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P1902-5293 Bönningstedt NVZ Zündorf Präsentation 22-05-2019

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P1902-5293 Bönningstedt NVZ Zündorf Präsentation 22-05-2019 bulwiengesa PRÄSENTATION MARKT-, STANDORT- UND AUSWIRKUNGSANALYSE für ein geplantes Nahversorgungszentrum in der Gemeinde Bönningstedt Hamburg, den 26. Juni 2019 bulwiengesa AG Vorstand: Aufsichtsratsvorsitzender: Hauptsitz: Berlin HypoVereinsbank München Moorfuhrtweg 13 Member of GCSC e.V. Ralf-Peter Koschny Bernhard H. Hansen Rechtsform: AG BLZ: 70020270, Kto.: 4410433058 22301 Hamburg Thomas Voßkamp [email protected] USt-ID: DE 164508347 BIC: HYVEDEMMXXX Tel. +49 40 42 32 22-0 Member of plan 4 21 www.bulwiengesa.de Charlottenburg HRB 95407 B IBAN: DE13700202704410433058 Fax. +49 40 42 32 22-12 © bulwiengesa AG 2013 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa UNTERSUCHUNGSANLASS UND AUFGABENSTELLUNG █ Planung eines Nahversorgungszentrums in zentraler Ortslage am Standort Kieler Straße 66-68 (Aldi) Discounter ca. 1.270 qm VKF (Verlagerung und Erweiterung) (dm) Drogeriemarkt ca. 650 qm VKF Backshop ca. 200 qm NFL, davon ca. 40 qm VKF Gesamtvorhaben ca. 2.120 qm VKF/NFL bzw. ca. 1.960 qm VKF - Aldi Altobjekt ca. -900 qm VKF Netto-Verkaufsflächenzunahme ca. 1.060 qm VKF/NFL Entfallen aus der Vorgängerplanung 2016: (Edeka) Vollsortimenter mit 1.400 qm VKF. Stattdessen wird der am Bönningstedter Markt vorhandene Rewe-Supermarkt modernisiert und auf 1.400 qm VKF erweitert. █ Aktualisierte Auswirkungsanalyse untersucht: ➞ Ausgangs-Marktlage für Nahversorgung in Bönningstedt ➞ Marktrahmenbedingungen in Bönningstedt ➞ Tragfähigkeit des Vorhabens unter Maßgabe der Rewe-Erweiterung ➞ durch das Planvorhaben induzierte Auswirkungen/Umsatzumverteilungen © bulwiengesa AG 2019 Folie 2 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa MAKROSTANDORT Lage im Raum und zentralörtliche Hierarchie OZ = Oberzentrum MZ = Mittelzentrum GZ = Grundzentrum UZ = Unterzentrum LZ = Ländlicher Zentralort S1/2 = Stadtrandkern 1./2. Ordnung Kartengrundlage: © dds © NAVTEQ, bearbeitet durch bulwiengesa AG Standort N © bulwiengesa AG 2019 Folie 3 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa MAKROSTANDORT Einwohnerbestand und -entwicklung █ Gegenwärtig > 4.500 Einwohner EW-Bestand (31.12.17): 4.545 EW-Entwicklung (2011-2017): +2,5 % █ Herausgehobene verkehrliche Lage: 115 Achsenkreuz B 4 Kieler Straße/ 110 K5 Ellerbeker Straße Bönningstedt 105 Quickborn █ AKN-Bahnhof (P+R Anlage), 100 Kreis Pinneberg jedoch kein BAB-Anschluss! 95 90 █ Anhaltend steigende 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Einwohnerentwicklung Darstellung im regionalen Vergleich in Indexform; 2011 = 100; Stand zum 31.12. des Jahres Quelle: Statistisches Landesamt █ Hohe Kaufkraft: Index 121 Gemeinde Bönningstedt: Pendlerverflechtungen (SVP-Beschäftigte) 2018 █ Rund 24 % der Einwohner bzw. Einpendler Auspendler Saldo Wohnort/Arbeitsort aus nach 61 % der in Bönningstedt Pinneberg, Stadt 50 40 10 wohnenden Beschäftigten pendeln Quickborn, Stadt 123 52 71 nach Hamburg aus Rellingen 34 38 -4 Sonstige LK Pinneberg 227 120 107 Norderstedt, Stadt 86 122 -36 █ Insgesamt intensive Sonstige LK Segeberg 108 48 60 Pendlerverflechtungen Sonstige Schleswig-Holstein 77 48 29 Hamburg 392 1.073 -681 Sonstige Bundesländer 84 131 -47 Ein-/Auspendler gesamt 1.181 1.672 -491 Wohn- und Arbeitsort 187 187 0 Beschäftigte am Arbeits-/Wohnort 1.368 1.859 -491 Quellen: Agentur für Arbeit, Stichtag 30.06.2018 © bulwiengesa AG 2019 Folie 4 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa NAHVERSORGUNG IN BÖNNINGSTEDT Nahversorgungsabdeckung Lebensmittelmärkte > 800 qm VKF █ Ein Vollsortimenter und Einwohnerdichte (Einw. je qkm) <1.000 Einw./qkm Rewe künftig ca. 1.400 qm VKF 1.000 bis 1.999 Einw./qkm 2.000 bis 2.999 Einw./qkm █ 3.000 bis 4.999 Einw./qkm Zwei Discounter 5.000 bis 8.999 Einw./qkm Lidl ca. 950 qm VKF 9.000 bis 17.999 Einw./qkm Aldi ca. 900 qm VKF (abgängig) ≧18.000 Einw./qkm Gemeindegrenze Supermarkt █ Discounter Nach Schlecker-Schließung kein Planung Drogeriemarkt mehr am Ort Quelle: © OpenStreetMap CC-BY-SA, Bönningstedt bearbeitet durch bulwiengesa AG █ Sonderfaktor Krümet Sonderposten nicht dargestellt Ellerbek █ Alle Lebensmittelmärkte mit Standort Restrukturierungsbedarf, d. h. kein Markt entspricht den Objektanforderungen der jeweiligen Betreiber fußläufige 500-m-Radien um Lebensmittelmärkte Krümet Sonderposten █ OT Winzeldorf mit ca. 1.200 Einwohnern für eigene Nahversorgung allein nicht ausreichend tragfähig █ Fußläufige Einwohnererfassung Rewe ca. 1.600 Einw. N HH-Schnelsen Dto. Projektstandort ca. 1.800 Einw. Dto. Aldi Altobjekt ca. 500 Einw. © bulwiengesa AG 2019 Folie 5 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa ORTSZENTRUM - Zentrumsabgrenzung aus Vorgängergutachten 2016 N Dehner Zentraler Versorgungsbereich Lidl FFW Rewe Shell SPK Erdgeschossnutzungen Bönningstedt Einzelhandel nachrichtlich: Ladennahe Dienstleistungen Damalige Potenzialfläche Zentrumsbereich Gastronomie / Hotel Nahversorgungszentrum (lt. Dorfentwicklungskonzept), kein Ärzte / Therapeutische Einrichtungen Bestandteil des ZVB Öffentliche Einrichtungen Freizeit / Kultur / Sportstätten Gewerbe / Büro KFZ-Handel / Tankstellen Leerstand dl-de/by-2-0 https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0 © bulwiengesa AG 2019 Folie 6 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa MIKROSTANDORT/PROJETKGRUNDSTÜCK H Lidl B4 / Kieler Str. Rewe Bahnhofstr. ZVB Ortsmitte Ellerbeker Str. AKN Bf. H Feuerwehr Standort B4 / Kieler Str. Mikrostandort Planvorhaben Nahversorgungsstandort B 4/Kieler Straße 66-68 N Bönningstedt N Quelle: © HERE Earthstar Geographics SIO © 2019 Microsoft Corporation; bearbeitet durch bulwiengesa AG © bulwiengesa AG 2019 Folie 7 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa PLANVORHABEN Komponenten des Lageplan und Ansicht des Vorhabens Verbundstandortes Kieler Straße 72-74 lt. Bauvoranfrage Bönningstedt Quelle: Auftraggeber █ Aldi Verlagerung ca. 1.270 qm VKF █ Drogeriemarkt ca. 650 qm VKF █ Backshop ca. 200 qm VKF/NFL N © bulwiengesa AG 2019 Folie 8 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa RELEVANTER WETTBEWERB (AUSWAHL) Relevanter Wettbewerb - Periodischer Bedarf (Auswahl) 16 ca. VKF ca. VKF 1 ZVB Ortszentrum Bönningstedt u. a. 11 STV Kellerstraße Rellingen u. a. Quickborn Rewe (Erweiterung) 1.400 qm Edeka Appel 15 Lidl 950 qm Aldi 2 Krümet Sonderposten 4.500 qm dm Norderstedt 3 900 qm 17 Aldi 12 LM-Märkte Rugenbarg u. a. 4 Ellerbek u. a. Edeka Hayunga 1.450 qm E aktiv Appel 900 qm Aldi 800 qm Aldi 900 qm 13 Lebensmittelmärkte Kohfurth u. a. Fohsack Getränkemarkt 1.000 qm Neukauf Hayunga 1.400 qm 5 Hasloh u. a. Aldi 900 qm Hasloh Netto Nord 1.000 qm Lidl 1.200 qm 5 6 D-Zentrum Burgwedel u. a. 14 Herold-Center u. a. Tangstedt 13 14 Frischemarkt Pigarew 430 qm Rewe Center 2.900 qm 7 C-Zentrum Frohmestraße u. a. Rewe 1.400 qm Rewe 1.000 qm Budnikowsky 630 qm 1.000 qm Bönningstedt Aldi 15 ZVB Quickborn-Innenstadt u. a. 12 Denn's Biomarkt 700 qm Rewe 950 qm 1 Standort Budnikowsky 700 qm Edeka Harms 950 qm 8 Streulagen Hamburg Schnelsen u. a. Aldi 900 qm 2 3 Penny 750 qm Rossmann 450 qm Lidl 1.200 qm Budnikowsky 420 qm Pinneberg Hamburg- Ellerbek 9 E-Center Struve 3.700 qm 16 Quickborn SO GE Halenberg u. a. Rellingen Schnelsen 4 6 10 C-Zentrum Eidelstedt u. a. Famila 4.800 qm Rewe 2.000 qm Famila-Getränkemarkt 600 qm 11 Hamburg- Hamburg 7 Rewe City 780 qm 17 Quickborn SO GE Kieler Str. u. a. 8 Niendorf Erden Market 700 qm Aldi 800 qm Penny 750 qm Lidl 1.000 qm Budnikowsky 540 qm (Erweiterungen geplant) N 9 Aldi 650 qm Landes-/Kreisgrenze Gemeindegrenze Hamburg- 10 Eidelstedt Quelle: © OpenStreetMap CC-BY-SA, bearbeitet durch bulwiengesa AG © bulwiengesa AG 2019 Folie 9 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa KUNDENHERKUNFT BEI ALDI IN BÖNNINGSTEDT (2016) Zone 2 Zone 1 Zone 3 Zone 4 Kundenherkunft und Marktdurchdringung nach Klassen in % der höchsten Dichtekategorie 80 - 100 Zone 1 50 - 80 n. a. 30 - 50 n. a. 10 - 30 Zone 2-4 N 1 - 10 Streukunden Kartengrundlage: © dds © NAVTEQ bearbeitet durch bulwiengesa AG © bulwiengesa AG 2019 Folie 10 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa NACHFRAGEVOLUMEN / KUNDENHERKUNFT Daten zum Einzugsgebiet, Sortiment: Periodischer Bedarf █ Einwohner, Verbrauchsausgaben und Ausgabenvolumina p. a. 2018 Einzugsgebiet durch Zone Gebiet Einwohner Verbr.- Ausg.- Verteilung Aldi-Bestandsmarkt verifiziert 31.12.2017 Ausgaben Volumen Euro/Ew. Tsd. Euro. % █ Auf PLZ-Basis gegliedert Kern-Einzugsgebiet Zone 1 4.545 3.007 13.668 13,5 rd. 34.000 Einwohner, davon Bönningstedt Zone 2 Umland-EZG Nord Hasloh 3.623 2.972 10.769 10,6 "nur" 4.500 Einwohner in Zone 3 Umland-EZG West Ellerbek 4.160 3.164 13.162 13,0 Bönningstedt. Streuzone PLZ 22457 Zone 4 21.668 2.940 63.702 62,9 (HH-Schnelsen) █ Nur etwa 1/3 des Umsatzes wird Total Einzugsgebiet 33.996 2.980 101.300 100,0 mit Bönningstedtern getätigt, Verbrauchsausgaben p. a. (Ø BRD 2018): 2.860 €/Ew. p. a. Elastizität: 0,22 2/3 kommen von außerhalb, Kaufkraftkennziffer Zone 1: 121 3.007 €/Ew. p. a. (Ø BRD =100) Zone 2: 117 2.972 €/Ew. p. a. darunter 1/4 aus HH-Schnelsen. Zone 3: 137 3.164 €/Ew. p. a. Zone 4: 113 2.940 €/Ew. p. a. Zone 5:6: €/Ew. p. a. █ Quelle: Berechnungen bulwiengesa, Kaufkraftkennziffer MB-Research, Nürnberg Allerdings ist die überörtliche Marktdurchdringung nur Kundenherkunftsbefragung Aldi Bönningstedt: Besucherherkunft N = 317 schwach ausgeprägt; der Streukundenanteil ist hoch! 33 % 5 % 7 % 25 % 30 % Zone 1 (Bönningstedt) Zone 4 (HH-Schnelsen PLZ 22457) Zone 2 (Hasloh) Streukunden Zone 3 (Ellerbek) Quelle: bulwiengesa AG; Rundungsdifferenzen möglich © bulwiengesa AG 2019 Folie 11 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa VERKAUFSFLÄCHENBILANZ PLANVORHABEN KIELER STRASSE 66 - 68 Flächenbilanz des Planvorhabens Kieler
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