City Report Region Frankfurt Am Main
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AENGEVELT-RESEARCH CITY REPORT REGION FRANKFURT AM MAIN o̱ 2014/2015 N XXVII Immobilien für Ihren Erfolg „In Frankfurt und der Region Rhein-Main tut sich etwas – machen Sie mit, become a part of it. … Aufgrund seiner unvergleichlich guten Anbindung innerhalb Deutschlands und Europas mit Bahn, Auto und natürlich Flugzeug und aufgrund der wirklich gelebten Internationalität, gibt es aus meiner Sicht keinen besseren Standort für ein Unternehmen, welches sich anschickt, die europäischen und Weltmärkte zu erobern.“ Peter Feldmann, Oberbürgermeister der Stadt Frankfurt am Main, Davos, 23. Januar 2014 “Things are happening in Frankfurt in the Rhine-Main region – get in- volved, become a part of it. … Because of its incomparably favourable transport connections within Germany and Europe, whether by rail, road or, of course, by air, and not least due to the city’s thriving internationa- lism, there is in my opinion no better location for a company wishing to conquer the European and world markets.” Peter Feldmann, Lord Mayor of Frankfurt am Main, Davos, 23 January 2014 Contents Inhalt City Report City Report Words of Welcome from Lord Mayor Peter Feldmann 4 Grußwort des Oberbürgermeisters Peter Feldmann 4 Management Letter 8 Brief der Geschäftsleitung 6 1. General market conditions 10 1. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung 10 2. Basic market structures 16 2. Grundstrukturen des Marktes 16 3. Investment market 22 3. Investmentmarkt 22 4. The market for office space 28 4. Der Markt für Büroflächen 28 5. The market for retail space 36 5. Der Markt für Einzelhandelsflächen 36 6. The market for 6 . Der Markt für industrial and commercial space 44 Industrie- und Gewerbeflächen 44 7. The market for residential property 50 7. Der Markt für Wohnimmobilien 50 Sitz der Frankfurter AENGEVELT-Niederlassung in der Großen Gallusstraße 9 AENGEVELT´s Frankfurt office in Grosse Gallusstrasse 9 3 Sehr geehrte Leserinnen und Leser, der neu aufgelegte „City Report Region Frankfurt am Main No. XXVII 2014/2015“ aus der Feder von Aengevelt Research bildet in der Tradition seiner Vorberichte das vielfältige Immobiliengeschehen der Stadt ab, liefert einen wichtigen Beitrag zur Markttransparenz und damit Hinweise für jeden, der sich in der einen oder anderen Weise mit der Immobilienwirt- schaft in unserer Mainmetropole befasst.. Dazu zählt natürlich auch eine Stadtpolitik, die sich an zentraler Stelle auf vielen Feldern mit der zukünftigen Gestaltung von Stadt und Region befassen muss. Dabei geht sie von der Tatsache aus, dass die positive Bevölkerungsentwicklung auch weiterhin anhält. Die Bevölkerung wächst kontinuierlich seit 2003 und wird, 2013 die Zahl von 700.000 Einwohnern nicht nur statistisch, sondern nun auch tatsächlich überschritten haben. Damit folgt Frankfurt einem großflächigen und langfristigen Bundestrend, der voraussichtlich weiter anhalten wird: Demographen beobachten Bevölkerungswanderung in Nord-Süd-Rich- tung, wobei innerhalb dieser Verschiebung die großen Ballungsgebiete und in diesen die Großstädte die Hauptziele bilden. Ausschlaggebend sind natürlich zunächst einmal ganz nüchtern kalkulierte Faktoren. Daran, das Deutschland insge- samt der europäischen Wachstumsschwäche getrotzt hat, haben Frankfurt und Rhein-Main-Gebiet einen nicht geringen Anteil. Selbst die leichte konjunkturelle Eintrübung des Jahres 2013 hat die weitere Reduzierung der Arbeitslosigkeit auf sieben Prozent in Frankfurt ebenso wenig aufgehalten wie den langfristigen Anstieg der Beschäftigtenzahl, die seit 2008 um sechs Prozent zugelegt hat: Offenbar zieht die Stadt überwiegend qualifizierte Menschen an, die sich hier schnell ins Wirtschaftsleben integrieren. Damit korrespondiert eine sinkende Arbeitslosenzahl und die Erwartung eines deutlich über dem Bundestrend liegenden Wirtschaftswachstums für das Rhein-Main-Gebiet insgesamt. Dies wird dazu führen, dass die Anziehungskraft unserer Region auf Menschen ganz unterschiedlicher Herkunft und Qualifikation weiter bestehen bleibt. Ein Indikator dafür ist das Fünfjahreshoch des Investment-Transaktionsvolumens im vergangenen Jahr ebenso wie die Tatsache, dass sich das Käuferinteresse sowohl auf Büro- und Geschäftshäuser als auch auf Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und selbstgenutzte Eigenheime richtet. Die Stadtpolitik hält indes an dem Ziel fest, in einem möglichst breiten Preissegment Wohnraum bereitzustellen. Klar ist aber auch: Nicht jeder, der hier wohnen möchte, wird sofort einen geeigneten Ort dazu finden. Die Flächen sind be- grenzt, die Reserven auch und die Erschließung weiterer Bebauungsgebiete stößt auf Grenzen in Gesetz und politischer Akzeptanz und wäre höchstwahrscheinlich auch der Attraktivität Frankfurts als Wohnort abträglich. Schließlich beruht diese neben der wirtschaftlichen Prosperität auf weichen Standortfaktoren wie der Vielfalt an eben auch sehr aufge- lockerten Wohngebieten, Grünanlagen in Wohn- und Arbeitsplatznähe, einem reichhaltigen Sport- und Kulturangebot und dem reizvollen Kontrast zwischen metropolitanem Skyline-Ambiente und ländlich-dörflicher Gemütlichkeit. Ungeachtet des Voranschreitens sektoraler Nachverdichtung im Bestand, städtebaulicher Großprojekte am Riedberg, im Europaviertel und der Neuschöpfung der vor siebzig Jahren untergegangenen Altstadt wird auf mittlere Sicht die Nach- frage vor allem, aber nicht nur nach preisgünstigem Wohnraum nur in Zusammenarbeit mit den Nachbarn innerhalb der Region zu befriedigen sein; erste gemeinsame Projekte mit Offenbach weisen bereits in diese Richtung. Gewiss: Frankfurt ist das kräftig schlagende Herz dieser Region, in das täglich Hundertausende von Pendlern ihren Ar- beitsplatz aufsuchen. Aber die Zukunft dieser erfolgreichen Metropolitanregion können wir nur gemeinsam gestalten. Peter Feldmann Oberbürgermeister der Stadt Frankfurt am Main 4 Dear readers, The new issue “City Report Region Frankfurt am Main No. XXVII 2014/2015” from Aengevelt Research presents, in the fine tra- dition set by previous Aengevelt reports, the varied real-estate situation in our city. It also makes a valuable contribution to market transparency and thus provides vital information for all those wishing involved, or wishing to become involved, in whatever way in real estate business in our city on the river Main. The real-estate sector in Frankfurt is of course also affected by policies of the city government, which every day has to deal with many different aspects, but from a central perspective, of future planning and development of the city and region. Its policies are based on the fact that the positive population trend is also set to continue in the coming years. Frankfurt’s population has been growing continuously since 2003 and will by the end of 2013 have passed the 700,000 mark, not only statistically speaking, but also in fact. Frankfurt is in this regard part of a large-scale and long-term national trend, which will probably be sustained in the coming years: demographers have been observing population movements in the north-south direction. For this demographic shift, the major conurbation areas, and within these the large cities, remain the principal destination. This trend is naturally driven first of all by largely pragmatic and calculated factors. Frankfurt and the surrounding Rhine-Main region have played no small part in Germany’s overall success in defying Europe’s recent weak economic performance. Even the minor economic slowdown in 2013 was not enough to halt a continuing reduction in unemployment to seven percent in Frankfurt or the long-term increase in job numbers, which has grown by 6% since 2008. Frankfurt is clearly attracting above all qualified workers, who are then quickly integrated in the business life of the city. Unemployment figures have fallen accordingly, and an economic growth rate significantly above the national level is now expected for the Rhine-Main region. All the above will mean that our region will continue to act as a magnet for people of a wide range of backgrounds and qua- lifications. One indicator supporting this assumption is that 2013 saw a five-year high for investment transaction volume year, as well as the fact that buyer interest is focussed both on office and commercial properties and on shop buildings, apartment houses, freehold apartments and owner-occupier housing. City government policy is nevertheless sticking to its goal of creating residential space across the broadest possible price segment. It is, however, also clear at the moment that not everyone wishing to settle here will quickly find a suitable place to live. Space is limited, as are building land reserves and the zoning of further building areas is constrained by law and political acceptance, and would in any case probably be detrimental to the attractiveness of Frankfurt as a place to live in the long run. This attractiveness is, after all, based ultimately on, besides the economic prosperity of the city, also soft location factors such as the number of spa- cious and open residential areas, green areas close to the place of work and residence, a rich variety of sporting and cultural ame- nities, as well as the appealing contrast between the urban flair of a global skyline city and a sense of a certain rustic cosiness. Notwithstanding the continuing densification of use in existing built areas, major projects of urban planning at Riedberg, in the Europaviertel, and the rebuilding of the Old Town which was destroyed seventy years ago – the demand for, in particular but not only, inexpensive housing can be satisfied only in cooperation