Tribunale Di Cosenza

TRIBUNALE DI COSENZA

UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE

G.E. Dott.ssa Francesca Goggiamani

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

PROCEDURA N° 15/2014

Ad istanza di BANCA per lo SVILUPPO CREDITO COOP In danno del Sig.XXXXXXX XXXXXXXX

Cosenza, lì 11NOVEMBRE 2015

IL C.T.U. Ing. MONICA RICCHIO

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

TRIBUNALE DI COSENZA - Sezione Esecuzioni Immobiliari-

Giudice dell’esecuzione: Dott.ssa Francesca Goggiamani

PROCEDURA N° 15/2014 Ad istanza BANCA per lo SVILUPPO CREDITO COOP In danno del Sig. XXXXXXX XXXXXXXX

Sommario

1. PREMESSA 2. SVOLGIMENTO DEL SOPRALLUOGO 3. 3. RISPOSTE AI QUESITI

ALLEGATI

allegato 1: COPIA DELLA NOMINA allegato 2: VERBALE DI SOPRALLUOGO allegato 3: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA allegato 4: VISURE, PLANIMETRIA, ISPEZIONE IPOTECARIA allegato 5: DOCUMENTI RILASCIATI DAL COMUNE allegato 6: COPIA ATTO NOTARILE allegato 7: FOGLIO RIASSUNTIVO

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

TRIBUNALE DI COSENZA - Sezione Esecuzioni Immobiliari-

Giudice dell’esecuzione:Dott.ssa Francesca Goggiamani

PROCEDURA N° 15/2014

Ad istanza di BANCA per lo SVILUPPO CREDITO COOP In danno del Sig. XXXXXXX XXXXXXXX

R e l a z i o n e d i C o n s u l e n z a T e c n i c a d ' U f f i c i o

1. PREMESSA In data 21 Luglio 2015, con riferimento alla procedura riguardante la causa civile iscritta al n°15/2014 del R.G.E.I. vertente tra la Banca per lo Sviluppo CREDITO COOP in danno del Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx, il Giudice dell’esecuzione, Dott.ssa Francesca Goggiamani, nominava la sottoscritta Ing. Monica Ricchio, iscritta all’Ordine degli Ingegneri di Cosenza al n°3271, titolare di Studio Tecnico sito in Rende (CS), Via Antonio Ligabue n.155, telefono 348/7833850, Consulente Tecnico d’Ufficio per la stima dell’immobile oggetto della vertenza (all.1:COPIA DELLA NOMINA). Nell’affidare l’incarico, il Sig. Giudice ha posto alla sottoscritta i seguenti quesiti:

1. Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art.567, 2° comma cod. proc. Civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei (in particolare controlli la sussistenza della trascrizione del titolo di provenienza in favore dell’esecutato[in ipotesi di acquisto per successione ereditaria riscontri la trascrizione dell’atto di accettazione espresso o tacito e la trascrizione del titolo di acquisto in favore del defunto] e la corrispondenza tra il diritto di sua spettanza ed il diritto oggetto di pignoramento). In ipotesi in cui i documenti mancanti e/o inidonei riguardi tutti i beni pignorati restituisca gli atti al G.E. senza altra attività, mentre in ipotesi in cui i documenti mancanti e/o inidonei riguardi solo alcuni dei beni pignorati, descriva sommariamente detti beni per cui la documentazione sia valida e completa; 2. Predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); 3. Acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n°380 dando prova, in caso di mancato rilasci odi detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; 3

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

4. Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici,impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalla principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città; 5. Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a. se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b. se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono la individuazione del bene; c. se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 6. Rilevi le eventuali difformità o mancanza nella documentazione catastale LIMITAMDOSI a descrivere le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto ed a quantificare in via sommaria il costo per la correzione o redazione delle planimetrie o per l’accatastamento; 7. Indichi l’ utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 8. Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli articoli 46, quinto comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, sesto comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47; 9. Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale; 10. Dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 557 cod. proc. Civ. dall’art 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; fornisca, comunque la valutazione della sola quota indivisa pignorata, tenendo conto della maggiore difficoltà della stessa; 11. Accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura 4

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

esecutiva l’esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio e se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene. In difetto di titolo dell’occupante determinerà il valore locativo del bene; 12. Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 13. Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); riveli l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 14. Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento. In particolare nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (pari questo all’abbattimento forfettario del 15% del valore), e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo (v. dopo), nonché per le eventuali spese condominiali insolute. Nello specifico l’esperto considererà come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Indichi il valore finale del bene al netto delle suddette correzioni e decurtazioni; 15. Riporti in apposito foglio “riassuntivo” a parte, con assoluta precisione, essendo dati da riportare nell’ordinanza di vendita: - la descrizione sintetica dei lotti con relativi dati catastali e prezzo base;- per ciascun lotto la natura (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.) e la titolarità giuridica del diritto oggetto del pignoramento;- se il lotto è pignorato solo pro quota la consistenza della quota ed il suo prezzo base. Nelle conclusioni, inoltre, evidenzi in via riassuntiva eventuali problematiche riscontrate nei quesiti da 1 a 14.

Il dispositivo del Sig. Giudice, inoltre, stabiliva i seguenti compiti per l’esperto estimatore:

1) Riferisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti e redigendo per ciascun bene oggetto del pignoramento l’elaborato;; 2) Invii almeno sessanta giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’articolo 569 cod. proc. Civ., a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato (oltre tutti gli allegati 9 ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, assegnando alle 5

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

parti un termine non superiore a 30 giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato; 3) Depositi, almeno 15 giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’articolo 569 cod. proc. Civ., sia in forma cartacea, sia via pec tramite il “processo civile telematico” il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati e del predetto foglio riassuntivo, (inviando relazione scritta, foglio “riassuntivo”, oltre tutti gli allegati, nonché relazione distinta alla pubblicazione su internet con oscuramento dei nominativi dei soggetti a qualsiasi titolo coinvolti nelle operazioni di stima). E dei chiarimenti in caso di osservazioni delle parti all’elaborato o nota in cui dia conto che nessuna osservazione gli è pervenuta; 4) Nel caso in cui pervengono osservazioni intervenga all’udienza ex art.569 cod. proc. Civ. per l’emissione dell’ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; 5) Alleghi alla relazione documentazione fotografica interne ed esterna dell’intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi) (tali allegati dovranno risultare anche nella copia “informatica”); 6) Alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d’accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita (tali allegati dovranno risultare anche nella copia “informatica”); 7) Segnali tempestivamente al giudice dell’esecuzione (o al custode diverso dal debitore se già nominato) ogni ostacolo all’accesso;

Il Sig. Giudice autorizzava altresì l’esperto:

 Al ritiro di copia degli atti del fascicolo d’ufficio;  All’uso di mezzo proprio con esonero della P.A. da ogni responsabilità;  Ad accedere a pubblici uffici onde prendere visione ed estrarre copia, con anticipazione delle spese, di atti e documenti ivi depositati. Ove necessario l’esperto farà presente agli uffici pubblici che non sono a lui opponibili le limitazioni previste dalla normativa a tutela della riservatezza agendo lo stesso per motivi di giustizia e su ordine del Giudice;  A richiedere al Comune competente certificato storico di residenza relativo a qualsiasi occupante dell’immobile pignorato;  Ad avvalersi (senza necessità di ulteriore autorizzazione) della forza pubblica e, ove necessario di un fabbro, in ipotesi di comportamento ostruzionistico della parte esecutata, (ivi compresa l’assenza del debitore al sopralluogo), onde poter procedere all’accesso agli immobili pignorati ed alle relative operazioni di rivelazione ed accertamento.

2. SVOLGIMENTO DEL SOPRALLUOGO

L’immobile da stimare in questa procedura è ubicato tra via Mattia Preti e via Giuseppe Pascaletti nel Comune di Mendicino (Provincia di Cosenza).

Come previamente comunicato alle parti interessate a mezzo posta raccomandata A/R e posta elettronica, le operazioni di accesso hanno avuto inizio il giorno diciotto del mese di Settembre dell’anno duemilaquindici alle ore dieci, in Mendicino (CS) presso l’immobile di proprietà del Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx (all.2:VERBALE DI SOPRALLUOGO). 6

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

Mi sono recata nei pressi dell’immobile, tra via Mattia Preti e via Giuseppe Pascaletti nel Comune di Mendicino (CS), oggetto di stima, alle ore nove e trenta, e ho proceduto ad un’ispezione sommaria del luogo. Era presente, oltre alla sottoscritta CTU, la Sig.ra Xxxxxxx xxxxxxxx, moglie del Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx. Alla costante presenza dell’intervenuta si è proceduto alle operazioni peritali consistenti nel rilievo fotografico, sia all’interno che all’esterno (all.3:DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA), e nel rilievo metrico dell’immobile. Alle ore undici ho concluso le operazioni peritali e ho redatto un opportuno verbale che è stato sottoscritto insieme all’ intervenuta (all.2:VERBALE DI SOPRALLUOGO).

3. RISPOSTE AI QUESITI

- Quesito Uno

Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art.567, 2° comma cod. proc. Civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei (in particolare controlli la sussistenza della trascrizione del titolo di provenienza in favore dell’esecutato[in ipotesi di acquisto per successione ereditaria riscontri la trascrizione dell’atto di accettazione espresso o tacito e la trascrizione del titolo di acquisto in favore del defunto] e la corrispondenza tra il diritto di sua spettanza ed il diritto oggetto di pignoramento). In ipotesi in cui i documenti mancanti e/o inidonei riguardi tutti i beni pignorati restituisca gli atti al G.E. senza altra attività, mentre in ipotesi in cui i documenti mancanti e/o inidonei riguardi solo alcuni dei beni pignorati, descriva sommariamente detti beni per cui la documentazione sia valida e completa;

Ho provveduto a verificare quanto mi è stato richiesto: - Recandomi in data 23 Luglio 2015 presso la Conservatoria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Cosenza, al fine di consultare gli atti processuali e farne copia; - Recandomi in data 14 Settembre 2015 presso l’U.T.E. di Cosenza, allo scopo di appurare la situazione catastale dell’immobile. A tal fine, ho fatto richiesta della visura e della planimetria per l’immobile in oggetto (all.4: VISURE, PLANIMETRIA, ISPEZIONE IPOTECARIA); - Recandomi in data 15 Settembre 2015 nella casa Comunale di Mendicino con la richiesta del rilascio dei seguenti documenti (all.5: DOCUMENTI RILASCIATI DAL COMUNE): a) Certificati di destinazione urbanistica, più specificatamente l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; b) Concessione edilizia; c) Dichiarazione di agibilità; d) Planimetria catastale con l’identificazione dei confinanti; e) Certificato storico relativo agli occupanti. - Recandomi in data 28 Settembre 2015 nella casa Comunale di Mendicino per ritirare i documenti relativi alla mia richiesta del 15 Settembre 2015 ma mi è stato consegnato solo il certificato di residenza; - Recandomi in data 30 Settembre 2015 presso lo studio notarile del Dr. Xxxxxxx xxxxxxxx Notaio in Cosenza iscritto al collegio dei Distretti notarili riuniti di Cosenza, Rossano, Paola e Castrovillari per ritirare la copia dell’atto di compravendita;

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

- Recandomi in data 1 Ottobre 2015 nella casa Comunale di Mendicino per il ritiro di un documento a firma del Responsabile del Procedimento Arch. Xxxxxxx xxxxxxxxe del Responsabile dell’area Tecnica Ing. Xxxxxxx xxxxxxxxattestante, cito testualmente:

“che la particella n.702 del foglio 6 ricade in una zona territoriale omogenea B19 ristrutturazione e completamento; che sulla particella n.702 del foglio n.6 risulta elencato nei registri dell’Ufficio il seguente titolo autorizzativo: - Concessione edilizia n. 16/1999 del 16.06.1999 in ditta Xxxxxxx xxxxxxxx(Amm.re Soc. “Xxxxxxx xxxxxxxx.”) per la costruzione di n.2 corpi di fabbrica per civile abitazione in località Pasquali. Comunque mancano materialmente i fascicoli in quanto, essendo delle pratiche non di archivio recente, e più volte lo stesso archivio è stato trasferito in diverse sedi, ed in questo periodo si sta procedendo a un ordinamento di tutti i fascicoli. Che la particella n 702 del foglio n 6 non risulta a vincolo storici, artistici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità.”

Nei giorni successivi ho provveduto alla valutazione dei dati e dei documenti acquisiti ed al confronto degli stessi con quanto riportato nella documentazione processuale e con la situazione reale, verificando quanto segue. Al Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx viene sottoposto ad esecuzione: - la piena proprietà dell’immobile sito in Mendicino, località Pasquali, tra via Mattia Preti e via Giuseppe Pascaletti, in catasto foglio 6 - particella 702 - sub 9 - categoria A/7 - classe 1 - piano T-1- S1 - vani 9 - rendita € 766,94 e particella 704 - sub 2 la corte esclusiva di metri quadri 319. Dagli atti processuali risulta che l’istante “Banca per lo Sviluppo Credito COOP”, rappresentata e difesa dall’ Avv. Cesareo Raffaella con studio in Cosenza alla via P. Galluppi n. 23, chiede che sia sottoposta ad esecuzione l’immobile di proprietà del Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx e su tutto ciò che su di esso insiste.

- Quesito Due

Predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento);

In seguito ad una accurata indagine effettuata presso la Conservatoria dei RR. II. di Cosenza, comprensiva di una ispezione informatizzata per immobile, dagli archivi di detto ufficio pubblico è emerso quanto segue e che riporto testualmente (all.4: VISURE, PLANIMETRIA, ISPEZIONE IPOTECARIA): Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx:

 Iscrizione del 14/10/2004 - Registro Particolare 5572 Registro Generale 28407 - Pubblico Ufficiale Xxxxxxx xxxxxxxxRepertorio 24062 del 13/10/2004 - Ipoteca volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario 1. Comunicazione n.1307 del 20/04/2010 di estinzione totale dell’obbligazione avvenuta in data 25/03/2010. Cancellazione totale eseguita in data 26/04/2010 (Art. 13, comma 8-decies DL 7/200/ - Art. 40 bis D.Lgs 385/1993);

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

 Iscrizione del 17/11/2006 - Registro Particolare 8671 Registro Generale 41243 - Pubblico Ufficiale Xxxxxxx xxxxxxxx Repertorio 25633 del 15/11/2006 - Ipoteca volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario;  Iscrizione del 06/05/2010 - Registro Particolare 3099 Registro Generale 14455 - Pubblico Ufficiale Calvelli Anna Repertorio 61939/13106 del 05/02/2010 - Ipoteca volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario;  Trascrizione Contro del 28/01/2014 - Registro Particolare 1895 Registro Generale 2714 - Pubblico Ufficiale Tribunale di Cosenza Repertorio 2140 del 29/12/2013 - Atto esecutivo o cautelare – Verbale di Pignoramento immobili - (all.4: VISURE, PLANIMETRIA, ISPEZIONE IPOTECARIA - Conservatoria RR. II. di Cosenza - Ispezione n. CS 83660/4 del 2015 pagine n.2).

- Quesito Tre

Acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n°380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;

Al fine di ottemperare a quanto richiestomi, in data 15 Settembre 2015 ho presentato opportuna istanza scritta per il rilascio di documentazione presso l'Ufficio Protocollo del Comune di Mendicino CS) (all.5: DOCUMENTI RILASCIATI DAL COMUNE – Comune di Mendicino: copia istanza assunta al protocollo al n°10099 in data 15 Settembre 2015). In data 1 Ottobre 2015 ho provveduto al ritiro di un documento, dal momento che mancano materialmente i fascicoli relativi all’immobile in oggetto (all.5: DOCUMENTI RILASCIATI DAL COMUNE), a firma del Responsabile del Procedimento Arch. Xxxxxxx xxxxxxxxe del Responsabile dell’area Tecnica Ing. Xxxxxxx xxxxxxxx attestante che la particella n.702 del foglio 6 ricade in una zona territoriale omogenea “B19” ristrutturazione e completamento e non risulta soggetta a vincoli storici, artistici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità e che sulla particella n.702 del foglio n.6 risulta elencato nei registri dell’Ufficio il seguente titolo autorizzativo: - Concessione edilizia n. 16/1999 del 16.06.1999 in ditta Xxxxxxx xxxxxxxx(Amm.re Soc. “Xxxxxxx xxxxxxxx.”) per la costruzione di n.2 corpi di fabbrica per civile abitazione in località Pasquali. Dalle indagini effettuate è emerso che l’immobile in oggetto è di proprietà del Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx con Atto di Compravendita del 24 Luglio 2001 n°21111 di Rep. a rogito del Dr. Xxxxxxx xxxxxxxx Notaio in Cosenza iscritto al collegio dei Distretti notarili riuniti di Cosenza, Rossano, Paola e Castrovillari (all.6: COPIA ATTO NOTARILE).

- Quesito Quattro

Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici,impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalla

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città;

L’immobile ubicato tra via Mattia Preti e via Giuseppe Pascaletti in località Pasquali di Mendicino provincia di Cosenza ed è così individuato:

- foglio 6 - particella 702 - sub 9 - categoria A/7 - classe 1 - piano T-1- S1 - vani 9 - rendita €766,94 e particella 704 – sub 2 la corte esclusiva di metri quadri 319.

Risulta di proprietà del Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx nato a Cosenza il 01/01/1970 Cod. Fisc. MZZGPP70A01D086F con atto di compravendita del 24 Luglio 2001 n°21111 di rep.(all.6: COPIA ATTO NOTARILE) L’immobile confina su due lati con due strade comunali, precisamente tra via Matti Preti e via Giuseppe Pascaletti, e con due proprietà private sui due rimanenti lati (all.4: VISURE, PLANIMETRIA, ISPEZIONE IPOTECARIA). L’immobile è posto all’interno di una corte completamente recintata di 319 metri quadri ed è composto da un piano seminterrato S1, da un piano Terra e da un piano Primo. L’immobile de quo è adibito a civile abitazione. La struttura portante è in cemento armato. L’immobile è così suddiviso:  Seminterrato:composto da studio, bagno, ripostiglio e locale tavernetta;  Piano Terra: composto da cucina, bagno e soggiorno;  Piano Primo: composto da tre stanze da letto, bagno e tre balconi. I tre piani sono collegati tra loro per mezzo di una scala interna la cui pedata è rivestita in legno. I pavimenti sono costituiti da piastrelle in gres e parquet, gli infissi interni sono in legno e in legno e vetro, quelli esterni in legno-alluminio (le classiche veneziane), e vetri di sicurezza per i piani terra e primo, mentre per il piano seminterrato in vetro di sicurezza e alluminio. Per quanto riguarda l’acqua calda, il gas per la cucina ed il riscaldamento, costituito da termosifoni, si utilizza un bombolone di gas. Le pareti interne sono tinteggiate. Le pareti della cucina e dei bagni risultano parzialmente rivestiti con piastrelle in ceramica. L’illuminazione è a soffitto e in alcuni ambienti del tipo a parete. Il portone di ingresso del piano seminterrato è del tipo blindato. L’accesso dal piano terra è garantito anche da due porte finestre del soggiorno. Alcune parti esterne sono state rifinite con pavimentazione e aiuole e nel giardino sono presenti alberi da frutta ed ornamentali. L’immobile risulta regolarmente allacciato alle reti idrica e fognaria comunale e alla rete dei servizi elettrici. La zona in cui è ubicato l’immobile in oggetto è a prevalente destinazione residenziale e si trova a circa 4,3 Km dal Municipio di Mendicino, ad una distanza di circa 5,1 Km dall’Ospedale Civile di Cosenza e ad una distanza di circa 6,6 Km dall’imbocco dell’autostrada A3 Salerno – Reggio Calabria. A circa 600/700 metri si trova via Concordia, una strada principale del Comune di Mendicino, dove vi sono negozi di vario genere. La zona è servita da mezzi che garantiscono il trasporto pubblico. La superficie interna calpestabile al netto di balconi è la seguente: - Il piano seminterrato la cui superficie complessiva è di metri quadri mq 80,90 e altezza di metri m 2,50; - Il piano terra la cui superficie complessiva è di metri quadri mq 54,32 e altezza di metri m 2,70;

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

- Il piano primo la cui superficie complessiva è di metri quadri mq 47,82 la cui altezza è variabile essendo quest’ultimo proprio il piano sottotetto.

La superficie totale calpestabile dell’intero immobile è di mq (80,90+54,32+47,82) 183,04 al netto di balconi. Balconi metri quadri mq 14,84. La corte complessiva dell’immobile è metri quadri mq 319,00.

- Quesito Cinque

Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a. se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b. se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono la individuazione del bene; c. se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

La descrizione attuale del bene è conforme a quella contenuta nel pignoramento. I dati relativi alla localizzazione dell’immobile e i dati catastali coincidono.

- Quesito Sei

Rilevi le eventuali difformità o mancanza nella documentazione catastale LIMITAMDOSI a descrivere le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto ed a quantificare in via sommaria il costo per la correzione o redazione delle planimetrie o per l’accatastamento;

Nell’accatastamento dell’immobile, oggetto della perizia, non vi sono anomalie pertanto non è necessaria alcuna variazione per l’aggiornamento dei dati catastali.

- Quesito Sette

Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

Dalla dichiarazione a firma del Responsabile del Procedimento Arch. Xxxxxxx xxxxxxxxe del Responsabile dell’area Tecnica Ing. Xxxxxxx xxxxxxxx del Comune di Mendicino (all.5: DOCUMENTI RILASCIATI DAL COMUNE) risulta che l’immobile in oggetto ricade in zona territoriale omogenea “B19” ristrutturazione e completamento e non risulta soggetto a vincolo storici, artistici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità.

- Quesito Otto

Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli articoli 46, quinto comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, sesto comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47; 11

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

La suddivisione interna dell’immobile in oggetto è conforme a quanto depositato presso l’U.T.E. di Cosenza (all.4:VISURE E PLANIMETRIE – Planimetria depositate presso l’U.T.E.). Per l’immobile in oggetto è stata rilasciata la concessione edilizia n°16/1999. Nulla posso dire sul resto che mi viene chiesto poiché, come più volte evidenziato, nell’Archivio del Comune di Mendicino non sono stati trovati i fascicoli relativi all’immobile in oggetto (all.5:DOCUMENTI RILASCATI DAL COMUNE).

- Quesito Nove

Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

L’immobile pignorato è una villetta singola per cui costituisce un’unità funzionale a se stante e non può essere suddivisa in più lotti. Ne consegue che l’immobile può essere venduto in un unico lotto.

- Quesito Dieci

Dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 557 cod. proc. Civ. dall’art 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; fornisca, comunque la valutazione della sola quota indivisa pignorata, tenendo conto della maggiore difficoltà della stessa;

L’immobile è pignorato per l’intera quota e non è possibile nessuna suddivisione al fine di una migliore realizzazione del credito. Sarà quindi necessario procedere alla stima dell’ intero.

- Quesito Undici

Accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva l’esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio e se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene. In difetto di titolo dell’occupante determinerà il valore locativo del bene;

L’immobile è attualmente occupato dal Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx e dalla sua famiglia, vi risiede dall’11 Marzo 2002 come risulta dal certificato di residenza rilasciato in data 28 Settembre 2015 dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Mendicino (all.5: DOCUMENTI RILASCIATI DAL COMUNE). Come si evince la residenza risale all’11 Marzo del 2002 mentre la data della

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014 trascrizione dell’atto esecutivo di pignoramento è del 28 Gennaio 2014 (all.4: VISURE, PLANIMETRIA, ISPEZIONE IPOTECARIA).

- Quesito Dodici

Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

Nella fattispecie non ricorrono le condizioni elencate al quesito dodici.

- Quesito Tredici

Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); riveli l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

Sull’immobile non esistono vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità.

- Quesito Quattordici

Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento. In particolare nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (pari questo all’abbattimento forfettario del 15% del valore), e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo (v. dopo), nonché per le eventuali spese condominiali insolute. Nello specifico l’esperto considererà come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Indichi il valore finale del bene al netto delle suddette correzioni e decurtazioni;

Procedere ad una valutazione in un momento come quello attuale non è semplice poiché siamo in un periodo di stagnazione del mercato immobiliare. Al fine di individuare il mercato di riferimento per gli immobili residenziali ho ritenuto opportuno tener conto delle quotazioni fornite dall’Osservatore del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio, relativo a fabbricati simili all’immobile in oggetto e ad uso residenziale nel comune 13

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014 di Mendicino, che variano da un minimo di € 750,00 ad un massimo di € 1.000,00, ed eseguire una indagine telefonica presso diverse agenzie immobiliare che confermano i valori dell’OMI. Per i motivi esplicitati in precedenza, viste le caratteristiche dell’immobile in oggetto ho ritenuto opportuno riferirmi al prezzo medio della banda per cui si perviene ad un valore medio di riferimento di 875 €/mq. Modalità di calcolo Per il computo della superficie convenzionale vendibile si deve considerare: - la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; - le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; - le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.)”. Per quanto riguarda la superficie convenzionale vendibile, il computo delle superfici deve essere effettuato con i criteri seguenti: a) 100% delle superfici calpestabili; b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); c) 100% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Per il computo delle superfici scoperte, inoltre, devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: - 25% dei balconi e delle terrazze scoperte; - 35% dei patii e porticati; - 10% dei giardini di ville e villini. Si perviene così alla seguente superficie commerciale riportata nella seguente tabella:

Superficie Reale (mq) Coefficiente Superficie Ponderale % Commerciale (mq) Superficie interna 183,04 100 183,04 calpestabile (mq) Superficie occupata 3,78 100 3,78 dalle tramezzature (mq) Superficie occupata 31,36 100 31,36 dalle pareti perimetrali (mq) Superficie dei 14,84 25 3,71 balconi scoperti (mq) Superficie dei patii 46,6 35 16,31 e portici (mq) Superficie giardini 319,00 10 31,9 (mq) Superficie Commerciale 270,10 Totale (mq) Superficie Commerciale 270,00 Arrotondata Totale (mq)

Determinazione del valore dell’immobile: poiché la superficie commerciale è stata determinata in 270,00 mq e il valore di riferimento in 875€/mq si ha per l’immobile il seguente valore:

V = 875 €/mq x 270,00mq = 236.250 €

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

Procedendo all’abbattimento forfettario del 15% per come indicato nel quesito 14 si perviene al seguente valore del bene Vf = € 236.250 - 15% (236.250) € = 200.812,50€

- Quesito Quindici

Riporti in apposito foglio “riassuntivo” a parte, con assoluta precisione, essendo dati da riportare nell’ordinanza di vendita: - la descrizione sintetica dei lotti con relativi dati catastali e prezzo base;- per ciascun lotto la natura (piena proprietà, usufrutto, nuda proprietà ecc.) e la titolarità giuridica del diritto oggetto del pignoramento;- se il lotto è pignorato solo pro quota la consistenza della quota ed il suo prezzo base. Nelle conclusioni, inoltre, evidenzi in via riassuntiva eventuali problematiche riscontrate nei quesiti da 1 a 14.

FOGLIO RIASSUNTIVO – DESCRIZIONE SINTETICA DEL LOTTO

DESCRIZIONE DEL BENE: L’immobile è posto all’interno di una corte completamente recintata di 319 metri quadri ed è composto da un piano seminterrato S1, da un piano Terra e da un piano Primo. L’immobile è così suddiviso:  Seminterrato:composto da studio, bagno, ripostiglio e locale tavernetta;  Piano Terra: composto da cucina, bagno e soggiorno;  Piano Primo: composto da tre stanze da letto, bagno e tre balconi. I tre piani sono collegati tra loro per mezzo di una scala interna rivestita interamente in legno. Superficie commerciale 270,00 mq

CONFINI: L’immobile confina su due lati con due strade comunali, precisamente via Matti Preti e via Giuseppe Pascaletti, e con due proprietà private sui due rimanenti lati.

UBICAZIONE: Comune di Mendicino - Località Pasquali – tra via Mattia Preti e via Giuseppe Pascaletti.

DATI CATASTALI: Foglio 6 - particella 702 - sub 9 - categoria A/7 - classe 1 - piano T-1- S1 - vani 9 - rendita € 766,94 e particella 704 – sub 2 la corte esclusiva di metri quadri 319.

INTESTAZIONE: Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx proprietà 1/1 (nato a Cosenza il 01/01/1970 Cod. Fisc. MZZGPP70A01D086F con atto di compravendita del 24 Luglio 2001 n°21111 di rep.).

TRASCRIZIONE CONTRO: Del 28/01/2014 - Registro Particolare 1895 Registro Generale 2714 - Pubblico Ufficiale Tribunale di Cosenza Repertorio 2140 del 29/12/2013 - Atto esecutivo o cautelare – Verbale di Pignoramento immobili.

Soggetto a Favore: BANCA per lo SVILUPPO della COOPERAZIONE di CREDITO S.P.A. Soggetto Contro: Sig. Xxxxxxx xxxxxxxx per i diritto di proprietà di 1/1

Tribunale di Cosenza – Sezione Esecuzioni Immobiliari – Procedura n 15/2014

VALORE IMMOBILE PIGNORATO: La superficie commerciale è stata determinata in 270,00 mq e il valore di riferimento in 875€/mq si ha per l’immobile il seguente valore:

V = 875 €/mq x 270,00mq = 236.250 €

Procedendo all’abbattimento forfettario del 15% per come indicato nel quesito 14 si perviene al seguente valore del bene

Vf = € 236.250 - 15% (236.250) € = 200.812,50€

In apposito foglio riassuntivo sono riportati i dati sintetici del quesito (all.7:FOGLIO RIASSUNTIVO)

Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, restando a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse necessitare.

Cosenza lì, 11NOVEMBRE 2015 Il C.T.U. Ing. Monica Ricchio