Planbeskrivelse Detaljregulering for Tangen B2-6 Plan nr. P-1359 Dato: Mars 2013 Revidert til 2. Gangs behandling: 16.05.2013 Bakgrunn Detaljplanen er utarbeidet av Arkitektkontoret JoB AS på vegne av Tangen Ytterst AS Hensikten med planen er å tilrettelegge for utbygging av boliger. Til grunn for planarbeidet ligger følgende politiske vedtak: Kommunedelplan Kvadraturen 1998-2010 vedtatt 22.06.99. Planen har til hensikt å styrke Kvadraturen som møteplass Kommuneplan for Kristiansand 2005-2016 vedtatt 21.09.05. Planen inneholder mål og strategi for ulike satsingsområder. Det legges vekt på å ivareta en bærekraftig utvikling og skal legges til rette for planlegging og utbygging i sentrale bystrøk. Tangens forhold til kommuneplanen er avklart i reguleringsplan for Tangen. Reguleringsplan for Tangen, plan 891, sist datert 16.05.06. Planen inneholder krav om at det skal utarbeides detaljert reguleringsplan for hvert utbyggingsområde. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger ytterst på Tangen, i randsonen av Kvadraturen i sentrum av Kristiansand. Tomta har fantastiske sol og utsiktsforhold, og er omgitt av vann på tre kanter. Bystranda ligger like ved. Området besto tidligere av verksted og industrivirksomhet, men gjennomgår nå en transformasjon til boligområde og noe næringsvirksomhet. Nordre deler av Tangen er realisert og opparbeidet med tilhørende uteområder. Oversiktskart Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 1 av 12 Planområde Tomta er flat og klargjort for bygging, det er ingen vegetasjon i området. Sør for planområde, mot sjøen, skal det anlegges offentlig friområde. I forbindelse med dette er det anlagt en pumpestasjon. NRK Sørlandet er nærmeste nabo i nord. NRK har ingen umiddelbare flytteplaner hvilket kan medføre at det må gjøres enkelte tiltak i forhold til veihøyder som er fastsatt i overordnet plan. Området ligger tett på Kvadraturen og Kristiansand sentrum. Her er et bredt tilbud av kulturtilbud for alle aldersgrupper. Skole- og helsetilbud er godt. Teknisk infrastruktur er tilrettelagt og langt på vei ferdig utbygget. Fra friområdet sør for planområdet er det en promenade / grøntdrag på vestsiden av Tangen inn til bystranda. Videre herfra kan man gå langs parkområder langs sjøen helt ut til Odderøya. På østsiden av Otra ved Galgebergtangen er det også flott tur terreng og muligheter for rekreasjon. I Nærområdet er det opparbeidet flere lekeplasser i forbindelse med utbyggingen av Tangen. Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 2 av 12 Steder av interesse for barn og unge Pr i dag er det ikke fasiliteter som er benyttet av barn og unge innenfor selve planområdet. Det er imidlertid flere tilbud i nærområdet. Bystranda og badeland, flerbrukshall ligger like ved. Det er også et mangfold av fritidsaktiviteter innenfor Kvadraturen. Østsiden av Tangen er tilrettelagt for adkomst med bil. På vestsiden er det gang og sykkelvei inn til kvadraturen. Nærmeste bussholdeplass ligger i Tollbodgata ca 600m gangavstand. Tangen ligger også i gangavstand til Jernbane og ferjeterminal. Tangen sett fra syd Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 3 av 12 Planstatus I kommuneplanen er område vist som sentrumsformål, og er definert som en del av Kvadraturens randsone. Bestemmelsene legger en del føringer som skal videreføres i område- og detaljplaner. Planforslaget bidrar til å realisere kommuneplanens tre satsingsområder, byen som drivkraft, byen det er godt å leve i og klimabyen, ved å tilrettelegge for fremtidsrettede bolig og næringsområder sentralt i Kristiansand. I forbindelse med utbyggingen opparbeides store friarealer langs sjøen som tidligere var forbeholdt industri. Dette vil sammen med bystranda gi byen særdeles attraktive og tilgjengelige rekreasjonsområder. Plasskrevende næring blir erstattet av konsentrert boligutbygging med kontorer og næring som krever mindre plass. Dette vil bidra til å redusere bilbruk. Ny bebyggelse skal oppføres og driftes på en klimamessig god måte. Kommunedelplan I kommunedelplanen for Kvadraturen er også området regulert til sentrumsformål som innbefatter bolig. Reguleringsmessig status for planområdet. Området ligger inn under reguleringsplan 891 for Tangen. Området er regulert til blandet formål Bolig/Forretning/kontor/bevertning. Reguleringsplanen tillater bygg i seks etasjer men som skal trappes av mot øst og vest til fire etasjer. Utnyttelsesgraden er BYA 60% Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet. For resterende deler av Tangen er det utarbeidet detaljplaner, prosjektene lengst mot nord er realisert og noen er under bygging. Planforslaget Hovedgrep Områdeplanen gir klare føringer med hensyn til byggehøyder. Maksimal høyde på 6 etasjer og reduserte høyder på 4.etasje mot Bystranda og elva. Disse byggehøydebestemmelsene gir føringer for byggenes utforming. Med bakgrunn i nye krav til isolasjonstykkelser i TEK 10, samt at nederste etasje er hevet noe for å hindre mot innsyn på private uteplasser samt gi en ekstra sikkerhet mot flom er det i planforslaget foreslått å øke de maksimale høydene med inntil 50 cm i forhold til overordnet plan. Da er det også tatt høyde for at det legges himling i leilighetene for å skjule el- og sprinkleranlegg. Det skal legge til rette for leiligheter av høy kvalitet, og en brutto takhøyde på 2,5 meter må anses som minimum etter dagens krav. Bebyggelsen er utformet som 3 selvstendige bygg med en felles parkeringsetasje. De tre byggene danner tre byrom på gateplan hvor det ene ligger fremst ut mot syd og får meget god solforhold. Adkomsten til leilighetene er direkte fra trapp/heisrom og medfører at prosjektet verken har svalganger eller innvendige korridorer. Alle leilighetene har unike utsikts og solforhold. For å utnytte denne plasseringen maksimalt er alle leilighetene gjennomgående med balkonger/terrasser på to sider og har derfor mulighet for både kveld og morgen sol. Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 4 av 12 Arealbruk Planområdets størrelse er 8,58 daa. Arealregnskap fordelt på formål: Boligbebyggelse BB1 1180 m2 Boligbebyggelse BB2 630 m2 Boligbebyggelse BB3 1140 m2 Ute oppholdsareal 1162 m2 Felles Lek 260 m2 Offentlig kjøreveg o_Kv1 890m2 Felles kjøreveg f_Kv2 120m2 Gangveier G1-G4 504m2 Gatetun 2660m2 Renovasjonsanlegg o_R1-2 73m2 Samferdsel / Bygg 249m2 Formål for bebyggelse er bolig, og planen legger til rette for inntil 90 boliger. Uteareal pr boenhet skal være minimum 25 m2 pr bolig . Grad av utnytting er 60% BYA i overordnet plan, med de høyder som er fastsatt utgjør dette et BRA på ca 11.650 m2. Parkeringskjeller er ikke medregnet. Bebyggelse, struktur og tiltak Bygningene er plassert for å gi gode sol og utsiktsforhold til boligene. Innkjørsel til parkeringsetasjen fra adkomstveien skjer tidlig, slik at trafikken inn i området reduseres. Bebyggelsen danner uterom som både er skjermet og som gir utsyn til friområdet i sør samt fjorden. Alle boligene har adkomst fra felles uteområde eller gate. Første etasje for boligene er hevet 1-1,5 meter for å unngå innsynsproblematikk samtidig som det er en sikkerhet mot evt. springflo. BB1 og BB3 ligger på kote 3,5 og BB2 ligger på kote 4. Inntil 1/3 av BYA kan oppføres i seks etasjer i henhold til overordnet plan. Femte etasje er begrenset av byggegrenser, fem meter inn fra østsiden og tolv meter fra vest i forhold til formålsgrensen for bebyggelse. Øvrige byggegrenser sammenfaller med formålsgrensen og innenfor disse kan det bygges i fire etasjer. Bebyggelsen har flate tak og harmonerende materialbruk. Gangveien som går gjennom hele Tangen området fra B2-1 til B2-5 videreføres gjennom B2- 6 frem til friområde og kvartalslekeplass mot sjøen. Parkområde og kvartalslekeplass ytterst mot sjøen Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 5 av 12 Terrenginngrep og avbøtende tiltak. Terrenget i området er flatt, men i overordnet plan er det lagt opp til at terrenget heves litt på midten slik at interne veier får avrenning øst – vest. For området B2-6 må det imidlertid tas hensyn til eksisterende innkjørsler til NRK bygget. Løsningen som er foreslått, og som er godkjent av NRK er at veien Kv-1 opparbeides til regulert nivå frem til og med nedkjørsel til parkeringskjeller. Veien videreføres på dagens nivå foran NRKs innkjørsler. Gangveier G2 og G3 opparbeides i tråd med reguleringsplanen med rekkverk mot KV-1 hvor dette er påkrevd. Når B2-5 skal opparbeides etter ny detaljplan vil hele KV-1 legges på regulert nivå. Detaljer vil avklares nærmere i tekniske planer. Kotehøyder er påført plankartet, kotehøyder for midlertidig løsning er vist i illustrasjoner. Sol-/skyggeforhold. Analyse. Solforholdene på felles og private uteområder er meget gode. Lekeplassen er lagt til den mest solrike delen av område. Se flere solstudier i eget vedlegg. 21 mars kl 11:00 21. mars kl 15:00 21. juni kl 11:00 21. juni kl 15:00 Estetikk, forhold til omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsen består av tre blokker. Blokk A og Blokk C er L-formet og henvender seg ut mot parken i sør, og sjøen i henholdsvis vest og øst. Blokk B henvender seg mot det interne uteområdet og har utsikt rett mot sør mellom Blokk A og C. Bebyggelsen danner “tre” uterom hvor det ene åpner seg mot parken i sør og sjøen. De to andre er skjermet for vær og vind av bebyggelsen. Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 6 av 12 Område sett fra syd. Prosjektet har en unik plassering i Kristiansand sentrum. Prosjektet vender seg mot hav og elv i alle solens retninger det vil si mot øst, syd og vest. Tomten er derfor spesielt godt egnet til å lage boliger med meget høy kvalitet med hensyn på utsikt, lys og sol. Denne plassering, samt at etter hvert som infrastrukturen er blitt ferdigstilt, har medført at området er godt besøkt av byens øvrige befolkning. Dette har gjort det nødvendig å heve byggets 1.etasje slik at en unngår direkte innsyn i de nederste leilighetene. Leilighetene er utformet med utgangspunkt i tomtens unike beliggenhet. Det vil si at det er planlagt store private utearealer i form av balkonger/takterrasser som er skjermet slik at en stor grad av privatliv også vil bli ivaretatt på de private utearealene.