P1902-5293 Bönningstedt NVZ Zündorf Präsentation 22-05-2019

bulwiengesa

PRÄSENTATION

MARKT-, STANDORT- UND AUSWIRKUNGSANALYSE für ein geplantes Nahversorgungszentrum in der Gemeinde Bönningstedt

Hamburg, den 26. Juni 2019

bulwiengesa AG Vorstand: Aufsichtsratsvorsitzender: Hauptsitz: Berlin HypoVereinsbank München Moorfuhrtweg 13 Member of GCSC e.V. Ralf-Peter Koschny Bernhard H. Hansen Rechtsform: AG BLZ: 70020270, Kto.: 4410433058 22301 Hamburg Thomas Voßkamp [email protected] USt-ID: DE 164508347 BIC: HYVEDEMMXXX Tel. +49 40 42 32 22-0 Member of plan 4 21 www.bulwiengesa.de Charlottenburg HRB 95407 B IBAN: DE13700202704410433058 Fax. +49 40 42 32 22-12

█ Planung eines Nahversorgungszentrums in zentraler Ortslage am Standort Kieler Straße 66-68 (Aldi) Discounter ca. 1.270 qm VKF (Verlagerung und Erweiterung) (dm) Drogeriemarkt ca. 650 qm VKF Backshop ca. 200 qm NFL, davon ca. 40 qm VKF Gesamtvorhaben ca. 2.120 qm VKF/NFL bzw. ca. 1.960 qm VKF - Aldi Altobjekt ca. -900 qm VKF Netto-Verkaufsflächenzunahme ca. 1.060 qm VKF/NFL Entfallen aus der Vorgängerplanung 2016: (Edeka) Vollsortimenter mit 1.400 qm VKF. Stattdessen wird der am Bönningstedter Markt vorhandene Rewe-Supermarkt modernisiert und auf 1.400 qm VKF erweitert.

█ Aktualisierte Auswirkungsanalyse untersucht:

➞ Ausgangs-Marktlage für Nahversorgung in Bönningstedt

➞ Marktrahmenbedingungen in Bönningstedt ➞ Tragfähigkeit des Vorhabens unter Maßgabe der Rewe-Erweiterung ➞ durch das Planvorhaben induzierte Auswirkungen/Umsatzumverteilungen

Lage im Raum und zentralörtliche Hierarchie

OZ = Oberzentrum MZ = Mittelzentrum GZ = Grundzentrum UZ = Unterzentrum LZ = Ländlicher Zentralort S1/2 = Stadtrandkern 1./2. Ordnung Kartengrundlage: © dds © NAVTEQ, bearbeitet durch bulwiengesa AG

Standort

Einwohnerbestand und -entwicklung █ Gegenwärtig > 4.500 Einwohner EW-Bestand (31.12.17): 4.545 EW-Entwicklung (2011-2017): +2,5 % █ Herausgehobene verkehrliche Lage: 115 Achsenkreuz B 4 Kieler Straße/ 110 K5 Ellerbeker Straße Bönningstedt 105 Quickborn █ AKN-Bahnhof (P+R Anlage), 100 Kreis Pinneberg jedoch kein BAB-Anschluss! 95 90 █ Anhaltend steigende 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Einwohnerentwicklung Darstellung im regionalen Vergleich in Indexform; 2011 = 100; Stand zum 31.12. des Jahres Quelle: Statistisches Landesamt █ Hohe Kaufkraft: Index 121 Gemeinde Bönningstedt: Pendlerverflechtungen (SVP-Beschäftigte) 2018 █ Rund 24 % der Einwohner bzw. Einpendler Auspendler Saldo Wohnort/Arbeitsort aus nach 61 % der in Bönningstedt Pinneberg, Stadt 50 40 10 wohnenden Beschäftigten pendeln Quickborn, Stadt 123 52 71 nach Hamburg aus Rellingen 34 38 -4 Sonstige LK Pinneberg 227 120 107 Norderstedt, Stadt 86 122 -36 █ Insgesamt intensive Sonstige LK Segeberg 108 48 60 Pendlerverflechtungen Sonstige Schleswig-Holstein 77 48 29 Hamburg 392 1.073 -681 Sonstige Bundesländer 84 131 -47 Ein-/Auspendler gesamt 1.181 1.672 -491 Wohn- und Arbeitsort 187 187 0 Beschäftigte am Arbeits-/Wohnort 1.368 1.859 -491 Quellen: Agentur für Arbeit, Stichtag 30.06.2018

Nahversorgungsabdeckung Lebensmittelmärkte > 800 qm VKF █ Ein Vollsortimenter und Einwohnerdichte (Einw. je qkm) <1.000 Einw./qkm Rewe künftig ca. 1.400 qm VKF 1.000 bis 1.999 Einw./qkm 2.000 bis 2.999 Einw./qkm █ 3.000 bis 4.999 Einw./qkm Zwei Discounter 5.000 bis 8.999 Einw./qkm Lidl ca. 950 qm VKF 9.000 bis 17.999 Einw./qkm Aldi ca. 900 qm VKF (abgängig) ≧18.000 Einw./qkm Gemeindegrenze Supermarkt █ Discounter Nach Schlecker-Schließung kein Planung Drogeriemarkt mehr am Ort Quelle: © OpenStreetMap CC-BY-SA, Bönningstedt bearbeitet durch bulwiengesa AG █ Sonderfaktor Krümet Sonderposten nicht dargestellt

Ellerbek █ Alle Lebensmittelmärkte mit Standort Restrukturierungsbedarf, d. h. kein Markt entspricht den Objektanforderungen der jeweiligen Betreiber fußläufige 500-m-Radien um Lebensmittelmärkte Krümet Sonderposten █ OT Winzeldorf mit ca. 1.200 Einwohnern für eigene Nahversorgung allein nicht ausreichend tragfähig

█ Fußläufige Einwohnererfassung Rewe ca. 1.600 Einw. N HH-Schnelsen Dto. Projektstandort ca. 1.800 Einw. Dto. Aldi Altobjekt ca. 500 Einw.

Zentraler Versorgungsbereich Lidl FFW Rewe Shell SPK

Erdgeschossnutzungen Bönningstedt Einzelhandel nachrichtlich: Ladennahe Dienstleistungen Damalige Potenzialfläche Zentrumsbereich Gastronomie / Hotel Nahversorgungszentrum (lt. Dorfentwicklungskonzept), kein Ärzte / Therapeutische Einrichtungen Bestandteil des ZVB Öffentliche Einrichtungen Freizeit / Kultur / Sportstätten Gewerbe / Büro KFZ-Handel / Tankstellen Leerstand

dl-de/by-2-0 https://www.govdata.de/dl-de/by-2-0

Bahnhofstr.

ZVB Ortsmitte Ellerbeker Str. AKN Bf. H

Feuerwehr

Standort

B4 / Kieler Str.

Komponenten des Lageplan und Ansicht des Vorhabens Verbundstandortes Kieler Straße 72-74 lt. Bauvoranfrage Bönningstedt

Quelle: Auftraggeber █ Aldi Verlagerung ca. 1.270 qm VKF █ Drogeriemarkt ca. 650 qm VKF █ Backshop ca. 200 qm VKF/NFL

© bulwiengesa AG 2019 Folie 8 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa RELEVANTER WETTBEWERB (AUSWAHL) Relevanter Wettbewerb - Periodischer Bedarf (Auswahl) 16 ca. VKF ca. VKF 1 ZVB Ortszentrum Bönningstedt u. a. 11 STV Kellerstraße Rellingen u. a. Quickborn Rewe (Erweiterung) 1.400 qm Edeka Appel 15 Lidl 950 qm Aldi 2 Krümet Sonderposten 4.500 qm dm Norderstedt 3 900 qm 17 Aldi 12 LM-Märkte Rugenbarg u. a. 4 Ellerbek u. a. Edeka Hayunga 1.450 qm E aktiv Appel 900 qm Aldi 800 qm Aldi 900 qm 13 Lebensmittelmärkte Kohfurth u. a. Fohsack Getränkemarkt 1.000 qm Neukauf Hayunga 1.400 qm 5 Hasloh u. a. Aldi 900 qm Hasloh Netto Nord 1.000 qm Lidl 1.200 qm 5 6 D-Zentrum Burgwedel u. a. 14 Herold-Center u. a. Tangstedt 13 14 Frischemarkt Pigarew 430 qm Rewe Center 2.900 qm 7 C-Zentrum Frohmestraße u. a. Rewe 1.400 qm Rewe 1.000 qm Budnikowsky 630 qm 1.000 qm Bönningstedt Aldi 15 ZVB Quickborn-Innenstadt u. a. 12 Denn's Biomarkt 700 qm Rewe 950 qm 1 Standort Budnikowsky 700 qm Edeka Harms 950 qm 8 Streulagen Hamburg Schnelsen u. a. Aldi 900 qm 2 3 Penny 750 qm Rossmann 450 qm Lidl 1.200 qm Budnikowsky 420 qm Pinneberg Hamburg- Ellerbek 9 E-Center Struve 3.700 qm 16 Quickborn SO GE Halenberg u. a. Rellingen Schnelsen 4 6 10 C-Zentrum Eidelstedt u. a. Famila 4.800 qm Rewe 2.000 qm Famila-Getränkemarkt 600 qm 11 Hamburg- Hamburg 7 Rewe City 780 qm 17 Quickborn SO GE Kieler Str. u. a. 8 Niendorf Erden Market 700 qm Aldi 800 qm Penny 750 qm Lidl 1.000 qm Budnikowsky 540 qm (Erweiterungen geplant) N 9 Aldi 650 qm Landes-/Kreisgrenze Gemeindegrenze Hamburg- 10 Eidelstedt Quelle: © OpenStreetMap CC-BY-SA, bearbeitet durch bulwiengesa AG

Zone 2

Zone 1

Zone 3 Zone 4 Kundenherkunft und Marktdurchdringung nach Klassen in % der höchsten Dichtekategorie

80 - 100 Zone 1 50 - 80 n. a. 30 - 50 n. a. 10 - 30 Zone 2-4 N 1 - 10 Streukunden

Kartengrundlage: © dds © NAVTEQ bearbeitet durch bulwiengesa AG

© bulwiengesa AG 2019 Folie 10 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa NACHFRAGEVOLUMEN / KUNDENHERKUNFT Daten zum Einzugsgebiet, Sortiment: Periodischer Bedarf █ Einwohner, Verbrauchsausgaben und Ausgabenvolumina p. a. 2018 Einzugsgebiet durch Zone Gebiet Einwohner Verbr.- Ausg.- Verteilung Aldi-Bestandsmarkt verifiziert 31.12.2017 Ausgaben Volumen Euro/Ew. Tsd. Euro. % █ Auf PLZ-Basis gegliedert Kern-Einzugsgebiet Zone 1 4.545 3.007 13.668 13,5 rd. 34.000 Einwohner, davon Bönningstedt Zone 2 Umland-EZG Nord Hasloh 3.623 2.972 10.769 10,6 "nur" 4.500 Einwohner in Zone 3 Umland-EZG West Ellerbek 4.160 3.164 13.162 13,0 Bönningstedt. Streuzone PLZ 22457 Zone 4 21.668 2.940 63.702 62,9 (HH-Schnelsen) █ Nur etwa 1/3 des Umsatzes wird Total Einzugsgebiet 33.996 2.980 101.300 100,0 mit Bönningstedtern getätigt, Verbrauchsausgaben p. a. (Ø BRD 2018): 2.860 €/Ew. p. a. Elastizität: 0,22 2/3 kommen von außerhalb, Kaufkraftkennziffer Zone 1: 121 3.007 €/Ew. p. a. (Ø BRD =100) Zone 2: 117 2.972 €/Ew. p. a. darunter 1/4 aus HH-Schnelsen. Zone 3: 137 3.164 €/Ew. p. a. Zone 4: 113 2.940 €/Ew. p. a. Zone 5:6: €/Ew. p. a. █ Quelle: Berechnungen bulwiengesa, Kaufkraftkennziffer MB-Research, Nürnberg Allerdings ist die überörtliche Marktdurchdringung nur Kundenherkunftsbefragung Aldi Bönningstedt: Besucherherkunft N = 317 schwach ausgeprägt; der Streukundenanteil ist hoch! 33 % 5 % 7 %

25 % 30 %

Zone 1 (Bönningstedt) Zone 4 (HH-Schnelsen PLZ 22457) Zone 2 (Hasloh) Streukunden Zone 3 (Ellerbek)

Quelle: bulwiengesa AG; Rundungsdifferenzen möglich

Flächenbilanz des Planvorhabens Kieler Straße 72-74 in Bönningstedt Objekt Kernsortiment Randsortimente Gesamt Periodischer Bedarf VKF qm VKF qm VKF qm

Drogeriemarkt (NN) 580 70 650 Discounter 1.160 110 1.270 (Aldi-Verlagerung) Backshop 40 0 40 Gesamtprojekt 1.780 180 1.960 Quelle: bulwiengesa

█ Gesamtprojekt rd.1.960 qm VKF, davon knapp 1.800 qm im Kernsortiment "Periodischer Bedarf"

█ Angerechnet aus Aldi-Verlagerung: ca. -800 qm VKF (nur Kernsortiment, d. h. ohne Nonfood-Aktionsartikel) █ Netto-Verkaufsflächen-Zunahme: ca. +1.160 qm VKF für "Periodischen Bedarf"

Einzelhandelsumsatzbilanz des projektierten Vorhabens Prognostizierter Kernsortiment Randsortimente Gesamtumsatz Projektumsatz Periodischer beigetragen durch: Bedarf Mio. Euro p. a. Discounter (Aldi) 5,8 1,3 7,1 Drogeriemarkt 3,6 0,5 4,1 Backshop 0,2 0,0 0,2 Gesamtprojekt 9,6 1,8 11,4 Quelle: bulwiengesa

█ Gesamtumsatzerwartung etwa 11,4 Mio. EUR (ohne Gastronomieumsatz Backshop), davon rd. 9,6 Mio. EUR (84 %) im Kernsortiment "Periodischer Bedarf"

█ Aldi bringt davon etwa die Hälfte (4,7 Mio. EUR) aus seinem Altobjekt mit. Dieser Umsatzbestandteil wird nicht verdrängungswirksam.

© bulwiengesa AG 2019 Folie 13 P1902-5293 – Bönningstedt bulwiengesa WIRKUNGSANALYSE Umsatzrekrutierung des projektierten Vorhabens im Kernsortiment Periodischer Bedarf Projektumsatz durch: Umsatz p. a. ca. Mio. Euro %

Verlagerungsumsatz Aldi 4,7 49,0 (Übernahme aus Altobjekt)

Umverteilung im Einzugsgebiet 2,7 28,1 0,0 Umverteilung bei betrachteten 1,5 15,4 Einkaufsalternativen außerhalb des EZG Zwischensumme Umverteilung im EZG und 4,2 43,4 konkret betrachtete Lagebereiche außerhalb Diffuse Umverteilung außerhalb des Untersuchungsraumes/ 0,7 7,6 zusätzliche externe Streuzuflüsse

Zielumsatz für Periodischen Bedarf gesamt 9,6 100,0

Quelle: Berechnungen bulwiengesa; Rundungsdifferenzen möglich █ Verdrängungsquoten im Umland: Etwa -4 bis -8 % in Bönningstedt, Hasloh und Ellerbek Etwa -2 bis -3 % an Standorten in HH-Schnelsen Etwa -1 bis -3 % an übrigen Standorten in Quickborn, Norderstedt, Rellingen, HH-Eidelstedt █ Umverteilung wird allgemein durch Einwohner- und Nachfragewachstum kurzfristig kompensiert

➞ Es sind keine kritischen Auswirkungen zu erwarten!

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