Auswirkungsanalyse Zur Geplanten Neuaufstellung Des Kaufland
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Auswirkungsanalyse zur geplanten Neuaufstellung des Kaufland- Verbrauchermarktes in Ettenheim für die Stadt Ettenheim Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeograph Joachim Schulte, M.A. (Projektleitung) Dipl.-Kfm. Jörg Lehnerdt (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail [email protected] © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheber- rechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Münster ∙ Erfurt Köln, im Dezember 2018 Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim Inhaltsverzeichnis Seite 1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise .................................... 4 1.1 Aufgabenstellung und Zielsetzung 4 1.2 Methodische Vorgehensweise 4 1.3 Rechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen 5 2 Projektplanung ....................................................................................................................... 9 3 Standortseitige Aspekte....................................................................................................... 12 3.1 Makrostandort 12 3.2 Mikrostandort 15 4 Wettbewerbssituation .......................................................................................................... 18 4.1 Projektrelevanter Wettbewerb in der Stadt Ettenheim 18 4.2 Projektrelevanter Wettbewerb außerhalb der Stadt Ettenheim 19 4.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse 21 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen ................................................. 23 6 Auswirkungsanalyse ............................................................................................................ 27 6.1 Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens 27 6.2 Umsatzumlenkungseffekte 29 6.3 Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung in Baden-Württemberg 33 6.3.1 Konzentrationsgebot............................................................................................................ 34 6.3.2 Kongruenzgebot .................................................................................................................. 35 6.3.3 Beeinträchtigungsverbot ...................................................................................................... 35 6.3.4 Integrationsgebot ................................................................................................................. 38 7 Fazit der Auswirkungsanalyse ............................................................................................. 39 Seite 2 von 40 Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim Abbildungsverzeichnis: Abbildung 1: Definition der innenstadt- und nicht innenstadtrelevanten Sortimente der Stadt Ettenheim ........................................................................................................................7 Abbildung 2: Branchen- und Standortempfehlungen für den Handelsstandort Ettenheim ..................8 Abbildung 3: Fotos vom Bestandsmarkt ..............................................................................................9 Abbildung 4: Verkaufsflächenentwicklung des Planvorhabens ........................................................ 10 Abbildung 5: Lage der Stadt Ettenheim und zentralörtliche Gliederung ........................................... 12 Abbildung 6: Einwohnerzahlen der Stadt Ettenheim nach Ortschaften ............................................ 13 Abbildung 7: Einzelhandelszentralität ............................................................................................... 15 Abbildung 8: Mikrostandort ............................................................................................................... 16 Abbildung 9: Wettbewerbssituation .................................................................................................. 20 Abbildung 10: Relevante Wettbewerbssituation nach Standorten ..................................................... 22 Abbildung 12: Einzugsgebiet des Planvorhabens .............................................................................. 25 Abbildung 11: Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet in den projektrelevanten Sortimenten ............. 26 Abbildung 13: Umsatzerwartung des Planvorhabens ......................................................................... 28 Abbildung 14: Marktanteile des Verbrauchermarktes in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten nach der geplanten Erweiterung ............................................................. 29 Abbildung 15: Umsatzumverteilung des Planvorhabens nach Sortimenten ....................................... 32 Seite 3 von 40 Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim 1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise 1.1 Aufgabenstellung und Zielsetzung In der Stadt Ettenheim ist am Standort „Am Bahndamm 3 - 5“ geplant, den hier ansässigen Kaufland-Ver- brauchermarkt neu aufzustellen. Die Bestandsfiliale verfügt heute über eine genehmigte Verkaufsfläche von rd. 3.416 m². Im Rahmen der Neuaufstellung sollte der Verbrauchermarkt zunächst an einen Standort im künftigen Ge- werbegebiet „Radackern IV“ verlagert und ggf. um rd. 600 m² Verkaufsfläche erweitert werden. Hierzu hatte die BBE Handelsberatung im Jahr 2014 eine Auswirkungsanalyse erarbeitet. Zwischenzeitlich haben die zuständigen Behörden jedoch eine räumliche Verlagerung abgelehnt, daher soll nun am Bestandsstandort ein Neubau errichtet werden. Hierzu ist es erforderlich, die damalige Unter- suchung umfassend zu aktualisieren und an die veränderten Rahmenbedingungen anzupassen. Die denkmalgeschützte Altstadt von Ettenheim, die im Wesentlichen den einzigen zentralen Versor- gungsbereich der Stadt Ettenheim bildet, befindet sich ca. 300 Metern östlich des Planvorhabens. Somit liegt das Projektareal nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs. Aufgrund der historischen Bausubstanz ist die Integration größerer Angebotsformate in der Innenstadt von Ettenheim allerdings nicht möglich, sodass die in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt gelegenen Angebotsstrukturen durch- aus als Ergänzung des Einzelhandelsangebots in der Innenstadt anzusehen sind. Die BBE Handelsberatung legt hiermit eine absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse vor, die im weite- ren Genehmigungsverfahren als Entscheidungsgrundlage Verwendung finden kann. 1.2 Methodische Vorgehensweise Die Grundlage der Analyse bilden Recherchen des Gutachters in der Stadt Ettenheim sowie in den umlie- genden Kommunen. In Ergänzung erfolgt eine Aufbereitung von sekundärstatistischen Daten. Im Einzel- nen werden folgende Erhebungen und Recherchen durchgeführt: ■ Aktualisierung der Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes, ■ Aktualisierung der Erhebung der strukturprägenden Lebensmittelmärkte (v. a. Verbrauchermärkte, Supermärkte und Lebensmitteldiscounter) im Untersuchungsgebiet, ■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbe- zogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennzif- fern, ■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandels- konzepte der untersuchungsrelevanten Kommunen, soziodemografische Kennzahlen), ■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben). Seite 4 von 40 Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewe- gungen wird unter Zugrundelegung der folgenden Faktoren durchgeführt: ■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzel- handelsstandorten, ■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet, ■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur, den Marktauftritt und die Erreichbarkeit, ■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen.1 Darauf aufbauend erfolgt eine Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden absatzwirt- schaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen. Den Bezugsmaßstab dieser Prüfung stellt § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. 1.3 Rechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse werden gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO mögliche Auswir- kungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich sowie auf den Erhalt und die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Ettenheim oder in anderen Gemeinden näher untersucht. Auf der Ebene der Landes- und Regionalplanung sind sowohl die Ziele und Grundsätze der Landespla- nung in Baden-Württemberg als auch die Ziele