Detaljregulering Tangen, Felt B2-4 Og B2-5 Planid: 1473
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Planbeskrivelse Detaljregulering Tangen, felt B2-4 og B2-5 Planid: 1473 Dato 16.11.17, rev. 19.01.18 Bakgrunn På vegne av Tangen Utviklingsselskap AS fremmer Arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb AS , fom 01.01.18 MER arkitektur as, detaljregulering for Tangen – delfelt B2-4, B2-5 og T5. Arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb AS utarbeidet i 2007 gjeldende bebyggelsesplan B2- 3, B2-4 og B2-5 i konstruktivt samarbeid med planetaten. Bebyggelsesplanen var basert på ønsket om tilnærmet maksimal utnyttelse av tomten. Hovedtema var dekomponerte bygningsvolum, -smale lameller og et romlig hierarki med variert forløp, -og plasser med fysisk og visuell kontakt mellom Otra og Østre Havn. Planen ble videreutviklet og revidert, som en mindre reguleringsendring, i 2011. Hensikten med Detaljreguleringen er å bygge videre på gjeldende planers hovedformål for utvikling av området, men med en bebyggelsesstruktur med lavere utnyttelse enn gjeldende regulering for å oppnå større og lysere fellesarealer. Bebygget areal, BYA, og bygningsvolum er derfor sterkt redusert. Regulert gatetun, T5, endres fra trafikkområde til vannspeil for økt positiv opplevelse av felles uteområde. Utgangspunktet er et helhetlig byplangrep, høy bokvalitet, sosialt fellesskap, bærekraft og energi. Til grunn for planarbeidet ligger følgene politiske vedtak: Kommuneplan for Kristiansand 2011-2022 ble vedtatt av bystyret 22. september 2011, med mindre justering 7. september 2011 og 21. september 2016. Planen inneholder mål og strategi for ulike satsningsområder. Tangens forhold til kommuneplanen er avklart i reguleringsplan for Tangen. Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn 2011-2022, del 1- Kvadraturen, planid 1264. Prinsippet om at randsonen skal bygges ut med en annen struktur enn Kvadraturen opprettholdes, og det planlegges en sammenhengende strandpromenade rundt sentrum. Reguleringsplan for Tangen, Plan nr. 891, sist datert 13.09.06 Planen inneholder bestemmelser for hele området, med krav om at det skal foreligge godkjent bebyggelsesplan for hvert byggeområde før utbygging settes i gang. Bebyggelsesplan for Tangen, B2-3, B2-4 og B2-5. Plan nr 891 C med bestemmelser sist datert 24.06.11 og plankart sist revidert 12.05.2011, vedtatt 24.06.11, utarbeidet av Arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb.AS. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Tomtene ligger på Tangen i Kvadraturens randsone, med tett naboskap til Bystranda. Tomtene har gode sol- og lysforhold. Utsikten er flott mot østre havn, skjærgården og horisonten. Gløttet mot elven Otra representerer en spenningsfylt kontrast, - det intime mot det storslagne. Tangen er tilnærmet flat med høyde ca. 2 moh. Området har gjennomgått en transformasjon fra verksted/næringsområde til boligområde med noe næring mot Otra. Planmessig er Tangen delt opp i 6 felt, med samordnet trafikkavvikling i øst langs Otra, gatetun i vest-østlig akser og gågate langs Bystranda og vestbredd. Mal – planbeskrivelse. Sist revidert 13.03.17 Side 1 av 9 B2-1, B2-2, B2-3 og B2-6 er realisert. Detaljregulering for feltene B2-4 og B2-5 leveres med dette forslag. Eiere er Bystranda Blå AS og NRK. Bystranda Blå AS har inngått bindende avtale om kjøp av NRKs tomt. Kfr. Oversikt over området, vedlegg 1. Planstatus Se bakgrunn Planforslaget Hovedgrep Gjeldende reguleringsplans intensjoner og prinsipper er opprettholdt. Bebyggelsesstrukturen er endret, og bebygget areal, BYA, og samlet bygningsvolum er redusert for å oppnå større utearealer med bedre solforhold. Det tilrettelegges for en variert bebyggelse innenfor Tangens helhetlige plan hvor eksisterende boligbebyggelse hensynstas i større grad. Gatetun T5 endres fra trafikkområde til offentlig gangvei med langsgående kanal. Større uterom komplettert med vannspeil vil berike områdene for felles bruk og stimulere til sosialt fellesskap. T21, som er en viktig offentlig forbindelse gjennom Tangen- området, opprettholdes og berikes av varierte uterom av høy kvalitet. Parkarealene mot Bystranda og samferdselsarealer mot Otra videreføres i forslag til detaljregulering. Følgende momenter har vært avgjørende for planens hovedgrep: • Helhetlig byplangrep - Variert bebyggelse innenfor en helhetlig plan for området Tangen. - En bydel med grønn profil og klima- og miljøambisjoner. - Eksisterende bebyggelse/boliger hensyntas • Høy bokvalitet - Sjøutsikt for flest mulig leiligheter - Gode solforhold, gjennomlys eller to-/tresidig belyst over hjørne - Privatliv, tilstrekkelig avstand/skjerming (forhager for leiligheter mot gate) • Sosialt fellesskap - «Gaining by sharing» - Tilrettelagte møteplasser for felles aktiviteter, - ute og inne. • Tilhørighet - Underdeling i mindre nabolag, 50-60 boliger rundt solfylt tun og felles grøntområder med sikt til sjø, anses å være en fattbar gruppe for identifikasjon og tilhørighet. - Samtidig kan nabolagene samles til felles aktivitet i prosjektets sentrale og solfylte aktivitetsområde, HJERTEROMMET, som strekker seg gjennom begge tomtene i tilknytning til T21 (G1 og G2). • Hjerterommet - Det sentrale solfylte rommet for de fire nabolagene, hjerterommet, knyttes direkte til nabolagenes felleslokaler med resepsjon, selskapsrom, bibliotek, trimrom, verksted, service og kjøkken. Planforslaget er illustrert i vedlegg 2 og 8. Mal – planbeskrivelse. Sist revidert 13.03.17 Side 2 av 9 Arealbruk Planområdets størrelse: B2-4: 5163,3 m2 + B2-5: 5093 m2 = 10 256 m2 (eks. T5 = 1687 m2) Areal boliger: Ca 26 000 m2 BRA Antall boenheter: 240 - 260 Tomtestørrelser: B2-4: 5163,3 m2, B2-5: 6027 m2, T5: 1687 m2. Bebyggelsens mønster Bebyggelsen danner sydvestvendte tun, hvilket innebærer at utsikt til sjø og horisont med tilstrekkelig solinnfall prioriteres for alle leiligheter, kfr. beskrivelse under Hovedgrep. Naboenes siktlinjer er forbedret som følge av dette forslaget, kfr. vedlegg 3. Kontakten mellom Bystranda og Otra forsterkes gjennom vannspeil som erstatter trafikkområde (T5). Det tilrettelegges for sikt og bevegelseslinjer gjennom kvartalene i 2- etasjers åpninger/ portaler for å `forsterke veven`. Bebyggelsens form og uttrykk Mennesker trives i de intime rom, - rom som de kan gå i dialog med. En formmessig og visuell dekomponering av bygningsvolum, (bl.a. gavler) og fasader vil bidra til opplevelser av menneskelig skala. Optimal bruk av ressursene, effektiv arealbruk, enkel geometri og rasjonell struktur er et godt grunnlag for ønsket variasjon og et tilrettelagt mangfold. Plastisitet i formgivning med høy grad av taktilt nærvær i materialbruk og detaljer, - med fokus på fasadens ulike høyder og sjikt vil bidra til ønsket opplevelse av nedskalert bebyggelse. Materialer og detaljer skal ha et robust uttrykk med referanse til maritime omgivelser og være av høy kvalitet. Tegl i ulike valører, oljet massivt treverk og klatrende grønne vekster bidrar til en ønsket frodighet med stor detaljrikdom, kfr. vedlegg 9. Bebyggelsens formål Gjeldende reguleringsplan omfatter flere formål, både bolig, kontor, forretning og bevertning, innenfor planområdet. Felt K4 og K5 gir i gjeldende plan mulighet for å etablere kontor i bebyggelsen mot Otra. Det er ønskelig at kontorformål lokaliseres mer sentralt i kvadraturen og tettere på kollektive tilbud. Det viktigste tilbudet til publikum på Tangen er attraktive uteområder som erfaringsmessig brukes aktivt av byens befolkning og av beboere i området. Bystranda er et rekreasjonsområde for alle aldersgrupper året rundt, men brukes naturlig nok mest aktivt på fine sommerdager. Uteområdene som anlegges i Bystranda Blå vil bidra til at opplevelse av gode uteområder forsterkes. Ikke minst blir nå gangveien i det indre av Tangen ferdigstilt og attraktive vannspeil blir etablert kombinert med grøntområder. Det er et faktum at det er relativt få beboere pr. leilighet på Tangen, ca. 1,6 personer. Etablering av planlagte fellesarealer for bruk av beboere i Bystranda Blå vil derfor være et godt boligsosialt tiltak. Dette vil bestå av resepsjon, festlokale, bibliotek/grupperom, trimrom, kjøkken, gjestehybler m.v. Erfaringer fra Bystranda Park som har hatt denne type fellesarealer i flere år, er utelukkende gode. Mal – planbeskrivelse. Sist revidert 13.03.17 Side 3 av 9 I området Tangen er det ulike publikumsrettede virksomheter. Innen en avstand på noen få minutters gange ligger to dagligvarebutikker, flere serveringstilbud, legesenter, apotek og folkehelseanlegget Aquarama. Detaljreguleringen legger derfor til rette for rent boligformål med fellesfunksjoner knyttet til det sentrale uterommet, hjerterommet. Bebyggelsens høyder Regulert etasjetall og gesimshøyder varierer i forhold til formål i gjeldende planer. Tillatt gesimshøyde for boligformål, B4.1-5 og B5.1-5: 6.etasje c +22,0, 5.etasje c+19,0, 4.etasje c+16,0. Tillatt gesimshøyde for kontorformål, K4 og K5: 6.etasje c +24,0, 5.etasje c+21,0, 4.etasje c+18,0. Gjeldende planer forutsetter at det bygges maksimalt 4 etasjer mot vest og øst, med regulert tilbaketrekning av 5.etg. minimum 12 m fra vest og 5 m fra øst. Detaljreguleringen legger stor vekt på å oppnå større og lysere felles utearealer. Mot vest terrasseres bebyggelsens øverste etasjer med store og grønne terrasser mot Bystranda og hjerterommet. Bygningsvolumene modelleres og terrasseres for å spille sammen med bebyggelsen i B2-3 og optimalisere solforholdene på de sydvestvendte tunene. Bebyggelsen vil overskride regulerte byggehøyder mot vest (maksimalt 4 etasjer 12 m inn i kvartalet). Terrassering av bygningsvolumene vil gi Tangen en helhetlig byfasade mot Bystranda. Tillatt gesimshøyde for kontorformål forutsetter høyere etasjehøyde enn