TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 151/2010: S.E.L.C.A. GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT. GIACOMO DUCOLI PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI IN BERZO DEMO, MALONNO Brescia, 10.03.2011 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 151/2010: S.E.L.C.A. GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT. GIACOMO DUCOLI PREMESSA Il curatore dott. Ducoli nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l’individuazione degli immobili di proprietà della ditta fallita ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO “L’esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni di proprietà della ditta fallita S.E.L.C.A.” Successivamente il sottoscritto si recava nei Comuni di Berzo Demo, Malonno ove sono siti gli immobili in oggetto; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente RELAZIONE 1) COMPLESSO INDUSTRIALE IN LOCALITA’ FORNO ALLIONE A BERZO DEMO (BS) Piena proprietà di complesso industriale sito in Berzo Demo loc.Forno Allione. DATI CATASTALI Gli immobili sono censiti al N.C.T. come segue: Comune di Berzo Demo Foglio 27 2 mapp.7068 /1 località Forno Allione, p.T cat.F/4 in corso di definizione mapp.7068 /2 località Forno Allione, p.T cat.F/4 in corso di definizione in forza di variazione n.F00358.1/97 del 05.06.97 Foglio 33 mapp.51 /9 località Forno Allione, p.T-1-S1 cat.D/7 RC€ 56.305,00 in forza di variazione n.34106.1/06 del 10.04.06 e al catasto terreni Foglio 33 mapp.73 fabbricato rurale, mq 270 mapp.76 fabbricato rurale, mq 2.470 mapp.91 pascolo arboreo, cl. U, sup. ha 0.11.40 RD€ 1,77 RA€ 0,82 mapp.94 pascolo cespugli, cl. U, sup. ha 0.47.20 RD€ 2,44 RA€ 1,22 mapp.95 prato, cl. 3, sup. ha 0.17.00 RD€ 4,83 RA€ 3,95 mapp.96 fabbricato rurale, mq 3.130 mapp.243 ente urbano, ha 0.21.65 mapp.245 ente urbano, ha 0.12.72 mapp.247 ente urbano, ha 0.00.02 mapp.250 cast. frutto, cl. 3, sup. ha 0.00.05 RD€ 0,01 RA€ 0,01 mapp.251 ente urbano, ha 0.01.32 mapp.255 ente urbano, ha 0.00.60 mapp.258 cast. frutto, cl. 3, sup. ha 0.62.15 RD€ 9,63 RA€ 3,21 mapp.260 parte reliquato stradale, porzione di 1.050 da stralciarsi dai complessivi mq 1.620 Il mappale 7068 N.C.E.U. corrisponde al mappale 211 foglio 33 del N.C.T.R. 3 DESCRIZIONE Trattasi di complesso produttivo costituito da n. 4 corpi di fabbrica distinti (n. 3 capannoni e n. 1 portineria) realizzati all’interno di un complesso produttivo sito in località Forno Allione del Comune di Berzo Demo a destinazione prevalente industriale produttiva oggetto di un piano di recupero. Il complesso industriale si sviluppa su un’area complessiva pari a circa 50.500 mq ed è costituito da diversi corpi di fabbrica, da piazzali e strade interne di accesso oltre che da uno scalo ferroviario per il carico e lo scarico di merci. Il complesso è così formato: - capannone produttivo (foglio 33, mappale 51, sub 9): l’immobile è un capannone costituito da n. 5 campate con locali adibiti ad uffici, spogliatoi, servizi, laboratori e mensa realizzati all’interno del capannone ed annessa area pertinenziale adibita a movimentazione mezzi e deposito. Il capannone si sviluppa su n. 3 piani (seminterrato, terra e primo) ed è caratterizzato da pavimentazione in battuto di cemento, struttura portante in cemento armato e carpenteria metallica con tamponamenti in laterizio e tetto realizzato mediante copertura in lamiera, tavelle ed eternit. Il capannone è dotato di n. 7 carriponte. L’immobile si trova in condizioni di semi abbandono con finiture deteriorate. La superficie complessiva coperta del capannone è pari a circa 12.250 mq così distribuita: - piano terra: 4 ° capannone con altezza pari a 11 m ha una superficie pari a circa 2.962 mq; ° capannone con altezza pari a 9 m ha una superficie pari a circa 2.580 mq; ° capannone con altezza pari a 8 m ha una superficie pari a circa 4.083 mq; ° locali adibiti ad uffici, spogliatoi, laboratori, servizi e mensa, con superficie complessiva pari a circa 420 mq, sono caratterizzati da caloriferi in alluminio, pavimento in piastrelle, pareti mobili finestrate, controsoffitti in pannelli con illuminazione a neon, pareti intonacate; ° cabina elettrica di superficie pari a circa 193 mq ° portineria con pavimento in piastrelle e serramenti esterni in ferro e vetro semplice, di superficie pari a circa 45 mq ° tettoia mq. 770 ° tettoia con tamponamenti laterali di superficie pari a circa 275 mq ° depositi mq. 750 - piano primo: ° soppalco sopra locali adibiti ad uffici di circa 300 mq e locali ufficio mq. 121 circa; ° tettoia con tamponamento perimetrale situata su terrapieno di superficie pari a circa 172 mq ° locale con passerella con superficie pari a circa 70 mq 5 - piano interrato: ° locali adibiti a deposito con altezza media pari a 3,65 m e superficie di circa 880 mq; - capannone stoccaggio (foglio 27, mappale 7068, sub 1): l’immobile è un capannone costituito da un’unica campata con altezza utile pari a 10 m, pavimento in battuto di cemento, struttura portante in cemento armato e tamponamenti in laterizio; sono presenti anche locali adibiti ad uffici che si sviluppano su due piani; l’immobile ha una superficie complessiva coperta pari a 822 mq e sviluppata pari a mq. 942 mq circa con finiture scadenti. - capannone officina (foglio 27, mappale 7068, sub 2): l’immobile è un capannone costituito da un’unica campata con altezza utile pari a 6.2 e 4.2 m, pavimento in battuto di cemento, struttura portante in cemento armato e tamponamenti in laterizio; sono presenti anche locali adibiti ad uffici che si sviluppano su due piani; l’immobile ha una superficie complessiva pari a 230 mq (superficie coperta mq. 188) circa con finiture scadenti e mq.36 al piano 1°. Il complesso industriale con superficie complessiva coperta pari a mq. 13.260 e sviluppata pari a mq. 14.670 è dotato di area scoperta pertinenziale adibita a transito mezzi e deposito di superficie pari a circa 36.000 mq di cui circa 7.350 mq interessati dalla presenza di bosco e circa 2.850 mq interessati dalla presenza di box aperti per lo stoccaggio di materiali realizzati con strutture in cemento armato. Il complesso produttivo è interessato dalla presenza di materiale 6 minerale di diversa natura stoccato in cumuli sia all’interno dei capannoni sia sui piazzali di pertinenza. Si segnalano le seguenti difformità: 1 – piano terra (sub 9 scheda 2): il locale adibito a deposito in lato sud ovest non trova riscontro nelle concessioni edilizie (colore arancio lettera A) 2 – piano terra (sub 9 scheda 2): la distribuzione interna delle tramezze degli uffici, spogliatoi e mensa non trova riscontro nella scheda catastale sub 9 scheda 2 (colore arancio lettera B) 3 – piano terra (sub 9 scheda 2): la tettoia in lato sud est non torva riscontro nelle concessioni edilizie e parte di essa è stata demolita (colore arancio lettera C) 4 – piano terra (sub 9 scheda 2): le n. 3 strutture in lamiera realizzate a ridosso del muro perimetrale lato est del capannone non trovano riscontro sia negli atti autorizzativi sia nelle schede catastali (colore arancio lettera D) 5 – piano terra (sub 9 scheda 3): il tamponamento della tettoia autorizzata con c.e. 44/78 non trova riscontro negli atti autorizzativi, nella scheda catastale la tettoia non è estesa anche ai box in c.a. (colore arancio lettera E) 6 – piano terra (sub 9 scheda 3): i box in c.a. su lato sud est non trovano riscontro nella planimetria catastale (lettere F) 7 – piano primo (sub 9 scheda 4): la tettoia in lato sud non trova riscontro sia negli atti autorizzativi sia nelle schede catastali (colore arancio lettera G) 7 8 - piano primo (sub 9 scheda 4): il piano primo sopra la ex cabina elettrica non è rappresentato correttamente nella scheda catastale (colore arancio lettera H) 9 - piano primo (sub 9 scheda 4): parte del soppalco non trova riscontro negli atti autorizzativi (colore arancio lettera I) 10 - piano primo (sub 9 scheda 4): parte dello spogliatoio e servizi sul soppalco non trova riscontro negli atti autorizzativi (colore arancio lettera L) 11 - piano interrato (sub 9 scheda 1): la tettoia di copertura dello scivolo di accesso al piano interrato non trova riscontro sia negli atti autorizzativi sia nelle schede catastali (colore arancio lettera M) 12 - piano interrato (sub 9 scheda 1): parte del seminterrato non trova riscontro nelle schede catastali (colore arancio lettera N) Confini: strada, mapp.257, ferrovia Iseo – Edolo, mapp.97, 98, residua porzione mapp.260, 147, 92, 259, 51/10. BONIFICA In merito alla valutazione di rischio ambientale, si rimanda alla positiva presa d’atto della Provincia di Brescia del 26.11.96 n.584/10/96 P.G. allegata e alla relativa relazione conclusiva di indagine. SITUAZIONE URBANISTICA L’intero complesso produttivo ha origini ante 67 e successivamente è stato oggetto di ampliamenti, ristrutturazioni e modifiche edilizie autorizzate mediante i seguenti atti comunali: 8 - licenza di costruzione n.7/69 prot. n. 1162 del 21/04/1969 - certificato di agibilità pratica edilizia 8(7)/69 del 04/02/1970 - licenza di costruzione n.8/69 prot. n. 1163 del 21/04/1969 - certificato di agibilità pratica edilizia 9(8)/69 del 04/02/1970 - licenza di costruzione n.12/71 del 19/05/1971 - licenza di costruzione n.13/71 del 19/05/1971 - licenza di costruzione n.28/72 prot.