IDS Neue Mitte Garbsen Gutachten Ergebnisse Anlage
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Anlage zur Drucksache Nr. / 2007 EKZ Neue Mitte Garbsen Ergebnis der Auswirkungsanalyse erstellt durch die GMA im Auftrag der Städte Hannover, Langenhagen, Seelze, Neustadt a. Rbge. Die GMA war beauftragt worden, die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und raum- ordnerischen Auswirkungen des geplanten Einkaufszentrums „Neue Mitte Garbsen“ mit 19.650 m² Verkaufsfläche schwerpunktmäßig auf die Städte Hannover, Langenhagen, Neu- stadt und Seelze und auf die zentralen Einkaufslagen in Garbsen selbst zu untersuchen. Die Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen: Generelles Fazit Aus Sicht der GMA ist eine Erweiterung des Einzelhandelsangebots in Garbsen in einzelnen Sortimenten durchaus wünschenswert. Insbesondere im Elektrowarenbereich fehlt ein groß- flächiger, renommierter Fachmarktanbieter mit einer entsprechenden Ausstrahlungskraft. Auch im Textilsektor ist nur ein unbefriedigendes Angebotsspektrum vorhanden. Die Bekleidungsbranche wird gegenwärtig von niedrigpreisigen Discountmärkten dominiert; auch hier wäre unter Versorgungsaspekten eine Aufwertung des Angebots durch ergänzen- de, höherwertige Retailmarken des mittleren bis gehobenen Niveaus oder durch Modernisie- rung bestehender Einzelanbieter sinnvoll. Die Realisierung eines Shopping-Centers Neue Mitte Garbsen in der projektierten Größen- ordnung zur Beseitigung einzelner Angebotsdefizite würde jedoch erhebliche Strukturverän- derungen beim Einzelhandel im Untersuchungsraum nach sich ziehen. Die Umsetzung des Vorhabens am Planstandort entsprechend des vorliegenden Konzeptes ist somit eindeutig als überdimensioniert zu bezeichnen, da versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen in erheblichem Umfang zu erwarten sind und das Vorhaben nicht den Zielen der Raumordnung sowie der Landes- und Regionalplanung entspricht. Hervorzuhebende Einzelaspekte Die geplanten Angebotsschwerpunkte liegen im Textilsektor und im Elektrowarenbereich. In der Betrachtung der vorliegenden Verkaufsflächenstruktur sind für einzelne Sortimente un- gewöhnlich hohe bzw. niedrige Flächenanteile festzustellen. Die Relationen von Verkaufsflä- chen, Mietnebenflächen und „anderen Flächen“ sind im Vergleich zur Konzeption anderer Shopping-Center unüblich; u.a. ist die Verkaufsfläche des Centers im Verhältnis zur Brutto- geschossfläche sehr niedrig. Zur Erwirtschaftung der Soll-Umsätze muss das projektierte Einkaufszentrum in mehreren Angebotskomponenten eine hohe Marktbedeutung im Einzugsgebiet erreichen, die insge- samt als ambitioniert zu bezeichnen ist und nur unter optimalen Rahmenbedingungen des Centers möglich scheinen. Im Nutzungssegment „Schmuck/Uhren“ kann die angesetzte Soll- Umsatzleistung jedoch selbst bei Ansetzung sehr hoher Marktanteile nicht annähernd er- reicht werden. - 2 - - 2 - Mit Blick auf die Umsatzherkunft des Vorhabens ist festzuhalten, dass rund zwei Drittel des Umsatzes (= ca. 49 – 50 Mill. €) im Umverteilungswettbewerb gegenüber bestehenden An- bietern im Einzugsgebiet wirksam werden. Ein Drittel des Umsatzes (= ca. 27 – 28 Mill. €) fließt von Einzelhandelsstandorten außerhalb des Einzugsgebietes zum Planvorhaben, wo- bei der größte Teil zu Lasten der Innenstadt von Hannover umverteilt wird. Effekte in Hannover Obwohl das geplante Shopping-Center einen erheblichen Umsatzanteil gegenüber dem Ein- zelhandel in Hannover erwirtschaften muss, können die Umverteilungseffekte in Hannover auf gesamtstädtischer Ebene nahezu vernachlässigt werden. Im Hinblick auf die untersuch- ten Standortbereiche ist folgendes festzuhalten: - In der Innenstadt von Hannover errechnet sich eine Umverteilungsquote von insge- samt 1 – 2 %. Aufgrund der Vielzahl der Anbieter bewegen sich die zu erwartenden Umverteilungswirkungen in fast allen projektrelevanten Branchen deutlich unterhalb des städtebaulich relevanten Schwellenwertes von 10 %. Lediglich bei den Branchen „Elektrowaren“ und „Optik“ sind Umverteilungsquoten in Höhe von 5-6% festzuhalten. - Für den Einzelhandel im Stadtteilzentrum Stöcken löst das Vorhaben Umsatzver- luste in Höhe von durchschnittlich ca. 1 – 2 % aus. Der Schwellenwert von 10 % Um- verteilung wird auch in der Detailbetrachtung einzelner Sortimente nicht ereicht, liegt aber in mehreren Sortimenten (u.a. Drogerie, Bücher, Bekleidung, Elektrowaren, Op- tik) im abwägungsrelevanten Bereich. - Die Betriebe im Ortsteilzentrum Große Pranke haben mit einer Umverteilungsquote von durchschnittlich 7 % zu rechnen. Im Bekleidungsbereich errechnet sich eine Um- verteilungsquote von 13 – 14 %. Bestandsgefährdende Umsatzverluste des Textildis- counters im Ortsteilzentrum, der dort eine gewisse Ankerfunktion ausübt, können nicht ausgeschlossen werden. Effekte in Langenhagen In Langenhagen wird das Vorhaben beim bestehenden Einzelhandel Umsatzschmälerun- gen in Höhe von ca. 2 – 3 % auslösen. Erhebliche Umsatzverluste sind für die Branche „Schmuck/Uhren“ zu erwarten, abwägungsrelevante Umverteilungsquoten ergeben sich auch in weiteren Brachen, u.a. für den Textilsektor. Betriebsschließungen einzelner Anbieter können daher nicht ausgeschlossen werden; gravierende städtebauliche Auswirkungen sind jedoch insgesamt nicht zu erwarten. Effekte in Neustadt In Neustadt a. Rbge. wird das Vorhaben eine Umsatzumverteilung von insgesamt ca. 4 – 5 % bewirken. Für den innerstädtischen Einzelhandel ist mit Umsatzverlusten beim be- stehenden innerstädtischen Einzelhandel in Höhe von ca. 7 – 8 % zu rechnen. In mehre- ren Teilsortimenten, darunter auch der zentrumsprägende Textilsektor, wird der städtebau- lich relevante Schwellenwert von 10 % Umsatzumverteilung deutlich überschritten. Be- standsgefährdende Umsatzschmälerungen mit entsprechenden städtebaulichen Auswirkun- gen als Folge der Realisierung des Planvorhabens können daher nicht ausgeschlossen wer- den. - 3 - - 3 - Effekte in Seelze Umsatzverluste beim bestehenden Einzelhandel sind in Höhe von durchschnittlich 4 – 5 % zu erwarten. Für das Hauptzentrum Seelze errechnet sich eine Umverteilungsquote von ca. 7 – 8 %. In mehreren Angebotsbereichen sind Umsatzverluste oberhalb des genannten Grenzwertes von 10 % wahrscheinlich. Betriebsschließungen und Geschäftsleerstände in erheblichem Umfang sind daher anzunehmen. Gleiches gilt für das Stadtteilzentrum Letter. Effekte in Garbsen In der Stadt Garbsen wird das geplante Shopping-Center am Planstandort Umsatzumvertei- lungseffekte gegenüber dem Garbsener Einzelhandel in Höhe von ca. 8 – 9 % auslösen. In zahlreichen Einzelsortimenten sind für die bestehenden Betriebe jedoch Umsatzverluste deutlich oberhalb des städtebaulich relevanten Schwellenwertes anzunehmen. Existenzbe- drohende Umverteilungen sind daher für Betriebe in Berenbostel, im Kohake-Zentrum und im Planetencenter prognostiziert worden. Der Einkaufsbereich Shopping-Plaza / Nord-West- Zentrum ist mit Umsatzumverteilungseffekten in Höhe von ca. 14 – 15 % am stärksten be- troffen. Raumordnerische Verträglichkeit Die angeführten wirtschaftlichen bzw. wettbewerblichen Auswirkungen lassen folgende Rückschlüsse für die raumordnerische Verträglichkeit des Vorhabens annehmen: - Das geplante Einkaufszentrum wird die Angebotssituation in wesentlichen Sorti- mentsbereichen in Garbsen deutlich verbessern und damit zum Erhalt und Ausbau der mittelzentralen Versorgungsfunktionen von Garbsen beitragen. - Lediglich ein Drittel des Umsatzes des Shopping-Centers wird mit der Kaufkraft von Kunden aus der Zone I des Einzugsgebietes (= Kernstadt Garbsen) erwirtschaftet. Die Einwohner der umliegenden Garbsener Ortsteile repräsentieren nur einen gerin- gen Teil des Bevölkerungspotenzials im restlichen Einzugsgebiet. Kunden aus Seel- ze, Neustadt a. Rbge., Langenhagen, Hannover, Wunstorf und Barsinghausen wer- den somit den Großteil des Besucher- und Umsatzpotenzials des geplanten Shop- ping-Centers bilden. - In deutlichem Umfang wird dadurch Kaufkraft nach Garbsen gelenkt, die bislang überwiegend innerhalb der umliegenden Mittelzentren gebunden wird oder in das Oberzentrum Hannover abfließt. Insgesamt ist daher festzuhalten, dass die Marktwir- kung des Vorhabens in mehreren Angebotsbereichen weit über die Versorgungsfunk- tion des Mittelzentrums Garbsen hinausgeht. - Mehr als ein Fünftel des Umsatzes wird zu Lasten der Innenstadt von Hannover er- wirtschaftet, wodurch sich die Zentralität des Einzelhandels der Landeshauptstadt mindern wird. - Das geplante Shopping-Center steht damit im Widerspruch zu den Bestimmungen des Kongruenzgebots der Landes- und Regionalplanung. Angesichts der ausführlich dargestellten Beeinträchtigungen der Versorgungsbedeutung und der Funktionsfähig- keit zentraler Einkaufslagen in den benachbarten Zentralen Orte ist das in Garbsen geplante Einkaufszentrum in der geprüften Dimensionierung im Hinblick auf das von der Raumordnung sowie der Landes- und Regionalplanung formulierte Beeinträchti- gungsverbot als nicht verträglich einzustufen. - 4 - - 4 - Die Ausführungen des Gutachters sind nach Einschätzung der Verwaltung plausibel und nachvollziehbar dargestellt und bestätigen die bisherige Auffassung. Es werden deutliche Unterschiede zum für das Projekt erstellten GfK-Gutachten deutlich. Dieses hatte die Um- satzumverteilungen als zwar hoch, insgesamt aber noch als verträglich eingestuft und keine wesentlichen städtebaulichen oder raumordnerischen Auswirkungen festgestellt. Dem widersprechen die Ergebnisse der GMA. Entscheidend ist vor allem die Einschätzung des Gutachters, dass das Vorhaben in der geplanten Größenordnung gegen die Grundsätze der Raumordnung verstößt. .