Beregnet Antall Envegs Genererte Bilturer for Bolig, Kontor Og Barnehage

Planbeskrivelse og konsekvensutredning

13-06-20

FORSLAG TIL DETALJREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING, KVARTAL 71, ALTERNATIVT FORSLAG

Oppdragsnummer: 8100233 Oppdragsnavn: Kvartal 71 – Regulering og KU Dokument nr.: Filnavn: 13-06-24_Oppsett KU K71 rev C

Revisjon 1 2 Dato 10.12.2012 29.01.2013 20.06.2013 Utarbeidet av EHO EHO ELB Kontrollert av PCA PCA DCO/EHO Godkjent av HAN HAN EHO Beskrivelse

Revisjonsoversikt

Revisjon Dato Revisjonen gjelder

1 29.01.2013 Etterkant av offentlig ettersyn 2 20.06.2013 Etter vurdering av revidert forslag i samarbeidsgruppa

Illustrasjonen på fremsiden er utarbeidet av Placebo AS.

Rambøll Henrik Wergelandsgt. 29 Postboks 116 NO-4662 KRISTIANSAND T +47 99 42 81 00 F www.ramboll.no

INNHOLD

1. BAKGRUNN OG FORUTSETNINGER ...... 5 1.1 Innledning og bakgrunn ...... 5 1.2 Historikk ...... 5 1.3 Mulighetsstudiet ...... 6 1.4 Planprogram, områdeanalyse og workshop ...... 7 1.5 Formål med planarbeidet ...... 8 1.6 Krav om konsekvensutredning ...... 9 1.7 Overordnede rammer og planer ...... 9 1.8 Arbeidsopplegg ...... 10 2. BESKRIVELSE AV OMRÅDET ...... 12 2.1 Dagens situasjon ...... 12 2.2 Gjeldende reguleringsplan ...... 12 2.3 Omkringliggende reguleringsplaner ...... 13 2.4 Avgrensning av planområdet ...... 13 2.5 Nullalternativet ...... 14 3. PLANFORSLAGET ...... 15 3.1 Hovedgrep ...... 15 3.2 Bygg som forutsettes revet ...... 16 3.3 Prinsipper for utforming av nye bygg...... 17 3.4 Reguleringsformål ...... 18 3.5 Utbyggingsfaser ...... 22 4. KONSEKVENSER ...... 23 4.1 Trafikk, transportsystem og trafikksikkerhet ...... 23 4.2 Kollektiv ...... 28 4.3 Gang- og sykkeltrafikk ...... 28 4.4 Sykkelekspressvei ...... 31 4.5 Parkering ...... 31 4.6 Vare- og avfallshåndtering ...... 33 4.7 Støy ...... 33 4.8 Geoteknikk ...... 35 4.9 Kommunaltekniske anlegg ...... 36 4.10 Samfunn og miljø ...... 37 4.11 Estetikk, byrom og bystruktur ...... 39 4.12 Boligstruktur ...... 42 4.13 Nærmiljø ...... 43 4.14 Barn og unge ...... 46 4.15 Naturmangfoldet ...... 48 4.16 Universell utforming ...... 49 4.17 Kulturminner og verneverdig bebyggelse ...... 49 4.18 Anleggsfasen ...... 52 4.19 Risiko og sårbarhet (ROS) ...... 53 5. SAMMENSTILLING AV KONSEKVENSER...... 54 5.1 Samlet vurdering/anbefaling ...... 54 6. MEDVIRKNING OG INFORMASJON ...... 55 7. FORSLAGSSTILLERS VURDERING ...... 58 8. VEDLEGG ...... 59 9. BIBLIOGRAFI ...... 60

FIGUROVERSIKT

Figur 3.1; Fasadetegning eksisterende bygning Lømslands vei 23 (venstre) og 25 (høyre) ...... 16 Figur 3.2; Mulige utbyggingsfaser...... 22 Figur 4.1; Plan- og analyseområde trafikk...... 23 Figur 4.2; Trafikkavvikling morgen (0730 - 0830), dagens situasjon...... 24 Figur 4.3; Trafikkavvikling ettermiddag (1530 - 1630), dagens situasjon...... 25 Figur 4.4; Trafikkvolum med vurdert utbygging, (kjt/døgn)...... 26 Figur 4.5; Trafikkvolum med vurdert utbygging, (kjt/døgn) ...... 27 Figur 4.6; u. etasje, kote +6, 225 p-plasser...... 32 Figur 4.7; 1. etasje, kote +9, 46 p-plasser...... 32 Figur 4.8; 2. etasje, kote +12, 49 p-plasser...... 32 Figur 4.9; Parkering leilighetsbygg, kote +23,5, 24 p-plasser...... 32 Figur 4.10; Utdrag av støysonekart fra kommunedelplan for Kvadraturen ...... 35 Figur 4.11; Skisseforslag til overvannshåndtering ...... 36

BILDEOVERSIKT

Bilde 1; 3D bilde fra mulighetsstudie...... 7 Bilde 2; Deler av dagens bygningsmasse sett fra Tordenskjolds gate...... 12 Bilde 3; Gjeldende reguleringsplan for deler av planområdet ...... 13 Bilde 4; Planområdets avgrensning hvor lilla linje representerer justert avgrensing...... 14 Bilde 5; Illustrasjon over planlagt bebyggelse...... 15 Bilde 6; Bygninger markert med rødt er foreslått revet...... 17 Bilde 7; Alternative atkomster til p-anlegg fra St. Hansgt ...... 30 Bilde 8; Eksisterende fjellskjæring med mye sikringstiltak...... 35 Bilde 9; Illustrasjon av utbygging sett fra Holbergsgate...... 40 Bilde 10; Utbygging sett vestfra langs Tordenskjolds gate...... 41 Bilde 11; Illustrasjon av ny bebyggelse og tilgjengelige uteområder...... 44 Bilde 12; 20. mars kl. 15.00 med nye bebyggelse...... 45 Bilde 13; 21. juni kl. 18.00 med nye bebyggelse...... 45 Bilde 14; Lekeplass 1 og 2...... 48 Bilde 15; Lekeplass 3...... 48

TABELLOVERSIKT Tabell 1; sammenligning av opprinnelig mot alternativt forslag ...... 5 Tabell 2; Total turproduksjon ...... 26 Tabell 3; Lydklasser for boliger. Høyeste grenseverdier på uteareal for A-veid dag-kveld-natt lydnivå, Lden ...... 33 Tabell 4; Kriterier for soneinndeling. Alle tall i dB, frittfeltsverdier...... 34 Tabell 5; Uteoppholdsareal for B1...... 47 Tabell 6; Oppsummering av tema med vurdering og konsekvens ...... 54

1. BAKGRUNN OG FORUTSETNINGER

1.1 Innledning og bakgrunn

Rambøll Norge er engasjert av Entra eiendom AS til å utarbeide ny reguleringsplan for deres eiendommer i Kvartal 71. Beliggende i Kvadraturens randsone i Kristiansand. Planprosessen baserer seg på en flerfaglig mulighetsstudie, jf. kap. 1.2, utarbeidet av Rambøll. Det er videre annonsert oppstart av reguleringsprosessen parallelt med utarbeidelse av planprogrammet. Dette for å avklare problemstillinger, utredningsbehov og grensesnitt mot andre planer. Dette gjelder primært forholdet til overordnede planer; revisjon av kommuneplanen, kommunedelplan for Kvadraturplanen og Vestre havn (Kvadraturplanen). Planprogrammet ble vedtatt av Byutviklingsstyret 30.09.10. Vedtaket innebærer at reguleringsplanen kan utarbeides parallelt med Kvadraturplanen. Kvadraturturplanen er nå til sluttbehandling i kommunen.

1.2 Historikk

Detaljreguleringsplan for Kvartal 71 har vært gjenstand for omfattende planprosess, og ble 1.- gangsbehandlet av Byutviklingsstyret i Kristiansand kommune 21.06.2012. Følgende vedtak ble fattet: 1. Forslag til detaljplan for Kvartal 71 med tilhørende bestemmelser datert 22.05.2012 og vedlagt planbeskrivelse med KU datert 12.05.2012 legges ut til offentlig ettersyn. (Enst) Før planen legges ut til offentlig ettersyn skal det foretas følgende endringer: Teknisk installasjon skal innarbeides i bygningskroppen. (Enst) 2. I forbindelse med høringsrunden ber man spesielt om synspunkter knyttet til høyder og arkitektonisk utforming, og trafikkløsninger for Lømslands vei. (Enst) 3. I forbindelse med høringsrunden skal velforenings fremlagte forslag vurderes (Enst) 4. Byutviklingsstyret ber om at det i høringen blir avklart kvaliteten på barns uteområde, både lekeplasser og i oppvekstsenteret/barnehagen. Kommunen overordna prinsipper om sol-/skyggeforhold skal legges til grunn. (6/3)

Vedtakets 3. punkt førte til at et alternativt forslag ble lagt ut til høring. Her var bygningenes plassering, parkeringsløsninger og plassering av uteområde for barnehage endret, og forslaget fremstår som en mer klassisk lamellbebyggelse mot Tordenskjolds gate. Prinsippene i hovedforslaget har vært å ivareta kvalitetene i Tordenskjolds gate ved å videreføre strukturen som bryter med kvartalene i Kvadraturen, og som samtidig tilrettelegger for et større, åpent gårdsrom i fremkant av bygningsmassen. Måltallet i forhold til volum og antall parkeringsplasser forholdsvis like:

Tabell 1; sammenligning av opprinnelig mot alternativt forslag

Næring P-anlegg Bolig P-anlegg

Forslag med KU 14760 kvm Ca 320 plasser 3000 kvm 1000 kvm

Alternativt forslag 13800 kvm Ca 320 plasser - -

Planen ble revidert i henhold til vedtaket og lagt ut på høring den 17. august med høringsfrist 1. november 2012. I høringsfasen kom det inn 22 merknader. Disse er vedlagt og kommentert i dette planforslaget. Det ble ikke varselet innsigelse til hovedforslaget fra sektormyndigheter. Disse uttalte seg heller ikke til det alternative forslaget da dette ikke var konsekvensutredet. Naboer og velforeninger uttrykte i all hovedsak skepsis til hovedforslaget, spesielt område K/T5, og ønsket i større grad en annen utnyttelse av dette område.

Som tabell 1 viser så endres ikke de ytre rammebetingelsene i planen seg. I prinsippet vil det bety at flere av konsekvensutredningstemaene ikke endres. Dette gjelder blant annet:  Trafikk, transport og trafikksikkerhet (barnehagen er unnlatt i planforslaget, men videreføres som en del av trafikkberegningene for å synliggjøre en fremtidig utvidelse).  Kollektiv  Gang- og sykkeltrafikk  Parkering (samme antall plasser og aksesspunkter)  Vare- og avfallshåndtering  Støy  Geoteknikk  Kommunaltekniske anlegg  Samfunn og miljø  Boligstruktur  Barn og unge  Universell utforming  Anleggsfasen  ROS-analyse

De temaene som endres er:  Estetikk, byrom og bystruktur  Nærmiljø  Kulturminnevern og verneverdig bebyggelse

Sistnevnte kapitler er oppdatert i konsekvensutredningen. Det er utarbeidet nye bestemmelser og plankart.

1.3 Mulighetsstudiet

Mulighetsstudiet ble utarbeidet i 2007-2008, og hadde som formål å belyse rammebetingelser samt utvikle et konsept og beregne dets potensial. Hovedkonklusjonene i mulighetsstudiet viser en potensiell utvikling av kontor på ca. 14.000 m², 3.000 m² boligareal, 2.500 m² kombinert areal (bolig/kontor), samt 13.000 m² parkeringsareal. Et sentralt mål for planarbeidet er, så langt mulig, å følge opp disse konklusjonene.

Bilde 1; 3D bilde fra mulighetsstudie.

1.4 Planprogram, områdeanalyse og workshop

Oppstartsmelding og planprogram var ute til offentlig ettersyn i perioden 9.4-28.5.2010. I etterkant av høringen ble det i dialog med kommunen bestemt at enkelte utfordringer i planarbeidet burde vurderes på et mer overordnet nivå enn i en detaljrereguleringsplan, og at avklaringer i forbindelse med Kvadraturplanen ville ligge noe fram i tid. Dette gjaldt blant annet forhold til nabokvartaler, og spesielt Tordenskjolds gate skole. Det gjaldt også trafikkavvikling, kollektiv, trafikksikkerhet, parkeringsløsninger, utnyttelsesgrad samt funksjoner og formål innenfor kvartalet. Det ble derfor utarbeidet en områdeanalyse som vedlegg til planprogrammet ved kommunens behandling. Formålet med områdeanalysen var å danne ”bindeledd” mellom plannivåene ved å vurdere plantemaene med influensområde utover planavgrensningen. Som en del av områdeanalysen ble det også utarbeidet en trafikkanalyse som belyste omfang av nyskapt trafikk ved utbygging. Hovedkonklusjonene i områdeanalysen er som følger:

 Kvartal 71 representerer et potensiale for styrking av Kvadraturen som landsdelssenter gjennom å forsterke dagens kompetansemiljø inne offentlig administrasjon og forvaltning.  Utvikling av området bør hensynta gaterom tilknyttet Tordenskjolds gate, vernede trær og andre eksisterende verdier på en god måte.  Nærhet til Tordenskjolds gate skole må ivaretas.  Verneverdig bebyggelse i området legger føringer for utviklingen.  Trafikkbelastning vil avhenge av nye parkeringsnormer, men generelt vil bolig generere større belastning enn kontorbebyggelse.  Det må etableres gode atkomstløsninger hvor myke trafikanter er premissgivere.

Planprogram for arbeidene ble behandlet i Byutviklingsstyret 30.09.10, og åpnet for utarbeidelse av en detaljreguleringsplan for kvartalet parallelt med pågående revisjon av Kvadraturplanen.

Det ble arrangert en workshop 15.12.2010 med følgende deltakelse:

 Entra v/Solveig Solbakken og Jan Møllebakk  Kristiansand kommune v/ Mirza Lejlic, Tone Iglebæk, Gunnar Stavrum og Finn H. Hobbesland  UiA v/Jon P Knutsen  Rambøll v/Arild Richard Syvertsen, Per Christian Aanensen og Knut Lindland.

Jon P. Knutsen kom inn på hvilke rolle Kvartal 71 skal, kan, eller bør spille i landsdelen, i Kristiansand, i Kvadraturen med randsone. Knutsen var innom flere store og relevante spørsmål som man må ta med i betraktning når det skal defineres mål og rammer for utviklingen av Kvartal 71 både på kort, mellomlang og lang sikt.

 En byøkologisk tilnærming o Er det bra med tydelig funksjonsfordeling i arealbruken kontra funksjonsblanding? o Har vi nok interessenter ved en stram formålsdefinisjon (funksjonsdeling) til å fylle dette kvartalet med det ønskede volum på sikt?  En maktpolitisk tilnærming o Trenger vi å klumpe/samlokalisere landsdelsfunksjonene, og i så fall for hvem – brukerne eller tjenesteutøverne? o Er geografiforståelsen/landsdelsenterdefinisjonen for trang? Burde vi heller si Agderbyen?  Noen rolleperspektiver o Hvor sunt er det fysiske samboerskapet mellom fylkesmann og fylkeskommune for rolleuavhengighet? o Risikerer vi at Kvartal 71 kan gi oss en ”offentlig lock-in” (Baksiden av cluster - medaljen) dersom en av de større offentlige etatene flytter ut? o Kristiansand trenger å styrke sin posisjon som viktigste lokasjon i landsdelen for større kontor og kompetansebedrifter innenfor privat sektor. Kan vi se dette i sammenheng og jobbe fram et administrasjonstyngdepunkt i Kvartal 71, eller har de private hovedkontorene andre lokaliseringsbehov/preferanser for lokalisering?

Andre spørsmål som ble tatt opp under innlegget fra Jon P var:  Hva om urbaniseringen ”rakner” og distriktenes posisjon fremheves?  Hva om klimahensyn ikke er like styrende for lokalisering av virksomheter?  Kravet til høy utnyttelse og kompakthet som preger byplanlegging endres?  Enkeltgruppers spesifikke behov og miljøets sosiale ulikheter – hva om et demografisk press kommer tilbake?  Kjevik er undervurdert og blir viktig, hvordan vil aksen Kjevik- byen påvirke etableringer?  Hvilke tilbud og kvaliteter i nærmiljøet bør kreves og forventes?  Kan Kvartal 71 ha tilbud i denne bydelen slik at ”lønningspilsen kan inntas uten å krysse Tordenskjolds gate?”

De viktigste konklusjonene fra denne samlingen er innarbeidet i dette dokumentet spesielt kap. 4.9 om samfunnsmessige konsekvenser

1.5 Formål med planarbeidet

Formålet med en ny reguleringsplan for kvartalet er å åpne opp for større fleksibilitet og en bedre utnyttelse av eksisterende eiendommer basert på konklusjonene i mulighetsstudiet, planprogrammet og områdeanalysen.

Ved å endre gjeldende offentlig formål til blant annet kontorformål, vil det åpnes for å supplere dagens offentlige leietakere med halvoffentlige og private foretak. Dette vil bidra til en bedre utnyttelse av eksisterende bygningsmasse. Foreløpige volumstudier viser en mulig netto økning

av nye kontor og fellesarealer på inntil 13.000 m2, fra dagens 27.000 m2 til et totalt kontorareal på rundt 40.000 m2. Det vil kunne bidra til å styrke byens og Kvadraturens rolle som landsdelssenter med lokalisering av viktige samfunnsfunksjoner. Etter hvert som planarbeidet skred frem, har Kristiansand kommunen ytret ønske om at det tilrettelegges for en barnehage innenfor planområde som en del av et nærmiljø og oppvekstsenter ved Tordenskjolds skole. Det har utløst flere utfordringer blant knyttet til krav til uteområder og trafikksikkerhet i Lømslands vei som har blitt vurdert i planprosessen.

I samråd med Kristiansand kommune sin planavdeling er det nå avklart at barnehage som del av et større oppvekstsenter, skal utgå fra planforslaget. Dette begrunnes i at Kristiansand kommune ønsker mer tid til å definere behov og størrelse på barnehagen, samtidig som strukturen i denne delen av planområdet kan endres som følge av andre forhold. I prinsippet innebærer det at planens yttergrense justeres noe slik at hele «Vaskeri tomta» utgår. Formålet med denne løsningen er at kommunen på et senere tidspunkt kan disponere disse arealene til et felles oppvekstsenter hvor et større areal kan inkluderes.

Konseptets hovedgrep i planforslaget er som følger:

 Ca. 13.000 m² nye kontorarealer og servicefunksjoner knyttet til dette.  Oppstramming og bedret utnyttelse av bygningsstruktur langs Tordenskjolds gate, Lømslands vei og bak Hovedblokka.  Eksisterende parkeringsplasser erstattes med ny parkering under bakken. Parkeringsdekning dimensjoneres noe lavere enn etter bestemmelsene i ny kommuneplan.  Nye adkomstmuligheter og trafikksikkerhetstiltak både for kjørende, syklende og gående.  Muligheter for nye boliger/leilighetsbygg innenfor planområdet, enten som ren boligbebyggelse eller i kombinasjon med kontor.

1.6 Krav om konsekvensutredning

Utarbeidelse av reguleringsplan for Kvartal 71 utløser krav om konsekvensutredning (KU). Kravet om konsekvensutredning følger av forskrift 26.6.2009 (FOR-2009-06-26-855) om konsekvensutredninger etter plan og bygningsloven § 4-2.

Til grunn for reguleringsplan og konsekvensutredning legges vedtatt planprogram med tilhørende vedlegg. Formålet med planprogrammet er å informere relevante myndigheter, organisasjoner og berørte personer om tiltakene, og få innspill til gjennomføringen av reguleringsplanen. Programmet angir formål og forutsetninger for planarbeidet, samt mulige konsekvenser ved gjennomføring av planen. Det er bare beslutningsrelevante temaer som utredes.

1.7 Overordnede rammer og planer

Riksnivå

 Plan- og bygningsloven legger generelle føringer for gjennomføring av planarbeid og utforming av planforslag. Innebærer flere endringer blant annet i forhold til plantyper, formålsbetegnelser, innføring av hensynssoner med mer. Ny planlov legger opp til en sterkere offentlig styring av planprosesser blant annet gjennom statlige planretningslinjer, og regionale- eller kommunale planstrategier.  Forskrift for konsekvensutredning, revidert i forbindelse med ikrafttredelsen av ny planlov.  Rikspolitiske bestemmelser (RPR) for samordnet areal og transportplanlegging – Legger vekt på blant annet samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessige gode løsninger og bærekraftig perspektiv i planleggingen.

 RPR for barn og unge.  Retningslinjer om universell utforming.  Naturmangfoldloven.

Regionalt nivå

 Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av handel og tjenester i Vest-Agder ble vedtatt av Fylkestinget 30.04.2003. Kvadraturen er definert som landsdelssenter.  Areal og transportplanprosjektet, ATP, regional plan for Kristiansandsregionen 2011- 2050. Definerer Kvadraturen og dens nære randsone som landsdelssenter, og anbefaler at den styrkes ved at det tilrettelegges for videre utbygging av handel, kultur, overnattingstilbud, kontor og boliger.

Kommunale planer

 Kommuneplanen 2011-2022, vedtatt 22.06.11. I planen er området avsatt til sentrumsformål og område for bebyggelse og anlegg (B16). Foreliggende planforslag legger til grunn tre satsningsområder: o Byen som drivkraft o Byen det er godt å leve i o Klimabyen

Videre påpekes viktigheten av å styrke Kvadraturen i alle satsningsområdene. Planen fokuserer på at Kvadraturen skal styrkes med hensyn til handel, arbeidsplasser, bolig, kultur og opplevelser.

 Kvadraturplanen, 1998 – 2010, vedtatt 22.06.99. Planområdet er avsatt til offentlig/allmennyttig samt bolig og grøntområde. Ny Kvadraturplanen er under revisjon, og var på høring i 2011. Med bakgrunn i innsigelser fra sektormyndigheter er planen nå utsatt med planlagt vedtak innen 2012. Planen åpner opp for regulering til kontor, bolig og tjenesteyting.

 Byutviklingsstyret fattet i forbindelse med behandling av planprogram for Kvartal 71 30.09.10, et prinsippvedtak om at reguleringsplanen kunne utarbeides parallelt med Kvadraturplanen. Dette forutsatte koordinering av arbeidene underveis for å sikre at Kvadraturplanen hjemler detaljreguleringsplan for Kvartal 71. Med bakgrunn i dette har det vært løpende dialog mellom forslagsstiller og kommunen.

 Reguleringsplan for Kvartal 71 – Fylkeshuset, plan nr 806, vedtatt 05.09.01. Planen inkluderer Fylkeshuset, Vaskeriet, bebyggelse langs St.Hans gate og sør for Lømslands vei. Området er regulert til offentlig og allmennyttig formål, samt bolig. Denne planen skal erstattes av foreliggende planforslag.

 Boligområdet i Lømslands vei nord for Fylkeshuset, Heidens stykke, er hovedsakelig uregulert.

1.8 Arbeidsopplegg

Reguleringsplan og konsekvensutredning er utarbeidet i en parallell prosess. Utredningstemaer er angitt i planprogrammet. I den grad det er realistisk og mulig å følge opp, er verdier i området identifisert og forsøkt hensyntatt ved utformingen av reguleringsplanen. Dette er gjort for å redusere negative konsekvenser. På denne måten er en del avbøtende tiltak innarbeidet på reguleringskart og i bestemmelser gjennom hele prosessen.

Arbeidet som er gjennomført er presentert i de påfølgende kapitler. I kapittel 2 fremkommer en beskrivelse av dagens situasjon i planområdet. Kapittel 3 inneholder en beskrivelse av det planforslaget som er utarbeidet. Kapittel 4 inneholder utredninger av temaer ihht. planprogrammet. For hvert tema blir det gjort en vurdering av konsekvens ihht. skala angitt i planprogrammet:  Positiv konsekvens  Ingen konsekvens  Liten negativ konsekvens  Middels negativ konsekvens  Stor negativ konsekvens

For de utredningsteamene det er relevant for, blir det beskrevet avbøtende tiltak og hvilke av disse som er innarbeidet i planforslaget. I kapittel 5 blir det gitt en oppsummering av konsekvenser og avbøtende tiltak. Kapittel 6 inneholder en gjennomgang av planprosess og medvirkning.

2. BESKRIVELSE AV OMRÅDET

2.1 Dagens situasjon

Planområdet ligger i nord-østre hjørne av Kvadraturen. Området domineres av en større, 7 etasjers, bygning. Bygget er opprinnelig oppført som fylkessykehus, i dag omgjort til kontorer med forskjellige tilbygg og utvidelser. Bygningsmassen ble bygget om i 1990, primært til Høgskoleanlegg. Videre ble det gjort en rehabilitering i 2001-2003 for ombygging til Fylkeshuset (også kalt Statens hus) i Vest-Agder. Nedre del av Lømslands vei er atkomst til Tordenskjolds gate skole.

Bilde 2; Deler av dagens bygningsmasse sett fra Tordenskjolds gate.

Fergefjellet barnehage holder til i Lømslands vei 23 og nabobygget. Lømslands vei 25, som driftes av Sørlandets sykehus, står i dag tomt. Innenfor området finnes også flere eldre bygninger og trær, blant annet øst og nord for Fylkeshuset. Det knytter seg verneinteresser til flere av disse. Heidens stykke (Lømslands vei 8-21), nord i planområdet, var Kristiansand kommunes første subsidierte sosiale boligbygging. Formålet var å avhjelpe den store bolignøden, spesielt for barnerike familier, som oppsto omkring første verdenskrig. En av disse karakteristiske bygningene, Lømslands vei 9, nyttes i dag til senter for nervøse.

2.2 Gjeldende reguleringsplan

Deler av dagens planområde er allerede regulert i plan nr. 806, Kvartal 71 – Fylkeshuset. Planen ble vedtatt 5. september 2001. Hovedintensjonen var å etablere den nye delen av fylkeshuset med parkering under bakken. Deler av bebyggelsen i Lømslands vei er også inkludert i denne planen. Både Tordenskjolds gate 67 og St.Hans gate 1 er i gjeldende reguleringsplan avsatt til verneverdige bygninger.

Bilde 3; Gjeldende reguleringsplan for deler av planområdet

Hovedformålene i foreliggende plan er i all hovedsak i tråd med gjeldende plan. Det er primært utnyttelsen som er gjenstand for regulering.

2.3 Omkringliggende reguleringsplaner

Eksisterende planer for det omkringliggende nærområdet:

Plan-ID 343 Plan-ID 531 Reguleringsplanområde: Kvartal 069 Reguleringsplanområde: kvartal 6 Ikrafttredelsesdato: 27.06.79 Ikrafttredelsesdato: 14.12.88

Plan-ID 908 Plan-ID 701 Reguleringsplanområde: kvartal 4 Reguleringsplanområde: E18, Bjørndalsheia-Gartnerløkka Ikrafttredelsesdato: 08.09.04 Ikrafttredelsesdato: 24.09.97

Plan-ID 947 Plan-ID 971 Reguleringsplanområde: kvartal 5 Reguleringsplanområde: Egsveien 3-7 Planlegging igangsatt Planlegging igangsatt

Plan-ID 1051 Plan-ID 50 Reguleringsplanområde: Øvre Fergested 8 Reguleringsplanområde: Tordenskjoldsgate 71-89, Egsveien 1 Planlegging igangsatt Ikrafttredelsesdato: 29.07.54

2.4 Avgrensning av planområdet

Planområdet er på ca. 32,5 daa og begrenses av Tordenskjolds gate, St.Hans gate inklusive boliger på Heidens stykke og ned langs fylkeshuset. Planen er innsnevret noe i forhold til opprinnelig plan. Det forutsettes at Kristiansand kommunen på et senere tidspunkt regulerer de vestlige delene av planområde i forbindelse med utvidelse/etablering av oppvekstsenter dersom dette blir aktuelt. Ny avgrensning er vist med lilla linje i bilde 4.

Bilde 4; Planområdets avgrensning hvor lilla linje representerer justert avgrensing.

2.5 Nullalternativet

Konsekvensutredninger tar utgangspunkt i en referanse, det vil si et nullalternativ. I denne sammenheng vil det være å la området ligge, uten tilrettelegging for videre utvikling. Dette er imidlertid ikke et aktuelt alternativ ettersom det er behov for en vitalisering og utvikling av områdets potensial i kraft av sin strategiske beliggenhet i Kvadraturen. Enkelte vurderinger som gjøres i konsekvensutredningen vil imidlertid kunne refereres til nullalternativet.

3. PLANFORSLAGET

3.1 Hovedgrep

Planens hovedgrep kan i grove trekk oppsummeres med følgende punkter:  Flere kontorplasser i tilknytning til Fylkeshuset. Utvidelsene er planlagt i tilknytning til eksisterende bygningsmasse, hovedsakelig mot Tordenskjolds gate.  Kombinert kontor- og boligbebyggelse plassert i kryss St.Hans gate/Tordenskjolds gate. Tordenskjolds gate 67 planlegges flyttet mot øst for å stramme opp gatebildet og skape bedre samspill mot St.Hansgt 1.  Rent leilighetsbygg i toppen av St.Hans gate. Boligene skal erstatte Lømslands vei 23 (Fergefjellet barnehage) og Lømslands vei 25 (tidligere rehabiliteringsinstitusjon driftet av Sørlandets sykehus).  Kristiansand kommune har ytret ønske om å etablere en ny barnehage som skal erstatte Fergefjellet barnehage og Sløyden barnehage. Et areal på 2-3 daa er utelatt i planen. Eiendommen forutsettes regulert på et senere tidspunkt og kan inngå som et ledd i planlagt oppvekstsenter for Kristiansand kommune. Dette er også en oppfølging av pågående revisjon av kommunedelplan for Kvadraturen.  Oppgradering og anleggelse av uteareal og tilknytning til Baneheia.  Flere parkeringsplasser for eksisterende og ny virksomhet. Det legges til rette for en parkeringsdekning under makskravet i kommuneplanen. Totalt er det lagt til rette for ca. 320 p-plasser i tilknytning til Fylkeshuset, og 40 plasser til boligene på toppen av St.Hans gate.

I prinsippet vil det bebygde arealet i stor grad være det samme som i dag. Eiendommene er i dag preget av mange parkeringsplasser på bakkenivå i dagen som erstattes med nye bygg og uteområder som gir en kvalitetsheving kombinert med høyere utnyttelsesgrad.

Bilde 5; Illustrasjon over planlagt bebyggelse.

3.2 Bygg som forutsettes revet

Flere av byggene innenfor planområdet er forutsatt revet. Noen av disse bygningene er utrangert hva gjelder dagens krav til energi, utnyttelse, planstruktur, lyd, lys osv. Deler av byggene som forutsettes revet gjennomføres også for å oppnå en mer effektiv arealbruk og gode løsninger for en langsiktig og helhetlig planlegging.

Lømslands vei 23 og 25 Byggene er registrert som henholdsvis barnehage og rehabiliteringsinstitusjon og er begge på tre etasjer pluss loft. Adkomstvegen gjennom St.Hans gate tilsier at disse formålene, som kategoriseres som besøksintensive, bør opphøre. Bygningene er for øvrig omkranset av boliger på alle kanter og er et naturlig utviklingsområde for ny boligetablering. Bruksendring av bygningene er vurdert til hovedombygging og for å kunne tilfredsstille dagens krav (TEK10) i plan- og bygningsloven må det påregnes store kostnader ved en slik gjennomføring. I tillegg er det ikke lagt til rette for tilfredsstillende parkering til disse byggene. Eksisterende mønehøyde på byggene er kote + 37,3 (Lømslands vei 23) og kote + 37,5 (Lømslands vei 25).

Figur 3.1; Fasadetegning eksisterende bygning Lømslands vei 23 (venstre) og 25 (høyre)

St. Hans gate 24 Bygningene er registrert som kontorbygning og ligger sentralt i kvartalet. Bygningen er SEFRAK- registrert med antatt byggeår fra fjerde kvartal på 1800-tallet. For å få til et arealeffektivt parkeringsanlegg med tilhørende kjøreramper er det behov for en kvadratisk tilnærming. Bygget er plassert i nordlige hjørne av parkeringsanlegget bak hovedblokka og er vurdert til å være mindre egnet til dagens formål.

Del av Fylkeshus De laveste og fremste delene av hovedblokka er på to etasjer. Utnyttelsesgraden vurderes som lav og fremstår i mindre grad som en naturlig del av hovedblokka. Potensialet på denne siden ut mot Tordenskjolds gate er vurdert som den mest sentrale delen av kvartalet, med god eksponering og lett bebyggbart terreng.

Bilde 6; Bygninger markert med rødt er foreslått revet.

3.3 Prinsipper for utforming av nye bygg.

Området framstår i dag som til dels spredt utbygd og med store bygningsvolumer oppført i etapper. Store åpne asfalterte flater preger kvartalet, noe som egner seg til en relativt høy utnyttelse i samspill med eksisterende bebygde volum. I KDP for Kvadraturen er Kvartal 71 omtalt som randsone. Det er beskrevet følgende:

«Gjeldende kommunedelplan for Kvadraturen påpeker viktigheten av å etablere en annen struktur i randsonen enn Kvadraturen, for å understreke Kvadraturens særegne form. I løpet av planperioden har man hatt flere brudd på dette prinsippet, utbygging av Marinetomta er ett. De åpne arealene som gir åpenheten mot sjøen bygges igjen og man etablerer småkvartaler langs Kvadraturens sider. I arbeidet med reguleringsplan for Tangen ble det diskutert hvorvidt man skal fortsette med kvartalsstruktur og vende gatene i samme retning som Kvadraturen. Her ble det konkludert med at man ønsker å understreke Kvadraturens struktur ved å bygge annerledes. Det samme har man gjort på silokaia og Euroterminalen. Dette prinsippet bør videreføres på fylkeshustomta i kvartal 71. Gateløpene må holdes åpne som siktakser, men utover det må områdene finne sin egen struktur.»

Kvartal 71 har allerede i dag sin egen struktur. Dette er også videreført, uten å gå på bekostning av gateløpenes funksjon, fellesareal, lys og uttrykk.

For de nye tilbyggene til Fylkeshuset er det viktig med materialvalg, fasader og bevegelse i bygningsmassen. I reguleringsplanen er dette tatt hensyn til ved hjelp av bestemmelser om utnyttelse, høydesettinger for gulv- og gesimshøyde og bestemmelse om variasjon og harmoni i fasader. Det er valgt en nedtrapping av bygningsmassen som går langs med Tordenskjolds gate isteden for at nedtrappingen gjøres ut mot gaten.

I B/K1 er det viktig at nye bygg harmoniserer med verneverdige Tordenskjolds gate 67, som skal flyttes til dette arealet. Takvinkler, størrelser og bygningsmateriale bør være mest mulig sammenfalle for bebyggelsen i B/K1. I B1 er det ønskelig å bryte med omliggende boligbebyggelse og heller ta igjen bygningsprofilen til tilbyggene til Fylkeshuset.

På den måten vil det bli sammenheng i bygningsmassen i planområdet selv om det brukes ulike volum, materialer og mikses mellom nytt og gammelt.

3.4 Reguleringsformål

3.4.1 Bebyggelse og anlegg

For Fylkeshuset legges det opp til en utvidelse av reguleringsformålene sammenlignet med tidligere plan. Dette skyldes delvis juridiske endringer i ny plan- og bygningslov, men også muligheten for å følge opp utviklingen av hvordan offentlige etater og det private næringslivet samarbeider og utvikler nye fellesskap. Det skapes halvoffentlig virksomheter, overgang fra offentlig til privat virksomhet, regionalt samarbeid ol. som alle har nytten av å være tilknyttet et større felleskap. For å kunne nå et bredt nedslagsfelt for virksomheter er det valgt å regulere bygningsmassen både til kontor, og til privat og offentlig tjenesteyting. I dette ligger det at tjenesteytingen retter seg mot kontor, administrasjon og konsulentvirksomhet knyttet til offentlig og privat sektor, og ikke frisør, lekeland, kino, legesenter, forsamlingslokaler osv., jf. kapittel 4.9.

Kontor/offentlig privat tjenesteyting, K/T 1 Arealet omfatter hovedblokka på syv etasjer på ca. 15.600 m2. Hovedatkomsten til parkeringsanlegget går gjennom K/T 1, på bakkeplan. Formålet regulerer dagens bruk og er langt på vei en videreføring av eksisterende reguleringsplan for kvartal 71, dog med endret formål fra rent offentlig bebyggelse til kontorformål med friere kommersielle aspekter. Det legges ikke opp til utvidelser innenfor dette arealet.

Kontor/offentlig privat tjenesteyting, K/T 2 Arealet omfatter tilbygget oppført på begynnelsen av 2000-tallet i fire etasjer (ca. 5.800 m2). I tillegg er det innregulert en ekstra etasje på deler av bygget mot øst. Tilbygget på en etasje representerer ca. 800 m2. Det er lagt inn tilstrekkelig med gesimshøyde til at det kan etableres takterrasser på taket.

Kontor/offentlig privat tjenesteyting, K/T 3 De lave byggene foran hovedblokka er planlagt revet, og skal erstattes med nye kontorbygg i ulike høyder. Det planlegges for 3 lamellblokker mot Tordenskjolds gate på inntil fem etasjer. Disse knyttes sammen i de to nederste etasjene langs med Tordenskjolds gate. Gesimshøyden på mellombyggene, men er om lag ti meter lavere enn eksisterende kontorbygg. Det er lagt inn tilstrekkelig gesimshøyde for ev. etablering av terrasser på tak. Dette er primært aktuelt for de lave taknivåene. Det legges opp til en utbygging i underkant av 9500 m2. Under hele arealet legges det til rette for parkeringsplasser.

Antall ansatte innenfor kvartalet tilsier at det kan være behov og marked for en mindre butikk. Denne er også tenkt som et supplement for beboerne, og for å skape mer liv i denne delen av byen. Det legges derfor opp til en mindre forretning i segmentet seven-elleven/brustadbu for å imøtekomme dette. Plasseringen ut mot Tordenskjolds gate, byrommet mellom bygningene, sykkelparkeringen og busslomma peker seg ut som mest aktuell. Størrelsen begrenses til 300 m2 og plasseres på gateplan. De resterende kvadratmeterne på dette nivået forbeholdes kontorvirksomhet.

Kontor/offentlig privat tjenesteyting, K/T 4 Arealet representerer utvidelsen bak hovedblokka i totalt fire etasjer. Bygget kan inneholde i underkant av 2.500 m2 kontorareal. Det er viktig å sikre forbindelser fra kontorbygget og ut på gårdsplassen. Det er lagt inn mulighet for terrasser på tak.

Kontor/offentlig/privat tjenesteyting, K/T5 Arealet representerer en utvidelse av hovedboka i totalt to etasjer. Bygget kan inneholde i underkant av 1200 m2 kontorbygg. Bygget plasseres delvis over gårdsplassen som skal opparbeides over parkeringsarealet f_PA3. Det er viktig å sikre forbindelser fra kontorbygget og ut på gårdsplassen. Det er lagt inn mulighet for terrasse på tak.

Bolig/kontor, B/K1 I krysset St.Hans gate/Tordenskjolds gate er det i dag parkeringsplass. Den er på ca. 300 m2 og inneholder 15 parkeringsplasser. Dette arealet ligger mellom to bygninger med antikvarisk verdi. For å stramme opp gatebildet, og lage et bygningsmiljø av eldre trehus, foreslås Tordenskjolds gate 67 flyttes østover til hjørnetomten mellom Tordenskjolds gate og St.Hans gate. Formålet på vestsiden av St.Hans gate er bolig, og det er derfor vurdert i forhold til størrelse og uttrykk. Til sammen bør arealet kunne utnyttes til ca. 1200 m2 bebyggelse.

Bolig, B1 Det er valgt å se nærmere på en boligutvikling i den øverste delen av planområdet. Tilknytningen til eksisterende boliger, adkomstvegen og beliggenheten i ytterkant av planområdet taler for en utvikling av boliger. Det bør kunne etableres 25 – 30 leiligheter over tre plan med tilhørende parkeringsareal i deler av 1. etasjeplanet. Bygningsmassen legges delvis inn i den bakenforliggende kollen. Dette gjøres for å skape et åpnet areal, f_G4, foran bygningsmassen og inn mot lekeplassen o_FRI2. Dette vil bidra til et godt bo- og oppholdsmiljø i Lømslands vei, og gi mer sollys ned på eksisterende bebyggelse.

Bolig, B2 – B4 og B7 Lømslands vei 8-21, Heidens stykke, var Kristiansand kommunes første subsidierte sosiale boligbygging hvis formål var å avhjelpe den store bolignøden, spesielt for barnerike familier, som oppsto omkring første verdenskrig. Området (boligene) er kategorisert som tidstypiske i kommuneplanen for Kristiansand og er foreslått bevart. Foreliggende detaljreguleringsplan viderefører dagens bruk, boligformål. Samtidig er det innregulert hensynsone bevaring av kulturmiljøsom det er knyttet noe strengere bestemmelser til i forhold til vern og bruk.

Bolig, B5 Eksisterende boliger og dagens bruk i toppen av St.Hans gate videreføres. Moderate utvidelser, garasjer ol. må avgjøres i hver enkelt byggesak.

Gårdsplass, f_G1 – f_G6 F_G1 skal benyttes som bindeledd mellom bygningsdelene, og det legges det opp til et luftig, glassoverbygd gårdsrom. Foruten å slippe inn lys og opprettholde avstandskrav ifbm. brannspredning, vil rommet kunne fungere som en møteplass og fellesareal for ansatte og besøkende. Heishus, trappeløp og overganger mellom bygningskroppene kan plasseres her.

F_G2 mot Tordenskjolds gate får karakter av en felles plass/torg med adkomst til de sentrale inngangene til hovedbyggene. Uteopphold med benker og bord for ansatte og besøkende i byggene bidrar til at dette blir den sosiale møteplassen både i, og utenom arbeidstiden. For øvrig er området tenkt å være åpent og offentlig tilgjengelig slik at beboere og byens innbyggere kan benytte seg av plassen.

F_G3 skal benyttes som et felles oppholds- og uteareal tilknyttet Fylkeshuset. Arealet anbefales opparbeidet med beplanting og sittegrupper slik at det framstår som attraktiv og brukervennlig.

F_G4 vil tilhøre bebyggelsen i B1. Det skal fungere som inngangssone og felles oppholdsarealer for beboer i blokkene, men også som bevegelsesareal til lekeplasser og Baneheia. Arealet skal opparbeides slik at det tar hensyn til rekreasjons- og leke/aktivitetsbehov, men også funksjonen som adkomst og gangareal. Dette må ivaretas med valg av møblering. Størrelsen på arealet er ca. 425 m2. Om det er nødvendig kan det etableres noen gjesteparkeringsplasser på arealet. Disse bør lokaliserer ved innganger eller inngang, eller ved inngang til parkeringsanlegg. Parkeringsplasser for sykler tillates etablert.

F_G5 og f_G6 ligger på toppen av parkeringsanlegget f_PA3. Det utgjør to uteareal som bør benyttes til felles opphold- og uteareal for Fylkeshuset. Arealet anbefales opparbeidet med beplanting og sittegrupper slik at det framstår som attraktiv og brukervennlig.

3.4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

Veg, f_V2 Området fungerer i dag som adkomst til kvartalet og videreføres. Selve avkjørselen flyttes noe lengre mot syd slik at den treffer vinkelrett på parkeringsanlegget f_PA3. Det legges også opp til at vare- og avfallshåndtering kan foregå fra dette området.

Veg, f_V3 Adkomsten til parkeringskjeller under deler av K/T2 og planlagt ny parkeringskjeller under bakken flyttes fra Tordenskjolds gate til Lømslands vei.

Veg, f_V4 Eksisterende internveg videreføres. Denne vegen kan også brukes ved brann og rømning. I dette arealet foregår i dag vare- og avfallshåndtering. Dette forutsettes videreført.

Veg, o_V5 Eksisterende bredder og bruk på denne delen av Lømslands vei videreføres i detaljreguleringsplanen.

Veg, o_V6 Det øverste stykke i Lømslands vei, nærmest St.Hans gate er smalt og uoversiktlig. Det foreslås en breddeutvidelse av vegen og anleggelse av fortau langs denne hvor gjennomføringen knyttes opp mot etablering av leiligheter i B1 og kontorene i K/T 4.

Veg, f_V8 – f_V10 Eksisterende veg til boligene reguleres inn.

Veg, f_V11 Adkomstveg til parkeringsarealet f_PA3 og bolig i B5.

Kollektivholdeplass Busstopp i Tordenskjolds gate foregår i dag i kjørevegen i både øst- og vestgående retning. Planforslaget åpner opp for å etablere en adskilt busslomme noe lengre syd mot hovedinngangen i vestgående retning.

Parkeringsplasser, f_P1 Området er tenkt nyttet HC-parkering og hente/bringe funksjon for taxi og personbil. Reguleres til parkeringsareal og må skiltes ihht. funksjon.

Parkeringsplasser, o_P2 Dagens situasjon videreføres, men i noe mindre utstrekning. Det skal legges opp til å kunne parkere langs hele o_P2. Plassene knyttes opp som rene gjesteparkeringsplasser for nye leiligheter i B1 og på Heidens stykke.

Parkeringshus/anlegg, f_PA1 Dagens parkeringsplasser under bakken videreføres i reguleringsplanen. Det legges samtidig opp til en moderat utvidelse mot Lømslands vei. Hele parkeringsanlegget vil ha plass til sammen ca. 60 plasser. Anlegget skal brukes til Fylkeshuset.

Parkeringshus/anlegg, f_PA2 Det legges opp til et større parkeringsanlegg under bakken i fremkant av hovedblokka, under K/T3, f_V2, SP, GR5 og f_G1 mot Tordenskjolds gate. Foreløpige beregninger viser rom for ca. 170 parkeringsplasser i dette anlegget. Anlegget skal brukes av Fylkeshuset.

Parkeringshus/anlegg, f_PA3 Arealet er planlagt nyttet til parkeringsanlegg i to etasjer på den nordøstlige delen bak hovedblokka. Det er gjennomkjøring til f_V4. Totalt kapasitet for parkeringsanlegget bak hovedblokka er skissert til ca. 100 plasser. Anlegget skal benyttes av Fylkeshuset.

Fortau, o_F1 – o_F3 Dagens situasjon forutsettes videreført, men utvidet noe forbi nytt boligkompleks B1. Det legges opp til forlengelse av ferdselsmuligheten for myke trafikanter på nordsiden av Lømslands vei som fortau. Denne skal fungere som trygg adkomst gjennom Heidens stykke og til lekeplassene i området.

Gang- og sykkelveg, o_G/S1 – o_G/S2 Det innregulertes ikke inn ny gang- og sykkelveg (GS-veg). Eksisterende GS-veg i Lømslands vei vil få et brudd ved innkjøringen til p-anlegget i sørvestlige hjørne av planområdet. For øvrig legges GS-vegen i Tordenskjolds gate noe om i forbindelse med etablering av busslomme. Bredde og øvrig kvaliteter endres ikke.

Sykkelfelt, o_S Arealet er en del av eksisterende sykkelfelt i Tordenskjolds gate som forutsettes videreført.

Sykkelparkering, f_SP Et større sentralt areal avsettes til sykkelparkering. Området ligger nær hovedinnfartsåren for sykkel til Kvadraturen og nær inngangspartiet til kvartalet.

3.4.3 Grønnstruktur

Grønnstruktur, f_GR1, GR2, f_GR4 og f_GR5 Arealene som ikke er naturlig å ta i brukt til bebyggelse reguleres som grønnstruktur. Dette skal være naturlige lommer som ivaretar skjerming mellom bygningsstrukturene eller mot Baneheia.

Turveg, o_TV1 - o_TV3 For å sikre adkomst for de offentlige lekearealene og turområder innenfor planen avsettes turveger der hvor det er aktuelt.

Friområder - lekeplasser, o_FRI1 – o_FRI3 Lekearealene innenfor planområdet er, med unntak av o_FRI1, delvis opparbeidet. O_FRI2, som i dag nyttes til uteareal for Fergefjellet barnehage, vil fungere som en god sandlekeplass for de minste. Dersom dette arealet blir værende som i dag, selv etter at barnehagen flytter ut, vil det kun være behov for oppgradering og sikring av o_FRI1 for de mellomstore barna. Det knyttes derfor opp i bestemmelsene at dette arealet skal opparbeider i forbindelse med bygging av nye leiligheter i B1. Ved gjennomføring av planen vil området ha tre fullgode, lett tilgjengelige lekearealer for beboerne i nærområdet. Det reguleres samtidig inn trygg adkomst i form av fortau, gårdsplass og stier til alle lekearealene. Størrelsen på lekeplassene ligger mellom 400 m2 og 750 m2, og alle skal være offentlige.

3.5 Utbyggingsfaser

Aktuelle utbyggingsfaser er angitt med utgangspunkt i bygningenes naturlige sammenkopling, beliggenhet og formål. Følgende fem utbyggingsfaser er skissert som en mulighet: 1. Parkeringsareal under bakken mot Lømslands vei – rød. 2. Kontor mot Tordenskjolds gate – blå. 3. Kontor bak eksisterende blokk inkludert parkering - grønn. 4. Bolig St.Hans gate mot Baneheia - oransje.

Figur 3.2; Mulige utbyggingsfaser.

4. KONSEKVENSER

Det er gjort analyser av de temaene som er beslutningsrelevante i planprogrammet. Vurderingene er gjort i forhold til nullalternativet, som er beskrevet i kapittel 2.5, i de tilfeller dette anses som relevant. Hvert tema gjennomgås og konsekvenser beskrives som avslutning til hvert kapittel.

Temautredningene er lagt til grunn for å vurdere planens konsekvenser for miljø og samfunn. De er benyttet i en parallell for å redusere negative virkninger og foreslå forebyggende tiltak blant annet gjennom planens bestemmelser og ved bruk av hensynssoner.

4.1 Trafikk, transportsystem og trafikksikkerhet

Temaet er sentralt i utarbeidelse av planen og analysene som er foretatt har tatt utgangspunkt i et større område enn selve planavgrensningen. Det er gjennomført en egen trafikkanalyse hvor de viktigste funnene er beskrevet under. Trafikkanalysen er vedlagt.

Analysen tar utgangspunkt i dagens trafikksituasjon, samt vedtatte utbygging av Otra Amfi i Egsveien 3-7. I tillegg til planområdet omfatter analyseområdet Tordenskjolds gate mot øst, inkludert kryss med Festningsgate, samt St. Hans gate. Analyseområdet er vist i figur 4.1 under.

Figur 4.1; Plan- og analyseområde trafikk.

Analysen har tatt høyde for rundt 14.000 m2 nye kontorarealer innenfor kvartalet. Dette gir en netto økning fra dagens 26.000 m2, og totalt areal vil være på rundt 40.000 m2. Eksisterende parkeringsdekning økes fra i underkant av 200 til om lag 320 parkeringsplasser for kontor/tjenesteyting. For bolig legges det opp til 35 nye leiligheter som i sum utløser et behov for ca. 40 parkeringsplasser. Analysen ivaretar også fremtidig behov for en ny barnehage. Denne reguleres ikke inn, jf. kap. 1.2. Antall barn i barnehagen er dimensjonerende for trafikkandelen og er satt til maks 260 barn hvor bilandelen i forbindelse med å hente/bringe er satt til 60 %. Analysen har for øvrig ikke tatt høyde for at Fergefjellet barnehage eventuell skal legges ned. Dette kommer i så fall som et fratrekk i genererte envegsbilturer.

4.1.1 Dagens trafikksituasjon, volum og avvikling

Dagens trafikksituasjon er beskrevet ved hjelp av trafikkvolumberegninger og trafikkavviklingsberegninger fra trafikkmodellen CONTRAM, i tillegg til tilgjengelige trafikktellinger i området fra 2005, 2007 og 2009. Festningsgate har fire felt og et signalregulert kryss ved Tordenskjolds gate. Tordenskjolds gate har en gjennomsnittlig døgntrafikk på mellom 8000 og 9000 kjøretøy pr. døgn.

Når det gjelder trafikkavviklingen i området er Festningsgate i rushretning morgen og ettermiddag utfordrende. Relativt store trafikkstrømmer i signalanlegg i Festningsgaten, som er en hovedåre inn og ut av Kvadraturen, kan skape køer og forsinkelser. De trafikale problemene på lokalvegnettet er mindre slik at trafikkavviklingen i Tordenskjolds gate, Lømslands vei og St.Hans gate er god. Det vil i makstime ettermiddag kunne oppstå enkelte køer i tilfarten til Festningsgate som følge av at en høy trafikkandel skal ut på E18. Avvikling morgen og kveld er vist i henholdsvis figur 4.2 og 4.3.

Figur 4.2; Trafikkavvikling morgen (0730 - 0830), dagens situasjon.

Figur 4.3; Trafikkavvikling ettermiddag (1530 - 1630), dagens situasjon.

4.1.2 Fremtidig trafikksituasjon

Det er beregnet antall envegs genererte bilturer for bolig, kontor og barnehage. Det er for bolig og kontor antall parkeringsplasser som er styrende for antall genererte bilturer. For barnehage vil antall barn være utslagsgivende.

For bolig er en turproduksjonsfaktor på 3 bilturer pr. parkeringsplass lagt til grunn for beregningene. Dette med bakgrunn i sentrumsnær beliggenhet og god kollektivdekning. Videre er utbygging av Otra Amfi (65 p-plasser) og nye leiligheter i Lømslands vei (40 p-plasser) dimensjonerende for trafikkberegningen. Dette vil gi totalt 120 nye envegs bilturer for boligformålet.

Turproduksjonen for kontorvirksomheter er vurdert i forhold til erfaringstall fra Oslo og Statens vegvesens håndbok 146. Det er lagt til grunn 320 parkeringsplasser i forbindelse med kontorvirksomheten, en økning på 127 plasser fra dagens 193.

Kontorvirksomhet vil generere besøkstrafikk og trafikk i forbindelse med varelevering. Denne trafikken vil i hovedsak skje utenfor makstime morgen og ettermiddag og dermed ikke være dimensjonerende for kapasiteten i nærliggende vegnett. Erfaringer fra Trondheim (Strømmen 2001) viser at virksomheter med middels eller lav besøksintensitet generer 1 besøkende per 200 m2 gulvareal. Dette vil i alt gi 200 besøkende per dag (40 000 m2/200). Antar vi en bilandel på 70 % vil dette gi 140 besøkende med bil og 280 genererte envegs bilturer.

Det er antatt at en eventuell ny barnehagen på i underkant av 2000 m2 maksimalt vil romme 260 barn. Dette tilsvarer rundt 7,5 m2 per barn. Antar vi 1,2 barn per bil gir dette en gjennomsnittlig yrkesdøgnbelastning på rundt 520 envegs bilturer per døgn knyttet til henting og levering av barn i barnehagen. Videre antar vi at halvparten av reisene foregår i makstimen morgen og i makstimen ettermiddag.

I forskrift om pedagogisk bemanning § 1 (fastsatt av Barne- og familiedepartementet 16. september 2005 nr. 64 § 18 sjette ledd) står det at det skal være minimum en pedagogisk leder pr. 14-18 barn når barna er over tre år og en pedagogisk leder pr. 7-9 barn når barna er under tre år og barnas daglige oppholdstid er over seks timer. Antar vi at det er 1 ansatt per 14 barn gir dette totalt 19 ansatte.

Parkeringsdekning er antatt maksimalt å kunne være 0,6 per ansatt og gir totalt 11 parkeringsplasser noe som gir rundt 22 envegs bilturer per døgn. Dette vil gi rundt 8 envegs bilturer til i makstime morgen og 7 envegs bilturer fra barnehagen i makstimen ettermiddag når de samme forutsetningene som for kontor er lagt til grunn.

Total trafikk fra kvartalet etter utbygging vil etter disse beregningene bli om lag 1200 envegs bilturer.

Tabell 2; Total turproduksjon

Turproduksjon Beregning

Kontor ansatte 254 envegs bilturer

Kontor besøkende 280 envegs bilturer

Bolig 120 envegs bilturer

Barnehage ansatte 22 envegs bilturer Barnehage 520 envegs bilturer bringe/hente

Sum 1196 envegs bilturer

Trafikkmengden fordeler seg på vegnettet som vist i figur 4.4.

Figur 4.4; Trafikkvolum med vurdert utbygging, (kjt/døgn).

Vurderinger av trafikkavvikling i krysset mellom Festningsgate og Tordenskjolds gate viser at en utbygging vil påvirke trafikkavviklingen. I hvor stor grad kapasiteten i krysset påvirkes, vil være avhengig av parkeringsdekningen.

Figur 4.5 viser trafikkavvikling i krysset Festningsgata/Tordenskjolds gate for dagens og beregnet situasjon.

Figur 4.5; Trafikkvolum med vurdert utbygging, (kjt/døgn)

4.1.3 Konsekvenser

Tordenskjolds gate vil få den største belastningen hvor både trafikk fra Otra Amfi og Kvartal 71 vil inngå. Økningen vil være størst i vestgående retning og vil ligge på rundt 600 kjøretøy per døgn. All kontorvirksomhet, de nye boligene i Otra amfi og i Lømslands vei samt eventuell etablering av en barnehage vil øke den totale trafikkbelastningen i nærområdet med i underkant av 15 %.

4.2 Kollektiv

Både Tordenskjolds gate og Festningsgaten trafikkeres av bussruter. Frekvensen i Festningsgaten er høy med flere ruter, mens Tordenskjolds gate kun trafikkeres av en rute. Det er i kommuneplanens langsiktige planer, omtalt i kommuneplanens kapittel 2.2.4, skissert en planlagt bussringrute for hvor ett av alternativene er bruk av Tordenskjolds gate.

I dag foregår busstopp inntil kantstein i begge retninger i Tordenskjolds gate, i nærheten av inngangspartiet til bygget. For busstrafikken er dette en gunstig løsning, da stopp ved kantsteinsholdeplass avvikles mer effektivt enn stopp i busslomme. For sykkeltrafikken vil en busslomme gjøre at sykkelfeltet kan føres uavbrutt forbi. Dersom det er mange busser og de har lange stopp vil syklistene få bedre framkommelighet og antakelig oppleve større trygghet ved etablering av lomme. På den annen side vil man ved etablering av busslomme få kryssing av sykkelfeltet ved inn- og utkjøring fra busslomma. Dette kan skape uoversiktlige situasjoner. Ved etablering av busslomme er det sannsynlig at det er flere som vil bruke busslomma til korttidsstopp, noe som vil gi økt kryssing av sykkelfeltet.

Planområdet begrenses av østgående kjøreretning i Tordenskjolds gate og det er kun her busslomme har vært drøftet. På andre siden vil kantsteinsstoppestedet bli som i dag. Kantsteinstopp er en vanlig løsning i by og i følge Håndbok 232 ”Tilrettelegging for kollektivtransport på veg”, er det først på veger med ÅDT >12.000 at det kreves anleggelse av busslomme når hastigheten er på ≤ 50 km/t. ÅDT i Tordenskjolds gate ligger i dag på rundt 8.000, og i overkant av 9.000 etter gjennomførte tiltak.

Vår anbefaling er at eksisterende kantsteinsstopp kan beholdes så vel som å etablere en busslomme på stedet.

Det er etter avklaring med kommunen valgt å plassere bussholdeplass i Tordenskjolds gate som erstatning for holdeplassen som er stiplet i gaten i dag. Det er valgt å ikke knytte rekkefølgebestemmelser i forhold til etablering av denne da løsningen i stor grad baserer seg på et behov som kan komme i fremtiden. Det vil også være nødvendig for å vurdere etableringen opp mot fremkommelighet for sykelister, jf. 4.4.

4.2.1 Konsekvenser

Detaljreguleringsplanen ivaretar føringene i kommuneplanen og legger samtidig til rette for en tryggere og bedre trafikkavvikling for både bil og sykkel i vestgående retning av Tordenskjolds gate.

4.3 Gang- og sykkeltrafikk

4.3.1 Analyse av Tordenskjolds gate

Tordenskjolds gate er i dag en av Kristiansand sentrums mest tilrettelagte gate for gang- og sykkeltrafikk. Det er opparbeidet en parallell gang- og sykkelveg langs Tordenskjolds gate, i tillegg til at det er eget sykkelfelt i vegbanen. Det kan synes overflødig, og forvirrende, for syklister å ha både gang og sykkelveg og sykkelfelt. Gang- og sykkelvegen vil gi en større ”trygghetsfølelse” for yngre syklister slik at dagens løsning bør opprettholdes. I krysset Tordenskjolds gate/Elvegata er det systemskifte for syklistene i vegbanen, ved at sykkelfeltet opphører og rutes inn på gang-sykkelveg mot Eg.

Både Tordenskjolds gate skole og Samfundet skole ligger innenfor analyseområdet. Risikoen for ulykker er størst hvor myke trafikanter og biltrafikk møtes. I hovedsak forekommer det i signalregulert krysset mellom Tordenskjolds gate og Festningsgata og fotgjengerovergangene

langs Tordenskjolds gate. Det var i perioden 2001 – 2009 registrert totalt 8 ulykker innenfor analyseområdet. Av disse var det kun lettere skader. Hovedtyngden av ulykkene er i Festningsgata. Dette er naturlig da det er her trafikkbelastningen er størst.

For Kvartal 71 avvikles av- og påstigning med privatbil, gjesteparkering og taxi direkte fra Tordenskjolds gate i front av hovedinngangen. Dette krysset foreslås fjernet i reguleringen til fordel for en busslomme. Adkomsten til Kvartal 71 foreslås flyttet til Lømslands vei. Det å kunne sanere avkjørsler fra Tordenskjolds gate som er viktig for å redusere potensielle konfliktområder og samtidig øke fremkommeligheten for sykelistene.

Foruten Lømslands vei og St.Hans gate er det i dag to adkomster fra Tordenskjolds gate til kvartal 71. Fremtidige adkomster bør av trafikksikkerhetsmessige årsaker konsentreres rundt eksisterende hoved kryss i Lømslands vei og St.Hans gate. Dette begrunnes med at hoved kryssene gir større forutsigbarhet og er tydeligere krysningspunkt for gående og syklende langs Tordenskjolds gate.

Tordenskjolds gate har i dag en fartsgrense på 50 km/t. Avhengig av fremtidig løsning for Tordenskjolds gate skole, kan det være behov for å vurdere om denne bør senkes ytterligere. Dette gjelder dog ikke det signalregulerte krysset Tordenskjolds gate/Festningsgate. Kristiansand kommunen har signalisert at det er ønskelig å redusere fartsgrensen til 30 km/t. Videre bør forsterket gatebelysning vurderes. En relativt stor andel av krysningsulykkene skjer i mørket, og i mange tilfeller er ikke vanlig veg/gatebelysning tilstrekkelig for å øke oppmerksomheten rundt fotgjengerovergangen. Fartsdumper vil i de fleste tilfeller redusere kjørehastigheten, og i enkelte tilfeller redusere trafikkbelastningen.

4.3.2 Analyse av Lømslands vei

Som følge av kommunens ønske om å avsette areal til en ny barnehage i område rundt den gamle “Vaskeritomta” samt planer om utvidelse av Tordenskjolds gate skole, er Lømslands vei den minst aktuelle adkomstvegen til kvartalet. Konfliktgraden med gående og syklende som skal krysse Lømslands vei til skole, fra planlagt barnehage på Vaskeritomta og Banevegen er alle grunner som taler for en redusert trafikkmengde. Eksisterende p-anlegg under den nye delen av Fylkeshuset tilsier at det må tilstrebes en adkomstmulighet fra denne siden av kvartalet pga. lang intern kjøreveg fra St.Hans gate. Lømslands vei er i tillegg den første avkjørselen til kvartalet i retning fra Festningsgata og slik det naturlige valget for ukjente besøkende til bygget. For å forhindre uønsket leting etter besøksparkering er det valgt den synligste, første og enkleste adkomsten med bil for besøkende.

Adkomsten er plassert så tett som mulig på Tordenskjolds gate for å minimere konflikt med skole og barnehage. Det er videre vurdert hvorvidt adkomsten kan enveis reguleres, enten innkjøring eller utkjøring. Det knytter seg utfordringer med begge løsningene:  Innkjøring til Fylkeshuset vil mest sannsynlig foregå i samme tidsrom som skolebarna ankommer skolen (ca. kl. 8:00-8:30).  Utkjøring vil med føre oppstuving av trafikk i lyskryss Tordenskjolds gate/Festningsgate og mot Lømslands vei og p-anlegg, jf. trafikkanalyse.

Innkjøring ville være mest hensiktsmessige ved anlegges av atkomst til p-kjeller lengst ute mot Tordenskjolds gate. Dette fordi det vil skapes en langt mindre oversiktlig situasjon og flere potensielt trafikkfarlige situasjoner ved utkjøring. For å redusere trafikkmengden i Lømslands vei er det valgt en løsning hvor hele parkeringsanlegget deles i to med separate adkomster. Det vil kun være 60 plasser under bakken som sokner til adkomsten i Lømslands vei, mens resterende parkeringsplassene, avfalls- og varehåndtering vil foregå fra Tordenskjolds gate. Dette vil føre til trafikkstrøm i begge retninger, men med færre totalkryssinger av skolevegen i Lømslands vei. For

å sikre og synliggjøre at avkjørselen krysser en skolevei anbefales det at den utformes med et opphøyd felt der hvor vegen krysser gang- og sykkelvei.

Foruten utfordringene knyttet til den nederste delen av vegen innebefatter planforslaget også en breddeutvidelse av veg og forlengelse av fortau fra Lømslands vei 11 og ut til St.Hans gate. Dette vil være med på å trygge adkomsten for brukere av nærmiljøanleggene og lekearealene som ligger i og utenfor planområdet. Dette vil også være med på å kompensere de negative konsekvensene envegsreguleringen innebefatter.

4.3.3 Analyse av St.Hans gate

I St.Hans gate er det mindre konflikt med myke trafikanter da fortauet ligger på motsatt side i forhold til atkomst til p-anlegget, samtidig som sikten i gaten er god. Bredden på vegen er også tilfredsstillende og kan med forholdsvis enkel grep utvides. Tre ulike adkomstpunkt er vurdert i planarbeidet:

Bilde 7; Alternative atkomster til p-anlegg fra St. Hansgt

Det er negativt at avstanden internt i planområdet blir lang. Det er over 210 meter mellom St.Hans gate og Lømslands vei. Til sammenligning er et normalt kvartal i sentrum ca. 140 meter og adkomsten er oftest sentrert rundt midten. Dette gir utfordringer med tanke på en effektiv og smidig parkeringsavvikling for kvartal 71. Videre er det i krysset Tordenskjolds gate/St.Hans gate et systemskifte for sykelister langs Tordenskjolds gate. Fra nord kommer det en gang- og sykkelvei med fortau som krysser St.Hans gate for så å gå over i sykkelfelt videre sydover langs Tordenskjolds gate. Det er ikke noe tilrettelagt krysningspunkt på dette stedet som ivaretar de kryssende syklistene.

For å forhindre konflikt ved systemskifte for sykelistene er det valgt å opprettholde eksisterende nordøstlige avkjørselen fra Tordenskjolds gate. St.Hans gate er også relativt bratt og det vil være komplisert å få til en akseptabel løsning som ivaretar stigningsforholdene.

4.3.4 Konsekvenser

Den generelle trafikkmengden vil øke noe på tilliggende veger i planområdet. Tiltak i Lømslands vei, som utforming/oppheving av gateløp, trafikkregulering og etablering av fortau, er alle positive bidrag for å redusere ulykkesrisikoen. Dette gjelder også sanering av kryss i Tordenskjolds gate.

I en sentrumsgate med en årlig døgnbelastning på 10 000 kjøretøy og med en skiltet hastighet på 40 km/t vil eget sykkelfelt være i tråd med anbefalinger i Statens vegvesens sykkelhåndbok (Statens vegvesen 2002) og i hovedplan for gang- og sykkelveier (Kristiansand kommune 2006).

4.4 Sykkelekspressvei

Det har i planprosessperioden pågått en mulighetsstudie, i regi av Statens vegvesen, på gjennomføring av sykkelekspressvei mellom Andøya og Dyreparken. Denne mulighetsstudien skal være et grunnlag for videre arbeid med kommunedelplanen for sykkelekspressvei.

Det legges opp til at en slik ekspressvei i hovedsak skal følge eksisterende gang- og sykkelveinett og E18. Lang Tordenskjolds gate er det allerede etablert eget sykkelfelt, dette er forutsatt videreført i mulighetsstudien.

4.4.1 Konklusjon

Traseen til Tordenskjolds gate med tilhørende gang- og sykkelvei vil ikke bli påvirket av utvidelsen av Fylkeshuset, foruten en oppstramming av eksisterende kryssløsninger. Eksisterende situasjon er forutsatt å kunne videreføres.

4.5 Parkering

Bilparkering Kvartal 71 er situert i kommuneplanens mellomsone og krav er: Bolig  1 plass per bruksenhet på fellesareal eller på egen tomt  ¼ gjesteparkering per bruksenhet som skal være skiltet og tilgjengelig hele døgnet.  2 sykkelplasser per boenhet (halvparten med overbygg)

Kontor  Maks 1 plass per 100 m2 bruksareal på egen tomt eller fellesareal for flere tomter.  1 sykkelparkeringsplass per 100 m2 bruksareal.

Utvidelsen av bolig og kontor utløser isolert sett et maks krav på 190 nye parkeringsplasser. Eksisterende kontor er på ca. 27.000 m² og maks krav til parkering er 270 plasser. I sum kan Kvartal 71 maksimalt tilrettelegges for 460 parkeringsplasser. Dette inkluderer ikke parkering tl eksisterende boliger.

Nye p-plasser for Fylkeshuset er forutsatt plassert dels i kjelleretasje under ny bebyggelse ved Lømslands vei, og dels i de nederste 2-4 etasjene av ny bebyggelse i bakkant av eksisterende bebyggelse. Alle deler av parkeringsanlegget forutsettes organisert slik at trafikkavvikling blir optimalisert i forhold til overordnet vegnett. Premissgivere er trafikksikkerhet og myke trafikanter. Hovedtyngden av parkering er lagt ved adkomst mot St.Hans gate/Tordenskjolds gate. Dette er begrunnet i trafikksituasjonen i, og rundt kvartalet med fremtidig oppvekstsenter og barnehage i Lømslands vei. Parkeringsanleggene forutsettes ikke knyttet sammen. Kun ¼ av parkeringsplassene får dermed utkjøring til Lømslands vei, mens resten får adkomst via St.Hans gate/Tordenskjolds gate.

For ny boligbebyggelse i B1 anbefales det etableres parkeringsanlegg i 1 etasje for å kunne utnytte den delen av bebyggelsen som vil har dårlige, og mindre gode lysforhold. Det tillates en parkeringsplass pr. boenhet. I tillegg forutsettes det opparbeiding av gjesteparkering på ¼ pr. boenhet på o_P2. Ev. kan det opparbeides noen gjesteplasser langs veien og boligbebyggelsen i B1.

Det er foretatt en forenklet vurdering av parkeringskapasitet, og kommet til at det er grunnlag for ca. 320 p-plasser til tjenesteyting og kontorvirksomhet (K/T). For B1 vil det være mulig å plassere 24 p-plasser i den dårligst belyste delen av 1. etasje mot nordøst. Det er mulig med ytterligere parkering i B1, men dette må vurderes opp mot etablering av antall leiligheter. I beregningene inngår ikke gjesteparkering. Parkeringskapasiteten er illustrert på figur 4.6 til 4.9.

Figur 4.6; u. etasje, kote +6, 225 p-plasser. Figur 4.8; 2. etasje, kote +12, 49 p-plasser.

Figur 4.7; 1. etasje, kote +9, 46 p-plasser. Figur 4.9; Parkering leilighetsbygg, kote +23,5, 24 p-plasser.

Sykkelparkering Beliggenhet, ved hovedsykkeltraseen inn og ut av Kristiansand sentrum, tilsier at en større andel vil velge å sykle til jobb eller i forbindelse med besøk. Et av de mest sentrale områdene i planen er avsatt til sykkelparkering for ansatte eller brukere av kollektivtransport. Kristiansand kommunen er med i prosjektet Nordiske sykkelbyer som er et samarbeid mellom 11 byer i Sverige, Danmark og Norge for å fremme sykkel aktivitet på et lokalt nivå. Tilrettelegging av sykkelparkering gir flere gevinster i forbedret folkehelse, redusert forurensning og bilbruk.

Gjesteparkering Erfaringer fra Trondheim (Strømmen 2001) viser at virksomheter med middels eller lav besøksintensitet generer en besøkende per 200 m2 gulvareal. Dette vil i alt gi 200 besøkende per dag (40.000 m2/200). Antar vi en bilandel på 70 % vil dette gi 140 besøkende med bil per dag. Dersom besøkene foregår jevnt fordelt og med parkeringstid på ca. 1,5 timer vil dette tilsvare ca. 26 biler per time. Det er tilrettelagt for gjesteparkeringsplasser under bakkeplan med adkomst fra Lømslands vei. De plassene nærmest inngangspartiet foreslås reservert som HC-plasser.

4.5.1 Konsekvenser

Detaljreguleringsplanen tilrettelegger for færre bilbaserte parkeringsplasser enn de krav som er befestet i overordnet planverk. Det er godt dokumentert at færre parkeringsplasser fører til

mindre bilbruk og dertil mindre utslipp og trafikkbelastning. På den andre siden legges det til rette for en rekke sykkelparkeringsplasser sentralt langs hovedsykkeltraseen, som er forutsatt videreført i en fremtidig kommunedelplan for sykkelekspressveg.

4.6 Vare- og avfallshåndtering

Dagens vare- og avfallshåndtering er i stor grad lokalisert ved hovedinngangen. Dette arealet brukes også til av- og påstigning med privatbil og taxi i tillegg til at det er husets “ansikt utad”. Området fremstår mindre oversiktlig med sammenblanding av hard og myke trafikk. Hele denne avkjørselen planlegges stengt. Bygningsmassen i Kvartal 71 er stor og muligheter for vare- og avfallshåndtering med sikker trafikkavvikling er av avgjørende betydning. Aktuelle alternativer for vare- og avfallshåndtering er via Lømslands vei bak hovedblokka eller gjennom hovedatkomsten fra Tordenskjolds gate. Begge alternativene har tilstrekkelig areal for å kunne betjene et slikt formål. For ytterligere å begrense trafikkmengden inn Lømslands vei er løsning via Tordenskjolds gate foretrukket. Arealet ligger sentralt ift. inngangen, men har samtidig ikke de samme kvalitetene til lys og sol som andre arealer mot Tordenskjolds gate. Gårdsrommet ved innkjøring til p-kjeller vil fungere som distribusjonskanal ut mot dette arealet. Det anbefales en samlokalisering av både vare og avfallshåndtering på ett punkt. I enkelte tilfeller kan det være behov for å bruke Lømslands vei, men det anbefales ikke som en permanent løsning.

Det er etter henvendelse fra Avfall Sør AS også sett på muligheten til å plassere returstasjon innenfor planområdet. På grunn av pressede arealforhold og krav til funksjonell løsning er dette ikke blitt vurdert ytterligere.

4.6.1 Konsekvenser

Endret plassering av vare- og avfallshåndtering vil skape en lang bedre situasjon enn dagens, spesielt for myke trafikanter og i et estetisk perspektiv. Samlokalisering i et punkt vil føre til en mer forutsigbar, trygg og rasjonell drift.

4.7 Støy

I "Teknisk forskrift etter Plan- og bygningsloven" er det gitt funksjonskrav med hensyn på lyd og lydforhold i bygninger (innendørs). I veiledningen til forskriften er det angitt at klasse C i norsk standard NS 8175:2008 "Lydforhold i bygninger - Lydklassifisering av ulike bygningstyper" anses tilstrekkelig for å tilfredsstille forskriften. I tabell 3 er et utdrag fra NS 8175 som angir krav til lydnivå på uteareal som følge av utendørs lydkilder foruten tekniske installasjoner. Lydkravet viser videre til grenseverdi i T-1442 som er beskrevet nedenfor.

Tabell 3; Lydklasser for boliger. Høyeste grenseverdier på uteareal for A-veid dag-kveld-natt lydnivå, Lden

Type brukerområde Målestørrelse Klasse C

Lydnivå på uteareal og Nedre Lden* (dB) for utenfor vinduer, fra grenseverdi støysone andre utendørs lydkilder for gul sone

*Lden er det ekvivalente støynivået for dag-kveld-natt (day-evening-night) med 5 dB og 10 dB ekstra tillegg for henholdsvis kveld og natt.

T-1442 er koordinert med støyreglene som er gitt etter forurensningsloven og teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Denne anbefaler at det beregnes to støysoner rundt viktige støykilder, en rød og en gul sone:

 Rød sone: Angir et område som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Boliger regnes som støyfølsom bebyggelse.  Gul sone: Vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

Nedre grenseverdi for hver sone er gitt i tabell 3.

Tabell 4; Kriterier for soneinndeling. Alle tall i dB, frittfeltsverdier.

Støysone

Gul sone Rød sone

Støykilde Utendørs Utendørs Utendørs Utendørs støynivå støynivå i støynivå støynivå i nattperioden nattperioden kl. 23 - 07 kl. 23 - 07

Vei 55 Lden 70 L5AF** 65 Lden 85 L5AF**

**L5AF er et statistisk maksimalnivå som overskrides av 5 % av støyhendelsene.

Videre sier T-1442 følgende om bygging i sentrumsnære strøk kapittel 3.2.3, avvik fra anbefalingene i rød og gul sone, sentrumsområder og kollektivknutepunkter;

”I sentrumsområder i byer og tettsteder, spesielt rundt kollektivknutepunkter, er det aktuelt med høy arealutnyttelse av hensyn til samordnet areal- og transportplanlegging. Forutsatt at kommunen har angitt grensene for slike områder i kommuneplanens arealdel, kan det vurderes å tillate oppføring av ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål innenfor rød sone og/eller avvik fra grenseverdiene i tabell i gul sone.”

Økt antall parkeringsplasser og utbygging av boliger og kontor innenfor kvartalet vil generere noe mer trafikk, som igjen skaper støy. Det er ikke utført egen støyanalyse for planområdet da det i liten grad skal etableres nye boliger eller annen støyfølsomme bruksformål ved eksisterende støykilde (veg). Det er tatt utgangspunkt i støysonekartet utarbeidet i kommunedelplanen for Kvadraturen. Kombinertformålet i kryss ved St.Hans gate/Tordenskjolds gate er unntaket og hjemler nyetablering av boliger. Arealene ligger i gul sone, en vurderingssone, hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

Figur 4.10; Utdrag av støysonekart fra kommunedelplan for Kvadraturen

Den økte vegstøybelastningen vil isolert sett bli begrenser og det forutsettes at de nye tiltakene utføres i tråd med retningslinjer for behandling av støy i plan og byggesaker.

4.7.1 Konsekvenser

Det må forventes noe mer støy som følge av vegtrafikk. Som avbøtende tiltak innarbeides det i bestemmelsene at nye tiltak innenfor planområdet skal utføres i tråd med retningslinjer for behandling av støy. Det er lite ønskelig å anlegge støyskjerm mot Tordenskjolds gate av estetiske hensyn. Det forutsettes derfor at alle tiltak for å redusere støy må gjennomføres på fasaden.

4.8 Geoteknikk

Det er gjennomført befaring og enkel geoteknisk vurdering av område med geolog. Området som er tenkt utnyttet til parkeringsanlegg i fjell ligger i en tilsynelatende massiv granittisk gneisbergart med noe varierende innhold av de ulike mineralene. Observasjoner i felt er sammenfallende med bergrunnskart fra NGU.

Det må forventes svakhetssoner med orientering både nordvest-sørøst (s1) og nordøst- sørvest (s2). Øst-Vest kommer ikke synlig frem.

Bilde 8; Eksisterende fjellskjæring med mye sikringstiltak.

Deler av fjellet, bak hovedblokka, skal fjernes. Det er ikke bare totalstabiliteten som må betraktes men også spørsmål hvor mye blokksikring det forventes. Dagens skjæring bak fylkeshuset har

forholdsvis mye sikring. Dette henger sammen med at berget er storblokket og det finnes mange sporadiske sprekkeretninger som danner tilfeldige blokker med tendens å falle.

Sprengningsarbeidene må ta hensyn til bygningene i området. I tillegg til bergforhold må også andre faktorer undersøkes for å si noe om følsomhetene i sammenheng med sprengning. Måten sprengningen blir utført styrer også det endelige sikringsbehovet.

Det skal sprenges i nærheten til dagens tilfluktsrom. Det er sannsynlig at man trenger tilleggstiltak å sikre tunnelen mot blokkbevegelser før sprengningsarbeidene utføres. Ytterligere geologisk undersøkelse i forbindelse med detaljprosjekteringen vil gi grunnlag for en vurdering av hva som må forventes.

4.8.1 Konsekvenser

Det skal gjennomføres større inngrep og uttak av masser innenfor planområdet. De foreløpige analysene tilsier at det for den videre prosjektering må utføres en grundig detaljkartlegging av sprekker og mulige svakhetssoner i terreng supplert med kontrollboringer for overdekning. Dette for å ha et godt grunnlag for videre prosjektering av alle begrensende forhold. Orienteringen av parkeringsanlegget er ikke først og fremst styrt av oppsprekkingen i fjellet, men det må også tas hensyn til eksisterende fjellrom/tunneler og fjelloverdekning. For øvrig er ikke området utsatt for sulfidholdige bergarter, jf. temalagskart i kommuneplanen.

4.9 Kommunaltekniske anlegg

St.Hans gate har de senere år har vært gjenstand for sanering (2010). De største utfordringene i forhold til kommunalteknisk infrastruktur knytter seg til overvann fra Baneheia ned mot planområde. Naturlig tilknytningspunkt for overvann er krysset Tordenskjolds gate/Elvegata og krysset Lømslands vei/Fritz Jensens gate hvor det allerede ligger ledninger i dag. Vannet ledes ut i Otra og dimensjon på ledningen fra kryss Tordenskjolds gate/Elvegata er 800 mm med naturlig fall. Deler av overvannet i kvartalet går i dag i avløpsledning til kommunalt renseanlegg. Avløpskapasiteten i disse ledningene vil bedres ved at overvannet fra planområdet kobles på eksisterende overvannsledning og renner ut i sin naturlige resipient heller enn til renseanlegget.

Figur 4.11; Skisseforslag til overvannshåndtering

For øvrig går det i dag avløpsledninger fra toppen av Lømslands vei som krysser under fylkeshuset. En løsning med avløpsledning under bygg (uten mulighet for retting eller feilsøking) er mindre ønskelig, både for eier og kommunen. Disse ledningene forutsettes lagt om. Utover dette er vann- og avløpskapasiteten i området god og det forventes ikke større utfordringer ved realisering av dette prosjektet.

Kvartal 71 ligger innenfor konsesjonsområde til Agder Energi Varme AS. Normalt vil ny bygningsmasse tilknyttes dette anlegget, men kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning. Det er ikke tatt stilling til hvilke energiløsning som skal benyttes i kvartalet. Bygningsmassen er så vidt stor og ulike løsninger kan vurderes.

4.9.1 Konsekvenser

Etter dialog med kommunen er det ønskelig å se nærmere på en konkret løsning for håndtering av overvann ved detaljprosjektering. Det nedfelles i bestemmelsene et krav om egen plan for dette. I tillegg må det redegjøres for plassering av brannkummer og interne vann- og avløpsledninger. For øvrig anbefales det en generell opprydning av vann- og avløpssituasjonen slik at dette blir i tråd med kommunens retningslinjer.

4.10 Samfunn og miljø

Mye av innholdet i dette avsnittet er hentet fra diskusjonen i en workshop som ble arrangert 15.12.10.

Hva slags type kontorvirksomheter er det behov for, og hva slags type lokaler er riktig i dette området. Kontorformål med hovedvekt på offentlige aktører er det naturlige utgangspunktet og vil være bærebjelken i Entra sitt konsept.

Kvartal 71 ligger utenfor områder der Kvadraturplanen viser at en ønsker kontorarbeidsplasser for å bygge opp om citydelen. Dette for å styrke grunnlaget for å opprettholde og videreutvikle grunnlaget for handel og tjenesteyting. Men kommunen har gitt klart uttrykk for at en ikke har noen prinsipielle motforestillinger mot å styrke Kvartal 71, spesielt som et tyngdepunkt for landsdelsfunksjoner.

Byen og Kvadraturen med randsone er avhengig av potensielle kontorareal av den størrelsen som Kvartal 71 kan tilby. Byen er også avhengig av å spille på andre kvaliteter som gjør den attraktiv for å skape et ønsket mangfold av tilbud og aktiviteter. Begrensningene for å etablere nye konsept er større innenfor Kvadraturen enn utenfor som følge av vernehensyn, eierstruktur, parkering med mer. Det gir muligheter for Kvartal 71. Plankonseptet kan kompensere for de hindringer og vernehensyn som finnes i deler av Kvadraturen, blant med den strengt definerte kvartalsstrukturen.

Det bør legges til rette for så vel private leietagere som offentlige i Kvartal 71. Kvartalet og området bør tilføres et større mangfold i innhold, aktiviteter og utforming som kan gjøre det mer ettertraktet både for offentlig og privat sektor og som bomiljø.

Entra har i sin forretningsidé nedfelt at de skal utvikle, leie ut og drifte attraktive og miljøledende lokaler, med mål om energiklasse A på nybygg og klasse B på alle ombygginger. Dette bør være et fokus også i Kvartal 71. Når det gjelder andre miljøaspekter bør dette settes fokus på Kvartalets beliggenhet i umiddelbar nærhet til Baneheia. Dette er en kvalitet både for bomiljøet, men også for å markedsføre kvaliteter knyttet til arbeidsplasser. Mange bedrifter markedsfører

muligheter for fysisk aktivitet, helse og trivsel i sitt nærmiljø som kan redusere fravær og øke friskhetsgraden blant medarbeidere.

I forhold til offentlige leietagere er følgende viktig:

 Kristiansand med Kvadraturen har som mål å styrke sin posisjon som administrasjons- og hovedkontorby. Kvartal 71 tar føringen og et ansvar her.  Det innebærer at en bør kunne lokalisere et større mangfold av statlige, halvstatlige, fylkeskommunale, kommunale sammen med private virksomheter.  Stor betydningen av å knytte sammen virksomheter som inspirerer hverandre og bidrar til å oppnå synergier.  FOU virksomhet spesielt knyttet til offentlig sektor vil kunne være interessant knyttet opp mot de tunge miljøene på Sørlandet sykehus på Eg, Campus Gimlemoen og Elvebredden Øst.  Viktig å kunne tilby store nok kontorlokaler til private som ønsker å etablere seg i Kristiansandsområdet, spesielt med tanke på unngå ytterligere kontoretableringer i Sørlandsparken

Kvadraturen med randsoner representerer også den største konsentrasjonen av arbeidsplasser i regionen. Til tross for at Sørlandsparken har overtatt mer av den økende etterspørselen etter handelsarealer, er Kvadraturen fortsatt det geografiske midtpunkt for de fleste av regionens innbyggere. Men en har de siste årene registrert en tendens til at Kvadraturen har tapt noe av sin posisjon innenfor handel og annen tjenesteyting i forhold til Sørlandsparken og andre eksterne sentra.

Fra Areal- og transport prosjektet (ATP) for Kristiansandsregionen hentes følgende innledende beskrivelse om Kvadraturen i Kristiansand: ”Ettersom Kvadraturen er regionens mest tilgjengelige område med bil, buss og tog, bør landsdelsdekkende eller regionale funksjoner primært lokaliseres i Kvadraturen og dens nære randsone. Det anbefales derfor at Kristiansand kommune i sin revisjon av Kvadraturplanen legger til rette for store nye kontoretableringer. I tillegg til at en slik strategi vil bidra til økt tilgjengelighet med miljøvennlig transport, vil den også bidra til å styrke Kvadraturen som handels- og opplevelsessenter, ettersom ansatte og besøkende også vil benytte seg av andre tilbud i nærområdet.”

Dette er en sone av Kvadraturen som skiller seg fra andre deler av sentrum, spesielt på grunn av lavere trafikkmengder og generelt lavere utnyttelsesgrad på tomtene.

Kvartal 71 - Fylkeshuset spiller en viktig rolle for Vest-Agder fylke. Her befinner en rekke offentlige og halvoffentlige etater seg som:  Fylkesmannen i Vest-Agder  Vest-Agder fylkeskommune  Skatt Sør  Riksrevisjonen  Sivilforsvaret  Forbrukerrådet  Pasientombudet  Jordskifte  Kartverket  Fylkesnemda for sosiale saker  Buf-etat  Sivilforsvaret

 Mattilsynet

Til sammen utgjør disse den største geografiske konsentrasjonen av offentlige forvaltningsorganer og virksomheter i landsdelen.

Disse forvaltningsenhetene satt tidligere spredt i Kvadraturen (bl.a. i Vestre Strandgate, Holbergsgate og Tinghuset). Det er rimelig å anta at et ønske om samlokalisering var en av årsakene til denne endringen.

Generelt er det vanskelig å vurdere de konkrete effektene av en samlokalisering. I dagens samfunn med forenklede kommunikasjonsveier/-verktøy, har geografiske avstander gradvis fått redusert betydning. Likevel er det fortsatt en allmenn oppfatning om at fysisk nærhet og personlige relasjoner betyr mye for å ta ut potensialet i effektivitet og handlekraft i all kommunikasjon. Brobygging mellom virksomheter, kompetanseutveksling (systematisk og tilfeldig), hyppigere kontaktpunkter forsterkes av geografisk konsentrasjon. Formelle og uformelle møteplasser bidrar til større interaksjon og forståelse for felles utfordringer og muligheter. I sum bidrar dette til en forsterket kompetanseutvikling og forenkler og effektiviserer arbeidsprosessene når oppgaver skal løses.

Ettersom en i Kvartal 71 finner landsdelens største kompetansemiljø innen offentlig administrasjon, vil dette fungere som en tiltrekningskraft for den kompetansen som søker mot en slik utvikling og karriereveg. En kobling mot UiA sine studier innen offentlig administrasjon er derfor også nærliggende. Kvartal 71 bør utgjøre en del av den kunnskapsaksen som en ønsker å etablere mellom Campus Gimlemoen og byen.

I randsonene til statlige og fylkeskommunale forvaltningsnivåer eksisterer det flere typer virksomheter som Innovasjon Norge, statlige foretak, forskermiljøer innen statsvitenskapelige felt o.l. som vil kunne ha utbytte av en samlokalisering. Pågående regionalisering og samarbeid gjennom Knutepunkt Sørlandet av en rekke tjenester vil også utløse behov for en slik felles lokalisering. Deler av Kristiansand kommune sine enheter vil også kunne ha utbytte av en samlokalisering med andre forvaltningsnivåer.

Private virksomheter kan også finne sin naturlige tilhørighet i en slik klynge. Det eksisterer en rekke private virksomheter som har større eller mindre deler av sin virksomhet rettet mot dagens leietakere innenfor Kvartal 71.

Internasjonal og nasjonal forskning viser at en sterk konsentrasjon av fagmiljøer med noenlunde sammenfallende arbeidsfelt gir en synergieffekt for miljøet som helhet.

4.10.1 Konsekvenser

De samfunnsmessige konsekvenser av å gi Kvartal 71 med omgivelser bedre og mer fleksible rammebetingelser vurderes som positive. De vil kunne bidra til at kvartalet kan styrke Kvadraturen som landsdelssenter ved å tilrettelegge for et større mangfold av arbeidsplasser og attraktive bomiljø. Det vil kunne gi mer liv i denne delen av Kvadraturen.

4.11 Estetikk, byrom og bystruktur

I gjeldende kommunedelplanen for Kvadraturen 1998-2010 er det gitt følgende føringer for kvartalet:

«Området har tidligere inngått i planer for å legge til rette for utviklingen av HiA, blant annet med utvidelse til omkringliggende boligområder. En slik tett bebyggelse er nå

unngått, ved å flytte HiA til Gimlemoen. Som en naturlig oppfølging kan nå omfanget av tiltenkt offentlig bebyggelse reduseres, og boligene få avklart reguleringsformål som boligområde. Offentlig formål omfatter fylkesmannens kontorer i de tidligere HiA- byggene og bygg for Fylkeskommunen. En reguleringsplan skal gi et avklart forhold mellom tre konkurrerende ordningsprinsipper i området: Kvartalsreguleringen med utspring i 1883- reguleringen, Sykehuskompleksets selvstendige monumentalitet, og en videreføring av en mer frittliggende bebyggelsesform.»

Videre er det tatt nærmere stilling til tema kvartalsstruktur i revisjon av kommunedelplan for Kvadraturen hvor det bl.a. uttales at:

«I arbeidet med reguleringsplan for Tangen ble det diskutert hvorvidt man skal fortsette med kvartalsstruktur og vende gatene i samme retning som Kvadraturen. Her ble det konkludert med at man ønsker å understreke Kvadraturens struktur ved å bygge annerledes. Det samme har man gjort på silokaia og Euroterminalen. Dette prinsippet bør videreføres på fylkeshustomta i kvartal 71, Containerhavna og Lagmannsholmen. Gateløpene må holdes åpne som siktakser, men utover det må områdene finne sin egen struktur.»

Vi tolker det slik at et av målene i kommunedelplanen for Kvadraturen er å utvikle randsonen med en annen struktur enn de 54 kjernekvartalene. Dette for å skape kontrast til den tradisjonelle kvartalsstrukturen og for å understreke det geografiske skille.

Det er lagt vekt på at ny bebyggelse ikke skal legges i dagens siktlinjer, slik som f.eks. fra Holbergsgate mot Baneheia, jf. bilde 9. I dette arealet vil det ikke skje andre endinger enn omforming av eksisterende parkeringsareal til adkomstsone og nedkjøring til parkeringskjeller.

Bilde 9; Illustrasjon av utbygging sett fra Holbergsgate.

Mot Tordenskjolds gate er det foreslått tre bygningsvolumer (lameller) som ligger vinkelrett på-, og kobles til eksisterende Fylkeshus. Disse er på inntil 5. etasjer.

Disse bindes sammen av lave 2. etasjes lameller som ligger langs Tordenskjolds gate. Det dannes dermed plasser mot Tordenskjolds gate der det bl.a. blir hovedinngang og andre publikumsrettede funksjoner. Siktlinjen langs, og i Tordenskjolds gate vil ikke endres. Dette er illustrert på bilde 10.

Inntil eksisterende Fylkeshus vil det opparbeides to atrier/vrimlehaller som vil berike kontor- og arbeidsmiljøet. I tillegg bevares eksisterende funkisbygning som en lesbar form. Eksisterende tilbygg fra midten av 1900-tallet, som ligger «utenpå» det gamle sykehuset i to etasjer, vil saneres. Bilde 11 på side 45 illustrerer ny bygningsmasse.

Bilde 10; Utbygging sett vestfra langs Tordenskjolds gate.

Bak nordvestre fløy av Fylkeshuset foreslås en parkering i 2 etasjer med adkomst via rampe. På toppen av parkeringen plasseres et bygg i 2 etasjer i lengderetning med St.Hans gate. Videre etableres det en bygning i bakkant av parkeringen parallelt med Fylkeshuset. Denne er i 4 etasjer.

Det reguleres inn leilighetsbygg i Lømslands vei 23 og 25, og eksisterende bebyggelse saneres. Det er lagt vekt på å ivareta bygningsprofilen fra Fylkeshuset, og samtidig frigjøre plass langs Lømslands vei for å gi et bedre bomiljø. Leilighetsbygget er vist som en sammenkobling av tre enheter som er opptil 4 etasjer.

4.11.1 Konsekvenser

Det er gjennomført vurderinger av planens virkninger på et overordnet nivå med tanke på kvartalsstruktur, og de bestemmelsene kommunen har signalisert gjennom revisjon av kommunedelplan for Kvadraturen. Eksisterende bygningsmasse, spesielt det gamle sentralsykehuset, er et monumentalt bygg. I tillegg finnes det flere høye hus i området, og langs Tordenskjolds gate. En effektiv arealbruk vil være en videreføring av eksisterende situasjon.

De lave tilbaketrukkede mellompartiene demper opplevelsen av bygningsmassen, og opprettholder et luftig preg langs Tordenskjolds gate. Plassdannelsene er viktige miljøskapende

elementer som ivaretar servicefunksjoner og folks møte med bygningskomplekset. Plassene vil også være en møteplass for brukere, ansatte og nærområdet.

I prinsippet vil bebygd areal mer eller mindre tilsvare eksisterende, men med mindre asfalterte flater. Resultatet er en langt mer effektiv arealbruk sentralt plassert langs godt trafikkerte akser som imøtekommer nasjonale og regionale myndighetskrav.

Fjernvirkninger er gjennomgått i 3D-modell og negative virkninger mot etablert bebyggelse i området syntes å være mindre. Dette fordi ny bygningsmasse i størrelse (høyde) underordner seg eksisterende bygg.

4.12 Boligstruktur

Det er påpekt både i mulighetsstudiet og i tilleggs analyser til planprogrammet at nye boliger bør vurderes i planarbeidet. Dette ble også tatt opp av kommunene i oppstartsmøte.

Områdets beliggenhet i Kvadraturens randsone, med nærhet til friområder i Baneheia og korte avstander til Kvadraturens tilbud og arbeidsplasser, taler for at nye bolig her vil kunne bli attraktive. Det har de siste årene blitt utviklet og etablert flere boligprosjekter i Kvadraturens nordende, bla i Nybyen og Otra Amfi. Vurderinger av nye boligetableringer må sees i sammenheng med de overordnede trender og målsetninger for utvikling og boligetablering i kommunen.

I kommuneplan for 2010-2021 påpekes blant annet at Kristiansand, sammenliknet med de andre storbyene i Norge, har lav utnyttelse av sine boligarealer med 507 m2 per innbygger (Oslo 237, Bergen 442, Stavanger 369, Trondheim 400 og Tromsø 428). Videre er det beskrevet at 75 prosent av boligmassen er tilpasset husholdninger med tre eller flere personer, mens andelen husholdninger på tre eller mer bare utgjør 30,7 %. De siste årene har det vært økt bygging og tilrettelegging av småhus og leiligheter. Dette imøtekommer behovet for et økende antall enehusholdninger og at mange ønsker å flytte fra enebolig til leilighet når barn flytter ut.

Når det gjelder Kvadraturen beskrives følgende mål: ”Det betyr at det må tilrettelegges for variert handel, kontorarbeidsplasser, boliger, kultur, opplevelser og estetiske kvaliteter.”

Det henvises videre til kommunedelplan for Kvadraturen som et verktøy for å legge til rette for utbygging av attraktive boliger og kontorarbeidsplasser og økt detaljvarehandel.

KDP for Kvadraturen beskriver også viktigheten av å utnytte arealreservene i randsonen av Kvadraturen. Dette begrunnes i blant annet at:  Utbygging i sentrum er en viktig satsing i forhold til samordnet areal og transportplanlegging.  Både boliger og arbeidsplasser er viktig for å styrke sentrum.  Prinsippet om at randsonen skal bygges ut med en annen struktur enn Kvadraturen opprettholdes.

Under målsetningen om at kommunens innbyggere skal ha gode boforhold er en av de uttalte strategiene:

”Utvikle et variert og godt boligtilbud med hensyn til lokalisering, eie/leie og type, og en balansert blanding av rimelige og dyre boliger i alle boområder (dette inkluderer også sykehjem og omsorgsboliger).”

Kvadraturen omfatter i dag et mangfold av tilbud og etableringer. Det har likevel vært en tendens tidligere at byen ”sovner” etter arbeidstid, og kommunen har derfor fokusert på å tilrettelegge for mer ”byliv” resten av døgnet. Et sentralt tiltak i denne sammenheng er etablering av mer boliger i sentrum. Økningen i antall bosatte i Kvadraturen øker ”dobbelt så mye som kommunen for øvrig (prosentvis), og står foran en stor økning i løpet av de neste 20 år”, jf. planprogram for KDP Kvadraturen. Det anslås videre at det er omlag 2 000 boliger under planlegging i Kvadraturen, med unntak av Vestre havn.

Som nevnt er det de siste årene etablert og under utvikling flere boligprosjekter i sentrum, noe Tangen og Silokaia er eksempler på. En tendens har dog vært at leilighetene kjøpes av ” godt voksne” med god økonomi, noe som påvirker demografien i sentrum.

I følge tall fra 2008 er aldersgruppen 20-29 den største i Kvadraturen med drøye 20 %, men aldersgruppene fra 50 og oppover utgjør totalt nesten halvparten av beboerne. Kvadraturen preges i større grad av og i økende tendens av en godt voksen befolkning. Kommunen har i følge Studentrapport et ønske om en jevnere befolkningssammensetning i Kvadraturen. Dette kan løses ved et mer differensiert boligtilbud som gjør det mulig for yngre enslige og familier i etableringsfasen å flytte til sentrum. Med tanke på de overordnede målsetningene om et levende sentrum må dette antas å være et godt virkemiddel. Denne gruppen har andre krav og muligheter når det gjelder boligkjøp. Samtidig kan det antas at denne gruppen vil kunne være et godt bidrag til bruk av byen som sosial arena, noe som vil kunne bidra til å revitalisere området. Kvartalet ligger nær Posebyen, et område som i dag fremstår som noe slitent. Et større innslag av nye boliger vil også kunne bidra til å heve denne delen av sentrum.

4.12.1 Konsekvenser

Etableringer av nye boliger i kvartalet vurderes å være positivt. Dette forutsetter dog at boligene utformes på en måte som retter seg mot grupper som i dag ikke har et godt nok tilbud i Kvadraturen. Nærområdene og beliggenheten til kvartalet innehar mange gode kvaliteter for yngre barnefamilier og kan slik sett være med på å styrke byen som et levende sted “hele døgnet”.

4.13 Nærmiljø

Grønnstrukturen er veven av mer eller mindre sammenhengende store og små naturpregede områder i byer og tettsteder. Sammenhenger til større områder er viktig for lett adgang til markaområder, kulturlandskap, elvekorridorer og områder langs sjøen. Planområdet ligger veldig godt til rette som utgangspunkt for denne kontakten. Til Baneheia som er Kristiansands bymark går det stier fra Lømslands vei og Fergefjellet. Til Otra Elvepark er det gangvei fra Fergefjellet og fortau fra Tordenskjolds gate/Egsveien. Til Tangen og Bystranda kan man gå gjennom Kvadraturen.

Tordenskjolds gate skole ligger i umiddelbar nærhet til planområdet og er bygget i 1871, med senere utvidelser i 1998 og 2003. Skolen er eneste barneskole i sentrum og har ca. 150 elever som kommer fra Kvadraturen og Egsområdet. Skoleetaten regner med en tilvekst i årene fremover og vurderer å utvide kapasiteten. Tomtearealet er begrenset og normkrav til uteareal er vanskelig å tilfredsstille. Definisjon av skolens utearealer i henhold til IS 1130, er tilgjengelig nettoareal innenfor tomtegrensen når bygninger, parkeringsplasser og annet biltrafikkareal er trukket fra. Normkrav i henhold til IS 1130 om minste samlede areal, er gradert etter skolestørrelse basert på SSBs inndeling slik at minimumsareal ved middels store skoler (mellom 100 og 300 elever) er ca. 10.000 m2. For eksisterende skoler med små arealer må minstekravene tilfredsstilles innenfor 200 m fra skolebygningen, for Tordenskjolds gate skole medregnes

Baneheia i arealvurderingen. Tordenskjolds gate skole er i kommuneplansammenheng definert som et nærmiljøanlegg og ligger under 300 meter fra alle boligene innenfor planområdet.

Lekearealene innenfor planområdet opparbeidet, med unntak av o_FRI1. Uteareal til Fergefjellet barnehage, regulert som o_FRI2, fungerer som en god sandlekeplass for de minste. Denne kan videreføres som sandlekeplass når B1 realiseres. O_FRI3 er i opparbeidet og i bruk av beboerne. Behovet for etablering av nye lekeplass vil kun gjelde for o_FRI2. Dette arealet bør etter vår oppfatning opparbeides også med tanke på de mellomstore barna. Det knyttes bestemmelser om utomhusplan i forbindelse med bygging av nye leiligheter i B1. Ved gjennomføring av planen vil området ha tre gode og lett tilgjengelige lekearealer for beboerne i nærområdet. Det reguleres samtidig inn trygg adkomst i form av fortau og stier til alle lekearealene. Jf. også kapittel 4.14.

Bilde 11; Illustrasjon av ny bebyggelse og tilgjengelige uteområder.

Planområdet grenser til Baneheia som er et av kommunens mest attraktive friluftsområder med direkte adkomst opp i terrenget via 2 stier/trapper. Baneheia er et godt supplement til eksisterende uteområder for både Tordenskjolds gate skole, eventuell ny barnehage og for boligene i området. Baneheia er også en positiv bidragsyter til arbeidsmiljøet i Kvartal 71.

4.13.1 Viktig vegetasjon i planområdet

Ved hjørnet av Tordenskjolds gate og Lømslands vei står et stort bøketre og noe lenger nord et par større lønnetrær. Mot Lømslands vei og Tordenskjolds gate står en trerekke av lind og lønn. På hjørnet av St.Hans gate 1 står et større lønnetre og lenger opp i St.Hans gate et par mindre lindetrær. Flere av disse trærne er registrert som verneverdige, og er derfor tatt hensyn til ved plassering av ny bygningsmasse. En eller to lindetrær i trerekken i Lømslands vei må fjernes som følge av ny adkomst til parkeringskjeller.

4.13.2 Sol/skygge

Det er gjennomført sol/skygge-analyse med vekt på ettermiddagssol til eksisterende boligbebyggelse rundt Fylkeshuset. Som hovedprinsipp er de nye bygningene lavere og tilpasset

eksisterende bygg. Det er gjort tilpassinger i bygningsmassen for å minimalisere konsekvensen for nabobebyggelsen og uteområdene i Lømslands vei og St. Hans gate. Plassering og høyder er også vurdert ut i fra den interne strukturen på kontorbyggene slik at det vil komme lys inn i kontorlokalene. Bilde 12 og 13 viser to uttak av sol/skygge analysen. Flere bilder følger som vedlegg.

Bilde 12; 20. mars kl. 15.00 med nye bebyggelse.

Bilde 13; 21. juni kl. 18.00 med nye bebyggelse.

Gjennomførte analyser viser at utbyggingen ikke vil gi større endringer i solforholdene til omliggende boligbebyggelse. Endringen av bygningsmassen i Lømslands vei 23 og 25 (B1) ved at denne er trukket lenger inn i mot kolle i bakkant skaper mer lys inn i området i bakkant av Fylkeshuset.

Analysene viser også at det er gode solforhold på arealer som skal benyttes til uteoppholdsareal og lek for beboere i området, jf. også kapittel 4.13

4.13.3 Konsekvenser

Vurderinger av områdets verdi for rekreasjon og fritidsaktiviteter tar utgangspunkt i opplysninger om eksisterende bruk. Områder som bygges ned er ikke et registrert viktig grønnstrukturområder, men det er noen arealer med trær og annen vegetasjon som blir berørt. Som kompensasjon for at vegetasjon fjernes vil det stilles krav om reetablering av lekeareal. Samtidig har både beboere og arbeidstakere gode muligheter til å benytte seg av Baneheia og bystranda som nære rekreasjonsområder.

Den kompakte og langstrakte bygningsmassen legger klare begrensninger for å ta seg frem innenfor planområdet, men det er lagt opp til at det skal være mulig for gående og delvis for syklende å bevege seg gjennom og mellom bygningene.

4.14 Barn og unge

4.14.1 Skole

Tordenskjolds gate skole som er en 1.-7.-skole er den eneste gjenværende grunnskolen i Kvadraturen. På tross av bygging av store leilighetskomplekser de siste år, har barnetallet holdt seg i at påfallende lavt og stabilt i Kvadraturen. Dette begrunnes ved at barnefamilier snarere flytter ut av byen heller enn å etablere seg i leiligheter. Tendensen nå, i andre større byer viser at barnefamilier i større grad bosetter seg i bysentra og at denne trenden også må påregnes i Kvadraturen.

Utbyggingen av Kvartal 71 vil påvirke trafikkbildet rundt skolen. Det legges opp til en trafikkavvikling som i størst mulig grad hensyn tar barn og unges bevegelser i nærområdet. Enveisrettet kjøring i deler av Lømslands vei, et organisert av/påstigningsareal i forbindelse med skolen og ny barnehage er konkrete tiltak som er foreslått for å ivareta trafikksikkerheten. Å stenge en adkomst fra Tordenskjolds gate til fordel for en ny i Lømslands vei vil også redusere de negative konsekvensene. Dette begrunnes i at det er langt flere myke trafikanter som benytter gangs- og sykkelvegen langs Tordenskjolds gate enn Lømslands vei og at det av den grunn er fordelaktig å flytte denne adkomsten. Adkomsten til parkeringsanlegget fra Lømslands vei er i tillegg plassert lengst ut mot Tordenskjolds gate for ytterligere å redusere konfliktene med skolebarn.

4.14.2 Barnehage

I KDP for Kvadraturen er det beskrevet om fremtidig barnehagetilbud at Fergefjellet og Sløyden skal erstattes ved å utvide eksisterende areal til Tordenskjolds gate skole østover på tomten til det ”gamle sykehuset” inkludert tomten der ”Vaskeriet” er plassert.

KDP for Kvadraturen beskriver følgende i forhold med tanke på etablering av barnehage: «Det er ønskelig å lage et oppvekstsenter med barnehage og skole, og det er ulike alternativer for dette. Det er vurdert å utvide antall plasser og overføre plassene fra Sløyden barnehage, og å rive de kommunale byggene i Lømslands vei nr. 17, 19 og 21 for å sikre nok uteområde for de nye plassene. Da disse byggene vil bli vedtatt verneverdige i ny kommuneplan, anses dette ikke som et realistisk alternativ.»

Utover dette er følgende alternativer skissert:

Alternativ 1 – Erstatte Fergefjellet og Sløyden ved å utvide eksisterende areal til Tordenskjolds gate skole østover på tomten til det ”gamle sykehuset” inkludert tomten der ”Vaskeriet” er plassert.

Alternativ 2 – Utvide Tordenskjolds gate skoles område ytterligere nordover, slik at området totalt sett har plass til både barnehage (Erstatte Fergefjellet og Sløyden) og skole. Dette vil berøre den bratte randsonen til Baneheia og det blir vanskelig å få nok uteareal uten vesentlige terrenginngrep.

Etter dialog med kommunene er det i planforslaget valgt å unnta deler av planområdet til fremtidig barnehage/oppvekstsenterslik at både alternativ 1 og alternativ 2 kan gjennomføres. Det forutsettes at kommunen selv gjennomfører en detaljreguleringsplan for å avklare et helhetsgrep og konkrete løsninger for å svare på de utfordringene som er skissert.

4.14.3 Utearealer

Kvaliteten på brukbare utearealer er noe begrenset i dag. Ved etablering av nytt leilighetskompleks i B1 er det derfor stilt krav om at eksisterende lekeplasser og o_FRI1 skal opprustes som følge av utviklingen i området, jf. også kapittel som omhandlende nærmiljø 4.12.

Kommunen har krav om uteareal pr. boenhet på 25 m2 i denne delen av byen, og at areal til opphold, lek, rekreasjon og idrett skal være minst 50 % solbelyst 21.mars kl. 15.00. For B1 vil behovet variere ut i fra antall leiligheter og om lekeplassene tas med i beregningen. Ved kun å se på tilgjengelig uteoppholdsareal for B1s eget fellesområde (B1 og f_G4) er konklusjonen at kommunale krav er tilfredsstilt. Dette gjengis i tabell 5 hvor grått er kommunale krav og grønt er tilgjengelig areal.

Antall leiligheter Krav uteoppholdsareal m2 Krav til sol m2 30 750 375 25 625 312,5 20 500 250

Tilgjengelig areal m2 (bakkeplan og Areal med sol m2 (bakkeplan Areal på bakken Antall leiligheter 8 m2 balkong) og balkong) m2 30 875 420 500 25 812,5 420 500 20 750 420 500 Tabell 5; Uteoppholdsareal for B1.

Det blir tre lekeplasser tilgjengelig nå planen er fult opparbeidet. Solforholdene 21. mars kl. 15 er dokumentert under. Den viser også at uteområdet (lekeplass 2) til barnehagen som foreløpig eksisterer i Lømslandsvei 23 og 25 ikke påvirkes solmessig av utbygging av Fylkeshuset. Når det blir opparbeidet oppvekstsenter på «vaskeritomta» vil dette gi et forbedret nærmiljøanlegg for planområdet.

Bilde 14; Lekeplass 1 og 2. Bilde 15; Lekeplass 3.

4.14.4 Konsekvenser

Det er viktig med god ivaretakelse av barn og unges behov og bruk, spesielt gjelder dette eksisterende boliger og nærheten til skole med tanke på skoleveg, lekearealer mm. Planområdet og utbyggingen er avveid for å ivareta hensynet til barn og unge. Det er avsatt lekearealer, sikret tilgang til friområder og gjennomført trafikksikkerhetstiltak.

Å avgrense planens yttergrense for at kommunen selv kan regulere og imøtekomme de føringene som ligger i kommuneplanen for utvidelsen av Tordenskjolds gate skole og etablering av barnehage vurderes som positive. Det forutsetter at det legges opp til gode løsninger for myke trafikanter. Tilknytningen til Baneheia med fortau langs begge sider av adkomstveien, samt envegsregulering av deler av Lømslands vei er viktige tiltak for å bedre premissene for de myke trafikantene. En fremtidig barnehage rett ved planområdet vil styrke kapasiteten i sentrum og være et godt tilbud lokalt, så vel som for ansatte i Kvartal 71.

4.15 Naturmangfoldet

I henhold til krav i naturmangfoldloven § 7 er detaljreguleringsplanen vurdert opp mot naturmangfoldloven §§ 8 – 12.

Det foreliggende kunnskapsgrunnlaget har blitt benyttet, Naturbasen, Artskart og andre tilgjengelige databaser. Planområdet er godt kartlagt og ligger i et område som allerede er utbygget og opparbeidet. Sjansene vurderes som svært små for at det skal være forekomster av spesielle arter eller naturtyper som bør vernes eller tas spesielle hensyn til. Av hensyn til planområdet beliggenhet og gjennomføring av tiltak vurderes det at ytterligere kartlegging ikke er nødvendig, jamfør § 8, første ledd, siste punktum.

Kunnskapsgrunnlaget er vurdert å være tilstrekkelig og det foreligger ikke betydelig risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. ”Føre-var-prinsippet” i § 9 menes ivaretatt.

Tiltaket er av en slik karakter at det ikke vil ha en betydelig samlet negativ belastning for økosystemet i henhold til § 10. Da tiltaket er vurdert å ikke volde skade på naturmangfoldet innarbeides det heller ikke spesielle tiltak for å verne dette etter § 11. Det er ikke vurdert å være nødvendig med særskilte vilkår etter § 12.

4.16 Universell utforming

Hensynet til universell utforming er en premissgiver for utforming av hele planområdet. Dette skal være et område for mange besøkende, ansatte, studenter og et utviklingsområde for fremtiden. Områdets profil må ivaretar muligheten for å kunne orientere seg eller bevege seg mellom de enkelte utbyggingsområdene. Følgende forhold legges til grunn for å oppnå gode universelle tiltak innenfor planområdet:  Ledelinjer som binder sammen områdene  God kontrast i materialer som angir ledefelt for svaksynte  Egne soner i tilknytning til gangarealene for plassering av skilt, benker, sykkelstativ trær, søppelstativ, osv  Trygge og logiske forbindelseslinjer  Gode stigningsforhold  Nedsenkede kanter i kryssområder (<2 cm kant ved alle nedsenkninger)  Slette og stødige dekker som skal være lette å bevege seg på  God jevn belysning som ikke blender  Universelt utformede bussholdeplasser  Universell tilrettelegging av parkområdet  Planter som ikke er allergifremkallende  Tilstrekkelig med ekstra store parkeringsplasser reservert og tilrettelagt for funksjonshemmede i tilknytning til inngangsparti

Tilgjengelighet handler i stor grad om detaljer. De generelle kvalitetene innenfor planområdet må utvikles slik at de dekker behovet for alle brukere. Den detaljert utformingen av universell tilrettelegging må tas med ved detaljprosjektering av hvert tiltak og utbyggingsfase.

Detaljregulering for Kvartal 71 følger opp bestemmelsene i kommuneplanen om at minst 70 % av nye boenheter skal være universelt utformet, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan. I prinsippet vil en større andel kunne etterleve dette kravet.

Alle lekearealer, gang- og sykkelveger, fortau, felles torg, kollektivholdeplass osv. vil kunne tilrettelegges etter prinsippet om universell utforming. Unntaket vil være fortau på begge sider av Lømslands vei fra kryss Fritz Jensens gate/Lømslands vei og opp til toppen av Heidens stykke. Dette fordi topografien opp bakken ikke gjør det mulig med et stigningsforhold på 1:20. Vår vurdering er at de landskapsmessige sidene ved å tilrettelegge for universell utforming av disse fortauene har større samlet negativ konsekvens enn fordelene ved universell utforming. Alternativ adkomst fra St.Hans gate vil kunne brukes for å nå arealene på Heidens stykke. Fra denne siden er det også lagt til rette for sammenhengende fortau som vil kunne oppfylle kravene til universell utforming.

4.16.1 Konsekvenser

For at mennesker med funksjonshemming både skal kunne besøke, bo og arbeide innenfor kvartalet tilrettelegges det for tilgang til alle fellesområder med universell utforming. Dette gjelder både bygg og uteområder, noe som aktivt vil stimulerer til deltakelse for ulike grupper. Prinsippene om universell utforming er nedfelt i planens bestemmelser og følger opp de krav som er satt i kommuneplan for Kristiansand.

4.17 Kulturminner og verneverdig bebyggelse

Kvartal 71 er allerede bebygd og potensialet for nye arkeologiske funn anses å være liten.

Planområdet ligger i sin helhet utenfor området som inngår i «Nasjonale kulturminner i by», men inneholder bygninger som er omtalt i forbindelse med kommuneplanarbeidet og i tillegg 3 SEFRAK-registrerte bygninger: Lømslands vei 24, St.Hans gate 5 og Tordenskjolds gate 67. Bygningsmassen innenfor planområdet har forøvrig en svært varierende karakter. Dette skyldes stort sprang i oppføringstidspunkt, stilart og funksjon.

Den største, og mest dominerende bygningen er Tordenskjolds gate 65; Fylkeshuset. Denne er omtalt i «Arkitekturguide for Kristiansand». Oppført som Sentralsykehus i 1933-34, tegnet av Ole Øvergaard med et funksjonalistisk formspråk. Bygningen har seks etasjer med tilbaketrukket 7. etg. «Sykehuset» har senere blitt påbygd i ved flere anledninger, og de drøyt 23 000 m2 benyttes i dag som kontorer for diverse offentlige instanser.

4.17.1 SEFRAK-registrerte og bevaringsverdige bygninger innenfor planområdet

Tordenskjolds gate 67 er oppført på 1730-tallet som bolig- og forretningsbygg. Den ble senere benyttet av sykehuset, men huser i dag kontorer. Dette er en toetasjes laftet saltaksbygning i klassisistisk stil. Utvendig kledd med liggende panel med høvlet profil. Mot Bygningen har to- fløyet ytterdør med speil og overlysvindu, og vinduer som i hovedsak har senempire-inndeling. Taket er et enkelt saltak som er tekket med rød enkelkrum teglstein. Huset har en grunnflate på 220 m2. Bygningen er nylig rehabilitert, og fremstår med et godt bevart eksteriør.

St.Hans gate 1 er ikke SEFRAK-registrert, men er en høyreist nyklassisistisk bygning antakelig oppført på 1920-tallet. Oppført i to etasjer pluss kjeller og loft med grunnflate på ca. 150 m2. Bygningen har stående panel med liggende panel som brystning, og hjørnepilastre med enkel ornamentikk. Vinduene er senempire som Tordenskjolds gate 67. Helvalmet tak tekket med enkelkrum, rød teglstein. Opprinnelig bygget for sykehusformål, men blir i dag benyttet som kontorlokale for Vest-Agder fylkeskommune, fylkeskonservatoren. Bygningen har et godt bevart eksteriør.

St.Hans gaten 5 har et enkelt sveitserstil-uttrykk, oppført i 1 ½ etasje på i begynnelsen av 1900- tallet. Reisverksbygningen har saltak med utbygd kvist på frontfasaden over to etasjer. Veggene er kledd med liggende panel i 1. etasje og stående i 2.etasje på alle tre gavler. Vinduene er 2- og 3-rams krysspostvinduer med vindusomramming med konsoller. Nyere tilbygg i bakgård. Bygningen fremstår som godt vedlikeholdt.

Lømslands vei 24 er en liten 1 ½ etasjes bolig i sveitserstil oppført på slutten av 1800-tallet. Bygningen er oppført i tømmer, og kledd med liggende panel. 2 og 3-rams vinduer empirevinduer med omramming med konsoller. Huset har saltak med kvist, og utskårne sperreender. Bygningen har et relativt autentisk eksteriør.

Lømslands vei 8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,21, også betegnet Heidens stykke, ble bygget av Kristiansand kommune for å avhjelpe bolignøden og var kommunens første subsidierte sosiale boligutbygging. Området stod ferdig utbygget i 1919 med 52 leiligheter fordelt på 13 hus. Bygningene er i 2 etasjer med små leiligheter bestående av to værelser og kjøkken. Husene er tegnet i nyklassisistisk stil av arkitektene Frõlich og Frõlich med aksentuerte detaljer og hovedsakelig helvalmede tak. Dessverre er mye av særpreget er borte som følge av utskiftinger av dører og vinduer, ny platekledning, takoppløft mm.

Dette er bygninger det må tas hensyn til ved utbygging av området.

4.17.2 Kulturminner i influensområdet til kvartal 71

Bygninger som gjennom fredningsbestemmelser for enkeltbygg er fredet i henhold til lov om fredning av kulturminner:  Tordenskjolds gate 64 (Ekserserhuset) Bygget som Christianssand Garnisons ekserser- og ridehus og oppført i 1805-08. Bygningen er tegnet i nøktern klassisistisk stil av ingeniøroffiser Benoni d´Aubert med glatte murvegger og helvalmet tak.

Bygninger som gjennom vernebestemmelser for enkeltbygg er listeført og medtatt i kommunedelplan for Kvadraturen 1998-2010 som verneverdige:  Tordenskjolds gate 54  Kronprinsens gate 59 (Musikkløytnant Bentsens hus) Bygget som bolighus på begynnelsen av 1800-tallet og brukes av Kristiansand kommune til lokaler for historielag mm.  Holbergsgate 64 (Underoffisersskolen) Bygget som skolebygg i 1876  Holbergsgate 66  Festningsgata 56A

4.17.3 Hensyn til kulturminnene innenfor planområdet

Det har vart fokus på å ivareta de eksisterende, eldre bevaringsverdige/SEFRAK-registrerte bygningene i området. Det er imidlertid et stort romprogram og mange hensyn å ivareta. Tordenskjolds gate 67 er en flott bygning med stor antikvarisk verdi som ligger midt i utbyggingsområdet og umuliggjør derfor en god inn-/utkjøring til parkeringskjeller og varelevering. Tordenskjolds gate 67 søkes derfor flyttet til ledig tom på hjørnet Tordenskjolds gate - St. Hans gate. En flytting på ca. 35 meter langs samme gate. Her vil bygningen inngå i et miljø bestående av trehus i samme skala, og være kompletterende og berikende for kulturmiljøet langs St. Hans gate.

St. Hans gate 1 er i gjeldende reguleringsplan avsatt til spesialområde bevaring. Det legges opp til at formålet videreføres og utvides til også å gjelde den nye plasseringen av Tordenskjolds gate 67.

Omreguleringen har ingen konsekvens for St. Hans gate 5.

Lømslands vei 24 ligger bak eksisterende fylkeshus, og er i eksisterende reguleringsplan avsatt til område for offentlig bebyggelse. Bygningen har et autentisk eksteriør, men er en bygningstype det finnes mange av i distriktet. Arkitektonisk tilhører bygningen miljøet langs St. Hans gate, men er tilbaketrukket og lite synlig. Bygningen er følgelig ikke et vesentlig objekt for opplevelsen av gateløpet. Tomten er viktig for utviklingen av kvartalet med tilrettelegging av parkeringsareal. På bakgrunn av dette foreslås bygningen revet.

Heidens stykket er i kommuneplanen avsatt til bebyggelse og anlegg (B16). Etter vårt skjønn omfattes området av et sett strenge bestemmelser. Det heter at « Formålet er å sikre bevaring av karakteristiske områder hvor arealplan, bebyggelse og eiendomsstruktur både er tydelig, lite endret og der områdets egenskaper er tydelige og gjennomgående slik at de gir området karakter.» Selv om mye av detaljene er forsvunnet gjennom diverse utskiftninger, har området likevel bevart sitt helhetlige preg. Dette ønskes videreført. Vårt forslag innebærer å følge opp de føringene som ligger i kommuneplanen og regulere inn hele Heidens stykke med hensynssone,

formål bevaring kulturmiljø. Bestemmelsene fra kommuneplanen og deler av eksisterende reguleringsplan videreføres i detaljplanen.

4.17.4 Konsekvenser

Den verneverdige bebyggelsen innenfor planområdet videreføres og styrkes gjennom detaljreguleringsplanen. Eldre bebyggelse konsentreres langs St. Hans gate. Flytting av Tordenskjolds gate 67 vil berike opplevelsen av kulturmiljøet langs St Hans gate samtidig som den korte flytteavstanden og en helhetlig flytting ikke forringer den antikvariske verdien av Tordenskjolds gate 67 i vesentlig grad.

Den enhetlige bebyggelsen på Heidens stykke bevares gjennom plan.

Ny bebyggelse konsentreres omkring Tordenskjolds gate, samtidig som den opprinnelige «sykehusbygningen» beholder sin lesbarhet i forhold til form og arkitektonisk uttrykk. De viktige og karakteristiske arkitektoniske elementene berøres ikke direkte av tilbygget gjennom en punktvis sammenkopling.

Rivning av Lømslands vei 24 er et tap for kulturminnene, men er ikke et viktig objekt for opplevelsen av kulturmiljøet langs St. Hans gate.

4.18 Anleggsfasen

Anleggsarbeider kan inkludere aktiviteter som sprengning, bortkjøring av masse, gravearbeider, tilkjøring av betong og byggematerialer og byggearbeider. Dette er arbeider som kan gi påvirkning fra planområdet utover de konsekvensene som blir vurdert i forhold til en normal situasjon. Det er derfor gjennomført en vurdering av anleggsperiodens påvirkning på omkringliggende områder. De virkningene anleggsperioden kan gi for omgivelsene vil være:  Støy – fra anleggsmaskiner, samt støy fra spesielle arbeider og sprengning.  Støv - fra gravearbeider og tyngre kjøretøyer  Rystelser – fra sprengning  Økt trafikkbelastning - fra tunge kjøretøy/ anleggsmaskiner.

Det forventes at utbyggingen av området vil foregå etappevis og over en lengre periode. Det betyr at de ulike delområdene ved gjennomføring av planen vil bli opparbeidet i ulike faser. Oppstart og forventet varighet av anleggsarbeider er ikke fastsatt.

Det er ventet en jevn trafikkbelastning gjennom anleggsperioden. Det er ikke ventet noen unormale kapasitetsmessige problemer på veinettet. Andelen av anleggstrafikk blir liten i forhold til total trafikk på Vesterled og andre hovedveier i området.

4.18.1 Konsekvenser

Eventuelle ulemper i forbindelse med anleggsperioden er vurdert minimalisert med passende avbøtende tiltak, spesielt med boliger og undervisningsbygg i området. Anleggsarbeidet må avklares nærmere i de konkrete fasene og hvordan aktuelle arbeidsoppgaver skal løses. Det må utarbeides en plan som beskriver gjennomføringen av anleggsperioden og eventuelle avbøtende tiltak.

4.19 Risiko og sårbarhet (ROS)

Risiko- og sårbarhetsanalyser er utført med utgangspunkt i Kristiansand kommunens mal. Denne angir de aktuelle tema som er vurdert og funn som kan være av betydning er benyttet i det videre planarbeid.

5. SAMMENSTILLING AV KONSEKVENSER

5.1 Samlet vurdering/anbefaling

Tabell 6; Oppsummering av tema med vurdering og konsekvens

Tema Vurderinger Konsekvens Samfunn Bidrar til å styrke Kristiansand som lands- Positiv delssenter. Synergier i form av økt konsentrert kompetanse spesielt innenfor offentlig forvaltning. Fremtidig mulighet til nytt oppvekstsenter ivaretas. Trafikk Noe mer trafikk, men styres for å Middels negativ redusere ulemper. Mer parkering under bakken bedrer dagens situasjon Støy Noe mer støy som følge av økt trafikk Liten negativ Nærmiljø og grønnstruktur Opparbeidelse av eksisterende lekeareal, Positiv forbedrer grønnstrukturen og etablerer byrom. Arkitektur, estetikk og Egenart i kvartalet som oppfølging av Positivt landskap kvadraturplanen. Tydeligere formål og struktur. Hensyn tar eksisterende bygningsmasse. Miljø og klima Tilrettelegging for flere arbeidsplasser Positiv med god kollektivdekning i Kvadraturen Geoteknikk Foreløpige undersøkelse tyder på at Uendret geotekniske forhold ikke skaper problemer. Kommunalteknikk Krav om overvannsplan vil bedre dagens Positivt situasjon. Kulturminner Ett SEFRAK-registrert hus foreslås revet, Liten negativ men styrking av vern på Heidens stykke Barn og unge Opparbeidelse av lekearealer. Tiltak for å Positiv ivareta trafikksikkerhet. Fremtidig mulighet til nytt oppvekstsenter ivaretas. Universell utforming Uegnede bygg erstattes til fordel for Positiv egnede. Uteareal skal utformes etter prinsippene om universell utforming ROS Forhold avdekket i ROS løses gjennom Uendret planens bestemmelser

6. MEDVIRKNING OG INFORMASJON

Detaljreguleringsplan for kvartal 71 inneholder flere krevende utredningstemaer. For å finne gode løsninger har det vært tett dialog med kommunen og det har blitt avholdt en rekke møter. Det har vært gjennomført egne workshops (temadager) hvor spisskompetanse på aktuelle temaer har vært invitert. Naboer, velforeninger og de ansatte har blitt presentert planene hvor det har vært anledning til å stille spørsmål og komme med synspunkter. Planen har også vært ute på offentlig ettersyn og mange av innspillene er innarbeidet i planen for å imøtekomme de utfordringene som er påpekt. Sammendrag av merknadene fra høringsfasen er vedlagt i eget notat.

6.1.1 Sammendrag av uttalelser til oppstartmelding og planprogram

Melding om oppstart og høring av planprogram ble annonsert 09.04.10, med frist til 28.05.10 (Vest-Agder Fylkeskommune fikk etter avtale utsatt frist til 11.06.10). Under følger en kort oppsummering uttalelsene, samt Rambøll kommentarer.

Statlige og regionale myndigheter

Fylkesmannen i Vest-Agder: Fylkesmannens avdelinger er positive til at revisjon av eksisterende plan og inkludering av uregulerte arealer. Det påpekes at området utgjør en grense mot Baneheia og viktigheten av at området ivaretas som en innfallsport Baneheia. Det påpekes at utredninger generelt og miljøvirkninger spesielt må vurderes helhetlig og fremtidsrettet.

Miljøvernavdelingen har følgende kommentarer til planprogrammet:  Mål om økt parkeringstilbud synes ikke å være i tråd med RPR og ATP  Naturmangfoldloven bør tas inn i pkt. 2.1  Det bør gjennomføres støyanalyser i forbindelse med planarbeidet.  Det må legges til rette for å opparbeide gode utearealer for barn.

Det presiseres at det i forbindelse med planarbeidet må gjennomføres ROS-analyse, og at ev. funn må hensyn tas i planen gjennom hensynssoner og tilhørende bestemmelser.

Kommentar: Forhold til Baneheia vil være et sentralt utredningsteam, jf. planprogrammets kap. 2.4, 4.4.7 og 4.4.8.

Det presiseres i planprogrammets kap. 1.2 at parkering tilknyttet kontoretableringer reguleres ihht. kommunens bestemmelser for Kvadraturen. Dette kravet er i dag maks 1 plass pr 100 m2 kontor. Det er i midlertidig gjort et bevist valg for en lavere parkeringsdekning enn dette, noe som må betegnes som positivt med tanke på overordnede føringer i RPR og ATP.

I henhold til krav i naturmangfoldloven § 7 er detaljreguleringsplanen vurdert opp mot naturmangfoldloven §§ 8 – 12.

Eksisterende støyanalyser indikerer at kun mindre deler av planområdet er utsatt for støy. Det er ikke gjennomført støyanalyser da det i liten grad skal etableres støyfølsom bebyggelse. Generelle krav til støy er innarbeidet i planbestemmelsene.

Det er gjennomført vurderinger knyttet til utearealer, jf. planprogrammets kap. 4.4.8 og 4.4.10. Flere utearealer, mulighet for ny barnehage og bestemmelser om oppgradering av eksiterende utearealer er innarbeidet i planen.

ROS–analyse gjennomføres ihht. kommunens mal, jf. planprogrammets kap. 4.4.13. Avvik er innarbeidet enten i plan eller bestemmelser.

Vest-Agder Fylkeskommune Fylkeskommunen har ingen spesielle merknader til oppstart av planarbeidet, men opplyser om sine interesseområder i forbindelse med arbeidet. Til planprogrammet har Fylkeskommunen følgende kommentarer:  Utforming av kvartalet må hensyn ta dets funksjon som offentlig rom og møtested.  Barn og unges interesser må ivaretas, bla sikker skolevei.  Det bør fokuseres på tilgjengelighet for alle.  Forhold til eksisterende bebyggelse og siktlinjer mot Baneheia må ivaretas.  Planen må synliggjøre hensyn til hovedsykkeltrasè gjennom området.  Kommuneplanens forslag om maksgrenser for parkering anbefales lagt til grunn for arbeidet.  Det må etableres gode løsninger for sykkelparkering.  Løsninger for trafikksikre avkjøringer i området må vises.  Det bør i forbindelse med anleggsfasen fokuseres på å minimere støybelastning.  Vernestatus for Heidens stykke m fl må sikres.  Ny bebyggelse må ivareta hensyn til Tordenskjolds gate samt bebyggelse bakenfor Fylkeshuset og Baneheia.

Kommentar: Kvartalets funksjon er vurdert og det er tatt høyde for at kvartalet skal være et offentlig rom og møtested, bla gjennom etablering av Torg og bindeledd mellom ny og eksisterende bygningsmasse. Hensyn til barn og unge, samt sikker skolevei er grundig utredet, bla gjennom egen temadag. Løsninger og funn er beskrevet, sammen med avbøtende tiltak. Universell utforming er premissgiver for all fremtidig planlegging innenfor kvartalet. Avkjøringsforhold og forhold til hovedsykkeltrasè er vurdert og beskrevet i kap. 4.3. Sykkelparkering er plassert sentralt innenfor planområdet og det er satt krav om min antall plasser. Vurderinger av anleggsfasen med tilhørende gjennomføringsplan vil inkludere støybelastning. Men det er vanskelig å si noe mer konkret om dette på nåværende stadiet. Det må tas opp i forbindelse med rammesøknader for aktuelle prosjekter. Aktuelle verneinteresser i området er utredet og sikret gjennom hensynssoner og bestemmelser.

Statens Vegvesen Vegvesenet påpeker at de i forbindelse med planarbeidet vil vektlegge kapasitet i kryss mellom Festningsgata og Tordenskjolds gate, samt parkeringsdekning. Vegvesenet forutsetter at det legges til grunn maksimumsgrenser for parkeringsdekning.

Kommentar: Det er utarbeidet kapasitetsberegninger av vegsystem i området, inkludert kryss mellom Tordenskjolds gate og Festningsgata. Det vises til de beregningene som er gjennomført i områdeanalysen. Forslag til parkeringsdekning er satt under kommunenes bestemmelser for å begrense bilbruk og øke kollektivandelen.

Kommunale myndigheter

Samfunnsmedisinsk enhet Det pekes på viktigheten av å vurdere aktuelle virksomheter i området i forhold til hverandre og i forhold til eksisterende etableringer. Det henvises til eksempler der kombinasjon av næringsformål og bolig i samme område har hatt uheldige konsekvenser, knyttet til blant annet trafikk, støy-, støv eller luktproblematikk.

Kommentar: Området er i dag en kombinasjon av kontorbaserte næringer, bolig, barnehage og en skole i nærområdet. Det legges ikke opp til annen form for næringsvirksomhet i området som vil medføre konflikter som beskrevet. En økt utnyttelse til kontorformål kan innebære noe mer trafikk, men den er tenkt løst på en måte som neppe vil innebære økt belastning for beboere med mer. De foreslåtte begrensninger i parkeringsdekning vil innebære marginal trafikkøkning. Vi mener at dette er en del av byen og at det derfor er naturlig med en slik kombinasjon av formål.

Offentlige foretak

Sørlandet Sykehus HF (SSHF) Sørlandet Sykehus er eier av Gnr 150/bnr 953 innenfor planområdet. SSHF er i hovedsak enige i innholdet i oppstartmelding og planprogram, og argumenterer for at deres eiendom, sammen med Lømslands vei 23, bør reguleres til boligformål.

Kommentar: Muligheten for å benytte de nevnte eiendommene til boligformål har blitt vurdert og innarbeidet i planen. Økt antall boliger innenfor kvartalet ble også nevnt i oppstartsmøte med kommunen.

Agder Energi Nett Det opplyses om at det finnes to nettstasjoner, samt bestående luft- og jordkabelnett i området. Ev. flytting av dette forutsettes bekostet av utbygger. Ved behov for nye nettstasjoner må det avsettes arealer for dette i planen.

Kommentar: Det er foreløpig for tidlige å definere behovet for nye nettstasjoner innenfor planområdet.

Interesseorganisasjoner og privatpersoner

Rådet for funksjonshemmede Minner om Kristiansand kommunes innstilling til universell utforming og i gjennomføring av dette, samt at arbeidsplasser også skal tilrettelegges for funksjonsnedsatte grupper. Det samme gjelder utforming av lekeplasser.

Kommentar: Planen legger opp til å gjennomføres ihht til gjeldende regelverk for universell utforming, og aktuelle tiltak er innarbeidet i forslag til plan.

Elsa Sørvollen Sørvollen har, som eier av gnr 150, bnr 943 innenfor planområdet, enkelte innspill til arealbruk og løsninger i området.

Kommentar: Innspillet vil bli vurdert i det videre arbeidet.

7. FORSLAGSSTILLERS VURDERING

Plankonseptet bidrar til å nå sentrale mål nedfelt i regionale planer, kommuneplan og forslag til Kvadraturplan. Det går i hovedsak på følgende:

 Styrker Kvadraturen som landsdelssenter ved å tilrettelegge for flere landsdelfunksjoner.  Øker utnyttelsesgraden gjennom fortetting med kvalitet inntil Kvadraturen.  Hindrer byspredning og lokaliserer arbeidsplasser nær kollektivtilbud.  Tilbyr flere boliger i Kvadraturens randsoner.  Tilrettelegger for et bedre oppvekstmiljø med fokus på trafikksikkerhet og kvaliteter i nærmiljøet.  Søker å styre eksisterende og nye trafikkstrømmer slik at ulempene blir redusert ved at parkering legges under bakken.  Tilbud på parkeringsplasser begrenser trafikkgenerering.  Ivaretar vernehensyn og søker å tilpasse ny bebyggelse med volumer, høyder og struktur i forhold til omgivelsene.

Planområdet er stort og det vil måtte bygges ut i flere faser. Tidsaksen for realisering vil være lengre enn 5 år, men den bør kunne løses ved forlengelse av planvedtaket. Dette er i tråd med kommunens vurdering av andre kvartaler der en har diskutert detaljregulering i forhold til områderegulering, jfr. rådmannens innstilling i prinsippsak i BUS den 8.3.12 og Bystyret den 21.3.12.

8. VEDLEGG

1. Plankart, sist revidert a. Nivå 0: 24.01.2013 b. Nivå 1: 24.06.2013. c. Nivå 2: 13.05.2013 2. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 20.06.2013 3. Skjema for risiko- og sårbarhetsvurdering, datert 03.05.2012 4. Trafikkanalyse 5. Tilleggsnotat til trafikkanalyse 6. Temakart dagens arealbruk, datert 10.02.2012 7. Temakart fremtidig arealbruk, datert 30.04.2013 8. 3D-visualisering 9. Sol/skyggeanalyse 10. Sammendrag og oppsummering av merknader til høring, datert 23.10.2012.

9. BIBLIOGRAFI

Artsdatabanken, 2011. (u.d.). Artskart 1.5. Hentet fra http://artskart.artsdatabanken.no/FaneArtSok.aspx Askeladden, 2011. (u.d.). Riksantikvaren. Hentet fra Database for kulturminner: http://askeladden.ra.no/sok/ Grunnforurensing, 2011. (u.d.). Klima- og forurensningsdirektoratet. Hentet fra http://www.klif.no/grunn/ Kulturminnesøk, 2011. (u.d.). Riksantikvaren. Hentet fra http://www.kulturminnesok.no/ Miljøverndepartementet, K. o. (2007). Veilder Grad av utnytting. Nasjonal vegdatabank, 2011. (u.d.). Statens vegvesen. Hentet fra http://svvgw.vegvesen.no/http:/svvnvdbappp.vegvesen.no:7778/webinnsyn/anon/index Naturbasen, 2011. (u.d.). Direktoratet for naturforvaltning. Hentet fra http://dnweb12.dirnat.no/nbinnsyn/ NGU, 2011. (u.d.). Norges geologiske undersøkelse. Hentet fra Arealisdata på nett: http://www.ngu.no/kart/arealis/ Norkart, 2011. (u.d.). Norge i 3D med virtual globe. Hentet fra http://www.norgei3d.no/ NVE atlas, 2011. (u.d.). Norges vassdrags- og energidirektorat. Hentet fra http://atlas.nve.no/ge/Viewer.aspx?Site=NVEAtlas Skog og landskap, 2011. (u.d.). Kilden - til arealinformasjon. Hentet fra http://kilden.skogoglandskap.no/map/kilden/index.jsp?theme=corine/ Skrednett, 2011. (u.d.). Norges vassdrags- og energidirektorat. Hentet fra Nasjonal skreddatabase på nett: http://www.skrednett.no/ Støykart, 2011. (u.d.). Statens vegvesen. Hentet fra http://www.vegvesen.no/Fag/Fokusomrader/Miljo+og+omgivelser/Stoy/Stoykart;jsessionid=92 02be1630d51ea7956c740740caad64c897496eb76b.e34LaxuRch8Lbi0Pbhf0