Planbeskrivelse

Detaljregulering for Tangen B2-6 Plan nr. P-1359

Dato: Mars 2013 Revidert til 2. Gangs behandling: 16.05.2013

Bakgrunn Detaljplanen er utarbeidet av Arkitektkontoret JoB AS på vegne av Tangen Ytterst AS Hensikten med planen er å tilrettelegge for utbygging av boliger.

Til grunn for planarbeidet ligger følgende politiske vedtak:

Kommunedelplan Kvadraturen 1998-2010 vedtatt 22.06.99. Planen har til hensikt å styrke Kvadraturen som møteplass

Kommuneplan for Kristiansand 2005-2016 vedtatt 21.09.05. Planen inneholder mål og strategi for ulike satsingsområder. Det legges vekt på å ivareta en bærekraftig utvikling og skal legges til rette for planlegging og utbygging i sentrale bystrøk. Tangens forhold til kommuneplanen er avklart i reguleringsplan for Tangen.

Reguleringsplan for Tangen, plan 891, sist datert 16.05.06. Planen inneholder krav om at det skal utarbeides detaljert reguleringsplan for hvert utbyggingsområde.

Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet

Planområdet ligger ytterst på Tangen, i randsonen av Kvadraturen i sentrum av Kristiansand. Tomta har fantastiske sol og utsiktsforhold, og er omgitt av vann på tre kanter. Bystranda ligger like ved. Området besto tidligere av verksted og industrivirksomhet, men gjennomgår nå en transformasjon til boligområde og noe næringsvirksomhet. Nordre deler av Tangen er realisert og opparbeidet med tilhørende uteområder.

Oversiktskart

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 1 av 12

Planområde

Tomta er flat og klargjort for bygging, det er ingen vegetasjon i området. Sør for planområde, mot sjøen, skal det anlegges offentlig friområde. I forbindelse med dette er det anlagt en pumpestasjon. NRK Sørlandet er nærmeste nabo i nord. NRK har ingen umiddelbare flytteplaner hvilket kan medføre at det må gjøres enkelte tiltak i forhold til veihøyder som er fastsatt i overordnet plan.

Området ligger tett på Kvadraturen og Kristiansand sentrum. Her er et bredt tilbud av kulturtilbud for alle aldersgrupper. Skole- og helsetilbud er godt. Teknisk infrastruktur er tilrettelagt og langt på vei ferdig utbygget.

Fra friområdet sør for planområdet er det en promenade / grøntdrag på vestsiden av Tangen inn til bystranda. Videre herfra kan man gå langs parkområder langs sjøen helt ut til Odderøya. På østsiden av Otra ved Galgebergtangen er det også flott tur terreng og muligheter for rekreasjon. I Nærområdet er det opparbeidet flere lekeplasser i forbindelse med utbyggingen av Tangen.

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 2 av 12

Steder av interesse for barn og unge

Pr i dag er det ikke fasiliteter som er benyttet av barn og unge innenfor selve planområdet. Det er imidlertid flere tilbud i nærområdet. Bystranda og badeland, flerbrukshall ligger like ved. Det er også et mangfold av fritidsaktiviteter innenfor Kvadraturen.

Østsiden av Tangen er tilrettelagt for adkomst med bil. På vestsiden er det gang og sykkelvei inn til kvadraturen. Nærmeste bussholdeplass ligger i Tollbodgata ca 600m gangavstand. Tangen ligger også i gangavstand til Jernbane og ferjeterminal.

Tangen sett fra syd

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 3 av 12 Planstatus I kommuneplanen er område vist som sentrumsformål, og er definert som en del av Kvadraturens randsone. Bestemmelsene legger en del føringer som skal videreføres i område- og detaljplaner. Planforslaget bidrar til å realisere kommuneplanens tre satsingsområder, byen som drivkraft, byen det er godt å leve i og klimabyen, ved å tilrettelegge for fremtidsrettede bolig og næringsområder sentralt i Kristiansand. I forbindelse med utbyggingen opparbeides store friarealer langs sjøen som tidligere var forbeholdt industri. Dette vil sammen med bystranda gi byen særdeles attraktive og tilgjengelige rekreasjonsområder. Plasskrevende næring blir erstattet av konsentrert boligutbygging med kontorer og næring som krever mindre plass. Dette vil bidra til å redusere bilbruk. Ny bebyggelse skal oppføres og driftes på en klimamessig god måte.

Kommunedelplan I kommunedelplanen for Kvadraturen er også området regulert til sentrumsformål som innbefatter bolig.

Reguleringsmessig status for planområdet. Området ligger inn under reguleringsplan 891 for Tangen. Området er regulert til blandet formål Bolig/Forretning/kontor/bevertning. Reguleringsplanen tillater bygg i seks etasjer men som skal trappes av mot øst og vest til fire etasjer. Utnyttelsesgraden er BYA 60%

Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet. For resterende deler av Tangen er det utarbeidet detaljplaner, prosjektene lengst mot nord er realisert og noen er under bygging.

Planforslaget

Hovedgrep Områdeplanen gir klare føringer med hensyn til byggehøyder. Maksimal høyde på 6 etasjer og reduserte høyder på 4.etasje mot Bystranda og elva. Disse byggehøydebestemmelsene gir føringer for byggenes utforming. Med bakgrunn i nye krav til isolasjonstykkelser i TEK 10, samt at nederste etasje er hevet noe for å hindre mot innsyn på private uteplasser samt gi en ekstra sikkerhet mot flom er det i planforslaget foreslått å øke de maksimale høydene med inntil 50 cm i forhold til overordnet plan. Da er det også tatt høyde for at det legges himling i leilighetene for å skjule el- og sprinkleranlegg. Det skal legge til rette for leiligheter av høy kvalitet, og en brutto takhøyde på 2,5 meter må anses som minimum etter dagens krav.

Bebyggelsen er utformet som 3 selvstendige bygg med en felles parkeringsetasje. De tre byggene danner tre byrom på gateplan hvor det ene ligger fremst ut mot syd og får meget god solforhold.

Adkomsten til leilighetene er direkte fra trapp/heisrom og medfører at prosjektet verken har svalganger eller innvendige korridorer.

Alle leilighetene har unike utsikts og solforhold. For å utnytte denne plasseringen maksimalt er alle leilighetene gjennomgående med balkonger/terrasser på to sider og har derfor mulighet for både kveld og morgen sol.

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 4 av 12 Arealbruk Planområdets størrelse er 8,58 daa. Arealregnskap fordelt på formål:

Boligbebyggelse BB1 1180 m2 Boligbebyggelse BB2 630 m2 Boligbebyggelse BB3 1140 m2 Ute oppholdsareal 1162 m2 Felles Lek 260 m2 Offentlig kjøreveg o_Kv1 890m2 Felles kjøreveg f_Kv2 120m2 Gangveier G1-G4 504m2 Gatetun 2660m2 Renovasjonsanlegg o_R1-2 73m2 Samferdsel / Bygg 249m2

Formål for bebyggelse er bolig, og planen legger til rette for inntil 90 boliger.

Uteareal pr boenhet skal være minimum 25 m2 pr bolig . Grad av utnytting er 60% BYA i overordnet plan, med de høyder som er fastsatt utgjør dette et BRA på ca 11.650 m2. Parkeringskjeller er ikke medregnet.

Bebyggelse, struktur og tiltak Bygningene er plassert for å gi gode sol og utsiktsforhold til boligene. Innkjørsel til parkeringsetasjen fra adkomstveien skjer tidlig, slik at trafikken inn i området reduseres. Bebyggelsen danner uterom som både er skjermet og som gir utsyn til friområdet i sør samt fjorden. Alle boligene har adkomst fra felles uteområde eller gate. Første etasje for boligene er hevet 1-1,5 meter for å unngå innsynsproblematikk samtidig som det er en sikkerhet mot evt. springflo. BB1 og BB3 ligger på kote 3,5 og BB2 ligger på kote 4. Inntil 1/3 av BYA kan oppføres i seks etasjer i henhold til overordnet plan. Femte etasje er begrenset av byggegrenser, fem meter inn fra østsiden og tolv meter fra vest i forhold til formålsgrensen for bebyggelse. Øvrige byggegrenser sammenfaller med formålsgrensen og innenfor disse kan det bygges i fire etasjer. Bebyggelsen har flate tak og harmonerende materialbruk.

Gangveien som går gjennom hele Tangen området fra B2-1 til B2-5 videreføres gjennom B2- 6 frem til friområde og kvartalslekeplass mot sjøen.

Parkområde og kvartalslekeplass ytterst mot sjøen

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 5 av 12

Terrenginngrep og avbøtende tiltak. Terrenget i området er flatt, men i overordnet plan er det lagt opp til at terrenget heves litt på midten slik at interne veier får avrenning øst – vest. For området B2-6 må det imidlertid tas hensyn til eksisterende innkjørsler til NRK bygget. Løsningen som er foreslått, og som er godkjent av NRK er at veien Kv-1 opparbeides til regulert nivå frem til og med nedkjørsel til parkeringskjeller. Veien videreføres på dagens nivå foran NRKs innkjørsler. Gangveier G2 og G3 opparbeides i tråd med reguleringsplanen med rekkverk mot KV-1 hvor dette er påkrevd. Når B2-5 skal opparbeides etter ny detaljplan vil hele KV-1 legges på regulert nivå. Detaljer vil avklares nærmere i tekniske planer. Kotehøyder er påført plankartet, kotehøyder for midlertidig løsning er vist i illustrasjoner.

Sol-/skyggeforhold. Analyse. Solforholdene på felles og private uteområder er meget gode. Lekeplassen er lagt til den mest solrike delen av område. Se flere solstudier i eget vedlegg.

21 mars kl 11:00 21. mars kl 15:00

21. juni kl 11:00 21. juni kl 15:00

Estetikk, forhold til omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsen består av tre blokker. Blokk A og Blokk C er L-formet og henvender seg ut mot parken i sør, og sjøen i henholdsvis vest og øst. Blokk B henvender seg mot det interne uteområdet og har utsikt rett mot sør mellom Blokk A og C. Bebyggelsen danner “tre” uterom hvor det ene åpner seg mot parken i sør og sjøen. De to andre er skjermet for vær og vind av bebyggelsen.

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 6 av 12

Område sett fra syd. Prosjektet har en unik plassering i Kristiansand sentrum. Prosjektet vender seg mot hav og elv i alle solens retninger det vil si mot øst, syd og vest. Tomten er derfor spesielt godt egnet til å lage boliger med meget høy kvalitet med hensyn på utsikt, lys og sol. Denne plassering, samt at etter hvert som infrastrukturen er blitt ferdigstilt, har medført at området er godt besøkt av byens øvrige befolkning. Dette har gjort det nødvendig å heve byggets 1.etasje slik at en unngår direkte innsyn i de nederste leilighetene.

Leilighetene er utformet med utgangspunkt i tomtens unike beliggenhet. Det vil si at det er planlagt store private utearealer i form av balkonger/takterrasser som er skjermet slik at en stor grad av privatliv også vil bli ivaretatt på de private utearealene.

Fasadene vil bli utformet slik at de glir inn i det bygningsmiljøet som etter hvert er blitt etablert på Tangen. Det vil si at fasadene vil bli en kombinasjon av høyverdig teglfasader med innslag av tre og glass.

Illustrasjon fra sørvest Illustrasjon fra sørøst.

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 7 av 12 Samferdselsanlegg/ trafikk Veitype og geometri velges ut fra kravene gitt i Kristiansand kommunes veinormal. Krav til bil- og sykkelparkering er angitt i kommuneplanens bestemmelse § 11. All parkering er lagt under bakkenivå. Gjester henvises til offentlig parkering i nærområdet. Sykkelparkering tilhørende boliger plassers i parkeringskjelleren. Det er krav til 1 sykkelparkering pr bolig. Det er samme forhold for bilparkering, men planforslaget utfordrer dette ved å vise noe mer bilparkering. Erfaringer fra tilsvarende prosjekt i andre byer viser at en for streng begrensning av parkering fører til økt feilparkering i omkringliggende gater som kan være til hinder for utrykningskjøretøy og andre nyttekjøretøy. Boligprosjektet holder en høy standard og har til dels store leiligheter. Vi mener det er viktig at det kan tilbys tilstrekkelig parkering for disse. Det vil bli lademuligheter for EL-biler, og i tillegg vil det bli tilrettelagt egne plasser for MC og såkalte “shopriders”

Kollektivtrafikk Kollektivsystemet i Kristiansand er vel fungerende. Pr i dag er det ca 600 meter til nærmeste holdeplass i Tollbodgata. Dette må anses som akseptabelt, men med en så stor utbygging som skjer på Tangen bør det vurderes å legge en rute innom området.

Gang-/sykkelvei Gang og sykkelveier i området er ferdig opparbeidet i hehold til overordnede planer med unntak av den sentrale gangveien som foreløpig er avbrutt i felt B2-5 (NRK bygget). Denne videreføres i B2-6.

Trafikkavvikling Kapasiteten på veier og trafikksikringstiltak er ivaretatt i overordnede planer og blir videreført i forslaget til detaljplan.

Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur for hele Tangen området er tilrettelagt i overordnet plan. Avfallshåndtering for B2-6 blir basert på nedgravd anlegg. Plassering av dette er vist i planen. Pumpestasjon er anlagt i friområdet like sør for planområdet.

Universell utforming All bebyggelse, uteområder og lekeplasser er tilgjengelige etter kravene i TEK 10. Dokumentasjon for hvordan dette er løst i detalj må fremkomme i forbindelse med byggesøknad.

Miljøverndepartementet: Universell utforming og planlegging etter plan- og bygningsloven TEK10 og Veileder til TEK10 skal følges

Barn og unges interesser

- Planområde har tidligere vært forbeholdt industriformål, og har ikke vært bukt som leke- /aktivitetsområde for barn. - I planen er det innarbeidet uteområder som skal legge til rette for lek og rekreasjon for alle aldersgrupper. Deler av uteområdene er skjermet av bebyggelsen mot vær og vind. Like sør for planområdet skal det anlegges kvartalslekeplass for Tangen. Denne ligger i friområde som også gir rom for aktivitet. I samme område vil det også anlegges sandlekeplass for de mindre barna. På sommerstid ligger bystranda like ved og gir flotte bademuligheter. Aquarama svømmeanlegg og flerbrukshall ligger i tilknyting til bystranda og gir muligheter på vinterstid. - Kravene til lekearealer er ivaretatt i hele Tangen området gjennom nylig vedtatte detaljplaner. - Det er bilfri adkomst til alle lekeplasser og friområder i nærområdet. Barnehage er ivaretatt i nærliggende detaljplaner. Trygg skolevei er også ivaretatt i overordnede planer.

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 8 av 12 - Store bilfrie uteområder og gang- sykkelstier til andre rekreasjonsområder i området er ulykkesforebyggende. Deler av uteområdene er anlagt slik at man er skjermet for vær og vind. - Opparbeidelse av uteområder er sikret i rekkefølgebestemmelser.

Skoler og barnehager i området.

Risiko- og sårbarhetsanalyse

Området ligger ikke utsatt i forhold til risiko utover eventuell flom. Dette er ivaretatt ved at bebyggelsen er planlagt innenfor kotehøyder som er anbefalt i overordnede planer. Det vises også til sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse.

Miljøkonsekvenser Planområdet består av rene fyllmasser av stein. Planlagt utbygging vil ikke medføre negative miljøkonsekvenser.

Folkehelse Innenfor planen er det gode uteområder som legger til rette for aktivitet, lek og rekreasjon. Tilgrensende områder har en fantastisk nærhet til turområder, sjø og badeplass som innbyr til fysisk aktivitet. Det er også flere idrettsanlegg i nærområdet som tilbyr innendørsaktiviteter, Aquarama tilbyr et mangfold av aktiviteter.

Lyd og Støy Støyrapport ble utarbeidet i forbindelse med overordnet plan. Det er ikke påvist støyforhold som vil kreve spesielle tiltak.

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 9 av 12 Anleggsfasen I forkant av utbygging skal det kartlegges hvilke støyende aktiviteter som eventuelt kan komme i konflikt med retningslinjene i T-1442. Dersom dette viser seg at dette er en aktuell problemstilling skal naboer og nødvendige myndigheter varsles, og det utarbeides en forenelig plan for gjennomføring.

Kriminalitetsforebyggende tiltak Uteområdene er oversiktlige, og vil få god utebelysning. Fra boligene vil det være utsyn til utearealene som vil bidra til økt trygghet. I hele Tangen området er det lagt vekt på kvalitet i materialvalg på utstyr tilknyttet utearealer og lekeplasser. Dette har en preventiv virkning i forhold til hærverk. Alle inngangssituasjoner er godt opplyst. Parkeringsanlegget er lukket og man har direkte adkomst til trapp- og heis rom fra anlegget. At området bygges ut med attraktive boliger vil bidra til at også de omkringliggende offentlige arealene i liten grad vil oppfordre til uønsket aktivitet.

Forurensning, energiforbruk og lukt Området består av rene steinmasser, og er ikke forbundet forurensing, lukt. Området skal ikke bebygges med tiltak som krever ekstraordinært energiforbruk.

Biologisk mangfold Området består av rene fyllmasser og vil ikke påvirke biologisk mangfold.

Kulturminner Det er ingen kulturminner i området.

Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Det henvises til utbyggingsavtale for Tangen datert 07.09.2005

Planprosess og medvirkning

Oppstartsmøte I oppstartsmøte ble det reist spørsmål om det var krav om at bebyggelsen må inneholde alle formål som er regulert i overordnet plan, eller om utbygger står fritt til å velge ett formål. Det ble avklart i møte at utbygger kan velge ett formål.

Varsel om oppstart av planarbeid Planen ble varslet i Fedrelandsvennen 2.11.2012, med uttalelsesfrist 07.12.2012. Det er kommet inn fire merknader hvorav tre offentlige og en fra nabo. Merknadene er vedlagt i sin helhet, men oppsummeres kort som følger med våre kommentarer.

Fra Fylkesmannen i Vest-Agder, Mottatt 16.11.12 Påpeker en del generelle viktigheter som miljø, barn og unge, universell uforming, og ROS analyse. Spesielt trekkes det frem at området Tangen tidligere er brukt som avfallsdeponi, og at det har blitt drevet skipsverft og gassverk i området. Tangen er derfor registrert som en forurenset grunn lokalitet (B-lokalitet) som har høy prioritet for undersøkelser og opprydning.

Kommentar: De generelle bemerkninger fra Fylkesmannen er beskrevet i planbeskrivelsen og godt ivaretatt i planforslaget. Når det gjelder forurenset grunn gjelder dette lenger inne på Tangen. Dette området har blitt undersøkt og ryddet i forbindelse med tidligere utbygging. Det aktuelle planområdet består utelukkende av rene fyllmasser.

Fra Helse- og sosialsektoren, Kristiansand Kommune, mottatt 11.12.12

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 10 av 12 Dersom det skal planlegges serveringssted og uteservering, må det planlegges for at beboerne i området ikke skal bli sjenert av lyd, røyk som følge av virksomheten.

Kommentar: Det er ingen planer om serveringssted i foreliggende forslag.

Fra Statens Vegvesen, mottatt 05.12.12 Statens vegvesen har ingen interesser i planområdet.

Fra NRK Eiendomsavdelingen (nabobygg), mottatt 14.12.12 NRK har innkjøring til sitt bygg fra tre sider, blant annet porter for større kjøretøy. Det kreves at eksisterende adkomster og parkeringsfasiliteter ikke blir berørt som følge av planen. Dersom realisering av gjeldende plan gjennomføres vil dette medføre en heving av terrenget med ca. 1 meter som medfører at NRK`s bygg vil ligge lavere enn terrenget rundt. Dette vil kunne føre til problemer med avrenning av overflatevann. Det påpekes også at nivåforskjeller vil kunne føre til problemer i forbindelse med inn- og utkjørsler til eiendommen.

Kommentar: Utbygger er i en dialog med NRK og det er utarbeidet en løsning som ivaretar alles interesser. Løsningen er skissert i illustrasjoner som er vedlagt plandokumentene.

Kristiansand Kommune, Plan og bygningsetaten, datert 15.02.13 Generelle merknader til foreløpig innsendt materiell. Det meste av dette er innarbeidet i innsendte plandokumenter, men det er et par forhold som vi ønsker å kommentere. 1. Kommunen ønsker ikke at boliger kan legges på kote 4, men ønsker at disse skal legges på kote 3 som er tilstrekkelig for flomsikring. Det argumenteres med at dette er et bærende prinsipp i øvrige detaljplaner i området og at det vil gjøre det vanskelig å få gode overganger mot gate og gangveier. 2. Formål for bevertning/forretning i første etasje vest i planområdet mot promenaden ønskes opprettholdt fra overordnet plan for å skape liv og aktivitet i gågaten.

Kommentar: Vi ønsker at planen fremmes slik den er presentert under planprosessen og har følgende kommentarer: 1. Den planlagte infrastrukturen rundt boligene, med promenade og park oppfordrer i høy grad til offentlig bruk. De private utearealene henvender seg mot disse for å gjøre optimalt nytte av de unike sol- og utsiktsforholdene. Vi ser det da som nødvendig å heve boligetasjen for å unngå direkte innsyn i leilighetene og private uteareal. Bildene viser problemstillingen hvor gardiner er permanent trukket for, for å hindre innsyn og private uteareal ligger meget eksponert i forhold til offentlig uteareal.

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 11 av 12 Alle innganger til boligblokkene vil likevel ligge plant med tilstøtende uteareal slik at krav til universell utforming er ivaretatt.

2. Utbygger ønsker utelukkende boligformål, noe vi mener overordnet plan åpner for. Som nevnt i planbeskrivelsen ble dette tatt opp med plan og bygningsetaten i innledende møter. Erfaring tilsier at dette er meget vanskelig å få interessenter som er villig til å drive et sted som høyst sannsynlig kun vil bli besøkt på sommerhalvåret. Et bevertningssted integrert i boligbebyggelsen vil også kunne føre til sjenanse i form av støy, lukt og røyk for nærliggende boliger, dette er også påpekt av helse- og sosialsektoren i Kristiansand Kommune. Det er flere serveringsteder i forbindelse med Aquarama, som ivaretar behovet i området.

Medvirkning Foruten oppstartsmøte med kommunen er det avholdt møte med NRK i forhold til regulerte høyder på adkomstveien. Dersom veien bygges med høydebrekk på midten og fall øst/vest vil dette skape problemer for trafikkavvikling til og fra NRK bygget. Viser til merknaden som er vedlagt i forbindelse med planoppstart.

Forslagsstillers vurdering av planforslaget Forslaget er i tråd med overordnet plan og de føringer som ligger i denne. Utviklingen av Tangen vil gi byen et nytt rekreasjonsområde med det store friområde ytterst på neset, og promenaden på vestsiden ved bystranda. Prosjektet vil bidra til å gjøre de offentlige områdene lettere tilgjengelig, og vil tilføre byen attraktive boliger i et unikt mljø.

Arkitektkontoret JoB AS

Tangen planbeskrivelse. Sist revidert 29.05.2013 Side 12 av 12