Stadt Neustadt an der Donau, LANDKREIS KELHEIM, REGIERUNGSBEZIRK NIEDERBAYERN Deckblattänderung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ in Neustadt a. d. Donau nach § 13 a BauGB Sondergebiet (SO) § 11 BauNVO BEGRÜNDUNG Übersichtslageplan Neustadt an der Donau, 08.02.2021 ___________________ Huber __________________ ___________________ Thomas Memmel Fröschl 1. Bürgermeister Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ Prj. Nr. 2016-412 Inhaltsverzeichnis A Begründung ........................................................................................................ 5 A.1 Anlass und Erfordernis, Zielsetzungen ............................................................ 5 A.2 Verfahren ............................................................................................................ 8 A.3 Ausgangssituation ............................................................................................. 9 A.3.1 Lage und Größe ......................................................................................................9 A.3.2 Topografische Verhältnisse .....................................................................................9 A.3.3 Eigentumsverhältnisse ............................................................................................9 A.3.4 Nutzungen ..............................................................................................................9 A.3.5 Verkehrserschließung ...........................................................................................11 A.4 Rechtliche und planerische Rahmenbedingungen ....................................... 12 A.4.1 Landesentwicklungsprogramm und Regionalplan .................................................12 A.4.2 Wirksamer Flächennutzungsplan ..........................................................................16 A.4.3 Wirksame Bebauungspläne in der Umgebung ......................................................18 A.4.4 Naturschutzrecht ...................................................................................................25 A.4.5 Wasserhaushalt und Überschwemmungsgebiete ..................................................26 A.4.6 Wassersensibler Bereich ......................................................................................31 A.4.7 Herrenteilgraben ...................................................................................................32 A.4.8 Verfahren ..............................................................................................................32 A.5 Planinhalt .......................................................................................................... 34 A.5.1 Planungsziele........................................................................................................34 A.5.2 Räumlicher Geltungsbereich .................................................................................37 A.5.3 Art der baulichen Nutzung .....................................................................................37 A.5.4 Maß der baulichen Nutzung ..................................................................................38 2 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ A.5.5 Dachneigung und Dachformen ..............................................................................39 A.5.6 Überbaubare Grundstücksflächen .........................................................................39 A.5.7 Landschaftspflegerische Maßnahmen ...................................................................39 A.5.8 Wesentliche Auswirkungen ...................................................................................39 A.5.8.1 Verlust der landwirtschaftlichen Flächen ...............................................................39 A.5.8.2 Versiegelung neuer Flächen .................................................................................42 A.5.8.3 Alternative Standorte.............................................................................................44 A.6 Erschließung, Ver- und Entsorgung ............................................................... 45 A.6.1 Verkehrserschließung ...........................................................................................45 A.6.1.1 Innerörtliche Erschließung.....................................................................................45 A.6.1.2 Erschließung des Grundstückes Fl. Nr. 819 ..........................................................46 A.6.1.3 Bauverbot .............................................................................................................46 A.6.1.4 Sichtflächen ..........................................................................................................46 A.6.1.5 Zufahrten ..............................................................................................................46 A.6.1.6 Geh- und Radwege ...............................................................................................47 A.6.1.7 Neuanbindung.......................................................................................................47 A.6.2 Gelände/ Topographie/ Bodenverhältnisse ...........................................................48 A.6.3 Stromversorgung ..................................................................................................48 A.6.4 Versorgungsleitung der Bayernwerk AG / elektrische Hochspannungsleitung 110kV .............................................................................................................................48 A.6.5 Gasversorgung .....................................................................................................55 A.6.6 Wasserversorgung ................................................................................................55 A.6.7 Abwasserbeseitigung/ Entwässerung ....................................................................55 A.6.8 Grundwasser ........................................................................................................56 A.6.9 Herrenteilgraben ...................................................................................................56 A.6.10 Hochwasser- HQ 100, HQ Extrem ........................................................................56 A.6.11 Telekommunikationsnetz ......................................................................................57 3 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ A.6.12 Immissionsschutz ..................................................................................................58 A.6.13 Altlasten ................................................................................................................58 A.6.14 Müllbeseitigung .....................................................................................................59 A.6.15 Werbeanlagen.......................................................................................................59 A.6.16 Denkmalschutz .....................................................................................................59 A.6.17 Flächenbilanz ........................................................................................................60 A.6.18 Städtebauliche Zielsetzung ...................................................................................60 A.7 Umweltbericht .................................................................................................. 62 A.8 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung in der Bauleitplanung mit der Ausgleichsflächenberechnung ............................................................................. 62 A.9 Anhänge ............................................................................................................ 63 B Rechtsgrundlagen............................................................................................ 65 4 Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ Begründung zum Bebauungs- und Grünordnungsplan „Sondergebiet Bau- und Gartenfachmarkt Wöhr, Deckblatt Nr. 1“ A Begründung A.1 Anlass und Erfordernis, Zielsetzungen Anlass für die Deckblattänderung ist die Neuanordnung des geplanten Baumarktes. Planerische Zielsetzung ist es, in der Nähe von den bestehenden Sondergebieten „SO Neustadt Nord-West“ und „SO Altwasser“ an der Donaustraße die Ansiedlung einer großflächigen Einzelhandelsnutzung für einen zeitgemäßen Bau- und Gartenfachmarkt zu ermöglichen. Erforderlich hierfür war die Ausweisung eines Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenfachmarkt“ und einer gewichteten Ver- kaufsfläche von 5.591 m². Folgende Nutzungen werden dabei für zulässig erklärt: Hauptnutzung: Gebäude und bauliche Anlagen für ausschließlich ein Bau- und Garten- center sowie ein Café mit Backverkaufshop bis max. 50 m² Verkaufsfläche, Nebenein- richtungen: Stellplätze mit Zufahrten sowie Anlieferzone mit Lagerfläche. Die Ansiedlung dieser Nutzung ist auf den Grundstücksflächen Fl. Nrn. 818/3 (Teilfl.), 819/1 (Teilfl.), 2214/2 (Teilfl. aus der St. 2233), 2214/20 (Teilfl.), 518/27 (Teilfl.), und 2214/3 (Teilfl. aus der Alten Donaustraße) geplant. Die Flächen Fl. Nrn. 818/3 (Teilfl.), 819/1 (Teilfl.) werden momentan als Ackerfläche und als intensiv genutztes Grünland im