Perizia Di Stima Beni Immobili in Berzo Demo, Malonno

TRIBUNALE DI BRESCIA

SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N. 151/2010: S.E.L.C.A.

GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO

CURATORE: DOTT. GIACOMO DUCOLI

PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI IN

BERZO DEMO, MALONNO

Brescia, 10.03.2011

TRIBUNALE DI BRESCIA

SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N. 151/2010: S.E.L.C.A.

GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO

CURATORE: DOTT. GIACOMO DUCOLI

PREMESSA

Il curatore dott. Ducoli nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l’individuazione degli immobili di proprietà della ditta fallita ed affidava al sottoscritto il seguente

INCARICO

“L’esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni di proprietà della ditta fallita

S.E.L.C.A.”

Successivamente il sottoscritto si recava nei Comuni di Berzo Demo,

Malonno ove sono siti gli immobili in oggetto; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente

RELAZIONE

1) COMPLESSO INDUSTRIALE IN LOCALITA’ FORNO ALLIONE

A BERZO DEMO (BS)

Piena proprietà di complesso industriale sito in Berzo Demo loc.Forno Allione.

DATI CATASTALI

Gli immobili sono censiti al N.C.T. come segue:

Comune di Berzo Demo

Foglio 27

2 mapp.7068 /1 località Forno Allione, p.T cat.F/4 in corso di definizione mapp.7068 /2 località Forno Allione, p.T cat.F/4 in corso di definizione in forza di variazione n.F00358.1/97 del 05.06.97

Foglio 33 mapp.51 /9 località Forno Allione, p.T-1-S1 cat.D/7 RC€ 56.305,00 in forza di variazione n.34106.1/06 del 10.04.06 e al catasto terreni

Foglio 33 mapp.73 fabbricato rurale, mq 270 mapp.76 fabbricato rurale, mq 2.470 mapp.91 pascolo arboreo, cl. U, sup. ha 0.11.40 RD€ 1,77 RA€ 0,82 mapp.94 pascolo cespugli, cl. U, sup. ha 0.47.20 RD€ 2,44 RA€ 1,22 mapp.95 prato, cl. 3, sup. ha 0.17.00 RD€ 4,83 RA€ 3,95 mapp.96 fabbricato rurale, mq 3.130 mapp.243 ente urbano, ha 0.21.65 mapp.245 ente urbano, ha 0.12.72 mapp.247 ente urbano, ha 0.00.02 mapp.250 cast. frutto, cl. 3, sup. ha 0.00.05 RD€ 0,01 RA€ 0,01 mapp.251 ente urbano, ha 0.01.32 mapp.255 ente urbano, ha 0.00.60 mapp.258 cast. frutto, cl. 3, sup. ha 0.62.15 RD€ 9,63 RA€ 3,21 mapp.260 parte reliquato stradale, porzione di 1.050 da stralciarsi dai complessivi

mq 1.620 Il mappale 7068 N.C.E.U. corrisponde al mappale 211 foglio 33 del

N.C.T.R.

3 DESCRIZIONE

Trattasi di complesso produttivo costituito da n. 4 corpi di fabbrica distinti (n. 3 capannoni e n. 1 portineria) realizzati all’interno di un complesso produttivo sito in località Forno Allione del Comune di

Berzo Demo a destinazione prevalente industriale produttiva oggetto di un piano di recupero.

Il complesso industriale si sviluppa su un’area complessiva pari a circa 50.500 mq ed è costituito da diversi corpi di fabbrica, da piazzali e strade interne di accesso oltre che da uno scalo ferroviario per il carico e lo scarico di merci.

Il complesso è così formato:

- capannone produttivo (foglio 33, mappale 51, sub 9):

l’immobile è un capannone costituito da n. 5 campate con locali

adibiti ad uffici, spogliatoi, servizi, laboratori e mensa realizzati

all’interno del capannone ed annessa area pertinenziale adibita a

movimentazione mezzi e deposito.

Il capannone si sviluppa su n. 3 piani (seminterrato, terra e primo)

ed è caratterizzato da pavimentazione in battuto di cemento,

struttura portante in cemento armato e carpenteria metallica con

tamponamenti in laterizio e tetto realizzato mediante copertura in

lamiera, tavelle ed eternit. Il capannone è dotato di n. 7

carriponte. L’immobile si trova in condizioni di semi abbandono

con finiture deteriorate. La superficie complessiva coperta del

capannone è pari a circa 12.250 mq così distribuita:

- piano terra:

4 ° capannone con altezza pari a 11 m ha una superficie

pari a circa 2.962 mq;

° capannone con altezza pari a 9 m ha una superficie

pari a circa 2.580 mq;

° capannone con altezza pari a 8 m ha una superficie

pari a circa 4.083 mq;

° locali adibiti ad uffici, spogliatoi, laboratori, servizi e

mensa, con superficie complessiva pari a circa 420 mq,

sono caratterizzati da caloriferi in alluminio, pavimento in

piastrelle, pareti mobili finestrate, controsoffitti in pannelli

con illuminazione a neon, pareti intonacate;

° cabina elettrica di superficie pari a circa 193 mq

° portineria con pavimento in piastrelle e serramenti

esterni in ferro e vetro semplice, di superficie pari a circa

45 mq

° tettoia mq. 770

° tettoia con tamponamenti laterali di superficie pari a

circa 275 mq

° depositi mq. 750

- piano primo:

° soppalco sopra locali adibiti ad uffici di circa 300 mq e

locali ufficio mq. 121 circa;

° tettoia con tamponamento perimetrale situata su

terrapieno di superficie pari a circa 172 mq

° locale con passerella con superficie pari a circa 70 mq

5 - piano interrato:

° locali adibiti a deposito con altezza media pari a 3,65 m

e superficie di circa 880 mq;

- capannone stoccaggio (foglio 27, mappale 7068, sub 1):

l’immobile è un capannone costituito da un’unica campata con

altezza utile pari a 10 m, pavimento in battuto di cemento,

struttura portante in cemento armato e tamponamenti in laterizio;

sono presenti anche locali adibiti ad uffici che si sviluppano su

due piani; l’immobile ha una superficie complessiva coperta pari a

822 mq e sviluppata pari a mq. 942 mq circa con finiture scadenti.

- capannone officina (foglio 27, mappale 7068, sub 2):

l’immobile è un capannone costituito da un’unica campata con

altezza utile pari a 6.2 e 4.2 m, pavimento in battuto di cemento,

struttura portante in cemento armato e tamponamenti in laterizio;

sono presenti anche locali adibiti ad uffici che si sviluppano su

due piani; l’immobile ha una superficie complessiva pari a 230 mq

(superficie coperta mq. 188) circa con finiture scadenti e mq.36

al piano 1°.

Il complesso industriale con superficie complessiva coperta pari a mq. 13.260 e sviluppata pari a mq. 14.670 è dotato di area scoperta pertinenziale adibita a transito mezzi e deposito di superficie pari a circa 36.000 mq di cui circa 7.350 mq interessati dalla presenza di bosco e circa 2.850 mq interessati dalla presenza di box aperti per lo stoccaggio di materiali realizzati con strutture in cemento armato.

Il complesso produttivo è interessato dalla presenza di materiale

6 minerale di diversa natura stoccato in cumuli sia all’interno dei capannoni sia sui piazzali di pertinenza.

Si segnalano le seguenti difformità:

1 – piano terra (sub 9 scheda 2): il locale adibito a deposito in lato sud ovest non trova riscontro nelle concessioni edilizie (colore arancio lettera A)

2 – piano terra (sub 9 scheda 2): la distribuzione interna delle tramezze degli uffici, spogliatoi e mensa non trova riscontro nella scheda catastale sub 9 scheda 2 (colore arancio lettera B)

3 – piano terra (sub 9 scheda 2): la tettoia in lato sud est non torva riscontro nelle concessioni edilizie e parte di essa è stata demolita

(colore arancio lettera C)

4 – piano terra (sub 9 scheda 2): le n. 3 strutture in lamiera realizzate a ridosso del muro perimetrale lato est del capannone non trovano riscontro sia negli atti autorizzativi sia nelle schede catastali (colore arancio lettera D)

5 – piano terra (sub 9 scheda 3): il tamponamento della tettoia autorizzata con c.e. 44/78 non trova riscontro negli atti autorizzativi, nella scheda catastale la tettoia non è estesa anche ai box in c.a.

(colore arancio lettera E)

6 – piano terra (sub 9 scheda 3): i box in c.a. su lato sud est non trovano riscontro nella planimetria catastale (lettere F)

7 – piano primo (sub 9 scheda 4): la tettoia in lato sud non trova riscontro sia negli atti autorizzativi sia nelle schede catastali (colore arancio lettera G)

7 8 - piano primo (sub 9 scheda 4): il piano primo sopra la ex cabina elettrica non è rappresentato correttamente nella scheda catastale

(colore arancio lettera H)

9 - piano primo (sub 9 scheda 4): parte del soppalco non trova riscontro negli atti autorizzativi (colore arancio lettera I)

10 - piano primo (sub 9 scheda 4): parte dello spogliatoio e servizi sul soppalco non trova riscontro negli atti autorizzativi (colore arancio lettera L)

11 - piano interrato (sub 9 scheda 1): la tettoia di copertura dello scivolo di accesso al piano interrato non trova riscontro sia negli atti autorizzativi sia nelle schede catastali (colore arancio lettera M)

12 - piano interrato (sub 9 scheda 1): parte del seminterrato non trova riscontro nelle schede catastali (colore arancio lettera N)

Confini: strada, mapp.257, ferrovia Iseo – Edolo, mapp.97, 98, residua porzione mapp.260, 147, 92, 259, 51/10.

BONIFICA

In merito alla valutazione di rischio ambientale, si rimanda alla positiva presa d’atto della Provincia di Brescia del 26.11.96 n.584/10/96 P.G. allegata e alla relativa relazione conclusiva di indagine.

SITUAZIONE URBANISTICA

L’intero complesso produttivo ha origini ante 67 e successivamente è stato oggetto di ampliamenti, ristrutturazioni e modifiche edilizie autorizzate mediante i seguenti atti comunali:

8 - licenza di costruzione n.7/69 prot. n. 1162 del 21/04/1969

- certificato di agibilità pratica edilizia 8(7)/69 del 04/02/1970

- licenza di costruzione n.8/69 prot. n. 1163 del 21/04/1969

- certificato di agibilità pratica edilizia 9(8)/69 del 04/02/1970

- licenza di costruzione n.12/71 del 19/05/1971

- licenza di costruzione n.13/71 del 19/05/1971

- licenza di costruzione n.28/72 prot. n. 2912 del 20/10/1972

- licenza di costruzione n.10/73 prot. n. 833 del 12/03/1973

- licenza di costruzione n.28/73 del 10/08/1973

- licenza di costruzione n.28/74 del 24/05/1974

- concessione edilizia n.18/77 prot. n. 2599 del 19/11/1977

- concessione edilizia n.4/78 prot. n. 608 del 7/03/1978

- concessione edilizia n.9/78 prot. n. 1294 del 1/06/1978

- concessione edilizia n.20/78 prot. n. 1462 del 21/06/1978

- concessione edilizia n.21/78 prot. n. 1463 del 21/06/1978

- concessione edilizia n.10/79 del 24/02/1979

- concessione edilizia n.33/89 prot. n. 2112 del 29/06/1989

- DIA prot. n. 26 del 3/01/1997

- autorizzazione edilizia prot. n. 1083 del 29/05/1997

- concessione edilizia n.44/98 prot. n. 3448 del 4/07/1998

- concessione edilizia n.10/99 prot. n. 986 del 12/03/1999

- concessione edilizia n.36/99 prot. n. 2904 del 28/06/1999

- DIA prot. n. 381 del 29/01/2002

- DIA prot. n. 2611 del 12/06/2003

- comunicazione edilizia prot. n. 4018 del 27/08/2001

9 - comunicazione rimozione eternit pratica edilizia 84/2004 del

19/11/2004 (non rinvenuta presso gli uffici comunali)

Inoltre mediante accesso agli atti presso gli uffici comunali sono state rinvenute le seguenti pratiche edilizie senza trovare le rispettive concessioni:

- pratica edilizia protocollo 1503 del 27/06/1978 richiesta autorizzazione per installazione barriera metallica (recinzione) lungo il confine

- concessione edilizia n. 2/97 del 7/03/1997 protocollo 511: opere interne.

Per quanto attiene alle difformità riscontrate si rimanda a quanto esposto in precedenza.

Dal punto di vista urbanistico l’intero comparto produttivo è inserito nel lotto B della Convenzione Urbanistica per l’attuazione del Piano di Recupero “Area ex UCAR” repertorio n. 12.166, raccolta 2.377 del

29/09/1998. Tale convenzione prevede la possibilità di ampliare le strutture esistenti fino al raggiungimento del rapporto di copertura di

0,55.

I mappali 91-94-95-258 ricadono in zona E1 agricola, tutti gli altri mappali ricadono in zona D1 soggetta a piano di recupero ex UCAR lotto B.

PROVENIENZA

Il comparto produttivo è pervenuto in forza al seguente atto di compravendita:

- atto di compravendita notaio Francesco Trapani rep. 63620 rac.

10 5718 del 06/08/2004, registrato a Brescia il 10/08/2004 n. 629951T, trascritto il 12.08.04 n.5924/4551 allegato.

Nell’atto vengono riportate le seguenti servitù gravanti sui beni oggetto di compravendita:

- servitù di transito costituita con atto a rogito Notaio P.Ricca in data

24/08/1970 n. 2116/996 di repertorio, registrato a Verolanuova in data 11/09/1970 n. 1243 vol. 106, trascritto a Breno il 24/09/1970 n.

2237/2001 di form.;

- esistenza dell’”Accordo di programma” e successiva “Convenzione urbanistica” richiamati nell’atto Notaio G. Camadini in data

13/02/1997 n. 11504/2031 di repertorio;

- esistenza della convenzione urbanistica per atto Notaio G.

Camadini in data 29/09/1998 n. 12166/2337 di repertorio, registrato a

Breno il 14/10/19998 n. 1457 serie 1, ivi trascritto il 28/10/1998 n.

4899/3824 form.;

- la particella 3883/10 mantiene il diritto di utilizzo dei soli servizi igienici e spogliatoi identificati sulla scheda della particella 3883/9

(primo piano) (ora foglio 33, mapp. 51/9 primo piano); detto diritto è connesso alla specifica attività della Noral (estrusione di alluminio); la particella 3883/9 (ora foglio 33 mapp. 51/9) conserva il diritto del solo utilizzo del locale “vano tecnico” (punto di consegna dell’energia elettrica) e del locale identificato “gruppi di misura” individuati nella scheda 3883/10;

- la particella 3883/10 è gravata dal diritto di utilizzo per il passaggio delle reti tecnologiche (acqua potabile, gas, energia elettrica) per

11 l’esercizio dell’attività svolta dal complesso industriale oggetto dell’atto di compravendita;

- la particella 3883/10 è gravata dal diritto di utilizzo per il passaggio per l’accesso al “locale centrale termica” identificato sulla scheda particella 3883/9 (primo piano) (ora foglio 33, mapp. 51/9 primo piano);

- la particella 3883/9 (ora foglio 33 mapp. 51/9) è gravata dal diritto di utilizzo per il passaggio delle reti tecnologiche della sola fognatura

(acque bianche e nere), previa depurazione, derivanti dall’impianto insistente sulla particella 3883/10.

Si allega copia dell’atto da intendersi qui integralmente trascritta e a cui si rimanda.

STIMA

In base ai correnti valori di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione e destinazione d’uso, dello stato delle finiture, della dimensione e della attuale stagnazione del settore immobiliare, con conseguente scarsità della domanda e difficoltà di vendita, è possibile stimare il complesso produttivo in oggetto in ragione di 250

€/mq per ogni mq di slp realizzata, di 70 €/mq per l’area edificabile

(capacità edificatoria residua) e di 5 €/mq per ogni mq di terreno agricolo e non agricolo. Si evidenzia che le aree di movimentazione e deposito non sono state oggetto di stima in quanto sono da ritenersi incluse nel valore attribuito alla capacità edificatoria residua del comparto.

€/mq € slp edificata mq 14.670 250 3.667.500,00 area edificabile residua mq 12700 70 889.000,00 terreni agricoli mq 13.775 5 68.875,00 4.625.375,00 arrotondato

VALORE COMPLESSO INDUSTRIALE LOCALITA’ FORNO

ALLIONE A BERZO DEMO € 4.600.000,00

(diconsi euro quattromilioniseicentomila)

ELEMENTI UTILI PER L’I.C.I.

Gli immobili sono censiti al Catasto Edilizio Urbano senza classamento e rendita in corso di definizione; con istanza è stato chiesto dal sottoscritto all’Agenzia del Territorio il classamento; una volta attribuita la rendita verranno forniti gli elementi per l’i.c.i. con idonea integrazione.

SITUAZIONE IPOTECARIA

Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Breno con aggiornamento al 19/10/2010, si è accertato che il complesso produttivo è gravato da:

1) ipoteca volontaria di € 6.125.000,00 a favore di Banca

Intesa iscritta il 12.08.04 n. 5907/1046 somma capitale

€ 3.500.000 scadenza 10 anni;

2) iscrizione giudiziale di € 7.826.438,63 a favore di

Unicredito Corporate Banking spa iscritta il 26/03/2010 n.

2389/366 quota capitale € 6.193.921,61; si segnala che in

detta ipoteca vengono erroneamente colpiti immobili in

13 Artogne di proprietà della società “S.EL.CA” srl società

elettrica Camusa con sede in Esine e codice fiscale

01884420983

3) iscrizione giudiziale di € 250.806,28 a favore di Chelab srl

iscritta il 13/04/2010 n. 2995/439 quota capitale €

227.101,60; si segnala che in detta ipoteca vengono

erroneamente colpiti immobili in Artogne di proprietà della

società “S.EL.CA” srl società elettrica Camusa con sede in

Esine e codice fiscale 01884420983

4) sentenza di fallimento a favore massa dei creditori

trascritta il 29.07.10 n.5866/4328 grava solo sui mappali

73,76,91,94,95,96,250,258,51/9, 260 parte

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2) IMMOBILE EX FORESTERIA LOCALITA’ FORNO ALLIONE A

BERZO DEMO (BS)

Piena proprietà di palazzina adibita a foresteria sita in Berzo Demo loc.Forno Allione.

DATI CATASTALI

L’immobile è censito al N.C.T. a seguito di variazione n.29278.1/09 del 30.07.09 come segue:

Comune di Berzo Demo

Foglio 33 mapp.17/501 località Forno d’Allione, PS1-T-1-2, cat. in corso di definizione

DESCRIZIONE

Trattasi di immobile originariamente adibito a foresteria, uffici ed

14 infermeria costituito da n. 3 fabbricati costruiti in periodi successivi

(ante 1967) contigui fra loro .

I fabbricati hanno una superficie complessiva pari a 2.725 mq circa distribuita su n. 4 piani di cui n. 3 fuori terra.

La proprietà è completata da area pertinenziale di superficie pari a circa 1.470 mq.

Gli edifici sono attualmente inutilizzabili e fatiscenti data la mancanza di manutenzione e devono essere considerati da ristrutturare completamente.

Si segnala che alcune parti della copertura dei fabbricati sono realizzate mediante lastre in eternit.

Le planimetrie catastali rappresentano gli immobili nella loro reale consistenza.

Confini: torrente Allione, mapp.17/502, mapp.236, mapp.17/503.

SITUAZIONE URBANISTICA

L’immobile ha origini ante 67 e successivamente non è stato mai oggetto di interventi edilizi.

Dal punto di vista urbanistico l’immobile ricade nel lotto S2 della

Convenzione Urbanistica per l’attuazione del Piano di Recupero

“Area ex UCAR” repertorio n. 12.166, raccolta 2.377 del 29/09/1998.

PROVENIENZA

L’immobile è pervenuto in forza al seguente atto di compravendita:

- atto di compravendita notaio Giuseppe Camadini rep. 12859 rac. 2729 del 19/12/2000, trascritto a Breno il 12/01/2001 ai nn.

15 259/208. Nell’atto, tra gli altri aspetti, si precisa che:

- l’immobile è venduto ad uso di servizi per area industriale e artigianale e deve essere destinato all’attività della piccola e media industria; l’eventuale variazione d’uso dovrà essere preventivamente autorizzata dagli Enti competenti;

- nel sottosuolo potrebbero esserci tubazioni di acque e passaggio cavi elettrici che sono al servizio proprio ne dei fabbricati e aree confinanti;

- la parte venditrice ha eseguito interventi di valutazione di rischio ambientale come previsto dalla Convenzione;

- - la copertura che ricopre i vani ad uso chiesetta (in uso alla popolazione locale senza alcun compenso come luogo di culto è in eternit.

STIMA

In base ai correnti valori di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione e destinazione d’uso, della dimensione, dello stato di abbandono e della attuale stagnazione del settore immobiliare, con conseguente scarsità della domanda e difficoltà di vendita, è possibile stimare gli immobili in oggetto a corpo in € 200.000,00

VALORE IMMOBILE EX FORESTERIA LOCALITA’ FORNO

D’ALLIONE A BERZO DEMO € 200.000,00

(diconsi euro duecentomila)

ELEMENTI UTILI PER L’I.C.I.

Gli immobili sono censiti al Catasto Edilizio Urbano senza classamento e rendita in corso di definizione; con istanza è stato

16 chiesto dal sottoscritto all’Agenzia del Territorio il classamento; una volta attribuita la rendita verranno forniti gli elementi per l’i.c.i. con idonea integrazione.

SITUAZIONE IPOTECARIA

Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Breno con aggiornamento al 19/10/2010, si è accertato che l’immobile è gravato da:

1) ipoteca volontaria di € 1.549.370,70 a favore di Cassa di

Risparmio Parma e Piacenza iscritta il 24/04/2001 n.

2204/270 somma capitale € 774.685,35 scadenza 15 anni;

2) ipoteca volontaria di € 700.000,00 a favore di Cassa di

Risparmio Parma e Piacenza iscritta il 31/12/2002 n.

8297/1195 somma capitale € 350.000,00 scadenza 15 anni;

3) iscrizione giudiziale di € 7.826.438,63 a favore di

Unicredito Corporate Banking spa iscritta il 26/03/2010 n.

2389/366 quota capitale € 6.193.921,61; si segnala che in

detta ipoteca vengono erroneamente colpiti immobili in

Artogne di proprietà della società “S.EL.CA” srl società

elettrica Camusa con sede in Esine e codice fiscale

01884420983

4) iscrizione giudiziale di € 250.806,28 a favore di Chelab srl

iscritta il 13/04/2010 n. 2995/439 quota capitale €

227.101,60; si segnala che in detta ipoteca vengono

erroneamente colpiti immobili in Artogne di proprietà della

società “S.EL.CA” srl società elettrica Camusa con sede in

17 Esine e codice fiscale 01884420983

************

3) IMMOBILE PALAZZINA UFFICI LOCALITA’ FORNO ALLIONE

A MALONNO (BS)

Piena proprietà di palazzina uffici in Malonno loc.Forno Allione.

DATI CATASTALI

L’immobile è censito al N.C.T. a seguito di variazione n.74305.1/04 del 19.10.04 come segue:

Comune di Malonno

Foglio 38 mapp.12626/3 via Forno Allione, PS1, cat.A/3, cl.2, vani 3 RC€ 94,51 mapp.12627/505 aggraffato al mapp. 12626/3 mapp.12626/4 via Forno Allione, PS1, cat.A/3, cl.2, vani 1,5 RC€ 47,26 mapp.12627/506 aggraffato al mapp. 12626/4 mapp.12626/5 via Forno Allione, PS1-T-1, cat.A/10, cl.2,vani 26,5 RC€ 4.584,85 mapp.12627/507 aggraffato al mapp. 12626/5

DESCRIZIONE

Trattasi di immobile adibito in prevalenza ad uffici con ricavate due unità abitative a piano terra adibite ad uso residenziale.

L’immobile si sviluppa su 3 piani di cui n. 2 fuori terra, ha una superficie complessiva pari a 1.050 mq circa di cui 700 mq circa adibiti ad uffici (piano terra e piano primo), 243 mq circa adibiti ad archivio (piano seminterrato) e i rimanenti 107 mq circa suddivisi in due alloggi (piano seminterrato).

L’immobile è stato oggetto di ristrutturazione e si presenta in ottimo

18 stato di manutenzione ed è caratterizzato da pareti esterne finite con pietra a vista, pavimenti interni in piastrelle, pareti interne mobili, caloriferi in alluminio, serramenti in alluminio e vetro camera, ascensore, impianto di condizionamento, bagni con piastrelle a pavimento e a parete.

La proprietà è completata da area esterna pavimentata con pietra e cancello in ferro automatico; inoltre il mappale 12627, aggraffato al mappale 12626, è adibito a parcheggio pubblico asfaltato.

Confini: strada, parcheggio pubblico mapp.12627/502, torrente

Allione, ferrovia Iseo – Edolo.

Le planimetrie catastali rappresentano l’immobile nella sua reale consistenza.

SITUAZIONE URBANISTICA

L’immobile ha origini ante 67 e successivamente è stato oggetto di ristrutturazione edilizia autorizzata con:

- C.E. n. 1826 prot 1489 del 15/10/2001

- C.E. n. 1826/V prot. 1495 del 16/07/2004 (variante)

- richiesta certificato agibilità del 26/07/2005 prot. 3104

L’immobile è oggetto di convenzione amministrativa “ex UCAR” (lotto

S1) atto notaio Camadini rep.12166/2337 trascritto a Breno il

28.10.98 n.4899/3824.

PROVENIENZA

L’immobile è pervenuto per atto di compravendita:

- notaio Giuseppe Camadini rep. 12441 rac. 2494 del 28/09/1999, trascritto a Breno il 23/10/1999 ai nn. 5419/4113, allegato e da

19 intendersi qui integralmente trascritto. Nell’atto, tra gli altri aspetti, si precisa che:

- l’immobile è venduto ad uso di uffici per area industriale e artigianale e deve essere destinato all’attività della piccola e media industria; l’eventuale variazione d’uso dovrà essere preventivamente autorizzata dagli Enti competenti;

- nel sottosuolo potrebbero esserci tubazioni di acque e passaggio cavi elettrici che sono al servizio proprio o dei fabbricati e aree confinanti;

- la parte venditrice ha eseguito interventi di valutazione di rischio ambientale come previsto dalla Convenzione;

- è concessa la possibilità di procedere, su parte di terreno confinante con la Strada Statale del Vivione, ad interrare una tubazione per passaggio cavi;

- appoggiato al muro di confine esterno della proprietà sul lato

Ferrovia/Torrente Allione, esiste un palo in legno per il sostegno dei cavi telefonici della Società Ferrovie Nord.

STIMA

In base ai correnti valori di mercato nella zona, tenuto conto della ubicazione, destinazione d’uso, dello stato delle finiture, della dimensione e della attuale stagnazione del settore immobiliare con conseguente scarsità della domanda e difficoltà di vendita è possibile stimare l’immobile in oggetto a corpo in € 1.000.000,00 in ragione di

1.200,00 €/mq.

VALORE IMMOBILE PALAZZINA UFFICI LOCALITA’ FORNO

20 D’ALLIONE A MALONNO € 1.000.000,00

(diconsi euro unmilione)

ELEMENTI UTILI PER L’I.C.I.

In base alle rendite catastali si ottiene: mapp.12626/3 cat.A/3 RC€ 94,51 x 100 = € 9.451,00 mapp.12626/4 cat.A/3 RC€ 47,26 x 100 = € 4.726,00 mapp.12626/5 cat.A/10 RC€ 4.584,85 x 50 = € 229.242,50 sommano € 243.419,50 aumento del 5% ai fini i.c.i.

€ 243.419,50 x 1,05 = € 255.590,47

Valore ai fini i.c.i. € 255.590,47

SITUAZIONE IPOTECARIA

Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Breno con aggiornamento al 19/10/2010, si è accertato che l’immobile è gravato da:

1) ipoteca volontaria di € 1.549.370,70 a favore di Cassa di

Risparmio Parma e Piacenza iscritta il 24/04/2001 n.

2204/270 somma capitale € 774.685,35 scadenza 15 anni;

2) ipoteca volontaria di € 700.000,00 a favore di Cassa di

Risparmio Parma e Piacenza iscritta il 31/12/2002 n.

8297/1195 somma capitale € 350.000,00 scadenza 15 anni;

3) iscrizione giudiziale di € 7.826.438,63 a favore di

Unicredito Corporate Banking spa iscritta il 26/03/2010 n.

2389/366 quota capitale € 6.193.921,61; si segnala che in

detta ipoteca vengono erroneamente colpiti immobili in

21 Artogne di proprietà della società “S.EL.CA” srl società

elettrica Camusa con sede in Esine e codice fiscale

01884420983

4) iscrizione giudiziale di € 250.806,28 a favore di Chelab srl

iscritta il 13/04/2010 n. 2995/439 quota capitale €

227.101,60; si segnala che in detta ipoteca vengono

erroneamente colpiti immobili in Artogne di proprietà della

società “S.EL.CA” srl società elettrica Camusa con sede in

Esine e codice fiscale 01884420983

5) sentenza dichiarativa di fallimento a favore della massa

dei creditori trascritta il 29.07.10 n.5866/4328

************

4) CAPANNONE E EX PALAZZINA UFFICI LOCALITA’ FORNO

ALLIONE A BERZO DEMO (BS)

Piena proprietà di capannone e palazzina uffici dismessa in Berzo

Demo loc.Forno Allione.

DATI CATASTALI

L’immobile è censito al N.C.T. a seguito di variazione n.E04625.1/97 del 27.08.97 come segue:

Comune di Berzo Demo

Foglio 33 mapp.19/6 località Forno Allione, PT, cat.in corso di definizione

Foglio 17 mapp.7488 /501 località Forno Allione, PS1-T-1, cat.in corso di definizione

Il mapp.7488 corrisponde al mappale 20 del foglio 33 del N.C.T.

22 DESCRIZIONE

Trattasi di complesso immobiliare costituito da n. 2 fabbricati adibiti a capannone produttivo e palazzina uffici con area pertinenziale esclusiva .

Il capannone produttivo (foglio 33 mappale 19 sub 6) ha una superficie pari a circa 2.116 mq di cui 125 mq adibiti ad uffici con soprastante soppalco; inoltre vi è un corpo staccato di superficie pari a circa 27 mq adibito a locale pesa posto in prossimità dell’ingresso carraio. L’immobile è caratterizzato da pavimento in battuto di cemento, n. 2 campate con struttura in c.a. e carpenteria metallica, tamponamenti perimetrali in laterizi e prismi, copertura in laterocemento e lastre ondulate di eternit e n. 2 carriponte. I locali adibiti ad ufficio sono caratterizzati da pavimento galleggiante in plastica e pareti mobili, mentre i locali adibiti a spogliatoi servizi hanno il pavimento in piastrelle.

L’immobile ex palazzina uffici ha una superficie complessiva pari a

488 mq circa distribuita su n. 2 piani fuori terra ed un piano interrato destinato a spogliatoi – servizi e centrale termica.

L’edificio è in stato di abbandono.

Le planimetrie catastali rappresentano gli immobili nella loro reale consistenza con esclusione di:

° una finestra realizzata in più nella palazzina uffici

° diverse tramezzature interne nei locali spogliatoi – uffici all’interno del capannone.

L’area esterna pertinenziale di proprietà è adibita al deposito e alla

23 movimentazione degli automezzi ed è dotata di pavimentazione in asfalto.

Confini: ferrovia Iseo – Edolo, torrente Allione, piazzale comune, mapp.19/2.

SITUAZIONE URBANISTICA

L’immobile ex palazzina uffici ha origini ante 67 e successivamente non è mai stato oggetto di pratiche edilizie.

Il capannone edificato ante 67 successivamente è stato oggetto di ristrutturazione edilizia autorizzata con:

- concessione edilizia n.17/77 prot. n. 2561 del 15/11/1977

- concessione edilizia n.25 prot. n. 2231 del 14/10/1978

- DIA prot. n. 849 del 27/02/1998

L’immobile rientra nel comparto ex UCAR lotto C1 di cui alla convenzione urbanistica rep.12166/2377 del 29.09.98 notaio

Camadini.

PROVENIENZA

L’immobile è pervenuto in forza al seguente atto di compravendita:

- atto di compravendita notaio Giuseppe Camadini rep. 13807 rac. 3398 del 18/09/2003, trascritto a Breno il 23/09/2003 ai nn.

6731/5117

STIMA

24 stimare gli immobili in oggetto come segue:

- capannone: mq 2.140 x 320,00 €/mq = € 684.800,00

- ex palazzina uffici: mq 488 x 100,00 €/mq = € 48.800,00 totale € 733.600,00

VALORE CAPANNONE ED EX PALAZZINA UFFICI LOCALITA’

FORNO D’ALLIONE A BERZO DEMO € 730.000,00

(diconsi euro settecentotrentamila)

ELEMENTI UTILI PER L’I.C.I.

SITUAZIONE IPOTECARIA

Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Breno con aggiornamento al 19/10/2010, si è accertato che l’immobile è gravato da:

1) ipoteca volontaria di € 1.280.000,00 a favore di San Paolo

Imi Spa iscritta il 25/09/2003 n. 6788/1154 somma capitale €

640.000 scadenza 10 anni;

2) iscrizione giudiziale di € 7.826.438,63 a favore di

Unicredito Corporate Banking spa iscritta il 26/03/2010 n.

2389/366 quota capitale € 6.193.921,61; si segnala che in

detta ipoteca vengono erroneamente colpiti immobili in

Artogne di proprietà della società “S.EL.CA” srl società

25 elettrica Camusa con sede in Esine e codice fiscale

01884420983

3) iscrizione giudiziale di € 250.806,28 a favore di Chelab srl

iscritta il 13/04/2010 n. 2995/439 quota capitale €

227.101,60; si segnala che in detta ipoteca vengono

erroneamente colpiti immobili in Artogne di proprietà della

società “S.EL.CA” srl società elettrica Camuna con sede in

Esine e codice fiscale 01884420983

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TABELLA RIASSUNTIVA

n. descrizione stima

complesso produttivo, Comune Berzo Demo loc. Forno 1 € 4.600.000,00 Allione

immobile adibito ad ex foresteria, Comune Berzo Demo, 2 € 200.000,00 loc. Forno d’Allione

3 palazzina uffici, Comune Malonno, via Forno Allione € 1.000.000,00

capannone ed ex palazzina uffici, Comune Berzo Demo 4 € 730.000,00 loc. Forno Allione

TOTALE € 6.530.000,00

Brescia, 10.03.2011

Allegati:

‹ documentazione fotografica

‹ visure catastali

‹ planimetrie catastali

‹ atti provenienza

‹ visure ipotecarie

‹ concessioni edilizie