkaufsfläche darf 1100 m² nicht überschreiten. In den maximal zulässigen Verkaufsflächen für Lebensmittel und Getränke sind max. 60 m² Verkaufsflächen für Zeitschriften und Tabakwaren in einem separat betriebenenen Bereich inbegriffen. Außerdem zulässig ist ein Textilfachmarkt, der eine Verkaufsfäche von 300 m² nicht überschreitet.

24 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.4.4 Naturschutzrecht

Im Osten grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes an ein kartiertes Biotop (Herrenteilgraben, Biotopkartierung Nr. 7136-0180-002), das ausführlich im Umweltbericht behandelt wird. Das Planungsgebiet liegt außerhalb von nach nationalem oder europäischem Recht geschützten Gebieten (Naturschutzgebiet, Landschaftsschutzgebiet, geschützter Landschaftsbestandteil, Naturdenkmal, Ramsar, Naturpark bzw. FFH- und SPA- Gebiete). Um den Eingriff in die Landschaft zu mindern, werden Ausgleichsflächen auf der Fl. Nr. 2625 in der Gemarkung Abensberg (5160 m²) bereitgestellt. Zusätzlich wird das westliche Ufer des Herrenteilgrabens renaturiert und westlich des Herrenteilgrabens ein ca. 15 m breiter Grün- und Pufferstreifen geschaffen. Somit wird das kartierte Biotop Nr. 7136-0180-002 aufgewertet.

Der Landschaftsarchitekt Dipl.-Ing. Erwin Fröschl hat die vorgesehene Fläche im Zuge der Erstellung des Umweltberichts unter dem naturschutzrechtlichen Aspekt geprüft und diese als nicht bedenklich eingestuft. Bei den betroffenen Flächen handelt es sich um Acker bzw. um intensiv genutztes Grünland. Im Geltungsbereich bzw. in der Nähe vom Geltungsbereich liegt kein Flora – Fauna - Habitat Gebiet (FFHG), kein Land- schaftsschutzgebiet und kein Vogelschutzgebiet. Der im Osten angrenzende Herren- teilgraben wird im Zuge der geplanten Baumaßnahme durch die Renaturierung des westlichen Ufers aufgewertet. Weder Pflanzen noch Tiere werden in ihrem Stand ge- fährdet. Bei der Erstellung des Umweltberichts wurden die Vorgaben gemäß §§ 14 – 18 BNatSchG hinreichend berücksichtigt.

Der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung (§§ 14 – 18 BNatSchG) liegt ein vierstufi- ges Regelungssystem zugrunde:

1. Die primäre Verpflichtung des Eingriffsverursachers, vermeidbare Beeinträchtigungen zu unterlassen (§ 15 I BNatSchG) bzw. auf das erforderliche Maß zu minimieren. Durch die verhältnismäßig geringe Ausweisung einer Fläche für das Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt wird die primäre Verpflichtung des Eingriffsverursachers auf das erforderliche Maß minimiert. Es ist seitens der Stadt Neustadt an der Donau geplant, lediglich die Flächen entlang der Donaustraße zu bebauen. Die Flächen nördlich des Wohngebietes Schwaigfeld und südlich des geplanten Geltungsbereichs werden nicht bebaut. Durch die Erstellung des Gebäudes an der häufig befahrenen Donaustraße ergibt sich ein Hindernis für die von der Straße ausgehenden Lärmemissionen. Es kann mit einer gewissen Minderung des Straßenlärms für die dahinterliegenden Gebiete gerechnet werden.

2. Die sekundäre Verpflichtung des Eingriffsverursachers, unvermeidbare Beeinträchti- gungen auszugleichen oder gleichrangig in sonstiger Weise zu kompensieren (§ 15 II 1 BNatSchG).

25 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Der Landschaftsarchitekt Erwin Fröschl hat in seinem Umweltbericht die Naturschutz- rechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung für das Sondergebiet „SO Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr“ ausführlich dargestellt. Der Ausgleichsbedarf beträgt insge- samt 10.560 m². Hierfür erfolgt der interne Ausgleich durch den naturnahen Ausbau des Westufers des Herrenteilgrabens und die Schaffung einer ca. 15 m breiten Puf- ferzone als Retentionsfläche (5400 m²). Die externe Ausgleichsfläche liegt auf dem Grundstück Fl. Nr. 2625 in der Gemarkung Abensberg (4,13 ha). Es handelt sich um ein grundwassernahes, intensiv bewirtschaftetes Grünland. Entlang der Abens sind mehrere Biberspuren vorhanden. Die Fläche befindet sich im Eigentum des Stadt Neustadt an der Donau und wird Bauwilligen für Ausgleichszwecke zur Verfügung gestellt. Die erforderlichen Aufwertungsmaßnahmen werden durch die Stadt Neustadt an der Donau durchgeführt und sind im Umweltbericht beschrieben. Im Geltungsbereich des Flächennutzungsplanes und des Bebauungs- und Grünord- nungsplanes befinden sich keine Flora – Fauna - Habitate, keine Vogelschutzgebiete und keine Landschaftsschutzgebiete. Die Fläche wurde als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Die Vorgaben des BNatSchG wurden hinreichend berücksichtigt und in der Bauleitplanung gewürdigt. Aus den oben genannten Gründen wird der städtebaulich geordneten Entwicklung gemäß BauGB und LEP mehr Gewicht beigemessen.

A.4.5 Wasserhaushalt und Überschwemmungsgebiete

Das Plangebiet liegt außerhalb des amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebietes der Donau. Für den Bereich des Sondergebietes „SO Baumarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ liegt eine Berechnung des tatsächlichen Überschwemmungsgebietes HQ 100 vor (Quelle für die Geofachdaten: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Bayerische Vermessungsverwaltung 2017). Der Geltungsbereich liegt vollständig außerhalb des Ausuferungsbereiches im Fall eines 100- jährigen Hochwasserereignisses der Donau. Die unten dargestellten Abbildungen zeigen die Hochwasserrisiken im Bereich des neu geplanten „SO Baumarkt Wöhr“. In der Abbildung Nr. 17 ist dargestellt, dass das Gebiet vollständig vom Abfluss (Q) frei ist, der statistisch gesehen im Mittel alle 5 bis 20 Jahre auftritt. Ein 5 bis 20-jähriges Wasser wird auch als „häufiges Hochwasser“ bezeichnet, da es im Vergleich zu HQ 100 relativ häufig auftritt. Lediglich im Bereich eines HQ-Extrem (Extremhochwasser) ist ein Wasserereignis mit einem Abfluss (Q), der statistisch gesehen selten auftritt und zu deutlich höheren Wasserständen als ein HQ 100 führen kann, möglich. Hierfür wird ein Abfluss angenommen, welcher der 1,5- fachen Wassermenge des HQ 100 entspricht.

Dieses Szenario kann auch Hinweise liefern, welche Gebiete in Falle eines Deichbruchs überflutet werden können. Die Darstellung der Flächennutzung soll dabei helfen, Schlußfolgerungen über mögliche entstehende Schäden einschätzen zu können.

26 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Darstellung der Hochwasserrisiken im Bereich HQ 100

Abb.18 Ausschnitt aus der Karte der überschwemmungsgefährdeten Gebiete – HQ 100 Der Bereich des neuen Baugebietes ist rot gekennzeichnet (Quelle: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Bayerische Vermessungsverwaltung 2017)

Darstellung der Hochwasserrisiken im Bereich HQ - Extrem

Abb.19 Ausschnitt aus der Karte der Überschwemmungsgefährdeten Gebiete – HQ Extrem Der Bereich des neuen Baugebietes ist rot gekennzeichnet (Quelle: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Bayerische Vermessungsverwaltung 2017)

27 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Darstellung der Hochwasserrisiken im Bereich HQ - Häufig

Abb.20 Ausschnitt aus der Karte der Überschwemmungsgefährdeten Gebiete – HQ häufig Der Bereich des neuen Baugebietes ist rot gekennzeichnet (Quelle: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Bayerische Vermessungsverwaltung 2017).

28 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Darstellung des Überschwemmungsgebietes, Pfingsthochwasser 1999

Abb.21 Ausschnitt aus der Karte des Pfingsthochwassers 1999, Überschwemmungsgebiet im Bereich Neustadt an der Donau, die rot gestrichelten Flächen stellen die überschwemmten Flächen dar (Quelle: Wasserwirtschaftsamt Landshut 2017)

Die Lage des geplanten Gebietes im Überschwemmungsgebiet des HQ Extrem muss objektiv gesehen genauer betrachtet werden. Das Wasserwirtschaftsamt Landshut hat in seinem Schreiben einen zuverlässigen Schutz vor einem hundertjährlichen Wasser (HQ 100) zugesichert. Nach dem Hochwasserereignis 1999 wurde in den Folgejahren das Hochwasserschutzsystem grundlegend ertüchtigt. Das Gebiet „SO Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr“ liegt außerhalb der Wirkung des 100-jährlichen Hochwassers der Donau. Wichtig ist jedoch zu erwähnen, dass das gesamte Polder Neustadt im Falle eines extremen Hochwasserereignisses vollständig bis auf einen kleinen Teil der Stadtmitte mit Wasser bedeckt ist. Der Wasserpegel kann eine Höhe bis zu 4,00 m erreichen. Die Gefahr des Hochwassers ist im Polder Neustadt für alle Gebäude gegeben. In diesen Gebieten ist für alle Gebäude wichtig, die Hinweise und Empfehlungen des Bundesministeriums für Umwelt, Natur, Bau und Reaktorsicherheit in der Broschüre „Hochwasserschutzfibel“ unbedingt zur beachten (siehe Anlage). Die geordnete städtebauliche Entwicklung in dem geplanten Bereich ist erwünscht. Deshalb wird diesem Belang höherer Wert beigemessen. Der Bau- und Garten- fachmarkt ist mit den notwendigen Auflagen zum hochwasserangepassten Bauen unter der Berücksichtigung aller notwendigen Strategien zur Bauvorsorge zu erstellen.

29 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Darstellung der Deichanlagen, Polder Neustadt an der Donau

Abb.22 Ausschnitt aus der Karte der Anlagen des Deichsystems 2017 und HQ 100 Die schwarz- grünen Linien stellen Deiche bzw. Wände dar (Quelle: Wasserwirtschaftsamt Landshut 2017)

Der Bau- und Gartenfachmarkt ist mit den notwendigen Auflagen zum hochwasser- angepassten Bauen unter der Berücksichtigung aller notwendigen Strategien zur Bau- vorsorge zu erstellen. Die Änderungen des Wasserhaushaltsgesetzes, die am 05.01.2018 in Kraft traten, be- treffen zu dem jetzigen Zeitpunkt nicht das beplante Gebiet an der Donaustraße. Die Regelungen des Regionalplanes der Region Regensburg und das bayerische Landes- entwicklungsprogramm setzten für die Stadt Neustadt als Mittelzentrum eine Förderung der Entwicklung fest. Das Leitziel wird bei der Planung des neuen Bau– und Garten- fachmarktes berücksichtigt. Die Lage ist gemäß Flächennutzungsplan in einem Au- ßenbereich. Der Außenbereich stellt jedoch städtebaulich eine innerstädtische Baulü- cke dar, die im Zuge der nachhaltigen Städteplanung geschlossen werden soll.

30 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.4.6 Wassersensibler Bereich

Abb.23 Ausschnitt aus der Karte der wassersensiblen Gebiete Der Bereich des neuen Baugebietes ist rot gekennzeichnet (Quelle: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Bayerische Vermessungsverwaltung 2017)

Das geplante Gebiet befindet sich im Bereich des wassersensiblen Bereiches. Diese Gebiete sind durch Einfluss von Wasser geprägt und werden anhand von Auen und Niedermooren, Gleye und Kolluvien abgegrenzt. Sie kennzeichnen den natürlichen Einflussbereich des Wassers, in dem es zu Überschwemmungen und Überspülungen kommen kann. Nutzungen können hier beeinträchtigt werden durch: über die Ufer tretende Flüsse und Bäche, zeitweise hohen Wasserabfluss in sonst tro- ckenen Tälern oder zeitweise anstehendes Grundwasser. Im Unterschied zu amtlich festgesetzten oder für die Festsetzung vorgesehenen Überschwemmungsgebieten kann bei diesen Flächen nicht angegeben werden, wie wahrscheinlich Überschwem- mungen sind. Die Flächen können je nach örtlicher Situation ein häufiges oder auch ein extremes Hochwasserereignis abdecken. An kleineren Gewässern, an denen keine Überschwemmungsgebiete oder Hochwassergefahrenflächen vorliegen kann die Dar- stellung der wassersensiblen Bereiche Hinweise auf mögliche Überschwemmungen und hohe Grundwasserstände geben und somit zur Abschätzung der Hochwasserge- fahr herangezogen werden. Die wassersensiblen Bereiche werden auf der Grundlage der Übersichtsbodenkarte im Maßstab 1:25 000 erarbeitet. Diese Karten enthalten kei- ne Grundstücksgrenzen.

31 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.4.7 Herrenteilgraben

An der östlichen Grenze des Planungsbereichs verläuft der Herrenteilgraben, ein Ge- wässer dritter Ordnung. Er entspringt im Mauerner Moos (innerhalb des Polders Neu- stadt), nördlich des Neustädters Bahnhofes. Der Graben führt bei Starknieder-schlägen Hochwasser. Dabei werden die angrenzenden Wiesen zum Teil überschwemmt.

Darstellung Herrenteilgraben

Abb. 24 Blick auf den Herrenteilgraben

A.4.8 Verfahren

Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 09.11.2020 beschlossen, den Bebauungsplan „SO Bau und Gartenfachmarkt Wöhr“ mit dem Deckblatt Nr. 1 nach § 13 a BauGB zu ändern. Die Erforderlichkeit des Baumarktes in Neustadt an der Donau ist unstrittig. Auslegung des Entwurfs i.d.F. vom 09.11.2020 mit allen Anlagen erfolgte im Zeitraum vom 27.11.2020 bis 30.12.2020. Die Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB (29) erfolgte vom 27.11.2020 bis 30.12.2020. Die Anregungen und Stellungnahmen wurden, gesammelt, gewichtet und beschlussmäßig in der Bauausschusssitzung am 20.01.2021, sowie in der Stadtratssitzung am 08.02.2021 behandelt. In der Stadtrats- sitzung am 08.02.2021 erfolgte der Satzungsbeschluss zur ersten Deckblattänderung

32 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

des Bebauungsplanes „SO Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ i.d.F. vom 08.02.2021.

Nachfolgende Behörden, Fachstellen sowie sonstige Träger öffentlicher Belange wur- den dabei am Verfahren beteiligt:

• Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten • Amt für ländliche Entwicklung • Bayerischer Bauernverband • Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege • Bayerisches Landesamt für Umwelt • Bayerngas GmbH • Bayernets GmbH • Bayernwerk AG • Bund Naturschutz e.V. – Ortsgruppe Siegenburg • Bund der Selbständigen – Gewerbeverband Bayern e. V. • Deutsche Post AG • Deutsche Telekom Technik GmbH • E-Plus Mobilfunk GmbH • Handelsverband Bayern – der Einzelhandel e. V. • Handwerkskammer Niederbayern – Oberpfalz • Industrie- und Handelskammer Regensburg • Kabel Deutschland Vertrieb + Service GmbH • Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V. – Bezirksgeschäftsstelle Niederbayern

33 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

• Landratsamt Kelheim - Abteilung Bauplanungs-/Bauordnungsrecht - Abteilung Feuerwehrwesen - Abteilung Städtebau - Abteilung Immissionsschutz - Abteilung Naturschutz und Landschaftspflege - Kreisstraßenverwaltung - Abteilung Abfallwirtschaft - Abteilung Straßenverkehrsrecht • Regierung von Niederbayern – Gewerbeaufsichtsamt • Regierung von Niederbayern – Städtebau • Regierung von Niederbayern – Höhere Landesplanung • Regierung von Niederbayern – Umweltschutz • Regierung von Niederbayern – Naturschutz • Regionaler Planungsverband Regensburg • Staatl. Bauamt Landshut • Stadtwerke Neustadt an der Donau, Wasserversorgung • Stadtwerke Neustadt an der Donau, Stromversorgung • Vermessungsamt Abensberg • Vodafone D2 GmbH • Wasserwirtschaftsamt Landshut

A.5 Planinhalt

A.5.1 Planungsziele

Zielsetzung der Deckblattänderung ist die Neuanordnung der Baugrenzen und Park- plätze. Ebenso wird die gewichtete Verkaufsfläche auf 5.591 m² erhöht. Erforderlich hierfür ist die Deckblattänderung Nr. 1 des Bebauungsplanes. Ebenso wird ein neues Immissionsschutzgutachten erstellt. Alle weiteren Festsetzungen des Bebauungspla- nes „SO Bau- und Gartenfachmarkt“ gelten weiter. Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB stellt die Stadt Neustadt an der Donau den neuen Bebau- ungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt, Deckblatt Nr. 1“ auf, um die ge- ordnete städtebauliche Entwicklung entlang der Donaustraße nachhaltig zu ermögli- chen. Längerfristig ist geplant, die Lücke zwischen dem im Osten gelegenen Sonder- gebiet Nord-West und der im Westen gelegenen Wohnbebauung entlang der Donaus- traße zu schließen. Aus dem Grund ist die gewählte Fläche entlang der Donaustraße ein städtebaulich verträglicher Standort und entspricht somit sowohl dem bayerischen Landesentwicklungsprogramm wie dem Regionalplan der Region Regensburg.

Begründung des städtebaulich verträglichen Ortes:

Bei dem Vorhaben handelt es sich um einen Bau- und Gartenfachmarkt, der unmittel- bar an baulich verdichtete, siedlungszusammenhängende Gewerbegebiete und Wohn-

34 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

gebiete anschließt. Somit lässt sich aus der Planung ein planerisches Gesamtkonzept und damit die städtebauliche Integration erkennen. Westlich sowie südwestlich des neu geplanten Bau- und Gartenfachmarktes befinden sich Sonder- bzw. Gewerbegebiete. Die Stadt Neustadt an der Donau plant künftig einen Anschluss der neuen Fläche ent- lang der Donaustraße an die östlich gelegenen Wohngebiete. Die Stadtmitte liegt in einer Entfernung von ca. 800m, zu nahe gelegenen Gewerbe- gebieten mit Geschäften des täglichen Lebens, Elektrogeschäften etc. sind es ca. 200 m – 500 m, zum Wohngebiet Schwaigfeld sind es ca. 1,5 km, zu Wohngebieten an der Donaustraße sind es ca. 100 m bis 600 m. Der motorisierte Individualverkehr kann einwandfrei über die Donaustraße das Gebiet erreichen. Die nächste ÖPNV Bushalte- stelle befindet sich in der Nähe bzw. wird geplant. Das Gebiet liegt an einer gut ausge- bauten Staatsstraße. An der Staatstraße befindet sich auch ein Fahrradweg. Zur Opti- mierung des Verkehrsflusses ist ein Kreisverkehr bzw. eine Linksabbiegespur geplant. Anzumerken ist, dass die Novellierung des LEP 2018 aufgrund der Bestrebungen von Dr. Markus Söder, die bayerische Wirtschaft zu stärken, eine wesentliche Erleichterung der Ausweisung der Gewerbegebiete im Außenbereich, wie es beim oben genannten Vorhaben der Fall ist, beinhaltet. Die Kriterien sind hier in allen Punkten erfüllt.

Die Untersuchung der Alternativgrundstücke im Zuge der Erstellung des Bebauungs- planes hat ergeben, dass es unter dem Aspekt der Größe, der Sicherheit, der Er- schließung, der Immissionsbelastung, der Erreichbarkeit mit ÖPNV für die immobile Bevölkerungsschicht und der Wirtschaftlichkeit sowie unter dem Aspekt der Ergänzung des bestehenden, nicht innenstadt-relevanten Sortiments keine geeigneten Grundstü- cke in Neustadt an der Donau für einen Bau- und Gartenfachmarkt gibt. Geprüft wur- den Grundstücke im Gewerbe- und Industriegebiet Neustadt Süd- Westlicher Teil I, II und III, im Gewerbe- und Industriegebiet Neustadt Süd, im Gewerbe – und Mischgebiet Mitterfeld, im Sonder-, Gewerbe und Industriegebiet Neustadt Süd sowie die Grundstü- cke und Immobilien in der Stadtmitte. Die Flächenkapazitäten in den Gebieten sind teilweise vollkommen erschöpft bzw. aufgrund der oben genannten Aspekte nicht ge- eignet.

35 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Darstellung der Alternativflächen für den Standort des Baumarktes (Hinweis: Unter 6 liegt das Gelände der Raffinerie)

Abb.25 Darstellung der alternativen Standorte für „SO Bau- und Gartenfachmarkt, Deckblatt Nr. 1“ Beim Pkt 1 liegt der geplante Geltungsbereich für „SO Bau- und Gartenfachmarkt, Deckblatt Nr. 1“, bei Pkt. 6 befindet sich die Raffinerie. (Quelle: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Bayerische Vermessungsverwaltung 2017).

Eine Besonderheit stellt die Raffinerie im Süden von Neustadt an der Donau dar, die als Störfallbetrieb eingestuft wird. Die Nähe zur Raffinerie bedeutet ein erhöhtes Risiko für Leib und Leben (Brandschutz). Aspekt des Zivilschutzes gemäß § 1 Abs. 6 Pkt. 10 spielt im Abwägungsprozess auf- grund der Verschärfung der Gesetze (z.B. Seveso III Richtlinie) eine führende Rolle. Aus dem Grund entschied sich die Stadt Neustadt als Mittelzentrum in der Region Re- gensburg gemäß dem bayerischen LEP für eine konzentrierte Ansiedlung von Handel, Handwerk und Gewerbe im nordwestlichen Bereich der Stadt. Dies entspricht dem Ziel des Regionalplans der Region Regensburg Pkt. 4.3.2. Brachliegende geeignete Gewerbeimmobilien stehen in Neustadt an der Donau nicht zur Verfügung. Das Ziel der Innenentwicklung kann im weiteren Sinne erreicht werden. Das vom Bau- markt angebotene Sortiment steht nicht in Konkurrenz zum Sortiment der Innenstadt. Das Sortiment wird als nicht innenstadt-relevant eingestuft und ist in der Größenord- nung für die Innenstadt nicht geeignet.

36 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.5.2 Räumlicher Geltungsbereich

Das Plangebiet umfasst die Grundstücke Fl. Nr. 818/3 (Teilfl.) und 819/1 und im Zu- sammenhang mit dem möglichen Kreisverkehrsplatz die Fl. Nr. 2214/2 (Teilfläche aus St 2233), 2214/20, 518/27 (Teilfl.) und 2214/3 (Teilfl. aus der Alten Donaustraße), je- weils in der Gemarkung Neustadt a. d. Donau mit einer Fläche von ca. 2,33 ha und wird folgendermaßen begrenzt: Im Norden: von der Donaustraße (Staatsstraße 2233), im Westen: von der Restfläche der Fl. Nr. 819/1, vom landwirtschaftlichen Grundstück Fl. Nr. 818 und 820 in der Ge- markung Neustadt a. d. Donau, im Süden: vom landwirtschaftlichen Grundstück Fl. Nr. 819 in der Gemarkung Neustadt a. d. Donau, im Osten: vom Herrnteilgraben mit der Fl. Nr. 1175/2 in der Gemarkung Neustadt a. d. Donau.

A.5.3 Art der baulichen Nutzung

Die Ausprägung des gesamten Geltungsbereiches ist ausgelegt auf folgende Arten der baulichen Nutzung: - Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt gemäß § 11 BauNVO - Folgende Nutzungen werden dabei für zulässig erklärt:

a) Hauptnutzung: Gebäude und bauliche Anlagen für ausschließlich einen Bau- und Gartenfachmarkt sowie ein Café mit Backverkaufsshop bis max. 50 m² Verkaufsfläche b) Nebeneinrichtungen: Stellplätze mit Zufahrten sowie Anlieferzone mit Lagerflächen

Verkaufsflächen Innerhalb des Sondergebietes darf folgende gewichtete Gesamtverkaufsfläche nicht überschritten werden: max. 5.591 m² Hinweis: In der gewichteten Verkaufsfläche (VK) gehen Innenflächen zu 100%, überdachte Au- ßenflächen zu 50% und Außenflächen zu 25% ein.

Gewichtete Verkaufsfläche für - nicht innenstadt-relevante Baumarktartikel: max. 3.013 m² - nicht innenstadt-relevante Gartenmarktartikel: max. 1.871 m²

Verkaufsfläche für - innenstadt-relevante Baumarktartikel: max. 404 m² - innenstadt-relevante Gartenmarktartikel: max. 303 m²

Die zulässigen Verkaufsflächen wurden in Absprache mit der Regierung von Nieder- bayern (siehe Anlage) so festgesetzt, dass die Funktionsfähigkeit von bereits integrier- ten Geschäftszentren nicht gefährdet wird. Mit dem bereits vorhandenen Sortiment des täglichen Lebens an der Donaustraße wie Getränkemarkt Fristo, Schreibwaren Gigl, Möbelfachmarkt Treitinger, Drogeriefachmarkt Rossmann, Bäckerei Zanner, Beklei-

37 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

dungsgeschäft Vögele, Elektrofachgeschäft Expert, Discount Aldi, Netto und Edeka ermöglicht man den Kunden, „mit einer Anfahrt“ den Einkauf für den täglichen Bedarf zu tätigen und gleichzeitig den Einkauf für den besonderen Bedarf wie Garten- bzw. Bauartikel zu erledigen. Gemäß Punkt 5.3.2 Lage in der Gemeinde wurde das Groß- projekt an einem städtebaulich integrierten Standort gewählt. Die unter Punkt 5.3.3 ge- nannten zulässigen Verkaufsflächen des Landesentwicklungsprogramms wurden mit der Regierung von Niederbayern abgestimmt. Die Regierung von Niederbayern erklärte sich nach einer Prüfung des Vorhabens im Schreiben vom 28.09.2017 mit dem Projekt einverstanden. Geringfügige Änderungen der Formulierungen wie die Benennung des Sondergebietes „SO Bau – und Garten- fachmarkt“ sowie die präzise Formulierung der zulässigen Nutzungen werden ergänzt. Die städtebauliche Integration der Einrichtungen erfolgt in Anpassung an bestehende Gewerbegebiete. Durch die künftig geplante Lückenschließung auf der Fl. Nr. 819/1 wird eine städtebaulich geordnete Situation entstehen.

A.5.4 Maß der baulichen Nutzung

Festgesetzt wird eine zulässige Grundflächenzahl von 0,8 sowie eine Geschoss- flächenzahl von 1,6. Die zulässige Bauhöhe beträgt 9,00 m als Höchstmaß mit Aus- nahme der Gebäudeflächen unterhalb der elektrischen 110-kV Leitung. Hier unterteilt sich die Bauteilhöhe in einzelne Sektoren. Es sind 2 Vollgeschosse für ein Erd- und ein Obergeschoss zugelassen. Die maximal zugelassene Höhe des Gebäudes von 6,50 m (= 354,95 m ü. NN). Aufbauten (wie z.B. Photovoltaikanlagen, Lüftungsanlagen, Blitz- schutz, Feuerschutzvorrichtungen etc) dürfen max. 2,50 m höher als die 9,00 m gebaut werden. Da die 110-kV- Leitung Ingolstadt - Sittling, Leitung Nr. 63, Mast Nr. 101 – 102 direkt oberhalb vom Baumarktgebäude im Südosten des Grundstückes Fl. Nr. 819/1 verläuft, sind vorgegebene Sicherheitsabstände (Breite von 40,00 m) einzuhalten. Die einzelnen Sektoren der Bauhöhe unter der Leitung werden im BPL rot hervorgeho- ben. Generell gelten im Geltungsbereich die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO. Hinweis: Die Bayernwerk AG wird sowohl in die Baugenehmigungsplanung wie in die Ausführungsplanung miteinbezogen. Sämtliche Vorgaben sowie die Hinweise in der Broschüre „Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel, Gas- und Freilei- tungen“ der Bayernwerk AG, die als Anlage zur Stellungnahme zugesandt wurde, sind zu beachten. Die FFOK-Erdgeschoss der Gebäude und baulichen Anlagen ist auf das Niveau der Höhenlage im Bereich der Hauptzufahrt zu legen. Maßgebend hierfür ist der im Be- bauungsplan dargestellte Bezugspunkt. Dieser beträgt ca. 348,45 m ü NN. Der vorge- schriebene Abstand von 5,00 m zwischen der Oberkante des Bauwerks und der Unter- kante der Leitungen darf nicht überschritten werden. Regelmäßige Abstimmung und Freigaben der Pläne bis zu Baufertigstellung durch die Bauernwerk AG sind durchzu- führen, um die vorgegebene Höhe tatsächlich einzuhalten. Eine Höhendifferenz bis max. 1,00 m außerhalb der 110-kV Leitungen ist zulässig.

38 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.5.5 Dachneigung und Dachformen

Die Festsetzungen der Dachneigung von bis zu 25° sowie der Dachform (Satteldach, Flachdach, Zeltdach) entsprechen der gewünschten städtebaulichen Entwicklung. Die Ausrichtung der Hauptdachflächen kann entsprechend den gewünschten städtebauli- chen Strukturen und der Möglichkeit von Solarthermie- Nutzung gestaltet werden.

A.5.6 Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mittels Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sind einzuhalten.

A.5.7 Landschaftspflegerische Maßnahmen

Zur Vermeidung und Verringerung der nachteiligen Auswirkungen des Eingriffs sind folgende grünordnerische Maßnahmen vorgesehen: - Ausreichende Randeingrünung, vor allem im Süden und Westen des Geltungs- bereiches unter Berücksichtigung der späteren Erweiterung des Gewerbegebiets (künftig keine Randzone zum Außenbereich). - Rückführung des unbelasteten Oberflächenwassers in den natürlichen Wasserkreis- lauf durch Versickern vor Ort (Regenrückhaltebecken auf der Restfläche 819/1) und durch Verwendung wasserdurchlässiger Beläge auf Parkplätzen. - Einleitung des Oberflächenwassers in den Herrenteilgraben - Naturnaher Ausbau des Herrnteilgrabens mit breiter Pufferzone (ca. 15 m) - Zulassung von Photovoltaikanlagen zur Gewinnung von Strom auf den Dächern (au- ßerhalb der kV -100 Leitung) - Ausgleichsflächen außerhalb vom Sondergebiet (Fl.Nr. 2625, Gemarkung Abens- berg) Die Berechnung der Ausgleichsflächen sowie der Umweltbericht des Landschafts- architekten Erwin Fröschl sind im Anhang zu finden.

A.5.8 Wesentliche Auswirkungen

A.5.8.1 Verlust der landwirtschaftlichen Flächen

Am 29.09.2017 und am 02.01.2018 gingen die Stellungnahmen der Regierung von Niederbayern zu den geplanten Änderungen des Flächennutzungsplanes und zur Auf- stellung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes „Sondergebiet Bau- und Garten- fachmarkt in Wöhr“ ein. In den beiden Stellungnahmen sieht die Regierung aus lan- desplanerischer Sicht (bezüglich LEP 2013) keine Bedenken bezüglich der Planung, wenn das Gebiet als „SO Bau- und Gartenfachmarkt“ genannt wird. Diese Änderung erfolgt gemäß der Forderung der Regierung von Niederbayern sowohl in den Festset- zungen des Bebauungsplanes als auch in der Begründung. Das Landesentwicklungs- programm (LEP), dessen Fortschreibung die Bayerische Staatsregierung am 7. August 2013 beschlossen hat, gilt als Masterplan, der Bayerns Weg in die Zukunft abstecken soll. Das LEP ist bindend für alle öffentlichen Stellen und dient als Beurteilungsmaß-

39 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

stab für Raumordnungsverfahren und landesplanerische Stellungnahmen. Konkretisiert wird die städtebaulich integrierte Lage dahingehend, dass der Standort: a) sich in oder in der Nähe von Innenstädten, Stadtteilzentren, Ortskernen sowie Nebenzentren befindet. b) auch andere öffentliche und private Infrastruktur-Einrichtungen bietet c) mit leistungsfähigem ÖPNV – Anschluss angebunden oder anbindbar und für den motorisierten Individualverkehr verträglich erreichbar ist. d) einen Bezug zur wohnortnahen Grundversorgung und zur Versorgung der Be- völkerung im landesplanerischen Verflechtungsbereich bzw. im Einzugsbereich hat.

Werden diese Punkte erfüllt, gehört die Fläche für ein Einzelhandelsgroßprojekt zu ei- ner städtebaulich integrierten Lage.

Im Zuge der erneuten klärenden Gespräche zwischen der Regierung von Niederbayern und dem Ing. Büro Huber am 22.01.2018 wurde der Punkt der städtebaulichen Integra- tion des Bau- und Gartenfachmarktes in Neustadt an der Donau hinsichtlich der Kon- formität mit dem Landesentwicklungsprogramm intensiv erörtert. Das Ergebnis dieses Gesprächs ist: a) Bei dem Vorhaben handelt es sich um einen Bau- und Gartenfachmarkt, der un- mittelbar an baulich verdichtete, siedlungszusammenhängende Gewerbegebiete und Wohngebiete anschließt. Somit lässt sich aus der Planung ein planerisches Gesamtkonzept und damit die städtebauliche Integration erkennen. Westlich so- wie südwestlich des neu geplanten Bau- und Gartenfachmarktes befinden sich Sonder- bzw. Gewerbegebiete. Die Stadt Neustadt an der Donau plant einen An- schluss der neuen Fläche entlang der Donaustraße an die östlich gelegenen Wohngebiete. In der Begründung zum oben genannten Vorhaben (Pkt. A. 1. An- lass und Erfordernis, Zielsetzungen) ist die Vorgehensweise genau erläutert. Die Stadtmitte liegt in einer Entfernung von ca. 800 m, zu nahe gelegenen Ge- werbegebieten mit Geschäften des täglichen Lebens, Elektrogeschäften etc. sind es ca. 200 m bis 500 m, zum Wohngebiet Schwaigfeld sind es ca. 1,5 km, zu Wohngebieten an der Donaustraße sind es ca. 100 m bis 600 m. b) Westlich und südlich sowie nördlich (an der Donaustraße, an der alten Donaus- traße, Am Westhang, Wöhr, Schwaigfeldring) liegen in einer Entfernung von 200 bis 800 m die Wohngebiete. Östlich des geplanten Bau- und Gartenfachmarktes liegen folgende Sonderge- biete: Sondergebiet Nordwest, Sondergebiet Altwasserfeld. Auf den Flächen die- ser Sondergebiete in einer Entfernung von 100 m bis 600 m sind Geschäfte wie Aldi Süd, Netto Marken Discount, Expert Reng, Rossmann Drogeriemarkt und viele andere angesiedelt. c) Der motorisierte Individualverkehr kann einwandfrei über die Donaustraße das Gebiet erreichen. Die nächste ÖPNV Bushaltestelle befindet sich in der Nähe bzw. wird geplant. Das Gebiet liegt an einer gut ausgebauten Staatsstraße. An

40 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

der Staatstraße befindet sich auch ein Fahrradweg. Zur Optimierung des Ver- kehrsflusses ist ein Kreisverkehr bzw. eine Linksabbiegespur geplant. d) Zu betonen ist, dass die Bevölkerung von einer nachhaltigen Bündelung der Fahrten in die vorhandenen Gewerbegebiete profitieren kann. Mit einer Fahrt können die Geschäfte des täglichen Lebens erledigt werden und der Bedarf an Bau- und Gartenartikeln gedeckt werden.

Die Nachvollziehbarkeit der städtebaulichen Entwicklung ist aus den oben genannten Gründen gegeben. Die Regierung von Niederbayern sieht keine Notwendigkeit der Prüfung der alternativen Standorte.

Die Inanspruchnahme von land- und forstwirtschaftlich nutzbaren Böden ist beim Son- dergebiet Bau- und Gartenfachmarkt auf das unbedingt notwendige Maß begrenzt. Deshalb erfolgt die Entwicklung lediglich in östliche Richtung entlang der Donaustraße. Die Gebiete unterhalb vom Geltungsbereich des geplanten Bebauungs- und Grünord- nungsplanes werden aus aufgrund des schonenden Umgangs mit den unversiegelten Flächen nicht angetastet. Anzumerken ist, dass die Novellierung des LEP 2018 aufgrund der Bestrebungen von Dr. Markus Söder, die bayerische Wirtschaft zu stärken, eine wesentliche Erleichterung der Ausweisung der Gewerbegebiete im Außenbereich beinhaltet. Das Gebiet befindet sich im Flächennutzungsplan im Außenbereich und ist als Acker- fläche dargestellt. Im Geltungsbereich der Deckblattänderung Nr. 54 des Flächennut- zungsplanes gibt es keine betroffenen FFH Gebiete und Landschaftsschutzgebiete. Betrachtet man die städtebauliche Situation vor Ort oder auch auf dem Plan, erkennt man auf Anhieb eine städtebauliche Lücke zwischen den bestehenden Gewerbegebie- ten und dem Wohngebiet. Diese Lücke möchte die Stadt Neustadt an der Donau durch das Bauvorhaben „SO Bau- und Gartenfachmarkt“ schließen und eine geordnete nachhaltige städtebauliche Entwicklung gemäß § 1 Abs 3 BauGB fördern. Gemäß § 1 Abs. 6 Pkt. 8 a und c BauGB und den Zielen des bayerischen Landesentwicklungspro- gramms 2013 werden die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischer im Inte- resse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und die Belange der Erhal- tung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen berücksichtigt. Weiterhin ist der Aspekt der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung und Anpassung vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche gemäß § 1 Abs. 6 Pkt. 4 ein gewichtiger Punkt. Mit dem Sortiment werden nicht nur die Anwohner der Stadt Neustadt an der Donau sondern auch die Anwohner aus dem Einzugsgebiet wie Abensberg, Offenstetten, Langquaid, Siegenburg, Biburg, Train, Elsendorf Meilen- hofen, Mainburg, Aiglsbach, Geisenfeld, Pförring, Münchsmünster, Mindelstetten, Mendorf und andere versorgt. Der Aspekt des Zivilschutzes gemäß § 1 Abs. 6 Pkt. 10 spielt im Abwägungsprozess eine führende Rolle. Große Ansammlungsstätten sollten so weit wie möglich von der Raffinerie entfernt geplant werden.

41 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Bei der Betrachtung des Gebietes wurden die Aspekte des Umweltschutzes hinrei- chend in der Abwägung berücksichtigt. Die erforderlichen Beeinträchtigungen werden durch den Eingriffsverursacher auf das erforderliche Maß minimiert (§ 15 BNatSchG), indem lediglich entlang der Donaustraße das neue Gebiet ausgewiesen wird. Die un- vermeidbaren Beeinträchtigungen werden nach Vorgaben des Landschaftsarchitekten Dipl.-Ing. Erwin Fröschl ausgeglichen bzw. kompensiert. Aus den oben genannten Gründen wird der Ausweisung der neuen Fläche für ein Sondergebiet des Bau- und Gartenfachmarktes ein höheres Gewicht beigemessen. Die landesplanerischen Vorga- ben für eine integrierte städtebauliche Planung sind erfüllt.

Gemäß dem bayerischen Landesentwicklungsprogramm 2013 sind die Sortimente des Bau- und Gartenmarktes keine Sortimente der Innenstadt. Die Suche nach geeigneten Flächen in der Stadtmitte hat keine Alternativen geboten. Es ist anzumerken, dass sowohl die Regierung von Niederbayern, die Handwerks- kammer als auch der Bayerische Bauernverband mit dem Vorhaben einverstanden sind. Aus den oben genannten Gründen wird dem Bau eines Bau- und Gartenfachmarktes ein größeres Gewicht als dem Erhalt der landwirtschaftlichen Flächen beigemessen.

A.5.8.2 Versiegelung neuer Flächen

Am 29.09.2017 und am 02.01.2018 gingen die Stellungnahmen der Regierung von Niederbayern zu den geplanten Änderungen des Flächennutzungsplanes und zur Auf- stellung des Bebauungs- und Grünordnungsplanes „Sondergebiet Bau- und Garten- fachmarkt in Wöhr“ ein. In den beiden Stellungnahmen sieht die Regierung aus lan- desplanerischer Sicht (bezüglich LEP 2013 und Teilfortschreibung des LEP 2017) kei- ne Bedenken bezüglich der Planung, wenn das Gebiet als „SO Bau- und Gartenfach- markt“ genannt wird. Diese Änderung erfolgt gemäß der Forderung der Regierung von Niederbayern sowohl in den Festsetzungen des Bebauungsplanes als auch in der Be- gründung.

Der Landschaftsarchitekt Erwin Fröschl hat die vorgesehene Fläche im Zuge der Er- stellung des Umweltberichts unter dem naturschutzrechtlichen Aspekt geprüft und die- se als nicht bedenklich eingestuft. Bei den betroffenen Flächen handelt es sich um Acker bzw. um intensiv genutztes Grünland. Im Geltungsbereich bzw. in der Nähe vom Geltungsbereich liegt weder ein Fauna-Flora-Habitat Gebiet (FFHG) noch ein Land- schaftsschutzgebiet. Der im Osten angrenzende Herrenteilgraben wird im Zuge der geplanten Baumaßnahme durch die Renaturierung des westlichen Ufers aufgewertet. Weder Pflanzen noch Tiere werden in ihrem Stand gefährdet. Bei der Erstellung des Umweltberichts wurden die Vorgaben gemäß §§ 14 – 18 BNatSchG hinreichend berücksichtigt. Der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung (§§ 14 – 18 BNatSchG) liegt ein vierstufi- ges Regelungssystem zugrunde:

42 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

1. Die primäre Verpflichtung des Eingriffsverursachers, vermeidbare Beeinträchtigungen zu unterlassen (§ 15 I BNatSchG) bzw. auf das erforderliche Maß zu minimieren. Durch die verhältnismäßig geringe Ausweisung einer Fläche für das Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt wird die primäre Verpflichtung des Eingriffsverursachers auf das erforderliche Maß minimiert. Es ist seitens der Stadt Neustadt an der Donau geplant, lediglich die Flächen entlang der Donaustraße zu bebauen. Die Flächen nördlich des Wohngebietes Schwaigfeld und südlich des geplanten Geltungsbereichs werden aus Naturschutzgründen nicht bebaut. Durch die Erstellung des Gebäudes an der häufig befahrenen Donaustraße ergibt sich ein Hindernis für die von der Straße ausgehenden Lärmemissionen. Es kann mit einer gewissen Minderung des Straßen- lärms für die dahinterliegenden Gebiete gerechnet werden.

Abb.26 Darstellung der Flächen für eine eventuelle Erweiterung des „SO Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ Der Bereich des Baugebietes ist grün gekennzeichnet. (Quelle: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Bayerische Vermessungsverwaltung 2017)

2. Die sekundäre Verpflichtung des Eingriffsverursachers, unvermeidbare Beeinträchti- gungen auszugleichen oder gleichrangig in sonstiger Weise zu kompensieren (§ 15 II 1 BNatSchG). Der Landschaftsarchitekt Erwin Fröschl hat in seinem Umweltbericht die Naturschutz- rechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung für das Sondergebiet „SO Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr“ ausführlich dargestellt. Diese gelten auch für die Deckblatt- änderung. Der Ausgleichsbedarf beträgt insgesamt 10 560 m². Hierfür erfolgt der in- terne Ausgleich durch den naturnahen Ausbau des Westufers des Herrenteilgrabens und die Schaffung einer ca. 15 m breiten Pufferzone als Retentionsfläche (5400 m²). Die externe Ausgleichsfläche liegt auf dem Grundstück Fl. Nr. 2625 in der Gemar- kung Abensberg (4,13 ha). Es handelt sich um ein grundwassernahes, intensiv be- wirtschaftetes Grünland. Entlang der Abens sind mehrere Biberspuren vorhanden. Die Fläche befindet sich im Eigentum des Stadt Neustadt an der Donau und wird Bauwilligen für Ausgleichszwecke zur Verfügung gestellt. Die erforderlichen Aufwer- tungsmaßnahmen werden durch die Stadt Neustadt an der Donau durchgeführt und sind im Umweltbericht beschrieben.

43 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Im Geltungsbereich des Flächennutzungsplanes und des Bebauungs- und Grünord- nungsplanes befinden sich keine Fauna-Flora-Habitate, keine Vogelschutzgebiete und keine Landschaftsschutzgebiete. Die Fläche wurde als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Die Vorgaben des BNatSchG wurden hinreichend berücksichtigt und in der Bauleit- planung gewürdigt. Aus den oben genannten Gründen wird an der Planung festgehalten und der städte- baulichgeordneten Entwicklung gemäß BauGB und LEP mehr Gewicht beigemessen.

A.5.8.3 Alternative Standorte

Das betroffene Gebiet befindet sich im Flächennutzungsplan als ausgewiesenes Son- dergebiet. Die Deckblattänderung Nr. 54 des Flächennutzungsplanes erfolgte vor der Aufstellung des Bebauungsplanes. Im Geltungsbereich der Deckblattänderung Nr. 54 des Flächennutzungsplanes gibt es keine betroffenen FFH-Gebiete und Landschafts- schutzgebiete. Gemäß § 1 Abs. 6 Pkt. 8 a und c BauGB sowie gemäß Zielen des bayerischen Lan- desentwicklungsprogramms 2013 mit der Teilfortschreibung 2018 werden die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischer im Interesse einer verbrauchernahen Ver- sorgung der Bevölkerung und die Belange der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen berücksichtigt. Weiterhin ist der Aspekt der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung und Anpassung vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung zentraler Versorgungsbereiche gemäß § 1 Abs. 6 Pkt. 4 ein gewichtiger Punkt. Mit dem Sortiment werden nicht nur die Anwohner der Stadt Neustadt an der Donau sondern die Anwohner aus dem Einzugsgebiet wie Abensberg, Offenstetten, Lang- quaid, Siegenburg, Biburg, Train, Elsendorf Meilenhofen, Mainburg, Aiglsbach, Geisen- feld, Pförring Münchsmünster, Mindelstetten, Mendorf und andere versorgt. Durch den Standort des Baumarktes im Norden werden die Kunden des Baumarktes vor den Risiken eines Störfalls in der im Süden liegenden Raffinerie besser geschützt. Der Aspekt des Zivilschutzes gemäß § 1 Abs. 6 Pkt. 10 spielt im Abwägungsprozess eine führende Rolle. Große Ansammlungsstätten sollten so weit wie möglich von der Raffinerie geplant werden. Bei der Betrachtung des Gebietes wurden die Aspekte des Umweltschutzes hinrei- chend in der Abwägung berücksichtigt. Die erforderlichen Beeinträchtigungen werden durch den Eingriffsverursacher auf das erforderliche Maß minimiert (§ 15 BNatSchG), indem lediglich entlang der Donaustraße das neue Gebiet ausgewiesen wird. Die un- vermeidbaren Beeinträchtigungen werden nach Vorgaben des Landschaftsarchitekten Dipl.-Ing. Erwin Fröschl ausgeglichen bzw. kompensiert. Aus den oben genannten Gründen wird der Ausweisung der neuen Fläche für ein Son- dergebiet des Bau- und Gartenfachmarktes ein höheres Gewicht beigemessen. Die landesplanerischen Vorgaben für eine integrierte städtebauliche Planung sind erfüllt.

44 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Im Zuge der Planung wurden die auf der Abbildung Nr. 27 gekennzeichneten Flächen unter den o.g. Aspekten untersucht. Keine von den Flächen konnte die Kriterien für die Eignung der Fläche für einen Bau- und Gartenfachmarkt erfüllen.

A.6 Erschließung, Ver- und Entsorgung

A.6.1 Verkehrserschließung

A.6.1.1 Innerörtliche Erschließung

Die verkehrliche Erschließung des Planungsbereiches ist wie folgt geregelt: die Kundenzufahrt für das Bau- und Gartencenter erfolgt ausschließlich vom Norden über die vorhandene Donaustraße. Um der Thematik des motorisierten Verkehrs und des Fußgängerverkehrs in der Abwägung jedoch gerecht zu werden, erwägt die Stadt Neustadt eine Verkehrsberuhigung und eine Erhöhung der Verkehrssicherheit durch eine Neuplanung des Kreisverkehrs. Statistisch gesehen zeichnet sich ein Kreisverkehr durch eine höhere Verkehrssicherheit aus, da sowohl eine bessere Übersicht bei der Ausfahrt bzw. Einfahrt gewährleistet ist und die gefahrenen Geschwindigkeiten im Bereich des Kreisverkehrs wesentlich niedriger sind. Da der Verkehr nicht gestoppt werden muss, ist die Durchlassgeschwindigkeit höher d.h. unnötiges Warten, Rückstau der Fahrzeuge und ein umweltbelastendes Anfahren entfallen. Beide Alternativen (Kreisverkehr und Linksabbiegespur) wurden bei der Abwägung im Zuge des Bauleitplanverfahrens untersucht. Der Kreisverkehr ist unter den oben genannten Aspekten die bessere Alternative. Durch den Kreisverkehr erfolgt die Ein- und Ausfahrt für die Kunden des Bau- und Gartenbaumarktes. Die Warenanlieferung erfolgt ebenfalls über die gleiche Zufahrt über die Donaustraße. Für die Mitarbeiter des Standortes sowie für die Kunden werden auf dem Gelände Parkmöglichkeiten in Form von 169 Stellplätzen geschaffen. Im Hinblick auf die erforderliche Anzahl der Stellplätze wurde in der vorliegenden Planung die Aussage der Stellplatzsatzung der Stadt Neustadt an der Donau herangezogen. Festgesetzt wird demzufolge die Errichtung von 1 Stellplatz pro 35 m² Verkaufsfläche. Dies bedeutet im Ergebnis die Bereitstellung von 126 Stellplätzen. Zusammen mit den erforderlichen Mitarbeiterstellplätzen werden in vorliegender Planung insgesamt 191 Stellplätze zur Verfügung gestellt. Ein detaillierter Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist im Zuge der Einzelbaugenehmigung zu erbringen. Die Lieferzone befindet sich nördlich des Gebäudes. Für die Aufstellung des Bebauungsplanes wurde eine Beurteilung durch das Sachver- ständigenbüro Hoock & Partner ausgearbeitet. In dem geplanten Baugebiet sind keine Maßnahmen zum Lärmschutz notwendig. Im Zuge der neuen Anordnung der Stellplät- ze und der 90 ° Drehung des Gebäudes wird ein neues Immissionsschutzgutachten er- stellt und im Anhang beigelegt.

45 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.6.1.2 Erschließung des Grundstückes Fl. Nr. 819

Die Erschließung des Grundstückes Fl. Nr. 819 erfolgt über das Gelände des Baumarktes. Die Zufahrt befindet sich im südöstlichen Eck des Geltungsbereiches.

A.6.1.3 Bauverbot

Entlang der freien Strecke von Staatsstraßen gilt gemäß Art. 23 Abs. 1 BayStrWG für bauliche Anlagen bis 20 m Abstand vom äußeren Rand der Fahrbahndecke Bauverbot. Die entsprechende Anbauverbotszone ist im Bauleitplan darzustellen.

Werbende oder sonstige Hinweisschilder sind gemäß Art. 23 BayStrWG innerhalb der Anbauverbotszone unzulässig. Außerhalb der Anbauverbotszone sind sie so anzubrin- gen, dass die Aufmerksamkeit des Kraftfahrers nicht gestört wird (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB).

Anpflanzungen entlang der Straße sind im Einvernehmen mit dem Staatlichen Bauamt Landshut (Sachgebiet P 2) vorzunehmen.

A.6.1.4 Sichtflächen

Im Plan sind Sichtflächen mit den Abmessungen Tiefe 3,0 m in der Zufahrt, Länge pa- rallel zur Straße 70 m eingetragen und in den Geltungsbereich des Bauleitplanes zu übernehmen (Art. 29 Abs. 2 BayStrWG i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB, Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs, unter Berücksichtigung der RAS-K). Innerhalb der im Bebauungsplan gekennzeichneten Sichtflächen dürfen außer Zäunen neue Hochbauten nicht errichtet werden; Wälle, Sichtschutzzäune, Anpflanzungen aller Art und Zäune sowie Stapel, Haufen u. ä. mit dem Grundstück nicht fest verbundene Gegenstände dürfen nicht angelegt werden, wenn sie sich mehr als 0,80 m über die Fahrbahnebene erheben. Ebenso wenig dürfen dort genehmigungs- und anzeigefreie Bauten oder Stellplätze errichtet und Gegenstände gelagert oder hinterstellt werden, die diese Höhe überschreiten. Dies gilt auch für die Dauer der Bauzeit. Einzelbaum- pflanzungen im Bereich der Sichtflächen sind mit der Straßenbauverwaltung abzu- stimmen.

A.6.1.5 Zufahrten

Das von der Bauleitplanung betroffene Gebiet liegt im Bereich der freien Strecke der Staatsstraße 2233 im Abschnitt 190 zwischen den Stationen 0,585 und 0,750. Unmittelbare Zugänge oder Zufahrten von den Grundstücken auf die St 2233 sind nicht zulässig.

46 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.6.1.6 Geh- und Radwege

Entlang der St 2233 ist zur Fußgänger- bzw. Radwegerschließung auf der nördlichen Seite einseitig ein gemeinsamer Geh- und Radweg vorhanden. Dieser ist bei der Pla- nung des Kreisverkehrsplatzes im Zuge der Erschließungsplanung zu berücksichtigen.

A.6.1.7 Neuanbindung

Mit dem Anschluss des Baugebietes an die St 2233 bei Abschnitt 190, ca. Station 0,715, über den im Plan dargestellten Kreisverkehrsplatz mit einem Außendurchmes- ser von 35 m, besteht seitens des staatlichen Bauamtes grundsätzlich Einverständnis. Über den Anschluss des Baugebietes hat die Kommune rechtzeitig vor Baubeginn den Abschluss einer Vereinbarung beim Staatlichen Bauamt zu beantragen, in der die technischen Einzelheiten sowie die Kostentragung zu regeln sind. Hierzu ist eine de- taillierte Planung erforderlich. Dabei sind die Trassierungsparameter entsprechend dem Merkblatt für kleine Kreisverkehrsplätze einzuhalten und die Befahrbarkeit des Kreisverkehrsplatzes mittels Schleppkurven zu überprüfen. Die Planung ist mit dem Staatlichen Bauamt abzustimmen.

Die Kostenübernahme für alle Kosten für bauliche oder sonstige Änderungen im Zu- sammenhang mit der neuen Anbindung (Art. 32 Abs. 1 BayStrWG) ist vor Abschluss des Bauleitplanverfahrens mit der Behörde zu klären.

Es betrifft: - die entstehenden Erneuerungs- und Unterhaltsmehrkosten, die der Straßenbauver- waltung zu ersetzen sind (Art. 32 Abs. 1 BayStrWG i.V.m. Art. 33 Abs. 3 Ba- yStrWG). - die Kosten für bauliche oder sonstige Änderungen im Zusammenhang mit der neu- en Anbindung die zu einem späteren Zeitpunkt aufgrund verkehrlicher Belange oder für die Erschließung notwendig werden (z.B. Fußgängerquerungen).

Die Anbindung von Erweiterungsflächen des von der Bauleitplanung betroffenen Ge- biets hat über den oben erwähnten Kreisverkehrsplatz zu erfolgen.

Die Entwässerung der Einmündungsfläche muss durch entwässerungstechnische Maßnahmen so gestaltet werden, dass kein Oberflächenwasser der St 2233 zufließen kann (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB i. V. m. Art. 9 Abs. 1 BayStrWG). Soweit durch die ent- wässerungstechnischen Maßnahmen ein wasserrechtlicher Tatbestand geschaffen wird, ist hierzu von der Kommune die wasserrechtliche Genehmigung der unteren Wasserbehörde einzuholen.

47 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.6.2 Gelände/ Topographie/ Bodenverhältnisse

Der Geltungsbereich ist überwiegend eben mit Höhen um ca. 348,45 m ü NN.

Abb.28 Ausschnitt aus der geologischen Karte M 1:25 000 Der Bereich des neuen Baugebietes ist rot gekennzeichnet. (Quelle: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Bayerische Vermessungsverwaltung 2017)

Die in der Karte dargestellten Flächen, die als 84 a und 62 c gekennzeichnet sind, sind in der geologischen Karte im M 1:500.000 als eine Fläche dargestellt, in der Hangschutt und Hanglehm, zum Teil auch jungpleistozäner bzw. lehmiger Schutt zu finden sind. Aussagen über detailgenaue Bodenbeschaffenheiten bzw. Untergrundverhältnisse können derzeit nicht getroffen werden und sind gegebenenfalls durch Boden- aufschlüsse zu ermitteln.

A.6.3 Stromversorgung

Das Plangebiet wird durch die

Stadtwerke Neustadt an der Donau Stadtplatz 3 93333 Neustadt an der Donau mit elektrischer Energie versorgt.

A.6.4 Versorgungsleitung der Bayernwerk AG / elektrische Hochspannungslei- tung 110kV

Versorgungsleitungen der Bayernwerk AG- Allgemeines

Die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen sind von Bepflanzung freizuhalten. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,50 m zur Trassenachse gepflanzt werden. Das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Versorgungsleitungen und Entsor- gungsleitungen", herausgegeben von der Forschungsanstalt für Straßenbau und Ver-

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kehrswesen bzw. die DVGW-Richtlinie GW 125 sind bei der Planung der Bepflanzung zu beachten. Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,50 m rechts und links zur Trassenachse. Pläne für Bau- und Bepflanzungsvorhaben sind der Bayernwerk AG, Netzcenter Altdorf, Eugenbacher Str. 1, 84032 Altdorf vorzulegen. Dies gilt insbesondere für Straßen- und Wegebaumaßnahmen, Ver- und Entsorgungs- leitungen, Kiesabbau, Aufschüttungen, Freizeit- und Sportanlagen, Bade- und Fisch- gewässer und Aufforstungen. Das Merkblatt zu Schutzanweisungen der Energienetze Bayern GmbH für Bauarbeiten im Bereich von Gas-Versorgungsleitungen ist bei der Planung und Ausführung zu berücksichtigen.

Im Planungsbereich befindet sich eine 110-kV-Leitung Ingolstadt – Sittling, Ltg. Nr. B63, Mast Nr. 101 – 102. Die Baubeschränkungszone der Leitung beträgt 20,00 m bei- derseits der Leitungsachse. Innerhalb der Baubeschränkungszone bestehen Höhenbe- schränkungen für alle Bau- und sonstige Maßnahmen. Die Leitungsschutzzone der Lei- tung beträgt 30 m beiderseits der Leitungsachse.

Gemäß DIN EN 50341 sind bei 110-kV Freileitungen folgende Mindestabstände zu den Leiterseilen einzuhalten: feuergefährdete Betriebsstätten (Tankstellen usw.) 11,00 m Verkehrsflächen 7,00 m Gelände 6,00 m Bauwerke 5,00 m Zäune usw. 3,00 m Bepflanzung 2,50 m

Antennen- und Blitzschutzanlagen müssen nach den gültigen Bestimmungen (DIN VDE 0855 bzw. 0185) von einem anerkannten Fachmann errichtet werden. Auf die er- höhte Gefahr bei Arbeiten in der Nähe von Hochspannungsleitungen wird ausdrücklich hingewiesen. Die Sicherheitshinweise enthalten entsprechende Hinweise, welche dem bauausführenden Personal zur Kenntnis zu geben und auch bei späteren Instandhal- tungsarbeiten einzuhalten sind. Firmen, welche im Schutzbereich der Leitung Arbeiten verrichten wollen, müssen im Vorfeld ihrer Tätigkeit die maximal möglichen Arbeitshöhen für den erforderlichen Aus- übungsbereich bei der Bayernwerk AG, 110-kV-Freileitung / Kabel / Bau / Dokumenta- tion, unter Angabe der bestehenden Höhe über Normal Null anfragen.

49 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

In der angegebenen Baubeschränkungszone sind die Pläne für Bau- und Bepflan- zungsvorhaben jeglicher Art der Bayernwerk AG zur Stellungnahme vorzulegen. An Hoch- und Höchstspannungsfreileitungen können durch die Wirkung des elektri- schen Feldes bei bestimmten Witterungsverhältnissen, insbesondere bei Regen, Nebel oder Raureif, Geräusche entstehen. Zur Vermeidung einer übermäßigen Lärmbelästi- gung sind bei der Bestimmung des Mindestabstands zwischen bestehenden Freileitun- gen und neuen Wohn- bzw. Industrie- / Gewerbegebieten die Grenzwerte nach der „Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz“ (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm) unbedingt einzuhalten. Emissionen von festen, flüssigen oder gasförmigen Stoffen, z. B. von Staub oder Was- serdampf, in unmittelbare Nähe von Hochspannungsanlagen können deren Funktions- fähigkeit u. U. erheblich beeinträchtigen. Im Interesse einer störungsfreien öffentlichen Energieversorgung bitten wir, diese Sachlagen zu berücksichtigen. Von den Leiterseilen bzw. vom Mast ist ggf. mit Eis- und Schneeabwurf sowie Ver- schmutzung durch Vogelkot zu rechnen. Sowohl für direkte als auch indirekte Schäden kann keine Haftung seitens der Bayernwerk AG übernommen werden.

Durch die im Nahbereich der Freileitung vorhandenen Felder können besonders emp- findliche elektronische Geräte gestört werden. Die Bayernwerk AG wird sowohl in die Baugenehmigungsplanung als auch in die Aus- führungsplanung miteinbezogen. Sämtliche Vorgaben sowie die Hinwiese in der Bro- schüre „Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel, Gas- und Freileitun- gen“ der Bayernwerk AG, die als Anlage der Begründung beigefügt sind, sind zu be- achten. Im Bereich der 110-kV Leitung dürfen keine Bäume gepflanzt werden. Lediglich im Norden, entlang des Herrenteilgrabens und an der Südgrenze zum Grundstück Fl. Nr. 819 sind innerhalb der Baubeschränkungszone Sträucher mit einer maximalen Wuchs- höhe bis 500 cm vorgesehen. Die Pflanzen werden für diesen Bereich im Bebauungs- plan gesondert aufgelistet. Die Sorten werden mit der Bayernwerk AG abgesprochen.

Zu Strahlungsemissionen der 110-kV Leitung

In die Untersuchung der Fragen des betroffenen Anwohners wurden aufgrund der Ak- tualität des Themas folgende Institutionen ins Gespräch geholt:

- Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, Referat Strah- lenschutz (BMUB) - Bayernwerk AG, Bereich der 110-kV Freileitungen - Bundesamt für Strahlenschutz, Bereich Elektromagnetische Felder - Das Portal der wissenschaftlichen Medizin - DGAUM – Deutsche Gesellschaft für Arbeitsmedizin und Umwelt e. V. - Bayernwerk Netz GmbH als TÖB

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Zusammenfassend lässt sich Folgendes festhalten:

In Bezug auf die gesundheitlichen Wirkungen nicht-ionisierender Strahlung (elektri- sche, magnetische und elektromagnetische Felder, EMF) besteht bei Bürgerinnen und Bürgern nach wie vor ein erhebliches Informationsbedürfnis. Ein bedeutender Aspekt hierbei ist, auf welcher wissenschaftlichen Grundlage gesundheitliche Risiken durch EMF bewertet und Grenzwerte festgelegt werden. Um diese Informationen der Öffent- lichkeit zugänglich zu machen, wurde im Jahr 2005 das EMF-Portal mit finanzieller Un- terstützung des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicher- heit (BMUB) und des Bundesamtes für Strahlenschutz (BfS) gegründet. Sowohl auf diesen Seiten wie auf den Seiten der oben genannten Institutionen gibt es die Möglich- keit, sich ausführlich zu den aktuellen Erkenntnissen bezüglich elektrischer und mag- netischer Strahlung zu informieren.

Der Betreiber der betroffenen kV-Leitung, Bayernwerk Netz GmbH, Sachgebiet 110-kV Freileitungen und Kabel, hat am 13.10.2017 eine ergänzende Stellungnahme zu den Fragen des Anwohners bezüglich gesundheitlicher Auswirkungen der elektrischen bzw. der magnetischen Felder in der Nähe der 110-kV Hochspannungsleitung abgegeben. Laut Aussage der Bayernwerk AG kann der besorgte Anwohner versichert sein, dass die Bayernwerk AG ihre Anlagen mit höchster Sorgfalt betreibt. Die Bayerwerk AG plant, baut und betreibt ihre Anlagen nach geltendem Recht und hält selbstverständlich alle Verordnungen und Richtlinien für den Betrieb von elektrischen Anlagen ein. Die Grenzwerte in Deutschland für die elektrischen Feldstärken und magnetischen Fluss- dichten sind in der vom zuständigen Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit herausgegebenen Verordnung über elektromagnetische Felder – 26 BImSchV zu finden. Am 03.03.2016 wurde hierfür vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit eine Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Durch- führung der 26 BImSchV veröffentlicht. Die in der Verordnung genannten Grenzwerte basieren auf den von der Internationalen Strahlenschutzkommission für nicht ionisie- rende Strahlung (ICNIRP) und der Weltgesundheitsorganisation (WHO) vorgeschlage- nen Grenzwerten und sollen dem Schutz und der Vorsorge der Allgemeinheit vor den Auswirkungen von elektrischen, magnetischen und elektromagnetischen Feldern die- nen. Sie betragen für die Frequenz von 50 Hz bei Daueraufenthalt: Für die elektrische Feldstärke: 5,0 kV/m. Für die magnetische Flussdichte: 100 Mikrotesla. Für eine Standard 110-kV Leitung (Donaumoos mit Leiterseil 230/30 Al/St) haben wir die magnetische Flussdichte für den thermischen Grenzstrom und die elektrische Feld- stärke ermittelt. Dabei ergaben sich folgende Werte, jeweils in Spannfeldmitte direkt unter der Leitung in 1,00 m Höhe über Erdbodenkante: Für die elektrische Feldstärke: 1,4 kV/m. Für die magnetische Flussdichte: 12 Mikrotesla.

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Bei dem berechneten, magnetischen Feld handelt es sich, wie bereits oben erwähnt, um die Werte, die sich für den thermischen Grenzstrom der Leiterseile ergeben. Dieser Grenzstrom tritt nicht während des Regelbetriebes der Leitung, sondern nur im Stö- rungsfall auf. Durch den Betrieb von Freileitungen bedingte elektrische Felder werden durch Bäume, Büsche und Bauwerke abgeschirmt. Hauswände schwächen das elekt- rische Feld bis zu 90 % ab, so dass innerhalb von Gebäuden praktisch keine von Hochspannungsfreileitungen (110-kV) ausgehenden elektrischen Felder messbar sind. Magnetische Felder treten auch innerhalb von Gebäuden auf, wobei deren Wert jedoch im Bereich der uns täglich umgebenden Felder liegt, welche zum Beispiel durch den Betrieb von Haushaltsgeräten entstehen. Damit ist sichergestellt, dass nach dem derzeitigen wissenschaftlichen Kenntnisstand Gesundheitsgefährdungen ausgeschlossen sind. Die Bayernwerk Netz GmbH hat weitere Informationen in der Infobroschüre über elekt- rische und magnetische Felder beigefügt. Diese befinden sich im Anhang.

Im Schreiben vom 18.10.2017 hat das Bundesamt für Strahlenschutz ausführlich Stel- lung zu den Fragen des Anwohners genommen. Elektrische und magnetische Felder der Stromnetzfrequenz 50 Hertz sind im elektromagnetischen Spektrum dem Bereich der nichtionisierenden Strahlung zugeordnet. In diesem Frequenzbereich sind dem BfS keine Aufgaben übertragen, die Regelungen des betrieblichen Arbeitsschutzes betref- fen. Auf Bundesebene nimmt die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (www.baua.de) Aufgaben auf diesem Gebiet wahr. Unabhängig davon ist ein Baumarkt nach meiner Einschätzung ein Ort, an dem die in der 26. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (26. BImSchV) zum Schutz der Allgemeinheit festgelegten Grenzwerte für elektrische und magnetische Felder von Niederfrequenz- anlagen im Sinne von § 1 Absatz 2 Nr. 2 eingehalten werden müssen. Hierbei stützt sich das Bundesamt für Strahlenschutz auf die Hinweise zur Durchführung der 26. BImSchV, die die Bund-Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz entwickelt hat. Danach können z. B. Büro-, Geschäfts-, Verkaufsräume oder Werkstätten als Orte gelten, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen dienen. Nieder- frequenzanlagen im Sinne der 26. BImSchV müssen so betrieben werden, dass sie an solchen Orten in Ihrem Einwirkungsbereich bei höchster betrieblicher Anlagenauslas- tung und unter Berücksichtigung anderer Nieder- und bestimmter ortsfester Hochfre- quenzanlagen die festgelegten Grenzwerte nicht überschreiten. Verantwortlich für die Einhaltung ist der Betreiber der Anlage. Aus diesen und anderen Gründen ist bei einer Unterbauung einer Hochspannungsleitung eine enge Abstimmung mit dem Betreiber der Leitung angeraten. Der Betreiber kann auch über die tatsächlich erwarteten Feld- stärken informieren und / oder Messungen durchführen. Die Bayernwerk AG wurde zu den Werten befragt. Diese liegen unterhalb der lebensbedrohlichen Werte der elektro- magnetischen Strahlung. Elektrische und magnetische Felder von 110-kV Freileitungen sind in einem vom BfS vor einigen Jahren beauftragen Forschungsvorhaben ermittelt worden. Den Abschlussbericht finden Sie unter folgender Internetadresse: https://doris.bfs.de/jspui/handle/urn:nbn:de:0221-201011 153619 (siehe Anhang). Auf den Seiten 196 (Magnetfeld, neue unterschiedliche Spannfelder) und 197 (elektrisches Feld) sind in den jeweils unteren Grafiken zusammenfassende Darstellungen der Mes- sergebnisse in Anhängigkeit vom Abstand zur Trassenmitte abgedruckt. Die höchsten

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Messwerte betrugen demnach unmittelbar unter einer Leitung (Messhöhe ein Meter über dem Erdboden) ca. 4,1 Mikrotesla (μT, Magnetfeld) und 1,55 Kilovolt pro Meter (kV/m, elektrisches Feld). Unter der Annahme höchster betrieblicher Anlagenauslas- tung skalieren die Werte zu 10 μT und 2,2 kV/m, siehe hierzu die jeweils unteren Ab- bildungen auf den Seiten 323 und 325. Die Abstände zwischen den mit „Maximum“ und „Mittelwert“ bezeichneten Verläufen deuten die Spannbreite der Immissionen zwischen den ungünstigsten und den anderen untersuchten Spannfeldern bzw. Leitungen an. Die mit „Mittelwert“ bezeichneten Verläufe sind als arithmetische Mittellungen der Im- missions-Querprofile der insgesamt neun untersuchten Leitungen bzw. Spannfelder zu verstehen. Details zu den Leitungen und Spannfeldern stehen in Kapitel 3.2.1.4. Die in der 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte schützen vor allem wissenschaftlich nachgewiesenen, direkten Gesundheitswirkungen. Die Grenzwerte betragen 5 kV/m (elektrische Feldstärke) und 200 μT (magnetische Flussdichte), wobei Niederfrequenz- anlagen mit einer Frequenz von 50 Hertz die Hälfte des Grenzwertes der magneti- schen Flussdichte nicht überschreiten dürfen. Die Begrenzung liegt also effektiv bei 100 μT. Wenn die Grenzwerte eingehalten sind, ist mit direkten Gesundheitswirkungen nicht zu rechnen. Die Grenzwerte der 26. BImSchV berücksichtigen im Bereich nieder- frequenter Felder keine mittelbaren Wirkungen, die zum Beispiel durch Funktionsbeein- flussungen von aktiven Körperhilfsmitteln wie Herzschrittmachern und anderen aktiven Implantaten ausgelöst werden können. Auf die Immissionen von 110 kV-Freileitungen zurückgeführte Funktionsbeeinflussungen von Implantaten sind dem Bundesamt für Strahlenschutz nicht bekannt. Zu der Frage, ob die langanhaltenden Expositionen un- terhalb der in 26. BImSchV festgelegten Grenzwerte Gesundheitsrisiken bestehen, fin- den Sie Informationen auf unserer Internetseite mit dem Titel „Wissenschaftlich disku- tierte Wirkungen niederfrequenter Felder“, siehe http://www.bfs.de/DE/themen/emf/netzausbau/wirkung/diskutiert_node.html.

Die elektrischen Feldstärken an der Oberfläche der Leiterseile von Hochspannungsfrei- leitungen können zu einer Ionisation (elektrischen Aufladung) der dort befindlichen Luftmoleküle führen. Dieser Prozess wird auch als Koronaentladung bezeichnet und ist wetterabhängig. Weil er mit Energieverlusten verbunden ist, werden konstruktive Maß- nahmen zu seiner Vermeidung ergriffen. Durch den Vorgang können sich Ladungszu- stände von in der Luft befindlichen Partikeln ändern.

Im Jahr 2004 hat die damalige britische Strahlenschutzbehörde (National Radiological Protection Board, NRPB) den von einem unabhängigen Beratungsgremium erstellten Bericht über mögliche Gesundheitseffekte durch Partikelresorption in der Umgebung von Stromleitungen veröffentlicht. Auf Basis der damals zur Verfügung stehenden In- formationen sieht es das Gremium zwar als wahrscheinlich an, dass die Aufnahme von Partikeln in der Lunge durch den Einfluss von Koronaionen erhöht sein kann, verlässli- che Abschätzungen über das Ausmaß des Anstiegs in der Praxis seien aber nicht möglich, weil viele Einflüsse schwer abzuschätzen sind: So wird diskutiert, ob Koro- naionen und geladene Partikel bestimmter Größen weniger gut in Gebäude eindringen können und wie groß ein etwaiger Einfluss im Vergleich mit der möglichen relativen Resorptionserhöhung ist. Insgesamt bewertet das Gremium es auch für die am stärks- ten betroffenen Personen als unwahrscheinlich, dass Koronaionen das mit partikelför-

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migen Luftschadstoffen verbundene langfristige Gesundheitsrisiko mehr als nur gering- fügig beeinflussen („However, it seems unlikely that corona ions would have more than a small effect on the long-term health risks associated with particulate air pollutants, even in the individuals who are most affected.“). Das Gremium empfiehlt weitere For- schung zur Verringerung der Unsicherheiten, aufgrund des nur als gering erwarteten Einflusses auf das Gesundheitsrisiko jedoch nicht mit hoher Priorität. Insgesamt ist zu konstatieren, dass aufgrund der begrenzten Studienlage weder die Fragen, wie und in welchem Maße Luftschadstoffe in Abhängigkeit von ihrem elektri- schenen Ladungszustand vom Körper aufgenommen werden und somit ein höheres Gesundheitsrisiko darstellen könnten, noch die Frage, ob ein möglicher Effekt in der Umgebung von Freileitungen praxisrelevant wäre, befriedigend beantwortet sind. Im Rahmen eines vom BfS geplanten Forschungsprogramms, das begleitend zu dem in Deutschland stattfindenden Netzausbau durchgeführt wird, sind deshalb Untersuchun- gen zur Verbesserung der Erkenntnislage vorgesehen. Dabei sollen lonenkonzentrati- onen zugrunde gelegt werden, die in der Umgebung von Höchstspannungsfreileitun- gen (400 kV) auftreten. Bei Leitungen der niedrigeren Spannungsebenen sind Koro- naeffekte weniger ausgeprägt. Aufgrund der Stellungnahmen des Bundesamtes für Strahlenschutz und der Bayernwerk AG wird die Notwendigkeit einer weiteren Prüfung der Werte nicht erkannt.

Schalltechnisch wurde die Problematik der Koronarentladungen von dem Sachver- ständigen des Ingenieurbüros „hoock farny ingenieure“ betrachtet. Die in den Einwendungen beschriebene Geräuschentwicklung durch Koronaentladun- gen an der 110-kV Freileitung ist nicht geeignet, eine nennenswerte Lärmbelastung für die Mitarbeiter und / oder Kunden des Baumarktes zu verursachen. Für den Fall, dass Büroräume im Einwirkungsbereich der Geräuschentwicklung zu lie- gen kommen, wäre für eine Beurteilung der zulässigen Lärmimmissionen der geltende Immissionsrichtwert der TA Lärm für ein Gewerbegebiet IRW_GE,Tag = 65 dB(A) her- anzuziehen. Aller Voraussicht nach kann jedoch ausgeschlossen werden, dass die Ge- räuschentwicklung durch Koronaentladungen vor den am stärksten betroffenen Fens- tern der Büroräume Beurteilungspegel bewirkt, welche eine Einhaltung des genannten Richtwerts gefährden könnten. Tatsächliche Situation ist im Zuge des Betriebes zu be- obachten und die Werte gegebenenfalls nachzumessen. Im Gebäudeinneren werden die genannten Geräusche voraussichtlich nicht wahr- nehmbar sein, da durch die Gebäudehülle eine ausreichende akustische Abschirmung erfolgt. Bei der Planung werden die arbeitsschutzrechtlichen Vorschriften beachtet und im Zuge der Baugenehmigungsplanung geprüft.

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A.6.5 Gasversorgung

Für die Erdgasversorgung der Stadt Neustadt an der Donau ist zuständig:

Erdgas Südbayern GmbH Münchner Str. 14

93326 Abensberg

A.6.6 Wasserversorgung

Die Wasserversorgung ist durch den vorhandenen Anschluss an die vorhandene zent- rale Wasserversorgungsanlage der Stadtwerke Neustadt an der Donau sichergestellt.

Stadtwerke Neustadt an der Donau Stadtplatz 3 93333 Neustadt an der Donau

Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser ist langfristig gewährleistet.

A.6.7 Abwasserbeseitigung/ Entwässerung

Im Plangebiet wird das anfallende Schmutzwasser im Trennsystem über Sammel- leitungen der kommunalen Kläranlage der Stadt Neustadt an der Donau zugeführt. Im ganzen Geltungsbereich ist auf eine geringst mögliche Befestigung zu achten. Untergeordnete bzw. gering belastete Verkehrsflächen und sonstige aufgrund ihrer Nutzung nicht zwingend zu befestigende Flächen sind mit Ausnahme aller Bereiche, in denen grundwassergefährdende Stoffe anfallen oder von denen eine erhöhte Verschmutzungsgefahr ausgeht, mit un- oder teilversiegelten Belägen zu befestigen. Eine Versiegelung ist nur in dem Umfang zulässig, wie es eine einwandfreie Benutzung der Verkehrsflächen erfordert und andere Vorschriften dem nicht entgegenstehen, wobei im Sinne des Bodenschutzes wasserdurchlässigen Deckschichten der Vorrang einzuräumen ist. Die Stellplätze im Osten des Gebietes sind versickerungsfähig auszubilden. Alle übrigen Stellplätze sollen als befestigte Flächen mit Versiegelungsbeschränkung ausgeführt werden, wobei der Durchlässigkeitsgrad der Belagsdecke der Durchlässigkeit des anstehenden Bodens anzupassen ist. Der beauftragte Bodengutachter wird im Zuge des Bauleitplanverfahrens die Durchlässigkeit des Bodens sowie eine eventuelle Bodenkontamination prüfen. Die Methode der Beseitigung des unverschmutzten und verschmutzten Niederschlagswassers wird in Abstimmung mit dem Wasserwirtschaftsamt Landshut nach Vorliegen der Ergebnisse des Bodengutachtens erfolgen. Zur Vermeidung von Metalleinträgen in das Grundwasser bzw. den Bach sollten bei Metalldächern nur beschichtete Ausführungen mit mindestens Korrosionsschutzklasse III nach DIN 55928-8 bzw. Korrosivitätskategorie C 3 (Schutzdauer: „lang") nach DIN EN ISO 12944-5 zugelassen werden.

55 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.6.8 Grundwasser

Untersuchungen über den Grundwasserstand liegen nicht vor. Durch die vorgesehene Nutzung ist bei der Einhaltung aller Vorschriften keine bedeutende Beeinträchtigung der Grundwasserqualität und der Grundwasserneubildung zu erwarten. Auf die Anzeigepflicht gem. Art. 34 BayWG bei der Freilegung von Grundwasser bzw. die Erlaubnispflicht von Bauwasserhaltungen gem. Art. 17 bzw. 17a BayWG wird hingewiesen. Eine Grundwasserabsenkung soll nicht erfolgen. Im gesamten Baugebietsbereich sind bei extremen Regenwasserereignissen hohe Grundwasserstände bis nahe an die Geländeoberfläche zu erwarten. Bei sämtlichen Bauvorhaben sind geeignete Maßnahmen gegen die hohen Grundwasserstände zu treffen.

A.6.9 Herrenteilgraben

An der östlichen Grenze des Planungsbereichs verläuft der Herrenteilgraben, ein Ge- wässer dritter Ordnung. Er entspringt im Mauerner Moos (innerhalb des Polders Neu- stadt), nördlich des Neustädter Bahnhofes. Der Graben führt bei Starkniederschlägen Hochwasser. Dabei werden die angrenzenden Wiesen zum Teil überschwemmt. Im Bereich des Herrenteilgrabens wird ein ca. bis zu 15 m breiter Grün- und Pufferstreifen geplant. Im Bereich des Grün- und Pufferstreifens darf keine Aufschüttung vorgenom- men werden. Das westliche Ufer des Herrenteilgrabens wird renaturiert. Sollte im Zuge der Renaturierung des Grabens eine wesentliche Umgestaltung des Gewässers ge- plant sein, bedarf diese Maßnahme nach § 68 WHG der Plangenehmigung bzw. Plan- feststellung. Eine fachgerechte Unterhaltung des Grabens muss weiterhin gewährleis- tet sein. Hier ist zur fachlichen Klärung das Wasserwirtschaftsamt Landshut einzube- ziehen.

A.6.10 Hochwasser- HQ 100, HQ Extrem

Für den geplanten Bereich des Sondergebietes „SO Baumarkt Wöhr“ liegt die Berech- nung des tatsächlichen Überschwemmungsgebietes HQ 100 (Quelle, Karte des baye- rischen Vermessungsamtes) vor. Der Geltungsbereich liegt vollständig außerhalb des Ausuferungsbereiches im Falle eines 100-jährigen Hochwasserereignisses der Donau, jedoch im Bereich des HQ-Extrem. Deshalb sind geeignete Sicherungsmaßnahmen zum Schutz und Gefährdung für Mensch und Umwelt im Überflutungsfall zu treffen. Die Hinweise zum Objektschutz und zur baulichen Vorsorge gibt die Hochwasserschutzfi- bel des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB), verfügbar im Internet unter: http://www.bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Pools/Broschueren/hochwasserschutz fibel_bf.pdf

Die Lage des geplanten Gebietes im Überschwemmungsgebiet des HQ-Extrem muss objektiv gesehen genauer betrachtet werden. Das Wasserwirtschaftsamt Landshut hat in seinem Schreiben einen zuverlässigen Schutz vor einem hundertjährlichen Wasser

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(HQ 100) zugesichert. Nach dem Hochwasserereignis 1999 wurde in den Folgejahren das Hochwasserschutzsystem grundlegend ertüchtigt. Das Gebiet „SO Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr“ liegt außerhalb der Wirkung des 100-jährlichen Hochwassers. Wichtig ist jedoch zu erwähnen, dass das gesamte Polder Neustadt im Falle eines ext- remen Hochwasserereignisses vollständig bis auf einen kleinen Teil der Stadtmitte mit Wasser bedeckt ist. Der Wasserpegel kann eine Höhe bis zu 4,00 m erreichen. Die Gefahr des Hochwassers ist im Polder Neustadt für alle Gebäude gegeben. In die- sen Gebieten ist für alle Gebäude wichtig, die Hinweise und Empfehlungen des Bun- desministeriums für Umwelt, Natur, Bau und Reaktorsicherheit in der Broschüre „Hochwasserschutzfibel“ unbedingt zur beachten. Die geordnete städtebauliche Ent- wicklung im geplanten Bereich ist jedoch ausdrücklich erwünscht. Deshalb wird die- sem Belang höherer Wert beigemessen. Der Bau- und Gartenfachmarkt ist mit den notwendigen Auflagen zum hochwasserangepassten Bauen unter der Berücksichti- gung aller notwendigen Strategien zur Bauvorsorge zu erstellen.

Die Regelungen des Regionalplanes der Region Regensburg und das bayerische Lan- desentwicklungsprogramm setzen für die Stadt Neustadt als Mittelzentrum eine Förde- rung der Entwicklung fest. Das Leitziel wird bei der Planung des neuen Bau- und Gar- tenfachmarktes berücksichtigt. Die Lage ist gemäß Flächennutzungsplan in einem Au- ßenbereich. Der Außenbereich stellt jedoch städtebaulich eine innerstädtische Baulü- cke dar, die im Zuge der nachhaltigen Städteplanung geschlossen werden soll. Auf die Errichtung einer Heizölanlage wird komplett verzichtet. Das Bewusstsein für das Risiko des Hochwassers der Donau ist trotz der Entscheidung oder gerade deshalb präsent. Der betroffene Inhaber des Marktes erlebte bereits die Folgen des Hochwassers im Jahr 1999. Er hält weiter an seinem Vorhaben fest. Der Wille der Stadt, geordnete städtebauliche Strukturen in dem Bereich nachhaltig zu schaffen, stellt aufgrund der oben genannten Punkte eine höhere Wertigkeit dar.

A.6.11 Telekommunikationsnetz

Die Festsetzungen werden nicht geändert. Es gelten im Übrigen die Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplanes.

Die Errichtung von Telekommunikationsanlagen erfolgt durch die Deutsche Telekom AG, T-Com, Bernsteinstr. 17, 84032 Altdorf. Um die Kosten für die Erdverkabelung möglichst niedrig zu halten und um die Erschließungskosten koordinieren zu können, sollten rechtzeitig vor Baubeginn Absprachen getroffen werden mit:

Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH Technische Infrastruktur Niederlassung Süd PTI 22 PPB L2 Siemensstr. 20 84030 Altdorf

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A.6.12 Immissionsschutz Der Schutz der Nachbarschaft ist im Zuge des Bauleitplanverfahrens nach den Vorga- ben der DIN 18005 bzw. der TA Lärm – unter den Voraussetzungen der Richtigkeit der erläuterten Betriebscharakteristik und den daraus abgeleiteten Emissionsberechnun- gen sowie bei Beachtung der vorgestellten Schallschutzmaßnahmen bzw. anforderun- gen als gewahrt anzusehen.

Festsetzungen im Bebauungsplan: 1. Die Öffnungszeiten des Fachmarktes sind auf die Tagzeit zwischen 7:00 und 21:00 Uhr und auf Werktage zu beschränken. 2. Die Fahrgassen des Parkplatzes sind asphaltiert oder mit einer schalltechnisch gleichwertigen Oberfläche auszuführen. 3. Jeglicher Liefer- und Fahrverkehr sowie alle Lager- und Verladetätigkeiten im Freien sind auf die Tagzeit zwischen 6:00 und 22:00 zu beschränken.

Auf die Schalltechnische Untersuchung im Anhang wird verwiesen.

A.6.13 Altlasten

Im Geltungsbereich der vorgenannten Aufstellung eines Bebauungs- und Grünord- nungsplanes liegen dem Landratsamt Kelheim, staatliches Abfallrecht, Kenntnisse zu „US-Bombenabwürfen" im November 1944 und April 1945 vor.

Dieser Bereich war durch Bombenabwurf am 22. November 1944 sowie Bombenab- wurf, Granaten- und Raketenbeschuss am 26. / 27. April 1945 durch US-Einheiten be- troffen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich in diesem Bereich ggf. noch Blindgänger befinden. Vor Beginn der Erschließungsarbeiten ist deshalb eine Kampf- mittelbeseitigungsfirma für die Begleitung der Maßnahme zu beauftragen. Beim Boden im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „SO Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ handelt es sich um anmoorigen Boden. Anmoorige Böden, wie auch hier für diesen Bereich in Neustadt bekannt, haben die Eigenheit, mit erhöhten Schwermetallgehalten, vorwiegend Arsen, behaftet zu sein. Diesbezüglich sind vorab entsprechende chemische Untersuchungen durchzuführen. Böden mit erhöhten Schwermetallgehalten dürfen nur auf Böden gleicher Schadstoffbelastung verbracht werden oder sind entsprechend zu entsorgen. Die Entsorgung / Verwertung des Bo- dens ist vorab mit dem Landratsamt Kelheim, staatl. Abfallrecht, abzustimmen.

Die Untersuchungen des Bodens wurden im Zuge der Erstellung eines Bodengutach- tens durchgeführt. Das Ing. Büro Kargl hat in seinem Gutachten festgehalten, dass sich die betroffene belastete Erdschicht in einer Tiefe von ca. 1,70 m unterhalb der Gelän- deroberkante befindet. Sollten die Bauarbeiten in der Tiefe durchgeführt werden müs- sen, ist der Boden auszutauschen bzw. nach Abstimmung mit dem Landratsamt Kel- heim auf Böden mit gleicher Schadstoffbelastung wiedereinzubauen. Alle notwendigen Untersuchungen sind in Abstimmung mit dem Landratsamt Kelheim, Sachgebiet Altlas- ten, durchzuführen.

58 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

A.6.14 Müllbeseitigung

Die Beseitigung des Abfalls erfolgt zentral auf Landkreisebene durch ein privates Ab- fuhrunternehmen. Auf dem Grundstück ist ausreichende Fläche für Abfallbehälter be- reitzustellen.

A.6.15 Werbeanlagen

Werbeanlagen dürfen nicht reflektieren, nicht überdimensioniert und nicht beweglich sein. Sie sind so zu gestalten, dass sie in Form, Farbe und Beschriftung nicht mit amt- lichen Verkehrszeichen verwechselt werden können. Werbeanlagen dürfen den Stra- ßenverkehr nicht behindern. Bei den beleuchteten Werbeanlagen ist die Beleuchtungs- stärke so zu wählen, dass eine Blendung des Verkehrs, insbesondere bei Dämmerung und Dunkelheit ausgeschlossen ist. Es ist ein Abstand von mindestens 20,00 m ge- messen vom Fahrbahnrand der Straße einzuhalten. Die Höhe der Anlagen darf 8,00 m nicht überschreiten. Werbeanlagen auf Fassaden dürfen die Trauflinie des Gebäudes nicht überschreiten. Freistehende Werbeanlagen dürfen die Firsthöhe bzw. die Wandhöhe des Hauptgebäudes nicht überschreiten.

Unzulässig sind auch am Ort der Leistung (Betriebsstätte) folgende auf den Verkehr einwirkende Werbeanlagen und Werbemaßnahmen: Prismenwerbeanlagen, Lauflicht- bänder, Filmwände, statische Strahler, Licht- und Laserkanonen, Werbung mit Bot- schaften (Satzaussagen, Preisangaben, Adressen, Telefonnummern u. ä.) akustische Werbung oder luft- und gasgefüllte Werbepuppen oder -ballons. Werbeanlagen müs- sen hinsichtlich Standfestigkeit und Konstruktion den statischen Beanspruchungen ins- besondere den Windlasten nach den einschlägigen Vorschriften genügen. Fremdwer- bungen sind unzulässig.

Werbeanlagen, die nach Süden und Westen in den freien Landschaftsraum wirken sind unzulässig.

A.6.16 Denkmalschutz

Im Geltungsbereich sind keine Bodendenkmäler bekannt. Die Bauträger und die ausführenden Baufirmen sind auf die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes hinzuweisen. Keramik-, Metall- oder Knochenfunde, die bei Erdarbeiten zu Tage kommen, sind umgehend dem Landratsamt oder dem Landesamt für Denkmalpflege zu melden.

Art. 8 Abs. 1 DSchG:

Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die Übrigen. Nimmt der Finder an den

59 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

Art. 8 Abs. 2 DSchG:

Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

A.6.17 Flächenbilanz Fläche innerhalb Baugrenze: ~ 7.555 m² Versiegelte Fläche ohne Baumarkt: ~ 8.330 m² Kreiselfläche ~ 700 m² Grünfläche ~ 6715 m² Geltungsbereich: ~ 23.300 m²

A.6.18 Städtebauliche Zielsetzung

Im Bereich des Städtebaus ist beabsichtigt, entlang der Donaustraße, die bereits in der Nähe gelegenen Sondergebiete mit großflächigen Einzelhandelsnutzungen Richtung Westen zu erweitern und zu entwickeln. Unter dem städtebaulichen Aspekt wird die fußläufige Erreichbarkeit des Bau- und Gartenmarktes, seine Anbindung an die ÖPNV und die bereits vorhandene, gut ausgebaute Infrastruktur als positiv beurteilt.

Durch den Standort des Bau – und Gartenfachmarktes in der Donaustraße wird das schon vorhandene Einzel- und Fachhandelsangebot mit den Baumarkt-Sortimenten ergänzt. Den Kunden wird „mit einer Anfahrt“ der Einkauf für den täglichen Bedarf sowie für weitere Bedürfnisse ermöglicht.

Mithilfe der Deckblattänderung Nr. 1 des Bebauungsplanes „SO Bau- und Gartenfach- markt Wöhr“, ist die geordnete städtebauliche Entwicklung entlang der Donaustraße nachhaltig ermöglicht. Längerfristig ist geplant, die Lücke zwischen dem im Osten gelegenen Sondergebiet Nord- West und der im Westen gelegenen Wohnbebauung entlang der Donaustraße zu schließen. Aus dem Grund ist die gewählte Fläche entlang der Donaustraße ein städtebaulich verträglicher Standort und entspricht somit sowohl dem bayerischen Landesentwicklungsprogramm wie dem Regionalplan der Region Regensburg.

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Aus städtebaulichen Gründen ist die landwirtschaftliche Fläche nicht mehr vertretbar. Dagegen spricht die Lage im städtischen Raum. Sowohl die Nähe zu der Donaustraße (St 2233) wie auch die Nähe zu den Wohngebieten und zu der Stadtmitte stellen die Hauptgründe für die Umwidmung der Flächen dar. Das Grundstück Fl. Nr. 819/1 entlang der Donaustraße soll längerfristig einer Gewerbefläche gewidmet werden. Die Entscheidung ergibt sich aus der Nachhaltigkeit der städtebaulichen Planung zwischen den bestehenden Gewerbeflächen „SO Neustadt Nord-West“ östlich des neu geplanten Bau- und Gartenfachmarktes und den bestehenden Wohngebieten im Westen der Fl. Nr. 818.

Beeinflussung der Grundstückswerte durch die Erstellung des Bau- und Gartenfachmarktes

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind mit Änderungen der Grundstücksumgebung, aus denen sich bloße Änderungen der Attraktivität eines Grundstücks und insoweit Chancenverschiebungen hinsichtlich der wirtschaftlichen Verwertbarkeit aufgrund einer negativen Werteentwicklung der Liegenschaft ergeben können, keine Belange betroffen, für die der Träger des benachbarten Planungsvorha- bens eine Entschädigung zu gewähren hätte. Kein Grundeigentümer könne auf einen unveränderten Fortbestand des von ihm zu einem bestimmten Zeitpunkt vorgefunde- nen Wohnmilieus vertrauen. Baue er auf die Lagegunst, so nutze er eine Chance, die nicht die Qualität der Rechtsposition im Sinne des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG habe. Aus dem Gewährleistungsgehalt der Eigentumsgarantie lasse sich kein Recht auf bestmög- liche Nutzung des Eigentums ableiten. Welcher Wertschätzung sich ein Grundstück er- freue, bestimme sich nicht nach starren unwandelbaren Regeln. Der Verkehrswert werde durch zahlreiche Umstände beeinflusst, die je nach vorherrschenden Verkehrs- auffassungen positiv oder negativ zu Buche schlagen. Die Auswirkungen eines Plan- vorhabens kämen in der Gesamtbilanz lediglich als einer der insoweit maßgeblichen Faktoren zur Geltung. Welches Gewicht der Grundstücksmarkt ihnen beimesse, liege außerhalb der Einflusssphäre des Planungsträgers. Durch die Bauleitplanung ist kein planungsbedingter Wertverlust der angrenzenden Grundstücke zu erwarten. Der Wer- teerhalt der anliegenden Grundstücke ist sowohl durch entsprechende Lärmschutzre- gelungen, die durch das Sachverständigenbüro für Schallschutz und Akustik „hoock farny ingenieure“ wie auch durch die gesetzlichen Vorschriften die in der BimSCHV enthalten sind, gewährleistet. Eine Ergänzung des Sortiments im Nord-Westen der Stadt Neustadt an der Donau um Produkte des Bau- und Gartenfachmarktes ist als ei- ne positive Entwicklung für diesen Stadtteil einzuschätzen. Durch die Erweiterung der bestehenden Gewerbe- bzw. Sondergebiete in westliche Richtung entsteht eine städ- tebaulich gewünschte Situation. Um die Verkehrssituation neu zu ordnen, ist im Zuge der Erschließungsmaßnahmen geplant, den gesamten Verkehr in der Donaustraße an der Ausfahrt zum Baumarkt zu entlasten. Durch die Planung eines Kreisverkehrs wird der Verkehrsfluss durchlässiger und sicherer, da üblicherweise mit einer Geschwindig- keitsreduktion sowie Entspannung der Rückstauungen des Verkehrs zu rechnen ist. Von der Maßnahme profitieren auch die Wohngrundstücke, die sich an der gesamten Donaustraße befinden. Eine andere alternative Lösung in Form einer Linksabbiegespur wird im Zuge der Bauleitplanung ebenfalls untersucht.

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Objektiv anzumerken ist, dass die Wohngrundstücke an der Donaustraße bereits ei- nem Durchgangsverkehr an der Donaustraße ab dem Zeitpunkt der Entstehung der Wohngebiete ausgesetzt worden sind. Die Planung des Bau- und Gartenfachmarktes verändert nicht grundlegend die „Ist“-Situation der Wohngrundstücke an der Donaus- traße hinsichtlich der zu erwartenden Verkehrszunahme aus dem Kunden- und Liefer- verkehr des Bau- und Gartenfachmarktes. Dies belegen die schallschutztechnischen Untersuchungen. Die Nähe zum neuen Zentrum kann unter dem Gesichtspunkt der Mikrostruktur (Nähe zu Einkaufszentren) als eine Grundstücksaufwertung für diese Region gesehen werden. Eine Erstellung vom Verkehrswertgutachten wegen Partiku- larinteressen ist aus den o. g. Gründen nicht erforderlich und wurde von der unteren Straßenverkehrsbehörde für nicht notwendig erachtet.

A.7 Umweltbericht

Im Umweltbericht nach § 2 Abs. 4 und 2a Satz 2, 2 wurden die Belange des Natur- schutzes ausreichend gewürdigt. Landschaftsarchitekt Erwin Fröschl beurteilt das Bauplanungsgebiet unter dem Aspekt der Umweltverträglichkeit. Der Umweltbericht ist im Anhang zu finden.

A.8 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung mit der Ausgleichsflächenberechnung

Eine Ausgleichsflächenberechnung ist in der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung des Landschaftsarchitekten Erwin Fröschl im Anhang zu finden.

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A.9 Anhänge

1. Baugrundgutachten der Kargl Geotechnik Ingenieur Gesellschaft GmbH & Co. KG Nr. 17.02.180 vom 14.09.2017

2. Immissionsschutztechnisches Gutachten von Hoock & Partner Sachverständige PartG mbH vom 07.10.2020 + Ergänzende Stellungnahme vom 02.02.2021

3. Lufthygienischer Jahreskurzbericht 2016 des Bayerischen Landesamtes für Um- welt, im Internet sind die aktuellsten Informationen zu Schadstoffen unter http://www.lfu.bayern.de/luft/daten und https://www.lfu.bayern.de/luft/immissionsmessungen/index.htm sowie https://www.lfu.bayern.de/luft/immissionsmessungen/ueberschreitungen_pm10_so 2_no2/index.htm zu finden

4. Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel-, Gas- und Freileitungen Bayernwerk AG, Stand Februar 2017. Im Internet zu finden unter https://www.bayernwerk-netz.de/content/dam/revu-global/bayernwerk- netz/files/Unternehmen/20170628_BAGE_Sicherheitshinweise.pdf

5. Elektromagnetische Felder im Alltag, aktuelle Informationen über Quellen, Einsatz und Wirkungen des Bayerischen Landesamtes für Umwelt

6. Verordnung zum Schutz der Beschäftigten vor Gefährdungen durch elektromagne- tische Felder (Arbeitsschutzverordnung zu elektromagnetischen Feldern - EMFV) vom 15.11.2016. Im Internet sind die Informationen unter www.gesetze-im- internet.de/emfv bzw. unter www.baua.de zu finden

7. Sechsundzwanzigste Verordnung zur Durchführung des Bundes- Immissionsschutzgesetzes, Verordnung über elektromagnetische Felder. Im Internet unter http://www.bmub.bund.de/themen/atomenergie- strahlenschutz/strahlenschutz/detailseite-strahlenschutz/artikel/26-bimschv- verordnung-ueber-elektromagnetische-felder/ zu finden

63 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

8. Hochwasserschutzfibel des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Im Internet unter http://www.bmub.bund.de/themen/bauen/bauwesen/gesetzgebung-und- leitfaeden/leitfaeden/hochwasserschutzfibel/ zu finden

9. Abschlussbericht des Bundesamtes für Strahlenschutz unter https://doris.bfs.de/jspui/handle/urn:nbn:de:0221-201011153619

10. Erläuterungen der wissenschaftlich diskutierten Wirkungen niederfrequenter Felder des Bundesamtes für Strahlenschutz. Im Internet unter http://www.bfs.de/DE/themen/emf/netzausbau/wirkung/diskutiert_node.html zu fin- den

11. Umweltbericht und naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung mit der Ausgleichsflächenberechnung des Landschaftsarchitekten Erwin Fröschl inkl. Karten

12. Schreiben Regierung von Niederbayern bzgl. Verkaufsfläche

64 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“

B Rechtsgrundlagen

- Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 08.08.2020

- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. S. 132), zuletzt geändert Art. 2 des Geset- zes zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklungen des Städtebaurechtes vom 04.05.2017 (BGBI. I S. 1548)

- Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und über die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 – PlanZV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017

- Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.08.2007 (GVBI 2007, S. 588), letzte berücksichtigte Änderung: 24.07.2019

- Bayerisches Naturschutzgesetz (BayNatSchG) i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.02.2011 (GVBl 2011, S. 82), letzte berücksichtigte Änderung: Inhaltsübersicht, 21.02.2020

- Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) i.d.F. der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBl 1998, S. 796), letzte berücksichtigte Änderung: 24.07.2020

- Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler (BayRS IV, S. 354), letzte berücksichtigte Änderung: 26.03.2019

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