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Aldi Discounter Und Dm Drogeriemarkt, Bönningstedt

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Aldi Discounter Und Dm Drogeriemarkt, Bönningstedt bulwiengesa bulwiengesa AG Moorfuhrtweg 13 22301 Hamburg +49 40 42 32 22-0 Tel. +49 40 42 32 22-12 Fax MARKT- UND STANDORTANALYSE Member of GCSC e.V. Aldi Discounter und dm Drogeriemarkt, Bönningstedt HypoVereinsbank München BIC: HYVEDEMMXXX IBAN: DE13700202704410433058 Hauptsitz: Berlin Rechtsform: AG USt-ID: DE 164508347 Charlottenburg HRB 95407 B Aufsichtsrat: Bernhard H. Hansen (Vorsitzender) Hartmut Bulwien (Ehrenvorsitzender) Vorstand: Ralf-Peter Koschny Thomas Voßkamp [email protected] www.bulwiengesa.de Auswirkungsanalyse – Aldi Discounter und dm Drogeriemarkt, Bönningstedt bulwiengesa erstellt für: Zündorf Projektentwicklungs GmbH Wedeler Landstraße 93, 22559 Hamburg Projekt-Nr.: P1902-5293 Bearbeiter: Andreas Brode-von Mühlenfels, M.A. Projektleiter: Dipl. Kfm. Andreas Gustafsson Hamburg, 10. April 2019 bulwiengesa AG Moorfuhrtweg 13 22301 Hamburg Tel. +49 40 42 32 22-0 Fax +49 40 42 32 22-12 Auswirkungsanalyse – Aldi Discounter und dm Drogeriemarkt, Bönningstedt bulwiengesa URHEBERRECHTLICHER HINWEIS Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte In- formationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht über- nommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutach- ten ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG regist- riert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Aus- züge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß An- gebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Verviel- fältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Ge- nehmigung der bulwiengesa AG und nur mit Angabe der Originalquel- le gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vor- herige schriftliche Einwilligung der bulwiengesa AG einzuholen. Hamburg, der 10. April 2019 © bulwiengesa AG 2019 – P1902-5293 Seite 46 Auswirkungsanalyse – Aldi Discounter und dm Drogeriemarkt, Bönningstedt bulwiengesa VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN AV Ausgabenvolumen LROP Landes-Raumordnungsprogramm ALQ Arbeitslosenquote MA Marktanteil ASB Allgemeiner Siedlungsbereich MF Mietfläche BA Bauabschnitt MI Mischgebiet BAB Bundesautobahn MIV Motorisierter Individualverkehr BfLR Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR) MZ Mittelzentrum BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung NLS Niedersächsisches Landesamt für Statistik BGF Bruttogeschossfläche OG Obergeschoss BIP Bruttoinlandsprodukt ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr BHM Bau- und Heimwerkermarkt OTZ Ortsteilzentrum DIY Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment) PH Parkhaus EFH Einfamilienhaus Pkw Personenkraftwagen EG Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. Gebietsgliederung PP Parkplätze/Stellplätze EH Einzelhandel qm Quadratmeter EKZ Einkaufszentrum ROG Raumordnungsgesetz EW Einwohner SBWH Selbstbedienungswarenhaus EZG Einzugsgebiet SG Samtgemeinde FGZ Fußgängerzone SM Supermarkt FM Fachmarkt SO Sondergebiet GE Gewerbe SVP Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte GfK Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg UE Unterhaltungselektronik GG Gebrauchsgüter UKZ Umsatzkennziffer GPK Glas, Porzellan, Keramik VA Verbrauchsausgaben GVZ Güterverkehrszentrum VG Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft) GZ Grundzentrum VKF Verkaufsfläche HAKA Herrenoberbekleidung VM Verbrauchermarkt HWS Hauptwohnsitz VZ Versorgungszentrum KES Komplexer Einzelhandelsstandort WA Allgemeines Wohngebiet KIKA Kinderbekleidung WPR Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Kfz Kraftfahrzeug WZ Wohnnahes Zentrum KKZ Kaufkraftkennziffer ZVB Zentraler Versorgungsbereich Konz. Konzessionär ZUP Zentraler Umsteigepunkt LEP Landesentwicklungsplan, Landesentwicklungsprogramm (Bayern, Baden-Württemberg) LK/Lkr. Landkreis LM/VG Lebensmittel/Verbrauchsgüter © bulwiengesa AG 2019 – P1902-5293 Auswirkungsanalyse – Aldi Discounter und dm Drogeriemarkt, Bönningstedt bulwiengesa INHALTSVERZEICHNIS Inhalt 1 VORBEMERKUNG 1 6 SPIEGELUNG DES VORHABENS AN DEN VORGABEN DER LANDESPLANUNG UND DES REGIONALPLANS 39 2 MAKROSTANDORT BÖNNINGSTEDT 4 6.1 Landesentwicklungsplan 39 6.2 Regionalplan 43 3 WETTBEWERBSSITUATION 8 3.1 Angebot im Periodischen Bedarf 8 7 ERGEBNIS DER WIRKUNGSANALYSE 44 3.2 Nahversorgungsabdeckung in Bönningstedt 9 3.3 Relevanter Umlandwettbewerb 10 3.4. Einzelhandelsplanvorhaben in Bönningstedt 13 4 EINZUGSGEBIET UND NACHFRAGE 16 4.1 Abgrenzung des Einzugsgebietes 16 4.2 Nachfragevolumen im Kernsortiment Periodischer Bedarf 20 5 WIRKUNGSANALYSE NAHVERSORGUNGSSTANDORT KIELER STRASSE 66-68 21 5.1 Anlass der Planung 21 5.2 Mikrostandort Kieler Straße 66-68 21 5.3 Kennzahlen zum Planvorhaben 25 5.4 Auswirkungsanalyse 27 5.4.1 Kaufkraftbindung in der Ausgangslage 27 5.4.2 Umsatzschätzung und Tragfähigkeit des Vorhabens 29 5.4.3 Marktverteilung/Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet – Prognose nach Markteintritt des Planvorhabens 33 5.4.4 Umsatzrekrutierung 33 5.4.5 Umsatzumverteilung 35 © bulwiengesa AG 2019 – P1902-5293 Auswirkungsanalyse – Aldi Discounter und dm Drogeriemarkt, Bönningstedt bulwiengesa 1 VORBEMERKUNG 1.400 qm VKF erweitert werden soll2. Infolgedessen entfiel der Le- bensmittel-Vollsortimenter als Bestandteil der Projektentwicklung an Ausgangslage und Auftrag der Kieler Straße. In der Gemeinde Bönningstedt plant die Fa. Zündorf Projektentwick- Der vormals von einem Kfz-Handel und einem Blumenhandel genutz- lungs GmbH an einem zentral gelegenen Standort an der Ortsdurch- te Projektstandort Kieler Straße 66-68 grenzt direkt an das im Dorfent- fahrt Kieler Straße 66-68 die Errichtung eines insgesamt 2.040 qm wicklungskonzept 2013 abgegrenzte Ortszentrum an und würde es VKF messenden Nahversorgungszentrums mit den Komponenten nach Süden hin erweitern. – (Aldi-) Discounter: ca. 1.270 qm VKF Der Drogeriemarkt und der Backshop wären für Bönningstedt gegen- – (dm) Drogeriemarkt: ca. 650 qm VKF wärtig Neuansiedlungen, wohingegen Aldi bereits am südlichen Orts- – Backshop: ca. 200 qm NF, davon ca. 40 qm VKF1. rand vertreten ist und von dort näher zur Ortsmitte an den Projekt- standort verlagern würde. Da die Fa. Aldi Eigentümerin des Bestands- Das Vorhaben ersetzt das 2016 durch die bulwiengesa AG untersuch- objektes ist, kann dort in geeigneter Form (z. B. durch eine Grundlast) te Projekt (bulwiengesa Projektnummer P1501-1615) an selber Stelle, eine Nachnutzung als Lebensmittelmarkt ausgeschlossen werden. Auf welches zusätzlich zu den Komponenten Aldi-Discounter und Droge- diese Weise kann Aldi als Verlagerungsobjekt betrachtet werden, wel- riemarkt einen (Edeka-)Vollsortimenter beinhaltete. Gegenüber der ur- ches das Gros seines künftigen Zielumsatzes vom Altstandort ein- sprünglichen Planung wurde die Dimensionierung des Gesamtvorha- bringt. Die Zielumsätze des Drogeriemarktes und des Backshops sind bens von rund 3.400 qm VKF um etwa 1.360 qm VKF reduziert. dagegen voll auf ihre Verdrängungswirkungen gegenüber dem örtli- chen und dem umgebenden Nahversorgungsnetz zu untersuchen. In der Gemeinde Bönningstedt war seinerzeit insbesondere die An- siedlung des Vollsortimenters umstritten. Diese hätte zum einen die Für das Vorhaben ist die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebau- Tragfähigkeit des im Ortszentrum bereits bestehenden und mit dama- ungsplanes Nr. 36 für das Gebiet östlich der Kieler Straße/B4, südlich ligem Stand veralteten Rewe-Supermarktes in Frage gestellt. Zum an- der Bahnhofstraße und westlich der Ahornstraße sowie die 36. Ände- deren wurde Bönningstedt als Gemeinde ohne zentralörtlichen Staus rung des Flächennutzungsplanes erforderlich und im Verfahren. Ge- seitens der Landesplanung Schleswig-Holstein keine zusätzlichen genwärtig findet die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung statt. Der großflächigen Lebensmittelmärkte zugestanden, was eine Ablösung Aufstellungsbeschluss zur Errichtung eines Sondergebietes Einzel- des Rewe-Marktes quasi vorausgesetzt hätte. Zwischenzeitlich hat handel zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes sowie eines Droge- sich die Ausgangslage insoweit verändert, als Rewe am Bönningsted- riemarktes wurde von der Gemeindevertretung Bönningstedt am ter Markt erhalten, modernisiert und von rund 1.100 qm auf etwa 07.12.2017 gefasst. 2 Gegenwärtig im MI gelegen, MK-Ausweisung und somit Änderung des B-Planes Nr. 35 not- 1 Restflächen sind keine VKF, sondern Gastronomie- und Funktionsflächen. wendig, B-Plan Änderung ist im Verfahren © bulwiengesa AG 2019 – P1902-5293 Seite 1 Auswirkungsanalyse – Aldi Discounter und dm Drogeriemarkt, Bönningstedt bulwiengesa Untersuchungsinhalt █ Wirkungsanalyse: █ Aktualisierte Analyse der Standortrahmenbedingungen sowie der – Kurzcharakterisierung
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