ZONAPROP INDEX
INFORME DE MERCADO CIUDAD DE BUENOS AIRES. MAYO 2020 RESUMEN EJECUTIVO TENDENCIAS DESTACADAS
VENTA ALQUILER RENTABILIDAD PRECIOS BAJAN 1.6% EN 2020 DESCACELERACIÓN DE LA SUBA 2.1% BRUTO ANUAL. BAJANDO El precio medio de un departamento en la Alquilar un departamento de dos ambientes Relación alquiler/precio sigue en descenso Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.694 en la ciudad cuesta $ 21.932 por mes, sube consecuencia de las dinámicas de los múltiples usd/m2, registrando una baja de 0.5% 2.8% en el mes. El incremento se desaceleró tipos de cambio de referencia. Actualmente el respecto al mes pasado. En 2020 acumulan registrando segundo mes consecutivo por retorno bruto anual se ubica en 2.1% nuevo baja de 1.6%. Los deptos. en CABA registran 14 debajo de 3%. En 2020 los alquileres acumulan mínimo histórico. meses consecutivos de baja de precio, suba de 15.5% por encima de la inflación. acumulando diminución de 3.8% desde Mar’19. Se necesitan 46.5 años de alquiler para En Abril ’20 en el marco de la pandemia Cuotas de créditos UVA aumentan 16.4% en recuperar la inversión, 40% más que un año COVID-19 y del aislamiento social preventivo y 2020, por encima del incremento de los atrás. obligatorio el volumen de escrituraciones alquileres (15.5%). registra su mínimo histórico: 7 operaciones en Lugano, La Boca y Parque Patricios son los el mes. Se acumulan 23 meses consecutivos 80% de los barrios registran alquiler de 2 mejores barrios para inversores que buscan de caída de volumen de escrituras. ambientes entre 17.700 y 23.000 pesos por renta. mes. Villa Soldati y Coghlan registran las mayores bajas de precio, -9.8% y -8.5% interanual. ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO
FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM PRECIOS DE VENTA 01 Tendencias de precios en el mercado VENTA UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
2 AMB 3 AMB
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 5 M2 BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.697 USD/M2 PRECIO 2.690 USD/M2
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 141 mil dólares. Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 197 mil dólares. VENTA PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2 VARIACIÓN ANUAL
2,800 2012 1.4%
2013 -0.3% 2,469 2,694 2014 1.0% 2,264 2015 3.7% 2,099 2,053 2016 7.7%
2017 12.3%
2018 5.9%
2019 -1.8%
jun.-17
jun.-12
dic.-17
dic.-12
jun.-15
jun.-13 dic.-15
dic.-13
jun.-18
dic.-18
jun.-16 jun.-19
dic.-16 dic.-19
jun.-14
dic.-14
sep.-17
sep.-12
sep.-15
sep.-13
sep.-18
sep.-16 sep.-19
sep.-14 2020 -1.6%
mar.-17
mar.-12
mar.-15
mar.-13
mar.-18
mar.-16 mar.-19
mar.-14 mar.-20
Precio medio se ubica en USD 2.694 por m2, 0.5% por debajo del mes previo. En 2020 acumulan baja de 1.6%. Los deptos. en CABA registran 14 meses consecutivos de baja de precio, acumulando diminución de 3.8%. VENTA PRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD
VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA % de incremento respecto al mes previo % variación respecto al mismo mes del año anterior 1.6% 1.7% 0.7% EXPANSION DE MERCADO
80% -0.3% -0.5% 48% 23% 19% 19% 15% 25% 56% 54% 63% 54% 46% 71%
75% 83% 71% 73% -41% -35% 48% 38% 40% 23% 25%
Fuente: colegio de escribanos de CABA -100%
BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL SUBE BAJA % respecto al total de barrios de la ciudad
En junio ’18 el 75% de los barrios registraba incremento de precio. En Abril ’20 en el marco de la pandemia COVID-19 y del aislamiento social Actualmente el 71% de los barrios registran disminución de precio. preventivo y obligatorio el volumen de escrituraciones registra su mínima histórico: 7 operaciones en el mes. Se acumulan 23 meses consecutivos de caída. VENTA PRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN
PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD
2,694 VARIACIÓN ACUMULADA DEVALUACION DEVALUACION ENE’14 DIC’ 15 VARIACION DESDE ABRIL 2018 2,323 DEVALUACION 2018 2,100 2,053 -41% -1.9%
CAC EN USD MEDIA CABA 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 ULTIMO TRIMESTRE COSTO CONSTRUCCION INDICE ENE 2012 = 100 1.21 1.08 -1.4%
-9.2% 0.92 CAC EN USD MEDIA CABA 0.85
Fuente: Cámara Argentina de la Construcción 0.72 Nota: Tipo de Cambio promedio entre MULC y MEP FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN 0.63
La devaluación de Mayo 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy: actualmente e l
costo es 41% menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación. El costo se mantiene en sus valores mas bajos desde 2012. VENTA PRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD VALORACIÓN REGIÓN USD/M2 MES ANUAL CORREDOR NOROESTE CORREDOR NORTE CORREDOR NORTE 3,334 -0.5% -3.4%
CORREDOR NOROESTE 2,777 -0.5% -4.3%
NOROESTE CABA 2,694 -0.5% -3.3% MACRO- CENTRO NOROESTE 2,527 -0.6% -2.3% EJE CENTRAL
MACROCENTRO 2,499 -0.3% -3.3%
EJE CENTRAL 2,454 -0.8% -2.9% OESTE SUR-ESTE SUR ESTE 2,243 -0.4% -3.6%
OESTE 2,190 0.1% -2.4% SUR
SUR 1,450 -2.4% -4.3% VENTA HEAT MAP DE PRECIOS RANKING BARRIO USD/M2
PUERTO MADERO 5,981 MAYOR PALERMO 3,532 PRECIO BELGRANO 3,364
NUÑEZ
SAAVEDRA 2,743
AGRONOMÍA 2,573
ZONA SANTA RITA 2,450 MEDIA FLORES 2,357
VELEZ SARSFIELD 2,187
LA BOCA
VILLA RIACHUELO 1,788
MENOR LUGANO 1,160 PRECIO VILLA SOLDATI 772
Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.981 y mínimo en Villa Soldati USD 772 VENTA PRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS
PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2 5,981
3,364 2,955 2,743 2,703 2,450 2,311 2,185 2,009 1,788
1,160
772
Retiro
Flores
Liniers
Nuñez
Boedo
Lugano
LaBoca
Floresta
Paternal
Coghlan
Palermo
Almagro
Barracas
Caballito
Recoleta
Belgrano
Versalles
Villa Real Villa
Saavedra
Chacarita
Villa Luro Villa
Santa Rita Santa
Balvanera
Monserrat
Colegiales
Mataderos
San Telmo San
Agronomía
San Nicolás San
Villa Soldati Villa
Villa Crespo Villa
Villa Devoto Villa
Villa Ortuzar Villa
Constitución
Villa Urquiza Villa
ParqueChas
San Cristobal San
Monte Castro Monte
Villa Gral Gral Villa Mitre
Villa Riachuelo Villa
Velez Sarsfield Velez
Puerto Madero Puerto
Villa del Parque del Villa
ParquePatricios
Villa Pueyrredon Villa
Nueva Pompeya Nueva
ParqueAvellaneda ParqueChacabuco VENTA HEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL RANKING BARRIO VARIACIÓN 12 MESES
MONTE CASTRO 3.3%
MAYOR SANTA RITA 2.5% SUBA VERSALLES 1.6%
VILLA LURO
SAN TELMO -2.2%
NUÑEZ -3.0%
ZONA FLORESTA -3.4% MEDIA PARQUE PATRICIOS -3.9%
COLEGIALES -4.9%
CHACARITA
PARQUE CHACABUCO -8.0%
MAYOR COGHLAN -8.5% BAJA BARRIOS CON VARIACION DE VILLA SOLDATI -9.8% PRECIO MAYOR A LA MEDIA
90% de los barrios registran baja de precio interanual. Monte Castro, Santa Rita y Versalles son los barrios que mejor resisten. PRECIOS ALQUILER Precio de alquiler mensual de un departamento de 02 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta ALQUILER UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
2 AMB 3 AMB
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 5 M2 BALCÓN 7 M2
PRECIO 418 $/M2/MES PRECIO 400 $/M2/MES
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 21.932 pesos por mes. Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 29.350 pesos por mes. ALQUILER PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO 21,932
2015 INFLACIÓN 29% ALQUILER 14,551 2016 31%
25% 2017 33% 7,814 48% 2018 35% 4,278 54% 2,424 2019 33%
10.50% * 2020
15.5%
jun.-17
jun.-12 dic.-17
dic.-12
jun.-15
jun.-13 dic.-15
dic.-13
jun.-18
dic.-18
jun.-16 jun.-19
dic.-16 dic.-19
jun.-14
dic.-14
sep.-17
sep.-12
sep.-15
sep.-13
sep.-18
sep.-16 sep.-19
sep.-14
mar.-17
mar.-12
mar.-15
mar.-13
mar.-18
mar.-16 mar.-19 mar.-14
mar.-20 FUENTE: INDEC. ULTIMO MES ESTMADO REM BCRA
El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad sube 2.8% en el mes y se ubica en $ 21.932 por mes. El incremento se desaceleró registrando segundo mes consecutivo por debajo de 3%. En 2020 los alquileres acumulan suba de 15.5% por encima de la inflació n. ALQUILER PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVA UVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA LEY DEVALUACION DEVALUACION ALQUILERES DEVALUACION DEVALUACION VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016
277% 38% 38% 39% 221% VARIACION SEMESTRAL 36% ANUALIZADA
30% 31% UVA ALQUILER
23% 23% VARIACIÓN DURANTE 2020 2.9% 3.2% VARIACION 2.4% 2.8% 2.8% MENSUAL 16.4% 15.5%
UVA ALQUILER
Alquileres aumentan a una velocidad del 39% anual en los últimos 6 meses. Cuotas de créditos UVA aumentan 16.4% en 2020, por encima del incremento de los alquileres. ALQUILER PRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD VALORACIÓN REGIÓN ARS/MES MES ANUAL CORREDOR NOROESTE CORREDOR NORTE CORREDOR NORTE 25,376 3.3% 40.0%
CORREDOR NOROESTE 22,497 2.7% 34.6%
NOROESTE MACRO- CABA 21,932 2.8% 36.2% CENTRO
EJE CENTRAL MACROCENTRO 21,470 3.8% 33.8%
EJE CENTRAL 20,106 2.9% 34.1%
OESTE SUR-ESTE SUR ESTE 19,339 3.4% 37.7%
NOROESTE 19,204 1.5% 31.8% SUR
OESTE 17,199 0.6% 28.5% ALQUILER HEAT MAP DE PRECIOS RANKING BARRIO ARS/MES
PUERTO MADERO 46,360 MAYOR PALERMO 27,526 PRECIO NUÑEZ 25,031
RECOLETA
VILLA CRESPO 22,577
ALMAGRO 21,645
ZONA MONSERRAT 19,869 MEDIA BARRACAS 19,497
MONTE CASTRO 19,042
FLORESTA
PARQUE AVELLANEDA 15,771
MENOR MATADEROS 15,411 PRECIO LUGANO 13,263
80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 17.700 y 23.000 pesos por mes ALQUILER HEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL RANKING BARRIO VARIACIÓN ANUAL
PUERTO MADERO 63.0% MAYOR PARQUE CHACABUCO 47.5% SUBA BARRACAS 42.7%
RETIRO
PARQUE CHAS 39.7%
SAAVEDRA 36.6%
ZONA PARQUE PATRICIOS 34.4% MEDIA FLORES 32.3%
SAN TELMO 30.9%
VILLA ORTUZAR
CONSTITUCIÓN 24.0%
MENOR PARQUE AVELLANEDA 17.3% SUBA BARRIOS CON VARIACION DE MATADEROS 13.6% PRECIO MAYOR A LA MEDIA
Corredor Norte y Sur Este son las zonas con mayor incremento de precio interanual RENTABILIDAD 03 INMOBILIARIA Retorno bruto anual, porcentaje de la inversión RENTABILIDAD RETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
EVOLUCIÓN MENSUAL. Nota: Tipo de Cambio promedio entre MULC y MEP PROMEDIO ANUAL 5.9% 6.0% 5.5% 150.0 5.2% 140.0 5.1% 2012 5.6% 130.0 5.0% 4.7% 4.4% 120.0 2013 5.1% 4.1% 110.0 4.0% 100.0 2014 4.6% 3.3% 90.0 3.0% 2015 4.5% 80.0 3.0% 70.0 2016 4.9% 2.1%60.0 2.0% 50.0 AÑOS PARA RECUPERAR 2017 5.3% INVERSION 46.5 40.0 30.0 2018 4.1% 1.0% 37.0 30.5 20.0 22.4 19.3 21.5 18.4 10.0 2019 3.0% 0.0% 0.0 2020 2.4%
Relación alquiler/precio sigue en descenso, se ubica en 2.1% nuevo mínimo histórico.
Se necesitan 46.5 años de alquiler para recuperar la inversión, 40% más que un año atrás. RENTABILIDAD RETORNO ANUAL DEL ALQUILER VALORACIÓN REGIÓN % PRECIO MES ANUAL CORREDOR NOROESTE CORREDOR NORTE MACROCENTRO 2.4% ▼ ▼
SUR ESTE 2.3% ▼ ▼
NOROESTE MACRO- EJE CENTRAL 2.2% ▼ ▼ CENTRO
EJE CENTRAL CORREDOR NOROESTE 2.2% ▼ ▼
CABA 2.1% ▼ ▼
OESTE SUR-ESTE OESTE 2.1% ▼ ▼
NOROESTE 2.0% ▼ ▼ SUR
CORREDOR NORTE 2.0% ▼ ▼ RENTABILIDAD RETORNO ANUAL DEL ALQUILER
RANKING BARRIO % PRECIO
LUGANO 3.1% MAYOR PRECIO LA BOCA 2.6% PARQUE PATRICIOS 2.5%
PARQUE CHACABUCO
FLORESTA 2.3%
VILLA CRESPO 2.2%
ZONA PATERNAL 2.2% MEDIA AGRONOMÍA 2.1%
VILLA URQUIZA 2.1%
COLEGIALES
VILLA DEVOTO 1.9%
MENOR MATADEROS 1.9% PRECIO BELGRANO 1.9%
Lugano, La Boca y Parque Patricios son los mejores barrios para inversores que buscan renta ZONAPROP zonaprop.com
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INFORME DE MERCADO CIUDAD DE BUENOS AIRES