4-Modificacao-De-Oferta-Anexo-2

ESTUDOEXPRESSO DE VIABILIDADE MERCADOLÓGICA E ECONÔMICO - FINANCEIRA

AGOSTO 2021 Atualização do Estudo de CIC - Contrato de Investimento Coletivo Suítes Cidade Matarazzo ( S C M ) – SÃO PAULO, SP

Cliente: Realização: BM Empreendimentos e Participações SPE S.A.

AGOSTO 2021 TERMO DE ENTREGA DO ESTUDO

Este objeto trata-se da Atualização do Estudo CIC – Contrato de Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além Investimento Coletivo – suítes cidade Matarazzo (SCM) – São da oferta atual e futura foram colhidas e analisadas até o momento de Paulo, SP no mês de Agosto de 2021. O estudo segue a fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas Market Studies do Appraisal Institute. informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Rua resultados estimados neste estudo. Pamplona, 145 conj. 1318 – Edifício Praça Pamplona – Jardim Paulista – 01405-900/ São Paulo – SP, inscrita no CNPJ sob o nº O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do 01.498.265/0001-24 realizou este trabalho com o objetivo de empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira praticados por empreendimentos do mesmo padrão do analisado. para esse projeto, a ser implantado na Alameda Rio Calro, 200 – Bela Vista, São Paulo.

4 TERMO DE ENTREGA DO ESTUDO

Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos A Caio Calfat Consultoria foi contratada única e exclusivamente fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso para analisar o mercado em questão indicando premissas e restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE resultados estimados para o projeto em estudo e declara que não CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem possui conflito de interesses que diminuía a independência qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão necessária ao desempenho de suas funções. ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as As informações contidas neste relatório tem consentimento da possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde definidos para as estimativas de mercado e desempenho. que mencionada a fonte.

São Paulo, agosto de 2021

5 CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING

CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO

Caio Calfat

Diretor-geral e fundador da Caio Calfat Real Estate Consulting, é engenheiro civil e atua, há mais de 30 anos, como consultor no mercado turístico-hoteleiro, atendendo às principais construtoras, incorporadoras e operadoras hoteleiras atuantes no mercado brasileiro. Na Caio Calfat, coordenou mais de 700 estudos de mercado no Brasil.

É Vice-Presidente de Assuntos Turísticos-Imobiliário do SECOVI-SP por cinco mandatos consecutivos (de 2012 a 2022) e membro (MRICS) do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) desde 2013. No SPCVB – São Paulo Convention & Visitors Bureau (www.visitesaopaulo.com) é Vice-Presidente do Conselho de Administração (2019 a 2023) e membro do Conselho Consultivo (2013 a 2019). Atual Presidente (2019 a 2023) da ADIT Brasil – Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (www.adit.com.br) , tendo sido seu fundador (2006) e membro do Conselho de Administração (2011 a 2019).

6 CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING

CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO

Alexandre Mota

É graduado no curso de Tecnologia em Hotelaria do Senac São Paulo, com pós-graduação em Gestão de Meios de Hospedagem pela mesma instituição, e em Gestão Mercadológica em Turismo e Hotelaria pela ECA/USP (Escola de Comunicação e Arte da Universidade de São Paulo. Também é mestre em hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

No mercado, atuou como gerente geral de hotel e controller de grandes bandeiras internacionais e redes independentes. Trabalhou em diversas consultorias nas quais foi o responsável técnico para estudos de mercado, de viabilidade financeira e econômica em mais de 200 projetos. Além de diretor na Caio Calfat Real Estate Consulting, é professor para os cursos de pós-graduação da Universidade Anhembi Morumbi e da Fundação Instituto de Administração (FIA).

7 CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING

Os estudos obedecem à base metodológica do roteiro do Hotels & Motels Valuations and Market Studies, recomendado pelo Appraisal Institute e citado como modelo adequado pelo Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados, publicado pelo SECOVI-SP em 2012.

• Reunião com o cliente para informação quanto ao • Análise do terreno (condições de qualidade de vida conceito e detalhes do projeto; e espaços ajardinados; vizinhanças e características • Pesquisa e levantamento de dados, sociais, políticos locais de comércio, serviços e entretenimento; e econômicos; indicativos de crescimento da região do terreno, em • Levantamento de hotéis concorrentes; relação aos vetores de desenvolvimento urbano); • Entrevistas com representantes do município e /ou • Estudo de Viabilidade Econômico Financeira com estado, do trade turístico e hoteleiro; base nos parâmetros identificados no Estudo de • Análise de oferta e demanda do mercado hoteleiro, Mercado. com intuito de estimar o impacto do projeto no mercado;

8 CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING

Processos dispensados na CVM

Royal Palm Tower 2014 Royal Palm Tower Ibis Niterói Niemeyer 2014 Ibis Niterói Niemeyer Rio Business Soft Inn 2014 Rio Business Soft Inn Park Inn by Radisson 2015 Park Inn by Radisson Beste Western Multi Suites 2015 Beste Western Multi Suites Hotel Paiquere (BT Valinhos) 2015 BT Valinhos Soft Inn São Paulo Business Hotel 2015 Soft Inn São Paulo Business Hotel The Cityplex Osasco 2015 Comfort Osasco Niterói Soft Inn Business Hotel 2015 Niterói Soft Inn Business Hotel Comfort Campinas 2015 Comfort Campinas Comfort São Bernardo 2015 Comfort São Bernardo Best Western Eretez Copacabana 2015 Best Western Eretez Copacabana Adágio Curitiba Batel 2015 Adágio Curitiba Batel Condomínio Hotel Tatuapé 2015 Ibis Tatuapé Sleep Inn Jacareí 2016 Sleep Inn Jacareí Cidade Matarazzo 2016 Cidade Matarazzo Hotel Premium SBC 2016 Intercity Premium São Bernardo do Campo Edifício Hotel Itu Terras de São José 2016 Novotel Itu Golden Tulip Campos Hotel 2016 Golden Tulip Campos dos Goytacazes Condomínio Edifício HE Itatiba 2016 Ibis Budget Itatiba Condomínio Hotel Florêncio de Abreu 2017 B&B Hotel Florêncio de Abreu Share Apartamentos Inteligentes 2017 Share Apartamentos Inteligentes Edifício Hotel Eko Arujá 2017 Ibis Arujá SAO International Square 2017 Comfort Quality São Caetano do Sul Comfort Hotel & Convention Americana 2017 Comfort Americana Edifício Hotel Beira Mar 2017 Ibis Budget Piedade Condomínio V N Faria Lima 2018 VN Faria Lima Dall Onder Planalto Hotek Bento Gonçalves 2019 Dall Onder Planalto Hotek Bento Gonçalves

9 CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING

A Caio Calfat Real Estate Consulting atua no setor imobiliário desde 1996, na área de consultoria para o planejamento e desenvolvimento do setor imobiliário por meio de pesquisas de mercado e estudos de viabilidade financeira, bem como apoio a investidores e desenvolvedores na definição e conceituação de empreendimentos.

Atuação

• Planejamento e desenvolvimento hoteleiro e imobiliário

• Diagnósticos mercadológicos e estudos de reposicionamento para empreendimentos

imobiliários

• Planejamento e desenvolvimento de imobiliário turístico - segunda residência e

multipropriedades

• Moradia estudantil e sênior living

• Comunidades planejadas

• Gestão patrimonial

10 CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING

CLIENTES E PARCEIROS

Mercado Hoteleiro

11 CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING

CLIENTES E PARCEIROS Mercado Imobiliário

12 CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING

CLIENTES E PARCEIROS

Demais parceiros

13 APRESENTAÇÃO

Esse trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento Coletivo (CIC) - Suítes Cidade Matarazzo (SCM).

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry – AH & MA.

O objeto de estudo são 05 suítes que representam parte da oferta hoteleira total do empreendimento.

O Suítes Cidade Matarazzo (SCM) será administrado pela empresa ISM Gerenciadora de Empreendimentos Imobiliários Ltda., que também se responsabilizará pela gestão de cada suíte, porém sem formar pool de locação hoteleira.

Rubrica do responsável pelo estudo 14 ÍNDICE

1. O Projeto e a Gestão Hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Anexos

15 1. O PROJETO E A GESTÃO HOTELEIRA

COMPLEXO CIDADE MATARAZZO

• O projeto está inserido no Complexo Cidade Matarazzo, uma iniciativa de restaurar o patrimônio histórico do antigo Hospital Matarazzo, um legado arquitetônico e cultural da cidade em projeto imobiliário de alto padrão.

• O Complexo Cidade Matarazzo ocupa o terreno de 28 mil m² utilizando os prédios históricos e tombados e algumas novas construções e abrigará um Village, espaço para lazer e entretenimento, uma torre de uso empresarial e o Hotel Rosewood São Paulo e Torre Mata Atlântica, ambos de uso hoteleiro .

• O subcondomínio hoteleiro contemplará ao todo 276 unidades, sendo 05 delas são objeto do CIC - Contrato de Investimento Coletivo que trata esse estudo.

• O SCM - Suítes Cidade Matarazzo será administrado pela empresa ISM Gerenciadora de Empreendimentos Imobiliários Ltda. , a qual se responsabilizará pela gestão de cada suíte, porém sem formar pool de locação hoteleira.

• A entrega das suítes está definida Novembro/2022.

Fonte: Cidade Matarazzo Rubrica do responsável pelo estudo 16 1. O PROJETO E A GESTÃO HOTELEIRA

COMPLEXO CIDADE MATARAZZO

Casa da Criatividade Hotel Rosewood São Paulo

Village

Torre Mata Atlântica

Edifício Corporativo

Capela

Casa de Artesãos

Fonte: Cidade Matarazzo Rubrica do responsável pelo estudo 17 1. O PROJETO E A GESTÃO HOTELEIRA

SUÍTES CIDADE MATARAZZO | QUADRO DE ÁREAS DAS 05 SUÍTES OBJETO DO CIC

Os grupos foram definidos para análise mercadológica mais homogênea em relação à oferta existente, principalmente relacionado aos preços práticos de diárias.

Fonte: Cidade Matarazzo Rubrica do responsável pelo estudo 18 1. O PROJETO E A GESTÃO HOTELEIRA

A OPERAÇÃO DAS SUÍTES E A OPERAÇÃO HOTELEIRA

▪ O SCM - Suítes Cidade Matarazzo foi formado em modelo de negócio que prevê duas operadoras atuando em prol dos compradores das suítes:

Operadora das Suítes : ISM Gerenciadora de Empreendimentos Imobiliários Ltda.

• Essa empresa tem como finalidade gerir os assuntos de cada suíte ligados ao relacionamento com proprietários, gerenciamento do ativo e os registros contábeis.

Operadora Hoteleira das Suítes : BM Administradora de Hotéis Ltda.

• Empresa que será responsável pela prestação de serviços de hoteleiros ligados às suítes e seus usuários (serviços de limpeza, arrumação, concierge, recepção, SPA, restaurante e etc.), e de comercialização hoteleira, respeitando as características e posicionamento do SCM - Suítes Cidade Matarazzo. Imagem da Torre da Mata Atlântica Imagem meramente ilustrativa. Os revestimentos e decoração apresentados são • A gestão se dará por meio de SCP individualizada entre Operadora das suítes e referenciais e poderão sofrer variação de tipo, cor qualidade, dimensão e quantidade sem aviso prévio. As imagens de vegetação são uma mera representação da fase futura da Proprietários (sem formação de pool). espécie e podem sofrer substituição sem necessidade de aviso prévio

Fonte: Cidade Matarazzo Rubrica do responsável pelo estudo 19 1. O PROJETO E A GESTÃO HOTELEIRA

A OPERAÇÃO DAS SUÍTES E A OPERAÇÃO HOTELEIRA

O modelo está representado com as empresas definidas contratualmente conforme descrito no Prospecto Resumido e detalhado nos respectivos contratos, os quais definem detalhadamente os direitos e deveres de cada parte.

Operadora Hoteleira: BM Administradora de Hotéis Ltda Prestação de SPA, valet, concierge, serviço de limpeza e arrumação, serviços de Serviços ao Hotel e quarto, segurança, eventos e restaurante e serviços de Taxas Operação do Hotel comercialização (distribuição e comunicação). Operacionais e Partilha das Receitas

05 Proprietários das Suítes Operadora das Suítes: ISM Gerenciadora de Empreendimentos Imobiliários Ltda Cada Suíte, seja detida por uma pessoa física (se residente no Brasil) ou uma SCP 1 a SCP 5 Reservas e relacionamento com os Proprietários. Declarações Sociedade de Propósito Específico local das Suítes. Pagamentos de todos os custos (IPTU, taxas condominiais, etc.). Contabilidade das 05 SCP’s. Eventuais Dividendos para os proprietários ou chamada de capital aos proprietários 2 Fonte: Cidade Matarazzo Rubrica do responsável pelo estudo 0 ÍNDICE

21 2. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

MICROREGIÃO DE SÃO PAULO (DADOS OFICIAIS DISPONÍVEIS)

Zona • O município de São Paulo é a capital do Estado homônimo. Sede das principais Norte indústrias e empresas do Brasil, é considerada a principal cidade do país.

Centro • O zoneamento da cidade é composto por 5 partes, denominadas: Centro, Zona Zona Norte, Zona Sul, Zona Leste e Zona Oeste. Oeste

• Ocupa área territorial de 1.521,110 km² e tem população estimada em 2020 de Zona 12.325.232 habitantes. Leste

• Pertencente a Região Metropolitana de São Paulo, e na RMSP faz fronteira com

Barueri, Caieiras, Cajamar, Diadema, Embu, Embu-Guaçu, Ferraz de Vasconcelos, Zona Guarulhos, Itapecerica da Serra, Itaquaquecetuba, Juquitiba, Mairiporã, Mauá, Sul Osasco, Santana de Parnaíba, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Taboão da Serra.

• Além desses, faz fronteira com Itanhaém e São Vicente

Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Emplasa Rubrica do responsável pelo estudo 22 2. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

MICROREGIÃO DE SÃO PAULO (DADOS OFICIAIS DISPONÍVEIS)

Microrregião de São Paulo

População • São Paulo, que é o principal PIB do Brasil, representa N° Cidade Estimada % PIB R$ (2018) % Área em Km³ mais de 10% do PIB total do país. (2020*) 1 São Paulo 12.325.232 6% R$ 714.683.362,46 10% 1.521,110 2 Rio de Janeiro 6.747.815 3% R$ 364.052.058,23 5% 1.200,329 • Conforme quadro ao lado, a disparidade com a 3 Brasília 3.055.149 1% R$ 254.817.204,69 4% 5.760,784 segunda cidade é grande, tendo São Paulo é de quase 4 Belo Horizonte 2.521.564 1% R$ 91.957.091,80 1% 331,354 5 Curitiba 1.948.626 1% R$ 87.151.950,10 1% 434,892 o dobro do PIB do Rio de Janeiro. 6 Manaus 2.219.580 1% R$ 78.192.321,27 1% 11.401,092 7 Porto Alegre 1.488.252 1% R$ 77.134.613,18 1% 495,390 • É também a cidade mais populosa do país, com mais 8 Osasco 699.944 0% R$ 76.609.046,35 1% 64,954 9 Fortaleza 2.686.612 1% R$ 67.024.088,20 1% 312,353 de 12 milhões de habitantes. 10 Salvador 2.886.698 1% R$ 63.526.092,49 1% 693,453 11 Campinas 1.213.792 1% R$ 61.397.262,53 1% 794,571 12 Guarulhos 1.392.121 1% R$ 61.325.724,49 1% 318,675 13 Recife 1.653.461 1% R$ 52.401.487,30 1% 218,843 São Bernardo do 14 844.483 0,4% R$ 50.568.693,34 1% 409,532 Campo 15 Outros 170.072.363 80% R$ 4.903.300.004,00 70% 8.486.388,206 Total 211.755.692 100% R$ 7.004.141.000,44 100% 8.510.346

Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE Rubrica do responsável pelo estudo 23 2. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

S Ã O P A U L O – INDICADORES ECONÔMICOS (DADOS OFICIAIS DISPONÍVEIS)

Distribuição do PIB de São Paulo por setor (2018) ▪ O principal contribuinte para a formação do PIB de São Paulo é o setor de Serviços,

seguido dos setores de Impostos e Indústria. Impostos 0,01% 17,79% ▪ O PIB da cidade trazido ao valor presente tem apresentado Taxa de Crescimento Médio Indústria Serviços 8,12% (TCM) de -0,93% entre 2012 e 2019; O PIB complementado pela taxa de crescimento do PIB Agropecuária Brasil de 2019 (1,1%) e 2020 (4,1%), segundo dados do IBGE colhidos em 74,08% www.economia.uol.com.br, tem TCM de 0,14% entre 2012 e 2020.

▪Demais índices socioeconômicos apresentam variações negativas com exceção do Índice de Evolução do PIB de São Paulo (R$) Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM), conforme quadro abaixo: R$ 800.000.000,00 R$ 780.000.000,00 R$ 760.000.000,00 PIB Empresas Pessoal Ocupado IDH-M R$ 740.000.000,00 R$ 720.000.000,00 2019 R$ 692.920.539,39 2018 566.037 2018 5.571.893 2010 0,805 R$ 700.000.000,00 R$ 680.000.000,00 2012 R$ 739.785.641,07 2013 618.713 2013 6.099.645 2000 0,733 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

TCM* -0,93% TCM* -1,76% TCM* -1,79% TCM* 0,94%

*TCM = Taxa de Crescimento Médio Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis) Rubrica do responsável pelo estudo 24 2. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

S Ã O P A U L O – INDICADORES ECONÔMICOS (DADOS OFICIAIS DISPONÍVEIS)

▪ São Paulo é ainda, a principal economia do país, entre as líderes de atração de investimentos além ser a principal no ranking das metrópoles globais mais influentes.

▪ Os indicadores de crescimento e qualidade de vida são positivos, indicando que a cidade consegue proporcionar ao morador uma boa estrutura de empregos e lazer. A análise do índice salários e remunerações, por exemplo, indica que a população possui boa renda.

▪ A cidade possui uma estrutura completa de comércio e serviços disponível 24 horas por dia e oferece diversas opções de transporte público, são 15 linhas de metrô e trem e mais de 1.300 linhas de ônibus além de uma frota de 40 mil taxis.

▪ A região da Paulista foi um dos primeiros eixos comerciais de São Paulo e até hoje se mantém como um dos principais endereços de grandes empresas, além de ofertar ao turista uma grande variedade de pontos turísticos e restaurantes que podem ser acessados a pé.

*TCM = Taxa de Crescimento Médio Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis) Rubrica do responsável pelo estudo 25 2. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

S Ã O P A U L O – INDICADORES ECONÔMICOS (DADOS OFICIAIS DISPONÍVEIS)

Evolução - Impostos 2012 a 2018 TCM Evolução - Indústria 2012 a 2018 TCM -2,01% -6,94%

89.355.474 89.419.646 143.622.718142.345.350 84.046.140 139.518.786 75.023.096 64.777.110 60.841.929 58.054.689 129.222.806 125.082.281127.120.788 127.154.298

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Evolução - Serviços 2012 a 2018 TCM TCM -0,02% Evolução - Agropecuária 2012 a 2018 -7,15% 557.777.958 546.415.595 50.016 46.535 46.855 537.786.543539.681.563 537.161.119 39.061 530.035.322 529.437.955 38.158 36.420 24.070

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis) Rubrica do responsável pelo estudo 26 2. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

S Ã O P A U L O – AEROPORTOS DE SÃO PAULO E CAMPINAS

Aeroporto de Congonhas Movimentação de Passageiros Aeroporto de Congonhas | 2015 a 2020

• Distância do terreno em estudo: 9,2 km (aproximadamente 20 minutos de automóvel). 25.000.000 20.000.000 • Movimentação: Em 2020 registrou movimento de 6.964.390 passageiros (embarque + 15.000.000 10.000.000 desembarque), uma queda de 68,3% em relação ao ano de 2019 devido ao impacto da 5.000.000 Pandemia COVID-19 que afetou drasticamente o fluxo de pessoas em viagem no ano. Contudo 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 o fluxo entre 2016 e 2018 manteve-se estável na casa do 20 milhões de pessoas. Nº de Passageiros 19.279.6 20.816.9 21.858.8 22.125.7 21.968.8 6.964.39

• GRU Airport – Aeroporto Internacional de São Paulo Movimentação de Passageiros GRU Airport | 2014 a 2020

• Distância do terreno em estudo: 27,1 km (aproximadamente 37 minutos de automóvel). 50.000.000 Guarulhos é o aeroporto mais movimentado do país, 1º da cidade de São Paulo. 40.000.000 30.000.000 20.000.000 • Movimentação: Em 2020 registrou movimento de 20.322.520 passageiros (embarque + 10.000.000 desembarque), uma queda de 52,7% em relação ao ano de 2019 devido ao impacto da 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Pandemia COVID-19 que afetou drasticamente o fluxo de pessoas em viagem no ano. Contudo N° de Passageiros 38.983.77 36.606.36 37.765.59 42.230.30 43.002.11 20.322.52 o fluxo entre 2018 e 2019 manteve-se estável na casa do 40 milhões de pessoas.

Fonte: Google Maps, Infraero e GRU Airport. Elaboração Rubrica do responsável pelo estudo 27 Equipe Caio Calfat Real Estate Consulting ÍNDICE

28 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO GEOGRÁFICA DO EMPREENDIMENTO E DE SUA VIZINHANÇA

MACROLOCALIZAÇÃO

▪ O SCM - Suítes Cidade Matarazzo se localiza na Alameda Rio Claro, a pouco mais de 200 m da Av. Paulista, na altura do Museu de Arte de São Paulo (MASP) e do Parque do Trianon. A Avenida é um pólo de negócios e de lazer.

▪ Em um raio de 1Km, além das empresas que estão localizadas no corredor da 7 10 Av. Paulista, estão: três shopping centers, dois grandes centros comerciais, três 5 6 centros culturais, três hospitais de referência na cidade, o MASP, e uma zona 11 Suítes Cidade Matarazzo entretenimento noturno no bairro dos Jardins, onde se localizam restaurantes e 1 2 casas noturnas. 3

▪ A partir da Av. Paulista acessa-se com facilidade os eixos empresarias da Av. 4 Faria Lima - Berrini, e as Marginais Pinheiros e Tietê, vias expressas que contornam o Centro Expandido da cidade e interligam por meio delas as 12 diversas estradas que circundam a cidade. 8 9

1 MASP 4 Shopping Top Center 7 Instituto Moreira Salles - IMS Paulista 10 Hospital Sírio-Libanês

2 Parque Trianon 5 Shopping Center 3 8 Sesc Avenida Paulista 11 Hospital 9 de Julho

3 Shopping Cidade São Paulo 6 Conjunto Nacional 9 Japan House São Paulo 12 Hospital Santa Catarina

Fonte: Google Maps. Elaboração: Equipe Caio Calfat Real Rubrica do responsável pelo estudo Estate Consulting) 29 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO GEOGRÁFICA DO EMPREENDIMENTO E DE SUA VIZINHANÇA

MICROLOCALIZAÇÃO

▪ A região da Av. Paulista é corredor empresarial já consolidado na cidade, além disso conta pontos de atração ligado a compras, entretenimento,

gastronomia e cultura. Partindo do hotel, com 15 minutos de caminhada é possível ter acesso aos principais pontos da região. Av. Paulista Av.

Suítes Cidade Matarazzo

Alameda Rio Claro Av. Paulista Av.

Fonte: Google Maps. Elaboração: Equipe Caio Calfat Real Rubrica do responsável pelo estudo Estate Consulting) 30 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO GEOGRÁFICA DO EMPREENDIMENTO E DE SUA VIZINHANÇA

PONTOS DE INTERESSE

Item Ponto de Interesse* Distância Tempo

1 Aeroporto de Congonhas 10,5 km 18 min O quadro ao lado ilustra os principais pontos 2 Aeroporto Internacional de São Paulo - Guarulhos 27,3 km 34 min de interesse e as distâncias a partir do Suítes 3 São Paulo Expo – Exhibition & Convention Center 12,4 km 26 min Cidade Matarazzo. Obs.: Trajetos estimados de 4 Anhembi – Feiras e Eventos 7,5 km 16 min automóvel via Google Maps. 5 Centro de Convenções Rebouças 3,0 km 11 min 6 Hospital das Clínicas 3,4 km 13 min 7 Instituto Moreira Salles - IMS Paulista 2,0 km 08 min 8 Caixa Cultural 3,6 km 13 min 9 Conjunto Nacional 1,9 km 07 min 10 MASP 1,1 km 05 min 11 Parque Trianon 1,5 km 06 min 12 Shopping Cidade São Paulo 1,4 km 05 min 13 Shopping Center 3 1,7 km 07 min 14 Sesc Avenida Paulista / Itaú Cultural / Casa das Rosas 2,0 km 06 min 15 Japan House São Paulo / Hospital Santa Catarina 2,2 km 10 min 16 Hospital Sírio-Libanês 1,1 km 06 min 17 Shopping Pátio Paulista 2,9 km 11 min 18 Hospital 9 de Julho 1,5 km 06 min

Fonte: Google Maps. Elaboração: Equipe Caio Calfat Real Rubrica do responsável pelo estudo Estate Consulting) 31 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO GEOGRÁFICA DO EMPREENDIMENTO E DE SUA VIZINHANÇA

PONTOS DE INTERESSE

Suítes Cidade Matarazzo

Fonte: Google Maps. Elaboração: Equipe Caio Calfat Real Rubrica do responsável pelo estudo Estate Consulting) 32 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO GEOGRÁFICA DO EMPREENDIMENTO E DE SUA VIZINHANÇA

ACESSOS

Av. Consolação: Acesso à Pacaembu e A Allianz Parque Arena e Região da Av. Faria Lima A

Suítes Cidade Rua Augusta: local de compras e Matarazzo B entretenimento, liga o Centro Histórico à C região dos Jardins.

Av. Nove de Julho: Liga o Centro de São D C Paulo com a Região do Itaim Bibi e Av. Faria Lima

D Av. Brigadeiro Luís Antônio: Liga o Centro Histórico à Região do Parque do Ibirapuera

Av. 23 de maio: Liga o Centro Histórico à E Zona Sul (Vila Olímpia e Berrini) e Aeroporto E de Congonhas.

Fonte: Google Maps. Elaboração: Equipe Caio Calfat Real Rubrica do responsável pelo estudo Estate Consulting) 33 ÍNDICE

34 4. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO POR SEGMENTO E PERSPECTIVAS DE SUA EVOLUÇÃO

O GRUPO COMPETITIVO

• O hotel do Complexo Matarazzo e o SCM vão se posicionar como um dos Grupo Competitivo Oferta Futura hotéis mais sofisticados e caros da cidade. O perfil do empreendimento Hotel UH Hotel UH Abertura W Hotel 179 2023 está na categoria super-luxo, com início de operação previsto para Fasano 60 Fasano Itaim 110 2023 novembro de 2021. Emiliano 56 Rosewood 150 2021 Unique 95 436 • Dessa forma, foram selecionados 11 hotéis do segmento luxo e superluxo Tivoli 220 da cidade, todos com oferta de suítes, além das unidades habitacionais Renaissance 444 normais. Intercontinental 195 Hilton 503 • Em 2021, considerou-se a entrada do Hotel Rosewood São Paulo, dentro Hyatt 466 do Cidade Matarazzo na região da Paulista. Para 2023, estima-se a Etoile Hotels Jardins 26 entrada de outros dois hotéis no segmento luxo e super -luxo: Fasano Etoile Hotels Itaim 84 Itaim e W Hotel. Palácio Tangará 141 2.290 • Os 11 hotéis escolhidos somam 2.290 unidades habitacionais.

• A oferta futura considerada aumentará esse número em 436 unidades

habitacionais. Rubrica do responsável pelo estudo 35 4. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO POR SEGMENTO E PERSPECTIVAS DE SUA EVOLUÇÃO

O GRUPO COMPETITIVO

Hotel Fasano Hotel Emiliano Hotel Unique Suíte King Suíte Emiliano Suíte Rodeo Drive

60 Unidades Habitacionais 56 Unidades Habitacionais 85 Unidades Habitacionais

As suítes: As suítes: As suítes:

▪ Suíte Luxo: 115 m² ▪ Suíte Emiliano: 84 m² ▪ Suíte Broadway: 85 m² ▪ Suíte King 1 Quarto: 76 m² ▪ Suíte Executiva: 84 m² ▪ Suíte Rodeo Drive: 95 m² ▪ Suíte King 2 Quartos: 120 m² ▪ Suíte Cubo: 135 m² ▪ Suíte Champs-Élysèes: 101 m² ▪ Suíte Oasis: 330 m²

Rubrica do responsável pelo estudo 36 4. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO POR SEGMENTO E PERSPECTIVAS DE SUA EVOLUÇÃO

O GRUPO COMPETITIVO

Hotel Tivoli Hotel Renaissance Hotel Hilton

Tivoli Master Suíte Suíte Madison Suíte Júnior

220 Unidades Habitacionais 445 Unidades Habitacionais 503 Unidades Habitacionais

As suítes: As suítes: As suítes:

▪ Collection Suíte: 42 m² ▪ Suíte Madison: 46 m² ▪ Suíte Júnior: 82 m² ▪ Tivoli Master Suíte: 70 m² ▪ Suíte Vinoy: 46 m² ▪ Suíte Executiva: 110 m² ▪ Suíte Presidencial: 750 m² ▪ Suíte Stanford: 59 m² ▪ Suíte Presidencial: 360 m² ▪ Suíte Waverly: 59 m² ▪ Suíte Mayflower: 88 m² ▪ Suíte Presidencial: 309 m²

Rubrica do responsável pelo estudo 37 4. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO POR SEGMENTO E PERSPECTIVAS DE SUA EVOLUÇÃO

O GRUPO COMPETITIVO

Etoile Hotels Itaim Etoile Hotels Jardins Grand Hyatt São Paulo

Suíte 2 Quartos Suíte 2 Quartos Grand Suíte

84 Unidades Habitacionais 51 Unidades Habitacionais 466 Unidades Habitacionais

As suítes: As suítes: As suítes:

▪ Suíte 1 Quarto: 66 m² ▪ Suíte 1 Quarto: 66 m² ▪ Grand Club: 41 m² ▪ Suíte 2 Quartos: 80 m² ▪ Suíte 2 Quartos: 117 m² ▪ Grand Suíte: 68 m² ▪ Suítes 3 Quartos: 182 m²

Rubrica do responsável pelo estudo 38 4. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO POR SEGMENTO E PERSPECTIVAS DE SUA EVOLUÇÃO

O GRUPO COMPETITIVO

InterContinental Palácio Tangará

Suíte Executiva Suíte Superior

195 Unidades Habitacionais 141 Unidades Habitacionais

As suítes: As suítes:

▪ Suíte Executiva: 54 m² ▪ Suíte Júnior: 56 m² ▪ Suíte Junior: 45 m² ▪ Suíte Júnior Deluxe: 65 m² ▪ Suíte Júnior Deluxe Terrace: 65 m² ▪ Suíte Superior: 82 m² ▪ Suíte Superior Terrace: 82 m² ▪ Suíte Deluxe: 101 m² ▪ Suíte Prestige: 109 m² ▪ Suíte Panamby: 214 m² ▪ Grand Suíte São Paulo: 279 m² Rubrica do responsável pelo estudo 39 4. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO POR SEGMENTO E PERSPECTIVAS DE SUA EVOLUÇÃO

O GRUPO COMPETITIVO

• Os hotéis de luxo e super-luxo destacados, com perfil similar ao padrão a ser implantado no hotel em estudo são Fasano São Paulo, Palácio Tangará São Paulo e o Hotel Emiliano:

• A pesquisa de preços para o segmento de suítes é subjetiva em termos de serviços, decoração e ambiente. Contudo, para balizar a oferta, buscou-se a parametrização por área privativa desse tipo de unidade habitacional.

• Dessa forma, a pesquisa de preço realizado, considerando período de uma noite para agosto de 2021 identificou as seguintes faixas de preço:

a) Suítes entre 60m² a 80 m² - faixa de preço entre R$ 1,2 mil a R$ 3,9 mil .

b) Suítes entre 110 m² a 130 m² - faixa de preço entre R$ 3,1 mil a R$ 5,7 mil

c) Suítes entre 150 m² a 180 m² - faixa de preço de R$ 3,2 mil a R$ 6,9 mil

d) Suítes entre 200 m² a 220 m²: faixa de preço de R$ 6,3 mil a R$ 8,4mil

e) Suíte Presidencial de grande Porte – a partir de R$ 23 mil.

Rubrica do responsável pelo estudo 40 4. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO POR SEGMENTO E PERSPECTIVAS DE SUA EVOLUÇÃO

OFERTA HOTELEIRA Suítes Cidade Matarazzo

Fonte: Google Maps. Elaboração: Equipe Caio Calfat Real Rubrica do responsável pelo estudo Estate Consulting) 41 ÍNDICE

42 5. ANÁLISE DO POSICIONAMENTO COMPETITIVO E DA PENETRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NO MERCADO

O MERCADO HOTELEIRO DE SÃO PAULO

• A demanda na cidade de São Paulo possui dois grandes segmentos: MICE e Negócios. O segmento MICE (Eventos, Incentivos, Convenções e Feiras) representam entre 35% e 40% historicamente. A motivação de viagem ligada à Negócios mantém o mesmo nível de representatividade. Os demais segmentos que se encontram na cidade são: saúde, compras, lazer e educacional.

• São Paulo é o principal centro empresarial da América Latina, se estabeleceu como uma cidade de serviços e abriga escritório centrais de grandes empresas instaladas no país, fato que faz do segmento de negócios muito relevante.

• Como falado, o segmento de eventos possui destaque devido a facilidade de acesso, na região há três dos mais movimentados aeroportos do país (Congonhas, Guarulhos e Viracopos), o que permite conexão fácil com qualquer local do Brasil e do mundo, o que torna a cidade um ponto estratégico na mobilidade de grandes eventos.

• Embora tenha esse perfil de negócios, a cidade conquistou o reconhecimento pela oferta de entretenimento e cultura,. Em 2019 uma ocupação média próxima de 60% em períodos fora dos dias úteis, fato que colabora com bom desempenho do hotel.

• No mercado de hotéis de luxo e superluxo da cidade, a venda de diárias nas unidades habitacionais de tipologia suítes representa até 15% das vendas. Esses dados foram verificados em 2016 e sendo revalidados nas pesquisas para a atualização desse estudo. Esse valor é consistente e dentro de uma média histórica no mercado hoteleiro, pois em pesquisas anteriores a 2015 realizadas pela equipe da Caio Calfat, verificou-se que a venda de suítes representava entre 10% e 15% do total de vendas. Rubrica do responsável pelo estudo 43 5. ANÁLISE DO POSICIONAMENTO COMPETITIVO E DA PENETRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NO MERCADO

O MERCADO HOTELEIRO DE SÃO PAULO

• O mercado hoteleiro de luxo foi pouco atingido pelo período de recessão econômica. Em 2016 o segmento de hotéis de luxo e superluxo em São Paulo, segundo o Observatório do Turismo de São Paulo, obteve cerca de 61% de ocupação e atingiu aproximadamente 68% no acumulado de 2019.

• O atual cenário da hotelaria em São Paulo, e no mundo em geral, é de alerta devido a pandemia ligada ao COVID-19 declarada em início de março de 2020 pela OMS – Organização Mundial de Saúde. Por não haver até o momento tratamento ou vacina, a contenção do contágio é o isolamento social. Tal fato, interrompeu fluxo turístico de lazer e negócios ao redor do mundo.

• A recuperação desse cenário está estimada a partir de 2021, porém em ritmo lento, normalizando em 2023, com o cenário econômico voltando a níveis pré pandemia nesse ano, conforme as análises econômicas de longo prazo do Itaú – BBA (relatório de Julho de 2020 ( ver resumo das projeções no capítulo de ANEXOS). Especificamente para a área de hotelaria há as projeções de diversos escritórios de consultoria independentes que estão estudando o mercado e que estimam a volta a resultados pré-pandemia até o fim do ano de 2022 ou 2023, destaca-se o relatório Retomada da Hotelaria Urbana no Brasil realizado pelas empresas Hotelinvest, Omnibees e STR, com apoio do FOHB – Fórum das Operadoras Hoteleiras do Brasil (ver ANEXO).

• Mesmo assim, é importante registrar alerta de risco para o evento pandemia que ainda está em curso e que pode alterar as projeções do mercado que se apresentarão a partir da análise de cenários passados.

Rubrica do responsável pelo estudo 44 5. ANÁLISE DO POSICIONAMENTO COMPETITIVO E DA PENETRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NO MERCADO

A EVOLUÇÃO E PROJEÇÃO DA DEMANDA: 2013/2019

• O segmento de luxo e superluxo é monitorado pelo Observatório • Aplicando a taxa de 2,92% a.a. na demanda estimada de 2019, obtém-se a estimativa de do Turismo de São Paulo, uma ação da SPTuris. demanda anual no segmento de luxo e superluxo em São Paulo:

• Os dados disponíveis apontam que entre 2013 e 2019 a demanda • A coluna ajuste foi adotada para acusar o impacto da atual cresceu em ritmo de aproximadamente 2,92% a.a. pandemia no cenário econômico e social que afeta todos os segmentos da economia, com destaque para o turismo. • Importante ressaltar que os resultados nos anos dentre 2014 e 2016 estão impactados pela recessão econômica do período. • Estima-se que os efeitos da pandemia devam ser sentidos até fim de 2022, conforme verifica-se as análises disponíveis, • Para essa análise foi considerada a presença do hotel Four Seasons tanto de conjuntura sócio econômica geral quanto para a São Paulo que interrompeu as operações em 2020. área de hotelaria (ver nos anexos os recortes das projeções do Itaú BBA e do Relatório Recuperação da Hotelaria Urbana no Brasil – Junho de 2020).

• A taxa de 2,92% a.a. na demanda estimada de 2019, obtém- se a estimativa de demanda anual no segmento de luxo e superluxo em São Paulo:

Rubrica do responsável pelo estudo 45 5. ANÁLISE DO POSICIONAMENTO COMPETITIVO E DA PENETRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NO MERCADO

PROJEÇÃO DE OFERTA NO GRUPO COMPETITIVO E IMPACTO DA NOVA OFERTA DO SCM:

Quadro de Projeção de Oferta/Ano

• Saída 2021: Four Seasons São Paulo (258 uhs).

• Entrada 2022 : Rosewood Hotel (150 Uhs) – primeiro ano completo de operação.

• Entrada em 2023: W Hotel (179 uhs) e Fasano Itaim (107 uhs).

• Saída em 2023: Requalificação da oferta de luxo e super-luxo com as novas entradas do mercado. Foi estimado cerca de 10% da oferta atual se reposicionando em outras faixas de mercado.

• Dados em base anual de disponibilidade de diárias à venda

• Suítes Estimado: Definido como parcela da oferta de luxo e super-luxo competitiva direta da Oferta do CIC em estudo, recorte de 15% da oferta total.

Rubrica do responsável pelo estudo 46 5. ANÁLISE DO POSICIONAMENTO COMPETITIVO E DA PENETRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NO MERCADO

PROJEÇÃO DE OFERTA NO GRUPO COMPETITIVO E IMPACTO DA NOVA OFERTA DO SCM:

• O SCM deve iniciar operações em novembro de 2021. Para efeito de estimativa, a projeção considerará o período cheio de 2022. Tal abordagem não afeta o resultado final do empreendimento e auxilia a análise dos investidores ao adotar o exercício contábil padrão brasileiro O SCM ofertará 43 suítes.

Quadro de Projeção de Oferta/Ano

LEGENDA: 1) Oferta Mercado : diárias disponíveis/ano do recorte de suítes definido na página 46; 2) Oferta Hotel: Entrada do SCM; 3) Oferta Total: Mercado + SCM; 4) Taxa de Demanda Ideal: Representatividade proporcional do SCM no mercado (oferta) 5)Penetração: Porção de participação do hotel na demanda ideal – 95% por se tratar de produto diferenciado da oferta competitiva com atributos únicos. 6) Pick Up: Captação de demanda além do mercado estudado; 7) Demanda de mercado: total de diárias vendidas no mercado (projeção) – recorte de 12% da demanda total ; 8) Demanda do Hotel em Estudo: Estimativa de diárias vendidas/ano para o SCM aplicando a Taxa de demanda ideal + Penetração + Pick Up; Taxa de Ocupação: Taxa que representa o total de diárias vendidas/ano do SCM em relação a sua oferta. Rubrica do responsável pelo estudo 47 5. ANÁLISE DO POSICIONAMENTO COMPETITIVO E DA PENETRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NO MERCADO

PREÇOS PARA O SCM:

Realizou-se pesquisa de preços na cesta competitiva em julho/agosto de 2021 para embasar a política de preços para o SCM.

A partir desses valores, considerando o posicionamento pretendido pelo SCM, estimaram-se os valores abaixo de diárias, conforme o grupo:

Valores da Diária Média em R$ - Reais

Rubrica do responsável pelo estudo 48 ÍNDICE

49 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

PREMISSAS PARA O ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA - PROJEÇÃO DAS RECEITAS, DESPESAS E RESULTADOS PARA UM PERÍODO DE PELO MENOS 5 ANOS DE OPERAÇÃO HOTELEIRA:

• O SCM não constitui pool hoteleiro. As prestações de contas serão individualizadas, suíte por suíte, com suas respectivas receitas e gastos e de apuração de resultado.

• O estudo mercadológico apontou espaço para a inserção das 05 suítes do SCM. Os estudo financeiro será realizado com cenário que ponderam recorte na hotelaria de luxo e super-luxo de São Paulo que pode diretamente concorrer com o perfil de oferta do SCM..

• Os estudos estão com valores correntes de Agosto de 2021 não há inflação nos valores.

• O resultado apresentado está antes do IR. O resultado final do proprietário pode ser impactado por outros gastos, tais como a utilização/solicitação de serviços “on demand/á la carte”, como mencionado e explicado no prospecto resumido disponibilizado no processo de compra.

• Como há uma grande diversidade de suítes (metragens), as suítes foram dividas em dois grupos e analisadas pela metragem média de cada grupo, uma vez mais ressalta-se que os resultados que se apresentam são apenas referenciais e servem para orientar os investidores sobre o modelo de negócios específico da SCM.

Rubrica do responsável pelo estudo 50 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

O DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS

• O demonstrativo de resultado será centrado na receita gerada pelo aluguel das suítes.

• A receita será alocada conforme o uso de cada suíte, não há pool de locação. A Operadora das Suítes tem a obrigação de controlar o uso de cada suíte e alocar a receita conforme o uso.

• O uso dos proprietário não gera receita, porém, o proprietário ao fazer uso de sua suíte não se exime dos gastos que recaem sobre a propriedade.

• Os gastos foram atribuídos conforme as taxas contratuais e a partir das informações fornecidas pelos gestores do SCM conforme o modelo de negócios que pretendem implantar.

• A data estimada para abertura do hotel é novembro de 2021. Para efeito de demonstrativo de resultado foi considerado a operação a partir de janeiro de 2022, o que não prejudica a análise do investidor e facilita o entendimento considerando um ano contábil típico de janeiro a dezembro.

Rubrica do responsável pelo estudo 51 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

O DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS - DEFINIÇÕES

1. Período de Análise 2. Oferta anual de diárias para venda 3. Número de diárias vendidas 4. Taxa de Ocupação: Percentual das vendas em relação à oferta 5. Dária média praticada (R$) 6. Receita aferida com a venda de diárias 7. Impostos diretos sobre a receita 8. Taxa de Marketing: 1,5% da receita (Taxa Contratual) 9. Taxa de Gestão: 3% da receita (Taxa Contratual) 10. Taxa de Reserva – sistema de comercialização - 3% da Receita 11. Housekeeping: gastos com a ocupação das suítes 12. Taxa Administrativa: 2% da receita (Taxa contratual ) 13. Comissões de Cartão de crédito 14. Total de Gastos do grupo de Gastos de comercialização 15. Receita líquida: resultado da receita menos gastos de 16. Rateio Operadora das Suítes – honorários da Operadora , base de cálculo 50% da receita líquida (taxa Contratual) 17. Rateio Proprietários: Valor dos proprietários antes dos Gastos com Serviços de Hotelaria e de propriedade 18. Serviços de Hotelaria de Luxo: Gastos fixos relacionados aos serviços e padrão das suítes . 19. Condomínio: gastos do hotel relacionados com o complexo e áreas comuns 20. Gastos com Energia/Agua: gastos com consumo de água, luz e gás 21. Contabilidade e Geral: gastos com serviços administrativos, contabilidade e financeiro. 22. Fundo de Reserva de decoração: fundo para reinvestimentos - 4% da) l receita (taxa contratual 23. Seguro 24. IPTU – Taxa de propriedade 25. Total de Gastos do grupo de Gastos com Serviços de Hotelaria e Propriedade 26. Resultado do Proprietário antes do IR Rubrica do responsável pelo estudo 52 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

PREÇO DE VENDA POR GRUPO – VALOR MÉDIO

• Valores de Agosto de 2021– R$(Real)

• Preço médio e área média do grupo. Pode haver variações de valor e área por apartamento

• Forma de pagamento conforme negociação com a Incorporadora.

• Preços referenciais para estimativa de resultados e análise financeira de rentabilidade e TIR

Rubrica do responsável pelo estudo 53 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

O DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS E ANÁLISE FINANCEIRA: GRUPO 1 - ( 1 / 3 )

Observações ao Demonstrativo de Resultados: • Valores correntes de Agosto de 2021 • Resultados antes do IR • As vendas de diária dependem de condições de mercado, de variáveis de vendas da Operadora Hoteleira e da frequência de uso da suíte pelo proprietário • Abertura estimada para Novembro/2021 • Estimativa de resultado retratado com inicio em janeiro de 2022 para análise de 12 meses fechada conforme exercício contábil.

Rubrica do responsável pelo estudo 54 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

O DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS E ANÁLISE FINANCEIRA: GRUPO 1

• Valores em R$ • Não é promessa de resultado

Rubrica do responsável pelo estudo 55 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

O DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS E ANÁLISE FINANCEIRA: GRUPO 1 - ( 3 / 3 )

• Fluxo de Caixa 2022 a 2026 conforme DRE estimado;

• FC 2026 a 2031 majorado em 0,5% a.a (vegetativo);

• Fluxo de caixa sem inflação e antes do IR;

• Caprate em 5,38%, aplicado no FC 2031.; O CapRate foi mantido no patamar pré/início de pandemia conforme os dados da última atualização do estudo (julho/2020)

• a TIR é referencial e dependerá da forma de pagamento negociada;.Não foram considerados gastos com juros, o que poderá alterar a TIR o acréscimo desse gasto;

• Não é promessa de resultado.

• Cálculo do VPL descontado com taxa de 5,38% a.a.

Rubrica do responsável pelo estudo 56 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

O DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS E ANÁLISE FINANCEIRA: GRUPO 2 - ( 1 / 3 )

Rubrica do responsável pelo estudo 57 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

O DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS E ANÁLISE FINANCEIRA: GRUPO

• Valores em R$ • Não é promessa de resultado

Rubrica do responsável pelo estudo 58 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

O DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS E ANÁLISE FINANCEIRA: GRUPO 2 - ( 3 / 3 )

• Fluxo de Caixa 2022 a 2026 conforme DRE estimado;

• FC 2026 a 2031 majorado em 0,5% a.a (vegetativo);

• Fluxo de caixa sem inflação e antes do IR;

• Caprate em 5,38%, aplicado no FC 2031.; O CapRate foi mantido no patamar pré/início de pandemia conforme os dados da última atualização do estudo (julho/2020)

• a TIR é referencial e dependerá da forma de pagamento negociada; Não foram considerados gastos com juros, o que poderá alterar a TIR o acréscimo desse gasto;

• Não é promessa de resultado.

• Cálculo do VPL descontado com taxa de 5,38% a.a.

Rubrica do responsável pelo estudo 59 6. ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO - FINANCEIRA

CENÁRIOS DE RENTABILIDADE: DEFINIÇÃO DE CAPRATE

Como a definição influência a análise financeira, manteve-se a taxa calculada em Julho de 2021, data da última atualização do CIC SCM, pois entre a última atualização e a atual houve, devido a pandemia COVID-19, uma queda brusca na rentabilidade das propriedades hoteleiras.

.Dessa forma, o quadro baixo aponta o melhor índice de rentabilidade obtido em julho de 2020, conforme a pesquisa no mercado de condo-hotel na época no no website da empresa SoFlats (www.flats,com.br):

Rubrica do responsável pelo estudo 60 ÍNDICE

61 7. ANEXOS |FÓRMULA DA TAXA INTERNA DE RETORNO

Legenda: F: Fluxo de Caixa Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0. No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC capitalizado obtido pela aplicação da média simples do CapRate dos dez anos estimados na Análise Financeira no referido FC 10 ( FC/(Média da Rentabilidade Simples/CapRrate do FC 1 ao 10).

Rubrica do responsável pelo estudo 62 7. ANEXOS |TAXAS E ÍNDICES ECONÔMICOS DE LONGO PRAZO

Fonte: Banco Itaú Rubrica do responsável pelo estudo 63 7. ANEXOS |GLOSSÁRIO

Rubrica do responsável pelo estudo 64 7. ANEXOS |GLOSSÁRIO

Rubrica do responsável pelo estudo 65 7. ANEXOS |GLOSSÁRIO

Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o número de UHs que pode ser Absorção de Mercado acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária. Por exemplo: lobby, áreas Área Comum de lazer, corredores de circulação e escadas.

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a unidade habitacional, à qual Área Privativa somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências.

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é Área Útil conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel, devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic Fee Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos). Normalmente esta taxa é de 5%.

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns resumem-se à circulação Budget somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

Rubrica do responsável pelo estudo 66 7. ANEXOS |GLOSSÁRIO

Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de aluguel.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e banquetes). Outros setores, com Departamentos menores menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomenclatura Departamentos Menores.

Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários, treinamento, compras de Despesas Pré-Operacionais estoque, marketing de lançamento e etc.

Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos vendidos no mesmo período. Diária Média É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis conforme uma taxa de ocupação Estudo de Absorção definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market Share Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado concorrente definido.

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-se usar o sistema de Faturamento faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a hospedagem.

Rubrica do responsável pelo estudo 67 7. ANEXOS |GLOSSÁRIO

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas e instalações que FF&E não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de malas.

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena Flat cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.

Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua marca ou dos Franquia seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas Fundo de Reposição de Ativos (FRA) etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à propriedade Gastos de Capital (hotel), ex: IPTU.

Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro de receita, Gastos não distribuíveis pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente. Cesta Referencial

Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem sob sua Gerente Geral responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Rubrica do responsável pelo estudo 68 7. ANEXOS |GLOSSÁRIO

Gross Operational Profit É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as (GOP) receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo hotel: empreendimento aprovado nos órgãos público HIIP como hotel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar e, se preciso, incentivar melhorias Hotel Asset Manager nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidade, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento. Índice Ocupação determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Rubrica do responsável pelo estudo 69 7. ANEXOS |GLOSSÁRIO

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee) como remuneração pelos seus Operadora Hoteleira serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se maior que 1, o Penetração de Mercado produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente deste fluxo de Perpetuidade caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa determinada região PIB (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem parte do Pool Hoteleiro inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.

Rubrica do responsável pelo estudo 70 7. ANEXOS |GLOSSÁRIO

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a receita gerada Receita de Hospedagem pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se encarrega da Rede Hoteleira administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.

Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da operação do negócio Rentabilidade comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando, ela mede a receita RevPar total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos relativamente Segmento de Demanda homogêneos os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Rubrica do responsável pelo estudo 71 7. ANEXOS |GLOSSÁRIO

Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um investimento está Taxa de Atratividade adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em um VPL=0. Taxa Interna de Retorno (TIR) Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.

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