La Nuova Guida Completa 2021

GLI SPECIALI Bonus 1LA10% NUOVA GUIDA COMPLETA 2021

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BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

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3 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Tempi più lunghi per il 110% per riqualificare il costruito di Saverio Fossati

ono passati quasi nove mesi ficiare comunque della cessione del cre- dal varo di uno dei provvedi- dito o dell sconto in fattura. menti agevolativi più appe- Sono infatti queste due chance, illu- titosi ma anche più compli- strate diffusamente nelle pagine di que- cati della storia. Un super- sta guida, a fare la differenza: evitare la bonus, come ormai viene comunemen- rateazione decennale (qui comunque Ste chiamato, che rimborsa (subito) il possibile, ridotta a cinque rate e a quat- contribuente di quanto ha speso, tenen- tro per le spese del ), consentendo il do anche conto degli oneri finanziari. risparmio immediato di tutto o quasi Questo, a grandi linee. Ma i lettori del tutto l'importo, è la chiave di volta del Sole Ore sanno bene quanto sia com- vero appeal del superbonus. plesso comporrre il puzzle dei requisiti, In ogni caso, questa guida contiene dei materiali, delle assemblee condo- tutti gli elementi per capire come fun- miniali, dei controlli e delle attestazioni ziona il complesso meccanismo del dei professionisti. A partire dalle prime % e mettere proprietari, condòmini e guide e da quella dello scorso agosto, di amministratori in grado di dialogare tra cui questa rappresenta la nuova edizio- loro e con professionisti e consulenti. ne dopo le modifiche della legge di Bi- Tra meno di un mese, il prossimo lancio , la sete di informazioni è marzo, un'altra guida del Sole Ore sul cresciuta anche se non di pari passo con superbonus arriverà in edicola: sarà de- l'avvio dei lavori. E i tempi più lunghi per dicata ai problemi che devono affronta- i lavori, che in molti casi si estendono a re i professionisti come amministratori tutto il , rendono più realistico il condominiali, ingegneri, geometri, ar- raggiungimento dell'obbiettivo. chitetti, periti, avvocati e commerciali- In quasi cento pagine gli esperti del sti nei rapporti tra loro, con i general Sole Ore hanno potuto approfondire contractor, con le banche e con le impre- i punti principali del complesso sistema se. Un volume che completa questo e del % e delle agevolazioni che vengo- che chiude il cerchio dell'informazione no “trainate” sotto il profilo dell'ampia sul per cento.

detrazione o sotto quello di poter bene- © RIPRODUZIONE RISERVATA

4 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE SOMMARIO

Gli interventi Permessi 01 ammessi 05 e sicurezza Pagina 7 Pagina 63

Chi può Visto, congruità 02 beneficiare 06 e asseverazioni Pagina 35 Pagina 71

Il 110% Gli altri 03 in condominio 07 bonus Pagina 41 Pagina 79

Unifamiliari Il credito: sconto 04 e palazzine 08 o cessione Pagina 55 Pagina 87

1 GLI INTERVENTI AMMESSI BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

LE NOVITÀ Proroga di sei mesi ma per i condomìni ci sarà tutto il 2022

di Luca De Stefani

a legge di Bilancio ha vo spetterà anche per le spese sostenute previsto la proroga di sei dal ° luglio al dicembre . mesi, dal dicembre Inoltre, solo per le spese sostenute nel al giugno , del su- , la detrazione dovrà essere riparti- perbonus del % per ta in quattro quote annuali di pari im- l’ecobonus, il sismabonus, il fotovoltai- porto, a differenza delle cinque quote Lco e le colonnine. previste per le spese sostenute dal ° lu- Solo per i condomìni e per gli edifici glio al dicembre . multifamiliari a proprietario unico con Considerando i tempi lunghi per le non più di quattro unità immobiliari, approvazioni di lavori da parte delle che entro il giugno effettueran- amministrazioni comunali e delle no (in base al Sal e indipendentemente eventuali assemblee condominiali, ol- dal pagamento) lavori per almeno il % tre che delle difficoltà nell’eseguirli, dell’intervento complessivo, l’incenti- anche a causa delle attuali restrizioni

8 GLI INTERVENTI AMMESSI

sanitarie, però, sarebbe opportuna Iacp un’ulteriore proroga dei periodi del- Gli istituti autonomi case popolari l’agevolazione. (Iacp, comunque denominati) potranno beneficiare del superbonus del Colonnine % per gli interventi sul risparmio Anche per le colonnine di ricarica dei energetico qualificato (ecobonus) su- veicoli elettrici è prevista la proroga gli immobili, di loro proprietà ovvero del superbonus del % dal di- gestiti per conto dei Comuni, adibiti a cembre al giugno . La edilizia residenziale pubblica, per le manovra , però, prevede che, an- spese sostenute dal ° luglio e fi- che per le spese sostenute dal ° luglio no al dicembre . Prima della al dicembre , l’agevola- manovra , la scadenza era prevista zione si intenda «riferita ad una sola al giugno . colonnina di ricarica per unità immo- Per gli interventi effettuati dagli biliare». Non è chiaro se, in questi ca- Iacp, per i quali alla data del dicem- si, saranno fatti salvi gli interventi in bre saranno effettuati lavori per corso di esecuzione. almeno il % dell’intervento com- Inoltre, dovranno essere rispettati i plessivo, la detrazione del % spette- seguenti limiti di spesa, fatti salvi gli in- rà anche per le spese sostenute entro il terventi in corso di esecuzione: giugno . O mila euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’in- Terremoti dal 2008 terno di edifici plurifamiliari che siano È stato prorogato fino al giugno funzionalmente indipendenti e di- (in questo caso dal dicembre spongano di uno o più accessi autono- ) anche l’aumento del % dei limi dall’esterno; miti delle spese ammesse al super eco- O . euro per edifici plurifamiliari o bonus e al super sismabonus per gli in- condomìni che installino un numero terventi di ricostruzione riguardanti i massimo di otto colonnine; fabbricati danneggiati dai terremoti O . euro per edifici plurifamiliari o del (decreto legge ottobre , condomini che installino un numero numero ) e del (decreto legge superiore ad otto colonnine. aprile , numero ). Sono stati aggiunti a questo incentivo anche i Co- Proroga per i condomìni muni interessati da tutti gli eventi si- Solo per gli interventi effettuati dai con- smici avvenuti dopo il , a patto domìni, per i quali alla data del giu- che sia stato dichiarato lo stato gno saranno effettuati lavori per d’emergenza. almeno il % dell’intervento complessivo, la detrazione del % spetterà an- Altre novità che per le spese sostenute entro il di- La legge di Bilancio , poi, ha previ- cembre . sto le seguenti altre novità, in vigore dal

9 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Attenzione ai requisiti acustici O un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» se è dotata di almeno tre delle se- I requisiti acustici passivi degli edifici sono definiti dal guenti installazioni o manufatti di Dpcm del 5 dicembre 1997. Il Dpcm si applica nel caso proprietà esclusiva: impianti per di installazione o rifacimento anche parziale di impianti l’approvvigionamento idrico, per il tecnologici e nel caso di ristrutturazione di edifici esi- gas, per l’energia elettrica e per la cli- stenti (se si interviene su partizione interne orizzontali o matizzazione invernale; verticali, e sulle facciate degli edifici). Non si applica per O potranno beneficiare del super eco- tinteggiatura e restauro parziale delle facciate esistenti. bonus del % anche gli interventi fi- È d’obbligo quando si deva attestare l’abitabilità degli nalizzati all’eliminazione delle barriere edifici a fine lavori. Poiché il Superecobonus lavora su architettoniche previsti nell’articolo facciata e impianti di climatizzazione, parrebbe doversi -bis, comma , lettera e), del Tuir, a verificare l’indice dell’isolamento acustico standardiz- patto che venga effettuato almeno un zato di facciata (che fornisce il grado di protezione dal intervento «trainante» dell’ecobonus; rumore esterno) e la rumorosità degli impianti (sia all’in- O potranno beneficiare del superbo- terno degli edifici, qualora vi sia un cambio di terminali, nus del % anche le persone fisiche sia verso l’esterno, nel caso di sistemi che prevedano (sempre con il limite di due unità im- l’uso di sistemi a compressione e/o ventilatori). mobiliari per il super ecobonus su sin- L.R. gole unità, non sulle parti comuni), per gli interventi anche «su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se , per il superbonus del %: posseduti da un unico proprietario o in O potranno beneficare del superbo- comproprietà da più persone fisiche». nus anche gli edifici privi di Ape, perché La legge di Bilancio , infine, ha sprovvisti di copertura, di uno o più prorogato al dicembre tutti i bo- muri perimetrali, o di entrambi, a patto nus per la casa, confermando quella che che al termine degli interventi (che de- ormai è una consuetudine: vono comprendere anche l’isolamento O % per il recupero del patrimonio termico anche in caso di demolizione e edilizio; ricostruzione o di ricostruzione su se- O ----% per il sismabonus dime esistente), venga raggiunta una (proroga al già prevista); classe energetica in fascia A; O % per il bonus mobili (limite di O nel cartello esposto presso il cantiere, in spesa, peraltro, aumentato a mila eu- un luogo ben visibile e accessibile, deve es- ro dai vecchi mila euro); sere indicata anche la seguente dicitura: O % per il bonus giardini; «Accesso agli incentivi statali previsti dalla O -----% per l’eco- legge luglio , numero , superbo- bonus; nus per cento per interventi di efficien- O % per il bonus facciate.

za energetica o interventi antisismici»; © RIPRODUZIONE RISERVATA

10 GLI INTERVENTI AMMESSI

IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO L’Iva agevolata al 10% accompagna il bonus di Luca De Stefani Dre Lombardia /, e /) e quello trainato al % relativo alla so- gli interventi agevolati con il stituzione degli infissi esterni, serra- superbonus del %, l’aliquota menti e persiane con serrande, con mo- Iva applicabile può essere del difica di materiale o tipologia di infisso %,A del % o del %, a seconda del tipo (circolare ministeriale febbraio di bene o di servizio acquistato, del tipo , n. /E), sono delle manutenzio- di unità immobiliare in cui viene effet- ni straordinarie. tuato l’intervento e del tipo di eventuale L’aliquota Iva al % è applicabile an- autorizzazione comunale che viene ri- che alle prestazioni di servizi dipen- chiesta. Ci concentriamo sull’Iva agevo- denti da contratti di appalto, subappal- lata al % che riguarda la maggior parte to o d’opera, per la realizzazione degli dei lavori legati al per cento. interventi di restauro e risanamento L’utilizzo congiunto della super de- conservativo, di ristrutturazione edili- trazione con l’applicazione dell’aliquo- zia o urbanistica (quindi, non per le mata Iva agevolata del % è possibile per nutenzioni) su qualsiasi fabbricato le prestazioni di servizi dipendenti da (quindi, non solo abitativo), compren- contratti di appalto, di prestazione sive dei «beni finiti» e delle materie pri- d’opera o di fornitura con posa in opera, me e semilavorate. Può essere agevola- per le manutenzioni ordinarie e straor- to con Iva al % anche l’acquisto di dinarie, per i restauri e risanamenti «beni finiti» (escluse, quindi, le mate- conservativi e le ristrutturazioni edili- rie prime e semilavorate), compresi i zie (articolo , comma , lettere a, b, c, d, servizi accessori di posa in opera (qui Dpr /) su fabbricati a prevalente prevale correttamente la fornitura), destinazione abitativa privata, com- destinati a interventi di restauro e risa- prensive dei «beni finiti» (con limita- namento conservativo, di ristrutturazioni per i beni significativi) e delle ma- zione edilizia o urbanistica su qualsiasi terie prime e semilavorate (articolo , fabbricato. comma , lettera b, legge dicembre Le persone fisiche calcolano la detra- , numero ). Ad esempio, l’inter- zione Irpef del % sulle spese per gli vento «trainante» al % relativo alla interventi edili sull’importo della fattu- sostituzione della caldaia con le nuove ra, comprensivo di Iva. caratteristiche richieste (risoluzioni © RIPRODUZIONE RISERVATA

11 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Il quadro dei lavori per i quali spetta il superbonus

Gli interventi per risparmio energetico STIMA DEI TEMPI DI ESECUZIONE «qualificato», misure antisismiche «speciali»pannelli fotovoltaici e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

Intervento «trainante» 1: l'intervento di “isolamento termico” (con “materiali La durata di realizzazione di un intervento isolanti” che rispettano i “criteri ambientali minimi” del DM dell’ambiente 11 di isolamento termico varia molto dalla ottobre 2017) delle “superfici opache verticali” (pareti isolanti o cappotti, anche tipologia e dalla dimensione dell'edificio sulla superficie intera delle pareti), orizzontali (pavimenti, coperture e solai) e oggetto di riqualificazione. Altra variabile inclinate (falde di copertura del sottotetto, anche se questo non è riscaldato), che non da poco è il numero di operai interessa “l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore” al 25% della impiegato. In generale si può stimare che “superficie disperdente lorda”: per un condominio di 20-40 unità - «dell’edificio», si ritiene inteso come l’intero fabbricato cielo-terra, ai sensi della immobiliari su cui lavorino almeno 6 voce n. 32 dell’allegato A («quadro delle definizioni uniformi») del dpcm del 20 operatori in contemporanea, una ottobre 2016 (regolamento edilizio-tipo) e non inteso come la singola unità riqualificazione energetica dell'involucro immobiliare di un edifico, come possibile per l’articolo 2 del Dlgs 192/2005 opaco non possa durare meno di 3 mesi. (rendimento energetico nell'edilizia); Per una villetta a schiera invece, qualora - della singola “unità immobiliare situata all’interno" di case a schiera (cioè di siano almeno 4 opratori a lavorare sempre "edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più in contemporanea, la tempistica prevista è accessi autonomi dall’esterno”) (articolo 119, comma 1, lettere a, decreto legge di almeno 1 mese. 19 maggio 2020, n. 34).

Intervento «trainante» 2: l'intervento sulle “parti comuni degli edifici” (che per la Intervenire su un impianto termico circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.2, richiede una precisa valutazione contrariamente da quanto detto dalla norma, devono essere solo «in preliminare: se si interviene solo in condominio»), per: centrale termica, riqualificandola anche a) la “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti”: globalmente, si può stimare un tempo di - con “impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura realizzazione che varia tra 1 e 4 settimane di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe a seconda del tipo e della dimensione A" (regolamento UE n. 811/2013 del 18 febbraio 2013), "a pompa di calore, ivi dell'impianto. Se invece si opera anche a compresi gli impianti ibridi o geotermici” ovvero; livello di distribuzione o di terminali di - con “impianti di microcogenerazione o a collettori solari”. emissione, si deve immaginare un dilatarsi b) le “spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito”; dei tempi, che possono arrivare anche a c) “l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente”, ma solo nei “Comuni mesi. montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE” (articolo 119, comma 1, lettera b, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).

12 GLI INTERVENTI AMMESSI

Sì, il super bonus del 110% Il 110% è possibile Sì, spetta il super Sì, spetta il super No, il super bonus del (in 5 anni, 4 anni per il l'isolamento termico della bonus del 110% (in 5 bonus del 110%. Il 110% non spetta per 2022) spetta, con i singola unità residenziale anni, 4 anni per il 25% si calcola sulla queste unità immobiliari, seguenti limiti di spesa: in condominio, se si 2022). Il 25% si calcola superficie secondo la circolare delle - 40.000 euro “moltiplicati coinvolge almeno il 25% sulla superficie disperdente lorda Entrate del 08 agosto per il numero delle" prime 8 «della superficie disperdente lorda della dell’edificio 2020, n. 24/E, paragrafo "unità immobiliari che disperdente lorda singola “unità unifamiliare. Il limite 2.1.1, oltre che le Faq 3 e compongono l’edificio"; complessiva dell’edificio immobiliare situata di spesa è di 50.000 5 della Guida dell’agenzia - 30.000 euro “moltiplicati medesimo e comporti il all’interno" delledificio euro “per gli edifici delle Entrate sul super per il numero delle unità miglioramento di due classi plurifamiliari. Il limite unifamiliari", ma per bonus del 110% del 24 immobiliari che energetiche dell’intero di spesa è di 50.000 un «numero massimo luglio 2020. In questo compongono l’edificio", edificio» (intero fabbricato euro per unità di due unità caso, inoltre, nella norma oltre le prime 8 unità cielo-terra) (faq delle immobiliare, ma per un immobiliari». agevolativa immobiliari (circolare delle Entrate e la risposta del 24 «numero massimo di mancherebbe il limite di Entrate del 08 agosto settembre 2020, n. 408). due unità immobiliari». spesa massima. 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.1).

Sì, il super bonus del 110% No, il super bonus del No, il super bonus del 110% non spetta, perché questo intervento è (in 5 anni, 4 anni per il 110% non spetta, perché agevolato solo se viene effettuato su “parti comuni degli edifici” (le 2022) spetta, con i questo intervento è quali, per la circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, seguenti limiti di spesa: agevolato solo se viene paragrafo 2.1.2, contrariamente da quanto detto dalla norma, devono - 20.000 euro “moltiplicati effettuato sulle “parti essere solo «in condominio»), mentre nelle unità immobiliari elencate per il numero delle" prime 8 comuni degli edifici”. in alto non vi sono parti comuni. "unità immobiliari che compongono l’edificio"; - 15.000 euro “moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio", oltre le prime 8 unità immobiliari (circolare delle Entrate dell’8/8 2020, n. 24/E,paragrafo 2.1.2).

13 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Il quadro dei lavori per i quali spetta il superbonus

STIMA DEI TEMPI Gli interventi per risparmio energetico «qualifica- DI ESECUZIONE to», misure antisismiche «speciali»pannelli fotovoltaici e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

Intervento «trainante» 3: l'intervento sugli “edifici unifamiliari” o sulle singole Intervenire sull'impianto termico di un "unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano edificio unifamiliare comporta un tempo di funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi realizzazione di qualche giorno (se si dall'esterno” per: interviene a livello del solo sistema di a) la “sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti”: generazione) a qualche settimana (se si • con “impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua interviene anche sul sistema di distribuzione calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A" e sui terminali di emissione) (regolamento UE n. 811/2013 del 18 febbraio 2013), a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici” ovvero; • con “impianti di microcogenerazione, a collettori solari”; • con “caldaie a biomassa” con prestazioni emissive almeno di classe 5 stelle (DM 7 novembre 2017, n. 186), solo nelle “aree non metanizzate nei Comuni non interessati" dalle suddette procedure Ue di infrazione; b) le “spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito”; c) “l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente” come descritto al punto precedente e con le stesse limitazioni (articolo 119, comma 1, lettera c, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34). Misure antisismiche «speciali» dell'articolo 16, comma 1-septies, decreto legge Gli interventi strutturali riguardanti il 4 giugno 2013, n. 63, senza dover effettuare almeno uno dei 3 interventi recupero del patrimonio edilizio possono «trainanti». Sono interventi «trainanti» per i pannelli fotovoltaici e i sistemi di essere i più svariati: da piccole opere come la accumulo. riparazione di una trave o l'inserimento di una catena, fino alla demolizione e ricostruzione di un intero edificio. Chiaramente anche le tempistiche relative sono le più svariate, in funzione del tipo d'intervento, dell'estensione del fabbricato, della tecnoclogia scelta, dell'invasività del cantiere legata alla continuità di utilizzo degli occupanti. Il range potrebbe variare tra qualche giorno a diversi mesi. Interventi di "demolizione e ricostruzione”, con modifica della sagoma e Tempi non quantificabili, legati alla tipologia aumento della volumetria, ai sensi del nuovo articolo 3, comma 1, lettera d), e all’ampiezza delll’edificio e al progetto Dpr 6 giugno 2001, n. 380 (articolo 119, comma 3, decreto legge 19 maggio edilizio 2020, n. 34), a patto che il soggetto benefici del super bonus del 110% per almeno uno dei tre interventi «trainanti» (Guida delle Entrate del 24 luglio 2020, paragrafo 6).

14 GLI INTERVENTI AMMESSI

INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI EFFETTUATI DA «PERSONE FISICHE, AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ DI IMPRESA, ARTI E «CONDOMÌNI» SU "PARTI COMUNI PROFESSIONI» (COMMA 9, LETTERA B), COSIDDETTI "PRIVATI", SU "UNITÀ IMMOBILIARI", NON ACCATASTATE NELLE DI EDIFICI RESIDENZIALI IN CATEGORIE A/1, A/8 E A/9. CONDOMINIO” (2). LA DETRAZIONE DEL 110% SPETTA AI INTERVENTI EFFETTUATI DAI INTERVENTI INTERVENTI EFFETTUATI INTERVENTI EFFETTUATI DAI CONDÒMINI, ANCHE PER UN PRIVATI SU “SINGOLE UNITÀ EFFETTUATI DAI PRIVATI DAI PRIVATI SU UN PRIVATI SU UN EDIFICIO NUMERO MAGGIORE DI 2 UNITÀ IMMOBILIARI RESIDENZIALI E SU "UNITÀ IMMOBILIARI “EDIFICIO UNIFAMILIARE", COSTITUTO DA UN'UNICA UNITÀ IMMOBILIARI (ANCHE SE IMPRESE, RELATIVE PERTINENZE SITUATE ALL'INTERNO CIOÈ “UN’UNICA UNITÀ IMMOBILIARE NON PROFESSIONISTI O SOCIETÀ) ALL’INTERNO DI EDIFICI IN DI EDIFICI IMMOBILIARE URBANA DI "UNIFAMILIARE" (O NON DETENTORI DELLE UNITÀ CONDOMINIO” (2). AD PLURIFAMILIARI CHE PROPRIETÀ ESCLUSIVA, RESIDENZIALE). AD ESEMPIO, UN IMMOBILIARI CHE COMPONGONO ESEMPIO, L'APPARTAMENTO SIANO FUNZIONALMENTE CAPANNONE O UN UFFICIO, CHE L’EDIFICIO CONDOMINIALE, LE AL 5 PIANO DI UN FUNZIONALMENTE INDIPENDENTE, CHE COSTITUISCE UN EDIFICIO. QUALI POSSONO ESSERE CONDOMINIO. INDIPENDENTI (3) E DISPONGA DI UNO O PIÙ ABITAZIONI (ANCHE SECONDARIE DISPONGANO DI UNO O ACCESSI AUTONOMI E CAT. CATASTALI A/1, A/8 E A/9) PIÙ ACCESSI AUTONOMI DALL’ESTERNO E E ANCHE UNITÀ NON ABITATIVE, DALL'ESTERNO”. AD DESTINATO MA SOLO PER I CONDOMÌNI CON ESEMPIO, LA CASA DI ALL’ABITAZIONE DI UN SUPERFICIE RESIDENZIALE VILLETTE A SCHIERA, SINGOLO NUCLEO SUPERIORE AL 50% (CIRC. 24/ COME LE BI O LE TRI FAMILIARE”. AD ESEMPIO, E/2020) (COMMA 9, LETTERA A). FAMILIARI UNA VILLA. ORIZZONTALI. No, il super bonus del 110% No, il super bonus del Sì, il super bonus del 110% (in 5 anni, 4 anni No, il super bonus del 110% per questo intervento non 110% non spetta, perché per il 2022) spetta per la persona fisica. Sia non spetta, perché questo spetta sulle parti comuni, questo intervento è per gli impianti che per l'allacciamento, negli intervento è agevolato solo perché è agevolato solo se agevolato solo se viene «edifici unifamiliari» e nelle "unità se viene effettuato sugli viene effettuato sugli effettuato sugli «edifici immobiliari situate all'interno di edifici «edifici unifamiliari» o sulle «edifici unifamiliari» o sulle unifamiliari» o sulle "unità plurifamiliari che siano funzionalmente case a schiera. "unità immobiliari situate immobiliari situate indipendenti e dispongano di uno o più all'interno di edifici all'interno di edifici accessi autonomi dall'esterno”, il limite di plurifamiliari che siano plurifamiliari che siano spesa agevolato è pari a 30.000 euro, ma funzionalmente funzionalmente per un «numero massimo di due unità indipendenti e dispongano indipendenti e immobiliari». di uno o più accessi dispongano di uno o più autonomi dall'esterno”. accessi autonomi dall'esterno”.

Sì. Le misure antisismiche «speciali», sulle «costruzioni adibite ad abitazione» (anche più di «due No, il super bonus del 110% unità immobiliari», Guida dell’agenzia delle Entrate del 24 luglio 2020 sul super bonus del 110%, faq non spetta, perché le misure 25) nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.4), possono antisismiche sono agevolate beneficiare del super bonus del 110% (in 5 anni, 4 anni per il 2022) anche se non viene effettuato al 110% solo sulle abitazioni uno dei tre interventi «trainanti», ma solo se si rispettano i requisiti soggettivi del comma 9 (circolare della 24/E/2020, (condomìni, «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», ecc.). paragrafo 2.1.4). Gli immobili adibiti ad «attività produttive» (che sono agevolati, per gli interventi antisismici, con le detrazioni standard Irpef e Ires del 50-70-75-80-85%) non sono indicati nell’elenco delle unità immobiliari agevolate con il 110%, riportato nella circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, al paragrafo 2 (interpretazione confermata dalle Faq 3 e 5 della Guida dell’agenzia delle Entrate sul super bonus del 110% del 24 luglio 2020, oltre che dal paragrafo 2.1.4 della circolare della 24/ E/2020).

Sì, nel rispetto delle condizioni previste dai requisiti tecnici del decreto Mise 6 agosto 2020 (dei DM No, il super bonus del 110% 19 febbraio 2007 e 11 marzo 2008, per i lavori iniziati primag del 6 ottobre 2020) e se c'è l'aumento non spetta per queste unità delle 2 classi energetiche, potranno beneficiare della detrazione del 110%, prevista per l’ecobonus, immobiliari, secondo la comprensivo dei 3 interventi «trainanti» (in 5 anni, 4 anni per il 2022), anche gli interventi di circolare delle Entrate dell'8 "demolizione e ricostruzione”. Vanno rispettati i requisiti soggettivi e oggettivi dell’articolo 119, agosto 2020, n. 24/E, par. comma 9, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (condomìni, «persone fisiche, al di fuori 2.1.1, oltre che le Faq 3 e 5 dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni», ecc.), oltre che, solo per le persone fisiche, della Guida dell’agenzia delle quelli del comma 10, relativamente ad un «numero massimo di due unità immobiliari». Entrate sul super bonus del 110% del 24/7/2020.

15 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

Il quadro dei lavori per i quali spetta il superbonus

STIMA DEI TEMPI Gli interventi per risparmio energetico «qualifica- DI ESECUZIONE to», misure antisismiche «speciali»pannelli fotovoltaici e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

Altri interventi dell’ecobonus dell’articolo 14 del decreto legge 63/2013, su Per la stima delle tempistiche di esecuzione, si edifici sottoposti “ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni rimanda a quanto previsto per gli specifici culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42) o per interventi quelli in cui gli interventi «trainanti» sono “vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali", anche se non viene eseguito uno dei tre interventi «trainanti» (articolo 119, comma 2, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).

Gli altri interventi dell’ecobonus non «trainanti» dell’articolo 14 del decreto Gli interventi trainati hanno tempi di legge 63/2013 e dal 2021 quelli “finalizzati alla eliminazione delle barriere esecuzione molto variabili: si può andare da architettoniche” (ascensori e montacarichi) previsti nell’articolo 16-bis, qualche giorno per la sostituzione degli infissi comma 1, lettera e), del Tuir, a patto che il soggetto benefici del super bonus (per i quali possono però essere lunghi i tempi del 110% per almeno uno dei tre interventi «trainanti». Attenzione che per la di attesa) o delle caldaiette, a qualche nota (*) dell'allegato B del decreto requisiti del Mise del 6 agosto 2020 e/o per settimana per la realizzazione di interventi di la tabella a pagina 4 delle istruzioni della Comunicazione dell’opzione per la coibentazione localizzati. cessione o lo sconto in fattura (provvedimento delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 283847), non tutti gli interventi dell'ecobonus sono trainati al 110%.

Colonnine di ricarica dei veicoli elettrici (articolo 16-ter, decreto-legge 4 L'installazione di colonnine di ricarica dei giugno 2013, n. 63), a patto che il soggetto benefici del super bonus del 110% veicoli elettrici è una attività che richiede al per almeno uno dei tre interventi «trainanti». massimo qualche giorno di lavoro, a patto però di avere a disposizione tutto il materiale necessario e aver già ottenuto le dovute autorizzazioni.

Pannelli fotovoltaici e sistemi di accumulo (articolo 16-bis, comma 1, lettera Dipende dalla dimensione dell'impianto che si h, Tuir) a patto che il soggetto benefici del super bonus del 110% per almeno va a realizzare, ma in generale si può uno dei seguenti interventi: uno dei 3 interventi «trainanti» o un intervento considerare che un impianto fotovoltaico antisismico. richiede qualche giorno di lavoro (se di dimensioni sui 3 kW) ad al massimo qualche settimana (se di dimensioni maggiori)

(1) Una spesa «trainante» effettuata sulle parti comuni condominiali consente ai condòmini di beneficiare del super bonus del 110% per le altre spese non «trainanti» sulle singole unità immobiliari (abitazioni, anche secondarie), in discontinuità con quanto affermato per il bonus mobili dalla circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafo 3.2 (esempio 1 della Guida dell'agenzia delle Entrate del 24 luglio 2020 sul super bonus del 110%). (2) Secondo la circolare delle Entrate dell'8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 1.1, la norma agevolativa del super bonus del 110% fa riferimento “espressamente ai «condomìni» e non alle «parti comuni» di edifici”, pertanto, “l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica” (articoli da 1117 a 1139 del Codice Civile). Per questo motivo, per l'agenzia delle Entrate, il super bonus «non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti». Questo chiarimento è in contrasto con le risposte 22 maggio 2020, nn. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293, che hanno concesso l'agevolazione sugli interventi su parti comuni non condominiali, finalizzati “”congiuntamente alla riduzione del rischio sismico”” e “”alla riqualificazione energetica”” (articolo 14, comma 2-quater.1, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63), nonostante la relativa norma la limitasse espressamente ai lavori «su parti comuni di

16 GLI INTERVENTI AMMESSI

INTERVENTI EFFETTUATI DAI «CONDOMÌNI» SU INTERVENTI EFFETTUATI DA «PERSONE FISICHE, AL DI FUORI DELL’ESERCIZIO DI ATTIVITÀ DI IMPRESA, "PARTI COMUNI DI EDIFICI RESIDENZIALI IN ARTI E PROFESSIONI» (COMMA 9, LETTERA B), COSIDDETTI "PRIVATI", SU "UNITÀ IMMOBILIARI", NON CONDOMINIO” (2). LA DETRAZIONE DEL 110% ACCATASTATE NELLE CATEGORIE A/1, A/8 E A/9. SPETTA AI CONDÒMINI, ANCHE PER UN NUMERO MAGGIORE DI DUE UNITÀ IMMOBILIARI (ANCHE SE INTERVENTI INTERVENTI EFFETTUATI INTERVENTI EFFETTUATI INTERVENTI IMPRESE, PROFESSIONISTI O SOCIETÀ) EFFETTUATI DAI DAI PRIVATI SU "UNITÀ DAI PRIVATI SU UN EFFETTUATI DAI DETENTORI DELLE UNITÀ IMMOBILIARI CHE PRIVATI SU “SINGOLE IMMOBILIARI SITUATE “EDIFICIO UNIFAMILIARE", PRIVATI SU UN COMPONGONO L’EDIFICIO CONDOMINIALE, LE UNITÀ IMMOBILIARI ALL'INTERNO DI EDIFICI CIOÈ “UN’UNICA UNITÀ EDIFICIO COSTITUTO QUALI POSSONO ESSERE ABITAZIONI (ANCHE RESIDENZIALI E PLURIFAMILIARI CHE IMMOBILIARE URBANA DI DA UN'UNICA UNITÀ SECONDARIE E CATEGORIE CATASTALI A/1, A/8 E RELATIVE SIANO FUNZIONALMENTE PROPRIETÀ ESCLUSIVA, IMMOBILIARE NON A/9) E ANCHE UNITÀ NON ABITATIVE, MA SOLO PERTINENZE INDIPENDENTI (3) E FUNZIONALMENTE "UNIFAMILIARE" (O PER I CONDOMÌNI CON SUPERFICIE RESIDENZIALE ALL’INTERNO DI DISPONGANO DI UNO O INDIPENDENTE, CHE NON RESIDENZIALE). SUPERIORE AL 50% (CIRCOLARE 24/E/2020) EDIFICI IN PIÙ ACCESSI AUTONOMI DISPONGA DI UNO O PIÙ AD ESEMPIO, UN (COMMA 9, LETTERA A). CONDOMINIO” (2). DALL'ESTERNO”. AD ACCESSI AUTONOMI CAPANNONE O UN AD ESEMPIO, ESEMPIO, LA CASA DI DALL’ESTERNO E UFFICIO, CHE L'APPARTAMENTO AL VILLETTE A SCHIERA, DESTINATO COSTITUISCE UN 5 PIANO DI UN COME LE BI O LE TRI ALL’ABITAZIONE DI UN EDIFICIO. CONDOMINIO. FAMILIARI ORIZZONTALI. SINGOLO NUCLEO FAMILIARE”. AD ESEMPIO, UNA VILLA.

Per questi interventi sulle parti comuni Per questi interventi non «trainanti», spetta il super bonus del No, il super bonus condominiali (1), spetta il super bonus del 110% (in 5 anni, 4 anni per il 2022) alla persona fisica, ma per un del 110% non 110% (in 5 anni, 4 anni per il 2022) al «numero massimo di due unità immobiliari». spetta per queste «condomìnio». unità immobiliari, secondo la circolare delle Entrate dell'8 Sì. Dopo un intervento «trainante» Sì. Dopo un intervento «trainante» dell'ecobonus (o l'antisismico agosto 2020, n. dell'ecobonus (o l'antisismico «speciale» «speciale» al 110%, solo per il fotovoltaico e i sistemi di 24/E, paragrafo al 110%, solo per il fotovoltaico e i sistemi accumulo), la persona fisica può beneficiare del super bonus del 2.1.1, oltre che le di accumulo), il «condomìnio» può 110% (in 5 anni, 4 anni per il 2022) anche per questi interventi, Faq 3 e 5 della beneficiare del super bonus del 110% (in che vengono «trainati». Per l'ecobonus e indirettamente per le Guida dell’agenzia 5 anni, 4 anni per il 2022) anche per colonnine, solo per un «numero massimo di due unità delle Entrate sul questi interventi, che vengono «trainati» immobiliari». super bonus del (1). 110% del 24 luglio 2020.

edifici condominiali». In questi casi, il super bonus del 110%, per le Entrate, non si applica neanche “”con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un condominio”” (risposta del 10 settembre 2020, n. 329). Dal primo gennaio 2021, possono beneficare del super bonus del 110% anche le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione (sempre con il limite di due unità immobiliari per il super ecobonus su singole unità, non sulle parti comuni), per gli interventi anche «su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche» (articolo 119, comma 9, lettera a, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, modificato dall'articolo 1, comma 66 della Legge di Bilancio 2021). (3) Un'unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» se è “dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva”: impianti per l'approvvigionamento idrico, per il gas, per l'energia elettrica e per la climatizzazione invernale (articolo 119, comma 1-bis, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, introdotto dall'articolo 1, comma 66 della Legge di Bilancio 2021).

17 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

IL MERCATO Rinnovamento premiato da rivalutazioni fino al 30%

di Fabio Giulio Sandrini degli impianti di climatizzazione invernale e per la produzione di acqua l super ecobonus del % si basa calda centralizzata. sulla necessità di rendere il patri- Grazie a queste possibilità, la rivaluta- monio immobiliare sempre più zione dell’immobile si basa anche sul- Iprotetto dalle insidie climatiche, con la l’effettivo risparmio delle spese condo- finalità di utilizzare sempre meno ener- miniali di riscaldamento e acqua calda, gia per proteggersi dalle temperatur che si evidenzia moltissimo quando si troppo fredde o troppo calde. Tende poi passa a gestire il riscaldamento e l’acqua ad incentivare l’utilizzo di energia rin- calda sanitaria mediante impianti con novabile e quindi a disincentivare l’uti- generatori a pompa di calore. lizzo di gas e derivati del petrolio per cli- In molti casi questa impiantistica fa matizzare gli ambienti, attraverso l’ap- promuovere sotto l’aspetto energetico plicazione di coibentazioni sui tetti e lo stabile direttamente in una delle clas- sulle facciate degli stabili e la installa- si A, la lettera magica che ha rilanciato il zione di infissi performanti. mercato immobiliare soprattutto nelle Questi interventi si traducono inevi- grandi città, e Milano rappresenta tabilmente in una riqualificazione im- l’esempio più eclatante. mediata dello stabile per quanto con- La riqualificazione degli stabili grazie cerne l’aspetto architettonico, l’integri- al super ecobonus si traduce in un au- tà e la funzionalità dell’involucro e degli mento del valore di mercato della unità impianti rinnovati, ne consegue anche immobiliare che può variare da un mi- un aumento del valore dell’immobile nimo del % fino al per cento%. Ov- basato sul rinnovo puramente edilizio. viamente anche il valore locativo au- Ma il salto di qualità deriva dalla finalità menta in funzione del comfort abitati- principale dell’intervento, che è rappre- vo. Senza considerare il tema delle spe- sentato dal risparmio energetico. se condominiali, che risulteranno Tutti sappiamo che, per accedere ai ridotte. Facendo degli esempi pratici, gli benefici fiscali, bisogna progettare in- aumenti del canone mensile per appar- terventi che permettano il migliora- tamenti di circa metri quadri si pos- mento di almeno due classi energeti- sono concretizzare in euro al mese che e, per questo, sono previsti budget solo perché sono diminuite le spese.

adeguati anche rilevanti per il rinnovo © RIPRODUZIONE RISERVATA

18 GLI INTERVENTI AMMESSI

GLI INTERVENTI TRAINANTI Cappotto e nuove caldaie per il doppio salto di classe di Luca Rollino garantire il requisito, e queste tecnologie non sono esclusive tra loro. articolo del Dl / di- La soluzione più comune è quella del spone ai commi , e , che le «cappotto»: uno strato isolante posto detrazioni per interventi di ef- sulla superficie esterna delle pareti di- L’ficienza energetica si applichino nella sperdenti. La soluzione è ottima per ri- misura del % per le spese sostenute solvere la maggior parte dei cosiddetti (nel periodo dal ° luglio fino al «ponti termici», ovvero i punti in cui vi giugno ) per tre tipologie di inter- sono discontinuità che generano un venti. Questi interventi sono definiti incremento delle dispersioni termi- trainanti, in quanto consentono di ga- che. Il cappotto garantisce la correzio- rantire l’applicazione dell’aliquota del ne dei ponti termici legati a solai, pila- % anche a tutti gli altri interventi di stri e infissi, mentre poco può fare per riqualificazione energetica incentivati correggere i ponti termici legati ai bal- con aliquota ordinaria. coni. Qualora l’edificio rientri nel cam- po di applicazione della legislazione Il cappotto antincendio, gli isolanti dovranno es- Il primo intervento trainante è l’isola- sere conformi a quanto previsto per mento termico delle superfici opache evitare la propagazione di un eventua- verticali, orizzontali e inclinate che in- le incendio. Operativamente, il mate- teressano l’involucro dell’edificio con riale isolante viene posato sulla super- un’incidenza superiore al % della su- ficie previa pulizia e preparazione del- perficie disperdente lorda dell’edificio la medesima, e viene poi fissato trami- medesimo. I materiali isolanti utilizzate elementi meccanici o colla. La ti devono rispettare i criteri ambientali finitura prevede una rasatura esterna, minimi (Cam) del Dm ottobre . con successiva tinteggiatura della su- L’intervento deve essere in grado di ga- perficie intonacata. rantire una prestazione della superfi- Una soluzione ulteriore è rappre- cie coibentata migliore rispetto ai limi- sentata dall’insufflaggio, ovvero l’in- ti previsti dal decreto del agosto serimento di materiale sfuso nelle in- «decreto Requisiti ecobonus», in vigo- tercapedini vuote delle pareti. Meno re da ottobre . Differenti sono le invasivo esteticamente del cappotto, soluzioni tecnologiche utilizzabili per l’insufflaggio presenta un grosso limi-

19 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

te: non risolve i ponti termici, e rischia terstiziale (all’interno della struttura). di non garantire il rispetto dei requisiti Si tratta dell’unica soluzione plausibile previsti dal Dm giugno . Una quando la superficie esterna è vincolata buona soluzione, seppur molto costo- e non può essere oggetto di un isola- sa, è l’abbinamento dell’insufflaggio al mento a cappotto. Grande attenzione cappotto: si riduce lo spessore del cap- deve essere fatta, in questo caso, ai pon- potto e si garantisce la correzione dei ti termici e alla loro correzione. ponti termici. Infine, altra soluzione è quella di col- Gli impianti locare l’isolante sulla superficie intera Il secondo intervento trainante è la so- delle pareti: si tratta di una soluzione stituzione di un impianto di riscalda- invasiva, che opera su parti private del- mento esistente con un impianto a l’edificio (mentre la facciata è condomi- pompa di calore (o con caldaia a con- niale) e richiede quindi l’autorizzazio- densazione o con sistema di microco- ne dei singoli occupanti delle varie uni- generazione). Una pompa di calore tà immobiliari. Tale soluzione deve es- funziona pompando energia da uno sere attentamente progettata in quanto spazio a temperatura più bassa a uno a si rischia la formazione di condensa in- temperatura più alta. Le pompe di calore sono adatte per lavorare abbinate a un sistema fotovoltaico, in grado di Impianti fotovoltaici e accumulo produrre l’energia a loro necessaria per funzionare. La caldaia a condensazione rappre- La tecnologia fotovoltaica consente di produrre ener- senta invece la soluzione più efficiente gia elettrica attraverso la radiazione solare. I moduli quando si voglia ricorrere alla combu- fotovoltaici vengono caratterizzati da un punto di vista stione. Deve il suo nome alla capacità tecnico attraverso la cosiddetta “potenza di picco”: si di recuperare il calore contenuto nei tratta della potenza elettrica massima erogabile dal fumi di combustione che, pertanto, modulo in condizioni ottimali di irraggiamento solare, e raffreddandosi, parzialmente conviene indicata con il simbolo kWp (kilowatt di picco). densano. Benché rientrante tra gli in- Per dimensionare un impianto fotovoltaico si parte terventi trainanti, la sostituzione di un sempre dal fabbisogno energetico dell’edificio: si de- impianto di riscaldamento con im- vono conoscere i consumi elettrici annui cui l’impianto pianto con caldaia a condensazione fotovoltaico dovrà far fronte. La capacità produttiva di difficilmente (per non dire mai!) è in un impianto dipende dal materiale, dall’esposizione dei grado di garantire il duplice salto di pannelli, dalla loro inclinazione e dalla modalità di in- classe richiesto per l’ottenimento della stallazione (in aderenza o meno alle superfici di appog- detrazione: si tratterà, anche in questo gio). L'esposizione ottimale prevede che l'impianto caso quindi, di effettuare altri inter- fotovoltaico non sia rivolto a Nord con un’inclinazione venti congiunti, volti a ridurre le di- compresa tra i 30° e i 35° rispetto all’orizzontale spersioni termiche dell’involucro.

20 GLI INTERVENTI AMMESSI

LE SINGOLE UNITÀ I lavori sulle parti comuni «trainano» quelli privati di Luca De Stefani di acquistare mobili e grandi elettrodomestici da destinare all’arredo e una spesa trainante agevo- della propria unità immobiliare». lata con il superbonus Iel Per il bonus mobili, infatti, se il % viene effettuata dal condominio fa un intervento, ad Scondominio sulle parti comuni esempio, di manutenzione ordina- condominiali, questa può trainare ria nelle parti comuni, detraibile l’agevolazione fiscale del % an- per i condòmini, può spettare il bo- che agli altri interventi dell’ecobonus mobili anche per l’acquisto dei nus, effettuati da parte dei condò- mobili e degli elettrodomestici fi- mini sulle singole unità immobi- nalizzati ad arredare gli spazi co- liari del condominio, come i nego- muni (ad esempio, portineria, al- zi, gli uffici o le abitazioni, anche se loggio del portiere, lavanderia, secondarie, a patto che non siano stenditoi ecc.). accatastate nelle categorie A/ , Si ritiene che, come accade per le A/ e A/. singole unità immobiliari, anche Il fondamentale chiarimento in le parti comuni dell’immobile materia di pianificazione dei lavori è debbano essere considerate nel contenuto nell’esempio della Gui- loro «complesso», quindi, la pittu- da delle Entrate del luglio ra della parete esterna (manuten- sul superbonus del %. zione ordinaria, se senza cambio di colore) può permettere di arre- Interpretazione «estensiva» dare un altro spazio comune, «di- Per il superbonus del %, quindi, verso da quelli oggetto di inter- non è applicabile l’interpretazione venti edilizi» (circolare settem- data dall’agenzia delle Entrate, con- bre , n. /E). tenuta nella circolare settembre L’intervento sulle parti comuni , n. /E, paragrafo ., relati- condominiali, però, «non consen- vamente al bonus mobili, secondo la te ai singoli condomini, che frui- quale l’intervento sulle parti comu- scono pro-quota della relativa de- ni condominiali non «consente ai trazione, di acquistare mobili e singoli condòmini, che fruiscono grandi elettrodomestici da desti- pro-quota della relativa detrazione, nare all’arredo della propria unità

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immobiliare» (circolare set- l’immobile oggetto di ristruttura- tembre , n. /E, paragrafo zione» (articolo , comma , de- .). Questa posizione delle Entra- creto legge giugno , n. ). te, però, non è applicabile per il su- La conferma di questo assetto è per bonus del %, in quanto la re- contenuta nell’esempio della lativa normativa è strutturata in Guida dell’agenzia delle Entrate modo diverso. del luglio sul superbonus Per il bonus mobili, infatti, viene del %, che ha trattato il caso di espressamente richiesto che i beni una persona fisica che vive in un siano «finalizzati all’arredo del- appartamento di un condominio, il quale effettua interventi trainanti al % nelle parti comuni condominiali. PERSONA FISICA Grazie a questi ultimi il condò- mino decide di avviare una ristrutturazione, sostituendo la caldaia e In condominio gli infissi nel proprio appartamen- caldaia centralizzata to e l’agenzia delle Entrate ha concesso il superbonus del % anche Se si è in presenza di un condominio, l’inter- a questi interventi. Confermando, vento trainante relativo alla sostituzione così, l’effetto traino. dell’impianto di climatizzazione invernale esistente deve avvenire solo con l’installa- Trainanti e trainati zione di un impianto centralizzato per il L’esecuzione di almeno un inter- riscaldamento, il raffrescamento o la forni- vento trainante nelle parti comuni tura di acqua calda sanitaria. Solo in questo condominiali, quindi, consente di caso, si ha un intervento trainante per il incentivare al % anche gli inter- superbonus . venti effettuati «su ogni singola Una volta che è stato effettuato un inter- unità immobiliare» del condomi- vento trainante nel condominio (cappotto o nio, relativi all’ecobonus, come ad caldaia centralizzata), nulla vieta al singolo esempio la sostituzione degli in- condòmino di cambiare la propria eventuale fissi, la sostituzione del generato- caldaia autonoma ovvero lo scalda acqua a re di calore dell’impianto di clima- pompa di calore o il generatore d’aria calda a tizzazione autonomo esistente, condensazione a servizio del proprio appar- l’adeguamento dei sistemi di di- tamento, beneficiando del 110%, come stribuzione (ad esempio, i collet- interventi trainati. Quest’ultima agevolazio- tori e i tubi) o di emissione (per ne è possibile anche senza l'installazione esempio i corpi scaldanti com- della caldaia centralizzata condominiale, se prendenti anche i sistemi a pavi- l'intervento trainante è l’isolamento termico. mento, purché compatibili con il generatore di calore), nonché i si-

22 GLI INTERVENTI AMMESSI

stemi di regolazione e trattamento levanza nel calcolo dei limiti di dell’acqua. spesa agevolabili per i lavori sulle Inoltre, è anche possibile agevola- parti comuni (dalla risposta .. re al % anche gli impianti foto- della circolare dicembre , voltaici, i sistemi di accumulo e le numero /E). colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, i quali possono essere in- Pertinenze in condomìni stallati sia sulle parti comuni che La circolare delle Entrate dell’ sulle singole unità immobiliari agosto , numero /E, para- (Guida dell’agenzia delle Entrate grafo , invece, ha già chiarito che del luglio , faq e ). in caso di «interventi realizzati sulle parti comuni» di condomini, Lavori trainanti il superbonus del % (ecobonus, sulle pertinenze sismabonus) può spettare anche ai Un intervento trainante può esse- possessori o ai detentori di «sole re agevolato al super ecobonus del pertinenze (come, ad esempio, box % anche se viene effettuato so- o cantine)» che sostengano «le lo «su una pertinenza» e «indi- spese relative a tali interventi». pendentemente dalla circostanza © RIPRODUZIONE RISERVATA che l’intervento» trainante «interessi anche il relativo edificio residenziale principale» (circolare Stop alle unità non residenziali dicembre , numero /E, risposta . . ). Non è stato chiarito, in questo Una persona fisica, al di fuori dell’esercizio contesto, se la pertinenza debba di attività di impresa, può beneficiare del essere collocata nello stesso «edi- superbonus del 110% per lavori trainanti su edifici ficio residenziale principale» ov- composti da una sola unità immobiliare, non vero se debba essere collocata an- “unifamiliari”, come ad esempio i capannoni, i che «in un edificio diverso», come magazzini o gli uffici? invece imposto alle pertinenze No,almeno per l'agenzia delle Entrate, contrariamente dalla risposta .. della circolare a quanto previsto dalla norma. La persona fisica che, dicembre , numero /E, al di fuori dell'attività d'impresa o professionale, de- per rilevare nel calcolo dei limiti di tiene un capannone o un ufficio costituente un edifi- spesa agevolabili per i lavori sulle cio (composto, quindi, da un'unica unità immobiliare) parti comuni. non “unifamiliare” o non residenziale, non può benefi- Non è stato chiarito neppure se la ciare del super bonus del 110% per i lavori effettuati pertinenza debba avere l’impianto direttamente sullo stesso. Nella circolare delle Entra- di riscaldamento ai fini del super te n. 24/E, paragrafo 2, si parla infatti solo di unità ecobonus del %, come invece immobiliari residenziali. non imposto nel caso della loro ri-

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Detrazioni fiscali per alcuni interventi di risparmio energetico «qualificato» al 110%

Detrazione del 110% (3) (4), dal primo luglio 2020 al 30 giugno 2022 (per i condomini che entro il 30 giugno 2022 effettueranno, in base al Sal e indipendentemente dal pagamento, lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, l’incentivo spetterà “anche per le spese Tipologia dell'intervento sostenute” dal primo luglio 2022 al 31 dicembre 2022) ovvero al 31 dicembre 2022 per gli Iacp (30 giungo 2023, se lavori per più del 60% al 31 dicembre 2022), se lavori “eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi” «trainanti», indicati nell’articolo 119, commi da 1 a 3, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34.

L’acquisto e la posa in opera di Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 27.272,73 euro e di impianti con generatori di calore detrazione di 30.000 euro (da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le alimentati da biomasse spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021). combustibili

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 27.272,73 euro e di Sostituzione, anche parziale, di detrazione di 30.000 euro, ma solo se con efficienza almeno pari alla classe A impianti di climatizzazione di prodotto (prevista dal regolamento Ue del 18 febbraio 2013, n. invernale con impianti dotati di 811/2013), da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le spese sostenute caldaia a condensazione nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 (1).

Sostituzione, anche parziale, del vecchio impianto con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 27.272,73 euro e di Sostituzione, anche parziale, dello detrazione di 30.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le scaldaacqua tradizionali con uno spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 (1). scaldaacqua a pompa di calore Secondo la nota (*) dell'allegato B del decreto Mise del 6 agosto 2020, però, non vengono trainati al 110% gli scaldacqua a pompa di calore Sostituzione, anche parziale, di (lettera v), gli "impianti dotati di generatori d'aria calda a condensazione" impianti di climatizzazione (lettera o) o di "apparecchi ibridi" (lettera r), i quali posso pur sempre invernale: essere, in alternativa, interventi trainanti, ma per le parti comuni con limiti - con caldaie a condensazione di di spesa e di detrazione inferiori rispetto ai limiti che avrebbero se fossero classe A + sistemi di trainati. Invece, questi interventi risultano trainati secondo la tabella a termoregolazione evoluti o pagina 4 delle istruzioni del modello della Comunicazione dell'opzione per - con apparecchi ibridi (pompa di la cessione del credito o per lo sconto in fattura (codice intervento 7). calore integrata a caldaia a condensazione), ovvero aquisto e posa in opera di generatori d'aria calda a condensazione".

NOTA: (1) Per determinare il limite massimo di detrazione (o di spesa per il 110%), vanno considerati cumulativamente tutti gli investimenti per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (compresi i generatori d'aria calda a condensazione), con impianti dotati di caldaie a condensazione, con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia, oltre che l'acquisto e posa in opera di generatori d'aria calda a condensazione e la sostituzione dello scaldaacqua tradizionali con uno scaldaacqua a pompa di calore.(2) Per determinare il limite massimo di detrazione (o di spesa per il 110%), vanno considerati cumulativamente sia gli investimenti per le strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti) e le strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), sia gli investimenti per le finestre comprensive di infissi.(3) Il super bonus del 110% si potrà applicare, oltre che agli interventi dell'eco-bonus indicati in questa tabella,

24 GLI INTERVENTI AMMESSI

L'installazione di pannelli Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 54.545,45 euro e di (collettori) solari per la produzione detrazione di 60.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le di acqua calda spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021.

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 54.545,45 euro e di detrazione di 60.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 (2). Si Strutture opache verticali (pareti segnala che, per le note 22 degli allegati al DM asseverazioni 6 agosto isolanti o cappotti) e strutture 2020, questo intervento "non è ammesso tra gli interventi trainati negli opache orizzontali (coperture e edifici unifamiliari o unità immobiliari situate all’interno di edifici pavimenti) plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, quando incide per più del 25% della superficie lorda disperdente".

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 54.545,45 euro e di Finestre comprensive di infissi detrazione di 60.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021 (2).

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 54.545,45 euro e di Schermature solari detrazione di 60.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021.

Secondo la nota (*) dell'allegato B del decreto Mise del 6 agosto 2020 (lettera a) e la tabella a pagina 4 delle istruzioni del modello della Comunicazione Riqualificazione energetica dell'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (codice globale di edifici intervento 3, aggiornato con il provvedimento del 12 ottobre 2020, n. 326047), questo intervento non viene trainato al 110%.

Detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 90.909,09 euro e di Sostituzione di impianti esistenti detrazione di 100.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le con micro-cogeneratori. spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Bilancio 2021.

Senza alcun limite di spesa per gli interventi con inizio lavori prima del 6 ottobre 2020. Dopo detrazione Irpef e Ires del 110%, con limite di spesa di 13.636,36 euro e di detrazione di 15.000 euro, da ripatire in 5 anni o 4 anni per il 2022 per le spese sostenute nel periodo prorogato dalla Legge di Dispositivi multimediali per il Bilancio 2021. Secondo la nota (*) dell'allegato B del decreto requisiti Mise controllo da remoto per del 6 agosto 2020 (lettera ba), però, questo intervento non viene trainato riscaldamento o climatizzazione al 110%, mentre viene trainato secondo la tabella a pagina 4 delle (building automation). istruzioni del modello della Comunicazione dell'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura (codice intervento 12) e il punto 2.2, lettera i) del decreto asseverazioni del Mise del 6 agosto 2020 (risposta 9 data dal Mise a Telefisco 2020 sul 110%). anche al sisma-bonus e all'installazione di impianti solari fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine per la ricarica dei veicoli (non riportati in tabella) (articolo 119, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).(4) Anche se la norma dice chiaramente che, per il 110% trainato, si applicano gli stessi «limiti di spesa» e non di detrazione dell'ecobonus originario, l'allegato 1 del decreto del Mise sulle asseverazioni del 6 agosto 2020, afferma che «la spesa massima ammissibile» al 110%, ad esempio, per le finestre e l'isolamento termico è pari a 54.545 euro: «60.000 euro di detrazione massima per unità immobiliare oggetto dell'intervento, diviso l'aliquota del 110% pari a 60.000/1,1 = 54.545 euro». I limiti dell'ultima colonna sono stati riportati in base a questa interpretazione restrittiva del allegato 1 del decreto del Mise sulle asseverazioni del 6 agosto 2020.

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SISMABONUS Sicurezza strutturale, non serve il salto di classe

di Andrea Barocci assecondare) queste forze (o spostamenti) senza danneggiarsi. e detrazioni fiscali del sismabonus tradizionale, in vigore dal ° Le tipologie di base gennaio , si basano sulla Di conseguenza, una prima suddivi- Lpremialità: più viene migliorata la si- sione degli interventi possibili può es- curezza dell’edificio dal punto di vista sere fatta tra quelli mirati a ridurre la strutturale e sismico (rappresentata su domanda e quelli mirati a incrementa- otto livelli da A+ a G), più è vantaggioso re la capacità della struttura. Spesso il il beneficio; rispetto al bonus base (ri- risultato ottimale si raggiunge tramite strutturazioni) del % la detrazione si una combinazione di questi elementi. innalza dal all’ per cento. Interventi che incrementano la capaci- Tuttavia, dal ° luglio (Dl rilan- tà sono ad esempio: l’introduzione di cio) è possibile un ulteriore potenzia- setti (elementi verticali come pareti) ir- mento dato dal superbonus che, elimi- rigidenti in cemento armato, muratu- nando la premialità e inserendo verifi- ra, acciaio; l’incremento delle sezioni e che tecniche e fiscali più stringenti, il ripristino delle armature nelle strut- porta al % qualsiasi detrazione le- ture in cemento armato; l’uso di fibre; il gata a opere strutturali, sia statiche ripristino delle murature, l’incremen- (prima agevolate solo al %) che di to dell’interconnessione tra muri orto- miglioramento sismico. gonali; l’introduzione di controventa- È impossibile in poche righe fare una ture nelle strutture in acciaio. descrizione accurata di tutte le tecno- Tra quelli che riducono la domanda logie esistenti; un metodo per classifi- possiamo invece citare: la riduzione care le varie possibilità d’intervento è della massa di piano per alleggerire la raggrupparle in funzione dell’effetto struttura; l’isolamento alla base, che in che producono sull’edificio. La resi- modo semplicistico può essere pensa- stenza sismica di una costruzione di- to come mettere dei pattini alla strut- pende dal confronto tra la domanda, tura, in modo che il terreno si muova in cioè gli effetti sulla struttura (forze, ri- modo (più o meno) indipendente da chiesta di spostamenti) derivanti dal questa, e l’adozione di dispositivi si- sisma, con la capacità della struttura o smici innovativi, creati per dissipare degli elementi strutturali di resistere (o l’energia del sisma.

26 GLI INTERVENTI AMMESSI

Gli edifici in cemento armato Edifici in muratura Ecco alcuni esempi di intervento per edifici in cemento armato: O Riduzione delle irregolarità: rego- Tra gli interventi per gli edifici in muratura va ricordato larizzazione della distribuzione in anzitutto l’ottenimento di un buon funzionamento «sca- pianta e in altezza delle masse e degli tolare», cioè quando tutte le pareti collaborano assieme, elementi resistenti, anche con la crea- collegate in copertura e/o a livello dei piani, a contrastare zione di nuovi giunti o adeguamento di l’azione sismica. Lo si ottiene mediante incatenamenti, quelli esistenti. cerchiature esterne con fasce di tessuto o barre metalli- O Inserimento di pareti controven- che, ammorsamenti tra le murature, rinforzo di solai e tanti in cemento armato o in acciaio: volte e collegamento degli stessi alle pareti, inserimento consente di aumentare la resistenza, la di cordoli in copertura. Il «placcaggio» consiste invece nel rigidezza e, a seconda dei casi, di modi- realizzare su entrambe le facce della parete di fodere ficare la risposta sismica globale. armate dotate di capacità resistenti a trazione, intima- O Incamiciatura degli elementi strut- mente connesse tra loro e alla muratura. La tecnica del- turali: consiste nell’avvolgere la sezio- l’inserimento diffuso di connessioni trasversali mira poi a ne originaria dell’elemento resistente consolidare una muratura priva, o particolarmente scarsa, (pilastri, travi, pareti) con una nuova di diatoni, cioè di quegli elementi trasversali in grado di sezione (cava) che collabora con la pri- collegare i paramenti murari e che garantiscono il comma; quest’ultima può essere in cemen- portamento monolitico del pannello. to armato o in acciaio. O Fasciature in materiali Frp: con il termine Frp, acronimo di Fiber rein- forced polymer (materiale polimerico Molte di queste tecnologie possono fibrorinforzato), si identificano tutti essere anche utilizzate in accoppia- quei materiali compositi costituiti da mento a sistemi di efficientamento fibre di rinforzo immerse in una matri- energetico, come il cappotto termico, ce polimerica. Le fibre svolgono il ruolo consentendo di massimizzare il bene- di elementi portanti sia in termini di ficio fiscale. resistenza che di rigidezza e possono essere di varia natura. Le strutture prefabbricate O Il sistema Cam: il cerchiaggio attivo Esistono, infine, tecnologie per il mi- dei manufatti è realizzato mediante glioramento del comportamento delle angolari a spigoli smussati e nastri in strutture prefabbricate o per isolare acciaio a elevata resistenza e basso l’edificio (di qualsiasi tipologia), in spessore. Sono messi in opera con una modo che non risenta dell’azione si- pretensione tale da garantire uno stra- smica o che sia in grado di assorbire to di precompressione negli elementi quest’ultima (isolatori o dispositivi per strutturali di cemento armato (nodi, la dissipazione). pilastri e travi) e un’immediata effica- ISI Ingegneria Sismica Italiana cia sotto incrementi di carico. © RIPRODUZIONE RISERVATA

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Il quadro di sintesi per ottenere il bonus

Iter amministrativo e individuazione della tipologia dei lavori in base alle zone

TIPOLOGIA DI INTERVENTO STRUTTURALE ANTISISMICO, IN TUTTE LE ZONE

Interventi ”relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e Regola all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici base o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari“(articolo 16-bis, comma 1, lettera i, Tuir)

N. TIPOLOGIA DI INTERVENTO STRUTTURALE ANTISISMICO SOLO IN DETERMINATE ZONE

Le stesse misure antisismiche indicate al punto precedente (articolo 16-bis, comma 1, lettera i, Tuir), con rilascio del “titolo edilizio” o con “procedure autorizzatorie” iniziate dopo il primo gennaio 2017 (dal 4 agosto 2013, per la 1 norma in vigore dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016), riferite a costruzioni adibite ad abitazione o ad attività produttive (articolo 16, commi 1-bis e 1-ter, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63).

Le stesse misure antisismiche indicate al punto 1 (articolo 16, commi 1-bis e 1-ter, decreto legge 4 giugno 2013, 2 n. 63), da cui deriva “una riduzione del rischio sismico” di 1 o più classi (articolo 16, comma 1-quater, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63), ai sensi del Dm 58/2017 s.m.i.

Le stesse misure antisismiche indicate al punto 2 (riduzione di 1 o più classi di rischio, definita dal decreto 28 febbraio 2017, n. 58), realizzate su "parti comuni di edifici condominiali" (per la risposta del 22 luglio 2019, 3 n.293, anche sulle parti comuni non condominiali) (articolo 16, comma 1-quinquies, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63) (2)

Sisma bonus acquisti: acquisto di unità immobiliari, soggette alle misure antisismiche, indicate all'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), Tuir (con “procedure autorizzatorie” iniziate dopo il primo gennaio 2017), realizzate da “imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare”, mediante la “demolizione” e la “ricostruzione di interi edifici” (“anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti 4 consentano tale aumento” nell'ambito di un titolo edilizio di ristrutturazione), a patto che questo acquisto avvenga entro 18 “mesi dalla data di conclusione dei lavori” e che le unità immobiliari acquistate siano “adibite ad abitazione e ad attività produttive” dagli acquirenti (articolo 16, comma 1-septies, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63).

NOTE: (1) Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, detrazione Irpef e Ires del 65%. Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, ripartita in 10 anni (circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafo 3.5). (2) Con la risposta del 10 giugno 2020, n. 175, l'agenzia delle Entrate ha superato quanto espresso con la risposta del 19 febbraio 2019, n. 62, chiarito che per le misure antisismiche «speciali», l'ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione, che per la norma è di «96.000 euro per unità immobiliare», va «calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari». Questo limite, però, non è da considerarsi “autonomo” rispetto a quello relativo agli interventi di recupero del patrimonio edilizio dell'articolo 16-bis del Tuir, in quanto anche se la nuova norma per gli interventi antisismici parla testualmente di “96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno”, non viene individuata, nella sostanza, “una nuova categoria di interventi agevolabili”, perché si rinvia alla lettera i) del citato articolo 16-bis del Tuir (risoluzione 29 novembre 2017, n. 147/E e Il Sole 24 Ore del 4 novembre 2016). (3) Solo i condomìni, le «persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di

28 GLI INTERVENTI AMMESSI

a cura di Luca De Stefani

ZONE SISMICHE MISURA DELLA DETRAZIONE IRPEF DELL'ARTICOLO 16-BIS, TUIR

Tutte Dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2021, detrazione Irpef del 50% (prima 36%, con limite di spesa di 48.000 euro), con limite di spesa di 96.000 euro per lo stesso intervento e detrazione massima di 48.000 euro, ripartita in 10 anni. Dal 2021, detrazione del 36% a regime, con limite di spesa di 48.000 euro per lo stesso intervento e detrazione massima di 17.280 euro, ripartita in 10 anni

DETRAZIONI «SPECIALI» IRPEF E IRES DEL 50-70-75-80-85% O DEL 110% (3) PER GLI INTERVENTI ZONE SISMICHE ANTISISMICI

Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 50% (dal 4 agosto 2013 al 31 2021, per le “costruzioni adibite ad 2021, detrazione Irpef e Ires, con dicembre 2016, era del 65%) abitazione e ad attività produttive” limite massimo di “spesa” di 96.000 ubicate nelle zone sismiche 1, 2 e 3 euro per unità immobiliare (2), (fino al 31 dicembre 2016, ripartita in 5 anni (fino al 31 l'abitazione doveva essere quella dicembre 2016, la ripartizione "principale" e le zone dovevano del bonus era in 10 anni) (1), del: 70% (80% se la riduzione del essere solo la 1 e la 2) rischio sismico è di almeno 2 classi)

75% (85% se la riduzione del rischio sismico è di almeno 2 classi)

Interi edifici ubicati in zona sismica 1 Dal 24 giugno 2017 e fino al 31 dicembre 75% (85% se la riduzione del (anche 2 e 3 dal primo maggio 2019), 2021, detrazione Irpef o Ires “all'acquirente rischio sismico è di almeno 2 classi) delle ordinanze del Presidente del delle unità immobiliari”, ripartita in 5 anni e Consiglio dei ministri 28 aprile 2006, calcolata sul “prezzo della singola unità n. 3519 e 20 marzo 2003, n. 3274 immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare” (2), del:

impresa, arti e professioni» e gli altri particolari soggetti dell'articolo 119, comma 9, del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, possono beneficiare della detrazione Irpef (e Ires per i condòmini soggetti Ires) del 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (al 31 dicembre 2022, per gli interventi effettuati dai condomini, “per i quali alla data del 30 giugno 2022” saranno “effettuati lavori per almeno” il 60% dell'intervento complessivo), per gli interventi antisismici dell'articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del Tuir (con rilascio del “titolo edilizio” o con “procedure autorizzatorie” iniziate dopo il primo gennaio 2017), su «costruzioni adibite ad abitazione» (non ad attività produttive, per la circolare dell'8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafi 2 e 2.1.4 e per le Faq 3 e 5 della Guida dell'agenzia delle Entrate sul super bonus del 110% del 24 luglio 2020), situate nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (circolare dell'8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.4). Restano applicabili i vecchi limiti di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e la nuova detrazione massima sarà di 105.600 euro per ciascuna unità (articolo 119, comma 4, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).

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AUTORIZZAZIONI ficio esistente. Dovrebbe ritenersi superata, quindi, l’interpretazione data nella Più facili Faq dall’Enea a ottobre , secondo la quale, in caso di «demolizione e rico- le procedure struzione con ampliamento», «dalle spese sostenute a partire dal ° luglio per le demolizioni » occorreva «scorporare le spese derivanti all’ampliamento» (tesi richia- con ricostruzione mata anche nella risposta del Mise data a Telefisco sul %, si veda «Il Sole Ore» del ottobre ). di Luca De Stefani e Guglielmo Saporito Testo unico dell’edilizia Le norme sui bonus vanno applicate te- possibile beneficiare della de- nendo presenti le innovazioni al Testo trazione del superbonus del unico dell’edilizia (Dpr /), co- % anche sui costi sostenuti me modificate nel luglio dal Dl Èper l’ampliamento, a patto che il «Co- /. Coordinando i bonus e le nor- mune o altro ente territoriale compe- me edilizie, diventa più semplice, ad tente in materia di classificazioni urba- esempio, mutare un accesso e rendere nistiche», nell’autorizzare i lavori, clas- autonoma un’unità immobiliare, basta sifichi questi ultimi, nel «titolo ammini- una Scia per opere di manutenzione strativo» (permesso di costruire), nella straordinaria (articolo , comma b, nuova categoria della «ristrutturazione Dpr ). Stesso meccanismo per cam- edilizia»,in base all’articolo ,comma , biare una destinazione senza incre- lettera d) del Dpr giugno , n. , mento di carico urbanistico, ad esempio in vigore dal luglio . restando nella categoria residenziale. Queste conclusioni sono confermate Soprattutto, diventa agevole esegui- dalle risposte delle Entrate del genna- re lavori di ristrutturazione con demo- io , n. ; giugno , n. e lizione e ricostruzione, sempre con se- novembre , n. , dalle risposte gnalazione di inizio attività (Scia). Se dell’ gennaio , n.; del novem- poi le norme locali consentono di ri- bre , n. , del novembre , n. strutturare anche con ampliamenti e ; del settembre , n. e del bonus volumetrici, vi sarà un concreto ottobre , n. , relative al sisma- incentivo alla rigenerazione urbana. In bonus acquisti (anche se al %) e dalla particolare, si potrà demolire e rico- risposta del gennaio , n. e dalla struire (con contributi) utilizzando risoluzione luglio , /E, relati- l’articolo , lettera d), del Dpr /. ve alla verifica della destinazione resi- La norma è rilevante, perché consente denziale alla fine dei lavori, anche per la di demolire e ricostruire anche se il pro- demolizione e la ricostruzione dell’edi- dotto finale avrà diversità di sagoma,

30 GLI INTERVENTI AMMESSI

prospetti, sedime, caratteristiche pla- , numero /E, risposta . .). A nivolumetriche e tipologiche, se reca questi fini, nel caso di demolizione e ri- innovazioni rese necessarie dalla nor- costruzione con ampliamento, l’Ape mativa antisismica, dall’accessibilità e post operam deve essere redatto consi- dalle esigenze di installare impianti derando l’edificio nella sua configura- tecnologici ed energetici, realizzando zione finale (Faq Enea di ottobre di fatto un edificio completamente di- ). Quanto ai limiti di spesa, si ap- verso. E questo vale anche nei centri plicano gli stessi che si utilizzano per il storici e nelle zone vincolate (Dlgs superbonus del % dedicato all’eco- / ), con l’unico limite di mante- bonus e ai tre interventi trainanti (arti- nere invariate sagoma, prospetti, sedi- colo , comma , decreto legge me, caratteristiche planivolumetriche e maggio , numero ). tipologiche, insieme alla volumetria preesistente. Iva del 10% Anche per gli interventi di demolizio- Prove facilitate ne e ricostruzione dei fabbricati, con La situazione legittima delle costruzio- incremento di volumetria, in base al- ni, dalla quale partire, non deve più ne- l’articolo , comma , lettera d), Dpr cessariamente risultare solo da docu- giugno , n. , è possibile bene- menti formali. Se le costruzioni sono re- ficiare delle detrazioni (risposta mote basterà riferirsi a documenti pro- giugno , n. ; circolari ° luglio banti. Potrà essere utile qualsiasi altro , n. /E, risposta . e febbraio atto pubblico o privato (articolo bis , n, /E; risoluzioni luglio , comma bis Dpr ) che dimostri la n. /E; luglio ,n. /E, provenienza, comprese le riprese foto- gennaio , n. /E). grafiche ed i documenti d’archivio. Ai fini Iva, però, non possono essere considerati interventi di costruzione di I requisiti nuovi fabbricati, essendo classificati Anche per gli interventi di demolizione nella categoria degli interventi di ri- e ricostruzione agevolati con il super- strutturazione edilizia. bonus del % deve essere effettuato L’aliquota Iva su questi lavori è del almeno uno dei tre interventi trainanti, %, in base alla voce -quaterdecies vi deve essere l’aumento delle classi della Tabella A, parte III, allegata al Dpr energetiche e devono essere rispettate / , e non del % come «nuova co- le condizioni previste dai requisiti tec- struzione», in base alla voce ) della nici del decreto del ministero dello Svi- Tabella A, Parte II, allegata al Dpr luppo economico del agosto . È / (risposte del novembre necessario rispettare il requisito del , n. ; del ottobre , n. e miglioramento di due classi energeti- circolare del febbraio , n. /E, che dell’edificio e acquisire l’Ape ante e paragrafo .). post intervento (circolare dicembre © RIPRODUZIONE RISERVATA

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I COSTI la detrazione ecobonus del %, il limite massimo di spesa è pari a ., euro Massimali (ossia . : x ). Se, invece, il contribuente, disponendo di tutti i requisiti di spesa necessari, esegue l’installazione come intervento trainato meritevole del %, e prezzi congrui allora il limite di spesa diviene ., (ossia . : x ), come confer- per il superbonus mato sia dal ministero dello Sviluppo economico che dall’agenzia delle Entra- te, quest’ultima con la circolare / di Giorgio Gavelli E/ (risposta ..).Importi di spesa ulteriori rispetto a questi ammontari non contribuenti interessati al superbo- fruiscono della detrazione, nemmeno di nus % devono gestire due livelli di quella ridotta al %- %. I limitazione alle spese. Secondo livello: il prezzo Il primo livello: i tetti di spesa Questi tetti di spesa vanno coordinati con Un primo livello è costituito dai tetti di i vincoli di prezzo, che sono oggetto di at- spesa imposti dal legislatore, che si diffe- testazione di congruità da parte del tecni- renziano per ogni tipologia di intervento co (si veda il capitolo ). Il decreto del mi- e, ai fini del superbonus, nell’ambito del nistero dello Sviluppo economico del medesimo intervento, a seconda della ti- agosto (cosiddetto Dl Requisiti), ri- pologia di edificio su cui esso è realizzato. guardante i requisiti tecnici che devono Si vedano in tal senso i differenti livelli soddisfare molti degli interventi a cui vie- massimi di spesa agevolabili previsti alle ne ricollegato un bonus fiscale, costitui- lettere a), b) e c) del comma dell’articolo sce un riferimento molto importante per del Dl Rilancio. Per gli interventi trai- chi intende sostenere le spese agevolabi- nati di natura ecobonus (quelli di cui al li, non soltanto dal punto di vista tecnico comma della stessa disposizione), oc- ma anche da quello della detrazione spet- corre ricordare che l’articolo del Dl tante, in quanto con il provvedimento / non prevede, in realtà, dei limiti vengono fissati i massimali di costo spe- di spesa ma dei limiti di detrazione, i qua- cifici per singola tipologia di intervento. li, evidentemente, mutano al variare del- Prima di tale decreto chi eseguiva gli in- l’aliquota di detrazione cui sono collegati. terventi agevolati sapeva che doveva ri- Per essere più chiari consideriamo, per spettare i limiti massimi di spesa o di detra- esempio, l’intervento di installazione dei zione fissati dalla norma specifica, in collettori solari, a cui il legislatore attri- quanto l’eccedenza non sarebbe stata age- buisce un limite di detrazione di mila volata (rari sono i casi in cui il limite non era euro. Ciò significa che se il contribuente stato previsto, come nel caso dei dispositi- che esegue l’intervento intende sfruttare vi multimediali per il controllo “da remo-

32 GLI INTERVENTI AMMESSI

to” degli impianti di riscaldamento e cli- fattura) verifichi la presenza delle asse- matizzazione). In proposito l’allegato B al verazioni e delle attestazioni rilasciate decreto fornisce un utile schema riepilo- dai professionisti incaricati. gativo, aggiornato con il superbonus . Va rilevato, comunque, che il decreto Già però il comma -ter dell’articolo Requisiti, una volta entrato in vigore, ha del decreto / prevedeva uno o più effetto anche sui lavori di risparmio ener- decreti interministeriali per la fissazione getico che non fruiscono del superbonus, non solo dei «requisiti tecnici che devono (vale il richiamo di cui al Dl /). È soddisfare gli interventi che beneficiano importante quanto previsto dall’articolo delle agevolazioni», ma anche dei «mas- del decreto, ossia che le disposizioni e i simali di costo specifici per singola tipolo- requisiti tecnici in esso contenuti si appli- gia di intervento», oltre alle procedure e cano agli interventi la cui data di inizio la- modalità di esecuzione dei controlli da vori sia successiva all’entrata in vigore parte dell’Enea. La disposizione prevede- dello stesso, mentre a quelli con inizio la- va che, nelle more dell’approvazione dei vori (documentato) in data antecedente decreti, si facesse riferimento ai decreti si applicano le previgenti regole (e quindi febbraio (Mef) e marzo (Mi- senza i limiti di spesa specifici). Il decreto se), i quali però non si occupano dei tetti di del ministero dello Sviluppo economico spesa. Questa situazione non poteva con- del agosto è stato pubblicato sulla Gaz- tinuare, per effetto di quanto previsto dal- zetta ufficiale del ottobre ed è in vi- l’articolo , comma , lettera a), del Dl gore dal giorno successivo. Per i lavori Rilancio, secondo cui (ai fini dell’ecobo- iniziati a partire da tale data vigono quin- nus maggiorato) «i tecnici abilitati asse- di i requisiti aggiornati. verano il rispetto dei requisiti previsti dai decreti di cui al comma -ter dell’articolo L’applicazione dei limiti » del Dl / «e la corrispondente Ma come si applicano i “paletti” ai costi congruità delle spese sostenute in rela- dei singoli interventi che, in moltissimi zione agli interventi agevolati», assevera- casi, renderanno inutile (in quanto infe- zione che, peraltro, va inviata all’Enea. riori ad essi) il massimale di spesa o di de- Anche per il sismabonus al %, la suc- trazione fissato dal legislatore? cessiva lettera b) del comma prevede Il decreto prevede che, fermi restando i per i professionisti incaricati l’attestazio- limiti generali, l’ammontare delle detra- ne della congruità delle spese sostenute zioni fiscali o della spesa ammissibile per in relazione agli interventi agevolati (in gli interventi volti all’ecobonus è calcola- questo caso il decreto di riferimento è to sulla base di massimali di costo specifi- quello del ministero delle Infrastrutture ci per singola tipologia di intervento (non /, come modificato dal decreto previsti per il sismabonus). Il tecnico as- /). In entrambi i casi, viene an- severatore attesta che i costi per tipologia che previsto che il professionista che rila- di intervento sono inferiori o uguali ai scia il visto di conformità (obbligatorio in prezzi medi delle opere compiute ripor- caso di cessione del credito o di sconto in tati nei prezziari predisposti dalle regioni

33 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE GLI INTERVENTI AMMESSI

e dalle province autonome competenti, colato sulla base dei massimali di costo di concerto con il ministero. fissati dal ministero dello Sviluppo eco- In alternativa a questi prezziari, il tec- nomico e allegati al decreto (allegato I), nico può riferirsi ai prezzi riportati nelle che possono essere utili anche in caso di guide sui «Prezzi informativi dell’edili- ricostruzione analitica del costo di inter- zia» edite dalla casa editrice Dei – tipo- venti in tutto o in parte non presenti nei grafia del Genio civile. Per gli interventi in prezzari locali. Questi ultimi valori vanno cui l’asseverazione può essere sostituita intesi al netto di Iva, prestazioni profes- da una dichiarazione del fornitore o del- sionali e opere complementari relative l’installatore (mai nel superbonus), l’am- alla installazione e alla messa in opera montare massimo delle detrazioni fiscali delle tecnologie.

o della spesa massima ammissibile è cal- © RIPRODUZIONE RISERVATA

Gli interventi “ecobonus trainanti” ammessi al 110% con spesa massima per singola unità

Per chi non sceglie cessione del credito o sconto in fattura l’importo si detrae in 5 o 4 rate annuali )

RIFERIMENTO AL COMMA 1 SPESA DELL’ARTICOLO 119 DEFINIZIONE INTERVENTO MASSIMA DEL DL 34/2020 AMMISSIBILE € INVOLUCRO EDILIZIO Interventi di isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che lettera a) interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento * della superficie disperdente lorda dell’edificio COLLETTORI SOLARI lettera b) ** Installazione di collettori solari termici lettera c) 30.000 IMPIANTO DI CLIMATIZZAZIONE INVERNALE E PRODUZIONE DI ACQUA CALDA SANITARIA lettera b) Caldaie a condensazione con s maggiore o uguale al 90% su impianti ** lettera c) centralizzati 30.000 lettera b) Sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con ** lettera c) impianti dotati di pompe di calore ad alta efficienza 30.000 lettera b) Sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale con ** lettera c) impianti dotati di apparecchi ibridi 30.000 lettera b) ** Microcogeneratori lettera c) 30.000 Sostituzione di scaldacqua con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla lettera b) e c) ** produzione di acqua calda sanitaria. Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con caldaie a lettera c) biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 30.000 stelle individuata ai sensi del regolamento di cui al Dm Ambiente 186/2017 lettera b) ** Allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente lettera c) 30.000 (*) 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno; 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari; (**) 20.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari ovvero a euro 15.000, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari

34 2 CHI PUÒ BENEFICIARE BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

I DESTINATARI Solo condòmini e persone fisiche accedono al 110%

di Alessandro Borgoglio, Andrea Cartosio e Luca De Stefani

articolo del Dl O dagli Iacp (Istituti autonomi case /, al comma , popolari); circoscrive con preci- O dalle cooperative di abitazione a sione l’ambito dei sog- proprietà indivisa; getti beneficiari del su- O dalle Onlus, organizzazioni di vo- perbonus del per cento. lontariato e associazioni di promozio- L’Il superbonus del % riguarda solo ne sociale; gli interventi effettuati: O dalle associazioni e società O dai condomìni; sportive dilettantistiche (solo per O dalle persone fisiche (al di fuori del- gli spogliatoi). l’esercizio di attività di impresa, arti e Oltre ai condomìni, quindi, i princi- professioni, su singole unità immobi- pali beneficiari dell'agevolazione sono liari) solo per un «numero massimo di le persone fisiche. I professionisti sono due unità immobiliari»; ammessi solo per gli immobili detenu-

36 CHI PUÒ BENEFICIARE

Non solo proprietari

Tra gli aventi diritto alla detrazione rientrano il nudo proprietario dell'immobile, i titolari di un diritto reale di godimento sull'imobile (come l’uso, l’usufrutto o l’abitazione), di un diritto personale di godimento (come l’inquilino nella locazione o il comodatario nel contratto di comodato) o di ti a uso privato, non anche per gli studi una concessione demaniale, così come il familiare convi- in cui esercitano l'attività. Va verifica- vente del possessore o detentore dell'immobile oggetto to, quindi, come è stato acquistato o dei i lavori, che ha sostenuto le relative spese. In questo come si detiene l'immobile: se a titolo caso la convivenza nell'abitazione interessata deve esiste- personale o meno. re già quando iniziano i lavori o prima, nel momento in cui si Come per i condomìni, anche per le sostengono le spese detraibili (risposta 215 dell'agenzia persone fisiche le unità immobiliari delle Entrate, 14 luglio 2020). Se su una stessa unità im- possono essere di qualunque tipologia mobiliare vi sono più soggetti ammessi al bonus (si pensi al (escluse le categorie catastali A/ , A/ caso del nudo proprietario e dell'usufruttuario), il limite e A/): abitazioni anche secondarie, della spesa massima agevolata resta unico e va suddiviso uffici, negozi o capannoni (singolar- tra coloro che hanno diritto alla detrazione (circolare 28/ mente accatastati o facenti parte di E/2006), in relazione alle spese sostenute ed effettiva- condomìni), purché siano sempre di mente rimaste a carico (circolare 19/E/2020 dell'8 luglio) contribuenti persone fisiche (al di fuo-

37 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

ri dell'ambito imprenditoriale o pro- distintamente accatastate di un edifi- fessionale). cio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra Ville, castelli e case signorili più soggetti. Nel corso dell’annualità , con ri- Le modifiche apportate al comma sposta a una Faq pubblicata sul sito dell’articolo Dl / (si veda al- istituzionale dell’agenzia delle Entra- le pagine e seguenti) hanno previsto te, e attraverso la circolare /E, è stata l’accesso per le persone fisiche relati- resa un’interpretazione relativamente vamente a interventi realizzati su uni- alla possibilità di accesso al superbo- tà immobiliari non strumentali, per- nus per gli immobili considerati di lus- tanto al di fuori dell’esercizio dell’atti- so rientranti nelle categorie A/, A/ e vità di impresa o lavoro autonomo, alla A/ . È stato chiarito che i possessori o detrazione del superbonus su edifici detentori di queste unità immobiliari composti da a unità immobiliari di- possono fruire della detrazione per le stintamente accatastati. Anche in tal spese sostenute per interventi realiz- caso la detrazione è fruibile con riferi- zati sulle parti comuni dell’edificio in mento agli interventi realizzati al mas- condominio. Tale parziale apertura simo su due unità immobiliari. non consente però di fruire del superbonus per interventi trainati e trainan- Immobili strumentali ti realizzati sulle proprie unità, in virtù Le nuove normative in materia non delle previsioni contenute, e non mo- hanno interessato nemmeno questa dificate, nel comma -bis dell’articolo volta gli immobili cosiddetti strumen- Dl / il quale prevede che il tali. Queste unità, così come previsto per cento non si applica «alle unità dal Tuir, sono definibili tali poiché «le immobiliari appartenenti alle catego- loro caratteristiche non sono suscetti- rie catastali A/, A/, nonché alla cate- bili di diversa utilizzazione senza radi- goria catastale A/ per le unità immo- cali trasformazioni e si considerano biliari non aperte al pubblico». strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comoda- Condòmini e unici proprietari to». Si tratta di immobili non abitativi L’annosa problematica relativa alla detenuti da esercenti attività di impre- possibilità, per un unico proprietario o sa, arte o professione. per una comproprietà tra più soggetti, I titolari di reddito d’impresa o pro- di accedere al superbonus eseguito su fessione potranno rientrare tra i bene- un edificio proprio, pare definitiva- ficiari dell’agevolazione nella sola ipo- mente risolta. Secondo il previgente tesi di partecipazione alle spese per in- intendimento delle Entrate, l’agevola- terventi trainanti effettuati dal condo- zione fiscale non poteva essere appli- minio sulle parti comuni (si veda alle cata agli interventi realizzati sulle par- pagine seguenti).

ti comuni a due o più unità immobiliari RIPRODUZIONE RISERVATA

38 CHI PUÒ BENEFICIARE

LA PLATEA delle unità immobiliari destinate a resi- denza ricomprese nell’edificio sia infe- Professionisti riore al per cento. In caso contrario (superficie complessiva delle unità im- e imprese, mobiliari residenziali superiore al %), invece, è possibile ammettere al- l’agevolazione la detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non re- è limitata sidenziali, che sostengano le spese per le parti comuni. Oltre ai condomìni, l’altra grande cate- di Luca De Stefani goria di beneficiari del superbonus del % per l’ecobonus, le misure antisi- titolari di reddito d’impresa o pro- smiche «speciali», i pannelli fotovol- fessionale sono esclusi da qualun- taici e le colonnine di ricarica dei veicoli que detrazione Irpef o Ires del % elettrici, è costituita dalle «persone fi- I(ad esempio, su uffici, negozi o i fabbri- siche, al di fuori dell’esercizio di attivi- cati produttivi), tranne nell’ipotesi della tà di impresa, arti e professioni, su uni- partecipazione alle spese per interventi tà immobiliari», solo residenziali per la «trainanti» effettuati dal condominio circolare /E/, e non apparte- sulle parti comuni, a prescindere dalla nenti alle categorie catastali «A/ per circostanza che gli immobili posseduti o le unità immobiliari non aperte al pub- detenuti siano immobili strumentali al- blico», A/ e A/. le attività di impresa, arti e professioni Con la locuzione «al di fuori dell’eser- ovvero unità immobiliari che costitui- cizio di attività di impresa, arti e profes- scono l’oggetto delle attività stesse ov- sioni», il legislatore ha inteso precisare vero, infine, beni patrimoniali apparte- che il superbonus riguarda unità im- nenti all’impresa. mobiliari non riconducibili agli immo- In quest’ultimo caso, per le unità im- bili strumentali, alle predette attività di mobiliari non residenziali, però, va impresa o arti e professioni, alle unità prestata attenzione a quanto sostenuto immobiliari che costituiscono l’oggetto dalla circolare /E/, al paragrafo della propria attività e ai beni patrimo- , secondo la quale la detrazione non niali appartenenti all’impresa (le abita- spetta per le spese per i lavori sulle parti zioni immobilizzate). comuni condominiali da parte di con- Va verificato, quindi, come è stato tribuenti (di qualunque tipologia, per- acquistato o come si utilizza o detiene sona fisica, impresa o professionista) l’immobile, cioè se a titolo personale o che possiedono o detengono unità im- meno, in quanto sono agevolati solo mobiliari non abitative in condomìni gli immobili appartenenti all’ambito prevalentemente non residenziali, cioè «privatistico» (circolare /E/, quelli in cui la superficie complessiva al paragrafo .).

39 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE CHI PUÒ BENEFICIARE

Imprese e professionisti della detrazione fiscale, pari a . L’agenzia delle Entrate ha recentemente euro (. euro x %), da ripartire in confermato che, in caso di unità immo- quattro o cinque anni, se capienti. In par- biliari possedute o detenute da imprese ticolare , nel caso di acquisto, in una zona o professionisti, il superbonus del % sismica , o , da parte di una persona fi- spetta, pro quota millesimale, per le spe- sica (non da parte di società) di un’abita- se sostenute, in ambito condominiale, zione, soggetta a misure antisismiche re- per gli interventi trainanti effettuati sul- alizzate da un’impresa di costruzione o le parti comuni condominiali, mentre ristrutturazione immobiliare, mediante non spetta per quelle sostenute dall’im- demolizione e ricostruzione di interi edi- presa o dal professionista per gli inter- fici, spetta la detrazione del % del prez- venti trainati, effettuati sulle singole zo della singola unità immobiliare, risul- unità immobiliari (anche se abitazioni). tante nell’atto pubblico di compravendita da effettuarsi entro mesi dalla con- Sismabonus acquisti clusione dei lavori e, comunque, tra il ° Le imprese di costruzione sono indiretta- luglio e il giugno , entro un mente agevolate dal super sismabonus ammontare massimo di spesa pari a acquisti del %, riservato agli acquirenti mila euro per ciascuna unità. delle abitazioni ricostruite, in quanto il costo effettivo di queste ultime, in capo Onlus, Odv e Aps agli acquirenti, va considerato al netto Per le Onlus, le organizzazioni di volontariato (Odv) e le associazioni di promozione sociale (Aps), non è previ- Uffici o capannoni in unica unità immobiliare sta alcuna limitazione espressa alla destinazione dell’unità immobiliare su cui effettuare i lavori, pertanto, il bene- Le imprese, i professionisti ovvero anche le semplici per- ficio spetta per tutti gli interventi age- sone fisiche che detengono un’unità immobiliare non volabili, indipendentemente dalla ca- residenziale (come ad esempio un ufficio, un magazzino o tegoria catastale e dalla destinazione un capannone), costituente un edificio (il quale, quindi, è dell’immobile oggetto degli interventi composto da un’unica unità immobiliare), non possono medesimi, ferma restando la necessità beneficiare del super bonus del 110 per cento. Solo se che gli interventi ammessi al superbo- questa unità immobiliare non residenziale è «all'interno» di nus siano effettuati sull’intero edificio un edificio condominiale, invece, possono beneficiare del o sulle singole unità immobiliari. super bonus del 110% ma per i lavori («trainanti» o «traina- In questi casi, quindi, non opera la ti») sulle parti comuni condominiali, a patto che il condomi- limitazione in ordine all’applicazione nio sia prevalentemente residenziale. Si arriva a questa del superbonus agli interventi realiz- conclusione, in parte contraria alla norma, analizzando la zati sugli immobili residenziali. Non lista degli immobili agevolati, contenuta nella circolare si applica neanche la limitazione delle delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2. due unità immobiliari.

40 3 IL 110% IN CONDOMINIO BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

L’APPROVAZIONE In condominio assemblee possibili (meglio da remoto)

di Rosario Dolce

n condominio per approvare le comma , lettera o) : «Sono sospesi i opere di cui al Dl Rilancio, o per sta- convegni, i congressi e gli altri eventi, ad bilire le modalità di gestione del- eccezione di quelli che si svolgono con l’incentivo, si passa dall’assem- modalità a distanza; tutte le cerimonie blea dei condòmini, come stabili- pubbliche si svolgono nel rispetto dei sce l’articolo , comma bis. In questo protocolli e linee guida vigenti e in assen- Imomento, con la pandemia in atto, è più za di pubblico; nell’ambito delle pubbliche lecito domandarsi se le adunanze dei che amministrazioni le riunioni si svol- condòmini a norma dell’articolo Co- gono in modalità a distanza, salvo la sus- dice civile, possano celebrarsi. La rispo- sistenza di motivate ragioni; è fortemen- sta è affermativa. te raccomandato svolgere anche le Il nuovo Dpcm del gennaio pub- riunioni private in modalità a distanza». blicato nella Gazzetta ufficiale del gen- Ancor prima di ciò, una circolare del naio conferma l’assunto all’articolo , ministero dell’Interno del ottobre del

42 IL 110% IN CONDOMINIO

Sufficienti tre assemblee

L’avviso di convocazione di un’assemblea in presenza in tempo di Covid è uno spaccato di informazioni, non solo coincidenti con i punti da trattare come ordine del giorno. In esso, l’amministratore dovrà far presente che l’assemblea si celebra in un luogo fisico, perché non si è riusciti ad acquisire il consenso per la videoconferenza. Nello stesso avviso andrà precisato che il luogo prescel- to risponde alle norme anti-contagio, in quanto sanifi- cato da una impresa specializzata (conservando la documentazione attestante la certificazione dell’intervento). Si potrà precisare che le postazioni dei condò- mini partecipanti dovranno essere mantenute a debita distanza, secondo una cintura di isolamento sanitario, magari segnata per terra. L’uso delle mascherine dovrà essere obbligatorio. Andando, invece, ai contenuti del- l’assemblea, l’avviso enuncerà i punti da trattare. In questo caso, a fronte dell’argomento da trattare (superbonus) pare opportuno per l’amministratore pianifi- care le assemblee, per rendere la trattazione più esau- stiva possibile ed evitare plurime convocazioni. Immaginando un procedimento lineare, in tema di superbonus, si può ipotizzare che la prima assemblea sia chiamata per discutere e deliberare l’affidamento dello studio di pre-fattibilità. La seconda assemblea dovreb- , precisava che la distinzione fra riu- be essere convocata per discutere e deliberare l’appro- nioni private e attività convegnistiche e vazione dei documenti tecnici e l’affidamento delle congressuali - il cui svolgimento in pre- opere. Nella stessa assemblea i condòmini potrebbero senza è sospeso - è da ascrivere ad alcuni decidere in ordine alla gestione dell’incentivo fiscale di elementi, quali il carattere ufficiale dei cui al 110%, come stabilito dall’articolo 119, comma 9 congressi e dei convegni, l’eventuale loro bis del Dl rilancio (con le debite accortezze di sorta apertura alla stampa e al pubblico, il fatto rispetto all’impegno di natura personale che discende che possano tenersi in locali pubblici o dal bonus fiscale). Infine, la terza assemblea potrebbe aperti al pubblico. definire gli aspetti ultimi del superbonus, vale a dire Elementi questi assenti, in tutto o in potrebbe essere chiamata a discutere e deliberare in parte, nelle riunioni private, come, ad tema di certificazione finale delle opere. esempio, nelle assemblee societarie e In questo caso, le assemblee potrebbero essere in nelle assemblee dei condòmini. totale appena tre.

43 Adesso è l’informazione su misura che fa la differenza. In questo momento di continui adeguamenti nelle disposizioni fiscali, sanitarie, di gestione del lavoro e nelle azioni di sostegno all’economia del Paese, per restare sempre aggiornato hai a disposizione Il Sole 24 Ore. Il Quotidiano e i prodotti digitali dedicati a Fisco, Lavoro, Diritto, Edilizia e Enti locali, Sanità sono gli strumenti su misura che possono fare la differenza per il tuo lavoro.

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FUORI DAL REGOLAMENTO sono piovute molte critiche, ma le prime esperienze non possono dirsi ne- Teleassemblea: gative. In realtà continuano a valere le solite regole: tutti i condomini devono necessario ricevere l’avviso di convocazione, trasmesso «a mezzo di posta raccoman- l’assenso data, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano»; l’avviso preventivo deve contenere le solite indicazioni: dal nome del condominio, ai tempi e ai modi della adunanza, sino all’ordine di Eugenio Antonio Correale del giorno. Si ripeterà anche la con- sueta chiusa finale, con la predisposi- assemblea da remoto può es- zione della delega. Si potranno ag- sere convocata solo se previ- giungere alcune avvertenze specifi- sta dal regolamento di con- che, per segnalare che i condomini L’dominio o se accettata previamente possono verificare i documenti conta- dalla maggioranza dei condòmini. Le bili. Ovviamente, la convocazione da nuove disposizioni si limitano a rile- remoto presuppone che l’ammini- vare che per la videoconferenza l’avvi- stratore disponga degli indirizzi di so di convocazione deve contenere posta elettronica dei convocandi e che l’indicazione della piattaforma elet- invii i link per collegarsi. tronica dove si svolge la riunione e l’ora della stessa. Per la previa adesio- La piattaforma ne si ritiene che occorra la maggioran- Ne esistono molte, abbastanza equi- za numerica e non quella delle teste. È valenti; quasi sempre disporre di spe- lasciato agli interessati di scegliere il cifiche utilità è questione di costo. Se contenuto della clausola che può es- le assemblee non sono troppo nume- sere introdotta nel regolamento, a rose, sino a - presenti, non si pre- condizione che sia garantita la possi- sentano particolari necessità. L’am- bilità di partecipazione a tutti gli aven- ministratore, il presidente e il segreta- ti diritto. È precisato che nel caso del- rio e ogni partecipante possono vede- l’assemblea da remoto «il verbale, re- re nel loro monitor tutti gli datto dal segretario e sottoscritto dal interlocutori. L’organizzatore della presidente, è trasmesso all’ammini- riunione può abilitare alla presenta- stratore e a tutti i condomini con le zione di documenti, può abilitare i mi- medesime formalità previste per la crofoni e può escluderli; le votazioni convocazione». possono avvenire esattamente come accadrebbe in una assemblea in pre- Le prime esperienze senza. Per le assemblee con numero- Al solito, sulla neonata disposizione sissimi condomini sono disponibili

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strumenti particolari: la verifica di chi Il modello di convocazione “entra”, la registrazione delle entrate e delle uscite, persino il calcolo automa-

Studio amministratore dottor Paolo Rossi & associati tico dell’esito delle votazioni. Queste e Via Fulmine 24 20100 Milano P.I. 000000000000000 altre utilità sono offerte con incre- TELEFONO 000000000000 E.MAIL: SEGRETERIA@STUDIOPRESASSOCIATI mento dei costi del noleggio della

piattaforma, al quale deve provvedere

CONDOMINIO DI VIA Torre in Pietra 12 Milano l’amministratore. Gli amministratori COD. Egregio Signore professionisti si stanno dotando degli Condomino Via città strumenti adeguati al tipo di lavoro

Milano, 22 gennaio 2021 che svolgono, spesso supportati dalle associazioni di appartenenza. Oggetto: Convocazione assemblea ordinaria e straordinaria

Formulo la presente per convocare i partecipanti al Condominio di via Torre in Pietra 12 Milano per l’assemblea che sarà tenuta in prima convocazione il giorno 8 febbraio 2021 ad ore 9,30 e, mancando il numero legale, in seconda convocazione il giorno 10 febbraio 2021 alle ore 18:00 sulla piattaforma elettronica...... (inserire nome L’assemblea mista della piattaforma) con la modalità di videoconferenza prevista ed ammessa dall’art. 66 disp att.c.c., per discutere e deliberare sul seguente L’eventualità di una assemblea mista

Ordine del giorno consente di aggirare la ritrosia di mol- 1. esame e discussione rendiconto 2020 e stato di riparto; 2. conferma amministratore o nomina nuovo amministratore; ti, ma concedere la possibilità di inter- 3. esame e discussione preventivo 2021 e stato di riparto; 4. esame relazione di base già autorizzata dalla assemblea per determinare la fattibilità e la convenienza di interventi di miglioramento energetico e la conseguente possibilità di fruire delle agevolazioni superbonus (110 venire di presenza comporta difficoltà %) o bonus facciate (90%); 5. eventuale autorizzazione a proseguire con la progettazione di massima, nomina dei professionisti che dovranno collaborare con l’amministratore; esame preventivi di spesa per tali attività; illustrazione delle per l’amministratore e potrebbe risol- possibili cessioni del credito di imposta; approvazione dello stato di riparto. versi in un boomerang, laddove troppi Si allegano le avvertenze per procedere al collegamento mediante piattaforma elettronica; si indica il link per la riunione: condomini scelgano tale modalità. La

DELEGA PER LA PARTECIPAZIONE ALLA ASSEMBLEA disponibilità deve essere quindi limi- il sottoscritto ...... (portatore di millesimi) delega il signor ...... a rappresentarlo all'assemblea di cui al presente avviso. tata a consentire a chi abbia vere diffi- firma...... coltà di prendere contatto con l’am- Eugenio Antonio Correale ministratore per concordare di presentarsi presso il suo studio o in altro idoneo luogo fisico. La forma della convocazione della teleassemblea resta Per l’assemblea mista o “ibrida” quella abituale: per garantire la regolare ricezione oc- occorrono strumenti per nulla co- corre che sia inviata per posta raccomandata, posta stosi: un monitor posizionato in elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. modo da esser visto da tutti i presen- Questo perché la disciplina delle convocazioni non è ti in loco, una telecamera idonea a ri- affatto cambiata a seguito dell’introduzione della prendere tutti i presenti e farli vede- possibilità di svolgere le assemblee online, se non re a chi sia collegato da remoto ed perché deve contenere l’indicazione della piattaforma uno o più microfoni che facciano elettronica dove si svolge la riunione e, naturalmente, sentire a chi sta a casa sua la voce di l’ora della stessa. Rimane sempre inefficace una con- chi è presente in sala. vocazione fatta via mail a meno che non sia stata pre- Le prime esperienze indicano che è ventivamente autorizzata per iscritto dal singolo con- più difficile spiegare le minute moda- domino (Corte d’appello di Brescia, sentenza 4/2019) lità che eseguire collegamenti efficaci ed efficienti.

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Lo svolgimento L’assemblea da remoto ha un suo mo- La fattibilità do di dispiegarsi, diverso rispetto a quelle tradizionali. Si presentano Delibera di approvazione dell’incarico per verificare ammissibilità e condòmini che mai si sarebbe distur- convenienza: bati a spostarsi da casa; cambiano le L’amministratore presenta all’assemblea l’Ingegnere ...... , che ha già proceduto ad una prima visita dell’edificio e dell’impianto termico e che ha interlocuzioni; possono presentarsi esaminato sommariamente la documentazione tecnica conservata dall’amministratore. eccessi verbali. Occorre seguire un L’Ingegner...... fa presente di non avere rilevato motivi che rendano preciso ordine: si parte con la consta- inutili ulteriori esami e rilievi e si dichiara disposto a procedere ad analisi più approfondite ed idonee a verificare fattibilità e convenienza anche fiscale di tazione della regolarità delle convoca- interventi di miglioramento delle caratteristiche dell’edificio dal punto di zioni e del conseguimento dei quo- vista dei consumi energetici o di manutenzione straordinaria delle facciate. Preso atto di quanto sopra l’assemblea delibera quindi di incaricare rum. Poi si nominano presidente e se- l’Ing...... di procedere alla verifica, anche mediante esami purché non distruttivi o eccessivamente costosi, dello stato dei muri perimetrali e di tutte gretario. Il presidente avrà l’onere di le parti e gli impianti dell’edificio che abbiano rilevanza ai fini dell’eventuale disciplinare il dibattito e darà subito conseguimento del cosiddetto superbonus, del sismabonus, del bonus facciate o delle altre agevolazioni fiscali in vigore. L’ingegner...... è incaricato in regole precise, soprattuto sulla durata particolare di riferire: a) sulla necessità tecnica degli interventi, nell’immediato o in temi brevi; b) sulla possibilità tecnica e pratica degli degli interventi. interventi; c) sulla loro compatibilità con i presupposti per le agevolazioni fiscali; d) sulla esistenza di ragioni ostative, ad esempio per possibili conflitti con i vicini; nel caso si debbano eseguire interventi su proprietà esclusive, il Il verbale e la chiusura professionista dovrà segnalarli tempestivamente all’amministratore affinché La sobrietà che caratterizza le nuove il medesimo verifichi la disponibilità degli interessati; e) sulla probabilità di rispettare i tempi e le scadenze previste dalla legge; f) su ogni altro aspetto disposizioni sulla teleassemblea (arti- che riterrà utile, anche a proposito della inesistenza di abusi edilizi rilevanti ai fini delle agevolazioni. colo disposizioni attuative Codice Il professionista e l’amministratore potranno procedere anche alla ricerca di civile) non ha impedito che l’ultima professionisti, imprese, di finanziatori o di Esco interessate a collaborare per la realizzazione degli interventi. parte del nuovo testo dell’articolo si Si conviene che la relazione sarà presentata entro il...... che sarà chiuda con una frase sovrabbondante distribuita ai condomini e sarà discussa in occasione di assemblea che sarà convocata entro trenta giorni. «il verbale, redatto dal segretario e Compenso al professionista: €...... sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previ- Uno dei momenti più delicati dello svolgimento dell’as- ste per la convocazione». È opportuno sembea è l’indispensabile conferimento dell’incarico evidenziare che l’assemblea da remo- per la verifica della fattibilità dell’intervento. Si tratta, to presenta aspetti di novità, anche ol- in questo caso, di un atto non previsto dalla normativa tre quanto derivi dal dato letterale. ma reso necessario dalla complessità dell’operazione e Molto ci sarebbe da dire sulla registra- dai rischi che possono colpire i committenti qualora, a zione, che nessuno può impedire e che fine lavori, si verificasse la mancanza di alcuni requisiti in molti casi può essere utilizzata nei richiesti, questi sì, dalla legge. La verifica mira quindi a giudizi. Appare utile altresì evidenzia- garantire che si possono avviare gli interventi senza re che occorre redigere il verbale con- rischi, magari con impostazioni diverse da quelle ini- testualmente alla riunione e leggerlo zialmente immaginate dai condòmini ma con reali alla fine di ogni votazione o, almeno, possibilità di essere considerate all’interno del perime- prima della chiusura. tro della norma

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L’ITER DA SEGUIRE tervenga e si proponga per procedere senza impegno e senza spese. La delibe- Maggioranze ra deve assegnare l’incarico completo, che comprenda fattibilità tecniche e ridotte convenienze fiscali. L’amministratore curerà di segnalare per procedere all’esperto, che è bene compensare ade- guatamente, le responsabilità che si as- più rapidamente sume. L’assemblea potrebbe anche affi- darsi sin dall’inizio alle verifiche che un soggetto terzo prometta, di solito appa- di Eugenio Antonio Correale rentemente senza costi. Tale imposta- zione sarebbe legittima, ma è più pru- embra essersi arrestata l’alluvio- dente seguire la strada realistica appena ne di nuove regole in tema di su- evidenziata e chiedere addirittura la perbonus, bonus facciate ed ulte- compilazione di tabelle comparative che Sriori agevolazioni; è quindi tempo per in- permettano di scegliere in maniera con- dividuare le modalità più opportune per sapevole. L’indagine preliminare an- le decisioni assembleari. In primo luogo, drebbe affidata a un professionista terzo è indispensabile tenere un’assemblea che non possa sperare in utilità migliori preliminare, dedicata ad illustrare ai per effetto delle scelte assembleari, così condòmini necessità e opportunità. come è sempre bene che controllori e Il conseguimento delle agevolazioni fi- controllati non coincidano. scali presuppone molteplici condizioni; Sempre per consentire ai condomini di tutti parlano del superamento di due deliberare in tranquillità, l’assemblea classi energetiche, ma occorre anche ve- potrebbe chiedere all’amministratore di rificare circostanze molto specifiche. inserire in ogni contratto, da quello sulle Non sempre è possibile il rivestimento indagini preliminari sino all’affidamen- a cappotto, vanno individuati possibili to definitivo, clausole molto precise che problemi con i vicini (sconfinamenti ec- vincolino chi tratta con il condominio a cessivi) o con alcuni condomini, vanno dichiarare che gli interventi devono esse- accertati eventuali abusi edilizi che po- re concepiti, progettati e realizzati in mo- trebbero impedire le detrazioni di impo- do tale da consentire al condominio ed ai sta. Tutti gli interventi possono nascon- condomini di fruire dei bonus (superbo- dere insidie: il locale della centrale termi- nus e sismabonus) di cui al Dl rilancio e ca deve essere adeguato agli impianti che alle normative collegate. vi si vogliono collocare e le pendenze dei È utile inserire l’obbligo di segnalare lastrici solari non vanno compromesse. immediatamente il palesarsi di circo- Le indagini di fattibilità e di conve- stanze che impediscano le agevolazioni nienza devono essere autorizzate dal- tributarie, quale che ne sia l’ambito o la l’assemblea, anche quando un terzo in- natura: difficoltà di realizzare le opere di

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isolamento termico (cappotto o simili) nel rispetto delle proprietà dei singoli Così si limita il dissenso condomini o di terzi; impossibilità di realizzare gli isolamenti conseguendo ade- Delibera di imputazione ad uno o più condomini dell’intera spesa per gli guate prestazioni ed ogni altra simile interventi di agevolazione superbonus, sismabonus e bonus facciate (Legge Bilancio 2020 n. 178/2020, art. 1 comma 66 lettera p, aggiunta al evenienza. Si tratterà di premessa che comma 9 bis legge 34/2020) non esonererà da ulteriori cautele, ma Ordine del giorno: 1. esame relazione redatta dai professionisti incaricati dalla assemblea del...... ; che già indirizzerà opportunamente chi individuazione degli interventi segnalati come idonei a conseguire le agevolazioni abbia tendenza eccessiva a promesse dif- “superbonus” o “bonus facciate”; individuazione delle modalità per l’esecuzione degli interventi e degli impegni di spesa. ficili da realizzare. 2. Su richiesta dei signori...... imputazione ai medesimi dell’intera spesa dell’intervento appena deliberato, come richiesto dai detti signori e come consentito Alla prima delibera dovranno seguire dal vigente testo dell’art. 9 bis d.l. 34/2020: quelle ulteriori, man mano che dalla ana- Delibere (necessarie entrambe): lisi preliminare si passerà a misure più 1. L’amministratore ed i professionisti già incaricati nel corso della assemblea del concrete. Per tutte le decisioni l’assem- ...... febbraio 2021 illustrano le rispettive relazioni, già inviate a tutti i condomini, e confermano di avere individuato come utili rispetto alle esigenze di blea potrà deliberare con quorum al- manutenzione del condominio ed idonei a conseguire le agevolazioni superbonus o bonus facciate i seguenti interventi: ...... (es: isolamento a cappotto, quanto ridotti. Il decreto / ha in- integrale rinnovazione dell’impianto termico, ecc). Vengono altresì illustrati i fatti introdotto la seguente disposizione: preventivi selezionati dall’amministratore e dai consiglieri e vengono discussi i costi per gli interventi, quantificati in € ...... L’assemblea, con il voto favorevole «Le deliberazioni dell’assemblea del della maggioranza dei presenti, portatori di più di un terzo dei millesimi, approva i seguenti preventivi...... , conferma gli incarichi ai professionisti ed indica condominio aventi per oggetto l’appro- i seguenti costi : a) per gli interventi;...... b) per gli incarichi professionali; vazione degli interventi di cui al presente 2. I condomini Signori Rossi, Verdi e Gialli prendono atto della approvazione di cui articolo e degli eventuali finanziamenti sopra e ai sensi dell’art. 9 bis del D.L. 34/2020 dichiarano di volersi accollare l’intera spesa relativa agli interventi approvati, anticipando che sottoscriveranno il finalizzati agli stessi, nonché l’adesione presente verbale per conferma di tale dichiarazione irrevocabile. L’assemblea, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, portatori di più di un terzo dei all’opzione per la cessione o per lo sconto millesimi, approva e delibera di imputare ai detti signori l’intera spesa per gli di cui all’articolo sono valide se appro- interventi deliberati, riconoscendo che competeranno ai medesimi i diritti e le incombenze connessi con le agevolazioni fiscali. vate con un numero di voti che rappre- Eugenio Antonio Correale senti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio». È bene precisare che l’ampiezza della Uno dei limiti importanti alla delibera di cessione di disposizione è tale da coprire tutte quan- tutto il credito d’imposta spettante ai condòmini è te le decisioni, da quella iniziale sulle in- superabile con le stesse maggioranze della delibera dagini preliminari, a quelle intermedie che approva i lavori e dispone la cessione del credito sulla nomina di professionisti e imprese, o lo sconto in fattura: è infatti possibile accollare sino a quelle definitive aventi ad oggetto tutte le spese a uno o ad alcuni condòmini, purché l’autorizzazione alla stipula dell’appalto. questi ultimi esprimano «parere favorevole». Quindi, La maggioranza dei presenti, con alme- se un’assemblea decide di accollare le spese ai soli no un terzo dei millesimi a favore, può condòmini che vogliono cedere il credito d'imposta approvare le delibere che concernono le (o ad alcuni di essi), gli altri verranno privati della modalità e le forme della cessione del cre- base sui cui pretendere la detrazione, perché, non dito, od anche l’affidamento della intera avendo spese da pagare, non hanno neppure nulla operazione ad una Esco. da detrarre

49 TUTTO IL BONUS IN UN CLICK BONUS 110% IL SOLE 24 ORE IL 110% IN CONDOMINIO

CREDITI FISCALI gli di usufruire del beneficio non già ce- dendolo a terzi, ma direttamente con Nel verbale detrazione in cinque quote annuali di pari importo. Naturalmente queste i nominativi scelte individuali rappresentano una difficoltà nella gestione burocratica di chi ha optato dell’operazione da parte dell’amministratore e, soprattutto, da parte di im- per la cessione prese o banche cessionarie. Per questo è possibile l’accollo delle spese solo ai condòmini che intendono cedere il credi Augusto Cirla dito, con una specifica delibera (si veda il fac simile a pagina ). a delibera sui finanziamenti per far fronte agli interventi che be- La cessione del credito neficiano del superbonus, non- È fuori dubbio che per il condomino il Lché l’adesione all’opzione per la cessio- primario vantaggio del superbonus sia ne del credito o allo sconto in fattura, è rappresentato dalla possibilità di cedere valida se approvata con un numero di il credito di imposta o di ottenere subito voti che rappresenti la maggioranza de- il relativo sconto in fattura: in tal modo si gli intervenuti e almeno un terzo del va- vede ristrutturato l’edificio condomi- lore dell’edificio. La scelta del legislatore niale in cui è sita la sua abitazione senza di ridurre sensibilmente le maggioran- dover sopportare, in linea di massima, ze necessarie ha di gran lunga semplifi- alcun costo o solo parte di esso. Sarebbe cato l’assunzione delle relative delibere, dunque da dare quasi per scontata la diversamente soggette, trattandosi di scelta unanime in assemblea di questa interventi straordinari, alla ben più rigi- soluzione, così da rendere anche relati- da regola dettata dal quarto comma del- vamente più facile la redazione del rela- l’articolo Codice civile della metà tivo verbale. del valore dell’edificio e della maggio- Va però tenuta in considerazione an- ranza degli intervenuti in assemblea. che l’altra opportunità riconosciuta al Ciò non significa, però, che il condò- singolo condomino, quella cioè di fruire mino contrario alla cessione del credito del beneficio in modo diretto, essendo- resti comunque vincolato dalla favore- ne lui il solo titolare. Il che impone, allo- vole volontà manifestata dagli altri in ra, maggiore attenzione nella stesura assemblea, perché non va dimenticato del verbale. che il beneficiario dell’agevolazione fiscale non è il condominio (che peraltro Cessione comune o singola nemmeno potrebbe esserlo), bensì il Ciò nonostante, è bene che in assemblea singolo condomino, libero quindi di si evidenzino chiaramente i nominativi optare per la diversa soluzione offerta- sia di coloro che, nell’insieme, optano

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per la cessione del credito e sia di quelli che danno diritto al superbonus, nonché che invece intendono operare singolar- l’asseverazione del rispetto dei requisiti mente in tal senso. Sia i primi e sia i se- tecnici degli interventi effettuati e la con- condi, con autonoma dichiarazione da gruità delle spese sostenute in relazione inviare all’amministratore dopo l’as- agli interventi. semblea, dovranno confermare la loro Precisa che ogni condomino può sceglie- volontà pro o contro la cessione del cre- re di cedere autonomamente il proprio credito e il mandato all’amministratore di dito d’imposta. Anche costoro, al pari degli provvedere a compiere gli adempimenti altri condòmini presenti o assenti, do- formali richiesti per l’incombente. Va da vranno poi confermare all’amministrato- sé che i dissenzienti dovranno provve- re la scelta operata a favore o meno della dere a versare al condominio, nei tempi cessione del credito in forma comune o sin- stabiliti dall’assemblea, le quote di spe- gola. Ricorda che, in difetto, non sarà possa previste a loro carico. sibile procedere per ciascuno alla cessione del credito / sconto in fattura e le loro ri- Modello di delibera spettive quote di competenza, così come Ecco, di seguito, il testo del verbale con la deliberate, dovranno essere versate al con- delibera di cessione del credito da utiliz- dominio a mezzo degli abituali bollettini zare in caso non venga scelto preventi- di pagamento inviati dall’amministrato- vamente il sistema dell’accollo della re alle scadenze deliberate ed approvate. spesa solo ad alcuni condòmini descrit- Ricorda infine che l’amministratore de- to a pagina : ve essere fornito di specifica autorizzazio- «Punto n... odg: scelta di procedere alla ne da parte dell’assemblea allo svolgimen- cessione del credito di imposta per far to di ogni più opportuno adempimento fronte agli interventi del superbonus. In- previsto dalla legge per la cessione a terzi carico all’amministratore per l’esecuzione del beneficio fiscale. di ogni attività necessaria al fine dell’otte- Dopo la discussione, il Presidente invita nimento della detrazione fiscale. Delibere i presenti alla votazione sulla scelta della conseguenti cessione del credito d’imposta e, di conse- Il Presidente concede la parola all’am- guenza, dell’autorizzazione all’ammini- ministratore il quale specifica in dettaglio stratore per il compimento di ogni atto negli incombenti che dovranno essere svolti cessario per lo scopo . per ottenere i benefici fiscali previsti dal Dl Votano a favore della cessione del credi- /, a favore dei condomini che in- to i sigg.ri … per complessivi mm... che sot- sieme intendano procedere alla cessione toscrivono il presente verbale. del credito di imposta, anche nella forma Esprimono voto contrario i sigg.ri … per dello sconto in fattura applicato dall’im- complessivi mm… presa appaltatrice dei lavori, per ottenere i Dichiarano invece di voler procedere quali è indispensabile il visto di conformi- personalmente alla cessione del credito i tà dei dati relativi alla documentazione sigg.ri … per complessivi mm. ….»

attestante la sussistenza dei presupposti © RIPRODUZIONE RISERVATA

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IL PERIMETRO DELLE DETRAZIONI Spese professionali agevolabili al 110% di Silvio Rivetti ni degli edifici condominiali, teatro degli interventi. L’inesistenza di abusi articolo del Dl / di- edilizi è condizione essenziale per poter spone che sono detraibili al usufruire delle detrazioni, compreso il % anche le spese sostenute %; e l’asseverazione “iniziale” che dà L’per le asseverazioni, le attestazioni e i atto della regolarità urbanistica del- visti di conformità previsti dalla norma: l’edificio non è meno essenziale di quel- confermando così l’applicabilità, al la “finale” che attesti, ad esempio, il mondo del superbonus, di regole gene- conseguimento del doppio salto di clas- rali già largamente note. Del resto, le se energetica. Eventuali spese per sana- spese per la progettazione e per le pre- torie edilizie non potranno invece esse- stazioni professionali relative alle opere re agevolate. agevolate sono considerate agevolabili Anche i costi per consulenze profes- già secondo la disciplina di base delle sionali, comunque, devono rispettare detrazioni nell’ambito dell’edilizia profili di congruità e di non-spropor- (l’articolo -bi, comma del Tuir). La zione, che costituiscono criteri ispirato- prassi dell’agenzia delle Entrate acco- ri di base della normativa in esame. Al glie nel superbonus le spese per presta- momento, i professionisti non trovano zioni professionali strettamente con- migliori parametri, per il calcolo dei loro nesse agli interventi realizzati e comun- compensi nella prospettiva di una pos- que richieste dai medesimi: incluse le sibile verifica di congruità, rispetto a spese relative alle perizie, agli studi di quelli di cui al Dm giustizia giugno fattibilità, ai sopralluoghi, alle relazioni (richiamato dall’articolo . lette- di conformità degli edifici alle leggi in ra c), Dm Requisiti e l’agenzia delle En- vigore, alla messa a norma degli immo- trate è sempre titolata, nella logica di ta- bili secondo la normativa impiantistica. le controllo, a disconoscere la detrazio- Ricadono, poi, nei tetti di spesa age- ne per le spese professionali che appaia- volabili i costi per tutti gli adempimenti no immotivatamente sproporzionate. che sono resi necessari, in maniera Sempre in applicazione dei principi espressa o implicita, dalle norme fiscali generali, ricadono poi nelle soglie di di riferimento. Tra questi, ad esempio la spesa detraibili gli importi dell’Iva cor- verifica della regolarità urbanistica del- risposta ai fornitori (compresi i profes- le unità immobiliari o delle parti comu- sionisti), dell’imposta di bollo, dei diritti

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Compensi per gli amministratori fuori dal bonus

Le spese necessarie per eser- fanno riferimento: essendo non sarebbero infatti caratte- citare le opzioni di cessione costi per adempimenti obbli- rizzati da un’immediata corre- del credito e di sconto in fat- gatori ai fini delle opzionie (e lazione con gli interventi che tura sono detraibili, esatta- tenendo presente che tali danno diritto alla detrazione, mente come quelle professio- spese possono anche essere dovendosi ritenere gli adem- nali connesse all’esercizio sostenute in via anticipata, pimenti dell’amministratore della detrazione d’imposta. rispetto al momento dell’ef- in relazione al superbonus Tali opzioni, infatti, permetto- fettiva realizzazione della rientranti tra gli ordinari ob- no il godimento in veste alter- prestazione, così da ricadere blighi del suo mandato e quin- nativa del beneficio fiscale: e nell’arco temporale di validità di da imputare alle spese pertanto i relativi costi sono dell’agevolazione). generali di condominio.In da considerarsi come stretta- Quanto alle spese per i com- conseguenza di tale imposta- mente collegati all’agevola- pensi a favore degli ammini- zione, anche il singolo condo- zione. Perciò, i compensi da stratori di condominio, in mino che, nel condominio corrispondersi ai soggetti relazione alla gestione dei minimo, si prestasse a seguire abilitati per il rilascio dei visti lavori condominiali straordi- i non banali incarichi e adem- di conformità e per l’effettua- nari, l’agenzia delle Entrate ha pimenti connessi agli inter- zione delle comunicazioni invece confermato di non venti agevolabili al 110%, telematiche delle opzioni, considerarle comprese tra qualora concordasse con gli anche in relazione ai singoli quelle ammesse alla detrazio- altri condomini un compenso Sal, ricadono senz’altro nei ne (circolare 30/E/2020, a suo favore, non avrebbe massimali di spesa agevolabili punto 4.4.1). Tali eventuali titolo di includere tale spesa relativi agli interventi a cui compensi extra, per il fisco, tra quelle agevolabili.

per le concessioni e autorizzazioni am- % può essere esteso alle spese per i ministrative; e in generale tutto quanto lavori di manutenzione ordinaria e speso per le denunce di inizio lavori e straordinaria, necessari al completa- per gli oneri di urbanizzazione. mento delle opere antisismiche (si pen- Infine, sono agevolabili anche i costi si al rifacimento dei tramezzi e degli im- dei lavori di completamento e finitura pianti, all’intonacatura e tinteggiatu- degli interventi interessati dal superbo- ra); oppure alle spese per il rifacimento nus, se rappresentabili come stretta- dei pavimenti, in conseguenza ad mente connessi a questi ultimi a cura esempio della collocazione dell’im- del tecnico asseveratore. pianto radiale di riscaldamento a pavi- E poiché l’intervento “maggiore” in- mento in ambito ecobonus.

clude e assorbe in sé quello “minore”, il © RIPRODUZIONE RISERVATA

54 4 UNIFAMILIARI E PALAZZINE BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

CASE INDIPENDENTI Gestione più facile quando la casa è «unifamiliare»

di Gian Paolo Tosoni

abitazione unifamiliare venti antisismici e a seguire gli interventi (villette non a schiera, case trainati come gli infissi sino a . euro. rustiche, o anche edifici im- La gestione del superbonus è molto più portanti ma con una sola facile rispetto al condominio, perché le unità immobiliare) è la si- decisioni del proprietario non corrono il tuazione più semplice per l’applicazione rischio di contenziosi. L’della detrazione del per cento. Ha un Come affermato dall’agenzia delle En- accesso autonomo e certamente anche gli trate con la circolare /E/, l’agevo- impianti, per loro natura, sono esclusivi. lazione scatta anche in presenza di più in- In questo caso la detrazione spetta fino terventi effettuati contemporaneamen- al limite di spesa di mila euro per quan- te; in questo caso devono essere rispettati to riguarda l'isolamento termico, mila gli adempimenti amministrativi relativi per la sostituzione dell'impianto di cli- a ciascun intervento e detrazione. matizzazione, mila euro per gli inter- L’Agenzia raccomanda la distinta con-

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Il diritto alla detrazione

Il superbonus del 110% premia soltanto le unità abitative unifamiliari (villette e case sutonome) e quelle (anche non abitative) che costituiscono un condominio. Al di fuori di queste ipotesi non scatta il diritto alla detrazione. Tuttavia alcune tipologie di abitazioni unifamiliari possono essere comprese in edifici plurifamiliari, se sono «funzionalmente indipendenti» . Devono avere l’accesso autonomo dalla strada anche attraverso un giardino o un cortile di proprietà comune; inoltre devono avere almeno tre impianti autonomi compresi far quello idrico, riscaldamento, gas ed energia elettrica. Per esempio, le abitazioni situate in un residence in cui dall’unico portone si accede tramite dei vialetti di proprietà comune alle abitazioni, possono essere considerate indipendenti anche se l'impianto idrico è condominiale. Stesso discorso per il “condominio orizzontale” costituito da villlette a schiera

Cosa succede se l'abitazione non è autonoma Qualora la abitazione non sia funzionalmente indipendente non ha diritto al bonus a meno che non sia compresa in un condominio che decida di fare i lavori nel- l’ambito del superbonus. Un’altra disposizione della legge di Bilancio ha previsto che un soggetto può esse- tabilizzazione relativa ai diversi inter- re proprietario di un edificio che comprende fino a venti, non essendo possibile fruire per le quattro unità immobiliari e può beneficiare delle detra- medesime spese di più detrazioni. zioni previste per le «parti comuni» del fabbricato. In Vanno applicate le regole della casa sostanza una bifamiliare dello medesimo proprietario singola anche in presenza di una o più può usufruire del beneficio come condominio. pertinenze distintamente accatastate. Il dubbio viene perché l’Agenzia, in una ri- Come procedere per avere la detrazione del 110% sposta, aveva precisato che nei condomì- Gli interventi di isolamento termico e rifacimento ni, nella determinazione del numero del- dell'impianto di climatizzazione sono più semplici da le unità immobiliari ai fini del calcolo del realizzare una abitazione singola in quano non c’è il limite di spesa ammissibile, le pertinenza passaggio della deliberazione in assemblea. Occorre non si contano. Ma questa regola non va- però, con glli interventi soddisfare il doppio salto di le, ovviamente, per le case singole. classe energetica

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LE PALAZZINE nella /E/ e in molte risposte a interpelli l’Agenzia aveva giustificato Esteso il 110% la sua scelta di vietare questa estensione, che invece era stata riconosiuta ai a edifici con unico bonus precedenti (recupero edilizio e risparmio energetico). È stato, infatti, proprietario sostenuto che la scelta del legislatore di richiamare espressamente per la pri- e più unità ma volta, tra i beneficiari del superbonus, i “condomìni” non ha consentito di applicare a tale agevolazione la pras- di Giorgio Gavelli si consolidata (riportata dalla circolare /E/ ), finora adottata in materia di a legge di Bilancio (preci- ecobonus, di sismabonus, nonché di samente l’articolo , comma , detrazioni spettanti per interventi di lettera n della legge / ) ha recupero del patrimonio edilizio. A Lesteso l’ambito applicativo del super- questo proposito l’Agenzia riconosce- bonus %, facendo rientrare nel peri- va che, per parti comuni, devono inten- metro dell’agevolazione una tipologia dersi «in senso oggettivo» quelle rife- di edifici (e, conseguentemente, di ribili a più unità immobiliari funzio- soggetti proprietari) fino ad allora nalmente autonome, a prescindere sempre esclusi dalle Entrate: i proprie- dall’esistenza di una pluralità di pro- tari unici di edifici con più unità immo- prietari e, dunque, dalla costituzione di biliari, che non sono condòmini e un condominio nell’edificio. quindi non potevano beneficiare del Le “vecchie” agevolazioni, infatti, per cento . spettano anche all’unico proprietario La norma ha disposto l’inserimento (o ai comproprietari) dell’intero edifi- tra i soggetti legittimati a usufruire cio per le spese relative agli interventi della detrazione del %, le «persone realizzati sulle parti comuni. fisiche, al di fuori dell’esercizio di atti- Invece, ai fini del superbonus secon- vità di impresa, arte o professione, con do le Entrate (prima della legge di Bi- riferimento agli interventi su edifici lancio): composti da due a quattro unità immo- O se l’unico proprietario di tutte le biliari distintamente accatastate, an- unità immobiliari di un edificio conce- che se posseduti da un unico proprie- de in locazione o in comodato tutte o tario o in da più persone fisiche». Ve- alcune delle predette unità immobilia- diamo più in dettaglio. ri a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conse- Le ragioni dell’estensione guenza non è possibile fruire del su- Nella circolare /E/ (di poche set- perbonus; timane preedenti alla legge / ), O se le unità immobiliari di un edificio

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appartenenti a diversi proprietari sono tastate, i quali, pur non costituendo un concesse in locazione o in comodato a condominio, ora accedono al superbo- un unico soggetto (detentore), restan- nus, anche se con il vincolo delle due do fermo la costituzione del condomi- unità immobiliari per singolo contri- nio è possibile fruire del superbonus. buente persona fisica (come interven- Tanto è vero che i contribuenti in tali si- to massimo complessivo) di cui al com- tuazioni stavano predisponendosi a ma dell’articolo , fermo restando creare le condizioni per rientrare nel il riconoscimento delle detrazioni per superbonus. gli interventi effettuati sulle parti co- Sempre nella circolare /E/ era muni dell’edificio. stato chiesto all’Agenzia di confermare Per cui (come confermato dalle En- l’accesso al superbonus da parte del trate nel corso di Telefisco ) il condominio venutosi a creare a segui- proprietario di questi ultimi edifici to della donazione (o della cessione) di può fruire del % di detrazione sugli una unità immobiliare abitativa al fi- interventi realizzati sulle parti comu- glio da parte del proprietario di un inte- ni oltre che della medesima detrazio- ro edificio composto – oltre che da ne sugli interventi “trainati” realizzati quella in oggetto - da altre unità immo- su due delle unità immobiliari com- biliari distintamente accatastate e non prendenti l’edificio. funzionalmente indipendenti. La ri- Invece, nel caso di due o più contri- sposta delle Entrate era stata positiva, a buenti proprietari, per quote indivise, dimostrazione che è oramai acquisito dell’intero stabile (come ad esempio (non solo a livello dottrinale e giuri- accade tra due coniugi o tra i vari eredi sprudenziale) il principio che non co- del proprietario deceduto), costituito stituisce abuso del diritto mettersi le- da cinque o più unità immobiliari, non gittimamente nelle condizioni di fruire rappresentando un condomìnio, non di una agevolazione. spetta il super bonus del %, nem- Tutte queste conclusioni ora vanno meno dopo la legge di Bilancio . riviste (a favore dei contribuenti) alla In base alla risposta data a Telefisco luce delle modifiche della legge di bi- sul %, si comprende come la lancio, le quali, tuttavia, creano due ti- problematica dell’unico proprietario pologie di edifici potenzialmente plu- non dovrebbe riguardare le unità im- rifamiliari ma “a proprietario unico”: mobiliari di un edificio di un unico pro- O quelli con oltre quattro unità immo- prietario, se queste sono funzional- biliari distintamente accatastate, i mente indipendenti e con accesso au- quali, non costituendo un condomi- tonomo. Queste unità immobiliari, in- nio, restano senza superbonus, poten- fatti, ai fini del superbonus, vanno do al massimo aspirare alle agevola- considerate come se fossero unifami- zioni tradizionali; liari isolate anche se, nel concreto, pos- O quelli composti da due a quattro sono avere elementi in comune (come unità immobiliari distintamente acca- il tetto o il giardino).

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Le parti comuni ammettere alla detrazione anche il Il legislatore ha intenzionalmente in- proprietario e il detentore di unità im- serito le persone fisiche “uniche pro- mobiliari non residenziali che sosten- prietarie” di edifici non alla lettera b) gano le spese per le parti comuni; del comma dell’articolo - vale a di- O se la percentuale è inferiore, la dere, con le altre persone fisiche - ma nel trazione sarà ammessa per le spese re- raggruppamento relativo ai condomì- alizzate sulle parti comuni relative alle ni, seppure in maniera distinta. Tale unità immobiliari destinate ad abita- collocazione (come confermato dalle zione comprese nel medesimo edifi- risposte dell’Agenzia a Telefisco ) cio. Se non tutte le unità sono abitative consente di recepire all’interno della ma la prevalenza è residenziale (per normativa del % il concetto di parti esempio tre appartamenti e un ufficio, comuni non condominiali previsto tutti non indipendenti), si potrà appli- dalla prassi e sinora applicabile ai soli care il % all’intera spesa sui lavori al- “vecchi” bonus. Così, nel caso di edifi- le parti comuni e a quella sostenuta per cio posseduto da un unico proprietario quelli “trainati” delle singole unità abi- e costituito da quattro immobili, non tative (nel limite di due), mentre i lavori funzionalmente indipendenti, a desti- “trainati” delle unità non abitative (e nazione abitativa, per gli interventi delle eventuali abitazioni eccedenti le strutturali sulle parti comuni di edifici due agevolate) daranno diritto alle sole condominiali (sisma bonus) il proprie- detrazioni diverse dal superbonus. tario avrà diritto al % su mila euro, moltiplicato per quattro. L’inter- Il dubbio sul calcolo vento potrà poi proseguire sulle singo- Occorre poi comprendere come gestire le unità anche con gli interventi «trai- il “cambio” normativo tra e . nati» , rammentando che, per il bonus In attesa di chiarimenti ufficiali, antisismico al %, non esiste il limite l’estensione agli edifici ora previsti delle due unità come accade, invece, dalla nuova lettera a) del comma del- per gli interventi di ecobonus. l’articolo del Dl / dovrebbe Il concetto di parti comuni, nell’acce- potersi applicare a tutte le spese soste- zione richiamata, è utile a livello inter- nute dal ° gennaio anche per in- pretativo anche nell’ipotesi in cui l’edi- terventi iniziati in precedenza. Disco ficio non sia interamente a destinazio- rosso alle spese sostenute nel che ne abitativa. Quindi, applicando quan- possono però fruire dei bonus diversi to affermato dalla circolare /E/ ai dal % se in possesso dei requisiti. condomìni (estensione legittimata Resta il dubbio sul calcolo delle unità dalle Entrate nel corso di Telefisco (da due a quattro) della nuova fattispe- ), si ha che; cie: l’Agenzia dovrà chiarire se le perti- O se la superficie complessiva delle nenze con identificativo catastale au- unità immobiliari destinate a residen- tonomo vanno comprese nel conto.

za è superiore al %, sarà possibile © RIPRODUZIONE RISERVATA

60 UNIFAMILIARI E PALAZZINE

LOFT E CASE A SCHIERA cesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva». Autonomia Restava però in ombra l’altro requisito necessario per individuare una unità funzionale, immobiliare come concretamente autonoma ai fini dell’agevolazione: l’«in- requisiti dipendenza funzionale». più flessibili Servizi indipendenti Si ricorderà che il superbonus, oltre che nei condomìni e nelle unità immobiliari di Giorgio Gavelli unifamiliari in contesti isolati, è ammesso nelle unità immobiliari comprese in on la legge di Bilancio (arti- edifici plurifamiliari (anche condomi- colo , comma , lettera b, della niali), a condizione che le stesse siano: legge /) si definisce meglio a. funzionalmente indipendenti; Cil concetto di unità immobiliare “funzio- b. dispongano di uno o più accessi auto- nalmente indipendente”, indispensabile nomi dall’esterno. per applicare correttamente i limiti di La prima definizione era rintracciabile spesa e diversi requisiti connaturati al su- all’articoli , comma , lettera i) del decre- perbonus %, quale quello del duplice to Mise Requisiti del agosto , in ba- salto di classe energetica in caso di lavori se al quale «una unità immobiliare può “ecobonus” (trainanti e/o trainati). È op- ritenersi funzionalmente indipendente portuno ricordare che questo intervento qualora sia dotata di installazioni o ma- fa seguito a quello operato in sede di con- nufatti di qualunque genere, quali im- versione del decreto Agosto (articolo , pianti per l’acqua, per il gas, per l’energia comma -quater, del Dl /) in tema elettrica, per il riscaldamento di proprie- di accesso autonomo dall’esterno per le tà esclusiva». Questa definizione risulta unità situate in contesti plurifamiliari. Il superata dal nuovo ultimo periodo del caso più frequente è quello delle villette a comma -bis dell’articolo , in base al schiera dei “condomìni orizzontali” che quale «un’unità immobiliare può rite- riescono così a usufruire del % e dei nersi funzionalmente indipendente “loft” all’interno degli edifici condomi- qualora sia dotata di almeno tre delle se- niali dove non vengono avviati i lavori guenti installazioni o manufatti di pro- con il superbonus. prietà esclusiva: impianti per l’approvvi- Con tale disposizione si è precisato gionamento idrico; impianti per il gas; che per “accesso autonomo dall’ester- impianti per l’energia elettrica; impianto no” ai fini del % si intende «un acces- di climatizzazione invernale». so indipendente, non comune ad altre Diventa così meno rigido il requisito unità immobiliari, chiuso da cancello o dell’indipendenza funzionale richiesto, portone d’ingresso che consenta l’ac- unitamente all’autonomia dell'accesso,

61 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE UNIFAMILIARI E PALAZZINE

per aspirare al superbonus del % nei nazione e di irrigazione del cortile o giar- contesti situati in edifici plurifamiliari. dino “di proprietà non esclusiva”, aree L’intento del legislatore con questo in- che non devono svolgere alcun ruolo né tervento è duplice. Da un lato si intende in tema di accesso né di indipendenza escludere dal concetto impianti che diffi- funzionale. cilmente sono autonomi, come accade, ad esempio, con l’impianto fognario, su I vantaggi cui gravava l’interpretazione restrittiva Poter considerare indipendente la pro- resa dalla Dre Puglia, già tuttavia supera- pria unità immobiliare (anche se situata ta dalla circolare /E/, che al para- in condomini verticali o di villette a schie- grafo .. aveva chiarito che «gli impian- ra) porta questi vantaggi: ti non espressamente individuati nel pre- O è possibile eseguire gli interventi trai- detto decreto - come le fognature e i siste- nanti solo sulla propria unità immobilia- mi di depurazione - non rilevano ai fini re, senza per forza coinvolgere le altre della verifica dell’autonomia funzionale unità, e senza bisogno di ricorrere (alme- dell'immobile». no sotto l'aspetto fiscale) – come nel caso Fondamentale è il secondo scopo della dell'interpello / – a una delibera precisazione, quello di concedere una condominiale che autorizza ogni condo- sorta di “jolly”, ossia un impianto (tra i mino a effettuare l’intervento integral- quattro citati) che può anche essere in mente a sue spese; condivisione con le altre unità situate nel O il calcolo del % della superfice di- medesimo contesto plurifamiliare, sen- sperdente lorda previsto (dal comma , za, per questo, far venir meno l’indipen- lettera a, dell’articolo del Dl /) per denza funzionale. Di solito si tratta del- gli interventi di isolamento termico delle l’impianto idrico, che in molti contesti di superfici opache verticali, orizzontali e villette a schiera (ma anche nei loft) non è inclinate che interessano l’involucro indipendente e la bolletta arriva al con- prende a riferimento solo la singola unità dominio con successivi riparti sulla base immobiliare e non l'intero contesto in cui delle letture dei contatori interni. essa sorge; A questo punto, potrebbe essere op- O il doppio salto di classe energetica – portuna a livello interpretativo una pre- indispensabile per i lavori “ecobonus” fi- cisazione, per quanto ovvia, tesa a “smar- nalizzati a sfruttare la detrazione del care” i servizi riguardanti le aree comuni. % - si misura sulla singola unità im- Un’unità con accesso autonomo, perfet- mobiliare e non sull'intero edificio. tamente indipendente dal punto di vista Anche i massimali di spesa sono gene- degli impianti propri secondo la nuova (e ralmente differenti se si lavora in conte- più flessibile) definizione recata dal- sti “singoli” o “condominiali”, per quan- l’emendamento, va infatti considerata to, nel primo caso, le pertinenze non alla stregua di “edificio unifamiliare” an- consentano di sommare un massimale che se, tra le spese condominiali, c'è an- autonomo.

che il mero riparto delle spese di illumi- © RIPRODUZIONE RISERVATA

62 5 PERMESSI E SICUREZZA BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

IN COMUNE Regolarità edilizia, senza permessi non si parte

di Guglielmo Saporito

bonus esigono una conformità giungere, con specifiche attestazioni di urbanistica, sia se si operi su sin- professionisti del ramo termotecnico e gole unità immobiliari, sia che si ingegneristico, occorre a una verifica di intervenga in modo radicale, con matrice edilizia. demolizione e ricostruzione. Le autorizzazioni o le comunica- Quando si discute di integrali ristrut- zioni necessarie variano a seconda Iturazioni e di demolizioni e ricostru- del tipo di lavoro. Può bastare una zioni, le pubbliche amministrazioni di- Scia (Segnalazione certificata di ini- ventano interlocutori necessari, ad zio attività) per la manutenzione esempio per gli aspetti urbanistici, per straordinaria (articolo lettera b Dpr le modifiche all’aspetto estetico, per i ), così come con Scia si può otte- cambi di destinazione. Per questo mo- nere un accesso autonomo all’unità tivo, oltre a dimostrare i risultati ener- immobiliare (requisito necessario getici e strutturali che si intendono rag- per alcuni bonus).

64 PERMESSI E SICUREZZA

Verifica preventiva re, per evitare non solo la perdita del bo- Prima di iniziare i veri e propri lavori am- nus (restituzione con aggravi), ma an- messi a contributo, si deve quindi verifiche la irrogazione di sanzioni edilizie. Il care (e, casomai, rettificare) la situazio- principio che i Comuni devono applica- ne di partenza sotto l’aspetto edilizio. re è quello che vieta di intervenire su si- Le migliorie energetiche, il sismabo- tuazioni abusive non condonate: gli in- nus, il fotovoltaico, il bonus mobili e terventi su edifici in tutto o parte abusi- quelli per il verde possono far balenare vi, anche di sola manutenzione straor- l’idea di unità nuove, anche arredate e dinaria, restauro o ristrutturazione, con giardino, con il contributo pubbli- sono preclusi perchè subiscono la ma- co. Ma occorre comunque dotarsi di un trice illegittima, una sorta di peccato titolo idoneo: in ordine di complessità, originale dell’opera principale alla qua- una Cil (Comunicazione inizio lavori) le ineriscono (Cassazione /). asseverata, una Scia o un permesso di costruire, a seconda del peso dell’inter- Bonus solo su unità regolari vento (da manutenzione straordinaria iò significa che bisogna partire da una si- a ristrutturazione). tuazione legittima, senza sperare di po- Sia la Comunicazione inizio lavori ter sovrapporre Scia o Cila a situazioni (Cil), che la segnalazione (Scia), devono complesse ed irregolari (seppur remote). avere un allegato (a firma di un tecnico) Questo stesso principio è stato rite- che asseveri la compatibilità dell’inter- nuto costituzionalmente legittimo vento con lo strumento urbanistico, (sentenza /), ammettendo su- descrivendo le opere e dichiarandone gli immobili abusivi le sole modifiche la fattibilità urbanistica. Il primo passo necessarie al loro mantenimento (me- per utilizzare i contributi energetici e ra manutenzione), mentre tutte le in- sismici parte quindi dalla verifica della novazioni e le migliorie possono essere situazione edilizia, perché in materia autorizzate solamente se partono da vige il principio che collega in modo un presupposto di piena legittimità. Se stringente i vari titoli edilizi, ognuno vi è un abuso sulla proprietà dove si in- dei quali deve essere coerente a una do- terviene, occorre chiedere una regola- cumentata e legittima situazione di rizzazione richiamando la circolare partenza (Faq Enea .B: «non si posso- Lunardi (Lavori pubblici agosto no applicare incentivi dove non c’è con- n. ) la quale ammette che si possa formità edilizia ed urbanistica»). intervenire su edifici per i quali è stata Stesso filtro è previsto dall’articolo chiesta (anche se non ancora ottenuta) del Dm /, che esclude detrazioni una sanatoria. La domanda di sanato- Irpef per opere difformi sotto l’aspetto ria sposta in avanti la certezza che quel edilizio. In altri termini, se si vuole effet- contributo, perché un diniego di sana- tuare un intervento di manutenzione toria avrebbe effetti demolitori anche straordinaria o di ristrutturazione, oc- sulla pratica del %. corre partire da una situazione regola- © RIPRODUZIONE RISERVATA

65 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

LA TOLLERANZA DEL 2% Ininfluenti le difformità senza valore economico

di Guglielmo Saporito rata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali, e cioè si perdono il l presupposto per fruire dei bonu contributo, la detraibilità fiscale degli edilizi è la regolarità dell’edificio, interessi sui mutui e il regime di favo- con alcune tolleranze. In partico- re nelle imposte locali. Ilare non è ammesso lo splafonamento Solo un eventuale provvedimento di del % di altezze, coperture e distacchi sanatoria edilizia farebbe recuperare i (articolo Dpr /). benefici fiscali, come previsto dal prin- Oggi tale norma è stata innovata cipio posto dall’articolo della legge dall’articolo bis del Dpr / (in- /. In caso di irregolarità, dimostra- trodotto a luglio dal Dl /, articolo ta dall’agenzia delle Entrate, il contri- ) che tollera le difformità inferiori al buto eventualmente ceduto all’impre- % se non si violano specifici divieti sa esecutrice non deve essere da que- urbanistici né si pregiudichi l’agibilità st’ultima restituito, perchè l’Agenzia dell’immobile. procede nei confronti di chi ha com- missionato i lavori. Le difformità catastali Ciò significa che le violazioni entro il Le responsabilità %, la diversa collocazione degli im- Se i lavori non corrispondono a quelli pianti, le opere interne e le modifi- agevolabili, se sono stati commessi che di finiture di edifici potranno es- eccessi o irregolarità, occorre chie- sere meramente dichiarate dal tec- dersi chi si assumerà la responsabilità nico abilitato, con Cila o Scia, a fine e pagherà la sanzione, il tecnico, il lavori o in sede di trasferimento committente o l’impresa? (compravendita). Se l’irregolarità è imputabile a più Si amplia così l’orientamento (circola- persone, tutte sono obbligate in solido re dell’agenzia del Territorio /) al risarcimento del danno. Chi risarci- che ammetteva, nella circolazione dei sce il danno ha poi regresso sugli altri, beni, lievi difformità catastali, se tali nella misura determinata dalla gravità difformità non incidono sul valore della rispettiva colpa e dall’entità delle dell’immobile. conseguenze che ne sono derivate. Nel Per ogni unità immobiliare è am- dubbio, le singole colpe si presumono messa una limitata tolleranza, supe- uguali (articolo del Codice civile).

66 PERMESSI E SICUREZZA

In concreto: risponde il tecnico se sba- pio la realizzazione di vani in più, o un glia atti della sua professione (disegni, cambio di destinazione non consenti- misure, titoli edilizi); risponde l’im- to) genereranno sanzioni a carico del presa se non esegue le opere secondo committente, del tecnico o dell’im- progetto o se non fa presenti irregola- presa a seconda del loro contributo al- rità agevolmente percepibili; risponde la realizzazione dell’illecito. il committente se si intromette nei la- Pper il recupero del relativo impor- vori condizionandoli e generando er- to l’agenzia delle Entrate non si rivol- rori. Se i materiali non corrispondono, gerà all’impresa cessionaria, ma al risponde il soggetto che tali materiali committente (proprietario dell’im- ha scelto e il direttore lavori; se i lavori mobile): quest’ultimo, se esente da eccedono quelli agevolabili, avverrà responsabilità, potrà rifarsi sul pro- un recupero nei confronti del soggetto prio tecnico o sull’impresa dimo- che ha chiesto il contributo, anche se strando di non avere colpa degli errori poi ha ceduto il contributo stesso. altrui.

Un’irregolarità edilizia (per esem- © RIPRODUZIONE RISERVATA

Gli oneri di concessione

Tra le spese da tener presenti, e da oneri di concessione, è anche vero inserire nel bonus da richiedere, vi che sui Comuni grava il peso di ri- sono anche gli oneri di concessione qualificare il tessuto urbano miglio- che spettano al Comune: questi rato attraverso il contributo. oneri sono confermati dall’articolo 17 comma quattro bis del Dpr Il cambio d'uso 380/01 (modificato dal Dl 76/20 - Problema analogo è quello della Decreto semplificazioni), secondo il gratuità del mutamento di destina- quale gli interventi di rigenerazione zione d’uso: vi possono infatti esse- urbana e ristrutturazione, recupero re bonus utilizzati all'interno della e riuso hanno un contributo di co- categoria residenziale, ma che i struzione ridotto (di almeno il 20%). Comuni ritengano di sottoporre al pagamento di oneri. Per esempio, se La facoltà dei Comuni un locale accessorio (un sottotetto) I Comuni possono anche eliminare diventa abitabile, sono dovuti oneri del tutto il contributo, di fatto ren- all'ente locale, tanto più se l’inter- dendo più capienti i bonus: se da un vento avviene all'interno di una lato sarebbe illogico che lo Stato, ristrutturazione o, addirittura, di una attraverso il bonus, paghi ai Comuni demolizione e ricostruzione

67 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

PAESAGGIO E BENI CULTURALI Con i vincoli passaggio dalla Sovrintendenza

di Guglielmo Saporito infissi, purché sia certificato il miglioramento energetico. Ma questo orien- l fisco subordina la fruibilità dei be- tamento va applicato con attenzione in nefici alle definizioni degli uffici quanto presuppone comunque il pare- comunali. Tra i primi passi neces- re favorevole della Sovrintendenza. Isari per accedere ai bonus c’è’ infatti la Il vincolo può infatti condizionare an- definizione dell’intervento come «ri- che la scelta dei materiali, come è acca- strutturazione», categoria del Dpr duto a Catania, dove la Sovrintendenza /, articolo . Per il fisco, è il Co- aveva imposto infissi in legno (e non in mune a dover definire la categoria di in- metallo ricoperto) o tegole modello tervento (interpello / del- “coppi siciliani”. È stata necessaria una l’agenzia delle Entrate) ma a fianco del sentenza del Tar locale ( /) per Comune vi è anche un altro protagoni- ritenere utilizzabile, a tutela di un vin- sta, qualora si intervenga su aree o spe- colo di rispetto fluviale, qualsiasi mate- cifici immobili vincolati. Le Sovrinten- riale che appaia identico al legno.

denze devono infatti deve esprimere il © RIPRODUZIONE RISERVATA «parere», che condiziona l’eventuale titolo edilizio (permesso o Scia),. Il problema si pone soprattutto per le faccia- Cosa dicono i giudici te: i prospetti sono specificamente tutelati sia dall’ articolo del Dpr /, sia dai Piani urbanistici locali che dal Dl- Se il bene è vincolato va garantita la gs / sui vincoli ambientali di zo- possibilità di poter attuare i minimi na o su singoli edifici. interventi necessari per mantenere Il tema è stato trattato dalla risposta la fruibilità delle costruzioni (Corte del dell’agenzia delle Entrate, costituzionale, sentenza che esamina il caso di un edificio con- 238/2000). Occorre poi tener dominiale in cui sia vietato il rifacimen- presenti i valori tutelati dal vincolo to dell’isolamento termico per vincoli (Consiglio di Stato, sentenza del Codice dei beni culturali o del rego- 4824/2017 ), per esempio quando lamento edilizio locale: secondo si discute della visibilità, dalla stra- l’Agenzia si potrebbe comunque fruire da, del torrino di un ascensore. dell’ecobonus per la sostituzione degli

68 PERMESSI E SICUREZZA

IN CANTIERE Stop alle agevolazioni se si viola la sicurezza di Luca Rollino sicurezza), nell’ambito di lavori privati il soggetto per conto del quale l superbonus avrà un preciso l’opera viene realizzata. Il commit- luogo di “creazione”: i cantieri tente può a sua volta incaricare un dove fondamentali sono la sicu- altro soggetto, il responsabile dei Irezza degli operatori e le responsa- lavori, di svolgere i compiti a esso bilità connesse. È questo un ambito attribuiti. importante in quanto, ai sensi del- l’articolo del Dm / «la detra- I requisiti per la delega zione non è riconosciuta in caso di La delega, affinché sia valida, deve violazione delle norme in materia di attribuire al delegato tutti i poteri di tutela della salute e della sicurezza organizzazione, gestione e control- sul luogo di lavoro e nei cantieri, lo richiesti dalla specifica natura nonché di obbligazioni contributive delle funzioni delegate. Deve attri- accertate dagli organi competenti e buire inoltre al delegato l’autono- comunicate alla direzione regionale mia di spesa necessaria. Se l’ammi- delle entrate territorialmente com- nistratore di condominio è il re- petente». sponsabile dei lavori, il suo com- A livello legislativo, la sicurezza penso rientra nelle spese detraibili, sui luoghi di lavoro e quindi sui can- cosa diversamente non possibile. tieri è regolamentato dal Dlgs Gli obblighi del committente sono /, che individua doveri e definiti dall’articolo del Dlgs soggetti responsabili. La prima fi- /. Al committente è deman- gura insignita di responsabilità dato l’onere dell’effettuazione della quando viene aperto un cantiere è il cosiddetta “notifica preliminare” committente. del cantiere stesso. Il committente è tenuto inoltre a Il committente trasmettere copia della notifica pre- Si definisce “committente” ai fini liminare e del Durc delle imprese e dell’adempimento degli obblighi dei lavoratori autonomi, unitamen- connessi alla sicurezza nei cantieri te aduna dichiarazione attestante temporanei e mobili, in base all’ar- l’avvenuta verifica della ulteriore ticolo del Dlgs / (Testo unico documentazione, all’amministra-

69 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE PERMESSI E SICUREZZA

zione concedente. Per l’articolo cantieri in cui sia prevista, o vi sia del Dlgs /, in assenza di notifica già, la presenza anche non contem- preliminare o in assenza del Durc, è poranea di più imprese. In questo sospesa l’efficacia del titolo abilita- caso si fa riferimento a ogni ipotesi tivo. Il committente è poi tenuto a in cui i lavori appaltati vengano chiedere alle imprese esecutrici una eseguiti da più imprenditori, es- dichiarazione dell’organico medio sendo viceversa esclusi dal compu- annuo e una dichiarazione relativa to i lavoratori autonomi. Il commit- al contratto collettivo applicato. tente (o il responsabile dei lavori) è Il committente è responsabile tenuto a verificare l’idoneità tecni- della nomina del coordinatore per co-professionale delle imprese e la sicurezza in fase di esecuzione dei lavoratori autonomi in relazio- dei lavori (“Cse”, da nominarsi ne alle funzioni o ai lavori da affida- prima dell'affidamento dei lavori) re, assicurandosi che le imprese ab- e in fase di progettazione (“Csp”, biano il «possesso di capacità orga- da nominarsi contestualmente al- nizzative, nonché disponibilità di l’affidamento dell’incarico di forza lavoro, di macchine e di at- progettazione). trezzature, in riferimento ai lavori L’obbligo di nomina del coordi- da realizzare».

natore per la sicurezza scatta per i RIPRODUZIONE RISERVATA

Le figure della sicurezza

In cantiere ci sono differenti “atto- parte di essa ad imprese subappal- ri”. Abbiamo il committente, le cui tatrici e/o a lavoratori autonomi, responsabilità possono essere limitandosi in tal caso a gestire delegate a un responsabile dei questi altri soggetti verificando le lavori. Vi sono poi le figure tecni- condizioni di sicurezza dei lavori che, rappresentate dal coordinato- affidati. L’impresa esecutrice è re per la sicurezza in fase di pro- invece l'impresa «che esegue gettazione e dal coordinatore per un’opera o parte di essa impe- la sicurezza in fase di esecuzione, gnando proprie risorse umane e nominate dal committente. Se- materiali». Infine, vi è la figura del guono le imprese: l’impresa affida- lavoratore autonomo ovvero «per- taria può eseguire direttamente sona fisica la cui attività profes- l'opera impegnando proprie risor- sionale contribuisce alla realizza- se umane e materiali oppure vice- zione dell'opera senza vincolo di versa appaltare l'intera opera o subordinazione»

70 6 VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

PROFESSIONISTI Il visto attesta la conformità dei documenti

di Alessandro Borgoglio e Andrea Cartosio

l superbonus % con il trasfe- concesse dalla normativa, per la sola rimento del credito fiscale è una detrazione del superbonus %, pre- scelta che sempre più si sta dif- vedono la certificazione dell’operazio- fondendo. ne da parte di un soggetto abilitato del Dall’entrata in vigore della mondo fiscale. maxi detrazione prevista dall’articolo Difatti è previsto esclusivamente per I del Dl /, imprese e interme- la maxi detrazione l’apposizione del vi- diari finanziari sono alla ricerca della sto di conformità, per la prima cessione migliore offerta possibile al contri- o applicazione dello sconto in fattura buente/impresa proprio in virtù di da parte dell'impresa. quanto previsto dall’articolo del Dl È bene sottolineare che non si tratta /, ossia cessione del credito e solo di un passaggio formale: il profes- sconto in fattura. sionista abilitato così come previsto La particolarità di queste due opzioni dal comma , lettera b), articolo ,

72 VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI

del Dl / ha l’obbligo di verifica- bligo di trasmissione della comunica- re la presenza delle asseverazioni e zione all’agenzia delle Entrate a partire delle attestazioni rilasciate dai profes- dal ottobre ed entro il marzo sionisti incaricati. dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno Visto «leggero» diritto alla detrazione. Dunque non so- Si tratta comunque di un visto leggero, lo superbonus %, tutti i bonus edilizi analogo a quello apposto sulle dichia- previsti dall’articolo ammessi alla razioni fiscali dai professionisti abili- possibilità di fruire delle opzioni di ces- tati e dai Caf di cui all’articolo del Dl- sione del credito o sconto in fattura ri- gs / . sultano interessati a tale operatività. Fra le novità introdotte dalla legge Si ricorda che per il superbonus %, / in materia di superbonus spicca per quanto riguarda il contribuente l’obbligo per i professionisti cui è con- privato, ricade sul professionista inca- cessa la facoltà di apporre l’assevera- ricato di apporre il visto di conformità zione o attestazione, di adeguare o sot- la trasmissione della comunicazione. toscrivere una polizza assicurativa per Per quanto riguarda il condominio, danni derivanti dalla propria attività. il modello potrà essere presentato al- Tuttavia, occorre precisare che i sog- l’agenzia delle Entrate sia dall'ammi- getti abilitati all’apposizione del visto, nistratore di condominio che da un previsti dal Dlgs /, a seguito degli intermediario abilitato di cui all’arti- obblighi già in essere per lo svolgi- colo , comma , del Dpr /. mento della professione, risultano meno coinvolti dal provvedimento. Le sanzioni per l’infedeltà Questi professionisti risultano obbli- La circolare /E/ è anche interve- gati alla stipula di una polizza di assi- nuta in materia di sanzioni per l'appo- curazione civile in base agli articoli e sizione di visto di conformità infedele. del decreto /. L’agenzia delle Entrate ha confer- La copertura assicurativa, per pre- mato l’applicazione delle sanzioni visione normativa, deve avere un previste dal Dlgs / e, in parti- massimale adeguato al numero dei colare, dal suo articolo , comma , contribuenti assististi nonché al nu- lettera a): da a . euro, con mero di visti di conformità rilasciati sospensione della facoltà di rila- che non può essere inferiore a tre mi- sciare il visto in caso di recidiva o lioni di euro. violazioni gravi. Con provvedimento pubblicato il Si ricorda infine che in base all’arti- ottobre sul sito istituzionale colo , comma , del Dl /, rien- delle Entrate, è stato aggiornato il trano tra le spese detraibili per gli inter- modello per la comunicazione di ces- venti di % quelle sostenute per il ri- sione del credito o sconto in fattura. lascio del visto di conformità.

73 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

LA «GARANZIA» SUGLI INTERVENTI L’asseverazione attesta il rispetto dei requisiti

di Alessandro Borgoglio di congruità delle spese sostenute in re- e Andrea Cartosio lazione agli interventi agevolati. Si precisa che una copia dell’assevera- er beneficiare della detrazione zione tecnica deve essere trasmessa, at- prevista dal superbonus % il traverso il canale telematico, all’Enea. contribuente dovrà dotarsi di as- Pseverazioni e attestazioni da tecnici abili- Riduzione del rischio sismico tati, sia in materia fiscale che tecnica, che Per quanto concerne gli altri lavori qua- validino il rispetto dei requisiti per gli in- lificati dalla normativa del superbonus terventi di efficienza energetica di cui ai % come “trainanti”, ossia quelli atti commi da a dell’articolo , Dl /, alla diminuzione del rischio sismico, i approvato dal ministero dello Sviluppo professionisti abilitati dovranno asse- economico sui requisiti in base al comma verare l’efficacia rispetto alla riduzione -ter dell’articolo del Dl / , e la con- del rischio sismico, oltre la congruità gruità delle spese sostenute. delle spese. I professionisti devono es- Alla luce di quanto appena espresso ap- sere iscritti agli ordini o ai collegi profes- pare palese che il ruolo dei professionisti sionali di appartenenza (per esempio, risulta primario per la buona riuscita del- ingegneri, architetti), in base alle dispo- l’operazione. In materia tecnica essi do- sizioni del decreto del ministero delle vranno asseverare i requisiti tecnici sulla Infrastrutture / . In concreto, il tec- base di un progetto redatto, e nella prati- nico abilitato dovrà attestare il rispetto ca, la sua concreta realizzazione. dei requisiti come stabilito nel progetto; Il comma dell’articolo del Dl qualora l’intervento riguardi l’efficien- /, ha disposto che per la fruizione tamento energetico dovrà fornire l’atte- del beneficio fiscale del superbonus stazione preventiva di prestazione %, oltre che per l’opzione della cessio- energetica e delle caratteristiche tecni- ne del credito o sconto in fattura, in ma- che dei componenti acquistati, allegan- teria di efficientamento energetico (su- do le specifiche schede rilasciate dai perecobonus) i tecnici abilitati devono produttori. procedere al rilascio dell'asseverazione I documenti dovranno essere compi- per il rispetto dei requisiti nei casi e nelle lati in modalità telematica sul portale modalità previste, di cui all’allegato “A”; online messo a disposizione da Enea, inoltre devono redigere la dichiarazione ove dovranno essere esplicitati i dati tec-

74 VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI

nici relativi all’intervento che, in materia qualora l’assicurazione Rc fosse “claims di riqualificazione energetica, hanno made” , serve inoltre un’ultrattività pari fatto sì che venisse raggiunto il migliora- ad almeno cinque anni in caso di cessa- mento delle classi energetiche. zione di attività e una retroattività an- ch’essa di almeno cinque anni, a garanzia Le modalità di asseverazioni effettuate negli anni pre- Le comunicazioni potranno essere ese- cedenti. Dunque anche i tecnici dovranno guite dal tecnico con modalità differen- proteggersi dalla possibilità di controllo ti in base allo stato dei lavori. Sul portale da parte degli enti preposti, agenzia delle sono presenti due modelli per il rilascio Entrate ed Enea. dell’asseverazione, il primo relativo al- RIPRODUZIONE RISERVATA le opere concluse, il secondo da compi- larsi in riferimento agli stati di avanza- mento lavoro, a tal proposito si ricorda Professioni, chi fa cosa che il primo Sal disponibile in materia PROFESSIONE ATTIVITÀ di superbonus % scatta al raggiungi- TECNICI ABILITATI mento del % del valore economico Soggetti abilitati alla Redazione, sottoscrizione e invio complessivo dei lavori. progettazione di edifici e all’Enea delle asseverazioni, Successivamente alla compilazione il impianti nell’ambito delle loro attestazioni di congruità delle competenze, iscritti agli relative spese, richieste per: modulo dovrà essere firmato dal profes- specifici ordini e collegi detrazione del 110% per sionista incaricato ed inviato utilizzando professionali: architetti e ecobonus, cessione del credito lo stesso portale Enea, entro giorni dal ingegneri; periti industriali e corrispondente alla detrazione o termine dei lavori o del Sal, pena la deca- geometri (entro certi limiti) lo sconto in fattura denza del beneficio fiscale. Professionisti incaricati della Redazione delle a sseverazioni del progettazione strutturale, rischio sismico e attestazione Per quanto riguarda l’assicurazione, la della direzione dei lavori delle della congruità delle spese ai fini legge di Bilancio ha specificato al- strutture e del collaudo statico, della detrazione del 110% per gli cuni requisiti. secondo le rispettive interventi antisismici, ovvero per competenze professionali, la cessione del credito I tecnici chiamati al rilascio dei docu- iscritti agli ordini o ai collegi di corrispondente alla detrazione o menti occorrerà che verifichino preven- architetti e ingegneri lo sconto in fattura tivamente il contratto stipulato con la CERTIFICATORI ENERGETICI compagnia. Nello specifico le condizioni Architetti e ingegneri; Rilascio degli attestati di dell’assicurazione di responsabilità civi- geometri, periti industriali e prestazione energetica (Ape) ante altri tecnici che abbiano e post intervento per dimostrare il le non dovranno prevedere alcuna clau- superato un apposito corso di richiesto miglioramento di sola di esclusione circa l’attività di atte- formazione almeno due classi energetiche stazione e di asseverazione. La polizza PROFESSIONISTI FISCALI dovrà avere un massimale adeguato, al- Commercialisti, esperti Apposizione del visto di meno mila euro, per lo specifico ri- contabili, consulenti del conformità dei dati relativi alla lavoro, periti ed esperti iscritti documentazione che attesta il schio di asseverazione. nei ruoli delle Cciaa e diritto alla detrazione del 110%, Va sottolineato che il professionista responsabili dei Caf verifica della presenza delle abilitato dovrà prestare attenzione circa asseverazioni rilasciate dai tecnici la durata della copertura assicurativa, abilitati

75 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

I LIMITI SUI COSTI DI LAVORI E MATERIALI Determinante comporre il puzzle della congruità

di Alesssandro Borgoglio agevolativa ha portato nel mondo dei e Andrea Cartosio bonus casa. Dapprima nessuna detrazione fiscale collegata al settore immo- l contribuente, soggetto privato o biliare privato prevedeva una verifica condominio, che intende eseguire preventiva di congruità delle spese da un’operazione di superbonus % parte di professionisti abilitati. Inon dovrà limitarsi alla mera conside- Il decreto attuativo del ministero del- razione del beneficio fiscale ottenuto lo Sviluppo economico “Riqualifica- ma, data la multidisciplinarità della zione energetica”, strettamente colle- materia, dovrà tener ben presente i re- gato dal Dl Rilancio, ha previsto l’intro- quisiti tecnici, giuridici e finanziari duzione di modalità di computazione contenuti nell’agevolazione. Anche delle spese e i costi massimi per i pro- nell’ambito professionale non risulta cessi di lavorazione dell'intervento di plausibile che un singolo soggetto, sia superbonus per cento. esso esperto in materia fiscale o tecnica, possa essere in grado di valutare ap- Il decreto Requisiti pieno tutte le strade percorribili per il Con il decreto Requisiti del agosto contribuente. pubblicato in Gazzetta ufficiale il otto- Ne è di esempio la questione collega- bre , sono stati rilasciate le specifici- ta al valore delle opere. Nell’effettua- tà necessarie per la redazione dei capito- zione dei classici calcoli di convenienza lati tecnici per la presentazione delle of- fiscale svolti dal contribuente con l’au- ferte relative agli interventi di superbo- silio del professionista di riferimento, nus %. Per beneficiare della al fine di valutare se beneficiare diretta- detrazione fiscale, contribuenti e tecnici, mente della detrazione fiscale di impo- a differenza di quanto avvenuto in pas- sta o provvedere alle opzioni previste sato, dovranno considerare due para- dall’articolo del Dl / (cessione metri fondamentali di seguito riportati: del credito o sconto in fattura), occorre- O sono previsti dal provvedimento, rà tener presente l’aspetto della con- precisamente all’allegato B, i limiti gruità dei prezzi. L’attestazione di con- massimi di spesa di cui l’intervento gruità delle spese degli interventi am- può beneficiare; messi al % è stata senz’altro una del- O le spese per le lavorazioni, oltre non le grandi novità che questa disciplina eccedere i limiti di cui sopra, dovranno

76 VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI

essere verificate e ritenute “congrue” punto dell’allegato A. dal tecnico incaricato utilizzando i prezzari di riferimento (Dei, prezziari Il computo metrico regionali o territoriali). In altri termini, il tecnico abilitato dovrà L’operatività prevista per l’agevola- provvedere alla stipula di un computo zione del superbonus % risulta, per metrico con indicazione dei valori di cal- molti aspetti, assimilabile a quella appli- colo, utilizzando i prezziari di riferimen- cata in sede di appalto pubblico, ove la to (Dei, prezziari regionali o territoriali), responsabilità di verificare la congruità relativi alle singole operazioni, in con- del prezzo ricade sul responsabile del creto prezzando già il documento da procedimento il quale deve effettuare sottoporre alle imprese. Lo stesso dovrà un confronto con i prezzi di mercato e di- successivamente vigilare e garantire che chiarare che la verifica è stata svolta e che le indicazioni vengano rispettate, ossia il prezzo è da ritenersi congruo. asseverando che i valori di costo non sia- Il decreto Requisiti, all’articolo , pre- no incrementati ma mantenuti analoghi vede che: «Le detrazioni concesse per gli o ribassati. interventi di cui all’articolo – ossia tutti Pertanto nella pratica, in caso di inter- gli interventi soggetti a detrazione fisca- vento da eseguirsi in condominio, ove le eccezion fatta per quelli relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio ex articolo -bis, Tuir - si applicano con le percentuali di detrazione, i valori L’ALLEGATO D di detrazione massima ammissibile o di spesa massima ammissibile riportati ! L’importanza della verifica di congruità nell’allegato B al presente decreto». dei costi e della sua incidenza sulla possi- Inoltre è previsto che «...l’ammontare bilità di fruire del superbonus del 110% si massimo delle detrazioni o della spesa comprende anche esaminando la scheda massima ammissibile per gli interventi informativa di cui all’allegato D del decre- di cui all’articolo , fermi restando i limiti to Requisiti, che deve essere trasmessa di cui all’allegato B, è calcolato nel rispet- all’Enea ai fini del monitoraggio, laddove è to dei massimali di costo specifici per richiesta l’indicazione obbligatoria, tra singola tipologia di intervento. Tale am- l’altro, dei seguenti dati: a) costo dell’in- montare è calcolato, secondo quanto ri- tervento al netto delle spese professiona- portato all'allegato A, punto ». li; b) costo massimo ammissibile (calcola- Il dettato normativo appena riporta- to tendendo conto del punto 13 dell’alle- to obbliga il tecnico abilitato a prende- gato A al decreto); c) costo ammesso alla re in considerazione in primis la spesa detrazione, ovvero il più basso dei costi di massima agevolabile come riportato cui alle precedenti lettere; d) detrazione nell’allegato A del decreto Requisiti, e risultante dalla moltiplicazione del costo conseguentemente il rispetto dei mas- ammesso per la relativa aliquota simali di spesa così come previsto nel

77 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE VISTO, CONGRUITÀ E ASSEVERAZIONI

risulta più facile la presenza di più im- vorazioni che per loro tipologia o per prese concorrenti, l’amministratore si l’utilizzo di materiali particolari (come troverà a dover gestire capitolati già le nanotecnologie) non risultino inseri- prezzati per i quali la comparazione do- te nell’elenco previsto all’interno del vrà essere eseguita con modalità diffe- prezziario. renti rispetto alle solite adottate in ambi- Nel caso in questione, il tecnico abili- to condominiale. tato, dovrà determinare i nuovi prezzi per tali interventi in maniera analitica, Computo metrico e materiali secondo un procedimento che tenga È da intendersi che l’asseverazione ri- conto di tutte le variabili che interven- lasciata dal professionista abilitato do- gono nella definizione dell’importo vrà indicare l’ammontare complessivo stesso; per gli interventi per i quali l’as- delle lavorazioni oggetto di superbo- severazione potrà essere sostituita da nus %, mentre le singole voci di co- una dichiarazione rilasciata dal fornito- sto saranno ravvisabili all’interno del re o dall’installatore, l’ammontare mas- computo metrico. A tal proposito si simo delle detrazioni fiscali o della spe- specifica che risulta fondamentale sa massima ammissibile sarà calcolato comprendere il contenuto, per ogni sulla base dei massimali di costo speci- singola voce unitaria di costo, del prez- fici per singola tipologia di intervento di ziario preso a riferimento. cui all’allegato I del decreto Requisiti, i Tuttavia, potrà accadere che l’inter- quali possono essere utili anche in caso vento di superbonus % richieda la di ricostruzione analitica del costo di in- previsione nel computo metrico di la- tervento in tutto o in parte non presente nei prezziari locali.

L’ammontare delle sanzioni Le eccezioni I massimali specifici di costo previsti dall’allegato I del decreto Requisiti non Ferma restando l’applicazione delle sanzioni penali ove si applicano sempre e comunque, ma il fatto costituisca reato, ai professionisti che rilascia- soltanto, quando, appunto, si scelga di no non solo asseverazioni infedeli relative ai requisiti non fare ricorso ai prezziari locali e alle tecnici, ma anche infedeli attestazioni di congruità ricostruzioni analitiche di costo da delle spese, si applica la sanzione amministrativa pe- parte dei tecnici che rilasciano l’asse- cuniaria da euro 2mila a 15mila euro per ciascuna atte- verazione, quando magari per rispar- stazione o asseverazione infedele resa. Inoltre, è obbli- miare sulle parcelle i contribuenti scel- gatoria la polizza di assicurazione della responsabilità gano, per quegli interventi per cui è civile, con massimale non inferiore a 500mila euro. La possibile, di avvalersi della dichiara- non veridicità delle attestazioni o asseverazioni com- zione del fornitore o dell’installatore, porta, in ogni caso, la decadenza dal superbonus del al posto dell’asseverazione del tecnico 110% (comma 14 dell’articolo 119 del Dl 34/2020) professionista.

78 7 GLI ALTRI BONUS BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

RISTRUTTURAZIONI Le barriere architettoniche con bonus 110%

di Luca De Stefani

li unici interventi relati- La girandola di aliquote vi al recupero del patri- Il decreto legge / non ha aumenta- monio edilizio dell’arti- to al % la percentuale di detrazione colo -bis del Tuir, per i del % e del %, rispettivamente, del quali è possibile, a de- bonus mobili e del bonus giardini, ne- terminate condizioni, l’aumento al anche come interventi cosiddetti «trai- G % della relativa detrazione sono nati», pertanto, per queste agevolazio- quelli riguardanti le misure antisismi- ni si continuerà ad applicare, fino alla che nelle zone sismiche , e (si veda scadenza prevista per la fine del , le il capitolo ), gli impianti solari foto- consuete percentuali. voltaici e i sistemi di accumulo e dal Per le spese sostenute dal ° luglio gli interventi finalizzati all’elimi- al giugno (al dicembre nazione delle barriere architettoniche , per gli interventi effettuati dai (ascensori e montacarichi). condomini, per i quali alla data del

80 GLI ALTRI BONUS

giugno saranno effettuati lavori taico per singola unità immobiliare. per almeno il % dell’intervento Si tratta, quindi, di un limite autono- complessivo), la detrazione del % mo rispetto a quello «tradizionale» dei (che dal dovrebbe tornare al %) mila euro per unità immobiliare, che per l’installazione di impianti solari rimane intatto nel caso in cui, oltre fotovoltaici connessi alla rete elettrica all'intervento trainante e all'impianto su edifici (anche di proprietà pubblica, fotovoltaico, si decida di realizzare uno adibiti ad uso pubblico o di «nuova co- o più degli interventi di recupero del pa- struzione», ai sensi dell’articolo , trimonio edilizio di cui all’articolo - comma , lettere a, b, c e d, Dpr /), bis del Tuir. prevista dall’articolo -bis, comma , lettera h) del Tuir, è elevata al % e la Dal 50 al 110% relativa ripartizione non è in anni, La detrazione del % per gli inter- ma in cinque (in quattro anni per il venti di recupero del patrimonio edi- ), a patto che l’installazione sia lizio dell’articolo -bis del Tuir è ele- eseguita congiuntamente a uno dei se- vata al %, per le spese sostenute dal guenti interventi che beneficiano del ° luglio fino al giugno superbonus del %: uno dei tre inter- (al dicembre , per gli interven- venti «trainanti» o un intervento anti- ti effettuati dai condomini), anche sismico (articolo , comma , decre- per l’installazione contestuale o suc- to legge / ). cessiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici Impianti fotovoltaici agevolati con la detrazione del %, La proroga al degli impianti foto- con un ulteriore limite di spesa di voltaici, nella legge di Bilancio , mila euro e comunque nel limite di non è scritta bene, in quanto sembra spesa di mille euro per ogni kWh di prevista, solo nella parte in cui si preve- capacità di accumulo dello stesso si- de la ripartizione «in quattro quote an- stema di accumulo (articolo , com- nuali di pari importo per la parte di spe- ma , Dl / ). sa sostenuta nel ». Il limite dei mila euro, pertanto, Gli impianti fotovoltaici possono non è unico sia per l’installazione de- beneficiare della detrazione del gli impianti solari fotovoltaici, che %, come interventi trainati, anche per i sistemi di accumulo integrati nei se sono installati su strutture perti- predetti impianti (con la risoluzione nenziali agli edifici. /E/ che, secondo il parere forni- Il legislatore ha previsto un nuovo li- to dal ministero dello Sviluppo eco- mite di spesa per l’installazione degli nomico, supera quanto detto dalla impianti fotovoltaici agevolati al %, stessa circolare /E/ ). il quale è pari a mila euro e comunque Anche secondo la risposta data di . euro per ogni kW di potenza dal Mise a Telefisco sul %, il nominale dell’impianto solare fotovol- limite di spesa di mila euro per

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Cosa succede agli altri bonus

Detrazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e per le misure antisisimiche (36-50-70-75-80-85-110%), per i mobili e gli elettrodomestici (50%), per i giardini (36%) e per il bonus facciate (90%). La percentuale di detrazione e limite massimo di spesa agevolata sullo stesso intervento (anche in più anni) effettuato nella stessa unità immobiliare (comprensiva di pertinenza), in base alla data del bonifico.

DAL 1° GENNAIO 2021 DAL 1° GENNAIO DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO AL 31 DICEMBRE 2021 2022

- Manutenzioni straordinarie, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia su «singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze» (anche manutenzioni ordinarie su «parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del Codice Civile», quindi, condominiali o meno) - Ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi - Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali. - Eliminazione delle barriere architettoniche (possibile super ecobonus del 110%, ai sensi dell'articolo 119, comma 2 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34) - Prevenzione di atti illeciti di terzi Detrazione Irpef - Cablatura di edifici. del 50%, Detrazione Irpef del - Contenimento dell'inquinamento acustico con limite di spesa 36%, con limite di - Misure antisismiche e opere per la messa in sicurezza statica, in tutte le di 96.000 euro spesa di 48.000 zone sismiche; Se nelle zone sismiche 1, 2 e 3, a determinate condizioni, e detrazione euro e detrazione di spetta il sisma bonus “speciale” del 50-70-75-80-85% fino al 31 di 48.000 euro, 17.280 euro, da dicembre 2021 o del 110% dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (al 31 da ripartire ripartire in 10 quote dicembre 2022, per gli interventi effettuati dai condomini, «per i quali in 10 quote annuali annuali costanti. alla data del 30 giugno 2022» saranno «effettuati lavori per almeno» il costanti. 60% dell'intervento complessivo). - Bonifica dall'amianto - Riduzione degli infortuni domestici - Conseguimento di risparmi energetici, cosiddetto «non qualificato», compreso il fotovoltaico (articolo 16-bis, comma 1, Tuir) (1) - Acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati, solo sul 25% del prezzo (articolo 16-bis, comma 3, Tuir) - Dal 2021, detrazione Irpef, a regime, del 50% per la “sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione” (articolo 16-bis, comma 3-bis, Tuir). Non è chiaro se nel limite autonomo di spesa di 48.000 (schede di lettura) o di 96.000 euro

NOTA: (1) Spetta il super bonus del 110% (da ripartire in 5 anni o 4 anni per il 2022), dal 1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2022 (al 31 dicembre 2022, per gli interventi effettuati dai condomini, «per i quali alla data del 30 giugno 2022» saranno «effettuati lavori per almeno» il 60% dell'intervento complessivo) per «l'installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici», ai sensi dell'articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), dpr 26 agosto 1993, n. 412, con un limite di spesa di 48.000 euro e comunque di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, a patto che l'installazione sia eseguita «congiuntamente ad uno» dei seguenti interventi che beneficiano del super bonus del 110%: quelli per il risparmio energetico «qualificato» (compresi i 3 trainanti) o quelli per il sisma-bonus (articolo 119, comma 5, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34). Il limite di spesa si riduce a 1.600 euro per ogni kW di potenza nominale dell'impianto solare fotovoltaico, se l'installazione avviene nell'ambito degli interventi “ristrutturazione edilizia”, di “nuova costruzione” (si ritiene, comunque, dopo l'accatastamento) o di ristrutturazione urbanistica (articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), dpr 6 giugno 2001, n. 380). «Anche per l'installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione» del 110%, con lo stesso limite di

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a cura di Luca De Stefani

DAL 1° GENNAIO 2021 DAL 1° GENNAIO DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO AL 31 DICEMBRE 2021 2022 Spese pagate con «strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni», anche sulle «parti comuni esterne» dei condomini («fino ad un importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare ad uso abitativo») («comprese quelle di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi») per: Detrazione Irpef del 36%, con limite di spesa di 5.000 a) «sistemazione a verde» di aree scoperte private di edifici Stop euro per «unità immobiliare esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di alla detrazione ad uso abitativo», da ripartire irrigazione e realizzazione pozzi; in 10 quote annuali costanti b) realizzazione di «coperture a verde e di giardini pensili»; di «unità immobiliari ad uso abitativo» (no di uffici, negozi, ristoranti e capannoni) (articolo 1, commi da 12 a 14, legge 27 dicembre 2017, n. 205)

Mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica non Detrazione Irpef del 50% (da inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo dell’immobile ripartire in 10 quote annuali oggetto di ristrutturazione, con limite di spesa di 16.000 euro costanti), solo se spetta la (detrazione massima di 8.000 euro) «riferito alla singola unità detrazione del 50% per uno immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o alla parte comune degli interventi «trainanti» di dell’edificio oggetto di ristrutturazione», condominiali o meno «recupero del patrimonio (circolari 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafi 3.2 e 3.5, 27 edilizio», iniziati nell’anno Stop aprile 2018, n. 7/E, risposta del 19 febbraio 2019, n. 62), “a dell'acquisto dei mobili e alla detrazione prescindere dal numero dei contribuenti che partecipano alla degli elettrodomestici o in spesa” (istruzioni del modello 730 o di Redditi PF) e al netto delle quello precedente (ma prima eventuali spese sostenute nell'anno precedente, collegate allo del pagamento dei mobili e stesso intervento edilizio, «per le quali si è fruito della degli elettrodomestici) e detrazione» nel modello dichiarativo relativo all'anno pagati, anche in parte, entro precedente (articolo 16, comma 2, decreto legge il 31 dicembre dell'anno (2) 4 giugno 2013, n. 63)

«Recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati» in zona A o B del decreto 2 aprile 1968, n. 1444, inclusa la «sola pulitura o tinteggiatura esterna». Se l’intervento è influente dal un «punto di vista termico» o interessa più del 10% «dell'intonaco della superficie disperdente Detrazione Irpef e Ires del lorda complessiva dell'edificio», serve l’asseverazione del 90%, senza limite di spesa, Stop tecnico abilitato, il rispetto dei “valori di trasmittanza termica” da ripartire in 10 quote alla detrazione (tabella 2 dell'allegato B al decreto Mise 11 marzo 2008), l’Ape annuali costanti (decreto Mise 26 giugno 2015) e l’invio all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, della “scheda descrittiva” degli interventi realizzati (articolo 1, commi da 219 a 224, Legge 27 dicembre 2019, n. 160 e circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E). spesa di 48.000 euro e «comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo» (articolo 119, comma 6, decreto legge 19 maggio 2020, n. 34). (2) Gli interventi «trainanti» del bonus mobili sono solo la manutenzione straordinaria (ordinaria, solo su parti comuni, condominiali o meno), il restauro e risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, la ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi e l'acquisto di abitazioni facenti parte dei fabbricati completamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare (circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, risposta 5.1, risposta dell'agenzia delle Entrate fornita a Telefisco 2014 il 30 gennaio 2014 riportata nella circolare 14 maggio 2014, n. 10/E, risposta 7.1, risoluzione della Direzione regionale delle Entrate del Veneto dell'8 novembre 2013, prot. 907-48973 e circolare Entrate 18 settembre 2013, n. 29/E, Guida sul Bonus Casa 2017 del 15 febbraio 2017; risposta 18 luglio 2019, n. 265, relativamente alla demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore).

83 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

l’installazione degli impianti solari che per l’accumulo, contenuta nella cir- fotovoltaici e dei sistemi di accumu- colare /E/, come confermato dalla lo integrati in questi impianti, è da risoluzione /E/. intendersi «distintamente riferito agli interventi di installazione degli I due limiti impianti solari fotovoltaici e dei si- Attenzione, però, che secondo la rispo- stemi di accumulo integrati nei presta data dal Mise a Telefisco sul detti impianti». %, i due limiti di mila euro sono ri- Della stessa opinione è anche la riferiti «all’edificio nel suo insieme» e sposta / secondo la quale il li- non alla «singola unità immobiliare», mite di spesa di mila euro è distin- in contrasto con la circolare /E/, tamente (e non cumulativamente) paragrafo .., con la quale è stato det- riferito agli interventi di installazio- to che sono riferiti alla «singola unità ne degli impianti solari fotovoltaici e immobiliare». dei sistemi di accumulo integrati agli impianti. Il bonifico parlante È stata, quindi, superata la posizione Dal , sono detraibili dall’Irpef dell’unico limite sia per il fotovoltaico, al % (percentuale a regime e non soggetta a riduzione al %) le spese, pagate con bonifico «parlante», relative agli interventi di sostitu- ASCENSORI E MONTACARICHI zione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generato- ! Dal 1° gennaio 2021, possono beneficiare ri di emergenza a gas di ultima ge- del super ecobonus del 110%, come inter- nerazione (articolo -bis, comma venti trainati, anche gli interventi finalizzati -bis, Tuir). all’eliminazione delle barriere architettoni- Senza la sostituzione, pertanto, non che (ascensori e montacarichi) previsti si applica l’agevolazione. nell’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del Dovrebbero essere confermate tutte Tuir, a patto che venga effettuato almeno le precedenti indicazioni date dal- un intervento «trainante» dell'ecobonus l’agenzia delle Entrate per gli interventi (non rilevano gli interventi del super sisma- di recupero del patrimonio edilizio, bonus). Sono agevolati anche gli interventi pertanto, gli immobili interessati a finalizzati alla realizzazione di ogni stru- questa agevolazione dovrebbe essere mento che, tramite la comunicazione, la solo le abitazioni. robotica o altro mezzo di tecnologia, favori- Considerando, però, che si parla solo sca la mobilità interna ed esterna all’abita- di sostituzione e non di nuova installazione per le persone portatrici di handicap zione, risulta difficile che oggi un’abita- in situazione di gravità, ai sensi dell’articolo zione abbia già un gruppo elettrogeno 3, comma 3, della legge 104/92 di emergenza.

84 GLI ALTRI BONUS

LE ALTRE AGEVOLAZIONI toriale nella quale ricade l’edificio oggetto dell’intervento alle zone “A” o “B” Bonus facciate, deve risultare, ai fini del bonus facciate, da una certificazione urbanistica dalla incentivo quale se ne evinca l'equipollenza. È stato chiarito che il beneficio è accessibile an- prorogato che per i fabbricati che insistono, in tut- to o in parte, in porzioni di territorio che per il 2021 possono essere riconducibili o equipollenti alle due zone che danno diritto al- l’agevolazione e limitatamente alla por- di Fabio Chiesa zione delle spese riferibili alla parte del- e Giampiero Gugliotta l’edificio insistente su detta porzione. Queste aperture devono essere accol- roroga dell’incentivo “bonus te con favore in particolar modo da tutti facciate” anche per le spese do- quei soggetti che, per limitazioni di tipo cumentate e sostenute per tutto soggettivo od oggettivo, non possono Pl'anno e possibilità di usufruirne accedere al superbonus % per i lavori anche se l’edificio ricade fuori dalle zone “di tipo termico” effettuati sulle struttu- A o B, ma solo se c’è l’equipollenza certi- re opache della facciata esterna degli ficata dal Comune. edifici o che interessano oltre il % del- Legislatore ed Entrate non si dimen- l’intonaco della superficie disperdente ticano dell’agevolazione introdotta lorda complessiva dell'edificio. dall’articolo , commi - della legge di Bilancio ( / ) che I punti di forza consiste in una detrazione dall’impo- La convenienza del bonus facciate risie- sta lorda (Irpef o Ires), pari al %, per de in particolar modo nell’assenza di li- gli interventi finalizzati al recupero o miti di spesa e di detrazione (diversa- restauro della facciata esterna degli mente dal superbonus %). edifici esistenti, anche strumentali (in- Riguardo ai lavori “di tipo termico”, clusi gli interventi di sola pulitura o tin- infatti, se sono soddisfatti i requisiti di teggiatura esterna) ubicati in zona A o cui al decreto del Mise del giugno B, ai sensi del decreto del ministro dei e, con riguardo ai valori di trasmit- Lavori pubblici /. tanza termica, i requisiti di cui alla tabel- La possibilità di usufruire dell’incen- la dell’allegato B al decreto del mini- tivo anche per l’annualità è stata stro dello Sviluppo economico marzo prevista dal comma dell’articolo e, per i lavori iniziati dal ottobre della legge di Bilancio ( /) , se sono rispettati i nuovi e più mentre con la risposta a interpello stringenti valori previsti dal cosiddetto / , l’agenzia delle Entrate ha preci- Dm Requisiti del agosto , si potrà sato che l’assimilazione della zona terri- accedere al bonus del % di detrazione

85 BONUS 110% IL SOLE 24 ORE GLI ALTRI BONUS

La convenienza sull’intero importo delle spese sostenute anche in assenza dell’impianto di ri- Bonus facciate con «cappotto», confronto con il bonus 110% scaldamento. BONUS FACCIATE (ARTICOLO 1, INTERVENTI DI ISOLAMENTO TERMICO DELLE COMMI DA 219 A 224, LEGGE SUPERFICI OPACHE (ARTICOLO 119, COMMA 1, 160/2019) LETTERA A), DL 34/2020 CARATTERISTICA DELL’INTERVENTO La scelta obbligata Facciata esterna di Isolamento termico delle superfici opache Per alcuni soggetti poi, l’opzione “bo- edifici di qualsiasi verticali, orizzontali e inclinate che nus facciate” non è alternativa al super- categoria catastale interessano l'involucro dell'edificio, su un bonus % ma diventa una scelta obbli- ubicati in zona A o B massimo di due unità immobiliari o sulle (Dm 2 aprile 1968, parti comuni di edifici, ovunque ubicati gata. Ci riferiamo ai non residenti e ai re- n. 1444) o zone (anche in zona C), diversi dalle unità sidenti, anche persone fisiche, che pos- equipollenti immobiliari residenziali appartenenti siedono l’immobile nell’esercizio di alle categorie catastali A1, A8 e A9 DETRAZIONE DI IMPOSTA impresa, arti e professioni, alle società 90% 110% semplici, alle associazioni tra professio- PERCENTUALE DI ISOLAMENTO nisti e altri enti, società di persone e so- Oltre il 10% dell'intonaco Oltre il 25% della superficie disperdente cietà di capitali che conseguono reddito della superficie lorda dell'edificio disperdente lorda d’impresa (i soggetti Ires rientrano tra i complessiva dell'edificio beneficiari del superbonus % nella LIMITE DI SPESA AGEVOLABILE sola ipotesi di partecipazione alle spese Nessuno * In funzione del tipo di edificio *: 50.000 per interventi trainanti effettuati sulle euro unifamiliari - Per unità immobiliari che compongono l'edificio: 40.000 euro parti comuni nei condòmini), cioè sog- (da 2 a 8), 30.000 (più di 8) getti ammessi a usufruire del bonus fac- DURATA DELL’AGEVOLAZIONE ciate ma esclusi dal superbonus %. Spese sostenute negli Spese sostenute dal 1° luglio 2020 anni 2020-2021 al 30 giugno 2022 ** Dal punto di vista oggettivo il bonus RIPARTIZIONE DETRAZIONE facciate è riconosciuto anche per gli in- 10 rate annuali 5 rate annuali terventi di rifacimento della facciata, ivi SOGGETTI AGEVOLATI inclusi quelli di sola pulitura o tinteg- Contribuenti, residenti Condòmini - Persone fisiche, fuori e non residenti dall'esercizio di attività di impresa, arti e giatura esterna (inclusi gli impianti), su nel territorio dello Stato professioni - Istituti autonomi case balconi o su ornamenti e fregi, grondaie, popolari (IACP) - Cooperative di parapetti e cornicioni, nonché per l’in- abitazione a proprietà indivisa - Onlus, le organizzazioni di volontariato iscritte nei stallazione di ponteggi, prestazioni relativi registri, le APS iscritte nei relativi professionali e altri eventuali costi col- registri - Associazioni e società sportive legati agli interventi. dilettantistiche iscritte Per gli interventi “di tipo termico”, il ASSEVERAZIONE TECNICA Certificazione Certificazione conformità requisiti bonus facciate si limita a richiedere il ri- conformità requisiti tecnici richiesti e congruità spese lascio dell’asseverazione con la quale il tecnici richiesti (in sostenute tecnico abilitato certifica la conformità alternativa conformità direttore dei lavori) ai requisiti tecnici richiesti che peraltro CESSIONE CREDITO può essere sostituita con quella resa dal Possibilità di sconto in Possibilità di sconto in fattura direttore dei lavori sulla conformità al fattura e cessione del credito e cessione del credito progetto delle opere realizzate. (*) Nei limiti del cd. Decreto requisiti; (**) per i condomìni che al giugno 2022 hanno concluso almeno il 60% dei lavori, fino al 31 dicembre 2022 © RIPRODUZIONE RISERVATA

86 8 IL CREDITO: SCONTO O CESSIONE BONUS 110% IL SOLE 24 ORE

L’OPZIONE Cessione o sconto, attenti alle regole delle Entrate

di Luca De Stefani

er alcune specifiche detra- a) la cessione del relativo «credito d’im- zioni fiscali Irpef e/o Ires, so- posta di pari ammontare, con facoltà di stenute negli anni successiva cessione ad altri soggetti, com- (quindi, anche tra il °genna- presi gli istituti di credito e gli altri inter- io e il maggio , mediari finanziari»; la cessione del credi- data di entrata in vigore del Dl / , si ve- to potrà essere effettuata anche ad un Pdano la circolare /E/ e la risposta prezzo inferiore rispetto al valore nomi- ..) e (anche nel solo per il su- nale della detrazione fiscale, cioè ad esem- per bonus del %) i contribuenti, in luo- pio ad un prezzo pari all’% della spesa go dell’utilizzo diretto della detrazione detraibile, rispetto al valore nominale del- (cioè tramite il suo scomputo in dichiara- la detrazione che è del % della stessa; zione dei redditi, in maniera verticale dalla b) un «contributo, sotto forma di sconto stessa tipologia di imposta), possono op- sul corrispettivo dovuto, fino a un impor- tare, alternativamente tra: to massimo pari al corrispettivo stesso,

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anticipato dai fornitori che hanno effet- cessione del credito residuo in capo al tuato gli interventi e da questi ultimi recu- contribuente). Sono queste le conse- perato sotto forma di credito d'imposta di guenze della metodologia di calcolo uti- importo pari alla detrazione spettante, lizzata dalle Entrate nella circolare / con facoltà di successiva cessione del cre- E/ per gli «sconti in fattura». dito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanzia- Il calcolo ri»; in questo caso, il «credito d’imposta è Lo «sconto in fattura», introdotto dal de- calcolato sull'importo dello sconto appli- creto Rilancio, può essere effettuato an- cato» (punto . del provvedimento delle che per un importo inferiore rispetto al va- Entrate dell’ agosto , n. e cir- lore nominale della detrazione fiscale e, colare /E/, al paragrafo ). comunque, fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto. A «fronte del- I limiti lo sconto praticato, al fornitore è ricono- Per le spese sostenute nel per il bo- sciuto un credito d’imposta pari alla de- nus facciate e per gli interventi di recupero trazione spettante» (punto . del provve- del patrimonio edilizio non sarà possibile dimento delle Entrate dell’ agosto , effettuare l’opzione per la cessione del n. ) e il «credito d’imposta è calco- credito o per lo sconto in fattura. L’articolo lato sull’importo dello sconto applicato» , comma -bis, del Dl /, infatti, ha (risposta settembre , n. , circola- limitato la proroga al di questa op- re /E/, al paragrafo e punto . del zione solo «ai soggetti che sostengono, provvedimento delle Entrate dell’ ago- nell’anno , spese per gli interventi in- sto , n. ). dividuati dall’articolo » del Dl /. Pertanto, con lo «sconto in fattura», di- Non è prevista nessuna possibilità di versamente dall’opzione della cessione, opzione, poi, per le spese sostenute nei non è possibile effettuare alcun tipo di primi sei mesi del dagli ex Iacp «contrattazione» tra cedente e cessiona- (Aler e simili). rio relativamente al rapporto tra lo sconto Se il contribuente che effettua gli in- applicato e la misura del credito trasferito. terventi detraibili al % (ad esempio, di Per esempio, se il totale fattura (com- mila euro) si accorda con il fornitore di prensivo di Iva) è di mila euro e ci si ac- trasferirgli tutto il credito d'imposta del corda con il fornitore per uno sconto «pari % (nell’esempio, di mila euro) ad un al corrispettivo dovuto» (sconto massimo prezzo di cessione pari, ad esempio, al possibile), il contribuente non deve paga- % delle spese sostenute per i lavori re nulla al fornitore e quest’ultimo inca- (nell’esempio, di mila euro, dato dal mera il credito d’imposta compensabile in % di mila euro), non è possibile op- F o cedibile, pari alla detrazione di tare per lo «sconto in fattura», ma si deve mila euro, che corrisponde all'importo procedere solo con la cessione del credi- dello sconto praticato moltiplicato per il to (ovvero della complicata operazione per cento. dello «sconto in fattura», seguito dalla © RIPRODUZIONE RISERVATA

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Il modello

L’esempio Una persona fisica effettua un intervento trainante al 110% sulla propria casa (cambio caldaia) e installa anche il cappotto termico FRRMTN74B19F839X su meno del 25% 3471897003 [email protected] dell’edificio (ai sensi della nota 22 degli allegati 1 e 2 del Dm Mise del 6 agosto Nome Cognome 2020), per il quale decide di cedere il credito a una banca

DSTLCU70S28B563W 3 1 1 2 2020 Nome Cognome

DSTLCU70S28B563W Nome Cognome

XXX X

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4 X 10000 2020 2

6224 U 8 932 13

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04362132197 0 1 1 2 2 0 2 0 11000 B

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I CALCOLI E LA SCELTA Lo sconto del fornitore può essere parziale

di Luca De Stefani opzioni differenti. Per semplificare l’operazione, quin- l fornitore può anche applicare di, è preferibile scegliere da subito uno sconto «parziale» e anche in l’opzione per la cessione dell’intero questo caso il «credito d’imposta è credito, pagando la fattura al fornitore Icalcolato sull’importo dello sconto ap- per soli mila euro. plicato», pertanto, se lo sconto è di In questo caso, infatti, non vi sarebbe mila euro (% rispetto ai mila eu- nessun credito che rimarrebbe in capo ro), il fornitore matura un credito al contribuente e tutto il super bonus d’imposta pari a . euro (% x del % verrebbe ceduto al fornitore. mila euro), mentre il contribuente L’agenzia delle Entrate, in passato, può far valere in dichiarazione una de- ha chiarito che anche in questi casi trazione pari a . euro (% di (come per lo «sconto in fattura») il mila euro rimasti a suo carico). bonifico «parlante» (sul quale si ap- Quest’ultimo può anche optare per plica la relativa ritenuta d’acconto la cessione del credito corrisponden- dell’%) possa essere effettuato solo te a tale importo rimasto a carico ad per mila euro. altri soggetti, inclusi istituti di credito Pertanto, per generare la detrazione e altri intermediari finanziari o il for- del % su mila euro, in capo al con- nitore stesso. tribuente (poi cedibile al fornitore), non è necessario effettuare il paga- Doppia comunicazione mento con bonifico «parlante» di Pertanto, se l’accordo è quello di tra- mila euro al fornitore, seguito dal sferire l’intero credito al fornitore, pa- pagamento da parte di quest’ultimo al gando la fattura solo mila euro, dopo contribuente del prezzo della cessione l’opzione per lo «sconto in fattura», il del credito di mila euro (come si può contribuente dovrebbe optare anche leggere nella risposta dall’agenzia per la cessione, peraltro gratuita, al delle Entrate a «Dichiarazioni » del fornitore del credito residuo in capo al- maggio ). lo contribuente stesso. In questo caso, vi sarebbero due co- La cessione del credito a terzi municazioni da inviare alle Entrate Se il contribuente, invece, decide di con gli stessi soggetti coinvolti, ma con trasferire il credito a un soggetto diver-

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Il quadro delle possibilità a cura di Giorgio Gavelli

POSSIBILITÀ POSSIBILITÀ DI DI VISTO DI RIPORTO/ FATTISPECIE UTILIZZATORE DURATA UTILIZZO COMPENSAZ ULTERIORE CONFORMITÀ ASSEVERAZIONE RIMBORSO IONE CESSIONE Solo se 4-5 anni se Mod. 730 110% Solo per i Requisiti: o per Beneficiario 4-5 anni se terzi se richiesta In Su opzione compensare Detrazione originario “sisma bonus” cessionari dall’intervento. No dichiarazione (v. sotto) crediti da (*) - 10 anni se (**) Congruità dichiarazion ristrutturazione (v. sotto) Spese: No e superiore o ecobonus ai 5mila euro Compensazione Solo terzi Come sopra Sì del Sì (primo Sì (primo cessionari (eventuali rate Mod. F24 (lo si fa Sì No corrispondente beneficiario) beneficiario) (**) residue) per questo) credito

Sì sempre, Sconto sul Sì (primo Fornitore Come sopra Mod. F24 Sì (**) Sì primo No corrispettivo beneficiario) beneficiario

Trasformazione Sì sempre, Acquirente Sì (primo in credito e Come sopra Mod. F24 Sì (**) Sì primo No del credito beneficiario) cessione beneficiario

(*) Eventualmente pro quota millesimale. (**) Secondo la relazione accompagnatoria alla legge di conversione del decreto Rilancio, la trasformazione della detrazione in credito di imposta opera solo all’atto della cessione ad altri soggetti, il che dovrebbe significare che la compensazione non è ammessa da parte del contribuente che ha diritto alla detrazione ma solo ai cessionari di quest’ultimo o, si ritiene, ai fornitori che hanno operato lo sconto in fattura.

so rispetto al fornitore (per esempio la dal bonifico «parlante» del %, in- banca), lo «sconto in fattura» non è fatti, è possibile inviare l’apposita co- possibile e si deve scegliere obbligato- municazione dell’opzione all’agen- riamente la cessione del credito. zia delle Entrate e ottenere il paga- La detrazione fiscale si genera, per il mento del prezzo del credito da parte suo importo complessivo, in capo al del cessionario. contribuente, tramite il pagamento Nulla vieta al cessionario di effettua- del % della fattura del fornitore re il pagamento del prezzo del credito con un bonifico «parlante» (con ap- d’imposta anticipato rispetto al mo- plicazione della ritenuta dell’% sul mento del pagamento tramite bonifico relativo importo). parlante da parte del contribuente. Solo in questo momento è possibile Inoltre, è possibile che la banca-ces- perfezionare la cessione del credito al sionaria, che riceve il credito d’impo- cessionario, la quale può essere prece- sta, «paghi» il prezzo di questa cessio- duta dalla stipula di un contratto di ne tramite la compensazione (totale o cessione del credito, condizionato alla parziale) delle rate dell’eventuale mu- sua «generazione». tuo stipulato con la stessa.

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GLI ADEMPIMENTI La comunicazione si fa solo via web alle Entrate

di Luca De Stefani tato. Se non vi è obbligo di nominare l’amministratore del condominio e i ntro il marzo deve essere condòmini non vi abbiano provvedu- inviata all’agenzia delle Entrate to, la comunicazione va inviata da uno il modello di comunicazione dei condòmini. Edell’opzione relativa agli interventi di Per gli interventi sulle parti comuni recupero del patrimonio edilizio, effi- degli edifici che danno diritto al super- cienza energetica, rischio sismico, im- bonus del % la comunicazione può pianti fotovoltaici e colonnine di ricari- essere inviata, esclusivamente me- ca, approvato con il provvedimento diante i canali telematici delle Entrate delle Entrate dell’ agosto , n. dal soggetto che rilascia il visto di con- , per le spese sostenute nel , formità (unica possibilità nei casi di sia per gli interventi effettuati sulle sin- cessione delle rate residue non fruite) o gole unità immobiliari, che per quelli dall’amministratore del condominio, eseguiti sulle parti comuni degli edifici. direttamente oppure avvalendosi di un La comunicazione relativa ai lavori intermediario (e comunque con visto di sulle singole unità immobiliari può es- conformità). sere inviata telematicamente alle En- trate dal contribuente stesso ovvero av- Cessioni ad «altri soggetti» valendosi di un intermediario abilitato Oltre ai fornitori e alle banche, i crediti all’invio delle dichiarazioni, tramite il d’imposta edili possono essere ceduti, servizio web disponibile nell’area riser- con le nuove regole del decreto Rilan- vata del sito internet delle Entrate o i ca- cio, anche ad «altri soggetti» e in questi nali telematici dell’agenzia. Per gli in- casi non si applicano le indicazioni date terventi che danno diritto al super bo- in passato dall’agenzia delle Entrate per nus del %, la comunicazione deve es- gli «altri soggetti privati» (possibili ces- sere inviata solo dal soggetto che sionari delle vecchie cessioni dei credi- rilascia il visto di conformità. ti), i quali dovevano essere «collegati al La comunicazione relativa ai lavori rapporto che ha dato origine alla detra- sulle parti comuni degli edifici, invece, zione», limitando notevolmente la cir- deve essere inviata dall’amministra- colazione dei crediti stessi (risposta del tore di condominio, direttamente o ottobre , n. /E, risposta data avvalendosi di un intermediario abili- dalle Entrate a Telefisco sul % e

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circolare /E/ , risposta ..). lo codice nella casella tipologia di intervento. Le istruzioni al modello riporta- Più lavori, più comunicazioni no codici identificativi diversi, ai Se in un edificio vengono effettuati più quali corrispondono altrettanti inter- interventi detraibili, trainanti o traina- venti, per i quali è possibile effettuare la ti, per i quali è possibile effettuare l’op- suddetta opzione. Il visto di conformità zione per la cessione del credito o per lo (si veda a pagina ) deve essere rila- sconto in fattura (ad esempio, ecobo- sciato solo «ai fini dell’opzione per la nus, il sismabonus, il fotovoltaico, l’ac- cessione o lo sconto riferiti al super bo- cumulo, le colonnine e il bonus facciate) nus» del %, come previsto dalla nor- e si desidera esercitare una delle due ma, e non anche nei casi di mancato opzioni per tutti gli interventi e verso lo esercizio di questa opzione. Quindi, stesso soggetto (cessionario o fornito- non serve il visto ai fini del semplice ot- re), è necessario comunque inviare più tenimento della detrazione da parte del comunicazioni all’agenzia delle Entra- contribuente che ha sostenuto la spesa te (una per ciascun intervento), in (Guida delle Entrate del luglio quanto nel quadro A del modello di co- sul superbonus del %). municazione è possibile indicare un so- © RIPRODUZIONE RISERVATA

LO SCONTO

L’utilizzo in detrazione Il calcolo degli anni utilizzarlo in compensazione orizzontale in Con la detrazione diretta in dichiarazione F24, in base alle «rate residue di detrazione dei redditi per gli interventi legati ai vari non fruite», a decorrere dal giorno 10 del bonus, il contribuente deve ripartire l’im- mese dopo la ricezione della comunicazione porto in più anni (in 4, 5 o 10), rischiando di dell’opzione e non prima del 1° gennaio perdere l’agevolazione in caso di incapien- dell’anno dopo quello di sostenimento delle za. Con la cessione del credito d’imposta o spese. Questi crediti d’imposta possono con lo «sconto in fattura», invece, monetiz- essere usufruiti con la stessa ripartizione in za subito il vantaggio fiscale, grazie al prez- quote annuali con la quale sarebbe stata zo della cessione ricevuto o allo sconto sui utilizzata la detrazione. Non si può usufruire lavori. Una volta che la detrazione sia ceduta negli anni successivi dell’eventuale «quota a terzi o sia stata scontata dal fornitore, di credito d’imposta non utilizzata nell'an- però, il beneficiario (cessionario o fornito- no» e non si può chiedere il rimborso di re), oltre a cedere il credito, può scegliere di quanto non usato in compensazione.