FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Saksbehandler : FLEKKEFJORD KOMMUNE Petter Rappe Arkivsaksnr : 05/1233 Saksfremlegg Arkiv : L12 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet 21.08.2008 139/08 ASK Formannskapet 01.09.2011 129/11 PRA Bystyret 29.03.2012 020/12 PRA Reguleringsplan for Sandgård Gnr. 11 bnr. 4, Hidra Saksdokumenter: 1. Reguleringsbestemmelser sist revidert 24.6.2011 2. Reguleringskart datert 2.7.2004, revidert 8.4.2008 3. Fotomontasjer BYS-020/12 vedtak: Formannskapet finner å kunne fremme forslag om reguleringsplan for Sandgård, Hidra gnr.11 bnr.4 slik den nå ligger. Tiltakshaver har tatt hensyn til innsigelsene fra fylkeskonservatoren og endret det opprinnelige forslaget. Saksopplysninger: Bakgrunn Ark. Kristiansen & Selmer-Olsen sendte i 2003 inn reguleringsforslag på vegne av en av grunneierne, Arne Erik Mathiassen. Området ligger på Fidje ved Kirkehavn på Hidra, og omfatter deler av eiendommen gnr. 11 bnr. 4. Eiendommen støter i syd mot kommunal vei til Fiskerihavna på østsiden av broen. Planforslaget kom av ulike grunner, bl.a. usikkerhet knyttet til springflo i området, ikke frem til 1.gangs behandling i Planutvalget i 2003. Firmaet sendte 29.3.05 på ny inn forslag til plan med bestemmelser, som den 21.4.2005 ble behandlet i planutvalget med følgende vedtak: ”Reguleringsforslag, sist revidert 29.3.05 med tilhørende bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn etter reglene i plan- og bygningslovens § 27.1-2” Planen lå ute til ettersyn i mai 2005, og det kom inn 7 uttalelser. Uttalelsene kommenteres ikke i denne omgang, men det kan nevnes at merknadene gikk på avgrensing av planen (Helland, nabo) fortøyningsplasser (Kystverket, Fiskarlaget, Fiskeridirektoratet innsigelse) Fylkesmannen gir faglig råd om ikke å åpne for ytterligere utbygging i området av hensyn til kulturlandskapet, som blant de 9 prioriterte kulturlandskapsområdene i Vest-Agder. Fylkeskommunen reiser innsigelse mot planen, grunnet i at bebyggelsen ikke følger retningslinjene som er nedfelt i kystsoneplanen (”Nybygg bør plasseres inntil eksisterende bebyggelse. Utbygging bør fortrinnsvis skje som utfyllende bebyggelse / fortetning .”) Fiskerihavnen var utsatt ved stormflo og vind, og Kystverket besluttet å bygge en ledeskjerm like nord for broen til Fiskerihavnen. Som følge av det, skrev arkitekten 16.juni 2006 til Kystverket at planarbeidet var stilt i bero inntil ” Kystverket har utredet konsekvensene av ledeskjermen med mulige avbøtingstiltak, da dette direkte vil innvirke på mulighetene for utbygging på vår oppdragsgivers eiendom ” I tillegg til Kystverkets ledeskjerm, har kommunen utvidet gjennomstrømmingsarealet i vegfyllingen, for derved å minske faren for oppstuving av vann sør for broen. I SINTEF’s utredning fra 2006, fremgår at ekstra strømløp vil redusere vannhastigheten i ekstrem flom til om lag 2/3 av dagens hastighet, mens oppstuvning av vann som følge av vegfyllingen vil bli redusert til cirka det halve. Etter dette har Kristiansen & Selmer-Olsen as den 28.april 2008 sendt inn en revidert plan, mye lik planen som har vært ute til offentlig ettersyn. Det har skjedd mindre forskyvinger av veg og boligbyggene, og bestemmelsene er noe endret. Vurdering: Jeg mener at reguleringsforslaget ikke bør fremmes nå. Derfor er denne saksfremstillingen redusert til å gjelde dette spørsmålet. Dersom planutvalget likevel finner å ville fremme planen, må saksfremstillingen utvides til også å gjelde de ulike planelementene. Det er en rekke spørsmål som er knyttet til planen, og som bør drøftes i en videre sammenheng, og da gjennom revisjon av kommuneplanen, et arbeid som skal starte i inneværende år. Viktige elementer vil være: - spørsmålet om bebyggelse av strandarealene i området, - forholdet til det påtenkte opplevelsessenteret i Fiskerihavnen, der planarbeidet er meldt oppstartet. - forholdet til innsigelsene fra Fylkeskommunen og Fiskeridirektoratet. - avgrensing av planområdet. - planens bebyggelse i forhold til ”garantierklæringen” fra 1989 vedrørende dekning av utgifter ved flom. - planen i forhold til Plan- og bygningslovens § 68 om ”naturforhold”, i dette tilfellet flom. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 30, 2.ledd, finner planutvalget ikke å ville fremme forslag om reguleringsplan for Sandgård, Hidra, gnr. 11 bnr. 4. Spørsmålet om bebyggelse på eiendommen må avklares gjennom den forstående revisjonen av kommunedelplanen (kystsoneplanen). 21.08.2008 Formannskapet Behandling: Kåre Mathiassen fratrådte ved sakens behandling. Formannskapet fattet enstemmig følgende vedtak: Planutvalget vil ta planen opp til behandling når tiltakshaver har kommentert de innkomne uttalelser til planen datert 21.04.05 i sin helhet. FSK-139/08 vedtak: Planutvalget vil ta planen opp til behandling når tiltakshaver har kommentert de innkomne uttalelser til planen datert 21.04.05 i sin helhet. Nye saksopplysninger: Kristiansen og Selmer-Olsen har sendt inn kommentarer til merknader innkommet under offentlig ettersyn i 2005 slik formannskapet forutsatte i sitt vedtak. Samtidig ble det av kommunen den 11.7.2011 registrert mottatt reviderte plandokument. Følgende endringer er foretatt: • Lokaliseringen av boligene er justert noe bort fra høydedragene. • Boligene er redusert i høyde. • Laveste gulv er justert opp 50 cm. • Mulighet for flytebrygge er tatt ut av småbåthavn. • Med unntak av terreng som ble hevet etter reparasjon av flomskade, forutsetter revidert planforslag at øvrig tomter også heves med om lag en meter. Tiltakshavers referat og kommentarer til merknader innkommet under offentlig ettersyn 2005: Vest-Agder fylkeskommune, 31.5.2005: Området er i kystsoneplanen avsatt til boligbebyggelse – bygningsmiljø med høy arkitektonisk og/eller kulturhistorisk verdi. Ved oppføring av nybygg skal bebyggelsen tilpasses den eksisterende bebyggelse med hensyn til plassering størrelse og form. Nybygg bør plasseres inntil eksisterende bebyggelse. Boligene er plassert henholdsvis inn i og oppå to små knauser. Dette vil medføre bortsprengning av fjell og ødeleggelse av landskapet. De to boligene innenfor B2 ligger for seg selv, oppå knatten syd i området. Plasseringen er i strid med retningslinjene. Plassering oppe på knatten er ikke i tråd med byggeskikk og vil kreve uønsket sprengning i knausen. Fylkeskonservator vil på denne bakgrunn reise innsigelse til boligene innenfor B1 og B2. Området må reguleres til spesialområde - bevaring. Det er ikke registrert fredede kulturminner. Tiltakshavers kommentar: Kystsoneplanen viser område som byggeområde for boliger helt fram til strandlinja. Dersom det hadde vært ønskelig å bevare dette som verneverdig landskap, ville dette vært mulig i forbindelse med behandlingen av kystsoneplanen. Når dette formålet ikke er valgt, må vi anta at dette har vært vurdert, men ikke valgt som løsning. Det er denne forutsetning grunneier må forholde seg til. Noen av de tidligere forutsetningene har endret seg i en viss grad. Etter anlegg av veg og bro til fiskerihavna hadde dette til følge at det ved stormflo ble oppdemmet store vannmasser som fant nye veger, og førte til store skader på eiendommene. For å finne avbøtende tiltak engasjerte Kystverket Sørøst SINTEF til å komme med konkrete planer. Disse tiltakene er nå gjennomført og har blant annet hatt som konsekvens at strandsonen er endret med steinsetting. Store deler av gressletta i planområdet er hevet med minimum en meter fra kote 1,5 – 1,8. Området har derfor fått sitt opprinnelige preg betydelig endret slik at de karakteristiske knausene er redusert. Nordre del av sletta er imidlertid ikke fylt opp og planforslaget forutsetter at dette arealet løftes til samme nivå, kote 1,5 -1,8. Etter at tiltakene var gjennomført, ville vi ha foreslått en kotehøyde på gulv i første etasje på 1,80. Senere tid har det imidlertid kommet anmodninger fra fylkesmannen om en vurdering av kotehøydene for nederste gulv i bebyggelsen på grunn av prognosene i forbindelse med havnivåstigning. For Flekkefjords vedkommende har vi for sentrum lagt dette nivået på kote 2.30 og velger av sårbarhetshensyn det samme her. I og med at terrengnivået også er hevet med minst en meter, vil forskjell mellom terreng og første etasjes gulv likevel ikke virke unormalt. Bebyggelsens plassering er nå også noe endret i forhold til de omtalte knausene og ligger mer inntil disse og ikke oppå. Gesims- og mønehøyde er også redusert i forhold til planen som var lagt ut til offentlig ettersyn. Vi vil på denne måten få de samme forhold som for det gamle våningshuset som har terrenghøyde på kote 2.65 og mønehøyde på kote 9,92. Dette gir en høyde fra terreng til møne på 7,27 meter, mens den foreslåtte bebyggelsen vil få tilsvarende høyde på 7,30 meter. Vi har i tillegg utarbeidet en fotomontasje som vil gi et sannferdig bilde av situasjonen etter utbygging av området. Ut i fra de endrede forhold av landskapet og de endrede planlagte forhold samt ny dokumentasjon har fylkeskonservator grunnlag for å vurdere planen på nytt med mulighet for å trekke innsigelsen. Saksbehandlers kommentar: Kystsoneplanen er en kommunedelplan hvor aktuelt kart foreligger i målestokk 1:10 000. Det betyr at en centimeter på kartet tilsvarer 100 meter i terrenget. Skulle kystsoneplanens kart vært så detaljert at knauser og sletter som skulle bevares lokalt innenfor et eksisterende bygningsmiljø, hadde vi hatt et plankart som ville fremstå som en uleselig mosaikk. Det er derfor et krav i kystsoneplanen at det må utarbeides reguleringsplan for lokalisering av nye boliger som også innebærer at det må tas stilling til om for eksempel