Geschäftsbericht 2019 Gewo Geschäftsbericht 2019
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
GESCHÄFTSBERICHT 2019 GEWO GESCHÄFTSBERICHT 2019 Inhaltsverzeichnis SEITE Kurzüberblick 4 Verwaltungsorgane Vorstand, Aufsichtsrat 5 Lagebericht 2019 6 – 13 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 Bilanz 14 – 15 Gewinn- und Verlustrechnung 16 Anhang 17 – 24 Verwendung des Bilanzgewinns 2019 24 Bericht des Aufsichtsrates 25 GEWO-Projekte 26 – 38 3 KURZÜBERBLICK Einheit 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017 31.12.2016 31.12.2015 Anlagen im Bau TEUR 0 6.462 2.825 1.413 1.251 Sachanlagen TEUR 31.035 31.912 28.968 24.963 22.854 Bilanzsumme TEUR 38.439 35.035 36.628 27.546 26.257 Verwaltungsorgane Geschäftsguthaben TEUR 1.500 1.431 1.413 1.387 1.344 Ergebnisrücklagen TEUR 12.958 10.267 10.016 9.850 9.747 VORSTAND Rückstellungen TEUR 2.648 2.538 2.676 2.733 2.800 Kreditverbindlichkeiten TEUR 16.478 17.891 19.388 10.927 9.917 Michael Günther 74074 Heilbronn Mieterträge (ohne Betriebskosten) TEUR 5.827 5.567 5.506 5.099 4.959 Immobilienfachwirt TEUR Instandhaltung 3.277 2.405 2.517 2.513 2.397 (bis 30.11.2019) Kreditzinsen TEUR 261 292 224 180 175 Jahresüberschuss TEUR 4.134 310 319 221 161 Waldemar Fiedler 74211 Leingarten Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wohnungsbestand (ab 01.12.2019) eigene Mietwohnungen Anzahl 1.105 1.099 1.099 1.092 1.080 eigene Gewerbeeinheiten Anzahl 10 10 10 10 10 Thomas Schuhmacher 74189 Weinsberg Anzahl 1.115 1.109 1.109 1.102 1.090 Kreiskämmerer Wohn- und Nutzfläche qm 72.192 71.830 71.738 71.326 70.469 Leerstandsqoute % 0,6 0,8 0,5 0,5 1,1 AUFSICHTSRAT Fluktuationsrate % 5,6 5,3 6,2 8,4 6,9 Vorsitzender Peter Dolderer 74177 Bad Friedrichshall Kreditzinssatz % 1,6 1,6 1,2 1,6 1,8 Bürgermeister a. D. Sollmiete EUR/qm 6,26 6,20 6,14 5,73 5,72 Instandhaltung EUR/qm 43,91 33,48 35,08 35,23 34,02 Stellvertretender Vorsitzender Matthias Peschke 71679 Asperg EUR/qm Investition in Bestand 43,91 33,48 38,16 38,39 35,37 Sparkassendirektor fremde Miet- und Eigentumswohnungen Anzahl 917 907 1.208 1.222 1.235 Schriftführer Harald Pfeifer 74080 Heilbronn Polizeihauptkommissar Mitgliederbestand Anzahl 1.790 1.751 1.782 1.787 1.756 (bis 23.07.2019) Geschäftsanteile Anzahl 5.346 5.075 5.040 4.984 4.768 Tanja Sagasser-Beil 74078 Heilbronn Mitarbeiter Anzahl 16 15 15 14 14 Mediendesignerin (ab 23.07.2019) Bautätigkeit 2019 WOHNUNGEN Bauüberhang 36 Stellvertretender Schriftführer Claus-Jürgen Renelt 97340 Segnitz Diplom-Ingenieur Baubeginne 2019 0 Bauvolumen 36 Rolf Kieser 74336 Brackenheim Baufertigstellungen 2019 36 Bürgermeister Bauüberhang am 31.12.2019 0 Karl-Heinz Kübler 74080 Heilbronn Gesamte Bautätigkeit Kriminalkommissar a. D. von 1911 - 1945 727 von 1946 - 2019 5.873 6.600 4 5 LAGEBERICHT 2019 1. Grundlagen des Unternehmens 2. Wirtschaftsbericht Zweck unserer Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mit- Durch diese umfangreichen Maßnahmen treten wir erfolg- 2. 1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene glieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial ver- reich Leerständen und Fluktuation entgegen und erhal- Rahmenbedingungen antwortbare Wohnungsversorgung. Zur Erreichung dieses ten nachhaltig Wert und Vermietbarkeit unserer Objekte. Zieles bauen, erwerben und vermieten wir Wohnbauten. Eine anhaltend hohe Nachfrage bestätigt die gute Qualität Anfang 2019 steigen die Mieten wie im Vorjahr aufgrund Neben den Einnahmen aus der Hausbewirtschaftung er- unserer Wohnungen. des robusten Wirtschaftswachstums, einer positiven Ent- zielen wir zusätzliche Überschüsse aus der Wohnungs- wicklung auf dem Arbeitsmarkt und nicht zuletzt auch auf- eigentumsverwaltung und der Mietverwaltung für Dritte. Bei der Finanzierung der Investitionen achten wir auf grund des attraktiven Industriestandorts Heilbronn weiter Das Bauträgergeschäft ist für uns bis auf Weiteres von un- Solidität durch Abschluss von Darlehen mit langfristiger an. Die konjunkturelle Dynamik hat sich jedoch deutlich tergeordneter Bedeutung. Stattdessen konzentrieren wir Zinsbindung. Um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren, verlangsamt. Als Anlageklasse steht die Wohnimmobilie uns auf den Neubau von Mietwohnungen. werden Volltilgerdarlehen präferiert. So können wir den nach wie vor im Fokus von privaten wie institutionellen In- LAGEBERICHT durchschnittlichen Zinssatz für Fremdkapital entsprechend vestoren, wobei sich Kaufpreise teilweise von tatsächlich Unser Mietwohnungsbestand befindet sich ausschließ- gering halten. erzielbaren Mieten abgekoppelt haben. Diese Umstände 2019 lich im Stadt- und Landkreis Heilbronn und bietet vielen sind mitunter Ausdruck der lang anhaltenden Niedrigzins- Menschen Wohnraum mit bezahlbaren Mieten als gute Im Gegensatz zu renditeorientierten Vermietern werden phase. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins Alternative zwischen dem freien Mietmarkt einerseits und die Mieten nicht zur Befriedung von Profiterwartungen ver- seit Anfang 2016 unverändert bei 0,0 % belassen sowie die dem Wohneigentum anderseits. Wir konzentrieren uns wendet, sondern überwiegend in den Bestand investiert ultralockere Geldpolitik durch die Ende 2019 wieder aufge- jedoch nicht nur auf eine angemessene Miethöhe, son- bei gleichzeitig angestrebten positiven Jahresergebnissen. nommenen Anleihekäufe fortgesetzt. dern auch auf massive Investitionen in den eigenen Be- stand. Das Spektrum dieser energetischen Sanierungs- und Zuwanderungsgewinne aus In- und Ausland stellen einen Modernisierungsmaßnahmen reicht dabei vom Einbau von weiteren Preistreiber für die Nachfrage nach Wohnraum Zentralheizungen mit solarer Brauchwasserversorgung über dar. Die Baukosten für den Neubau befinden sich derzeit neue Fenster, Türen und Dachdeckungen bis hin zu Voll- auf hohem Niveau und steigen in manchen Gewerken wei- wärmeschutz für Fassaden, Dach- und Kellerdämmungen ter an. Zusätzlich werden energetische Anforderungen an und Balkonsanierungen neben der Modernisierung von die Erstellung von Wohnbauten stetig verschärft. Darüber Kellerräumen und Treppenhäusern. hinaus herrscht auch im Stadt- und Landkreis Heilbronn eine Bauplatzknappheit. Geeignete und wirtschaftlich sinn- volle Förderprogramme gewinnen vor diesem Hintergrund immer mehr an Bedeutung. In diesem Spannungsfeld werden kostengünstiger Neubau und bezahlbare Mieten zunehmend wichtiger. Dieser He- rausforderung stellt sich unsere Genossenschaft. 6 7 LAGEBERICHT 2019 2.2 Geschäftsverlauf 2.4 Lage der Genossenschaft 2.2.1 Hausbewirtschaftung 2.2.2 Eigentumswohnungsverwaltung 2.4.1 Vermögenslage Durch Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit 30 Wohn- Die Genossenschaft ist zum 31. Dezember 2019 Verwalter Die Vermögenslage unserer Genossenschaft stellt sich wie folgt dar: einheiten sowie durch Neubau von 36 Mietwohnungen in nach dem Wohnungseigentumsgesetz von 54 (Vorjahr: 53) Bad Friedrichshall, Am Plattenwald 20 bewirtschaftet die Eigentümergemeinschaften mit 836 (Vorjahr: 826) Wohn- 31.12.2019 VORJAHR VERÄNDERUNG Genossenschaft zum 31. Dezember 2019 insgesamt 1.105 einheiten. Im Geschäftsjahr ist eine Gemeinschaft mit ins- TEUR % TEUR % TEUR % (Vorjahr: 1.099) Wohneinheiten sowie zehn (Vorjahr: zehn) gesamt zehn Wohneinheiten zugegangen. Vermögen Gewerbeeinheiten mit einer Wohn- bzw. Nutzfläche von 72.192 qm (Vorjahr: 71.830 qm). Zusätzlich werden zum Bilanzstichtag insgesamt 81 (Vor- Immaterielle Anlagen 8 0,0 8 0,0 0 0,0 jahr: 81) Mietwohnungen für fremde Eigentümer verwaltet Sachanlagen 31.035 80,7 31.912 91,1 -877 -2,7 Die durchschnittliche Sollmiete (inkl. Studentenwohnun- (Mietverwaltung für Dritte). Finanzanlagen 4 0,0 4 0,0 0 0,0 gen) hat sich mit 6,26 EUR/qm gegenüber dem Vorjahr mit Anlagevermögen 31.047 80,7 31.924 91,1 -877 -2,7 6,20 EUR/qm leicht erhöht. Unfertige Leistungen 1.850 4,9 1.785 5,1 65 3,6 Flüssige Mittel 5.359 13,9 1.107 3,2 4.252 >100,0 Für eine weitere nachhaltige Vermietbarkeit unseres Bestan- 2.3 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren Übriges Umlaufvermögen 183 0,5 216 0,6 -33 -15,3 des sind umfangreiche Aufwendungen im Sanierungs- und Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 0 0,0 3 0,0 -3 -100,0 Modernisierungsbereich notwendig. Insgesamt wurden Einheit 2019 VORJAHR Umlaufvermögen/RAP 7.392 19,3 3.111 8,9 4.281 >100,0 hierfür im Geschäftsjahr TEUR 3.277 (Vorjahr: TEUR 2.405) 38.439 100,0 35.035 100,0 3.404 9,7 investiert; das entspricht einer Quote von 43,91 EUR/qm (Vorjahr: 33,48 EUR/qm). Finanzielle Leistungsindikatoren Sollmiete EUR/qm 6,26 6,20 Kapital Die Kosten für Fremdkapital belaufen sich auf TEUR 261 Instandhaltung EUR/qm 43,91 33,48 Geschäftsguthaben 1.500 3,9 1.431 4,1 69 4,8 (Vorjahr: TEUR 292); der durchschnittliche Zinssatz für Kre- Kreditzinssatz % 1,6 1,6 Ergebnisrücklagen 12.958 33,7 10.267 29,3 2.691 26,2 dite liegt bei 1,6 % (Vorjahr: 1,6 %). Jahresüberschuss TEUR 4.134 310 Bilanzgewinn 1.654 4,3 279 0,8 1.375 >100,0 Eigenkapital 16.112 41,9 11.977 34,2 4.135 34,5 Das Jahresergebnis von TEUR 4.134 (Vorjahr: TEUR 310) ist Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren Rückstellungen 2.648 6,9 2.538 7,2 110 4,3 hauptsächlich durch Erträge aus dem Abgang von Anla- Leerstandsquote % 0,6 0,8 Kreditverbindlichkeiten 16.478 42,9 17.891 51,1 -1.413 -7,9 gevermögen sowie erneut durch hohe Investitionen be- Fluktuationsrate % 5,6 5,3 Erhaltene Anzahlungen 1.944 5,0 1.851 5,3 93 5,0 einflusst. Übrige Verbindlichkeiten 1.257 3,3 778 2,2 479 61,6 Fremdkapital 22.327 58,1 23.058 65,8 -731 -3,2 Die Leerstandsquote – der überwiegende Teil betrifft stra- 38.439 100,0 35.035 100,0 3.404 9,7 tegischen Leerstand aufgrund geplanter Wohnungsmoder- nisierungen bzw. -sanierungen – von 0,6 % (Vorjahr: 0,8 %) hat sich leicht reduziert und liegt insgesamt auf niedrigem Die Veränderung der Sachanlagen ergibt sich aus Kosten Der Anstieg des Umlaufvermögens ist maßgeblich durch Niveau. von TEUR 311 für den Neubau in Bad Friedrichshall, Am Plat- den Mittelzufluss aus o. g. Anlagenverkäufen geprägt. tenwald 20 sowie aus Zugängen bei der Betriebs- und Ge- Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Anzahl der Wohnungs- schäftsausstattung von TEUR 156. Demgegenüber stehen wechsel von 59 auf 62 leicht erhöht (exkl. Studentenwoh- Abschreibungen in Höhe von TEUR 931 sowie Buchwert- nungen). Die frei werdenden Wohnungen konnten zeitnah abgänge durch Verkäufe von 30 Wohneinheiten und von vermietet werden.