PLANBESKRIVELSE

REGULERINGSENDRING FOR

VALÅSBAKKEN 70 OG 72, GNR. 13 BNR. 31 OG 33, HIDRA

Planid. 1004200813

FLEKKEFJORD KOMMUNE

Forslagsstiller:

Norgeshus Brødrene Ellingsen AS

Dato 09.07.2018

Sist revidert: 27.12.2018

Utarbeidet av:

1. BAKGRUNN Norgeshus AS fremmer på vegne av Norgeshus Brødrene Ellingsen AS forslag til mindre endring av reguleringsplan med bestemmelser for reguleringsplan for Valås 2, gnr. 13 bnr. 2 og 3, Hidra.

Kontaktpersoner

Norgeshus AS [email protected]

v/ Guro Aarø Ianssen 99618054

Norgeshus Brødrene Ellingsen [email protected] AS 95020309 v/ Bent Tore Ellingsen

Norgeshus hadde 12.04.2018 oppstartsmøte med Flekkefjord kommune. Der la Brødrene Ellingsen fram sine ønsker for reguleringsendringen. Kommunen ga uttrykk for at Brødrene Ellingsen kunne sende en søknad om reguleringsendring. Begrunnelse og beskrivelse av type boliger og plassering bør fremgå av dokumentene.

Endringsforslaget gjelder områder satt av til boligformål på tomt 17 og 18. De øvrige formålene blir ikke endret. Det ble i 2012 gjort vedtak om mindre endring for de samme tomtene. Endringen gikk ut på en fortetting av tomtene slik at man kunne bygge fire enheter.

2. PLANSTATUS Gjeldende reguleringsplan er Valås 2, gnr. 13 bnr. 2 og 3, Hidra. Denne reguleringsplanen ble vedtatt 24.04.2008 og har planident. 200813. Området er regulert til boligbebyggelse.

3. FORMÅL MED ENDRINGEN Formålet med mindre reguleringsendring er å legge til rette for at det kan etableres en firemannsbolig med tilhørende parkering og boder på tomtene. Dette gjør at areal avsatt til frittliggende bygninger erstattes med areal avsatt til konsentrert småhusbebyggelse.

4. BESKRIVELSE OG BEGRUNNELSE AV ENDRINGER Endringene knytter seg til bebyggelses utforming på tomt 17 og 18, gnr. 13 bnr. 31 og 33.

Areal avsatt til frittliggende boliger blir erstattet med boligformålet konsentrert småhusbebyggelse.

2

Figur 1. I gjeldende plan er tomtene avsatt til frittliggende bebyggelse.

Figur 2. Mindre endring medfører at området reguleres til konsentrert småhusbebyggelse.

3

Figur 3. Situasjonsplan for planlagt bebyggelse. Eiendommene 13/31 og 13/33 har et totalt areal på 1791 m2. Planlagt tiltak er en firemannsbolig med BYA på ca. 201 m2. I tillegg til denne er det planlagt fem boder på til sammen om lag 40 m2 innenfor BKS. Dette gir en % BYA på 23,3 %. Maksimal prosentvisutnyttelse innenfor BKS settes derfor til 25 %. Bestemmelsene setter både minimum og maksimum BYA for å sikre at utbygging skjer som planlagt. Det er ytterligere planlagt fire carporter med BYA på 75 m2 innenfor SPA. Totalt BYA for bebyggelse blir da 316 m2. Dersom man regner prosentvis utnyttelse av hele planområdet utgjør bebyggelse ca. 17,5 %.

Endringene i plankartet fører til endring av bestemmelser. Dette gjelder hovedsakelig bestemmelser for byggeområde, boliger 3.3. og 3.4. Endringene går på type bebyggelse, takform og utnyttelsesgrad.

Nedenfor finnes en sammenfattet fremstilling av endringer i noen av planbestemmelsene:

Opprinnelig bestemmelse Mindre endring

3.3 Bebyggelsen skal utformes med frittliggende BKS bygninger der angivelser i plankartet er av 3.1 Konsentrert småhusbebyggelse veiledende karakter. Innenfor arealformål BKS kan det etableres fire Tillatt utnyttelse for bolig er TBRA = 280 m2. I boenheter i form av konsentrert tillegg kommer garasjer og uteboder som har småhusbebyggelse med tilhørende boder og maks utnyttelse TBRA = 50 m2. adkomst

3.4 Bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer. 3.2 Utnyttelse Underetasje kan bygges i tillegg der dette er Tillatt bebygd areal % BYA for BKS er minimum angitt på plankartet og der det etter 20 %, maksimum 25 %. kommunens skjønn ligger til rette for dette.

4

Maks møne- og gesimshøyde skal likevel ikke overstige henholdsvis 8 og 6 m. Høydene måles 3.3 Byggehøyde i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå. Takvinkel skal være 25 – 40 grader med Gesims- og mønehøyde skal måles fra avledende takformer. gjennomsnittlig planert terreng.

Boligbebyggelse kan oppføres i inntil to etasjer. Underetasje kan bygges i tillegg dersom det etter kommunens skjønn ligger til rette for dette.

På BKS tillates saltak og flatt tak. Ved bruk av saltak skal takvinkel være 25-40⁰. Maks gesimshøyde er kote c+ 88.

Boder tillates bygd med flatt tak eller pulttak. Maks høyde over gjennomsnittlig planert terreng ved flatt tak er 3 meter, mens gesimshøyde (øvre gesims) ved pulttak er 3,5 meter.

Endringene ønskes med bakgrunn i at tomtene er vanskelig å selge med dagens forutsatte bebyggelse. Dette betyr at det er endrede forutsetninger for tidligere valgt bebyggelse og det kan også være avgjørende for prosjektets lønnsomhet. For å realisere prosjektet er det ønskelig å øke antall boenheter. Opprinnelig var det tegnet inn en enebolig på hver av de to eiendommene.

5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1. Om planprosessen Oppstartsmøte med kommunen ble avholdt 12.04.2018. Kommunen ble forelagt skisser som viste tiltakshavers intensjon med tomta.

Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort i avisa Agder 27.april 2018 og berørte parter varslet i eget brev datert 24.april 2018. Frist for kommentarer og merknader ble satt til 28.mai 2018. 5.2. Innkomne merknader og vurdering av disse Fylkeskommunen sier i sin uttalelse av 28.mai 2018 at de ikke har noen merknader til at det åpnes for flere boenheter i området. De minner om at området ligger i nærhet til den historiske uthavnen Kirkehavn og at man derfor må sikre at ny bebyggelse tar hensyn til landskapet og rammen rundt dette. Videre sier de at det bør utarbeides visualiseringer og snitt som viser bebyggelsens fjernvirkning.

Regulant har utarbeidet illustrasjoner som viser hvordan tiltakets fjernvirkning blir. Denne viser at området er såpass kupert at tiltaket ikke blir synlig fra Kirkehavn (se figur 8).

Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder skriver i sin uttalelse av 28.mai 2018 at de forventer at tema som klima- og energiplanlegging, folkehelse, støy, luftkvalitet, estetikk/landskap, universell utforming, barn og unge, risiko og sårbarhet, prinsippene i naturmangfoldloven og vannforskriften vurderes og redegjøres i planarbeidet. De minner også om deres sjekkliste for utarbeidelse av reguleringsplaner.

Regulant har vurdert og omtalt de tema man mener er relevante for den mindre endringen. Mange av disse temaene er vurdert i den gjeldende reguleringsplanen og vil også være gjeldende for den mindre

5 endringen. Da tiltaket regnes som en mindre endring ser ikke regulant behovet for å fylle ut sjekklisten som Fylkesmannen referer til. 5.3. Høring Planforslaget ble sendt inn til kommunen 9. juli 2018. Flekkefjord kommune sendte ut på høring til offentlige instanser 5.september 2018. Frist for å komme med merknader ble satt til 28.september 2018. Både Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder og Vest Agder fylkeskommunen påpekte manglende detaljering av plankart og bestemmelser i sine merknader. Etter en vurdering av disse vedtok kommunen planen i Styre for samfunn 16.10.2018 (saksnr. 057/18) med forbehold om endringer. Disse endringene går på detaljering av plankart og bestemmelser.

6. VIRKNINGER 6.1. Barn og unges interesser Det finnes to lekeplasser innen planområdet. Disse vil ikke bli påvirket av mindre endring. Planlagt mindre endring vil ikke endre forutsetningene for barn og unge innen planområdet.

Tomtas totale areal er 1791 m2. Dersom man trekker fra areal for veg, parkering og uteoppholdsareal blir arealet om lag 1035 m2. Bebyggelse (boenheter og boder) vil oppta om lag 316 m2 av arealet. Dette gir 719 m2 tilgjengelig areal for uteopphold innenfor BKS. I tillegg er det satt av et eget areal på 371m2 til uteopphold. Dette tilsier at det er ca. 273 m2 tilgjengelig uteareal per boenhet innenfor plangrensen. 6.2. Folkehelse Planen ivaretar folkehelse ved å fremme et godt bomiljø i et etablert område på Hidra. Solforholdene på eiendommen er gode. I tillegg har eiendommen god tilgang til grøntareal som kan stimulere og fremme fysisk aktivitet. Alle disse punktene vil være med til å fremme god folkehelse.

Planen legger opp til boliger som er gode å leve i, med god sammensetning og planløsning som sørger for bokvalitet. Planområdet har gode solforhold og lite støy. Planen ivaretar estetiske verdier i området og er med på å bidra til bedre folkehelse. 6.3. Byggeskikk og estetikk Mindre endring vil føre til at det blir etablert en firemannsbolig på tomter der det skulle stått fire eneboliger. Dette fører til at bebyggelsen blir mer konsentrert – noe som igjen fører til større sammenhengende uteareal på eiendommene.

Planlagt bebyggelse vil henvende seg mot øst og vest og ha flatt tak. Bebyggelsen vil ha tre som hovedmateriale. Bestemmelse 3.2 vil ikke bli endret og vil derfor fortsatt gjelde for ny bebyggelse. Bestemmelse for BKS sier at det kan benyttes flatt tak.

Området har en overvekt av saltak og noe tradisjonell stil, men det finnes også valmtak. Mange av husene har arker og utspring, og det er flere som har satt inn takvindu. Huset som er satt opp på tomt 13 har et mer moderne uttrykk og har pulttak. Dette gjør at området ikke har et tydelig definert uttrykk.

Planlagt tiltak vil til en viss grad forholde seg til eksisterende bebyggelsesstruktur i området. Bebyggelsene vil ha et noe større volum enn eksisterende bebyggelse, men på grunn av tomtestørrelse vil det ikke virke så massivt. Ny bebyggelse tar hensyn til at tre er hovedmateriale i området og innordner seg dette. Bebyggelsens trefasade brytes opp av glass/vinduer og et noe inntrukket inngangsparti i midten. Balkonger er også med på å bryte opp fasaden. Bruken av glass gir bygningen en viss åpenhet for omgivelsene. Et bygg med flatt tak vil kunne virke som en berikelse av området og være med på å skape et dynamisk uttrykk. Figur 4-9 viser at bebyggelsen forholder seg fint til de estetiske rammene når det gjelder volum, høyde, landskap og fjernvirkning.

6

6.4. Landskap Planområdet ligger i et småkupert landskap som stiger rundt kote 55 fra sør, øst og vest og opp mot kote 85.

Løsmassekart fra NGU viser at det er humusdekke over berggrunn som består av kvarts-mangeritt.

Solforhold

Planlagt bebyggelse vil ha gode solforhold og vil ikke påvirke omkringliggende bebyggelse negativt. 6.5. Naturmangfold Eiendommene er bearbeidet og delvis planert – noe som gjør det lite sannsynlig med naturlige biotoper. Det er ingen kjente registreringer knyttet til naturmangfold på eiendommen eller i umiddelbar nærhet til disse. Sannsynligheten for at det finnes ukjente registreringer er særdeles lav. Med bakgrunn i dette ser ikke regulant noe grunnlag for ytterligere vurderinger etter naturmangfoldlovens §8-12. 6.6. Risiko og sårbarhet Det er ingen større risiko og sårbarhet knyttet til den mindre endringen. Det viktigste vil være å sikre eiendommen i anleggsperioden for å hindre uønskede hendelser. 6.7. Teknisk infrastruktur Det må forventes en økning i antall biler da antall boenheter totalt i planområdet økes fra 24 til 26. Dette vurderes til å være akseptabelt innenfor de rammene gjeldende reguleringsplanen setter. 6.8. Universell utforming Eiendommen er opparbeidet og planert. Dette gjør at det er enkelt tilgjengelig for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Alle boenhetene i bygget kan gjøres tilgjengelig da det er tilrettelagt for løfteplattform. 6.9. Fjernvirkning Det gjøres oppmerksom på at dette er illustrasjoner som viser mulig plassering og ikke illustrasjoner av ferdig prosjekt.

Digital kartdata manglet SOSI-informasjon om takform, så nabobebyggelse er kun en representasjon av fotavtrykk og mønehøyde.

7

Figur 4. Bebyggelse sett fra nord.

8

Figur 5. Bebyggelse sett fra nordøst.

Figur 6. Bebyggelse sett fra sør.

9

Figur 7. Bebyggelse sett fra vest.

Figur 8. Sett fra Kirkehavn.

10

Figur 9. Sett fra Kirkehavn.

7. KONKLUSJON Regulant kan ikke se at tiltaket får noen negative konsekvenser for naturmiljø, bomiljø, landskap eller eksisterende bebyggelse. Tiltaket fører til en mer konsentrert type bebyggelse som kan føre til gode muligheter for hensiktsmessige og godt opparbeidede uteareal på eiendommene.

Endringen kan sees på som mindre endring da det gjelder endring av boligtype innenfor arealformålet bolig. Dette går ikke utover hovedtrekkene i planen. I forbindelse med reguleringsendringer er det mest hensiktsmessig å kun fremstille den delen av plankartet som berøres av endringene. Regulant mener at bestemmelsene gir gode føringer for hva som kan bygges. I tillegg vil rekkefølgebestemmelse om målsatt situasjonsplan sammen med byggemeldingstegning (gjeldende bestemmelse 3.6) gir kommunen en mulighet til å sikre hva som skal bygges innenfor BKS.

11